建设工程竣工验收具备条件

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建设工程竣工验收具备条件范文第1篇

本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定进行了竣工验收条件具备、验收合格，并在 建设工程质量监督站进行备案(江苏建设工程竣工验收备案清单附后)

二、保修期限

在保修期内，在正常使用条件下，土建工程及水、暖、电等设施发生质量问题按表1规定的范围和期限进行保修，并承担所需费用。(自行拆、移、改、增造成的质量问题不在保修内)

保修项目保修期限

1、屋面、外墙面、渗水漏水。三年

2、厨房、地下室、厕浴间渗水漏水。一年

3、水泥地面空鼓、裂缝、起砂。一年

4、内墙抹灰起皮、空鼓、瓷砖脱落、外墙粉刷自动脱落。一年

5、门窗、壁厨开关不良、缝隙过大或过小。一年

6、卫生间、厨房地面积水。一年

7、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通。六个月

8、电气箱、盘和线路设备给排水管道设备工程质量。六个月

9、房屋建筑的地基基础工程和主体结构。在合理使用寿命年限内

10、国家对住宅工程另有规定的按国家规定。

三、保修处理

我们自收到客户保修要求后，本着“急用户之所急”的态度，对影响使用的项目随报随修，其它项目在三日内与用户商定时间保证按期完成。

对紧急问题可组织抢修。

对因气候等因素无法在10日内彻底保修者，先进行保证生活条件的措施性处理，一旦具备条件，立即组织处理，并向客户说明解释清楚。

四、保修起始日期

自入住通知单通知入住日期开始计算。

五、保修范围内的问题

对因自然灾害，不可抗力造成的质量损害，对购房者拆、改、修和使用不当而造成的质量问题不在保修范围内。

六、其它

对超过规定期限或超出保修范围者，在力所能及条件下，可进行维修服务，按规定收取成本费和较优惠的人工费。

七、监督投诉

凡有关工程人员对保修工作推脱、拖拉、敷衍处理，不负责任、为难用户者，客户可向物业公司、直至本公司投诉。

投诉电话：*********

投诉部门：*********

八、物业管理

本公司已委托___________物业管理有限公司对本商品住宅保修，保修时，请客户直接与该物业管理公司联系。

联系电话：********

联系人：**********

建设工程竣工验收具备条件范文第2篇

2019年住宅质量保证书范本

为维护住房消费者的权益，加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务质量和水平， 开发公司，对我单位开发建设的 住宅楼工程，承诺如下：

一、 工程质量保修等级 合 格 。

二、 工程质量保修范围、保修期限。

在正常使用条件下，房屋建筑工程的保修期限为：

(一) 地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

(二) 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

(三) 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。

(四) 电气管线、给排水管道、设备安装为2年。

(五) 装修工程为2年。

(六) 门窗为1年。

(七) 地面、楼面空鼓开裂、大面积起砂2年。

(八) 卫生洁具、配件、给水阀门、水嘴1年。

(九) 灯具、开关、插座1年。

(十) 其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

三、 质量保修责任。

(一) 本公司承诺保修的项目和内容，在接到用户保修通知后，七天内进行保修。

(二) 发生须紧急抢修事故(如上水跑水，暖气漏气漏水、燃气泄露、电器、设备故障造成停电等)，本公司接到通知后，立即到达事故现场组织承包方或物业管理部门进行抢修。非施工质量引起的事故，抢修费用由本公司或造成事故者承担。

(三) 在国家规定的工程合理使用期限内或保修期内，应确保地基基础和主体结构的质量，因质量问题造成人身和财产损害的，本公司承担损害赔偿责任。

(四) 因保修不及时，造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方负责赔偿。

(五) 《住宅质量保证书》未尽事项，执行国家有关的法律、法规规定。

(六) 下列情况不属于质量保证范围：

1. 因使用不当或者第三方造成的质量缺陷。

2. 不可抗力造成的质量缺陷。

3. 用户自行添置、改动的结构、设施、管道、线路设备及其他装饰装修项目。

住宅质量保证书每户(套)一份。

公司或物业维修负责人 ，维修电话

建设(开发)单位(章)：

法定代表人(签字)：

年 月 日

2019年住宅质量保证书范本

本着对住户负责、对社会负责的原则，本公司(单位)对提供销售(配售)的__________路__________弄__________号__________室、建筑面积为__________平方米的住宅，在其结构、部件、设施、配套维修等方面做出如下质量保证和承诺：

一、符合现行的住宅建筑设计标准。

二、已通过市、区(县)质量监督部门的验收，并有书面的合格证明。

三、所属的楼栋具有《××市新建住宅交付使用许可证》。

四、住宅自签约后交付之日起，凡两年内在正常使用情况下，有如下工程质量问题的，均由本公司(单位)免费承担维修责任：

1.墙面、楼面、管道发生渗漏;

2.雨水管、污水管发生堵塞、冒溢;

3.门、窗安装不密闭，出现翘裂;

4.墙面、顶棚抹灰层脱落;

5.照明线路发生故障;

屋面防水保修3年，其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

因住户使用、装修不当或擅自改动结构;管线走向而造成的质量问题不在本公司维修范围之内。

五、住户入住后，有关住宅质量的投诉(来信来访)，本公司(单位)将及时给予实地察看、书面答复和妥善处理。

六、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。经市有关专业主管部门鉴定，属危险房屋的将予以退还和调换，并由本公司(单位)承担有关的鉴定费用。

七、如对本公司(单位)的答复或处理有争议，凡有关住宅工程质量的，可根据《××市建筑市场管理条例》，向地域内建设工程质量主管部门申请协调;凡有关住宅配套质量的，可根据市府《××市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》，向原发证的住宅建设管理部门申请协调。住户亦可直接向人民法院提起诉讼。

八、本公司(单位)愿承诺的其他内容(见附页，略)。

九、该保证书作为住宅销售(配售)合同的附件，为合同的有效文件，与合同具有同等法律效力。

2019年住宅质量保证书范本

一、质量验收

本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定进行了竣工验收条件具备、验收合格，并在 建设工程质量监督站进行备案(江苏建设工程竣工验收备案清单附后)

二、保修期限

在保修期内，在正常使用条件下，土建工程及水、暖、电等设施发生质量问题按表1规定的范围和期限进行保修，并承担所需费用。(自行拆、移、改、增造成的质量问题不在保修内)

