物业管理规划方案

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物业管理规划方案范文第1篇

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一、物业概况某某区位于滨河大道东段，前拥白河，背靠独山，风景十分秀美某某区占地约000㎡，分为办公（酒某某区和某某区两部分。办公（酒店）大楼地面以上楼高0层，地下室一层，建筑面积为000㎡，各项配套设施齐全；大楼以00轴线为界，西侧为某某某某区域，建筑面积000㎡；东侧为某某区域，建筑面积000㎡；首层入口分别位于大楼西侧和大楼正面；办公（酒某某区广场地面为花岗岩石材铺砌。某某区位某某区后半部分，为0幢1单元和1幢4单元的7层单体住宅楼，6、7层为复式楼；室内水电等各种配套设施齐全；总建筑面积为00㎡。机关大楼的建筑主体均为框支结构，外墙面贴有瓷砖、干挂石材；某某区入口设某某区前侧，某某区入口设某某区的东侧，均设有门卫室，安装有电动伸缩门，某某区四周建有封闭围栏，某某区三面围墙一面围栏。

某某区实施了亮化工程，各种路灯、草坪灯、地埋灯、射灯等灯具齐全（有酒店经营者负责管理维护）。

绿化占地约12200㎡，其中：办公（酒某某区绿化面积约3000㎡（有酒店经营者负责管理维护），某某区绿化及园林小品占地面积约9200㎡。

机关大楼安装有3台开利空调主机、3台上海三菱电梯（某某区域2部，某某区域1部），设有消防喷淋、消防栓、消防自动报警及监控系统、供配电、给排水、空调（制冷、供热）系统；办公（酒某某区、某某区各设一套安防闭路电视监控系统和远红外线防盗报警系统。供电系统室外配臵有四台箱式变压器。

大楼的供电、供热（制冷）、消防、供水等系统与其后面某某区共用一套系统。安防系统办公（酒某某区和某某区分设。某某区（不含酒店）有化粪池1个，容积20 m3；深水井7眼，深水泵7台（套），地下蓄水池一个，容积300 m3。地下有供水管道，雨、污水管道，地温空调及热水管道若干。

某某区有管理和商业用房10间约250㎡，公共车棚一座约140㎡，公共卫生间一处，公用液化气瓶房两某某区间道路硬化。庭院路灯43盏。某某区有化粪池6个，容积36 m3；地下供水管道，雨、污水管道，地温空调及热水管道若干。

办公及某某区有线电视、电话及宽带网线均入室进户。

物业管理用房约90㎡（不含各专用值班室）。

住某某区尚未成立业主委员会，暂有某某办公室行使业主委员会职责。

二、分析说明

从物业管理角度对比某某市其它办公、生某某区（楼宇），某某机关的物业管理呈现如下特点：

2.1 建筑容积率低，占地面积大; 需控制的入口多，从而使物管服务单价偏高。

2.2 绿地面积大，多为沙石垃圾物填垫，土层薄，肥力差，耐涝怕旱，耗水量大，绿地养护成本高。

2.3 机关大楼装有中央空调，虽节能，但其运转维修费用较高；由于某某区入住率低，大楼宾馆部分开业启用还需一段时间，会造成单位面积承担固定性费用过高。

2.4 大楼的供电、供热、消防、供水等系统比较复杂，且与其后面某某区共用一套系统，对物业公司的工程管理水平要求高（这对提高设备利用率降低设备运作成本至关重要）。

2.5 由于设备共用，各部分费用的分摊管理有一定的难度。

2.6 室外管网、大楼屋顶、住宅局部、部分门窗、供应安装水暖电器室调设备等，由于施工过程长，不同程度存在隐患，返修率会比较高。

2.7 新设立公司一无资质，二无经验，员工未经专业培训，服务质量和工作效率与业主期望有较大差距。

2.8 某某机关某某区、某某区定位高某某区，物业管理服务质量、标准应与之匹配。

三、管理服务目标

3.4 常规性的物业管理：提供高质量、高稳定性具有较强抗风险能力的物业管理服务，并保证各项物业管理过程处于实时监督、有效控制和持续改进中，具体的管理指标参照物业管理评优标准。

