房地产企业债务融资

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房地产企业债务融资范文第1篇

房地产业也是资金密集型行业，房地产企业资金的主要来源仍来自银行信贷。然而近些年来国家针对房地产市场的过热问题频繁出台政策，其中银行信贷成为了国家宏观调控政策的监督重点：从2003年央行下发的“121文件”，到2005年银监会公布的“212号文件”；从央行上调房贷利率，再到限购政策的大力实施，直接导致了购房者对房地产的观望和推迟购房计划的态势的加强。因此，在传统的融资渠道（银行信贷）受国家宏观调控政策的打压下，大量的房地产企业经受着销售资金回笼漫长与融资难度加大的双重压力，房地产市场也因此从“春天”进入了“冬天”。根据国家统计局 2011年12月9日公布的消息，2011年11月全国房地产开发景气指数为99.87，这是该指数两年多以来首次跌破100大关。纵观我国目前金融市场的现状及国家宏观政策的影响，房地产企业要想求得生存与促进发展，就必须比以往的任何时候更加全面深刻地了解金融市场环境及政策背景，时刻保持与金融机构的沟通，根据自身实力、资金持有状况和企业的发展目标三个方面来合理规划企业的资金使用情况。同时，我国政府应加紧探讨融资新渠道的研究，加紧出台有利于房地产融资渠道发展的政策及措施，实现融资渠道的多元化，以解决目前房地产企业融资渠道单一化的现状，进而促进我国房地产行业的健康发展。

二、房地产企业融资成本分析

本文选取2001-2010年深沪A股市场的房地产行业上市公司为样本数据。在总计为103家房地产类公司的基础上删除了十年间被ST、*ST等实行过特别处理和财务状况异常的公司和财务数据不全的公司，最后得到了30家深沪A股房地产上市公司，其中深交所的房地产上市公司共23家，上交所的房地产上市公司共7家，见表1。本文所使用的财务数据主要来源于深交所和上交所网站公开披露的2001-2010年间公司年报中的主要财务指标及财务报表，即资产负债表和利润分配表，其中被研究的数据均属于合并报表的数据。由于这些报表均经过注册会计师审计，因而认为所研究的数据是真实可靠的。此外，本文部分数据来源于股票查询软件“大智慧”，并通过计算整理得出。

（一）债务融资成本 债务融资成本用公式表示为：

债务融资成本=债务融资筹资成本+债务融资资本成本

其中债务融资成本可再分为短期借款融资成本和长期借款融资成本，由此，长、短期借款的融资成本的计算公式分别为：

短期借款融资成本=短期借款的筹资成本+短期借款的资本成本

长期借款融资成本=长期借款的筹资成本+长期借款的资本成本

在计算长、短期借款的融资成本时，将二者的筹资成本均定为企业所需缴纳的贷款手续费，数据为1.6%；二者的资本成本以央行2001-2010年间的住房开发长、短期贷款平均利率为准（见表2）。

（二）权益融资成本 权益融资成本包含了权益融资的筹资成本和权益融资的资本成本两部分。在计算权益融资成本时，将企业在股票发行时支付的发行成本定为其筹资成本，数据为2%；将30家房地产上市公司历年的分红率定为权益融资的资本成本。30家房地产上市公司历年分红率的计算公式为：

分红率=分红派息总额/股票市值

根据《国家税务总局关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知》【国税发（1997）198号】的规定：“股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息、红利性质的分配”，因此，本章分红派息总额的计算公式为：

分红派息总额=现金股利+红股股利

股票市值=股价×股票总股数

（三）融资成本 具体为：

（1）融资成本的计算公式。根据债务融资成本和权益融资成本的计算结果，现计算30家房地产上市公司历年的综合融资成本（简称融资成本），计算公式为：

融资成本=债务融资额/总融资额×债务融资成本+权益融资额/总融资额×权益融资成本

其中总融资额=债务融资额+权益融资额；债务融资额=长期借款+短期借款；权益融资额为实收资本。

（2）融资成本计算结果分析。根据表3的数据显示，可以得出如下分析结果：一是融资成本的时间趋势分析。这样的变动趋势表明，除与国家的宏观调控政策相关外，融资成本的变动也与30家房地产上市公司历年选择的债权融资组合相关。融资成本为二者的加权平均值，计算后综合融资成本整体上均低于债务融资的单项融资成本。这说明了企业通过合理运用融资组合可以有效降低融资成本。二是融资成本的数值分布分析。在对30家房地产上市公司十年融资成本均值进行排序后，从数值分布中可以看到，在30家房地产上市公司中，融资成本均值在5%以下的共14家，5%-6%间共5家，6%-7%间共11家，其中融资成本均值最低的公司为绿景控股，数值为2.26%；融资成本均值最高的公司为金地集团，数值为7%。这样的数值分布体现出，大多数房地产上市公司的融资成本均值普遍分布在6%以下，只有金地集团的融资成本为7%，此外，深振业A和深长城的融资成本均为6.92%，数值接近7%，各区间内的数值差距不显著，整体数值分布较均匀。三是融资成本的公司差异分析。对融资成本均值为最低值的绿景控股和融资成本均值为最高值的金地集团比较后发现，绿景控股历年的融资成本均未高于5%，历年的融资成本均低于30家房地产上市公司融资成本十年均值。而金地集团历年融资成本数值显示为：2001年融资成本为最低值，数值为4.86%；2002年至2004年的融资成本开始上升，从2002年的6.14%上升至2004年的7.55；2005年公司的融资成本虽有下降，但到2007年，融资成本已上升至十年间的最高值8.27%。2008年此数值降低至7.59%，但2009年融资成本又回升至7.7%。2010年此数值降低到了6.84%。因此金地集团融资成本的整体表现为，除2001年的融资成本在5%以下，其余九年的融资成本均高于30家房地产上市公司融资成本十年均值。根据两家公司的债务融资成本、权益融资成本和融资额的数据显示，绿景控股的债务融资成本十年均值为7.84%，权益融资成本十年均值为0。在融资额上，除2006年以外，其余年份中公司的债务融资额均比权益融资额低，其中2008年和2010年债务融资额均为0，这说明绿景控股的资本结构中权益融资占主要位置。而金地集团的债务融资成本十年均值为7.81%，权益融资成本十年均值为4.42%，其中二者数值均高于30家房地产上市公司的债务融资成本和权益融资成本的十年均值。在融资额上，金地集团的历年债务融资额明显高于其权益融资额，因此这说明与其权益融资成本相比，金地集团十年间的主要融资成本支出来自债务融资成本。

