物业社区经营

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物业社区经营范文第1篇

关键词：河南省物流业；中原经济区；影响分析

一、中原经济区的建设对物流业的需求

第一，物流活动是促进经济增长的前提条件。区域经济的发展受分工深化程度的影响，可以这样说要想促进经济发展，必须促进分工的进一步深化。如果能够深化物流活动，产品的市场范围就会扩大，交换能力也相应增强，这些因素都可以促进劳动分工进而促进经济发展。试想在没有紧密物流活动的情况下，生产的大量产品就会堆积在狭小的空间，商品的价值和使用价值就难以实现，中原经济区的基本运行就会间断。

第二，在中原经济区快速的发展过程中，完整高效的物流体系对中原经济区经济活动的正常运行起着基础性的作用。这就是为什么强调物流对中原经济区的经济增长是不可或缺的。

第三，信息技术的发展带来了第三方物流。现代社会中，互联网和电子商务的出现对传统的管理方式和交易方式发起挑战，传统方式不得不提高交易效率以适应于快速发展的互联网和电子商务。第三方物流通过减少繁琐的交易步骤，使得企业更容易控制交易成本，进而使得企业提高生产效率。

第四，企业在建设中还会通过产业结构调整和承接产业转移形成一些新的产业，使这些新产业能适应高速发展的物流需求。为了使中原地区各个企业的结构优化升级，就要通过发挥有效的物流服务，提升企业的资源整合。

第五，近几年随着中原经济区的各种运输体系如铁路、公路、水运、航空货运等方面的逐步完善，形成了以信息技术为支撑的现代物流服务体系。

第六，现代物流产业快速的发展推动了中原经济区的金融、信息等有关服务业的发展，扩展了服务业的发展范围，提高现代服务业的市场竞争力。

二、河南省物流业发展的现状分析

1.河南省物流业发展的成就

第一，河南省的地理位置和交通优势。河南地处全国的经济地理腹地，联南接北，承东启西，是全国各经济区交流、联合的命脉之地。四通八达的交通运输为河南省发展物流业提供了难得的设施基础。

第二，河南省的通信设备和网络技术水平。河南作为全国关键的通信纽带之一，在2012年的时候固定电话用户达到1364.6万户，居于全国第五位：城市电话用户759.9万户，居全国第4位。全省互联网用户达到194.9万户，居全国第10位。

第三，河南省的城市建设方面。总投资几百亿元的郑州国家干线公路物流港、郑州国际航空货运中心、郑州铁路集装箱货运中心、郑州铁路零担货中心、中南邮政物流集散中心、郑州出口加工区、河南进出口保税区等七大物流工程已经开工或完成。

第四，目前省内的物流企业的发展。截止到2014年河南省已经拥有2A级以上物流企业41家，其中3A级物流企业16家；4A级物流企业16家，如河南豫鑫物流有限公司、漯河双汇物流投资有限公司；5A级物流企业2家，分别是郑州交通运输集团有限责任公司、河南煤业化工集团国龙物流有限公司。

2.河南省物流业的不足

首先，物流业的基础水平偏低。虽然河南省有诸多优势，但对于发展现代物流业我们还是要清醒的看到，和沿海开放城市：广州、上海等相比，现有的现代物流系统距离发达城市之间有一个很大的差距。

其次，河南省物流业依旧是规模小、效率低，而且服务项目有限，只能提供单项运营，而不是提供网络设计和货物全过程服务。在省会郑州，目前的500多家规模较大的企业中，实现网络化、信息化的“现代物流”企业几乎没有。

再次，由于大部分物流园区正在建设中，因此这些物流园区的基础设施功能并没有得到充分发挥。现有的物流园区和物流基础设施布局不合理，与产业规划的协和度不高，区域物流资源的缺乏，也没有形成区域物流网络系统。

最后，物流人才奇缺是河南省物流发展的绊脚石。由于物流起步晚，高校物流专业又不够完善，导致培养适应市场需求的复合型物流人才很困难。

三、河南省物流业对中原经济区建设的影响分析

河南省地处中原，是中原经济区的主体，又是中原崛起的核心增长极。

首先，郑州优越的地理位置为中原经济区带来机遇。随着中国在国际中的地位逐步升高，以及中西部地区的经济发展水平的提高，我国对于进口消费品的消费呈现出不断增长的趋势，郑州的地理区位优势和交通优势，是郑州成为中西部地区进口商品分拨中心的有利条件。

其次，郑州国际物流中心的建设提升中原经济区产业和企业的竞争力。现代物流业是以现代运输业为主导，以信息技术为支撑，以现代制造业和商业为基础，集系统化、信息化、仓储现代化为一体的综合性产业。通过建设郑州国际物流中心，有利于重点行业物流发展、现代物流业与制造业以及其他产业的联动发展。

四、政策建议与研究结论

1.大力发展第三方物流

第一，工业企业要有运用第三方物流的意识。一方面，把运输、储存、包装、配送等物流功能分包给第三方物流企业。另一方面，自己致力于新产品的开发、制造和市场开拓，塑造核心竞争力。这样既促进了第三方物流的发展又使自己的企业有新的市场。

第二，当前的物流公司要拓展自己的业务范围。要在物流增值服务方面，特别是全程物流服务或者更高层次的服务方面，从原来的单一物流模式逐渐发展为更全面更具体的物流模式，适应社会发展需要。

第三，第三方物流企业要注重专业化、规模化。通过信息管理系统，将物流服务与企业的生产和营销紧密结合，增强服务意识，完善服务功能，扩大增值服务，为客户提供物流规划设计、组织管理和实际运作等综合服务，使物流过程更加完善和高效。

第四，企业资源管理与物流相结合。运用现代信息技术，推动企业物流流程和供应链一体化，建立一套企业自己的物流体系，统一管理企业从采购、制造、再到销售等一系列的物流，这样可使企业物流变得专业和高效。

