房地产的新媒体营销

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房地产的新媒体营销范文第1篇

    【关键词】房地产 网络营销 优劣势 手段

    房地产网络营销是利用计算机网络技术,现代通讯技术以及数字交互式媒介平台进行房地产网络营销活动。概括地说,房地产网络营销主要有四个特点。(1)双向的交流与选择。房地产网络营销与传统营销相比,最大的特点在于其本质上是一种互动营销,其信息流向是双向而并非单向的。即楼盘的开发商利用互联网,通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设,分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流。互联网几乎无限的信息容量可以容纳不同开发商针对不同消费者的差异化房地产信息,能够较好地适应房地产消费者的选择性。就单个开发商而言,其推出的房地产商品在网络上可以即时获得消费者的反馈,并针对消费者的口味加以改进。(2)实现了三维空间的沟通。借助于现代化的网络信息平台,克服了时空对房地产营销相关各方制约性,拉近了营销各方的距离,使超越时空的房地产营销成为可能。(3)增强了市场信息的双向透明度。利用房地产企业网站和专业网站,开发商将企业信息、产品信息、附加服务信息、价格信息、中介信息在网上,为房地产消费者及时获得相关信息提供了保障,同时房地产消费者也可以把自己的支付能力、产品偏好、购买价格定位等信息挂在网上与开发商进行交流,便于开发商掌握真实的消费者需求。(4)以数据库作为营销工具。开发商把自己与潜在顾客发生的每一次联系所获得的信息包括潜在购买数量、价格、区位、时间、特定需求及家庭成员等记录在案,建立顾客数据库,根据数据库进行市场调查与预测,选择合适的营销策略。

    一、房地产网络营销优势分析

    基于网络的自身特点以及与房地产业相互结合,同传统的房地产营销相比,房地产网络营销具有明显的优势。

    1、真正做到以消费者为中心。就传统营销方式而言,真正做到以消费者为中心还有很大难度。而房地产网络营销始终以消费者为营销的出发点与归宿点,重点强调互动式信息交流,消费者可以通过网络主动查询感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌、咨询有关信息。通过BBS提问并及时得到解答,房地产企业与消费者保持密集的双向沟通和交流,大大提高了营销过程中消费者的地位,给予消费者前所未有的参与和选择自由,极大地强化了消费者的核心地位。

    2、减少了市场信息的不对称,扩大了消费者的选择空间。房地产是一种复杂商品,消费者购买时需要了解诸如价格、质量、结构、设计、合同、产权等大量信息,由于互联网具有传播范围广、速度快、无时空限制、无版面约束、双向交流、反馈迅速的特点,对上述信息能够做到全面快速准确的传递,减少了信息在供求双方之间的不对称。同时利用互联网络,消费者足不出户,就可了解所需商品有关位置、户型、结构、布局、环境、物业管理等微观信息,还可以进一步查询建设设计、城市规划、能源利用、景观布局等中观信息,使房地产产品差异化特征更加直观,更有利于不同偏好的消费者选择。

    3、目标消费群集中,可以实现高效营销。报纸、广播、电视等传统媒体的受众虽多,但人群分布过于广泛,年龄、收入等差距较大,导致房地产营销的实际命中率很低。而房地产网络营销主要针对上网人群,据统计,截至2005年底,中国的互联网用户人数为1.2亿人,在全球仅次于美国。他们的主力年龄是25-35岁。而在未来几年内,这一人群也将是房地产的主力消费群。与传统营销相比,房地产网络营销有更为确定的目标消费群。

    4、降低成本,提高效率,效果易于测量。目前地产广告主要依靠报纸,网络广告与其相比,成本只有报纸广告的约二十分之一,而且,随着房地产项目的不断开发,报纸上房地产广告正日渐增多,报纸广告表现形式单一,人们对每个广告的关注程度日益下降。网络媒体则通过运用三维展示、电子地图、语音解说等多媒体技术向购房者展示项目的所有信息,信息量大而翔实,不受时空限制,让购房者的选购有更大的自主性。房地产网络营销采用网上采购、网上设计、网上销售方式,有效地降低了包括采购费、场地租赁费、媒体广告费、推销人工费等在内的营销成本,由于网络信息传播与制作的快捷性特点,从材料的提交到,只需要很短的时间就能把信息出去,提高了营销效率。传统营销效果很难测量,而在网络营销当中,只要在相关程序中插入流量统计和探测流量来源的代码,多少人看过此广告、多少人点击详细查看等数据都易于测出。

    二、房地产网络营销劣势分析

    1、虚拟和现实存在矛盾,消费者对网络营销缺乏足够信任。房地产是一件价值巨大的产品,每个购买者都是相当谨慎的。网络虽然可以全方位展示房地产的外形及结构,向消费者提供购买依据,但它无法向消费者提供亲身体验。房地产作为一种高价值、差异性极大的特殊商品,现场感受对消费者来说是非常重要的,况且我国的消费者与房地产商的互信度一直较差,所以目前消费者是无法充分信任网上信息,网上交易更是困难。

    2、硬件设施的制约,网络内容简单。我国网络营销尚处于初步发展阶段,基础设施、技术软件、网络安全保护措施和高水平的网络营销人员等方面均存在问题,网络立法、结算系统及互联网普及等也制约了网络营销现阶段在我国的发展。现在房地产网站不少,但大多数房地产企业实力较弱,服务内容单调,在数量和质量上都没有超过传统媒体,仅是将网站当成传统平面媒体运用,缺乏与来访者的互动交流,忽略了网络媒体的特性和优势,使项目失去了与潜在客户沟通的机会。这样的信息量是远远不足以促动网站访问者做出购买决策的,至少应做到提供三维动态的样板房、小区的位置及环境,除了房地产本身的信息外,为访问者提供一些有关国家政策、法律咨询、购房程序、技巧等知识也是很有必要的。