保修项目保修期限

1、屋面、外墙面、渗水漏水。三年

2、厨房、地下室、厕浴间渗水漏水。一年

3、水泥地面空鼓、裂缝、起砂。一年

4、内墙抹灰起皮、空鼓、瓷砖脱落、外墙粉刷自动脱落。一年

5、门窗、壁厨开关不良、缝隙过大或过小。一年

6、卫生间、厨房地面积水。一年

7、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通。六个月

8、电气箱、盘和线路设备给排水管道设备工程质量。六个月

9、房屋建筑的地基基础工程和主体结构。在合理使用寿命年限内

10、国家对住宅工程另有规定的按国家规定。

三、保修处理

我们自收到客户保修要求后，本着“急用户之所急”的态度，对影响使用的项目随报随修，其它项目在三日内与用户商定时间保证按期完成。

对紧急问题可组织抢修。

对因气候等因素无法在10日内彻底保修者，先进行保证生活条件的措施性处理，一旦具备条件，立即组织处理，并向客户说明解释清楚。

四、保修起始日期

自入住通知单通知入住日期开始计算。

五、保修范围内的问题

对因自然灾害，不可抗力造成的质量损害，对购房者拆、改、修和使用不当而造成的质量问题不在保修范围内。

六、其它

对超过规定期限或超出保修范围者，在力所能及条件下，可进行维修服务，按规定收取成本费和较优惠的人工费。

七、监督投诉

凡有关工程人员对保修工作推脱、拖拉、敷衍处理，不负责任、为难用户者，客户可向物业公司、直至本公司投诉。

投诉电话：*********

投诉部门：*********

八、物业管理

本公司已委托___________物业管理有限公司对本商品住宅保修，保修时，请客户直接与该物业管理公司联系。

联系电话：********

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建设工程竣工验收具备条件范文第3篇

关键词：油田地面工程建设；质量管理；问题；策略

中图分类号：E271文献标识码： A

为确保油田地面工程建设项目高水平、高质量、安全按期建设，总结现场工程建设监理工作经验，分析目前形势和存在问题，研究、探讨加强工程建设管理的措施，提高管理水平，全面、高质量完成工程建设任务，是所有建设施工管理工程中的重中之重，具有重要意义。

一、油田地面工程建设质量管理存在的问题

（一）思想重视程度弱

参建各方尚未形成一个点点必查、环环创优的思维理念，尤其是部分管理者认为一些细小环节不会影响整体施工质量，从而疏于监管，最终导致实体质量缺陷的产生；建设各方对施工质量重视程度不如进度控制和投资控制工作，工作发生冲突时经常是质量让路，导致一系列质量问题的发生。如勘察设计不细，图纸缺项、变更频繁，各专业不配套，技术交底、图纸会审不具体，不具备条件就开工，盲目抢进度，质保体系不完善，施工起步低标准，现场监管和制度执行不力，操作工人教育管理不严等。

（二）现场监管人员责任心不强

1.施工方质监人员受利益驱动，对偷工减料，违规施工的现象不闻不问，甚至包庇纵容，丧失了职业道德。

2.监理方责任心差，该旁站的不在现场，该平行检的不到场验收，个别监理与施工方同流合污，违规操作，根本不到现场确认就签字，这都是造成质量通病的直接因素。

3.各方管理人员专业力量不齐全。主要表现在施工、监理、建设等单位相关专业资质不全或力量不够，满足不了工程建设需要。例如，我们在检查某一项工程时，发现该项目管理人员中缺少电气专业人员，从而就暴露了电气安装、接地测试等质量保证资料和实体质量存在问题。

（三）质量保证体系不健全，缺乏操作性

质量保证体系是工程建设的综合性文件，具体包括人力资源、设备机具的配备、制度建设、施工组织、岗位职责、通病防治、HSE管理以及文明施工等各个方面，是科学、合理、有序、高效组织工程施工的重要保证。我们在检查中经常发现，部分单位在编制这一系统文件时缺乏指导性、严密性和可操作性。例如，监理旁站点的设置不合理、平行检验标准不科学，施工组织设计脱离本工程实际；各项管理制度不健全，而且执行不力；不同工种人员分配不均，一些技术工种人员无操作资格证书；施工机具名列不细，执行标淮规范不全，甚至执行作废过期标准，质量通病防治措施粗糙，施工进度规划不符合客观规律等。

二、导致油田地面建设工程出现质量问题的因素

油田地面建设工程非常复杂，种类多种多样，根据相关统计、调查，我们发现其中施工技术以及项目人员的操作对于工程质量产生的影响最大，其次是施工管理、作业环境、客观环境以及勘察设计等因素。因此，我们必须通过严肃、认真的统计以及分析，才可以真正的了解到影响油田地面工程质量的原因，才能针对性的给出合理的、有效地解决措施，才能从源头控制工程的质量。

三、油田地面工程建设质量管理策略探讨

（一）坚持事先监督、事中监督和事后监督相结合

事先监督就是对重点监督项目严格审核相关单位资质，核实特种岗位持证上岗，审查施工图文件，确定监督重点，及时发现设计问题，事先做出整改方案。事中监督就是实现工程质量的过程控制，按照工程质量监督计划书的内容，对各监检点的施工质量进行跟踪检查和抽查；一经发现质量问题，坚决按要求整改或返工。事后监督就是重点抓好竣工验收阶段的监督工作，即以工程竣工资料审核、核查为重点，对验收过程中遗留质量问题处理实施监督，把好工程质量最后一关。

（二）坚持质量行为监督和实物质量监督相结合

加强对建设各方责任主体即建设单位、勘察、设计单位、监理单位、施工单位、无损检测单位、物质器材供应单位质量控制行为的监督。通过检查工程的实物质量，追溯到建设各方质量保证体系建立落实情况，通过规范建设各方质量行为，推动工程项目实物质量的提高。

（三）坚持施工作业监督和施工资料监督相结合

工程施工、检查等工程档案资料作为工程建设的一部分，工程资料档案管理做到“三同时”，既建立项目档案与项目计划任务同时下达：工程档案资料与工程进度、质量同时检查：在工程竣工验收时同步验收竣工档案资料。要监督施工资料与施工作业的一一对应，保证工程档案资料的真实性和可追溯性。

（四）坚持监督与服务相结合

把解决工程质量问题、提高建设各方工程质量管理水平和工程实物质量水平作为工程质量监督的责任。到施工现场发现问题，及时组织建设各方召开质量分析会，制订整改方案，帮助和指导施工单位实施整改工作。通过对标准；规范、制度的宣传和典型事故案例分析，规范工程建设各方质量行为，提高工程实物质量水平。

