房地产工程竣工验收流程

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产工程竣工验收流程范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

房地产工程竣工验收流程范文第1篇

关键词：监理 质量国际接轨

Abstract: China since 1988, started in the construction fieldimplementation of the project construction supervisionsystem, construction supervision industry has made considerable development and progress. Through the implementation of specialized supervision units on the construction supervision and management, improve project quality, and control of investment and construction period to ensure that play an important role, even in some extent to curb corruption in construction projects, construction of the project investment and social benefits, has made ​​a great contribution to China's economic construction. Overall, theconstruction supervision of the industry is still emerging industries are developed after the reform and opening up,you still need to continue to be the standardization of the need to address the exposed some of the large or small.These issues on the one hand we need to all industry colleagues of the Commissioner to work hard to overcomeand resolve the other hand, the gradual specification ofState and Government on policies, regulations. Only to suchsupervision of industry toward more professional, more standardized the direction of health development, and thus gradually reached with international standards.Keywords: supervision of the quality of international standards

中图分类号：F253.3文献标识码：A 文章编号：

一、分析建设项目的特点: 1、房地产项目的建设前期准备工作往往不够充分,这是由于房地产建设项目受市场因素影响,造成目前房地产项目普遍上马比较急,工程从项目策划到施工图设计再到施工招标完成都需要在较短的时间内完成。在这个环节上容易产生的问题有:①项目定位不准,造成后期修改项目使用功能;②施工图设计深度不足,施工图无法指导施工;③施工单位选择不当,在施工过程中无能力承担工程施工任务等问题。 2、房地产项目在开工建设时往往报建手续不全,房地产开发商往往只考虑销售合同的交房承诺,在报建手续不完善的情况下也要求施工单位进场施工,这样容易在施工过程中上级行政主管部门检查时无法过关,造成工期延误。 3、房地产项目在施工当中对工期要求较严,许多工程的合同工期已经明显脱离定额合理工期,使部分工程实际施工进度严重偏离计划工期;另外,房地产工程的建设单位的建设资金较其他建设工程来说,在资金的使用上更需要严格控制,部分资金需要根据工程进度和销售进度来保证,许多房地产建设项目在建设前期并没有预留风险备用金。容易造成工程在施工过程中资金链脱节。 4、在施工过程中房地产开发商为了降低开发成本,往往会采取甲方分包的方法,对工程进行分割分包。甚至对工程材料进行甲方供货。