对绿景控股来说，由于公司十年间未进行任何分红派息导致了企业较低的权益融资成本，又由于企业的融资资金主要来自权益融资，因此企业形成了较低的融资成本。对于金地集团来讲，由于企业的债务融资成本和权益融资成本均高于30家房地产上市公司的二者十年均值，并且企业的资金来源主要依靠债务融资，因此直接导致了金地集团融资成本的偏高的结果。

三、结论

房地产企业融资成本的变动主要源于企业选择的债务融资和权益融资在资本结构中的所占比重。其中，债务融资成本的变动直接受国家历年宏观调控政策的影响，是国家宏观调控政策的产物；而权益融资成本主要与企业向股东发放的股利分配有关。但是长期以来我国大多数房地产上市公司都采用了不分红、低比例分红或以送、转股形式分配股利的做法，股利支出极低，导致企业的权益融资成本明显低于债务融资成本，因而体现出了权益融资成本的成本优势。通常情况下，将二者安排在相对合理的比重下，才会形成合理的资本结构，才会产生出最低的融资成本。也就是说，如果企业选择过多的债务融资，由于债务融资属负债，须考虑到期还款问题，将会成为企业较重的财务负债，甚至会影响到企业的生存与发展；反之，如果企业选择过多的权益融资，很可能会影响到企业的控制权和所有权，进而稀释企业大股东的权利，这很不利于企业的未来发展。因此对于房地产企业来讲，应认真研究债权融资的融资组合问题，并将其作为企业实施战略决策的先决条件来认真对待。

参考文献：

[1]陈灿：《债务危机背景下中国房地产融资风险问题研究》，吉林大学2011年硕士学位论文。

[2]陈小悦、徐晓东：《股权结构、企业绩效与投资者利益保护》，经济研究》2001年第11期。

房地产企业债务融资范文第2篇

【关键词】 房地产 融资结构 融资渠道

2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展。房地产业是典型的资金密集型产业，房地产开发经营需要稳定、规范的房地产融资体系，需要多元化的资金和资本金融市场提供配合和支持。从主要融资渠道来看，银行贷款、自筹资金和其他资金作为房地产企业开发的资金来源，在我国呈现出三足鼎立的局势。本文首先分析了资产负债率这个指标，然后分析了内部融资、股权融资和负债融资三项内容所涉及的多个指标，从不同角度来分析我国房地产上市公司的融资结构。文章选取了上海和深圳交易所40家房地产上市公司2004―2009年的财务数据为样本，运用统计描述性分析方法对房地产上市公司的融资结构进行了比较详细的分析。

一、房地产上市公司的样本选择及数据来源

按照中国证监会制定的中国上市公司分类指引（CSRC指引）和2004―2009年的相关数据，本文确定并遴选了适用于本文分析的房地产上市公司。遴选的标准是：第一，对于分别在A股和B股同时上市的公司，以及以转债形式上市的公司，只保留其A股上市公司；第二，为了保持数据的连续性，选择在2004―2009年中一直属于房地产行业的上市公司；第三，剔除在2004―2009年处于*ST、ST或者PT状态的T类上市公司，因为T类上市公司的重组、整合十分常见，正常生产经营不能持续，这些公司的会计指标并不具有可靠性和相关性；第四，剔除异常数据及指标缺失公司。按照上述标准选取了40家房地产上市公司作为样本，对资产负债率、内部融资比率、股权融资比率和负债融资比率四项指标进行了分析。

二、相关指标的统计和描述性分析

1、房地产上市公司的资产负债率分析

资产负债率反映出企业债权人权益对总资产的平均权益，是一项衡量公司融资结构的重要指标。表1列出了选取的房地产样本公司、房地产业、房地产全部上市公司的平均资产负债率。

从表1中可以看出，在房地产业的平均资产负债率最高，房地产全部上市公司在40%~65%之间，样本房地产上市公司稍微比房地产业全部上市公司高一点，这说明了房地产上市公司可以进行股权融资，扩大了融资渠道，而没有上市的房地产上市公司只能靠负债融资，这就导致了全部房地产业的资产负债率高于房地产上市公司。