2.完善物流基础设施平台

物流基础设施平台使物流活动能够正常、有序、高效的进行，完善物流基础设施平台为中原经济区的快速发展提供了强有力的保障。

一是合理规划、最大化利用现有的物流基础设施平台。和全国一样河南省的物流园区也是存在规划不合理，管理不恰当的现象。因此要科学规划、合理布局物流园区，构建以现代综合交通体系为基础的物流园区和物流中心。

二是要注意加强联程运输能力。物流如果重复运输就会增加物流成本，造成城市交通拥挤，环境污染。更严重则会影响经济和社会的长远发展，要利用河南省现有的交通优势，大力发展联合运输的能力。

三是在物流辅助基础设施过程中要充分利用网络信息技术连接不同区域的服务网点，利用信息交换、信息管理系统等其他手段，构建一个完善的物流协同管理平台。

3.加快物流企业人才的配置和培养

沿海地区的物流教育比较发达，从业人员具有一定的知识水平和时间经验，而河南在这方面还比较落后。因此，要想促进现代物流业的发展，需要引进一批全面了解物流知识、精通现代物流组织方式和管理技术方面的人才。

4.发展农业物流，建设农产品物流市场

首先，完善农业物流的“绿色”通道，降低交通运输的成本，使得农产品能够快捷、便利地流向百姓餐桌。

其次，培育大型农业生产资料流通企业，完善农业生产资料流通系统，从而降低农业生产资本、增加农民收入，提高农民的种粮积极性，保障农业的稳定发展。

最后，制订相应的法规、方针政策，鼓励农业物流业的发展，保证农产品物流的法律地位，将重点放在对农业物流的建设，尽早研究出台农业物流与供应链体系的规划和实施方案，能够有效的促进农业物流健康快速的发展起来。

参考文献：

[1]喻新安.中原经济区顶层设计背景、历程与经验[J].中州学刊，2011（08）.

[2]郑红玲.基于区域经济三次产业下发展协同物流的思考以河南为例[J].价值工程，2012（12）.

[3]杨希玲.物流业与中原经济区建设[J].经济导刊，2011（05）.

[4]刘岩.对中原经济区建设的影响研究[J].商业时代，2012（03）.

[5]周晓利.中原经济区背景下的河南物流发展机遇分析[J].中国商贸，2012（11）.

物业社区经营范文第2篇

【关键词】高速公路 服务区 发展 研究

高速公路服务区作为高速公路的配套设施,直接向司乘人员提供生活服务和工作方便。由于全省各条高速公路的投融资体制、管理体制、经济发展水平、市场化程度、经营理念各有不同,服务区的管理模式也不尽相同。如何选择一种适合自己需要的管理模式是每个高速公路经营管理单位都要认真面对的问题。因此,分析高速公路服务区的经营现状,发现服务区管理上的不足,对提高高速公路服务区的整体经营质量,加快服务区品牌化进程具有十分重要的意义。

1 福建省高速公路服务区经营现状分析

1.1 经营管理的现状

(1)经营管理的概况。1997年12月15日,福建省第一条高速公路厦高速公路正式通车,通车里程81.4公里,只有一个服务区。随着高速公路建设的不断发展到2009年底,全省高速公路通车里程达2000多公里,建成服务(停车)区达50对,已建的50对服务(停车)区占地面积5000亩,面积最大的服务区为天福服务区为2000亩,最小的停车区为云淡停车区面积为20亩,平均面积为100亩,总投资额19.34亿,两对服务(停车)区间的平均距离约为37公里。

(2)经营管理的模式。一种是根据“谁投资谁管理”的原则,由高速公路业主或者承建商全权负责建设运营,如沈海线福泉段、泉厦段、厦漳段等;一种是采取成立合营公司的合作投资经营模式,由高速公路业主单位分别委托所属开发公司或其它子公司联合中石化福建石油分公司按一定股比出资联合成立合营公司,负责所属路段服务(停车)区的投资建设经营管理,并按合同将前期道路“三通一平”费用以租赁费形式逐年返还给高速公路业主,主要有漳诏段、福宁段,京福福建段、莆南段、龙长段。在具体经营方式上则以对外承包经营为主,自营项目为辅。

1.2 经营管理的分析

(1)功能设施基本一致、潜在效益挖掘不深。一方面是省内大多数服务区对闲置空地不开发,各个服务区功能单一,项目简单,经营范围基本相同,除加油站、餐饮、超市外,很少开发其它的服务项目。另一方面是各服务区的设置功能和经营业务一致,但采购、销售以及人员、设施上又各自为政,加上部分高速公路上的服务区选址和间距不合理等,都造成人财物配置的极大浪费。

(2)管理人员仍需充实,整体素质有待提高。每个服务区只配备1-2名管理人员,从事管理的人员太少,缺乏高素质的专业管理人员;经营管理人员的素质相对较低,对经营项目的认知程度不够,经营缺乏自主性和灵活性;制度虽多,但约束性差,效率不高,特别是缺乏良好的激励制度,不能充分发挥员工的主观能动性,很多时候不能正确理解和自觉执行公司的经营管理制度,致使工作差错率偏高。造成服务区管理人员缺乏的其他原因还在于,服务区与征费所相比,职级和收入待遇等方面的差距;服务区的管理水平难以尽快提高,也就难以创造良好的社会效益和经济效益。

(3)经营地位实际垄断,性价比例整体偏低。高速公路服务区内的餐饮、住宿、购物、通信、加油、汽车修理等经营项目大都采用承包经营方式,由于司乘人员上了高速公路以后,只能在服务区内加油、就餐和消费,服务区内的经营单位实际处于垄断地位,存有“卖啥买啥”、“供啥吃啥”的独家买卖观念上,思想上没有从“关注顾客需求”的焦点上,抓管理、搞经营、提质量、上水平。经营上的随意性,违背了市场规律,障碍了服务区的发展。服务区内商品的价格高于市场,而服务质量却低于普通经营场所的事实降低了司乘人员的满意度,使其主观上尽量减少在服务区的消费行为。