工程施工中涉及多家与主体施工单位平等的施工单位同时进场施工。造成工程协调工作量加大。施工现场管理难度增加。 5、房地产项目的产品的客户是各个用户业主,各个业主对产品的使用和装饰设计都有不同的要求,因此,许多业主在工程施工前、施工过程中会提出变更要求,这样就造成工程设计变更多,工程变更工作量大。 6、房地产工程在竣工验收阶段容易产生的问题有:①房地产项目,尤其是商品住宅项目一般开发面积较大,集中验收只能查出普遍存在的问题,对于每套住宅的个别质量问题可能造成漏查,或存在抽查力度不足的问题;②竣工资料编制匆忙,竣工图不能如实反映工程实际情况。造成使用过程中物业部门无从管理。 二、针对上述特点工程监理人员如何处理,提高监理服务质量 1、在工程项目前期,监理单位为建设单位提供全面优质的咨询服务,在此阶段主要的监理服务重点有: (1)认真组织图纸会审工作 图纸会审是工程施工准备阶段重要环节。一次成功图纸会审能在提高工程质量,缩短建设工期,节约工程投资等方面产生较大的影响。在组织图纸会审前图纸应提前一至两周分发到施工、监理、建设单位代表等单位。让大家分头以书面形式将图纸中存在的设计问题和不清楚的地方,分专业以书面形式整理出来。在图纸会审会上宜采用分专业讨论的形式解决图纸中存在的问题。在各专业讨论完成后,由总监理工程师会同项目设计总负责、施工项目经理对各专业进行汇总,并整理会议纪要。在会议纪要中应采用统一的格式。使提出的问题和解决的方法一一对应,这样能够最大化解决图纸中存在的问题。 (2)在施工前期监理单位介入工程项目招投标,可以给房地产开发商提供咨询服务,能够更根据项目建设特点合理选择施工单位,另外监理单位的提前介入可以在项目施工前协助建设单位制定合理的施工工期,可以帮助开发商编制项目资金使用计划.使开发商提前预见到存在资金使用风险的部位。更合理地安排使用建设资金。使工程建设项目按计划控制完成。 (3)对工程报建手续不全的情况下建设单位执意开工建设的,监理工程师应在工程施工之前通过书面函件,建议建设单位补全手续后再开工,在此过程中监理单位作为建设单位的协作单位,应积极协助业主办理各项报建手续,这样可使工程管理的主动权掌握在监理人员的手中。对后续工程的施工监管工作的顺利开展铺平道路。 2、在工程项目施工期间,除了监理单位除了认真做好监理“四控、两管、一协调”工作外,还要针对房地产建设项目自身的特点做好以下几个方面的工作: (1)工程变更处理 在房地产项目施工中客户可能因自身使用原因而提出对工程的变更,监理工程师在处理此类变更时必须慎重,在笔者近几年的工程监理实践过程中,处理了较多此类的变更。在不断的摸索过程中总结出一套行之有效的变更处理方法,在管理过程中形成了一套变更处理程序。在处理变更时随工程变更签证附一张工程变更处理流程表。该表的签发程序为:客户申请 开发公司工程人员附变更意见 监理工程师出具变更意见 工程变更实施。这样在处理变更时监理工程师可以控制工程变更对工程质量、进度及投资的影响。同时又能尊重业主与开发商的意见。 监理工程师出具变更意见 工程变更实施。这样在处理变更时监理工程师可以控制工程变更对工程质量、进度及投资的影响。同时又能尊重业主与开发商的意见。 (2)施工中存在的建设单位分包 在房地产项目的实施过程中经常存在建设单位将防水工程、门窗工程等相对独立的分项工程,分包给主体施工单位以外的施工队伍进行施工的情况。这样由于管理对象的增加,给工程质量控制、工程协调工作带来较大的压力。笔者在监理的多个房地产开发项目中都发现此问题。建设单位指定分包最多的一个项目,分包单位多达三十几家。对于此种情况,监理工程师应在建设单位分包前发出书面联系函,劝导建设单位不要擅自违背施工承包合同的约定。特别是对屋面防水,门窗工程、栏杆工程等涉及重要使用功能和安全的工程部位不应分包。对甲方供货的材料、设备、构配件等的质量控制标准应与施工单位供货的材料一致。并需要甲方协助供货单位完成进场材料报验手续。 (3)建设单位在施工过程中一味强调工期,忽视工程质量 此问题在现阶段房地产开发项目中普遍存在。对此问题监理工程师应在施工前期审核施工单位的施工组织设计中的工期组织计划时就需要注意,并对可能出现工期风险的环节如雨季、地基处理等适当留出备用工期。在工程施工中,监理工程师应尊重合理定额工期,使工程按计划实施。 3、竣工验收阶段容易出现的问题 在房地产项目施工完成后,进入竣工验收阶段.这是对工程质量的最后一道、也是最为关键的一道控制工序。且近年来因工程竣工验收引起的业主不满,投诉等事件层出不穷。监理单位在工程竣工验收这一关键过程中应起到主导地位。笔者在近几年的监理工作中深刻体会到竣工验收阶段对工程质量控制的作用,因此在对房地产项目,尤其是商品住宅工程的竣工验收中实施分户逐项验收,并针对分户验收设计了一系列的检查验收表格,供监理人员在工程预验收阶段检查使用。