2、房地产上市公司其他三个指标的分析

融资结构基本划分为内部融资和外部融资，内部融资又分为保留盈余与折旧融资，外部融资又分为股权融资与负债融资。内部融资的保留盈余根据中国财务规定，一般包括公积金、公益金以及未分配利润，它的高低取决于企业的盈利能力及其股利分配政策（尤其是公司的现金股利政策）。固定资产折旧也属于内部融资，固定资产从购置到更新存在较大的“时间差”，使得这部分本应用于补偿固定资产损耗的现金流成为游离于固定资产之外的“闲置资金”，企业可以利用这部分“闲置资金”扩大投资、追逐利润。因此，内部融资包括盈余公积、未分配利润和折旧。在外部融资中，股权融资是一种非常重要的融资手段，它包括股本和资本公积。债务融资又包括长期借款、短期借款、预收账款、应付债券和其他，其中其他包括应付账款、应付票据、其他应付款等。

表2中的数据就是统计计算内部融资、股权融资和债务融资所包括的各项指标占总资产的百分比。从表中的数据可以看出，样本房地产上市公司的内部融资平均水平有所提升，说明盈利能力有所加强，但未分配利润的最大值还达不到25%，企业的持续盈利能力还有待提高。在股权融资方面，无论是股本还是资本公积，即使最大值呈上升趋势，但平均水平是先上升后下降的，这说明了企业有股权融资偏好。在负债融资方面，长短期借款一直处于徘徊中，2009年短期借款平均水平相对较高，这可能与国家从紧缩银根的货币政策转为适当宽松的货币政策有关。房地产企业的预收账款很大程度上来源于房屋预售款，这部分几乎又是个人按揭贷款，主要资金来源还是银行，在研究样本中，2008年预收账款平均水平只有16.76%，比其他几年低了几个百分点，这可能是受到金融危机的影响。2008年，应付债券却无论在最大值、最小值、中位数还是平均水平上都有大幅度的提升，一个原因可能是在2008年，随着次级房贷引发的金融危机逐步发展，房地产企业融资的国际通道已然堵塞，国内也有大批企业为上市或增发苦苦等待，所以发行阻力较小的公司债，以补充公司营运资金、偿还部分中短期银行借贷及优化公司财务结构；另一个原因可能是2007年8月中国证监会正式颁布实施的《公司债券发行试点办法》和同年9月中国人民银行颁布的《公司债券在银行间债券市场发行、流通和登记托管有关事宜公告》法规的出台，推动了我国房地产债券市场的发展。即使这样，债券市场还是有待加强重视，2009年虽然最大达到13.63%的比重，但股权融资和债券融资的结构还不够协调，平均水平还存在10%～20%的较大差距。由此可见，无论是从资本市场的股权融资和债券融资的协调发展来说，还是从长短期借款的数据来看，房地产上市公司现在急需发行公司债以调整企业的长短期债务结构，从而缓解当前紧张的资金链。

三、结论及建议

由上面的资产负债率分析可以看出，自2006年来，我国房地产上市公司短期债务融资比重呈先下降后上升的特征。从长短期借款和预收账款的统计数据来看，很大部分负债融资都是依赖于银行系统，长短期借款以及以多数个人住房贷款形成的预收账款的资金主要来源于银行系统。一旦资金链出现断裂，房地产上市公司将面临很大的风险。

我国房地产上市公司的融资顺序与现代资本结构理论存在着明显的冲突。在西方企业融资中，融资方式选择的顺序是内部股权融资（即留存收益），然后是债务融资，最后才是外部股权融资。国内很多学者（袁国良，1999）普遍认为我国上市公司热衷于股市的“圈钱”，先采取内部融资然后是股权融资，最后才是债权融资。而根据本文的数据分析，我国房地产上市公司的融资顺序是股权融资、长期债务融资、短期债务融资和内源融资，债券融资相对滞后。

鉴于以上分析，我国的房地产上市公司应进一步拓宽融资渠道，进行多元化的融资。建立健全相关法律法规，规范证券市场和债券市场，保障房地产上市公司融资的顺利进行，实现资金的流通与增值。

【参考文献】

[1] 华琳琳：中国房地产上市公司融资结构与绩效的实证研究[D].华东师范大学，2009.

[2] 唐黎标：我国房地产投融资现状与发展探讨[J].中国房地产信息，2009（11）.

房地产企业债务融资范文第3篇

（浙江浙能镇海发电有限责任公司，浙江 宁波 315221）

摘　要：随着我国社会主义市场经济的快速发展，也带动了房地产行业的迅猛发展，为了促进城市化建设，房地产行业已逐渐成为推动我国国民经济发展的重要支柱产业，它的兴衰成败关系着我国人们的生活水平。然而，房地产开发毕竟是一个资金投入量大、跨期长、风险非常高的行业，从项目的启动直到竣工验收都需要大量的资金投入，庞大的资金不是房地产企业本身所能够承担的，要想顺利的完成项目开发，它的对外融资能力影响巨大。因此，分析我国房地产开发项目在融资过程中存在的风险，并寻找措施将其防范化解，切实解决融资难的问题，是当前急需探讨的一个课题。

关键词 ：房地产开发项目；融资成本；融资分险；分析

中图分类号：F293.30文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）07-0078-02

收稿日期：2015-02-22

作者简介：王祝娣（1974-），女，浙江宁波人，主管会计，会计师，主要研究方向为房地产土地增值税清算和企业筹资。

一、引言

房地产开发项目对资金的需求十分庞大，这往往不是企业本身所能够独立承担的，资金短缺便成为了我国房地产企业普遍遇到的问题。因此，企业就必须进行对外融资以获取足够的资金来满足项目开发的需要，当前银行借款是最主要的融资渠道。对于融资成本及融资风险总是与一定资本结构是相对应的，比如，要想让投资者甘愿冒较高的风险，就得保证他们能够获得与之匹配的高收益，开发商也就必须承担较高的融资成本。可以看出，融资成本与风险二者是密切相关的，成本对风险总有一定的协调作用，使二者保持相对称。因此，研究分析项目开发的融资成本及风险并寻求措施防范化解便显得非常重要。