在提供优质物业管理的同时，通过有效降低和控制成本，在可行的情况下，可酌情开展经营性收益来减少某某涉及物业管理的经济负担，使物业管理质价相符，物有所值。

依据有关法规和规范的规定，进行规范化的运作，保证局机关物管公司与局机关各科室、各住户建立良好的沟通渠道，并保持密切的联系; 虚心听取意见，并及时处理，以此来促进物业管理工作更好地开展，增加业主对服务的满意度。

3.5 “业主至上，服务第一！”局机关物业公司全体员工将以扎实的工作作风，专业的技术实力，无微不致的服务，为局机关提供超值的物业管理服务。

3.6 氛围文化

倡导“自然和谐”的价值观，推进环境文化，将氛围文化服务作为某某机关物业管理公司的一项重要工作。

四、局机关物业管理重点工作

局机关物业公司主要管理人员均来自系统内各单位，虽无物业管理的专业经验，但有信心和热情，并有从事多年机关管理服务的经验，其管理水平应勿庸臵疑。在此，仅就以下重大工作和措施承诺如下：

4.1：履行应尽职责，严格依法依规管理，服务公开、规范、透明

某某机关办公室与局机关物业管理公司是一个委托被委托的关系，正确处理两者的关系对于协调处理物业管理有很大关系和重要意义。加强彼此之间的合作关系，

加大沟通力度，为此我们将采取下列方法：

4.1.1、严格执行《国家物业管理条例》，同时按照公司内部管理体系规范运作，协调各方关系，建立合作、协调、监管、互利的共赢关系。

4.1.2、充分利用各种形式的宣传与沟通的途径，开展某某区内各部门信息反馈和互通，认真正确地对待每一位人员提出的问题，每年两次开展机关内意见调查，了解各部门和各住户的需求，及时处理、反馈，努力提高大楼内各部门的满意率。

4.1.3建立健全财务管理制度，坚持财务公开制度，每半年向某某办公室汇报一次管理服务、财务收支报表和本体基金报表，接受某某机关的监督。

4.1.4每季度至少召开一次物管联系会议。评议物业管理绩效，倾听各部门和业户的意见，使联系会议成为某某机关与物业管理公司之间沟通的桥梁。

4.1.5遇到重大经营活动或较大的变革，及时与某某办公室沟通。

4.1.6本着对某某机关负责的态度，管理中采取各种节约措施降低成本，减轻某某的负担。

4.2服务精神的树立

4.2.1在员工培训中强化服务的意识和理念，培养员工服务工作的职业素养，并以案例及实践来锻炼员工的品质，建立自信。

4.2.2严格按公司《员工守册》、《作业指导书》来规范员工的着装，行为。

4.2.3作为管理服务的一线员工，其表现直接体现出物管的工作水平。

4.2.4、某某区接收运作平稳后，服务中心开展大堂礼仪接待服务。

4.3平稳交接进驻

根据要求和实际情况，我们充分地准备，做出了如下部署和安排：

4.3.1机关物业管理公司参加移交人员是来自局机关，移交期人员配臵充分，全面接收，实行专业对接，确保移交顺利进行，保障某某机关的正常运作。

4.3.2局机关物业管理公司将组成以副经理赵宏运为组长、副经理张献为副组长，全面领导移交工作，各部门主管及聘请的各专业工程师组成的移交接管工作小组，根据某某实际工作需要，水电、空调、管网、消防、监控等工程序列工作由公司副经理赵宏运带领专业技工提前进驻。

4.3.3移交工作分为工程设备组、资料组及保安组、按专业领域对移交项目、现状问题，实行逐项移交，登记造册，留备后查。

4.3.4设备机房和运行管理责任移交后，实行24小时机房值守和严格的机房准入制度，确保设备正常运行。

4.4各系统设备的可靠运行和良好养护

4.4.1制定科学的设备操作指引，并严格执行，按要求填写相关运行记录表，及时备案。

4.4.2对设备安排24小时值守，实时监控，及时发现问题，确保设备万无一失。

4.4.3针对某某某某区的具体情况，制定各种应急预案，并多次演练，确保危机能够妥善化解。

4.4.4详细制定设备的维保方案，对设备进行强制定期维保，保证设备时刻处于良好状态。

4.5合理安排资金，有计划、分步骤精心组织实施小本体、设备、设施和环境的改造更新工程

我们认为：要达到高水平的管理应软硬件齐抓，在抓服务抓质量的同时，对某某机关某某区、某某区不合理或不经济的部分硬件完善提高。

具体实施方案和计划须公司移交进驻后在年度计划中以附件的形式提出。

五、管理方式、工作计划和物质装备

5.1 管理方式

公司在某某机关物业管理的全方位服务中，充分发挥管理层敬业精神，充分利用某某品牌形象和资源优势，吸收同业先进的物业管理理念，建立完善的约束激励机制和责权分明、层层负责的工作管理体系，坚持以人为本原则，实行人性化管理