房地产工程竣工验收流程范文第2篇

关键字：工程项目论证、评估、设计、工程施工、全过程管理、竣工移交。

中图分类号： S611 文献标识码： A

一、项目工程论证与评估

工程项目论证与评估工作是对拟实施项目的技术先进性、经济合理性、实施可能性和风险性等方面进行全面、科学的技术经济分析，是项目管理的首要环节和重要方面，对项目能否取得社会、经济效益起着关键作用。主要围绕项目论证与评估的相关概念以及其程序和方法进行详细阐述。应了解和熟悉项目管理方法体系、项目论证与评估的区别与联系、项目评估的特征和原则。

初步掌握项目评估的内容、程序和方法；理解和掌握项目管理问题分析法、项目范围管理的工作分解结构法、项目进度管理的横道图法、网络计划技术，以及项目成本管理、风险管理的技术方法，具备应用以上方法实施项目管理的能力；熟练掌握项目论证的程序、方法及项目论证报告的内容。

二、项目设计过程管理

工程项目有三大目标，即质量目标、进度目标和投资目标。从某种意义上来看，这三大目标是一个完整的整体，集中反映在工程项目全过程的造价与成本中，又形成和实现于各个阶段和环节，工程造价是在全过程实现的，当然要在全过程中进行控制。近年来，对工程造价进行控制已经被人们广泛接受了，但是造价问题是常抓常有，项目管理是常抓常新。“概算超估算，预算超概算，结算超预算”的三超现象还普遍存在，结算扯皮现象屡见不鲜。工程项目的全过程包括投资决策阶段、设计阶段、项目实施阶段、项目营运阶段，每个阶段又包含了若干个环节和步骤，加强每一个环节的管理对工程造价的控制都有着重要的意义。

三、加强工程项目的决策控制

1、编制项目建议书。建设单位根据企业资本支出计划提出工程项目建设计划，并指定项目管理部门或委托具有相应资质的单位编制项目建议书，项目建议书经项目管理部门审核后，提交决策部门审批。

2、编制可行性研究报告。根据已通过审批的项目建议书，建设单位自行或委托具有相应资质的设计单位编制可行性研究报告，报告内容主要包括市场可行性分析、技术可行性分析和财务可行性分析。为了防止工程项目投资失控，在可行性研究阶段必须深入调研，对可行性方案的审批应慎重，要进行多方面的论证，并建立决策责任制。

3、项目决策。项目建议书和可行性研究报告提交最高管理层，由管理层开专题会议进行决策，在进行充分论证后，得出科学的决策。在设计阶段必须委托资信良好的单位设计并签订合同，规定若因设计问题导致工程变更而增加的费用由设计单位担负，在工程的过程管理中，设计阶段具有重要的意义，设计对工程造价的影响很大，不能因设计的不妥造成整个项目效益低下。

4.项目工程实施阶段的控制：建立健全招投标机制。严格按照招投标的控制流程进行招投标管理，该流程主要包括招标、评标、定标和合同管理四个环节。招标是根据招标项目的特点和需要编制招标文件，明确招标项目的技术要求，对投标人资格审查的标准、投标报价要求等内容要经过财务部门认可；评标是依据招标文件中确定的原则和方法，组建专门的评标委员会评标，评标方法由评标委员会在开标前确定，评标方法一经确定，在评标时不得改变；定标是评标委员会按照招标文件确定的标准和方法，对候选投标文件进行公开评审和比较，并择优选择中标人。

四.工程项目部组成和技术管理

对工程项目生产经营过程的安全负全面责任。认真贯彻执行国家和上级的有关方针政策以及公司的各项规章制度，全面负责施工组织管理和施工质量，深入研究工程承包合同，制定施工项目总体管理规划，严格履行合同。主持制定施工组织设计和质量计划，负责编制总体进度计划，各项施工方案及质量、安全的保证控制措施并组织实施。主持这个施工项目内，分部分项工程或专业分包项目的对内、对外的分包，并对分包工程的进度（工期）、质量、安全、成本和文明施工等实施监督、协调、管理并全面负责。