2 海西建设大视野下高速公路服务区的发展前瞻

就服务区发展论服务区发展,其前景和规模都是有限的,跳出服务区,从更大的视野审视服务区的发展问题,更有助于服务区的发展,要在竞争中获胜,不仅仅是与时俱进,更要有前瞻性。笔者认为,随着海西经济的快速发展,海西路网密度的加大,高速公路服务区的功能、定位和经营模式也将发生相应调整。

(1)由休息功能向休闲功能转变,经营范围更加丰富。无可否认,人们选择高速公路出行的主要目的是尽快抵达目的地。但随着人们对生活质量要求的提高和自驾游的发展,司乘人员在服务区内停留的时间也将会延长。服务区内的商品质量将会大大提高,经营品种将更具个性化和地方特色,当地特有的水果、药材、工艺品等将成为服务区销售重点。服务区内餐饮服务将会更加丰富,具有当地特色美食、小吃将成为经营重点,连锁经营的中高档餐馆将在服务区内涌现,满足一些自驾游和高端商务人士需求;服务区也将为地方经济和旅游提供宣传服务,起到旅游推广作用。

(2)由配套设施向物流园区转型,节点作用更加突出。现代物流行业的快速发展将改变部分服务区的经营方向。高速公路上不仅存在人流与物流的流动,还有商业流、信息流、金融流、文化流,因此,高速公路沿线适宜发展以商流、物流、信息流和资金流为标准的现代流通业。目前许多物流中转站多设在毗邻高速入口的城郊,进出该城市的货物都先经过该中心分配后再进入高速公路网络配送。这种在高速公路网络以外进行中转的物流方式无疑增加了进出高速公路的物流时间。随着现代物流业的,服务区独特的土地资源、物流区位优势和信息网络优势将使着物流配送中心逐步向高速公路服务区转移并迅速形成高速公路货运系统,使在高速公路服务区内进行物流中转成为一种发展趋势。

(3)由垄断经营向连锁经营转变,服务品牌更加普及。一方面,随着我国汽车拥有量不断增加,高速公路的车流量不断上涨,驶入服务区的车和人在不断增加;另一方面,人们对单一功能、低性价比的现行服务区经营模式越来越不满。这种高需求水平与低服务质量的矛盾中存在着无限商机,势必引发高速公路经营模式转变;连锁经营将作为改变矛盾、实现转变的一种经营模式进入高速公路服务区。可以预见,一些连锁经营经济型酒店、连锁经营餐饮店和连锁经营休闲娱乐品牌,将陆续进驻高速公路服务区,加快服务区品牌化建设步伐,提高服务区的服务质量和形象。

3 正确把握海西建设历史机遇的思考

国务院支持福建海西建设《若干意见》的出台,为福建省高速公路发展提供了极为难得的机遇,福建经济的快速发展,必将为高速公路公路带来持续稳定增长的交通能够流,这也必将为我省高速公路服务区发展提供更加广阔的空间。

3.1 确保企业持续稳定发展必须制定科学的经营发展规划

战略规划对公司的发展至关重要,对资源型企业而言,尤为重要。在资源越用越少的情况下,如何保持企业的持续增长,的确是必须面对和思考的课题。公司的核心业务是服务区的经营,如何充分利用服务区各种资源创造最大收益是业务发展的重中之重,对此应有清醒的认识。

(1)科学确定服务区的经营模式。高速公路服务区的经营应该采用自营与加盟连锁经营(对外承包)相结合的方式。这种方式有两个层面的含义:一是服务区所有项目整体外包,二是服务区主营业务由公司经营,一些较难控制的项目(如汽修等)外包经营。根据海西高速公路网规划,全省将有112对服务区,这些服务区全部由公司投资经营是不现实的。因此,可取的方式是选取条件较好的服务区自营,其余的对外承包经营。而对于外包经营的服务区,可以按照一体化管理的要求,统一品牌和标识、统一服务标准、统一外在形象,充分利用社会资源,维护公司整体形象,减少公司投资风险。

(2)迅速培养公司的核心竞争力。资源是有限的,政策是可变的,垄断是暂时的。作为一个资源型和依靠政策支持的公司,在市场化呼声日益高涨的今天,面临反垄断风险,唯一的解决方法就是加快培养公司经营的核心竞争力,即根植于企业内部组织运营中的知识、技能与经验的结合体。在服务区经营管理中,知识不深奥,技能不复杂,经验靠积累,关键是要有意识的将三者有机结合,要靠内在组织性的精耕细作创造利润,并形成自己的综合能力,也就是适应未来的竞争力。规模大、成本低、资金优势、企业文化等要素,都不是核心竞争力,因为它们都是外在的力量,它们固然可以推动企业的增长和发展,但绝不是企业持续增长的根源。当市场发生变化的时候,真正可以支撑企业继续增长和繁荣的,是再生能力、应变能力、适应能力。

(3)充分利用服务区资源。随着越来越多的服务区投入运营,要紧紧围绕服务区发展新业务。一是在高速公路服务区内连锁经营餐饮店和便利店,实施分区统一配送、统一经营管理,规范服务标准、提高服务水平,商品销售量达到一定水平后,可以建立配货中心,为服务区做商品配送,降低服务区经营成本。二是通过连锁经营网络,在高速公路服务区,尤其是省际服务区内经营地区特色产品,如闽南鞋帽服装、武夷山的红茶、莆田的工艺品等等。在这些交通量很大的省际高速公路服务区经营我省特色产品,有利于加强同外省商贸流通,促进地方经济的发展。三是与物流业务相结合,利用服务区点多面广、交通便利的特点及经营高速公路服务区的优势,利用服务区用地建设小型物流仓库和配送中心,作为散件、小件货物集散地,建立高速公路网络快速货运系统,开展运输、仓储、配送、中转、包装等综合性物流服务,既可以充分利用现存资源,为社会提供多功能服务,满足社会需要,又可以拓展公司的业务范围,提高企业的经济效益。