二、 房地产开发项目融资风险产生的原因

（一）房地产开发项目融资渠道过于单一

我国目前大多数房地产企业开发项目所需的资金都来源于银行信贷，对银行的依赖程度很大，银行政策的改变都会影响企业的融资能力，甚至导致开发项目的夭折。比如现阶段，银行加强了对信贷的审查，比以往严格了不少，很多中小型房地产企业被拒之门外，难以获得银行借款，使得项目融资失败。另外，我国关于房地产企业项目融资方面的法律法规还不健全，难以保障融资活动的顺利开展，导致融资方式受到极大的限制。房地产企业过度依赖银行信贷，融资渠道单一，使得房地产开发项目的进度被银行政策所左右，加大了房地产项目的融资风险。有的企业也转而向民间借贷，但缺乏完善的法律法规加以保护，一旦出现无法协调民事纠纷，房地产开发项目也将失败。

（二）房地产开发项目的融资制度不健全

这几年来，我国房地产行业正处于腾飞发展阶段，但在房地产开发项目方面却没有一套完善的法律法规与之相配套，漏洞颇多，我国政府一般都是采取宏观调控的方式来管理房地产开发项目的融资，主要体现在开发项目的融资时间以及所作出的融资决策等方面，对于房地产开发项目如何对外进行融资，采取何种渠道融资要求表较少。比如在房地产开发项目所选择的银行借贷融资，我国政府的要求比较高，但在实际中却缺乏可操作性，尽管法律法规要求严格，但对于所遇到的实务问题，却一片空白，有的时候甚至会出现相互矛盾的现象。因此，这种环境下，企业融资便显得较为困难，也抬高了房地产开发项目的融资成本及风险。

（三）房地产开发项目的融资风险管理机制不完善

我国当前在房地产开发项目的融资风险管理方面的机制尚不健全，没有一套完善的融资体系。在开展房地产开发项目时，由于项目负责人相关的专业水平不够，一般只注重于项目的扩张，对融资风险的重视程度不高，就没有加强对融资风险的管理，无形中加大了融资风险，最终制约了房地产企业项目顺利的开发。房地产开发项目融资风险管理机制不完善主要体现在融资程序上不规范，相关管理机构落实不到位，企业对于人力资源的分配也不尽合理，使得房地产企业在进行开发项目时难以进行有效的融资，而选择盲目的投资，导致融资成本及风险都有所提高。

（四）房地产开发项目的融资结构不合理

根据财务管理中的融资优序理论，企业对外融资时应该依次选择债务融资、股权融资，且应该合理安排资本结构，短期债务与长期债务的比例也应该根据企业自身的情况合理安排，如果过度依赖短期借款，将会增加企业的款款压力，一旦企业资金陷入紧张阶段无法及时还款，必将增加企业的财务风险；而如果企业过多选择长期债务，尽管还款压力小了，但当出现降息等宽松的货币政策时，也会导致房地产企业的资金成本相对增加。我国当前房地产企业多选择短期债务融资与企业的融资规划密切相关。企业融资渠道过于单一，一般仅依赖银行信贷，由于贷款偿还期限短，而房地产开发项目的跨期却很长，无形中增加了企业的融资风险。

三、降低房地产开发项目融资成本及风险的建议

（一）拓宽房地产开发项目的融资渠道

房地产企业可以充分发挥金融市场的优势，对房地产开发项目以及企业本身的资本结构进行综合的、专业的评估，开辟整合多种融资渠道，选择与企业资产结构磨合度很高的更适合于企业发展的融资方式，采取风险对冲的方式，拓宽开辟新的融资渠道，进行多元化的融资，可以将融资风险有效的分散开，不用再将开发项目的成败完全系于银行之上，进而有效的防范了融资风险。比如，房地产企业可以在保证本身运营所需基本的融资外，开辟信托融资、债券融资等新渠道，提高企业的融资能力，保证企业开发项目不会因为资金链断裂而无法顺利进行，房地产企业也才能够在此基础上正常的运转。

（二）建立健全房地产开发项目的融资制度

对于房地产开发项目融资方面，我国政府应着手加强立法建设，用健全完善的融资制度、法律法规保证房地产开发项目顺利发展。一方面，对于现有法律《担保法》《证券法》等法律法规中有关房地产企业融资方面的条款内容加以完善，填补在处理事务过程中出现的制度的空白，对于法律法规的矛盾的地方加以研究分析并调整，使得房地产企业在开发项目融资过程中能够有法可依，避免出现钻法律漏洞逃避法律责任的现象出现，并且选择最适合自身情况的融资渠道。另一方面，房地产企业在开发项目的融资过程中要多与政府沟通，政府的支持是房地产开发项目顺利进行乃至房地产金融的健康发展的强有力保障，可以有效的降低房地产企业融资过程中的风险。