    3、房地产企业对网络营销的认识和投入不足。有些房地产企业开展网上营销的目的不明确,缺少计划性。实际上,房地产项目在开展网上营销活动时,应明确企业建立网站的目标,做出完整计划,包括目的、市场调研、所需的资源、资金分配、预期效果等。由于网络营销是建立在日新月异的网络技术之上的,网络技术发展要求企业经常更新和维护的网站,这会使企业在网络上的投资逐步增加。只有不断更新,才能使企业网站保持较高水准,否则网站缺乏吸引力。目前不少企业满足于建立一个网站,不愿意追加投资,当然不能取得良好的营销效果。

    三、房地产网络营销的主要手段

    1、房地产企业网站。房地产网站主页一般应包括企业介绍、企业组织结构、企业新闻、主要产品与品牌、营销与服务、

    企业管理与文化、财务与经营状况披露,行业动态与政策法规、房地产知识在线、BBS在线、站内搜索、我们的联系方式等内容。房地产企业网站建设的着重点在于提升企业的品牌形象。设计独特、内容详实、实时更新的网站更能吸引消费者的目光,更容易在消费者群体中树立品牌形象。

    2、网络广告。房地产网络广告主要包括固定广告、弹出窗口广告、浮动广告、Flash广告等四种类型。网络广告具有受时空限制少,信息容量大、即时更新、自由查询等特点,同时它还具有很强的交互性与感官刺激性,并且其受众可通过点击次数准确统计,正好匹配房地产广告信息量大、时效性强、广告受众经济层次高的特征。目前,房地产网络广告正以其制作成本低、超越时空限制、可随时更新、动态跟踪统计效果等优势而日渐成为房地产广告的中坚。

    3、电子邮件(E-mail)。电子邮件的主件与附件可作为房地产商品宣传的载体。由于互联网上电子邮件的普遍使用,使得电子邮件已经超越了原有的网上通信交流工具的范畴,成为网络营销的重要促销手段。电子邮件营销的优势主要体现在四个方面。(1)电子邮件适于最新的交互式个性营销典型模式,即一对一营销。(2)电子邮件营销成本较电话、传真、邮寄等促销方式要低得多,营销成本降低意味着竞争力的提高。(3)电子邮件营销具有直观、简洁的特点,容易为受众接受(4) 通过电子邮件,企业与客户可以建立信任与友谊,使它们之间的关系由买卖关系变为朋友关系,符合关系营销法则。电子邮件营销日益成为房地产网络营销的主要手段。

    4、网上中介。房地产中介是最早应用电子商务的行业之一,而房地产中介行业电子商务化的最终表现形式是目前流行欧美国家的MLS(Multiple Listing Service)。欲购买房地产的消费者只需在中介商所设电脑终端上输入目标房地产的特征参数,就可查阅所有符合条件的房地产类型,并且还可以通过网上电子地图查看目标房地产的准确位置,通过网上播放的实地互动画面“考察”目标房地产的外观、环境、内部构造及结构细节;若房源不够充足,还可委托中介商把其要求上传至房地产专业网站,在更庞大的数据库中查找。MLS使房地产中介商的服务更加专业化,更能有效地满足消费者需求选择性。公务员之家

    四、整合互补、网络营销的成功之道

    房地产网络营销是一种新的营销模式,它并没有完全取代传统营销,传统营销与网络营销实质上是房地产整体营销策略的两个有机组成部分,整合网络营销与传统营销,进行优势互补,是网络营销的成功之道。

房地产的新媒体营销范文第2篇

关键词:关系营销;中国房地产;关系营销策略

中图分类号:F293.3文献标识码:A

随着市场经济的发展,房地产市场营销活动范围日益扩大,市场竞争更加激化,传统营销理论越来越难以适应复杂多变的市场营销环境。进入20世纪七十年代后,西方国家一些营销学者积极研究和探索出了适应当代企业竞争要求的新营销理论――关系营销理论,并成为21世纪企业营销的指导思想。

一、关系营销的涵义

(一)传统营销与关系营销的关系。营销理论是在传统营销理论不能很好适应环境变化、顾客需求多样化的格局下产生的新的理论之一。关系营销理论是在八十年代由西方国家营销学者提出并发展起来的。所谓关系营销是以系统的理论为指导思想,将企业置身于社会经济大环境之中来考察企业的市场营销活动,认为企业营销活动的实质是识别、建立、维护和巩固企业和顾客及其诸如消费者、竞争者、合作者、政府机构和社会组织等相关利益主体的关系活动。传统营销理论强调的是过程性分析,只注重通过一次易、有限的顾客承诺来吸引更多的新顾客,提高销售额,实现企业的赢利目标。而关系营销不单纯注重一次易,更多是通过与顾客建立良好的合作关系来保留更多的顾客。(表1)

(二)房地产的基本关系主体。房地产营销的实质是关系营销。房地产产品与其他产品相比,既具有市场的一般属性,如都是一定地域内和某一领域内交换活动的具体场所和商品交换关系的总和,都要体现价值规律、竞争规律和供求规律的作用和要求。又具有了不同于一般商品市场的一系列特性,如不完全竞争性、供求关系特殊性、银行和中介机构参与性、权利主导性等。这就决定了房地产的市场营销不能仅仅围绕传统的产品、价格、分销、促销要素,而必须围绕一个更大的产品、价格、分销、促销、服务、进程管理和人员组合来进行。要进行房地产营销,必须协调和处理好房地产的各个关系主体。

1、顾客是房地产业生存和发展的重中之重。顾客是企业的上帝,没有顾客群的产品和企业是不可能存在的。房地产开发商除了吸引新客户,使潜在的客户成为新客户,而且要重视和保持现有客户。

2、影响者(政府、媒体、合作者等)能提供良好的发展空间。对于房地产来说,政府通过一系列的法规和实际的监督机制规范房地产运作,通过房地产法律法规、银行利率政策等,对房地产开发运作进行引导。合作者的相互协作、媒体舆论的正确引导都会对房地产的发展起到积极作用。