（五）加大对建筑施工单位的监管力度。在油田建筑工程的开工前，相关部门就要做到监管工作，特别是对于施工单位来讲，要监管其是否制好了质量计划，是否熟悉图纸，是否能够领会油田建设单位和设计者的意图，是否掌握了有关的技术规范规程，是否预测到了施工中可能出现的质量问题，还有所编制的质量计划是否切实可行。除此之外，相关部门还要重视加大施工组织设计方案的编制监管。要通过完善守信激励和失信惩戒的管理机制，建立油田建筑工程建筑市场信用信息管理平台，将信用评价结果作为选择油田部门或油田企业投资项目预选承包商、招投标管理、市场准入、资质资格、动态监督检查、创优评先的重要依据。

（六）将建筑工程的质量目标细化。要在油田建筑工程施工过程中形成层层追究责任制的体系。要对于各阶段、各个环节、各个部门、各个程序、各个岗位、各个人出现的责任进行细化，要使其明确建筑工程的施工任务、施工职责、施工权限和考核等，使建筑工程质量工作事事有人管，人人有专责，办事有标准，工作有检查、有考核、职责分明，从而把与油田建筑工程项目的产品质量有关的各项工作和全体人员的积极性结合起来，形成一个严密的建筑工程质量责任系统。做到人人有责任，出了问题都有责任追究。

五、结语

油田地面工程建设项目质量的好坏，现场工程建设监理工作经验，分析目前形势和存在问题，研究、探讨加强工程建设管理的措施，提高管理水平，全面、高质量完成工程建设任务，是所有建设施工管理工程中的重中之重。

参考文献：

[1]葛丽华；周彦丽；周红霞；. 油田地面工程信息系统在安塞油田中的应用 [J]. 科技风， 2011.17 .

[2]陈自莉；陈磊；. 油田地面工程造价管理模式创新研究 [J]. 中国石油和化工标准与质量， 2011.01.

[3]李志学；黄锋；. 用比例系数法控制油田地面建设投资 [J]. 油气田地面工程， 2010.05.

[4]耿作孝；郑琦；. 大庆油田地面工程科技创新五十年 [J]. 油气田地面工程， 2010.09.

建设工程竣工验收具备条件范文第4篇

【关键词】变电站 通信光缆 双沟道建设标准

一、引言

国家电网公司十八项电网重大反事故措施要求“电网调度机构、集控中心（站）、重要变电站、直调发电厂、重要风电场和通信枢纽站的通信光缆或电缆应采用不同路由的电缆沟（竖井）进入通信机房和主控室；避免与一次动力电缆同沟（架）布放，并完善防火阻燃和阻火分隔等各项安全措施，绑扎醒目的识别标志；如不具备条件，应采取电缆沟（竖井）内部分隔离等措施进行有效隔离。新建通信站应在设计时与全站电缆沟、架统一规划，满足以上要求。”

二、现状分析

目前，各供电公司由于各种原因，造成所辖重要变电站进场光缆强弱电同沟，且单电缆沟运行，运行可靠性差。因电缆沟内二次电缆敷设、短路引起的火灾等造成的站内光缆外破情况时有发生，给通信网络安全运行带来较大隐患。

三、建设方案

结合蚌埠公司变电站进场光缆现状，经过现场勘察，确定在变电站内选择完全独立于电缆通道的建设方案。室外采用直埋梅花管由控制楼至构架，室内采用全封闭桥架的模式，建设独立的光缆通道。彻底实现了“强弱分开、纵向隔离”的安全要求。下面以220kV某变电站为例简述通信光缆单沟道改造方案：

3.1工程概况：

1）工程名称：220kv变电站双路由改造工程

2）工程基本内容：本次施工需要将变电站光缆进场部分进行双通道、双路由管道建设工作，管线建设约400米，新建光缆手孔井12个。见设计图纸。

3.2设计依据

1）国家颁布的规范、规程标准。

①《国家电网公司电力安全工作规程》

②《电力建设工程施工技术管理制度》

③《电力系统通信光缆安装工艺规范》

④《电力光纤通信工程验收规范》

2）方案编制目的

为敷设光缆、成端接续等施工等提供组织、安全、技术措施，根据本工程实际情况及建设方要求制定施工计划，优质、高效的完成此项工程。

3.3施工方案

3.3.1方案设计

220KV变电站新建光缆通道由站内线路构架外侧沿变电站内围墙开挖至控制室（通信机房），采用直埋敷设。光缆沟内布放2根5孔梅花管，在每个间隔构架外侧及转角处预留光缆手孔井，然后敷设光缆，最后回填将光缆埋入沟中，并安装光缆走向警示标示。新建光缆通道设计图如图1所示。

3.3.2施工要求

光缆直埋敷设时，可能会受到诸多因素的影响，此次光缆通道建设按照变电站实际情况，在变电站围墙内周边进行开挖实施。光缆开挖的深度按照光缆直埋的要求执行，达到足够的深度才具备防止各种机械损伤的压力。而且达到一定深度后地温较稳定，减少了温度变化对光纤传输特性的影响，从而提高了光缆的安全性和通信传输质量。

1）路由走向

挖沟是按路由复测后的划线进行，不得任意改道和偏离；光缆沟应尽量保持直线路由，沟底要平坦，克服蛇行走向。路由弯曲时，要考虑光缆弯曲半径的允许值，避免转弯半径过小。

2）沟深要求

光缆沟的质量，关键在沟深是否达标。不同土质及环境，对光缆埋深有不同的要求。根据陈桥变的土质及管道埋设的路由情况，确定施工中按0.7m的深度标准。

3.3.3人员组织

1）本工程项目部经理为工地第一安全责任人。项目经理为工程现场施工安全责任人，班组设一专职安全员，协助项目经理搞好施工现场安全工作，认真执行《电力安全工作规程》有关规定，班组施工时，安全员负责监督施工点的现场安全。认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，在安全施工管理上做到思想到位、组织到位、措施到位、责任到位，正确处理安全与其他工作的矛盾，确保安全第一的位置。

2）人员分工由工作负责人项目经理进行分配，现场所有工作人员听从现场工作负责人的工作安排，不得私自进行作业；现场工作负责人现场告知危险点以及应对措施；设置安全围栏后，方可进行施工。