3.2 确保企业优质高效发展必须实行规范化的经营管理

规范化建设是加强形象建设、提高经济效益的支撑和保障。高速公路服务区从无到有、从小到大的成长过程,说明规范化经营管理是高速公路服务区发展的必由之路。

(1)延伸服务内容,形成专业化、系统化的服务体系。

一方面是福建省高速公路发展和服务区做强做大的需求,需要有一个统一的融资平台,拓展融资渠道,吸纳社会资本参与到服务区建设领域;另一方面高速公路服务区高昂的建设运营成本和其所具有的公共服务属性决定了其收益低的必然事实。因此要利用高速公路服务区的垄断经营、网络和资信优势,按餐饮、超市和汽修加水三大类成立专业化公司,依托品牌化建设,通过引进先进的管理模式,统一标准,规范管理,进行连锁经营、集中配送,实施有效成本管理,优化成本控制,保证企业实现利润最大化。通过统一垂直管理、条块分类核算、合理配置人财物,实现集约化、集团化经营,促使企业生产由粗放管理向精细管理转变。全面提高了服务区的服务质量和管理水平,创造良好的经济效益和社会效益。

(2)推行人才战略,实现人才的良性流动。一是借外脑,融智力。善用外脑、善于融智,是现代企业拓思路、求发展、在竞争中立于不败之地的重要手段。高速公路服务区各行各业的服务人员大都就近招工,素质参差不齐,具体做事的人多,明思路、定战略的人少,要选定几位专业人士为服务区运行与管理顾问,融集社会智力资源为己服务,借用外力弥补自己之不足;二是要勤学习、练内功。服务区要发展,离不开一支好的员工队伍。要聘请专业人士培训员工,提高从业人员的基本素质,让大家一开始就从思想上明白自己应该做什么、必须做什么和怎样做。要让整个服务区形成学习业务、研究业务的良好风气,一边学习一边服务工作,学中练、练中干、干中学,苦练业务基本功,达到人人能够胜任岗位工作,并有可持续发展的后劲。三是引人员、强管理。立足高速公路系统内部职工队伍,在路政、征费等部门内进行良性的交流轮岗,发挥他们原先在高速公路系统内所积累的知识经验和管理经验,在较短的时间内迅速形成提升;通过面向社会引进专业化、高素质的管理人才,壮发挥他们的理论优势和广阔的视野,确保打开服务区持续上升的通道。

物业社区经营范文第3篇

一、社区建设中的物业管理面临的新形势

党十六大提出了构建社会主义和谐社会的重大命题。作为社会的缩影，和谐社区建设是和谐社会建设的基础，也就是通过调动社区力量，平衡社区关系，整合社区资源，达到人民安居乐业、社区和谐发展的目的。但是从目前来看，我国多数城市的社区建设工作离“和谐社区”的目标还有很大的距离，这主要表现在社区服务体系不完善、社区资源利用率较低、行政干预力量过于强大等方面，这些因素制约了市场及社区居民参与社区建设的积极性，制约了和谐社区建设的效果。因此，需要一种新的思路打开目前社区建设困顿的局面，而物业管理无论在人员、地域范围、可用资源上都与社区具有较高的重合度，因此通过物业管理促进社区建设、化解基层矛盾、健全服务体系、强化社区内聚力，无疑是一种有效的方式。物业管理行业应抓住和谐社会构建这一历史机遇，既可增强行业实力、又可为和谐社区建设发挥重要的作用。目前世界经济形势较不景气，对我国也造成了一定的影响。一些中小民营企业的倒闭，导致人们对工业物业和写字楼物业的需求降低，空置率提高，加之政策调控趋紧，房地产市场低迷，对物业服务企业新市场的拓展带来了负面影响。部分地区甚至出现了由于房价下跌而导致业主拖欠物业服务费的现象。在这种情况下，物业服务企业应注重对经济形势的研判，利用社区建设的大好契机，更多地去关注城市的老旧小区，争取“老树开新花”［1］，通过强化经营意识、增强服务品质、开拓市场思路、降低管理成本，减少由于市场热度降低对行业带来的不利影响，为政府排忧解难，维持社区稳定。当然，这也是一个调整企业内部结构、进行市场重组的大好时机。从某种程度上说，挑战也是一种机遇。

二、物业管理在社区建设中的作用

社区建设的目的是为了创造一个和谐、舒适、稳定、优美的社区环境，这就需要加强物质文明建设与精神文明建设。在市场经济条件下，作为房地产经济市场化产物的物业管理，无论从工作内容，还是服务目标都与社区建设有着很大的重合度，它既是社区服务的主要实现方式，也是社区成员联结的重要纽带，因而能在社区建设中发挥重要的作用。