3、竞争者促进房地产业的发展。竞争对手的确可以给企业带来威胁,但合适的对手能够加强而不是削弱企业的竞争地位。合适的竞争对手带来的好处可以归为四个方面:增加竞争优势、改善当前产业结构、协助市场开发、遏止其他企业的进入。

4、内部员工关系是企业的内在保障。企业内部关系是指企业组织机构内部各组成元素之间的相互联系,是由企业与其内部成员之间的利益关系而构成的一种客观的社会关系。

房地产的各个关系主体对房地产运作的重大利益制约性使房地产的市场营销必须把协调与优化和各关系主体的关系作为中心环节加以对待,充分注重各种关系力量的匹配。因此,优化与协调基本关系主体是房地产市场营销的基本内容。所以说房地产营销的实质就是关系营销。

二、我国房地产业市场运作现状

(一)缺乏明确的市场定位观念。由于房地产的重要地位和不完全竞争性,房地产开发商在进行产品定位时只是作表面文章,常出现定位过低、定位过高、定位混乱等错误。不是造成顾客对企业的定位印象模糊,就是使顾客对企业的某一种特定的产品产生强烈的印象,而忽略了对其他产品的关注,导致企业失去许多潜在的顾客;或者是使顾客对企业的形象和产品产生模棱两可的认识,使顾客产生无可适从的感觉,从而使其丧失购买欲望。

(二)缺乏与实施客户战略相应的客户维系策略。在实施客户战略中,有相当一部分房地产开发商只重视吸引新客户,而忽视保持现有客户。开发商将管理重心置于售前和售中,忽视售后服务,使得物业管理服务中存在的诸多问题得不到及时有效的解决,造成现有客户大量流失。而争取新客户的成本显然要比保持老客户昂贵得多,从客户盈利性的角度考虑是非常不经济的。

(三)忽视与内部员工的关系。开发商认为他才是主人,而员工只是被作为无能动性的资源。于是开发商不重视与广大员工的沟通,特别是在开发商把员工作为管理的对立面而被置于严格的制度之下,员工心理、情感的多层次需要被忽视甚至被完全否定,大大打击了员工的积极性和创造性。

(四)房地产企业间互相诋毁,恶意竞争。一些房地产开发商经常理解为,要想在竞争中占据主动,就必须打败竞争对手。误以为竞争就是你死我活的战斗,由此导致价格大战、不正当的竞争手段和方式以及过度竞争的出现。

三、房地产关系营销实施策略

(一)全面实施市场定位策略。从关系营销角度看,产品的市场定位实际上是房地产开发商与特定顾客群体的关系定位,即确定与谁打交道。在确定自己的市场定位时,要综合考虑开发商的综合实力、所处市场环境、自身特色和优势以及历史形成的条件,即房地产开发商竞争优势的确立。竞争优势产生于开发商能够为顾客创造的价值,而这个价值量大于开发商本身创造这个价值时所花费的成本,要有效地向市场表明企业的定位观念。

(二)实施客户维系策略,形成稳定的基本客户群体。顾客是企业的上帝,开发商要实行客户维系策略,有以下两种方法:

1、设立顾客关系管理机构。建立专门从事顾客关系管理机构,选派业务能力强的人任关系经理。关系经理要经过专业训练,具有专业水准,对客户负责,其职责是制定长期和年度的客户关系营销计划、制定沟通策略、落实公司向客户提供的各项利益、处理可能发生的问题、维持同客户的良好业务关系。建立高效的管理机构是关系营销取得成效的组织保证。

2、数据库营销策略。数据库指与顾客有关的各种数据资料。数据库营销指建立、维持和使用顾客数据库以进行交流和交易的过程。数据库营销具有极强的针对性,是一种借助先进技术实现的“一对一”营销,可看作顾客化营销的特殊形式。

(三)加强在竞争中合作,促进双赢。在当今激烈的房地产市场竞争中,开发商之间相互依赖的合作关系发挥着越来越大的作用,竞争产生合作,合作为了取得竞争。房地产市场发展到今天,从产品设计、产品销售、产品服务的产品阶段的竞争,从价格战、概念营销等的竞争,逐渐转向全面的、深层次的竞争,转向企业内部更高层次的竞争。

(四)内部营销是企业关系营销的基础。其目标是企业员工转向关系营销的新视野,激励员工开发执行关系营销策略。任何企业都必须首先处理好自己内部的员工关系,只有企业内部关系融洽协调,全体员工团结一致、齐心协力,才能成功地“外求发展”,通过员工的协作以实现在资源转化过程中的价值最大化。

1、树立良好的员工信念。员工信念是企业及其员工所公认的、在实践中奉行的一种文化价值观念。

2、满足员工的不同层次需要,建立企业内部良好的沟通气氛。

(五)影响者关系营销策略通常可借助公共关系模式来实施

1、宣传型公共关系活动模式。即房地产企业运用大众媒介和内部沟通方法,开展宣传工作,树立良好的企业形象。

2、服务性公共关系活动方式。即房地产企业通过向公众提供各种形式的实惠服务,强化企业信誉和形象,设身处地为顾客着想,为顾客当参谋,通过热情、周到的售前、售中、售后服务,为消费者提供全方位的服务,使消费者得到最大限度的满足。

3、社会型公共关系方式。即房地产企业利用举办各种社会性、公益性、赞活动,塑造企业形象,扩大企业的社会影响,提高企业社会声誉,赢得公众的支持。

4、交际型公共关系活动方式。即房地产企业在人际交往中开展公共关系工作。目的是通过人与人的直接接触,进行感情上的联络,为企业广结良缘,建立广泛的社会关系网络,形成有利于企业发展的人际环境。

5、征询型公共关系活动方式。即以采集信息为主的,目的是了解民情、民意,了解社会舆论,为企业的决策者提供咨询,保持企业与社会环境之间的动态平衡。

四、结语

房地产开发商要认识关系营销的重要性,并正确理解关系营销的含义,而不应该把关系营销认为是“走门子”的关系学。关系营销建立的是先进的关系网和科学的关系学,开发商应坚持破除落后关系网和庸俗关系网。优质服务是维持良好关系的前提和基础,质量是企业生存和发展的重要保障。所以,开发商无论是与谁搞好关系,质量才是房地产的基本立足点。

(作者单位:1.重庆大学建设管理与房地产学院;2.浙江理工大学经济管理学院)

主要参考文献:

[1]区云波.关系营销.北京:企业管理出版社,1996.