3.3.4安全措施

1）施工人员进入变电站站必须佩戴安全帽，精神集中；

2）施工人员应在工作负责人的带领下进入工作现场，不得触摸与施工项目无关的任何电气设备，并站内带电设备保持足够的安全距离（220kV≥3m、110kV≥1.5m）；

3）施工使用的临时电源要使用胶皮电源线且加装漏电保护器；

4）开挖时，应防止损伤原有地下缆线发生；

5）施工过程中，搬运较长物品时，应两人放倒搬运；

6）施工人员要文明施工，保持作业环境卫生整治，及时清理现场垃圾废料，材料进场后要分类堆放整齐。

四、验收管理

1）随工验收

由建设单位委派的工地代表随工验收，若发现质量问题可随时向施工单位指出并及时整改。随工验收主要适用于施工中的隐蔽项目和竣工时不便检验的项目。主要验收内容为（1）光缆规格；（2）埋深及沟底处理；（3）光缆与其它地下设施的间距；（4）回土夯实质量等。

2）竣工随工验收

光缆线路工程竣工验收前，应由施工单位编制的竣工技术资料一式三份，交建设单位或验收小组审查。竣工技术资料内容包括：竣工路由图纸，可利用原有施工设计图改绘，其中变更部分要醒目标注，变动较大更改后不清楚的要重新绘制；

五、总结

通过变电站通信光缆双通道建设，收到了良好的实际效果，体现在以下几个方面：

1）光缆物理双路由的建设是对传输网络互保最为有效的解决办法，同时改造时间短、难度小、可大大提高整个网络的安全稳定运行。

2）积极参加公司新建变电站可研、初设审查会，提前了解和掌握新建变电站光缆构架接入位置，审查站内通信光缆敷设建设路由，通过图纸审查提前制定新建站点的光缆接入方案，在基建建设的同时完成新建变电站通信光缆实现双路由、双通道建设。

3）按照变电站、通信机房双通道要求，选择进出局光缆不同路由，确保从不同的方向接入通信屏ODF架。不同的方向进站的光缆且从不同的竖井、管道直接接入通信屏ODF架。大大提高光缆运行的稳定性。

4）光缆物理双路由的建设，及时做好光缆标示，大大的提高光缆通道的运维效率。

5）施工中有效防止了与强电的交叉敷设，杜绝了人员触电、相关单位施工导致光缆外破的几率，极大的减少因光缆外破而造成光传输中断。

6）安全、可靠、平稳的变电站通信光缆双通道环境切实保障了蚌埠电网安全稳定运行的基础支撑。我公司通过通信光缆双通道运行维护及管理，为相关业务部门开展系统深化应用提供了良好的光纤通道保障，也有力促进了公司各项管理再上新的台阶。

改进提升：由于变电站控制室（通信机房）的空间受到限制，通信设备与业务侧ODF架在同一排，不同方向敷设的光缆熔接至相同的ODF架上，建议：增加屏位，不同方向敷设的光缆熔接至不同的ODF架上。

建设工程竣工验收具备条件范文第5篇

县物业管理实施细则一第一章　总 则

第一节 目的依据

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活、工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《江西省物业管理条例》等法律、法规和规范性文件的有关规定，参照《抚州市物业管理实施细则》，结合本县实际，制定《资溪县物业管理实施细则》(以下简称《细则》)。

第二节 概念范围

第二条 本《细则》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

本《细则》所称业主，是指不动产登记簿或其他法定文件确定的物业的所有权人。

本《细则》所称物业使用人，是指物业承租人和除业主外的实际使用物业的其他人。

本《细则》所称物业服务企业，是指依法设立，具有独立法人资格，取得相应资质，从事物业服务的企业。

第三条 本《细则》适用于本县行政区域内物业的管理、使用、养护、服务及监督管理活动。

第三节 原则职能

第四条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

第五条 县房管局负责本县行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

(一)业主大会和业主委员会的业务指导;

(二)物业服务企业的资质、服务质量的监督管理，物业服务的招投标、物业服务合同的签订、收费的监督管理;

(三)专项维修资金和住宅物业质量保修金的交存、使用的监督管理;

(四)受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉;

(五)物业使用和维护的监督管理;

(六)其他监督管理职责。

规划、建设、环保、城管、工商、物价、公安、财政、民政、园林绿化、市政、环卫、供水、电力、电信等行政和公用企事业单位，按照法律法规的规定，负责各自职能范围内的管理和服务工作。

乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度，具体负责组织、指导、监督本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理的相互关系。

社区居民委员会、村民委员会应当协助乡镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

第二章　业主、业主大会及业主委员会

第一节 业主权利与义务

第六条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

业主的配偶、父母或者成年子女在物业管理区域内居住，经业主本人书面授权，享有前款规定的业主权利。

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定;

(五)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(六)按时交纳物业服务费用;

(七)法律、法规规定的其他义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

第二节　业主大会筹备组

第八条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照县房产行政主管部门或者乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

(一)物业管理区域证明;

(二)房屋及建筑物面积清册;

(三)业主名册;

(四)建筑规划总平面图;

(五)交付使用共用设施设备的证明;

(六)物业服务用房配置证明;

(七)其他有关的文件资料。

第九条 符合成立业主大会条件的，乡镇人民政府或者房产行政主管部门应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由乡镇人民政府代表担任。

筹备组中业主代表的产生，由乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。

筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由乡镇人民政府协调解决。

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

第十条 筹备组应当做好以下筹备工作：

(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(五)制定业主委员会委员候选人产生细则，确定业主委员会委员候选人名单;

(六)制定业主委员会选举细则;

(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，起草《业主委员会选举细则》、《业主委员会章程》、《业主管理规约草案》，并在大会召开前15日发给参加会议的成员征求意见。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起设立。

第三节　业主大会

第十一条 业主大会决定以下事项：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(五)选聘和解聘物业服务企业;

(六)筹集和使用专项维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途;

(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

(十)法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

第十二条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：

(一)物业的使用、维护、管理;

(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;

(三)物业共用部分的经营与收益分配;

(四)业主共同利益的维护;

(五)业主共同管理权的行使;

(六)业主应尽的义务;

(七)违反管理规约应当承担的责任。

第十三条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

(一)业主大会名称及相应的物业管理区域;

(二)业主委员会的职责;

(三)业主委员会议事规则;

(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

(五)业主投票权数的确定方法;

(六)业主代表的产生方式;

(七)业主大会会议的表决程序;