5.2 管理体系

根据局机关物业管理的要求，我们采用直线型组织结构。它的特点是：各种职务按垂直系统排列，体现南阳某某办公楼管理结构简单，责任分明，联系简捷，适合量化管理的要求。

某某机关物业管理公司的组织构架，实行某某办公室监督与专业服务相结合的管理方式; 实行自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展企业化管理，严格履行“某某市某某机关物业服务管理合同”中规定的权务、义务和责任。

机关物业管理服务公司组织构架图

5.2.1 部门职责

综合服务中心

①负责公司对外公共关系的处理与协调;

②负责某某办公室、访客以及业户等提出的服务申请、投诉受理和处理。并定期组织进行各办公单位和业户意见调查，回访、统计、分析工作。

③某某区域内清洁、绿化、安保等管理控制;

④负责组织公司的安全、质量检查、提出质量改进建议，负责纠正措施的验证; ⑤负某某区文化的开展;

⑥某某区域内物业管理各类信息、记录的汇集、整理统计、分析和及时传递; 定期形成日、月统计报表。为管理决策、质量分析提供依据;

⑦负责公司行政、总务工作;

物业管理规划方案范文第2篇

关键词：物业管理 早期介入内容 必要性

中图分类号：[F287.8] 文献标识码：A 文章编号：

2007年10月1日国务院《物权法》的颁布，使物业管理工作更加规范化、法制化。随着物业管理的不断深入发展，物业管理总是在物业建成之后介入已经不适应物业管理发展的需要，目前已经有一些富有远见的房地产开发建设单位开始尝试让物业服务企业在项目规划设计阶段开始提前介入，悉心听取来自物业服务企业的意见，完善物业建设，提高楼盘品质，在得到市场良好回报的同时，也理顺了后期管理的诸多问题，为正式投入使用后的物业管理奠定了良好的基础。

一、物业管理早期介入的内容

所谓物业管理的早期介入，是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业咨询活动，物业服务企业参与物业的规划、设计和建设，从物业管理服务的角度出发提出合理化建议，从而使建成后的物业更能满足业主和物业使用人的要求。目前，虽然有很多物业服务企业对物业项目实施了早期介入，但大多数都是在业主入住前半年左右进入，所做的主要工作也只是就建筑安装工程后期的工作提一些建议。有的建议能帮助开发商通过改进，使其完善，但也有许多建议无法整改，留有缺陷给后期的物业管理带来许多困难。因此物业早期介入越早越好。从总体上看，物业管理的早期介入应从五个阶段着手：

（一）可行性研究阶段

主要内容：

1．根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；

2．根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；

3．根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；

4．根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；

5．设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

（二）规划设计阶段

主要内容：

1．就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；

2．就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；

3．提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；

4、就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置要求等提出意见。

（三）建设阶段

主要内容：

1．与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同协商，及时提出并落实整改方案；

2．配合设备安装，确保安装质量；

3．对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；

4．熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

（四）销售阶段

主要内容：

1．完成物业管理方案及实施进度表；

2．拟定物业管理的公共管理制度；

3．拟定各项费用的收费标准及办法；

4、对销售人员进行必要的物业管理知识培训；

5．将早期介入形成的记录、方案、图纸等资料整理归档。

（五）竣工验收阶段

这一阶段的内容主要是参与竣工验收,在各个单项工程完工后,参与单项工程竣工验收,在分期建设的工程完工后,参与分期竣工验收,在工程全面竣工后,参与综合竣工验收.