房地产的新媒体营销范文第3篇

关键词：旅游房地产；制约因素；营销对策

1 海南发展旅游房地产的意义

1.1 旅游房地产的概念

旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式开发项目全部或部分实现了旅游的功能。

从旅游角度，旅游房地产应定位为以旅游资源为核心的房地产差异化经营。从房地产角度，旅游房地产应定位为以房地产为核心的旅游资源差异化经营。一个层面，旅游房地产指的是依赖于稀缺的或被公众所接受的旅游景区进行房地产开发，房地产的升值空间依赖于景区的知名度和公众认可度。一般来说，越是稀有的、惟一的、不可复制的，房地产经营的价值就越高。另一个层面，旅游房地产指以人造景区、景点来配套于住宅、酒店和社区等旅游房地产的开发。

1.2 海南发展旅游房地产的意义

1.2.1 海南岛的旅游业发展现状

海南旅游业的发展一直以来都保持着增长较快、效益提高的良好态势，旅游支柱产业的地位进一步强化，对推动全省经济又快又好发展做出了较大的贡献。2010年1月4日，将海南建设成为国际旅游岛上升为国家战略，更是为海南的旅游业发展注入了新的活力。由图表1可看出，在建设国际旅游岛的第一个春天，海南旅游业的各方面指标均比去年同期有了较大增长。借着建设国际旅游岛的东风，海南的旅游业将继续平稳发展，预计在2020年，旅游业增加值将占GDP的12%，第三产业增加值将占GDP的60%以上。

2009年上半年，海南商品房累计销售面积为235.57万平方米，同比增长3.29%，而岛外人士购买了海南70%以上的房源。其中购买海口商品房达到67.61万平方米，占总面积的68%；购买三亚商品房47.9万平方米，占总面积76%；而文昌市销售商品房10.51万平方米，全部被岛外人士买走。2006年至2008年，岛外人士在海口购房面积占售房面积的比例由55%上升至57.99%；三亚由85%上升至88.17%。

目前，海南旅游房地产已成为国内知名房地产企业投资的热土，万科、富力、雅居乐、鲁能、新世界、中信、华润和国信等知名企业纷纷进入，开发建设了一批滨海居住区、旅游度假酒店、高尔夫球场、游艇设施、主题公园等旅游房地产项目。截至2008年末，已开工建设的旅游房地产项目总投资超过500亿元，正在建设的高端旅游度假酒店、度假村等超过30个，旅游房地产面积300万平方米；建设运营的高端品牌酒店、度假村超过30个，销售旅游房地产200万平方米。

1.2.3海南发展旅游房地产的优势

在我国国民经济持续稳定发展,人民生活水平不断提高,宏观政策日益开放的大环境下,海南作为中国唯一的热带海岛度假旅游胜地,无论在自身条件方面,还是在客源市场条件方面,都具有发展旅游房地产的得天独厚的优势。

（1）海南拥有优越的度假气候条件、良好的自然生态环境和丰富的热带海岛旅游资源,是我国发展度假旅游的首选之地。怡人的气候和优美的自然环境被认为是度假旅游地的最基本要素。海南属热带季风气候区域,年均气温23.8℃,每年晴日300天以上,光热充沛,夏无酷暑,冬无严寒,气候宜人；2002年全国海水质量监测,亚龙湾海域海水质量最好,被称为“最适合开展海水活动的海域”,海南岛周边其他海域海水质量也明显优于国内其他海滨浴场；。2005年世界空气质量监测，三亚空气质量世界排名第二，国内排名第一；海口空气质量世界排名第五，国内排名第二。海南凭借优越的人居环境获得联合国最佳人居环境奖。海南热带海岛旅游资源在全国首屈一指。环岛绵延700多公里的洁白沙滩,中部五指山区分布着大片原始热带雨林,还有黎苗少数民族风情、特殊的海岛移民文化以及名目繁多的海生、陆生动植物等等。海南旅游资源种类之丰富、分布之集中,在世界上也是很少见的。

（2）海南旅游客源市场正在形成，为海南旅游房地产发展带来契机。借助建设国际旅游岛的政策扶持，海南省政府大力投入，各项配套设施都建设齐全，各项政策落实到位，让来海南旅游度假的游客有宾至如归的感觉。通过大力宣传以及承办博鳌亚洲论坛和世界小姐选美等大型活动，海南旅游知名度已经形成。现在很多游客都计划经常来海南度假，都考虑在海南买一套属于自己的房子，海南的房价相对来说是比较低，性价比较高。因此，在海南买一套房子开始候鸟式生活，也逐渐成为一种潮流。

1.2.3 海南发展旅游房地产的现实意义

（1）吸引投资带动经济发展。

旅游房地产项目投资规模很大，一方面，投资会提升城市土地的价值，促进经济的发展；另一方面，由于旅游房地产兼跨旅游业、房地产业,辐射建筑、交通、种养殖、零售商业、咨询设计等诸多行业,涉及的产业多，产业链长，项目开发会带来很多后续投资，比如装修投资、物业管理投资、娱乐设施建设投资等。因此发展旅游房地产对经济发展的带动作用是不可估量的。