(八)业主委员会委员的资格、人数和任期等;

(九)业主委员会换届程序、补选细则等;

(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;

(十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。

第十五条 业主大会会议决定事项实行投票表决。

住宅物业业主的投票权按套计算，每套住宅计一票。

非住宅物业的投票权按建筑面积计算，100平方米以下(含本数)的有1票投票权，每超过100平方米再计1票。

第十六条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

业主委员会不履行召集定期会议义务的，经业主申请，由街道办事处(乡镇人民政府)负责组织业主召开业主大会定期会议。

第十八条 未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅小区，由乡镇人民政府在征求该住宅小区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居(村)民委员会代行本《细则》规定的业主委员会职责。

第四节　业主委员会

第十九条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由3至11人的单数组成。业主委员会的每届任期不超过5年，可连选连任。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，并符合下列条件：

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵守国家有关法律、法规;

(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;

(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;

(五)具有一定的组织能力;

(六)具备必要的工作时间。

第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业主管部门和乡镇人民政府备案：

(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;

(二)管理规约;

(三)业主大会议事规则;

(四)业主大会决定的其他重大事项。

业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

第二十一条 业主委员会履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;

(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(九)业主大会赋予的其他职责。

第二十二条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)专项维修资金的筹集、使用情况;

(五)物业共有部分的使用和收益情况;

(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处置情况;

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

第二十三条 业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会;不及时移交的，乡镇人民政府应当协调督促其移交。

第二十四条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)丧失民事行为能力的;

(三)依法被限制人身自由的;

(四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第二十五条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

(一)以书面方式提出辞职请求的;

(二)不履行委员职责的;

(三)利用委员资格谋取私利的;

(四)拒不履行业主义务的;

(五)侵害他人合法权益的;

(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补细则由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

工作经费筹集、管理和使用的具体细则由业主大会决定。

第三章新建物业与前期物业管理

第一节 物业管理区域

第二十六条　物业管理区域的划分，以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并遵循相对集中、便于管理的原则，考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

第二十七条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，必须持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业管理主管部门申请划分物业管理区域。

物业管理主管部门应当自受理申请之日起20日内，在征求乡镇人民政府的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

第二十八条 新建住宅区物业销售前，建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业提前介入，与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议，承担前期物业服务。房管部门应当把物业管理提前介入作为核发《商品房预(销)售许可证》的前置条件。

第二节附属设施设备的配置

第二十九条 新建住宅小区，建设单位应当按照《资溪县住宅小区物业管理用房配置细则》规定配置物业服务用房。

物业服务用房由开发建设单位无偿提供，依法属于全体业主共有，并由房产管理部门依法办理房屋产权登记手续，但不颁发产权证书。业主有权查询。

第三十条 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于开发建设单位所有的，开发建设单位应当提权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。

第三十一条 新建住宅小区内的机动车停车库(位)与住户套数的最低比例标准，由规划行政主管部门按照建设部《城市居住区规划设计规范》的相关规定制定。

住宅小区内规划用于停放车辆的车库和建筑物附属设施内的车位归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于开发建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，开发建设单位应当提权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。

占有业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有，建设单位不得销售。

第三十二条 凡具备分表直抄到户条件的新建住宅小区内的水、电、气等专业经营设施的计量表应当实行专有部分一户一表，共有部分安装独立计量表,由相关专业经营单位负责向最终用户进行收费;安全防范、消防、环卫、邮政、信息等附属设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。

新建住宅小区供电设施建设工程应当符合国家和行业标准的电力工程建设规范，由供电部门依照国家标准、行业标准进行审核和验收，供电方式应按照安全、可靠、经济、合理和便于管理的原则确定。

用地面积15亩以上小区应当修建一座垃圾中转站(垃圾房8m2以上)，有居民活动场地的应配套建设一座公共厕所。

规划、建设部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当按照《城市居住区规划设计规范》进行审查、审批，并征求物业管理等部门的意见。

第三十三条 凡具备分表直抄到户条件的新建住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。开发建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。

专业经营设施设备包括变电、二次供水、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

第三十四条 本《细则》实施前建设的住宅小区内的供水供电设施设备，由业主大会决定是否进行水电改造后移交给专业经营单位，业主大会决定改造移交的，专业经营单位应当接收。

第三十五条 专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。

第三节 前期物业管理与物业交付

第三十六条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

招标人应当在招标公告或者发出投标邀请书10日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业管理主管部门备案。

有下列情形之一的，经物业所在地的物业管理主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业：

(一)投标人少于3人;

(二)总建筑面积少于3万平方米。

第三十七条 鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。

第三十八条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业管理主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

第三十九条　新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

(一)生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置;

(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;

(三)小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置;

(四)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按专项设计要求配置到位;

(五)按照防火要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设;

(六)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;

(七)按照规划要求完成环境卫生、商业网点、物业管理用房等配套建筑及设施建设;

(八)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

(九)住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施;

(十)法律、法规规定的其他条件。

建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房产开发主管部门、规划、物业管理等有关部门的监管，并向房产开发主管部门办理综合验收备案手续。

第四十条 开发建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起30日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电等服务合同并在以后的移交中向业主委员会予以公示。

第四十一条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受开发建设单位的委托，协助开发建设单位办理住宅交付的有关具体事宜。

第四十二条 开发建设单位应当在物业管理主管部门、乡镇人民政府的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)业主名册;

(五)物业管理必需的其他资料。

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及上述资料移交给业主委员会。

第四十三条 建设单位与买受人订立的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容、建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，以及物业管理区域内属全体业主共有共用的配套设施设备。

第四十四条 在前期物业管理期间，房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用由建设单位承担;房屋交付使用后所发生的物业服务费用，在房屋销售合同有约定的，按前期物业服务合同的约定由业主承担;在房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

第四十五条 建设单位订立物业管理区域内首份房屋销售合同前，应当制定临时管理规约，作为房屋销售合同的附件。

临时管理规约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害买受人的合法权益。临时管理规约应当报物业管理主管部门备案。

第四章　物业管理服务

第一节　一般规定

第四十六条 业主可以根据所在物业管理区域的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘符合相应条件的物业服务企业提供物业服务，物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。

第四十七条 物业服务企业应当取得物业服务企业资质证书后方可从事物业管理。

物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。

在本县城镇行政区域内从事物业服务活动的外地企业，应当向县房产管理局备案。经核准合格后，方可从事物业服务活动(经营)。

第四十八条 物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第四十九条 严格物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向相关行政主管部门、专业单位报告：