（三）完善房地产开发项目融资风险管理制度

对于房地产开发项目融资风险的防范，须得有一套完善的融资风险管理制度做保障。一方面，从企业自身的基本情况入手，全面分析在开发项目融资过程中可能出现的风险，做好风险识别评估工作，完善企业内部控制制度，健全融资风险管理机制，对于各种可能出现的融资风险对症下药，从而降低房地产开发项目的融资风险。另一方面，加强开发项目管理负责人的融资风险管理水平，培养他们的风险意识，对相关人员从理论到实践都要做好足够的培训工作，有条件的企业还可以进行实战模拟，提高工作人员的管理水平。

（四）合理调整房地产开发项目的融资结构

根据优序融资理论，我国房地产企业应该合理安排企业的融资结构，尽量减少银行信贷以及民间借贷的比例，可适当的增加股权融资比例。因为对于债券的发行要求一般都很严格，我国企业的债券市场尚处于起步阶段，所以可以考虑选择股权融资。现阶段，我国许多房地产企业股权融资的比例还非常低，应该考虑加大外部投资的比例，将企业的经营风险分散开。此外，基金投资也是个比较好的选择，可以将大量的资金筹集起来，有利于提高房地产企业开发项目的对外融资能力。

四、结论

综上所述，房地产开发是一个资金投入量非常大的项目，对外融资能力对于开发项目的顺利完成至关重要，但是我国当前房地产企业在融资成本及风险方面还存在着融资渠道单一、企业融资制度不够健全等诸多的问题，笔者经过上文的分析也给出了相关的建议，房地产企业应对如何降低融资成本及风险的重要性给予足够的重视，并付出行动，做好相关的工作，使得开发项目能够顺利展开，在降低成本风险的同时，保证自身利益的最大化，实现房地产企业健康可持续的发展。

参考文献：

[1] 张列.房地产开发项目的融资成本及风险分析[J].行政事业资产与财务.2014（23）.

[2] 王晓慧.房地产开发项目的融资成本及风险防范[J].行政事业资产与财务.2014（8）

房地产企业债务融资范文第4篇

关键词：房地产；开发项目；融资成本；风险

通常房地产开发项目所需要的资金都比较大，因此国内的房地产开发企业资金短缺的问题非常普遍。绝大多数房地产开发企业都是依赖于银行贷款的形式，对于融资模式及渠道的拓展方面明显不足，所以有效降低和控制房地产开发项目的融资成本及风险就变得越来越重要。

一、房地产开发项目融资风险及成因

（一）开发项目融资制度不完善

当前，我国房地产行业发展很快，但与之配套的、完善的法律规章制度建设则相对滞后。目前政府都是采用宏观调控的形式来实施房地产开发项目的融资操作。然而针对开发项目如何对外融资，及采取怎样渠道进行融资的内容明显偏少。例如当前房地产开发项目普遍都是选择银行借贷融资的形式，但是我国政府的要求相对较高，其在实际中明显缺乏相应的可操作性。尽管所制定的法律法规较为严格，但是针对其所面临的实务问题明显不多，在此背景下，企业融资就变得越来越困难，增加了房地产开发项目的融资成本及风险。

（二）开发项目融资方式复杂

随着对企业融资理论的研究的不断深入，房地产开发企业开始积极采用多种不同融资方式来实现资金流的持续。然而复杂的融资方式，给房地产开发企业带来了巨大的融资风险。银行贷款本身是一种主要的融资方式，但是银行方面利率的变动，成为影响融资的主要风险因素。而对于股票和债券的融资而言，其所发行的数量、价格、时机、分配正常及顺序安排等都将直接对融资风险造成影响。在租赁融资方面，双方的信用、财力等对融资风险造成一定影响。多种融资的方式，所存在的融资风险也不尽相同，这就要求我们必须考虑融资方式的可行性，充分结合开发项目情况进行融资方式的选择。

（三）开发项目融资风险管理机制不足

当前我国房地产开发项目，在融资风险的管理机制方面仍然不足，比如融资程序不规范、管理机构落实不足以及企业对人力资源分配不合理等，这些都导致房地产企业在项目开发当中难以进行有效融资。在开展和实施房地产开发项目的过程中，通常因为项目负责人本身专业水平不足，导致其过于重视项目的扩张，从而对融资风险表现得不够重视，并没有强化对融资风险的管理力度，这就在无形中直接增大了融资风险，最终对房地产企业项目的开发造成一定制约效果。

（四）开发项目融资结构不够合理

根据融资优序理论，企业进行对外融资时，通常应选择债务融资和股权融资的形式，同时还应当合理安排相应资本结构，其短期与长期的债务比例，同时充分结合企业实际情况进行安排。主要是因为一旦过于依赖借款维持，将直接增加企业本身的还款压力，在此情形下，当企业资金陷入紧张无法及时还款时，将直接增加企业本身财务风险。而如果企业选择长期债务借款，尽管其还款压力变小，但是一旦产生宽松的货币政策时，将直接致使房地产企业资金成本增加。

二、控制房地产开发项目融资成本及风险策略

（一）构建完善开发项目融资制度

在房地产开发项目融资方面，要求政府应当强化立法建设，采取完善的融资制度和法律法规制度来切实保障房地产开发项目的持续、顺利发展。一方面需要针对现有的法律法规进行补充、完善的同时，还需填补其在事务处理当中所产生的制度空白。并且还需对法律法规当中存在矛盾的地方进行研究和调整，这样才能促使房地产开发企业在进行项目开发融资当中，真正有法可依。这样不仅极大的避免了法律漏洞、逃避法律责任的情况产生，同时还直接选择了最适合自身的融资渠道。房地产开发企业在融资当中，应当多与政府沟通，因为政府的支持是整个房地产开发项目顺利进行，乃至健康发展的重要保障，其能够真正有效的降低房地产企业的融资风险。