五.施工组织设计与施工部署及施工方案

1.施工安排及施工前的准备工作，各个分部分项工程的施工方法及工艺；施工进度计划。根据场区情况设计绘制施工平面平置图，大体包括各类起重机械的数量，位置及其开行路线；搅拌站、材料堆放仓库和加工场的位置，运输道路的位置，行政、办公、文化活动等设施的位置，水电管网的位置等内容。

2.主要技术经济指标施工组织设计的主要技术经济指标包括：施工工期、施工质量、施工成本、施工安全、施工环境和施工效率，以及其他技术经济指标。施工组织设计的繁简，一般要根据工程规模大小、结构特点、技术复杂程度和施工条件的不同而定，以满足不同的实际需要。复杂和特殊工程的施工组织设计需较为详尽，小型建设项目或具有较丰富施工经验的工程则可较为简略。

3.装饰装修施工：国家标准分为强制性国标（GB）和推荐性国标（GB/T）。国家标准构成是要求强制性国标是保障人体健康、人身、财产安全的标准和法律及行政法规规定强制执行的国家标准；推荐性国标是指生产、检验、使用等方面，通过经济手段或市场调节而自愿采用的国家标准。是为住宅装饰装修工程施工规范，保证工程质量，保障人身健康和财产安全，保护环境，维护公共利益。

六、园林绿化施工，园林绿化工程是建设风景园林绿地的工程。园林绿化是为人们提供一个良好的休息、文化娱乐、亲近大自然、满足人们回归自然愿望的场所，是保护生态环境、改善城市生活环境的重要措施。

园林绿化是指园林城市绿地和风景名胜区中涵盖园林建筑工程在内的环境建设工程，包括园林建筑工程、土方工程、园林筑山工程、园林理水工程、园林铺地工程、绿化工程等，它是应用工程技术来表现园林艺术，使地面上的工程构筑物和园林景观融为一体。

七.项目工程竣工移交，施工单位整理竣工资料形成的工程竣工档案，应依照《中华人民共和国档案法》，施工中，工程管理部门、监理单位、施工单位共同参与，并将验收结果及相关资料及时备案归档。工程竣工后，工程管理部门应及时向建委节能办公室提出节能验收申请。工程节能验收由基建与资产管理处组织，监理单位，由工程管理部门组织，监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位、沉降观测单位及相关分包单位共同参与，验收结果及相关资料将作为工程项目竣工验收的依据；

房地产工程竣工验收流程范文第3篇

（一）商品房销售收入的确认不够规范

房地产开发企业由于商品房开发周期长，所耗资金量大，其商品具有较高的价值，这就决定了房地产开发企业对开发的商品房采取预收定金或预收账款和分期收款或按揭贷款方式销售。在收入确认时，有的单位收到预收定金或预收账款时确认收入，有的办理按揭贷款手续时确认收入。从而造成税收计算和财务成果核算不准确等混乱现象。

（二）房地产开发成本、费用与售价缺乏配比性

房地产开发企业在房地产开发时，一是由于房地产开发周期较长，前期开发要投入大量的资金，发生大量的开发成本和期间费用，期间费用当年必须确认为营业利润，开发成本又不能结转产成品成本，当年内发生的预收账款也不能确认为收入。形成开发成本、费用与主营业务收入不能配比。二是企业所开发的商品房的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，造成售价与其成本不够配比。三是企业的成本结转没有考虑房屋的楼层、朝向等因素，得出的经营成果也不具有真实性。

（三）收益评价体系不够完善

房地产开发企业在开发前期，资金投入量较大，在开发产品未完工前总成本和单位成本也无法确定，只有在项目完工后才能确认项目的总成本和单位成本，从而确认为收入，这时企业利润才能实现。因此，仅以会计报表的净利润和费用比率等传统的经济指标来考核企业发展状况，不利于监督管理部门和社会对企业的评价和考核。