(一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在8小时内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全;

(三)物业服务人员擅自集体撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活;

(四)发生群体性事件;

(五)发生业主、使用人重大伤亡事件;

(六)其他严重影响业主、使用人正常生活的事件。

第五十条 建设单位、业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管物业材料档案、业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案。

第五十一条 建设单位、物业服务企业及其从业人员应当按规定申报其在物业管理活动中的信用信息。

乡镇人民政府应建立业主委员会委员在物业管理中的信用档案，并纳入全县物业管理信用体系。

第五十二条 物业服务企业、业主委员会应当按照有关规定向物业管理主管部门报送统计报表。

第二节　物业的装饰装修

第五十三条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

第五十四条 业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。

住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容：

(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限;

(二)允许施工的时间;

(三)废弃物的清运与处置;

(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求;

(五)禁止行为和注意事项;

(六)装修保证金的收取和退还;

(七)违约责任;

(八)其他需要约定的事项。

第五十五条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。

物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时，业主或物业使用人不得拒绝和阻碍。

第三节物业服务合同

第五十六条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列主要内容应当事先提交业主大会会议表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外：

(一)物业服务事项;

(二)物业服务质量及费用标准;

(三)合同期限;

(四)违约责任。

第五十七条 物业服务合同应当约定物业管理区域内的下列物业公共服务事项：

(一)建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护;

(二)公共绿化的维护;

(三)公共区域环境卫生的维护;

(四)公共区域的秩序维护;

(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

(七)物业服务档案和物业档案的保管;

(八)其他物业公共服务事项。

物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出明确约定。

物业服务合同示范文本由物业管理主管部门会同其他相关行政主管部门制发。

第五十八条 物业服务企业承接物业服务时，应当对物业管理区域内共有部分及其相应的档案进行查验，发现共有部分与原设计方案不符或者有质量问题的，应当书面告知建设单位、业主委员会;并按照国家、省和市的有关规定，与建设单位或者业主委员会办理相应手续。对承接查验中确认的问题，相关责任人应当及时整改。

第五十九条 物业服务企业应当按照有关规定与建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。

物业服务企业应当自办理移交手续之日起30日内，持相关资料向物业管理主管部门备案。

第六十条 业主委员会应在物业服务合同期限届满60日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同;不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。

业主大会选聘物业服务企业前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

第六十一条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：

(一)物业服务合同依法、依约解除;

(二)物业服务合同期满未续约;

(三)成立首届业主委员会后，依法选聘了物业服务企业;

(四)法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形。

第六十二条 物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当在办理规定退出手续的同时，履行下列交接义务：

(一)移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案;

(二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;

(三)清退预收、代收的有关费用;

(四)法律、法规规定的其他事项。

第四节　物业服务收费

第六十三条 物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价或市场调节价，其计费模式、标准由物业服务委托双方订立物业服务合同具体约定。

普通住宅、经济适用住房和廉租房的物业服务收费以及停车服务收费实行政府指导价格，价格标准按照属地管理原则，由县物价局会同县房管局依据《价格法》及其价格管理的有关规定制定。

其他住宅和非住宅的物业服务收费以及其他服务项目收费实行市场调节价格，具体收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，报物价、物业管理主管部门备案。

物业服务企业应当对物业服务事项、服务质量和相应的收费项目、收费标准实行明码标价。

物业服务企业为业主或物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。

按照《江西省物业管理服务收费管理细则》(赣计商价字〔20xx〕766号)的规定，物业管理企业在实施物业服务收费前，必须到物价部门申请办理物业收费批文，实行亮证收费，并自觉接受物价部门的年度审验。

第六十四条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。

第六十五条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主约定应以物业部门指导价为准。

物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准按《江西省物业管理服务收费管理细则》(赣计商价字〔20xx〕766号)中规定收费。

第六十六条 物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

第六十七条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向具备条件的最终用户收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第六十八条 物业服务费以法定产权面积(房屋所有权证登记的建筑面积)计算，其中顶层跃层和阁楼按法定产权面积的一半收费，储物间、柴房不收费，车库按标准收费;未办理产权证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

物业管理服务费按月收取，业主与物业管理企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过3个月。

第五节　旧住宅区的物业管理

第六十九条 对具备建立物业管理条件的旧住宅区，各乡镇人民政府应采取措施对旧住宅区进行整治。旧住宅区完成整治改造后，乡镇人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业，也可依托业主委员会或者社区居民委员会，由业主自行管理物业。

第五章物业的使用与养护

第一节物业的使用

第七十条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：

(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;

(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;

(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;

(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为;

(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;

(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过国家规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;

(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;

(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;

(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。

第七十一条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。

业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，影响房屋安全，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。

业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。

第七十二条 房屋交付后，业主、使用人应当按照权属登记用途使用物业，不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意。

物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。

业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。

第二节车位的使用管理

第七十三条 物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车库和建筑物附属设施内车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。

业主、物业使用人需要承租尚未出售的停车库、车位的，建设单位应当出租，其车库、车位租赁费实行政府指导价。

车库、车位在优先满足本物业管理业主、物业使用人的停车需要的前提下，可以临时租赁给物业管理区域外的单位、个人，其租赁合同期限不得超过6个月。

第七十四条 利用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的，应确保消防通道和道路畅通。业主大会决定或者业主共同决定收取场地使用费的，场地使用费在扣除物业服务费后属于全体业主共有，但物业服务合同另有约定的除外。业主大会或业主可以委托物业服务企业收取，并支付一定比例的报酬。

业主对机动车有保管要求的，可以与物业服务企业另行约定。

第七十五条 物业管理区域内停放车辆，不得堵塞消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

第三节 建设单位的保修责任

第七十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。

建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。

第七十七条 建立新建物业质量保修金监管制度。

建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价3%的比例，一次性向物业管理主管部门设立的物业质量保修金帐户交存物业质量保修金，作为物业保修期内保修费用的保证。

物业质量保修金监管帐户以物业管理区域为单位按幢设立专户。建设单位在新建物业交付时，应当向业主出示物业质量保修金监管部门出具的物业质量保修金全额交存证明。

保修金存储期限与物业的法定保修期限一致。

第七十八条 建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业管理主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。