（2）推进经济结构调整，有效缓解能源资源的瓶颈制约，提高资源利用效率。

旅游业是一种资源节约型、环境友好型的有利于资源协调开发与整合的产业。在对旅游房地产进行统一的规划和建设，不断提升其环境和品质，对推动旅游和经济的全面发展相当有利。因此，只要在坚持科学规划的前提下发展旅游房地产，只要当地政府能够统筹财政的安排，如旅游房地产的收入来返给景区的保护，就能够实现景区保护和当地旅游业发展的双丰收。

（3）发展旅游房地产是打造城市品牌的需要。

建筑是城市景观的重要组成部分。高品位的旅游房地产项目可以提升城市形象，从而扩大城市的知名度。通过旅游房地产优雅的环境改造和精心的建筑设计，城市的人居环境可以得到改善。发展旅游房地产，可以完善旅游配套设施，提高旅游的品味和档次，从而有力推进海南建设国际旅游岛的进程，增加旅游业的收入。

（4）有效促进海南旅游业发展

进来高速递增的游客蜂拥而至,集中在几个旅游热点上,给这些地区原本脆弱的生态环境和自然旅游资源带来了沉重的负担,对海南旅游业的持续发展提出了考验。要避免这种以资源和环境为代价的恶性循环发展,就必须改变现在旅游业的规模型的发展模式,走效益型的发展道路。发展旅游房地产,能有效促进度假旅游发展,促进国际旅游市场加速成长,实现海南旅游业从规模扩张转向效益扩张。旅游房地产是伴随度假旅游普及而发展起来的,但反过来,旅游房地产的发展,又支持和引导了度假旅游的深入开展。由于旅游产品单一、旅游市场不够成熟,10多年来海南旅游一直以观光旅游为主,传统的3日、4日游线路一成不变地卖给不同需求的游客。但是现在很多游客都是自己先在这里住下来，然后选择一些自己比较喜欢的地方去游玩。海南作为国内游客度假休闲的首选之地,游客返游率明显上升,每年到海南过冬度假正在成为一些老年人或小家庭的固定活动。促使观光旅游向度假旅游的转变的时机已经成熟。与观光游客相比,度假游客在本地逗留时间较长、人均消费也相对较高。

2 海南发展旅游房地产的制约因素

2.1 国家政策法规的限制。

我国旅游房地产处于起步阶段，相关法律法规不完善，限制了旅游房地产的健康发展，如《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取范本销售或变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。”这限制了产权酒店、养老型酒店的开发。《商品房销售管理办法》第十二条规定；“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”这也限制十全九点、度假村的开发。

2.2 交通和服务配套设施的不完善。

海南省的高速公路网由东线和西线高速组成，而中线的山路路况较差，使得去往中线城市，也必须先走东线高速，从离目的地最近的高速出口出高速公路，还需走很长一段路况很差的山路。由海口通往三亚的东线轻轨列车尚在修建中，目前从海口前往三亚仍需三个半小时到四小时四十分钟的车程。海南目前只有两座飞机场--海口美兰国际机场和三亚凤凰机场，这对于西线和中线开发旅游房地产是很不利的。而除海口和三亚两个地级市外，其他县级市的服务配套设施很不完善，会给游客带来很多不便，也制约了旅游房地产的发展。

2.3 旅游房地产住宅化倾向带来高空置率。

呈现住宅化倾向的海南旅游房地产使得海南房产空置率居高不下，据统计，在海景房最集中的三亚湾等地，小区内的常驻率大多在20%左右。海南文昌市“中南•森海湾”楼盘从开盘至今销售3000多户，购房者全部为岛外人，而入住率不到10%。一次性销售的房地产发展模式将造成"三浪费一增加"，即楼房空置浪费、浪费基础设施、浪费公共服务设施、增加管理成本。海南房地产开发属于资源导向型开发，对自然生态和旅游资源的占用和依赖度高。而目前常规房地产和旅游房地产在区位上均偏向滨海、滨湖、山区等优质资源区域，存在明显的竞争，许多地区将规划的旅游用地大量改为住宅用地，在一定程度上影响了高品质的旅游房地产的开发空间，一些披着海南旅游资源“华丽外衣”的常规房地产发展势头迅猛。

2.4 度假交换网络的不健全。

旅游房地产一般都是异地购买，这需要通过网上宣传、交易来实现。对于国外的游客，他们大部分已经熟知分时度假交换系统的操作，但在我国这方面的交换比较少，无论是在我国还是在海南，对于组建分时度假网络交换体系，还较不成熟，需要大量的先期投入（包括网络的建设、会员的吸收）和后期维护。

3 海南发展旅游房地产的几点建议

3.1 海南旅游房地产的开发策略

3.1.1 丰富类型、多元开发，多建经营性旅游房地产项目。

政府及开发企业要把目光放远点。海南所拥有的资源是最好的，不要只做商品房，一次性就把它卖光了，要把最好的资源用于持续性的经营性项目，如多建设一些度假酒店、主题公园等，既能够保证企业的长期利润，又能丰富海南国际旅游岛旅游内容。同时，海南旅游房地产开发应走品牌化、专业化、战略化、精细化分工的路子。

3.1.2 海南开发旅游房地产必须要与开发建设国际旅游岛相结合。

要从以前的常规房地产开发销售，转向以满足国内外旅游者的旅游度假休闲需求相适应。同时，抓紧制定培育和发展二手房市场和租赁市场的政策，鼓励岛外购房者将闲置的住房直接出租或者与物业公司签订协议，请物业公司代为出租。这样既使住房持有者与物业公司都能受益，更能将闲置的住房提供给旅游者租用，实现旅游公共资源使用效率最大化。

3.1.3 坚持规划先行的原则。

作为全国陆地面积最小，海域面积最大的省份，海南总共拥有1528公里的海岸线，其中50%-60%都适宜旅游房地产开发。但考虑到保护自然资源和可持续发展的要求，目前规划的重点旅游度假区、景区面积为536平方公里，仅占全省国土面积的1.6%，而各区开发规模不超过规划面积的10%；占海岸线长度166公里，为海南岛总岸线的10%，国际旅游岛的建设有着广阔的发展空间。