（一）物业管理是完善社区服务体系促进社区建设的重要力量

经济发展的根本目的是为了满足人们日益增长的物质文化需求，也是科学发展观的必然要求。社区建设的一项重要工作就是建立和完善社区服务体系，社区服务体系的完善需要借助市场化的力量，在社区服务体系中，借助物业管理这种市场化运作机制，无疑会提高社区服务体系建设的工作效率。社区服务体系的建设包含了社区养老服务体系、社区商业服务体系、社区家政服务体系等内容，是一项系统性的工程，物业管理能够借助自身优势，发挥自身特长，通过深挖服务项目，开展多种经营，进而协助完善社区服务体系的建设，改善社区居民人居环境与工作环境。随着经济体制改革的逐步深入，大量的“单位人”向“社区人”转变，居民与社区之间的关系也愈来愈密切。随着生活水平的逐年提高，社区居民对社区服务水平、生活环境、社区治安等提出了新的要求［2］。物业管理促进了社区人居环境和工作环境的改善，能使社会稳定，人们安居乐业，人际关系融洽。优秀的物业管理有利于物业保值增值，给人以良好的居住、工作环境，并能改善物业的功能，增强物业的适应性，延长物业的使用寿命。此外，随着人们消费观念的逐年成熟，物业管理的覆盖率也逐步提高，社区居民对以物业管理企业为主的社区服务模式的依赖性也越来越大，物业管理越来越成为社区建设中的一支重要力量。

（二）物业管理是强化社区整合维护社会稳定的可靠纽带

社区整合是指社区各要素之间彼此适应与调节，以达到相互协调和良性运行。物业管理对于社区整合的促进作用既表现在业主委员会与业主间就小区事务所进行的沟通与交流上，也表现在业主委员会与物业服务公司之间的互动与协作上，还体现在物业服务公司与各职能机构和社会团体之间广泛而密切的社会交往和联系上［3］。物业管理对增强社区内的个人、团体、组织之间的横向联合发挥了重要的作用，有效促进了社区内部的整合和维系。在社会经济体制转型过程中，社区稳定对于整个社会的安定团结具有重要的作用。作为社区服务的重要内容，物业管理对于强化社区内在联系、维护社区稳定具有重要的作用。在就业形势极其严峻复杂的今天，物业管理行业吸纳了大量的农村闲散劳动力和企业下岗职工，这对于缓解社会矛盾、维护社会稳定起到了重要的作用。此外，物业管理为社区居民创造了良好的生活环境，确保了社区的安定，它通过开展丰富多彩的社区活动，提高了居民精神生活的品质，形成了友善和睦、团结互助的社会风尚。

（三）物业管理是改善社区环境提高生活品质的重要保证

社区环境是城市环境的重要组成部分，它既指社区绿化、通风采光、场地卫生等室内外的硬环境，也指与社区居民有关的社区秩序、管理水平、文化氛围、邻里关系等软环境。社区硬环境质量的改善是物业管理的常规服务内容之一，它提供房屋养护、设备维修、保洁绿化、安保巡护等服务，为社区居民创造了一个干净整洁、良性运行的生活空间。社区软环境是社区环境的灵魂，拥有和谐健康软环境支撑的社区，能够给人们提供一个安定舒心的生活氛围，改善人们的精神面貌，促进人际关系的和睦，缓解社会压力所带来的困扰。物业管理通过提升服务品质，开展社区活动，可以增进居民交流，促进社区软环境的改善。社区环境的改善，对人的行为举止会产生巨大的约束力。和谐的社区环境会对居民的素养带来积极的影响，它反过来又能促进整个社区生态环境的良性循环，为社区建设带来巨大的推动力。

三、物业管理在社区建设中发挥作用的措施

（一）注重平台建设，提高社区居民的参与意识

社区建设的一项重要工作就是提高社区居民的主人翁意识，增进居民间的交流，发挥居民的能动性，使其在分享社区利益同时，又能够承担社区内的责任。而要达到这一目标，关键环节就是要注重社区互动平台的建设。好的社区往往有着畅通的沟通渠道，能有效地促进了居民间的交往，增进彼此的情感联络，维护社区的团结。同时方便政府倾听民声、了解民意，进而纾解民困，将社会矛盾化解在基层。物业管理在社区互动平台建设中具有天然的优势。作为社区建设的主体，物业管理企业可以通过搭建有效的社区沟通桥梁，广泛开展各种集体活动与义务服务，来培养新型的人际关系和邻里关系，建设团结互助、友爱和睦的社区风尚，增进居民的集体意识与社区荣誉感。网络也是社区建设中的一个重要平台，它能将社区居民、物业服务公司、政府职能部门联系起来，促进彼此间的沟通，开展多元交流；同时能够增进社区居民对政府部门，物业企业的了解，这既有利于社区居民主动参与社区建设，也有利于增进政府职能部门的亲和力与物业服务企业的透明度。同时，建设网络宣传平台，可以引导健康风气，并对不文明行为进行曝光，形成强大舆论压力，进而开创一个“人人参与，文明共建”的良好局面。

（二）切实以人为本，转变社区建设中物业管理的思路

我国加入WTO以后，物业管理开始面对国外同行的竞争，对手实实在在“以人文本”的服务理念，在市场中有着极高的竞争力。而我国的众多物业企业由于受传统管理思路的影响，在服务中仍习惯以管理者自居，无论是服务理念、服务态度，还是服务方法，都远远落后于时代的需求，这对和谐社区的构建极为不利。因此，转变经营思路，做到“以人为本”，才是解决社区居民与物业服务公司矛盾的有效途径。“以人为本”，就是尊重业主、善待业主，明确自身定位，在服务品质上下功夫，为社区居民提供一个环境优美、格调高尚的社区环境。同时要在服务项目的“深度”上进行挖掘，注重服务产品细分，满足社区居民的不同需求。此外，社区的整体设计必须体现人性与自然建筑的和谐一致，硬件设施的规划要做到“以人为本”，诸如设置残疾人无障碍通道、健身娱乐设施等。“以人为本”是科学发展观的核心，也是社区建设的宗旨，借助物业管理这个平台，更好地将“以人为本”落到实处，实现社区物质文明与精神文明建设的和谐统一。