这样不仅能有效避免物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷，为以后的工程维修养护工作省去很多麻烦，还能有效督促开发建设单位在物业配套方面考虑齐全，避免后期物业管理上的不便。

二、物业管理早期介入的必要性

总结多年来物业管理的经验不难发现，由于房屋设计、建设过程中留下的缺憾，给房产使用人和物业服务企业带来了诸多影响，许多物业纠纷都与开发建设单位有着或多或少的联系。注重物业管理早期介入，在物业开发建设之初，协助开发建设单位及时发现和处理各阶段存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少问题的发生，而且在建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或降低，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障，物业管理的早期介入就体现了其必要性。

(一) 优化设计

随着社会经济的发展，人们对的住宅品位和居住环境的要求越来越高，这使得建设单位在开发过程中除了要执行国家有关技术标准外，还应考虑到物业的功能、布局、造型、环境以及物业使用者的便利、安全和舒适等因素，物业管理企业可以从业主及日后管理的角度，就房屋实际和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使物业的设计更加优化、完善。

（二）有助于提高工程质量

在物业的建设过程中，物业管理企业利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中得到解决，避免在日后使用中再次投入额外资金和精力，从而减少浪费，提升物业品质。

（三）有利于了解物业情况

对物业及其配套设施设备的运行管理和维修养护是物业管理的主要工作之一，要做好这方面的工作必须对物业的建筑结构、管线走向、设备安装等情况了如指掌。物业管理企业可通过早期介入出发了解情况，从而在日后的工作中做到心中有数，对症下药。

（四）为前期物业管理做充分准备

物业管理企业可利用早期介入的机会，逐步开展制定物业管理方案和各项管理规章制度、进行机构建设、员工招聘及培训，组织素质高、业务强、对工作认真负责的管理人员和工程技术人员组成验收小组进入现场，对分部、分项工程质量进行验收。物业服务企业与建设单位协商接管方案及交接的具体事项，如接管时间、日期、注意事项、保修责任等；收集整理竣工验收资料，为今后的物业管理、设施设备维护保养，业主房屋质量纠纷处理等具体工作提供翔实的技术依据，便于物业移交后物业管理工作的顺利开展。

（五） 有助于提高建设单位的开发效益

早期介入是物业管理企业从物业开发项目的可行性研究开始到项目竣工验收的全程介入，建设单位可以得到物业管理企业的专业支持，开发出市场定位准确、功能使用考虑周全、业主满意的物业，促进物业的销售。同时，建设单位还可以通过引入高水平的物业管理咨询提升自身的品牌。

三、物业管理早期介入的立法作用

由于物业管理早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目和需要进行选择。早期介入和前期物业管理是不同的，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期物业管理是物业管理企业对新物业项目实施的物业管理服务。目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识不足，重视不够，造成物业在建成后的长期管理服务中，出现诸多问题。如果把物业管理的早期介入纳入法规，从法律的角度规定，新建物业须有专业物业管理企业早期介入，从物业管理和业主使用的角度对项目的规划、设计、建设等各个环节进行参与，将能有效提升物业的建设质量，为今后的物业管理服务奠定良好的基础。目前，在物业管理服务中，很多物业服务企业不能令业主满意，其关键不仅是物业服务企业的管理服务水平问题，也存在物业的设计开发、建设质量等方面的因素，从而给物业服务企业的服务质量带来一定影响。如能够做到早期介入，就可避免或减少这些不利影响。

物业管理规划方案范文第3篇

（一）物业管理工作

一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。

二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。

三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1086万元；机关团体用房租金实收166.6万元；主辅分离房产租金实收108万元；自行接收房产租金实收53.4万元。

3、房屋修缮工作。一是2008年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确2008年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《2008年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。

4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。

（四）楼道整治工作

一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。

二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。

三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。

四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。

（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作

一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。

二、下半年工作思路

（一）物业管理方面工作

1、出台《沈阳市物业管理规定》

6月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。

2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。

二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。

三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。

四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.