3.1.4 开发旅游房地产也要“低碳”

推进海南国际旅游岛建设，旅游房地产是新型产业。特有的区位优势和丰富的自然资源是海南发展的条件，旅游房地产发展中必须保护好环境，处理好开发建设与保护环境的关系。坚持低碳发展模式，在规划等方面走环保新型发展之路，开发利用太阳能和风能。从项目选址规划、设计、施工以及污水垃圾处理等环节都要处理好开发建设与保护环境的关系，要重视生态环境建设，加大对环境建设的投入，是项目建设和生态环境建设相协调。

3.2 海南旅游房地产的营销策略

3.2.1 市场定位策略

海南拥有优越的自然地理条件，其热带海岛资源的稀缺性决定了以此为依托的旅游房地产的市场定位也较高。主要有三个市场客源：目标市场一是由俄罗斯、英国、德国、韩国、日本、澳大利亚组成的海外客源市场；目标市场二是港澳台市场；目标市场三是由北京、上海、长沙、广州组成的大陆客源市场。可以主要针对这些区域进行推广营销。如果要注意经济效益，就要不断地在旅游项目的开发与创新上多下功夫。

3.2.2客户定位策略

海南旅游房地产的购买用途基本为第二居所和投资，其需求特征以小户型为主。目前的目标客户由三部分组成：其一，是外来度假投资客户，这也是海南旅游房地产的主力客户；其二，是本地的私企业主和个体户；其三，是海南的侨胞和原住民，这部分是辅助客户，所占比例最小。有了准确的客户定位，在分析各部分目标客户的具体需求的基础上，才能都进行产品定位和形象定位。

3.2.3 4Ps营销策略

在进行旅游房地产营销时，产品，价格，渠道，促销一个都不能少。只有将这四个元素很好的组合，才可以达到很好的销售效果。首先，产品方面，海南的旅游房地产要向高质量、品牌化、专业化发展，多开发具有升值空间的房地产产品，要多建经营性旅游房地产项目，从而保证企业的长期效益。其次，价格方面，要充分考虑东南亚等竞争对手的价格，并充分考虑消费者的价格接受能力。然后，渠道方面，采用灵活多样的销售方式，以顾客的便捷和交易的安全最为首要考虑因素。最后，促销方面，要充分利用互联网、专业杂志、电视、广播等媒体，最大限度的宣传产品，采用新颖清新的广告将海南各类旅游房地产的特色和卖点推销出去。

3.2.4 建立预警机制维护房地产市场稳定性

海南房地产市场有三个不同于大陆市场的特点。第一个不同是海南的市场是依附性的市场，在全国市场中海南占的比例不大；第二个不同是需求的不可预测性，受整体经济形势的左右；第三个不同是高度的脆弱性和敏感性，经济波动中最先受影响，这是由于本地人口少造成的。在海南发展旅游房地产要建立预警机制。要做预先安排，有“防震”措施，维持本地房地产市场相对稳定的局面。

参考文献

[1] 刘纪辉.旅游房地产开发营销策略分析―以东山为例[J].现代商贸工业，2009（18）.

[2] 海南省统计局.旅游基本情况（2010年一季度）.2010,4(30).

房地产的新媒体营销范文第4篇

关键词：房地产项目；整合营销传播；应用

一、前言

在房地产营销过程中，部分项目虽然投入了大量的资金，但是却收效甚微，而另一些项目营销投入很少，却取得了良好的效果。从传播学角度进行分析，主要是由于传播者在信息传播过程中，选择的传播中介不畅，导致信息受阻或者损耗，从而无法实现营销传播的目的。因此，在房地产行业中，要合理应用整合营销传播，实现营销传播的最优效果。

二、整合营销传播概述

整合营销传播（Integrated Marketing Communication），简称IMC，是指与企业进行市场营销有关的一切传播活动一元化的过程。从广义方面来讲，整合营销传播是指企业或者品牌，通过发展与协调战略传播活动，使自身借助各种媒介或者其他接触方式，与员工、顾客、其他利益相关者以及普通公众之间，建立起建设性的关系，并建立和加强与他们之间互利关系的过程。而从狭义方面看，整合营销传播是指确认和评估各种传播方法战略作用的一个增加价值的综合计划，通过对传播方法的组合，提供明确的、连续一致的、最大化的传播影响力。整合营销传播主张将一切企业的营销和传播活动进行整合和重组，使得消费者可以通过不同的信息渠道，如广告、公关、新闻、CI、包装等，获得对某种产品或者品牌的一致信息，强化品牌诉求的一致性和完整性，对信息资源进行统一配置和使用，提升资源的利用率。

三、房地产项目内整合营销传播的应用

（一）作用

在房地产项目中，整合营销传播的作用是十分巨大的，主要表现在以下几个方面：

（1）具有良好的整合感。利用整合营销传播可以使得广告、促销、等传播程序具有良好的整合感，可以结合统一的传播目标，对各种不同的传播渠道进行应用和协调，从而使得不同的传播工具可以在相应的阶段，发挥出最佳的作用，促使整个传播过程完整、紧密和协调一致。

（2）提升营销效果。通过对各种营销传播手段的合理运用，可以使得不同的传播形式更加协调，更好地发挥出传播渠道的效率，从而利用有限的费用取得最大的经济效益。通过对不同传播渠道的对比分析，合理筛选和组合，达到取长补短、以优补拙，全面提高营销传播的效果。