（三）合理广拓渠道，搞好社区建设中各类资源的经营

在市场化程度逐渐增高的今天，要想搞好社区建设，一定的物质基础是必不可少的，因此，强化经营意识、切实合理利用社区资源显得十分重要。作为居民的聚居地，每一个社区都是一个天然的聚宝盆，是一个需求非常集中的天然市场。但是，多数物业公司却不知如何挖掘这些宝贵的财富。物业企业应转换经营思路，盘活社区现有资源，在物业管理经营活动中，除按合同提供的常规服务外，还应当注重社区活动中其他资源，如物业资源的经营、社区居民资源的经营、物业管理文化资源的经营等等［4］。随着城市化进程的加快、社区功能的逐步完善以及社区服务品质的逐步提升，人们的消费需求也越来越集中于社区，这就为物业服务公司广泛利用社区资源开展经营活动打下了良好的基础。物业服务公司可为社区居民提供二手物品交易平台，方便社区居民的生活，或者与企业合作，为社区居民提供诸如团购电影票、集体旅游、驾校代报名等服务，使社区居民既得到物美价廉的产品，也丰富了社区文化建设的内容，物业服务企业也能从中获取一笔不小的收益。此外，物业管理经营者更应当敏锐地看到社区居民自身所拥有的无形资产，诸如居民的社会关系、知识技能等，这是一笔宝贵的财富，如果加以有效组织，合理利用，充分发挥社区居民的潜能，会对社区建设起到有力的促进作用。

（四）搞好社区文化，增强社区建设的内聚力

社区文化是社区居民在生活过程中的风俗习惯、人文环境、行为规范、生活方式等的总和。社区文化以社区为载体，以文化为媒介，通过发挥文化塑造精神、教化育人、传承文明和科学导向的功能，增强社区居民的文化修养和内涵气质，推动社区精神文明建设。社区文化是社区的灵魂，是社区的精神支柱，它可以内聚人心、外树形象，是和谐社区的内在动力。社区文化建设有利于形成和谐安康、文明礼貌、团结互助、尊老爱幼的社区环境，有利于弘扬社会主义荣辱观，更有利于和谐社区的构建。健康的社区文化，能够缓解人们的紧张情绪，有利于形成和谐安宁的邻里关系，增强社区居民幸福感和舒适度［5］。社区文化建设不是简简单单搞几个活动就可以形成的，它是一项长期、复杂的系统工程，需要社区管理者坚持以人为本的核心理念，踏踏实实地搞好社区文化内涵建设，满足人们的需要，建立友善的邻里关系和健康人居环境。物业服务企业应在社区文化建设中起主导性作用，要多方面利用现有资源搭建社区互动平台，提高社区居民精神生活品质，密切社区邻里关系，树立和谐社区新风尚，进而增强社区内聚力；还要充分利用现有场地，完善各种社区文化设施，通过与各企事业单位合作开展法规宣传、文艺演出、亲子活动、健康论坛等丰富多彩的文化活动，倡导社区文明，从而形成一种高雅健康的文化氛围和人文格调。居民间良性互动的增加，有利于增强居民的社区认同感，有利于社区内聚力的提高，也有利于社区的和谐与稳定。

物业社区经营范文第4篇

［关键词］油田社区;物业管理;标准化;实训基地建设

胜利油田物业管理协会的正式成立，标志着油田社区物业行业向专业化、市场化、规范化管理迈出了坚实的一步。但是，目前油田社区物业管理“四保”(即保洁、保安、保绿、保修)作业中，各社区要求不统一，执行的标准也不规范，直接影响了油田社区服务质量的提高，也不利于胜利服务品牌的创建。因此，推动油田社区物业管理标准化就成为摆在我们面前的一项重要任务。

一、油田社区物业实训资源特点及管理标准化方面存在的问题

目前，全油田9大社区共管理着189个小区、20.7万住户(21.7万户住宅)。为进一步拓展物业管理培训市场，先后对油田公共事业部、胜北社区、胜东社区、孤岛社区、河口社区、胜中社区、胜南社区等单位开展了社区物业“四保”作业规范、物业实训基地情况、社区单位职工队伍现状和物业服务品牌特色做法等进行了调研。通过参观、座谈会、专家访谈、员工问卷调查、企业培训需求调查等形式，摸清了油田社区实训资源情况，包括各社区物业实训基地情况、社区物业大师及培训专家情况、社区物业培训资料情况等，也找出了标准化方面存在的问题。

(一)油田社区物业实训资源特点

(1)在绿化方面，各社区均有绿化实训基地，但实训基地室内外规模、内容、布局都不一致。(2)在综合维修方面，社区均有综合维修队，但综合维修实训室规模小，功能弱。(3)在保洁方面，各社区均没有保洁实训基地。例如:胜东社区仅有吕书栋工作室展示了一些保洁方面的创新工机具;胜北社区也仅设置了拖把配送中心。(4)在秩序维护方面，各社区均没有实训基地。

(二)油田社区物业管理标准化方面存在的问题

各社区物业管理“四保”作业操作标准不统一，要求上各自为政。尽管中国石化已制订了《中国石油化工集团公司物业服务规范》，但从内容看，规范更多涉及的是结果，而并没有从如何达成这个结果上进行要求。目前，油田各社区在保洁、绿化、秩序维护、综合维修等作业操作上，无论岗位操作规范，还是检查验收标准，没有统一一致的要求，造成油田社区在物业管理工作中各自为政现象较为突出。

二、油田社区物业管理标准化滞后的原因分析

通过调查油田社区物业从业人员的培训情况及分析目前社区物业管理服务现状，归纳出物业管理标准化方面滞后的主要原因有以下五个方面。

(一)对物业服务标准化重要性认识还不到位，各社区在物业服务标准化上培训、宣传力度不够

随着中国经济迈入“服务化”时代，服务业已成为新常态下拉动经济增长的新动力，而物业管理在向现代服务业转型升级过程中体现出的巨大的经济和社会价值，尤其是在社区管理中发挥的作用越来越大，在这种背景下，以新的高度来推动物业管理标准化工作，具有重要意义［1］。目前，油田社区物业管理已全覆盖，而物业服务人员众多、涉及服务内容复杂，由此，就需要通过标准化工作的开展，提高物业服务品质，提升物业服务水平，实现物业管理规范化发展。但油田社区在这方面培训宣传得不够，还没有充分认识到物业管理标准化的重要性。