3、建立新型物业管理体制

将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。

物业管理规划方案范文第4篇

一、指导思想

坚持以科学发展观为指导，以促进物业服务行业规范化管理为目标，以提升物业服务质量和管理水平为核心，以解决关系民生的突出问题为重点，围绕物业服务过程各个环节，充分发挥物业行政主管部门的监管作用，严肃查处物业服务企业的违法违规行为，有效提升物业服务质量，建立健全提升物业服务规范化管理的长效机制，促进物业服务业持续健康发展，确保居民生活秩序稳定、人民群众安居乐业。

二、工作目标

通过开展物业管理提升年活动，努力实现六个明显变化，即：各职能部门、单位职责明确，工作积极性、主动性明显提高；物业服务企业管理能力和服务质量明显提升；物业管理覆盖面明显扩大；业主自治意识明显增强；住宅小区居住环境明显改善；物业服务满意率明显上升。

三、工作内容

（一）做好法规政策宣传，提升社会发展环境。采取多种形式，加大对《中华人民共和国物权法》《省物业管理条例》等相关法律、法规及物业常识的宣传力度，营造物业管理提升年活动的浓厚氛围，引导社会各界树立正确的物业管理观念，激发居民参与物业管理的主动性、积极性，加深对物业管理法规政策的了解，提高居民依法维护自身权益、遵章尽好业主义务的意识，为物业管理工作健康有序发展打造良好的社会环境。

（二）加强法规政策调研，提升完善法规体系。加大调研工作力度，研究出台《县规范物业管理工作的实施意见》《县物业质量保证金管理使用办法》，制定《县住宅物业服务项目招投标管理实施细则》，改革和规范住宅专项维修资金的归集与使用，健全完善科学规范的法规体系。

（三）健全企业管理制度，提升规范服务水平。推行物业服务规范省地方标准、《前期物业服务合同（示范文本）》和《业主临时公约（示范文本）》。指导物业服务企业与委托人或业主大会签订规范完整的《物业服务合同》，并按照合同约定的内容提供质价相符的服务。

（四）开展物业行业整顿，提升物业管理水平。整顿和规范物业服务市场秩序，严厉查处无资质或超资质从事物业管理等行为。同时，公开监督举报电话，专人接听，积极解决侵害业益和影响社会和谐稳定的突出问题。

（五）抓好业主委员会建设，提升业主自治意识。年内，商品住宅小区物业管理率、业主委员会组建率均达到90%。各乡镇（街道办）要积极组织、指导本辖区住宅小区业主大会和业主委员会成立、换届工作，强化业主自治管理。年底前，符合条件的住宅小区全部选举成立业主委员会。

（六）搞好小区综合治理，提升居住生活环境。各职能部门要按照职责分工开展好住宅小区违法违规行为专项治理活动，加大住宅小区随意占用绿地、乱贴乱画、乱搭乱建、违章饲养畜禽等行为的查处力度，要及时清运垃圾、杂物，要通过捕杀、药灭等形式预防蚊蝇滋生，使小区整体环境得到改善和提升。同时，要确保小区水、电、热供应，特殊情况确需停止时，必须提前告知业主。

四、责任分工

（一）乡（镇）政府、街道办事处职责。负责组织实施活动方案确定的各项工作；成立物业管理纠纷调解委员会，协调处理物业管理服务过程中的各类纠纷和投诉；指导小区召开业主大会、业主委员会的选举、换届工作；做好未实施物业管理住宅小区的管理和服务工作；搞好社区精神文明建设，指导开展社区文化活动。

（二）职能部门职责。

1.县监察局：负责各职能部门、单位物业管理提升年活动组织实施情况的监督监察工作。

2.县住建局：负责新建和在建住宅小区的物业管理配套建筑及设施的建设监督；做好住宅小区工程质量管理和综合验收工作；负责房屋维修资金的归集和使用，质量保证金的催缴与管理；负责物业服务企业资质的初审；负责物业管理信息系统建设和物业服务项目招投标管理工作；负责物业服务企业的监督管理，督促物业服务企业开展各项活动，提升管理水平；查处住宅小区违反房屋管理和物业管理规定的行为；搞好物业管理法规政策宣传；搞好物业管理创优达标工作。

3.县规划办：负责住宅小区建设项目建筑设计方案的审查和规划竣工核实工作，做好物业管理配套建筑及其他住宅小区配套设施的规划审查工作。

4.县城管执法局：负责指导开展住宅小区内违法乱搭乱建清理整顿专项活动；做好住宅小区内违反规划和市容环境卫生管理规定行为的行政执法工作。

5.县环保局：负责组织开展环境保护执法检查活动；做好建设项目竣工环境保护验收和住宅小区环境保护宣传教育工作。

6.县财政局：负责各职能部门、单位物业管理提升年活动有关资金支持。

7.县文广新局：负责指导和搞好物业管理提升年活动及物业管理法规政策的宣传工作，把握正确的舆论导向。

8.县卫生局：负责居住小区内爱国卫生、健康教育、病媒生物防制工作的指导，负责指导居住小区传染病防治、二次供水等相关工作的检查指导和监督检测。

9.县人社局：负责加强物业服务企业用工管理，督促企业执行好最低工资标准并与从业人员签订劳动合同、按时缴纳社会保险金等；做好物业服务企业专业技术人员管理和继续教育工作。