（二）应用

在对整合营销传播进行实际应用的过程中，需要做到以下几点，确保应用的合理性和有效性。

（1）充分了解消费者需求。在传统的房地产项目开发的过程中，通常都是先进行土地的竞拍，然后进行房地产的设计规划，按照设计方案进行施工建设，之后将其上市销售。而整合营销传播理论则认为，在进行房地产项目开发时，首先需要做好市场调查和研究工作，充分了解消费者的实际需求，然后对房地产项目的可行性进行验证，确定相应的房地产建设方案，之后才对土地进行购买和规划设计，可以有效保证项目的可靠性。因此，房地产开发商需要及时转变观念，树立全新的营销理念，对消费者的购房动机、购买能力等进行分析和研究，了解消费者的需求层次等，打造消费者需求的房地产项目，确保开发项目的有效完成。

（2）加强与消费者的沟通。整合营销传播认为，必须抛弃传统的促销方式，注重与消费者的沟通。面对数量众多的大众媒体宣传，消费者很难深入信息的本质，对其准确性进行判断。在这种情况下，传统的大众媒体由盛转衰，而分众传媒则发挥着日益重要的作用。房地产开发商要实现与消费者的双向沟通，运用各种各样的营销手段，促进传播目标的实现，才能激发消费者的兴趣，打动消费者，实现房地产营销的成功。

（3）协调各种传播渠道。部分房地产开发商在营销传播的过程中，往往过于偏重路牌广告和报纸，而忽略了其他传播媒体，这种情况不但会由于边际效益的递减而影响营销传播的经济性，而且会受到媒体的内在局限性，无法对消费者的购买行为产生有效的影响。因此，开发商必须充分了解各种传播渠道优势和不足，结合房地产项目的主题定位，制定合理的整合营销传播计划，协调各种传播渠道，做到扬长避短，实现传播效果的最大化。例如，除报纸和路牌广告外，房地产项目还可以使用电视、广播、杂志、网络等，并对其进行有效整合，使之能够发挥出最大的效益。

（4）控制营销传播的节奏。一般情况下，房地产项目的周期在两年左右，而其中八成以上的销售会在开盘前后的八个月内完成。因此，在房地产营销中，并不是对各种营销手段进行结合，而是根据消费者在购买过程中各阶段的特性，对资源进行科学配置，把握营销的节奏，有计划有节奏地开展营销传播活动。

（5）提供消费者的购买方便。作为一种特殊的产品，房地产的投资金额大，涉及面广，消费者需要经过精心挑选和对比，才能够确定是否购买产品。针对这种情况，整合影响传播理论认为，应该思考如何为消费者提供方便，促使消费者购买商品。因此，开发商应该考虑人们的情感需求，加强对于咨询人员和销售人员的培训，提升营销服务水平、知识素养等，帮助消费者及时了解产品情况，从而提升消费者购买决策的准确度。

四、结语

在房地产项目的营销过程中，整合营销传播的作用是十分巨大的，可以有效促进房地产营销的顺利进行。因此，开发商应该及时转变观念，积极应用整合营销理念，开发出消费者满意的房地产产品，实现房地产项目的成功。

参考文献：

[1] 刘丽娜.房地产项目整合营销传播理论与应用研究[D].广西大学，2007.

[2] 贺晓航.营销传播在房地产项目中的应用研究[D].四川省社会科学院，

2008.

房地产的新媒体营销范文第5篇

房地产网络营销是对传统营销模式的一种超越与发展。与传统营销相比，网络营销主要是利用网络媒体来进行的一种营销模式，它既可以提供一种新的信息传播方式，又使信息的利用率增大。并且网络上的消费者大多数都是主动地去接受信息，同时，还可以相互之间进行信息的分享，这样又成为了信息的传播者。这样的营销模式不仅能够使信息传播的速度大大加快，而且还能够完全适应当今市场的变化和需求，还能及时满足消费者的需求。但对于一些不擅长使用或者很少使用电子商务的客户来说，网络营销将无法发挥它的任何作用，这是网络营销在针对这类特殊客户群时出现的最大弊端。因此，将传统营销和网络营销进行整合，形成一种新的营销模式，即整合营销，只有这样才能够满足房地产快速发展的营销需求。

2网络营销对传统营销的冲击

2.1营销战略的冲击网络的最大特点就是信息的公开化和透明化，网络营销的横空出世使得营销市场的竞争更加的透明，使许多大公司的营销竞争优势被减弱很多企业不得不改变他们原有的营销战略，迎接网络营销带来的挑战。企业只有适应时代和市场的变化，并做出相应的战略来改变自己以增加自身的竞争力，才能不被淘汰。2.2营销策略的冲击网络营销对传统营销的冲击主要体现在以下几个方面。第一，传统产品的冲击。互联网的特点之一是使企业能够在全球范围内进行市场调研并能够迅速地获得相应的反馈信息，这有利于企业可以针对不同的消费者提供不同的信息，从而提供不同的产品类型。第二，品牌管理的冲击。公司要开展网络营销，面临的一个最大的挑战就是管理好自己的产品比较困难，尤其对于全球品牌和国际市场来说，网络营销管理更加的困难。第三，定价策略的冲击。网络营销的优点之一就是促销费用少，可以大大地节省成本。这样就可以使得房地产商为了增大产品优势而降低价格，使消费者更能接受产品。第四，广告策略的冲击。网络营销可以利用网络空间不受空间的限制的特点来进行快速地传播信息，而且利用网络可以迅速提高广告的传播效率。这会进一步改变和影响企业的广告策略。第五，营销渠道的冲击。通过网络，企业可以直接与客户取得联系，这会严重影响传统中间商的作用，从而改变了传统的营销渠道，同时造成了网络营销与传统营销的渠道冲突。2.3营销方式的冲击网络营销对传统营销在营销方式上的冲击主要有以下两点。首先，客户关系的冲突。网络营销是否成功的关键是与客户保持紧密的关系，让客户对企业取得足够的信任，这也是企业进行网络营销竞争的焦点所在。其次，竞争状态的冲击。网络营销的特点之一是使得竞争透明化，造成企业使用网络信息来制定的竞争优势和策略发生改变，这样的策略是企业进行市场竞争的关键之处。2.4新网络工具的出现带来的冲击随着网络技术的进一步发展，现在的网络交流手段更是层出不穷。房地产企业现在就很好地利用了网络的这一特点进行网络营销，以往的房地产企业主要是采取一些老式的网络营销方式，例如，做网站推广、利用网络来做相关的广告等。目前，房地产企业采用一些新型的，也是年轻人常常使用的网络工具来进行网络营销，例如，微信营销。微信是当前人们使用较多的网络工具之一，房地产商敏锐的商业嗅觉使他们能抓住这样好的工具来更好地实现网络营销。