第七十九条 物业管理主管部门应当每年定期向相关物业管理区域的业主和建设单位公布物业质量保修金的使用情况。

第八十条 物业质量保修金存储期满，建设单位履行了法定保修责任的，物业管理主管部门应将物业质量保修金本息余额退还建设单位。

物业质量保修金存储期满前30日，物业管理主管部门应将拟退还物业质量保修金事项在相关物业管理区域内书面公示。

第八十一条 物业管理主管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。

第四节物业的养护

第八十二条 物业保修期届满后，业主专有部分的管理、养护、维修，由相关业主负责。

物业专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及影响其他物业正常使用时，业主或者物业使用人应当及时维护、维修，相邻物业业主应当提供便利。

第八十三条 业主对专有部分进行管理、养护、维修等，应当尽量避免对相邻物业造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。

第八十四条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等相关专业经营单位，应当承担业主专有部分以外的相关管线和设施设备的维修、更新、养护等管理责任。

前款规定的业主专有部分以外的相关管线和设施设备包括变电、供水(不含用户自建自管的二次供水)等设施设备及相关管线和计量器具。

第八十五条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位应当按照下列规定向最终用户收取费用。

(一)业主自用的向业主收取;

(二)物业服务企业使用的向物业服务企业收取;

(三)部分业主共同使用的，由相关业主分摊;

(四)全体业主共同使用的，由全体业主分摊。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第八十六条 物业管理区域内业主共用部位及共用设施设备，由业主共同维护和管理;业主大会可以将其委托给物业服务企业或者其他管理人维护和管理。

第八十七条 住宅物业、住宅区内的非住宅物业或与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的建设单位和业主，应当缴存住宅专项维修资金;住宅专项维修资金专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。

住宅专项维修资金的建立，应当遵循业主所有、统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。住宅专项维修资金的交存、使用、管理的具体细则，由县房管局、县财政局按照有关规定制定并执行。

第八十八条 物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造需要使用住宅专项维修资金的，应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大会的决定相抵触。

第八十九条 通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处置或者改作他用。

利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规和管理规约的规定，并由业主大会或者相关业主共同决定。收益属全体业主或相关业主共有。

业主委员会应当定期公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营收益的收支情况。

第九十条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。

发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，责任人不及时履行维修养护义务的，物业服务企业应当立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，费用由相关责任人承担。

第九十一条 因维修物业、设置管线等需要，必须进入专有部分的，业主、使用人不得拒绝。

供水、供电、信息、环卫、邮政等专业单位进入物业管理区域提供服务的，业主、物业服务企业应当予以配合。

第九十二条 专项维修资金的过户、续筹、结算，应遵守下列规定：

(一)业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

(二)专项维修资金帐面余额低于首次缴付额30%的，经业主大会会议研究决定，按业主房屋建筑面积的比例向业主续筹。

(三)房屋灭失的，将专户帐面余额返还业主。

第六章法律责任

第一节物业争议解决途径

第九十三条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商解决;不能协商解决的，可以要求乡镇人民政府调解或者依法提起民事诉讼或申请仲裁。

业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违反本《细则》的行为，可以向有关部门投诉、举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。

第二节违反《细则》处理规定

第九十四条 违反本《细则》第三十九条规定的，由房产管理部门责令停止交付使用;拒不停止的，处以交付使用住宅销售额1以上3以下罚款。

第九十五条 违反本《细则》规定，有下列行为之一的，由物业管理主管部门予以处罚：

(一)物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的，处以一至五万元的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销其资质证书;

(二)建设单位未依法交存物业质量保修金的，责令限期改正;逾期未改正的，处以十万元以上三十万元以下的罚款。

第九十六条 违反本《细则》规定，专业经营单位无正当理由拒绝对具备条件的最终用户实行终端收费的，由县人民政府责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。

第九十七条 业主或者物业使用人违反本《细则》第七十条、第七十一条规定的，由物业管理主管部门或者其他有关部门给予警告，责令限期改正;逾期未改正的，处以一千元以上一万元以下的罚款。给其他业主造成损失的，应当依法承担民事责任。

第九十八条 对于业主、使用人不遵守规章的行为，经教育不改的，社区居委会、业主委员会可以对其行为进行公示。业主未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以按每日加收滞纳部分0.5的滞纳金，必要时也可以采取适当的限制措施，或向人民法院起诉。不能及时足额交纳物业服务费的业主，不得当选为业主代表和业主委员会委员，其所在相关单位应积极帮助做好思想教育工作，必要时应当代为收缴。不能及时足额交纳物业服务费的业主代表和业主委员会组成人员经教育不能改正的，可依法罢免。

第九十九条 违反本《细则》规定的行为，按照国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》、《抚州市住宅小区物业管理用房配置细则》及其他相关法律、法规、规章规定处罚。

第七章 附则

第一百条 本《细则》自公布起之日起30日后施行。

县物业管理实施细则二第一章总则

第一条为规范我县物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进我县物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《黄冈市物业管理实施细则》等法律、法规，结合本县实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本县行政区域内物业管理及其相关活动。

本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备和场地等。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条物业管理活动应当遵循政府指导、市场运作、业主自治、契约自由、行业自律、属地管理的原则进行。

第四条县政府负责把物业管理纳入社会管理 范畴。

县房管局是物业管理行政主管部门，负责全县物业管理活动的行政指导、监督和管理工作。主要职责是：

(一)贯彻执行物业管理法律、法规和相关政策，指导、监督物业管理活动;

(二)负责物业服务企业资质的监管工作;

(三)负责物业管理选聘活动的监督管理工作;

(四)负责监督、指导物业的承接查验工作;

(五)负责住宅专项维修资金的收取、使用、指导和监督工作;

(六)负责业主大会和业主委员会备案工作;

(七)负责物业服务企业经营管理活动的监督检查，依法查处违法行为;

(八)负责会同有关部门协调处理物业管理纠纷、投诉及有关问题;

(九)会同人社部门，对物业管理专业人员的职业准入制度的实施进行指导、监督和检查;

(十)依法履行其他职责。

乡镇人民政府(社区居委会)应加强对物业管理的综合管理工作，负责本辖区内物业管理工作的指导、协助、监督和检查。主要职责是：

(一)负责指导、组织本辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作，监督业主大会和业主委员会的日常活动;

(二)督促检查物业服务企业落实物业管理活动，协调处理物业管理矛盾纠纷、物业管理与社区管理、服务的关系;

(三)负责组织召开物业管理活动相关联席会议;