10.县民政局：负责指导居委会、住宅小区业主委员会的民主选举、民主决策、民主管理和民主监督工作，制定社区工作、服务管理办法和促进发展的政策措施，指导社区服务体系建设。

11.县物价局：负责制定物业服务政府指导价格标准；负责价格争议调解处理工作；负责对物业服务收费的监督检查。

12.县公安局：负责住宅小区内违反治安管理规定行为的管理工作；指导住宅小区管理单位搞好治安防范工作和技防设施的安装、使用管理工作。

13.县公安消防大队：负责指导和督促基层公安派出所加强对住宅小区内消防设备、消防通道等的专项检查和整治活动，消除消防安全隐患。

14.县工商局：负责加强物业服务市场的监督管理；负责住宅小区内的市场各类经营主体的日常监督，查处违反工商管理规定的行为。

15.县质监局：负责住宅小区内电梯、锅炉等特种设备的使用、检验检测监督管理工作，搞好安全隐患的排查整治活动。

五、实施步骤

（一）动员部署阶段。制定物业管理提升年活动实施方案，进一步明确各级各有关部门职责，安排部署各项工作任务。通过电视台、报纸、网络等宣传媒体，搞好物业管理提升年活动的宣传发动，加深群众对物业管理法规政策以及物业管理提升年活动的认识和了解。

（二）组织实施阶段。

1.月份重点为“物业服务规范提升月”。组织开展物业服务市场秩序整顿，对无资质或超资质从事物业管理、不按合同约定的内容和标准提供服务、擅自提高收费标准以及占用业主公共部位和场地牟取利益、不按规定缴纳专项维修资金等行为进行专项整治。组织指导各物业服务企业就服务合同、服务规范、规章制度、档案管理等进行专项整改，物业服务企业做到建立完善的规章制度，财务管理操作规范、账目明晰，档案记录内容完整准确，技术档案资料齐全，管理人员统一着装、仪表整洁、服务主动热情，每个管理项目都要签订规范完整的《物业服务合同》。

2.月份重点为“安防设施改造提升月”。开展住宅小区监控系统、门禁系统、消防系统、避雷系统等安全防范设施设备和电梯、锅炉等特种设备的检查和更新改造，消除安全隐患，保障正常运行。

3.月份重点为“业主委员会建设提升月”。街道办、居委会要加强指导，对符合条件的住宅小区组织召开业主大会，指导业主实施自治管理；无法实施业主自治管理的，由渤海路街道办事处、居委会进行管理，提供必要的公共管理和服务，逐步实现物业管理的全覆盖。

4.月份重点为“专营设施移交整改提升月”。经业主大会决定移交给专业经营单位的，相关专业经营单位要及时接收，并根据实际情况进行整治改造，逐步达到分户计量、分户控制的要求。

5.月份重点为“环境综合整治提升月”。各级各有关部门要按照职责分工和实施方案的要求，开展违章建筑清理、环境卫生整治等专项活动，切实改善小区环境。

6.月份重点为“和谐共建达标提升月”。物业服务企业在居委会和业主委员会的指导监督下，开展业主满意率调查活动，广泛征求业主的意见和建议，并及时进行整改。同时，居委会和业主委员会要协助物业服务企业对无正当理由长期拖欠物业服务费的现象进行清理和追缴，对拒不缴纳有关费用的，要及时向人民法院，形成物业服务有偿消费、小区和谐人人有责的良好氛围。

（三）考评总结阶段。县物业管理提升年活动领导小组对各乡镇（街道办）、各有关部门的工作情况进行考核。考核结果分为5类，90分及以上为优秀，80分-89分为良好，70分-79分为一般，60分（含）-69分为较差，60分以下为不合格并责令整改，同时追究有关领导和负责人的责任。