3网络营销对传统营销的突破

3.1采购平台的突破房地产企业通过网络将收集的信息进行重新整合，从而使得采购平台实现了一定的突破，最终能降低交易成本。主要是不但减少了中间环节，提高了服务效率，而且还提高了企业营销活动的透明度，使得合作伙伴的范围进一步加大。同时，通过网络建立房地产网站，可以建立起与相关企业进行信息交流的平台，形成所谓的企业之间的信息链，使得企业办公的成本大大的降低。房地产企业也可以利用网络进行电子商务交易，直接与其上下游的产业之间展开业务，例如，建筑材料公司、物流公司、物业管理公司等。3.2广告平台的突破房地产企业可以利用网络建立自身的网站来进行广告推广，这是广告平台的又一次重大突破，使得房地产的广告宣传更加快捷、高效。然而，传统的房地产营销使用的广告平台主要是采用电视、广播和报纸等传统的媒体进行推广，网络为网络营销带来的广告平台突破是不可小觑的。3.3销售平台的突破房地产网络营销平台主要分为网络直销和网络间接销售两种。网络直销是指房地产开发商通过网络直接将产品销售给消费者的一种营销模式。网络直销的最大优点是销售成本低，房地产商可以大大地节省资金，而且，还可以利用网络直接收集到消费者对产品的意见，这样不但能够提高工作效率，还可以为企业树立良好的社会形象。这种网络直销非常适合大型的房地产公司的营销战略。网络间接销售是指房地产商利用网络上面的中间机构进行营销的一种销售模式。这些中间机构不仅具有房地产方面的知识，还拥有丰富的营销经验，能够很好地为房地产商完成一系列营销策划。这种间接的营销模式非常适合于中小型房地产公司的营销战略。3.4信息平台的突破房地产商可以利用自己设计的网站进行相关信息的和宣传，这也突破了传统房地产营销信息传播慢的特性。而对于传统的营销而言，网络营销不但能够实现相关信息和宣传，还可以在网络上与消费者即时地进行信息的交流，并获得相应的反馈。这样，消费者与业主就可以即时明确房地产商的决策方案，同时，还可以即时地提出自己的意见，真正做到厂商与消费者之间的信息互动。3.5交流平台的突破房地产网络营销还应该与业主之间建立一种有效的交流平台，这是信息交换的基础。网络为房地产商与业主之间的信息交流带来了巨大的便利，实现了交流平台的重大突破，这也是传统的房地产营销无法做到的。因此，房地产商要尽量充分地利用好网络这种方便的交流信息平台来与消费者进行交流，从而获得对企业有用的信息，这对于每个企业来说都是非常关键的一个环节。3.6管理平台的突破房地产企业在售后服务中需要一定的管理，这就要求企业拥有一个管理平台，房地产网络营销实现了这一突破。从而实现了一系列的管理链，从开发商到物业公司，再到社区管理，最后到业主，这样的网络营销管理平台有利于日后社区的规范化管理。为房地产企业的管理工作带来极大的便利。

4整合传统房地产营销与网络营销

4.1作为铺路石的传统营销网络的出现为房地产商和消费者之间建立了一个沟通的桥梁。网络营销必须采取一定的方式使消费者有兴趣进入他们设置的网站，这样才能够使消费者能够接触到产品的最终相关信息。而网络是没有方法将消费者引入到自己设置的网站中去的，但是，传统营销可以利用广告等媒体来对其网站进行宣传。因此，这需要房地产传统营销与网络营销进行有效的整合。当然，要做好前期的广告推广营销网站工作，企业必须树立自身的社会形象和品牌形象。这种借助传统的媒介先进性网站推广，进而借助网络营销进行的一系列销售方式是将二者整合的一个较好范例。4.2网络营销作为企业的主力营销即使房地产商倡导将房地产传统营销与网络营销进行整合的模式作为销售战略，但是依然不能忽略网络营销的突出特点，那就是网络营销的对象拥有信息量大的特点。主要包括房地产产品的价格和位置等与房地产相关的信息比较多。网络虽然不能够像传统营销那样带消费者到现场进行考察并看房，但是，网络营销却能够为消费者提供大量且丰富的信息，所以，房地产网络营销现在还不能够做到在网上直接进行买卖的地步，因此，只能将网络营销与传统营销整合起来，利用网络营销来为消费者提供信息和交流平台，利用传统营销为消费者提供切实的看房体验并做好最后的交易工作。4.3实现房地产企业网站的推广和品牌的建立通过将房地产传统营销方式和网络营销方式进行有效的结合，实现房地产企业网站的推广及其品牌的建立。房地产产品与一般的产品有着很大的不同，因为房地产是一种既昂贵又复杂的产品，房地产企业如果不能够树立良好的品牌效应，是很难取得人民的认可的。因此，在进行房地产营销的时候，采取将传统营销和网络营销两者结合的方式是非常合理且是有效的，这样既可以做好网站的推广工作，又可以在网络上树立好的品牌形象。4.4利用网络提供信息要实现房地产的网络营销，利用好网络提供的信息是至关重要的，并且网络能够为房地产商提供的信息量非常之大。但是，网络上提供给消费者的信息却始终不能给消费者以真实感，也不容易取得消费者的认可度，所以，在采用网络营销带来的信息做好推广工作后，还是应该采取传统营销让消费者真实地体验到房地产的存在。只有将两者整合到一起，才能实现房地产利益的最大化。

5结论