（四）信息披露不够全面、及时

按照新《会计准则》和信息披露规范，存在如下问题：一是会计信息披露内容格式过于“僵化”，导致一些应该披露的重要信息无法显示出来。二是会计信息披露内容具有一定的滞后性。三是披露的会计信息大多是按照历史成本计量，与其现时的时间价值相脱节。

二、房地产开发企业会计核算存在问题形成的原因

房地产开发企业在会计核算中存在上述四方面问题形成的主要原因有：一方面制度缺失是形成上述问题的客观原因。针对房地产开发企业的具体业务流程和会计工作的具体特点，现行的《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》不能准确做出具体的规范，不利于企业操作，从而产生如此乱象。另一方面企业经营者盲目追求利益最大化是问题形成的主观原因。对不应计入收入的预收账款计入收入，开发成本后移，影响企业的经营业绩。

三、完善房地产开发企业会计核算的对策

（一）进一步完善房地产开发企业会计制度，规范核算行为

目前执行的《房地产开发企业会计制度》是财政部1993年1月制定的，部分内容已不适应形势的发展，需进一步规范和完善。一是与目前执行的新《会计准则（具体准则）》不相适应。二是与目前日趋发展经济形势不相适应。三是按现行的《房地产开发企业会计制度》核算内容已无法准确地反映税收征管所需数据。

（二）正确使用新《会计准则》，准确确认主营业务收入

根据房地产开发企业经营特点，建设部制定了《商品房销售管理办法》，因此，房地产开发企业在确认主营业务收入时必须符合两个标准，一个是按《商品房销售管理办法》规定的商品房预销售和现房销售确认标准，另一个是按新的《企业会计准则》中规定的主营业务收入确认条件，前者是主营业务收入实现的前提。根据规定，以预售方式出售商品房，应当在该预售项目取得“三书一证一表”（即住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证和建筑工程竣工验收备案表）时，并与买受方签订买卖合同，结清购房款或取得索取凭证，确认为主营业务收入。对具备现房销售条件，应当在与买受方签订买卖合同，收取房款或取得索取凭证，取得“三书一证一表”后，确认为主营业务收入。对尚未办理土地分割手续的，已具备上述现房交付条件也可确认为主营业务收入。对以按揭方式销售的商品房，对已具备上述交付条件的，以按揭贷款到账日确认为主营业务收入。

（三）使用合理的方法，进行开发成本和期间费用的核算

房地产开发企业应按现行《房地产开发企业会计制度》规定的成本核算项目，归集开发成本。对已竣工房屋应按“约当量比例法”在各楼层间分配开发成本。即按照当期已竣工房屋的区位系数和每栋楼楼层系数折合成一个综合系数乘以该楼层的建筑面积作为楼层当量，即约当量，然后按照该期某项目开发成本总额除以该期约当量总和得出该项成本的分配率，以此按照各楼层的约当量分别计算各楼层开发成本。对每一楼层的开发成本再按各楼层的每套房屋的建筑面积平圴分配到每套房屋，得出每套房屋的开发成本，据此作为销售成本的结转依据。跨期期间费用（如楼盘展示费用和样板房装修费等），通过“递延资产”科目核算，按比例摊销，以保证年度财务报告的准确性。

（四）建立完善的收益评价体系

房地产开发企业在生产经营中存在其自身特点，因此在收益评价体系的建立时应有其特殊性，既要反映房地产开发企业的盈利能力、资金结构状况，同时，还要反映房地产开发企业的负债能力和企业的抗风险能力。盈利能力指标主要包括销售净利率、净资产收益率（ROE）和总资产收益率（ROA）。资产结构指标主要包括流动资产占总资产的比率、长期股权投资占总资产的比率、其他长期资产占总资产的比率等构成。偿债能力指标体系包括流动比率、速动比率和资产负债率等构成。企业抗风险能力指标主要包括应收账款周转率、存货周转率、流动资金周转率、现金流量比率等构成。在评价企业的各项指标时，应以房地产开发企业的某一开发周期的指标作为基础数据进行评价，否则，不利于真实地反映房地产开发企业的经营实绩。