（二）构建多元化融资模式

这就需要充分借助金融市场优势来进行，需针对企业的资产结构实施专业性、综合性评估，并针对其融资方式和企业自身资产结构融合度进行优化整合。需采取最适合企业发展的融资方式，不断的由此拓展融资渠道，分散其融资风险，真正起到风险防范及渠道拓宽的作用。不过，房地产开发企业可以在其房屋未进行交付之前，借助预售的形式来获取相应收入，由此可选择低价入市的形式吸引购买者，最终将由此促使资金尽快回流，从而极大的降低融资成本和风险。

（三）构建健全的融资风险管理机制

针对房地产开发项目的融资风险，必须要拥有一套完善化的融资风险管理制度加以保障。这就需要从企业自身入手，要全面、深入的分析和了解开发项目融资当中可能产生的风险，必须由此做好相应的风险识别评价的工作，从而以此来不断完善企业内控制度，持续健全融资风险管理机制。需要对各种可能产生的融资风险进行对症下药，从而由此极大的降低房地产开发项目融资风险。另外，还需强化开发项目管理人员的融资风险管理水平，从而据此来有效培养其风险意识，这就要从理论到实践都应当切实做好充足的培训工作。

（四）合理调整开发项目融资结构

我国房地产企业应当科学合理的安排企业融资结构，要尽可能的降低和减少银行信贷及民间借贷的比例高低，还可适当的增加相应股权融资比例。这主要是因为债务发展本身非常严格，而国内企业债券市场则刚刚起步，因此可以对股权融资的方式加以考虑。当前，国内大多数房地产企业的股权融资比例仍然偏低，因此就可以考虑增加外部投资的比例，以此来分散企业经营风险。并且基金投资也是较为不错的选择，其能够直接筹集出大量的资金，能够有效提升房地产企业开发项目的对外融资能力。

三、结语

房地产开发项目的资金投入量非常大，因为其对外融资能力直接成为项目开发顺利完成的关键所在。然而当前国内房地产开发行业在融资的方面仍然存在相应的风险问题，这就必须给予高度重视。采取有效的风险控制策略，在保障自身利益最大化同时，实现房地产开发企业可持续发展。

参考文献：

[1]骆静霞.房地产开发项目的融资成本及风险分析[J].财会学习,2017,(03):204-205.

房地产企业债务融资范文第5篇

关键词：国有房地产企业；税收筹划；财务管理；策略

房地产行业项目开发建设时间较长，资金回笼较慢，因此，在项目开发建设过程中，房地产企业会面临较大的资金压力。而加强税收筹划，提高财务管理的水平，能够有效地实现资金的合理配置，降低资金持有成本，从而对公司的运营产生积极影响。国有房地产企业也认识到了财务管理和税收筹划的重要性，但是从目前的情况来看，很多国有房地产企业对财务管理在税收筹划方面所发挥的作用还认识不足，还存在一系列的问题。因此，开展国有房地产企业税收筹划对财务管理影响的研究就显得尤为重要。

一、相关概念介绍

（一）税收筹划

很多学者对税收筹划的概念进行了研究，但是由于研究视角不同，目前还没有形成统一的认识。有学者认为所谓的税收筹划指的是在税收制度的框架下，在不违反税收法律法规的前提下[1]，通过对企业的内部资源的合理配置和调整，提前做出的和税收活动相关的筹划活动，以达到节省税收，延迟纳税的目的。有学者认为税收筹划的主体是企业的管理者，筹划的客体是企业的税收负担[2]，而税收筹划的工具则是现有的税收法律法规和会计核算处理制度，税收筹划的目的是降低企业税负。而税收筹划和偷税漏税有本质上的区别，其是在法律的框架范围内进行的。税收筹划在促进企业经营发展方面有两个方面的作用：一方面，税收筹划能够提高企业的利润。当前房地产行业的竞争激烈，企业要想占据竞争的先机，就必须提高盈利能力，降低成本[3]。而税收筹划能够使房地产企业在不违反税收法律的前提下，灵活使用各种自主策划手段，最终降低企业税负。另一方面，可以提高企业的竞争能力。房地产企业面临的外部环境日益复杂，存在一系列的风险因素。如果房地产企业可以提升税收筹划的有效性[4]，那么就能够充实自身的现金流，从而保障房地产企业的正常运营。

（二）财务管理

财务管理，顾名思义是针对市场主体的财务活动进行管理的过程。财务管理是和市场经济的发展相伴而生的，其目的是对市场主体的经营业务相关的财务活动进行管理，从而提升市场主体内部资源配置的效率[5]。财务管理通常体现为财务预算、财务决策、财务协调和财务控制。而财务管理活动的内容主要包括三个方面：首先，筹资活动的管理。筹资活动指的是市场主体为了扩大生产规模，通过多种方式从不同渠道获取资金的行为。其次，资金运营活动管理。很多企业在运营的过程中会出现资金的收入和支付，比如支付应付账款、收回应收账款等，而这种因企业经营产生的和资金有关的财务活动，被称为资金的运营活动。而资金运营管理就是针对资金运营过程的管理。最后，投资活动管理。企业为了达到预期的收益率，会对各种项目进行分析，从而开展项目投资活动，比如常见的企业购置固定资产、无形资产，购入其他企业的股权等。