(二)缺乏统一规范的物业管理实训基地，对标准化问题研究不够

通过调研可知，油田各社区在“四保”实训方面均有自己或大或小的基地，但参差不齐，不统一、不标准，员工培训大多在自己社区基地完成，没有统一的物业实训基地，非常不利于推广物业管理标准化。2015年，全国物业服务标准技术委员会和中国物业管理协会标准化工作委员会相继成立。同年3月，国务院印发《深化标准化工作改革方案》，鼓励制定满足市场和创新需要的标准。11月，国务院办公厅下发《关于加快发展生活业促进消费结构升级的指导意见》，要求推动物业管理、房屋租赁经营等生活规范化、标准化发展。但油田社区还没建立标准化部门，各社区在这方面投入的研究力量不够，成果较少。

(三)社区从业人员素质参差不齐，培训重理论、轻实训现象较为突出，离标准化要求差得较远

绝大部分社区员工从社区成立起即从事物业服务工作，有着高度的责任心，较高的岗位技能，较强的工作能力，多年的物业管理工作实践，树立起了现代服务意识;但近年来，由油田主体转岗到社区进行物业承揽的部分员工，转岗前没有进行良好的系统性的培训。还有些员工转岗目的不纯，如为了从前线调到后勤或为照顾孩子方便，转岗后岗位技能不高，现代服务意识不强，所以这部分人员的技能和素质急需提高。提升队伍素质、加强员工培训是油田近几年来狠抓职工队伍建设的重要举措，但社区物业系统培训重理论、轻实训现象较为突出，培训取得的效果不理想，这就要求我们建设统一的物业管理实训基地。

(四)社区物业公司经营意识还不够强，发展理念不先进，缺乏标准化推动力

油田社区物业公司依靠油田主体过日子的思想较重，自主经营、物业服务品牌创建意识不强，缺乏先进的发展理念与做大做强油田物业的长期发展战略，缺乏标准化推动力。尤其是在互联网快速发展的今天，油田社区对如何结合“互联网+”发展、如何建立O2O小区平台进行生产经营等研究与实践较少。

三、推动油田社区物业管理标准化发展的措施

(一)创建油田社区胜利服务品牌

目前，中石化市场化改革已达成共识，矿区(社区)板块正在积极推进“四供一业”分离移交和市政公益类业务社会化，探索经营类业务专业化发展，完善社区服务市场化收费机制。胜利社区作为中石化上游企业，正处于低油价的“寒冬”期，得到的油田补贴会进一步降低，而分离移交和减员的压力也会越来越大。这种形势逼迫胜利社区物业企业转变观念，由重物业管理、服务向重物业经营转变，走市场化经营、社会化服务之路。那么，打造油田社区胜利服务品牌，开发出一批名声叫得响、质量立得住、服务过得硬的品牌项目，利用品牌项目扩展物业服务市场，通过服务质量提升取得实实在在的效益，实现企业的发展壮大，良好地践行物业管理标准化要求［2］。

(二)建设油田社区物业标准化实训基地，开展物业管理标准化培训

在胜利油田物业管理协会与公共事业部的支持下，学院要建设物业管理实训设施，挂牌成立胜利油田物业管理培训示范基地，在油田社区统一要求下，将重要培训项目集中放在基地进行，如物业管理标准化培训、现代物业服务理念培训、社区服务人员轮训、物业承揽转岗人员岗前培训等，以充分发挥培训基地作用，推动社区标准化工作。对物业实训基地建设，主要建设保洁标准化实训室、绿化标准化实训室、综合维修标准化实训室和物业管理创新工作室。

(三)制作社区物业管理标准化操作教学视频

物业管理标准化操作教学视频对于物业管理标准化宣贯、培训及作业行业的规范起着非常重要的作用。所以，根据《物业管理员国家职业标准》、《中国石油化工集团公司物业服务规范》第一部分住宅物业(Q/SH0598.1－2014)与第二部分办公物业(Q/SH0598.2－2014)的要求，并参考《中海油大厦物业管理与服务图示标准》，建议拍摄油田社区物业管理标准化操作教学视频，具体设想制作包括物业保洁、绿化、综合维修、秩序维护、信息化管理与办公物业标准化等6个方面的教学视频。具体由油田劳资处、公共事业部牵头组织实施，由胜利职业学院、有关社区、视频摄制厂家共同组成视频制作项目组，负责视频制作的组织、领导与协调工作。脚本编辑及视频编辑完成，由公共事业部牵头组织社区有关专家组成审定组，对脚本及视频进行审定，审定后进行标准化视频拍摄。本视频制作完成后，可作为物业管理标准化实训基地的软件，除物业管理相关人员培训外，还要由油田征订、发行，以进一步推动油田社区物业管理标准化。

(四)加强实训基地物业管理师资队伍培养，做好物业管理标准化科研工作

通过送出去与请进来相结合，加强实训基地物业管理师资队伍培养，努力提升教师业务水平。送出去，就是选派骨干教师到外地培训机构参加培训学习或专业会议或挂职锻炼;请进来，即是对学院内部培训班聘请的专家、技能大师授课、实训指导之际，选派师资随堂学习、拜师学艺，通过专家传、帮、带指导，提高自己老师的业务水平。并由学院教师与社区专家共同组成项目组，通过专门立项，认真研究物业管理标准化的推动与落地问题。通过调研发现，油田社区物业急需统一物业管理“四保”标准化流程，实施ISO9000质量管理标准。要通过创建胜利物业服务品牌，建设物业管理标准化实训室，拍摄物业管理标准化操作教学视频，培养物业管理师资队伍，开展物业管理标准化培训等来推动社区物业管理标准化工作，真正解决油田各社区物业管理“四保”等岗位操作规范不统一、检查验收标准不一致问题，用“标准化”工作，进一步提高油田社区员工素质，促进物业管理上水平，推动油田社区物业企业市场化、社会化、规范化。