（五）扩大信息披露的内容，提高信息披露的质量

房地产工程竣工验收流程范文第4篇

关键词：建设工程 造价管理 控制造价

1.引言

改革开放以来，我国的经济得到迅猛发展，随着建筑业改革的不断推进，房地产行业也在全国遍地开花，原有的工程造价管理因为缺乏全过程动态的管理而渐渐不能适合经济在新时期发展的需要。20世纪80年代中期开始，我国工程造价管理领域的理论工作者和实际工作者中就有一批人先后提出了对工程项目进行全过程造价管理的思想，中国工程造价管理学界对全过程造价管理的观念给予高度关注。全过程造价管理的管理对象是建设工程的全过程，包括项目决策、设计、招投标、施工以及竣工验收等各环节。通过实施全过程的工程造价管理，可以提高工程建设、设计、施工相关单位的人、财、物的配置效率，降低工程造价，体现了建设项目的工作质量和管理水平。

2.有针对性地做好建设工程全过程造价管理的举措

建设工程的全过程主要包括项目决策、项目设计、项目招投标、项目施工和项目竣工五个阶段，而这五个阶段分别存在着不同的问题，因而需要有针对性地对不同问题采取不同的策略。

2.1重视项目决策阶段的可行性研究

项目决策阶段是工程造价管理的起点，一个项目只有通过可行性研究后通过后才能立项，一般而言，项目的可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，要求有庞大的信息量和工作量来支撑，在保证在可靠而准确的数据前提下，需要对技术、资金的可行性做详细地甄别、考察，才能做好项目的可行性分析。

2.2在设计阶段强调设计优化

设计是工程建设的灵魂和核心，工程设计的高质量体现了项目的高超水平，不仅如此，设计环节对工程造价有着决定性影响。据统计调查显示，做好工程设计对工程造价的控制能力还有巨大的潜力未被挖掘，抓好设计环节尤为重要。为了做到设计优化，应该在设计环节大胆引进引入竞争机制，实行设计招标以遴选优化设计方案，根据建设项目的本身特点，综合考虑科学性、经济性和合理性，选出技术可行、经济合理的招标方案。

2.3维护招标公平，重视合同的约束作用

在招投标阶段，首先应该加强对招投标流程的监督，坚持公正、公平、公开的原则，合理确定标底，以达到双赢的目的，注重防范权利“寻租”，杜绝泄露标底或其他的暗箱操作。其次应该在招投标环节中积极推行工程量清单的方法，这是做好招投标工作也是控制工程造价的重要手段，做好工程承发包合同的签署工作。在签订施工合同过程中，一定要结合工程量清单的内容和招标文件的内容，明确合同价格的调整范围和调整办法，重点明确工程量的调整和清单误差的处理，设计变更和工程费用的调整，综合单价调整的条件和方法等。明确合同范围，尽可能堵住一切漏洞，减少费用变更。只有这样，才能维护合同双方利益，有效地控制工程造价。

2.4加强施工阶段在投资控制中的作用

在完成工程设计并细化工作量后，项目就进入了施工阶段，虽然之前的环节对项目投资额有很大的控制作用，但是工程的具体投资（如材料、人力、机器设备等）主要发生在项目施工阶段，在此阶段可能发生的大量浪费是导致工程造价升高的一大因素，统计显示：在建设施工阶段影响项目造价的可能性高达25%，所以在工程造价的控制中，要想再此阶段有效减少浪费，严格按投资计划和预算施工，有一点需要特别指出，对材料价格及其变更的控制是此阶段造价管理的当务之急，而确定材料价格或决定是否需要更改材料价格，需要参考市场行情，市场经济体制为材料的多渠道、多品种供应提供了多可能，所以项目施工过程中需要密切注意市场行情，掌握第一手施工情况及材料信息，为竣工结算提供有力的依据，与此同时，要严格控制项目内容的变更，项目内容的变更必定引起工程造价的变更，而工程造价的变革意味着变更后的建设项目施工不受原来合同的影响，降低了合同对施工方的约束力。