(四)参与本辖区物业管理检查和考评工作。

县政府各部门按照各自职责，做好各自的物业管理工作。

县住建局

(一)对审批后的建设项目(工程)搞好批后监督管理，对违反基本建设程序建设的行为予以查处;

(二)对违法违规施工、装饰、装修等破坏承重墙等影响房屋质量安全的行为予以查处;

(三)对建设、施工单位不按照国家规定及约定的保修期限和范围承担保修责任的行为予以查处。

县规划局

规划设计新建物业项目时，负责对新建项目的各项设施统筹规划、合理布局，按规定配置各类公建配套设施，对开发建设单位擅改规划设计要求的行为予以查处。

县城管执法局

(一)对违反市容环境卫生管理方面法律、法规、规章规定的行为进行查处;

(二)对破坏公共园林绿地、公共设施的行为进行查处;

(三)对因从事餐饮、娱乐、建设等经营活动带来的油烟、噪音等污染行为进行查处;

(四)依法履行的其他职责。

县公安局

(一)会同民政部门开展门(楼)牌清理、编制工作，指导乡镇人民政府(社区居委会)开展安装及维护工作;

(二)依法打击处理违反流动人口服务和管理条例的各类违法犯罪行为;

(三)依法查处饲养动物干扰他人正常生活行为;

(四)依法打击处理其他扰乱公共秩序、妨害公共安全、侵犯人身权利、财产权利、妨害社会管理等违法犯罪行为;

(五)科学指导视频监控平台等安防设施建设。

县消防大队

(一)对未制定消防安全制度、未组织防火检查和消防安全教育培训及消防演练的进行查处;

(二)对占用、堵塞、封闭的消防通道，妨碍消防车辆通行的行为进行查处;

(三)对埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的行为进行查处;

(四)对建筑消防设施、器材未保持完好有效的行为进行查处;

(五)对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口的行为进行查处;

(六)对在小区内设立、储存易燃易爆危险品行为的进行查处。

县物价局

(一)对超出政府指导价浮动幅度擅自提高收费标准的行为进行查处;

(二)对物业服务企业申报小区物业服务收费备案时，进行审核并颁发《物业服务收费监审证》;

(三)对超范围收费的行为进行查处;

(四)对其他违反价格法律、法规规定的行为进行查处。

县质监局

(一)对违反规定，擅自在经营活动中使用无生产许可证的产品或无强制性认证产品的行为进行查处;

(二)对用于贸易结算的计量器具(水、电、气表等)未经检定投入使用行为的查处;

(三)对不按规定擅自安装、使用电梯、锅炉、压力容器、起重机械、游乐设施等特种设备以及不按规定进行上述设备维修、保养的行为进行查处。

县文明办应将物业管理工作纳入社区精神文明建设范畴。

县工商局负责对未取得营业执照、擅自在物业管理区域从事经营活动的行为进行查处。

供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，负责直供管网到户，做到同步规划、同步施工、同步验收，做好物业管理区域内的专项服务。

第五条实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由乡镇人民政府召集。相关职能部门和社区居委会、物业服务企业、专业经营单位及业主委员会或者业主代表参加。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

(一)业主委员会未依法履行职责;

(二)业主委员会未依法换届;

(三)物业服务企业未依法撤出和办理交接手续;

(四)物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷;

(五)其他需要协调解决的相关事项。

第六条本县新建小区应当实行物业管理。未实行物业管理的老旧住宅小区，应当结合旧城区改造，分步实施物业管理。

第二章前期物业管理

第七条新建小区实行前期物业管理。前期物业管理由开发建设单位负责。

开发建设单位应当提供前期物业管理办公设备和场地，其资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。开发建设单位不得擅自处置物业共用部位、共用设施、设备等。

第八条新建小区的开发建设单位，在办理商品房预(销)售许可证前或业主大会选聘物业服务企业前，应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经县房管局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

开发建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

前期物业服务合同可以约定期限;期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第九条开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

开发建设单位在销售物业之前，应当制定《临时管理规约》，作为物业买卖合同的附件，对有关物业的使用、维护、管理和业主的共同利益、业主应当履行的义务以及违反《临时管理规约》应当承担的责任等事项依法作出约定。开发建设单位制定的《临时管理规约》，不得侵害物业买卖人的合法权益。

开发建设单位应当在销售物业前，将《临时管理规约》向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守《临时管理规约》予以书面承诺。

第十条县房管局应会同县工商局制定《前期物业服务合同示范文本》、《物业服务合同示范文本》等文书，用于具体指导全县的物业管理。

第十一条前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担。

已竣工验收但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十二条开发建设单位与所选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同应一式三份，开发建设单位、物业服务企业和县房管局各执一份。

第三章物业的承接与查验

第十三条新建小区应当按照国家有关规定，在报批商品房开发建设项目规划设计方案时，必须考虑物业管理服务用房、水电气直供管网、安全措施、消防、绿化、环卫、通信、有线电视等必要的物业配套设施建设。在项目建设过程中，有关行政主管部门应当加强监督和管理，达到开发小区在竣工验收、交付使用前符合物业使用的基本条件。

第十四条开发建设单位应当按照有关规定在物业管理区域内配置物业管理服务用房，并在申请办理建设工程规划许可证时，其提交的规划设计方案中应注明物业管理服务用房的具置。

新建小区，开发建设单位应该按照不低于地上地下总建筑面积千分之三的比例配置物业服务用房;规模较小的开发项目，配置物业服务用房面积低于一百平方米的按照一百平方米配置，有条件的鼓励配置社区居委会驻点工作用房。

物业服务用房其所有权属于全体业主。开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房具置，房屋登记机构应在登记簿上予以记载，但不颁发房屋权属证书。

物业服务用房不得买卖和抵押，县房管局不得办理转移登记。

第十五条申报竣工综合验收的开发小区须达到下列标准：

(一)开发小区建设用地的使用符合小区详细规划要求，建筑物、道路、各种管线、服务设施、围墙、景点等位置准确;

(二)开发小区所有规定建设项目、基础设施、市政设施和环境建设按小区详细规划要求全部建成完工，没有缺项。工程的施工质量通过相关专业部门的检查认定，符合有关规范和标准的要求，使用功能完好，并取得认证文件;

(三)开发小区工程技术档案、资料完整准确，并按有关规定要求归整完毕;

(四)小区内施工机具、临建设施、建筑垃圾、临时建筑等全部消除完毕，场地平整、道路畅通、卫生清洁;

(五)法律、法规规定的其他条件。