［参考文献］

［1］沈建忠．提升行业服务水平需要标准化助力［J］．中国物业管理，2015(12):2．

物业社区经营范文第5篇

【关键词】物业管理 成本 控制

一、物业管理成本概述

物业管理企业的工作主要是根据与客户签订的物业管理服务合同，对社区内的房屋以及各项配套的公共设施、场地进行日常管理和维护、确保社区内环境卫生、维护社区内社会秩序等社区服务。物业管理成本是指物业管理公司提供物业管理服务过程中发生的各项支出，主要包括：管理服务人员的工资和按规定提取的福利费;公共设施、设备日常运行、维修及保养费;绿化管理费;清洁卫生费;保安费;办公费;文体活动成本;物业管理单位固定资产折旧费;法定税费等。物业管理成本具有点多、面广、线长的特点。物业管理企业日常管理的事物繁多，包含社区的各个方面，即使是同一物业企业由于社区的物业类型、社区大小、新旧程度、客户需求、收费标准不一样，导致物业管理企业成本监管难度很大，很难实行统一的成本管理标准、统一的成本核算。

二、物业管理成本的现状分析

（一）物业企业组织成本较高

组织成本是企业成本的重要组成部分。物业管理企业的组织成本主要包含静态组织成本和动态组织成本两个方面。物业企业静态组织成本是由企业自身组织结构决定的，动态组织成本是指组织在运行中消耗的成本。

静态组织成本主要表现在企业组织结构不完善，组织存在多头领导、管理层次过多等。动态组织成本主要体现在组织中的人员素质参差不齐，组织决策难以有效贯彻实施等。随着物业管理企业的不断发展，企业组织不断壮大，组织成本有居高不下趋势，增加物业企业负担。

（二）物业企业管理方式简单

我围大多数物业管理企业提供的是一种简单的粗放式的服务。管理服务手段智能化水平低下，科技含量低，手工操作形式比较多，这必然需要大量的物力和人力。随着劳动力成本不断上升，而且客户对物业企业的要求也日益增高，造成物业管理企业成本不断增多。

（三）社区配套设施不完备，管理难度大

改革开放以来.我国的房地产事业不断快速发展，并且社区的配套设施也不断完善。但是部分社区在早期的规划时，忽略了日后的物业管理，社区中的部分基础设施不完善，难以满足顾客需求的多样化。

三、控制物业管理成本的有效途径

（一）降低组织成本

组织成本是影响物业管理企业成本的一个重要因素。也是物业管理企业易在成本控制中所忽略的。组织成本可以分为静态和动态两部分。因此，降低组织成本，要从两方面入手：首先，要完善组织结构，也就是完善组织的硬件部分。一个物业管理处（项目中心）内部组织机构如何设置，对物业管理成本的发生影响很大。现阶段各物业管理公司下属物业管理处（项目中心）内部的组织机构基本趋同，多少年来也没有发生多大变化。要想降低物业管理成本，首先要降低组织成本。物业管理企业在接到一个物业管理项目后，要对项目的特点、业主的需求进行仔细分析，然后有针对性地进行组织设计，做到力求合理。尽力杜绝组织结构上的先天不足。同时，也要根据市场的变化、业主需求的变化不断调整组织结构。

其次，要完善运作机制，也就是完善组织的软件部分。一个物业管理处（项目）内部组织机构设置后，管理处按照什么样的程序和流程进行运作才能达到效率最高，从而降低运行成本，这也是物业管理企业要认真研究的。如：要完善决策机制、和业主的沟通机制、日常服务机制、员工的激励机制、员工的进出机制等等。此外，还要完善现有会计制度的成本科目设置和归集工作制度，实现会计核算、全面预算、成本控制的有效结合。

（二）营造良好的组织文化

企业文化的营造是物业企业发展之源和动力之本，从本质上讲企业文化是企业内部成员在长期实践活动中所形成的并且被组织成员所普遍认可和遵循的具有组织特色的价值观念和行为规范。组织文化能从根本上改变员工原有的价值观念，建立起新的价值观念，促使员工适应组织正常的实践活动需要。

组织文化作为团体共同价值观，具有自我调控功能，使组织的目标自动转化为个体成员的自觉行动。组织文化在组织成本控制中有着巨大作用。物业企业在注重企业形象的同时，要不断地完善组织的文化，促进物业企业健康、快速发展。

（三）促进物业企业多元化经营

物业管理企业除了提供基本的社区服务外，可以利用自身有利条件，在社区内开展多元化经营，这样既能发现和培育新的效益增长点，又能满足不同客户的个性化需求，同时达到降低服务成本、提高投资收益的效果。

物业管理企业在实行多元化经营过程中，既不会增加管理成本，也不会增加业主的负担，而且还会给物业企业创造收益，因此多元化的经营策略成为物业企业控制企业成本的有效途径。

总之，物业企业是以服务为宗旨，以经营为手段的综合型经营组织。物业管理成本的高低直接决定了物业企业的可持续发展。因此加强对控制物业管理成本的研究，从而降低管理服务成本，实现投资效益最大化成为物业企业的当务之急。

参考文献：

[1]徐莉，柳瑞禹，殷素萍. 基于服务价值链的物业管理成本控制[J]. 现代物业. 2009 （06）.