2.5紧抓项目竣工环节不懈怠

项目工程竣工验收是全过程造价控制的最后一环。在考虑双方利益后，应以事先拟定的标底、招投标文件以及施工合同制定工程竣工结算，它是核定工程造价的依据，同时，还可以用来编制工程竣工决算。因此，建设项目业主必须要求各部门要严把竣工结算的审核关，核对合同条款，检查隐蔽的验收记录，落实设计变更签证，核实工程数量，严格执行定额单价，注意各项费用计取等，不仅如此，在工程竣工交付使用后，还需要对项目进行事后评价，根据原来的规则，分析比较工程范围、进度和造价的变化情况，总结经验。

3.总结

总数全文，建设工程的全过程造价管理是从决策阶段起、到竣工结算阶段止，贯穿于建设项目的整个过程，在这漫长的过程中，只有做好每一个阶段的造价控制才能在投资限额内有效控制投资额，要重视项目决策阶段的可行性研究；在设计阶段强调设计优化；维护招标公平；重视合同的约束作用；加强施工阶段在投资控制中的作用；紧抓项目竣工环节不懈怠，做好工程量清单的审核工作。

参考文献：

[1]程四云.浅析建设工程造价全过程管理[J].华章，2010（3）

[2]李达伟.浅析建设工程全过程造价管理[J].民营科技，2010（10）

[3]朱意萍.如何做好建设工程全过程造价管理浅析[J].科技风，2011（2）

房地产工程竣工验收流程范文第5篇

中图分类号：C93文献标识码：A文章编号：1672-3791(2012)04(a)-0000-00

什么是房地产的成本?房地产开发企业在城市规划区内土地上通过基础设施建设、房屋建设，进行商品房销售等生产经营活动，以达到盈利的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所耗费资源的货币表现称之为成本。也就是说要想盈利，就必须要进行生产经营活动，而进行生产经营活动就必然带来成本的消耗。

什么是房地产成本管理？充分调动和组织公司全体人员，在保证工程质量的前提下，对工程建设、营销策划等生产经营过程的各个环节进行科学的管理，力求以最少资源消耗来获取最大的利润。成本管理不完全等于省钱,花得多会浪费，花得少不一定就节省了，我们要的是价值的最大化，花多花少不是重点，花的有效才是关键，就是我们通常说的“物有所值”。

建立成本管理体系，就是按照项目投资的构成进行分解，或直接按照公司的“组织架构”的工作运行职责进行分解，分解到执行主体，落实责任到岗位,落实责任到人,最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”。

目标责任成本管理体系中主要的要素是目标成本和对应的责任人，明确工作目标成本，目标成本是公司基于市场状况、经营计划及产品的市场定位，根据预期市场售价和目标利润进行预先确定的，分解到各阶段和各部门的目标成本。明确责任人，责任人就是各阶段工作运行中动用资源的各个部门或员工，成本管理体系建立的目的：令全员实施自觉的成本管理行为，其要素：（1）目标成本和责任范围；（2）责任人（3）评价标准；（4）评价人。

目标责任成本管理体系是在“组织架构”建立时就形成的基本框架，这样各部门的工作流程可以根据各自的目标成本自我约束地运行。成本控制过程中要有专门的部门跟踪检查其他各部门目标成本的执行情况，及时反馈动态成本，通过实时反馈的动态成本和目标成本的对比，找出偏差，拿数据说话，用运行的结果和业绩评估进行优奖劣罚，最后我们还可以协助有关部门及时发现问题，并解决问题，实现对项目总成本的控制。