六、保障措施

（一）为加强组织领导，县政府成立由分管县长任组长的县物业管理提升年活动领导小组，明确职责和分工，确保圆满完成活动任务。

（二）各职能部门要把加强物业管理工作列入重要议程，成立相应的工作领导小组，建立分管领导责任制，层层落实，严格把关，切实将物业管理工作抓实、抓细，并逐步建立街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。

物业管理规划方案范文第5篇

一、发展经济适用住房的目的和原则

（一）发展经济适用住房的目的，是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足中低收入家庭日益增长的住房需求。

（二）经济适用住房建设用地实行行政划拨，享受政府扶持政策，以微利价格向中低收入家庭出售。

中低收入家庭购买新建的经济适用住房实行申请、审批制度。具体办法由市（县）人民政府制定。

二、经济适用住房的计划

（三）市（县）人民政府计划部门，会同建设、土地管理部门，根据本地的社会经济发展状况、人口、中低收入家庭的住房水平和市场需求以及建设用地可供数量情况，编制经济适用住房发展规划和年度建设计划，并统筹纳入地方社会经济发展计划。

（四）市（县）人民政府土地管理部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房年度建设计划，编制经济适用住房建设用地年度计划，并在地方年度土地供应计划中统筹安排。

（五）各省、自治区、直辖市经济适用住房年度建设计划报国家发展计划委员会、建设部、国土资源部备案。

三、经济适用住房的建设

（六）经济适用住房建设坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。要严格执行国家《城市居住区规划设计规范》，不符合规划及规范要求的，不得开工建设。

（七）经济适用住房建设要坚持合理用地，节约用地的原则，尽可能不占用或少占用耕地。经济适用住房的建设用地实行行政划拨方式供应，依法办理用地手续。

（八）经济适用住房小区规划、设计，必须由具有相应资质的规划和设计单位承担，按照建设部《关于印发〈提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见〉的通知》（建设〔1997〕321号）的有关精神执行。采用招投标、方案竞选等方式，优选规划设计方案，并按程序报批。规划、设计方案要充分考虑当地的社会经济发展水平、群众的经济承受能力和生活习惯。

在进行市场调查的基础上，合理确定经济适用住房的套型和标准，以满足目前中低收入家庭的实际消费需要。

（九）经济适用住房建设要严格执行国家建设标准和技术规范，积极推广先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新产品，降低能耗，提高住宅建设的整体建设水平。

（十）经济适用住房的开发建设要通过招投标方式，确定开发建设单位和施工单位，中标单位不得转包。要积极推行建设监理制度，提高工程质量。工程质量要符合国家现行质量检验评定标准规定。

（十一）工程项目的验收，要严格执行国家验收规范及建设部制定的《住宅小区竣工综合验收管理办法》（建法字〔1993〕814号）。通过验收的住宅方可入住。

（十二）开发建设单位对经济适用住房工程质量负最终责任，实行工程质量保证制度。销售住房时，须向住户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

四、经济适用住房价格

（十三）新建的经济适用住房价格构成包括以下8项因素：

1、建设用地的征地和拆迁补偿、安置费；

2、勘察设计和前期工程费；

3、建安工程费；

4、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；

5、以上4项之和为基数的1－3％的管理费；

6、贷款利息；

7、税金；

8、3％以下的利润。

（十四）出售经济适用住房实行政府指导价。其售价由市（县）人民政府根据以上8项因素综合确定，并定期公布。

经济适用住房不得擅自提价销售。

五、经济适用住房的物业管理

（十五）新建成的经济适用住房，要严格执行建设部制定的《城市新建住宅小区管理办法》（建设部令第33号），全面推行社会化、专业化、市场化的物业管理新机制。

（十六）在经济适用住房建设前期阶段，应做好与物业管理的衔接工作。通过竞争方式，选择物业管理企业。物业管理企业要按照同业主委员会签定的合同，进行售后服务和管理。

（十七）要建立住房共用部位、设备和小区公共设施的专项维修资金，并按照规定使用。

（十八）政府建设（房地产）行政主管部门要加强对物业管理企业的监督和管理，规范物业管理及服务。物业管理收费标准应与物业管理服务内容以及当地居民的经济承受能力相适应，通过不断提高物业管理水平，为居民创造良好的生活环境。

六、其它