二、税收筹划对财务管理的影响

（一）规范企业的财务分析手段

财务分析指的是财务人员对企业的业务进行梳理后，结合企业财务管理的目标，通过不同的计算方式对数据进行分析，为之后的财务决策提供依据的过程。在企业的筹资活动阶段，企业税负影响较大的是土地增值税和企业所得税。土地增值税的影响主要体现在税前利息的扣除上，因为根据税法的规定不同的筹资方式所产生的利息可以在限额内扣除。在企业所得税方面，企业债务融资所需要支付的利息可以用费用的方式在税前扣除。而房地产企业要想做好关于土地增值税和企业所得税利息扣除方面的税收筹划，就必须规范财务分析手段。在传统的模式中，房地产企业总是主观分析财务数据，这种方式得出的结论客观性较差。而企业完全可以采取定量财务分析的手段，通过建立数据模型得出企业最优的资本结构，然后寻找最优的筹资方式，也可以对不同筹资方式所产生的利息支出进行量化分析，从而确定筹划方案。

（二）提高企业财务控制意识

财务控制指的是对企业不同业务的运营过程进行分析和控制的过程，其目的是提升企业的运营效率。同时，财务控制意识也可以对财务活动进行控制，可以反作用于企业税收方案的制定。举例来说，在资本运营活动的销售环节，可扣除项目的加计扣除能够对土地增值税的税额产生较大的影响。如果企业财务管理部门缺乏财务控制的意识，没有将项目的加计扣除费用进行区分，那么就会导致加计部分无法扣除，继而提高土地增值税的税负。如果企业的财务人员具备较强的财务控制意识，那么就可以细化销售环节可抵扣项目的管理方式，从而提高加计扣除的额度，进一步降低土地增值税的税负。与此同时，企业可以对房产税进行筹划。房地产企业的出租环节会涉及大量的房产税，财务管理人员需要对房产税中涉及的非房地产纳税范围的费用进行区分，这样才能够合理降低房产税税负。

（三）提升财务预测能力

财务预测指的是财务管理人员能够以过去的财务信息和业务信息为基础，利用科学的财务分析手段，对信息进行处理，进而对未来的财务和运营活动做出科学的推断的活动。财务预测能帮助企业制定预案。企业的税收筹划活动是为了降低企业税负，优化资金配置，充裕企业发展的现金流。而房地产企业在开展投资活动时会受到各种因素的影响，如果不能够对投资活动进行预测，那么就很可能会降低企业税收筹划的有效性。举例来说，很多房地产企业会在不同的区域建设分支机构，使之对投资活动进行筹划。在分支机构成立之前，财务人员需要对分支机构面对的法律风险和财务风险进行分析，并经过评估以后，决定是否成立新的分支机构。

三、国有企业房地产税收筹划方式

（一）筹资活动的税收筹划方式

国有房地产企业在运营过程中很难不产生筹资活动，而不同的筹资活动所带来的资本成本具有很大的差异。因此，国有企业筹资活动的首要问题是选择合适的筹资方式。目前常见的筹资方式有吸收直接投资、留存收益投资、银行借款、发行债券、融资租赁和发行股票等方式。基于国有房地产企业的产权性质，其在金融市场上具备较强的实力和较好的口碑，因此，其常见的融资方式为银行借款、发行债券和信托融资。房地产企业较多地选择债务融资的方式，因此，债务融资所产生利息费用可以在计算企业所得税时，在税前扣除，而且，债务利息费用同样是土地增值税的重要扣除项目。而权益融资方式所产生的股息起不到“税盾”的效应。但是，国有房地产企业也应该认识到房地产项目的建设周期长，资金回收慢，因此，较高比例的债务融资很可能引发债务违约风险，导致资金链断裂。所以，企业应该综合考虑，选择多元化的筹资方式。

（二）资金运营活动的税收筹划方式

国有房地产企业在资金运营阶段涉及的税种较多，而且金额较大，比如常见的房地产销售环节和出租环节。一方面，在房地产销售环节会涉及契税、城市建设维护税、土地增值税和房产税。其中土地增值税和房产税的占比较大，是税收筹划的重点关注领域。在房地产商品的销售环节，由于其开发的商品具有多样化的特点，比如，可能是普通住宅或者别墅，所以，国有房地产企业在计算土地增值税时，应该根据商品的类型分开核算。根据土地增值税公式可知，土地增值税=（销售收入-开发总成本-加计扣除-税金及附加-期间费用）×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。从上述公式可以看出，土地增值税采用累进税率，所以，基于住宅和别墅增值率的不同，两者增值额对应的税率和扣除系数是不同的，因此，国有房地产企业通常会分开核算。另一方面，在房地产出租环节，涉及较多的税种是房产税，而房产税的计税依据存在两种情况，一种是房屋余值，一种为租金收入。如果将房产余值作为计税依据，那么再按照政府规定比例扣除后，以余值的1.2%计算。如果以租金收入为计税依据，那么房产税的金额为年租金收入×12%。在对房地产出租行为进行税收筹划时，国有企业常见的手段是明确合同，区分合同中的业务内容。举例来说，国有房地产企业在出租住宅配套时，应该分别同承租方签订两份合同—一份为房屋使用权的租赁合同，另一份为房屋物业服务费的合同。因为，物业服务费不属于房产税的征收范围，所以，在计算出租项目的房产税时，会降低税基，从而达到节税的目的。