目标责任成本管理可以充分调动项目各职能部门及全体职工降低工程成本的积极性。是实现全员参与、全过程、全面管理控制成本的一种管理方式。

房地产项目的工程造价控制贯穿于项目运作的全过程。即项目的决策阶段、设计阶段、施工招标及合同签约阶段、施工阶段、结算及后评等阶段都关系到房地产项目的总成本；所对应的全过程成本控制是指包括项目投资估算、概算造价、预算价格、承包合同价、结算价、竣工决算价的控制管理。

项目总投资主要包括土地征用及拆迁费用，前期工程费用，基础设施建设费用，建筑安装工程费用，公共配套设施建设费用，不可预见费用，管理费用，开发间接费用，销售费用，开发期税费，财务费用等等。

下面简述一下各阶段的成本控制的要点：

1 项目总投资估算阶段

项目总投资估算是项目开发前期的重要经济比较性成果控制文件，是所有的经营活动的经济数据的估算，是项目的总投资控制性文件。 实事求是地搜集相关数据，杜绝为了论证可行性而脱离实际，盲目设定相关成本经济技术指标；成本指标的设定必须以事实和数据为依据，科学的反映相应指标。项目总投资估算的内容是指基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、管理费用的制订和投资估算相关数据的汇总计算等。项目进行了初步构思，初步确定了产品的类型、结构型式、建设标准及相关收费标准等。工作程序是投资估算制订的基础为项目定位方案以及相应的指标；从项目意向开始，跟踪、配合集团相关部门进行调查相关资料，准备、收集项目总投资估算的相应数据指标；按照项目的实际情况进行汇总编制。

2 项目总投资估算深化

项目总投资估算深化方案是项目开发产品定位时的重要经济比较性成果控制文件，是项目开发期经济数据的估算，是项目的总投资预算控制性文件。全面客观、满足开发大纲确定的利润要求。项目总投资估算深化方案的内容是土地成本、前期费用、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、管理费用、开发间接费、营销费、开发期税费、财务费用、销售收入等内容。项目总投资估算深化方案的编制根据，总投资估算、项目总体规划方案、产品类型、结构形式、建设标准及相关收费标准。

3 工程概算与设计

工程概算与设计一同制定，完整的反映扩初设计的内容，实事求是的反映扩初设计阶段建安造价的原则。工程概算的内容是建设项目内各个单项工程的综合概算书和其他费用概算表，包括制订说明、总概算表、各单项工程综合概算书、工程建设其他费用概算表、主要建筑安装材料汇总表等内容。工程概算的制订标准及依据，符合国家及行业的规定，客观反映方案阶段建安成本。如果概算结果影响项目投资收益与成本指标，成本管理部可提出扩初设计修改建议。

4 项目施工阶段成本管理

施工过程中的成本控制是工作人员投入时间及精力最多的阶段，也是成本控制过程中最重要最繁琐的阶段。参与主体工程招标、分包工程招标、甲供材料招标，提出合理化建议，保证工程在投资预算限价内招标。抓好成本预测和计划工作，强化事前控制和合同管理。通过加强过程成本控制，对施工过程中工程成本进行动态结算管理、成本核算预警，达到过程结算及时、有效反映项目成本。 项目施工阶段成本管理的原则，准确计量施工过程中的单项结算，及时反映项目工程动态成本。项目施工阶段成本管理的内容，施工过程中的设计变更、现场签证的计算、审核，材料价差调整、材料认价、审核工程进度款、动态成本分析、成本数据整理及招投标工作；

5 工程竣工结算

工程结算阶段是整个项目运作过程中成本人员工作量最大的阶段，是成本人员工作的主要的关键阶段。工程结算要有准确、及时、有理有据、全面的原则。工程竣工结算内容及条件，工程竣工验收合格后，根据工程竣工结算资料进行工程结算。严格按照工程结算计划进行结算，结算过程要向公司领导及时汇报，让领导随时了解项目结算情况，遇到和施工单位分歧较大的项目要及时上报领导并同时向领导提出解决建议，以供领导做出合理决策。

6 项目总投资决算