（三）投资活动的税收筹划方式

由于房地产的开发周期较长，因此，项目在开发建设中非常容易受到外在因素的影响，导致商品出现资产减值的情况，但是，由于开发时的账面价值过高，企业以账面价值为基础计算房产税时，得到的房产税额过高。针对这种情况，国有企业的税收筹划方式如下。国有房地产企业在开展PPP项目时，可以用商业用地出资成立一家控股子公司，而根据中国会计准则的规定，投资者投入固定资产的成本应该按照合同或者协议约定的价值确定，但是，协议不公允的除外。因此，母公司由于不属于房产使用权所有者，因此，并不缴纳房产税，而控股子公司应该缴纳的房产税可以按照减值后地产的公允价值入账，这就降低了房产税的计税基数，从而降低了房产税税负。此外，国有房地产企业可以通过在三四线城市成立物业公司的形式，享受区域的优惠税率，从而降低企业所得税税额。

四、国有企业房地产财务管理的优化策略

（一）引入定量化的财务分析手段

企业的税收筹划方案会影响财务管理的方法，而财务管理方法又会反过来影响税收筹划方案。随着房地产市场环境和政策环境的不断变动，依靠定性化财务分析方法所做出的税收筹划方案的有效性并不强，所以，国有房地产企业要想通过税收筹划提升企业的财务管理水平，就必须引入定量化的财务管理方法，提升财务管理决策的科学性。首先，财务管理定量化的分析方法必须建立在客观真实的财务数据基础之上，因此房地产企业应该提高财务数据的真实性。其次，在企业筹资过程中会存在不同的筹资方式和资本成本。国有房地产企业在制定税收筹划方案时会考虑到资本成本和利息的扣除方式，这就要求财务管理人员能够从完善企业资本结构角度出发，对资本成本进行量化分析，从而取得投资成本和财务风险的有机平衡。最后，在计算利息所产生的节税效应时，也应该运用定量的分析方法，最后选择合适的筹资方式。

（二）增强财务控制意识

国有房地产企业的税收筹划方案也会受到市场环境、法律环境和政策环境的影响，所以，国有房地产企业应该提升财务控制意识，优化税收筹划的方案。首先，国有房地产企业在针对土地增值税制定税收筹划方案时，应该对税前扣除的项目做细致处理，尤其是要将税前可抵扣的开发成本、利息费用和其他不能抵扣的成本分开核算，这样才能够通过对成本的控制达到降低税负的目的。其次，国有房产企业还应该完善发票的管理制度，加强对发票的管理，尤其是做好增值税进项发票的管理工作。财务人员要提升发票的完整性和规范性，确保在规定时间内抵扣进项税额。最后，国有企业还可以结合实际情况延迟收入确认，比如，可以采取分期收款的模式，这样能够推迟增值税纳税义务的发生时点，从而达到延迟纳税的效果。

（三）发挥财务预测的作用

国有房地产企业的税收筹划工作，本质上是一种事前的控制，因此，房地产企业的财务部门必须发挥财务预测的作用，在涉及房地产的各种业务类型时，应该做好税收筹划的预案。首先，在投资活动中，国有房地产企业可以通过设立控股公司的方式或者在不同地域开设分支机构的方式来降低企业税负。其次，国有房地产企业还应该完善会计核算制度，加强会计准则的落实工作，明确各个财务岗位的职责，杜绝各个岗位职责权限相互交叉重叠的情况。最后，国有房地产企业还应该梳理各项业务流程、完善内部控制制度、加强内部监督，降低各个财务岗位或者各个分子公司出现财务违规行为的概率。

（四）提高财务人员的综合素质

国有房地产企业的财务管理工作和税收筹划工作都是由财务人员直接负责的，因此，税收筹划和财务管理的有效性都与财务人员的综合素质有着密切的联系。首先，国有房地产企业在人才招录环节，应该严格把控招聘的质量关，选择那些既具备过硬的财务理论知识，同时又具备丰富税收筹划经验的人才。其次，企业要督促财务人员积极学习。一方面，财务管理人员要树立终身学习的意识，提前做好财务决策的知识储备。同时，还要积极学习有关的税务知识，提高税务筹划的能力。另一方面，由于国家的税收政策处在发展和变化当中，财务人员必须及时关注国家的税收政策，并能够根据税收政策做出财务方面的迅速反应。最后，财务管理人员要提升道德修养，遵守会计准则和法律法规，确保税务筹划工作在法律的框架内进行。除此之外，国有房地产企业还应该将财务人员的税收筹划工作纳入绩效考核体系中，奖优罚劣，起到良好的激励作用。

结束语

房地产企业的税收种类较多，税负较高，因此房地产企业在税收筹划方面存在很大的空间。税收筹划的本质是在法律规范范围内合理地减少企业税负，延迟纳税时间。而税收筹划和财务管理之间具有密切的联系，二者是相互依存、相互统一的。税收筹划可以推动企业财务管理水平的提升，而财务管理水平的提升，又可以提高税收筹划的有效性。文章对财务管理和税收筹划的概念进行了介绍，并且分析了二者之间的关系，进而介绍了国有房地产企业税收筹划的主要手段，最后，从多个角度提出了提高国有房地产企业财务管理水平的策略。

参考文献：

[1]赵聪聪.房地产企业税收筹划对财务管理影响分析[J].纳税，2021，15（19）：39-40.

[2]汤雅清.房地产企业税收筹划对财务管理影响的分析[J].财经界，2021（14）：171-172.

[3]周悦.房地产企业税收筹划对财务管理影响的研究[J].中国市场，2021（3）：149-150.

[4]丁泽丽.房地产企业税收筹划对财务管理的影响分析[J].纳税，2019，13（34）：52.