房地产债务融资

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产债务融资范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

房地产债务融资范文第1篇

论文摘要：从理论上讲，债务融资在经营者激励、信号传递和控制权的转移等三方面表现出治理效应。房地产是一个资金密集型行业，且债务融资比例高于除金融业以外的其他行业。文章选取房地产上市公司作为实证分析样本，发现房地产企业债务融资与公司治理效率负相关，债务融资没有起到相应的治理效用。因此，文章提出改进房地产上市公司债务融资结构的建议，以提升公司治理效率。

一、问题的提出

我国房地产行业已逐步成长为国民经济的支柱产业。扣除土地购置费后，1997-2008年，房地产开发投资对GDP增长的贡献率由6. 32%增加到13%。房地产开发投资对GDP增长的间接贡献更大，对关联产业如钢铁、水泥、木材、玻璃等产业的增长带动约为其本身增长的两倍。而房地产又是资金密集型产业，房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，因此，如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的环节。而债务融资和股权融资构成企业资本结构，同时形成相应的委托关系和公司治理结构，对公司治理效率产生了不同的影响。随着我国资本市场的兴起，国内学者研究房地产上市公司股权融资对公司治理效率影响的较多，而对于债务融资对房地产上市公司治理效率的研究较少。本文通过房地产上市公司债务融资对公司治理效率影响的实证分析，研究我国房地产上市公司债务融资对公司治理效率的影响。

二、债务融资对公司治理效率影响的理论分析

企业债务融资的治理功能，即债务融资对公司治理效率的作用与影响的认识经历了一个渐进过程。从最早MM理论中对债务融资的财务效率方面的讨论到新资本结构理论中对债务融资治理效率的研究，从理论上讲，债务融资在经营者激励、信号传递和控制权的转移等三方面表现出治理效应。

债务融资在经营者激励方面主要表现在:债务融资可以提高经营者占有剩余收益的比例;债务融资到期还本付息的硬性约束，减少了可供经理使用的自由现金流量，抑制管理者做出低效率、非理性、投机性投资，促使经理努力工作并做出较好的决策。

债务融资的信号传递理论中，由于信息不对称，从两方面影响到企业的投融资:其一，当外部投资者预期到自身处于信息不利地位时，可能会减少投资或增加融资成本，使企业无法筹集到足够的成本;其二，当外部投资者缺乏足够的信息时，对市场上所有融资企业只能按照平均价值估计，导致投资的低效率现象。Ross(1977)最早注意到经理可以通过负债比例的选择向外部投资者传递其融资项目的质量，投资者把具有较高举债水平当作是一种较高质量的信号。当企业提高债务时，相当于经理预期企业有更好的经营业绩。Majluf和Myers (1984)提出的融资优序理论指出，在信息不对称的情况下，负债融资将优于外部股权融资。

由于债务融资状况会影响到公司的控制权分布，当企业经营业绩优良的时候，债权人较少地干预企业事务;当企业经营状况恶化，陷于债务不能履行的状态时，债权人会干预甚至接管企业，意图改善企业治理效率。这一潜在接管威胁对企业的激励约束作用非常显著，对完善公司治理机制具有重要意义。

以上从负债融资的治理机制角度分析了债务融资对公司治理效率的影响。国内学者近几年在借鉴国外文献的基础上也开始关注债务融资治理效率问题，但经常得出不同的结论。于丹枫(2007)从房地产上市公司债务融资整体出发，发现资产负债比例与我国公司治理效率呈显著负相关。刘晓江(2008)以资产负债率为自变量检验出资产负债率与每股收益、净资产收益率和托宾Q值相关系数均为负相关，得出资产负债率与房地产上市公司治理效率为负相关。刘建国和杨卫东(2009)对2004-2008年房地产行业上市公司的实证研究表明，房地产行业上市公司治理效率与长期银行信用融资率和财政融资率呈显著正相关关系，公司治理效率与股权融资率呈负相关关系。方茂扬(2009)通过实证分析表明，当前房地产上市公司负债率过高，会对公司绩效产生负效应。

综上，国内学者大多从房地产上市公司融资结构及融资渠道拓展角度研究债务融资对房地产上市公司绩效的影响。本文以房地产上市公司为研究对象，以公司绩效作为中间变量，主要分析债务融资对公司治理效率的影响，试图揭示我国债务融资存在的问题，以促进房地产上市公司债务融资结构的进一步优化，提升公司治理效率。

三、研究设计

(一)样本选择和数据来源

本文选取2004年以前在上海和深圳证券交易所上市的A股房地产上市公司作为研究样本。为保证房地产上市公司的特性，剔除2004-2008年间，年房地产主营业务收人不及50%的公司，同时剔除2004-2008年被列为ST的房地产上市公司，最终选取了41家房地产上市公司作为研究样本。本文所用数据来源于万得资讯系统( wind.com)，数据分析使用SPSS16.0。

(二)定义变量

(1)被解释变量选取总资产收益率(ROA)

学者对公司绩效的研究，通常用的指标主要有三种TobinQ、净资产收益率、总资产收益率。在我国，由于上市公司股权结构的分割，存在大量的非流通股，因此，在计算公司市场价值时就易失真。净资产收益率能够很好地反映自有资本收益能力，但忽略了债权形式资源投资的影响。总资产收益率反映了公司全部资产所产生的效益，体现了公司资产综合利用的效果。因此，本文选用总资产收益率作为衡量公司绩效的指标。

(2)解释变量选取总资产负债率(DAR )

总资产负债率最能体现企业的整体负债状况，是体现公司融资结构的最基本指标，并且容易计算和界定。

(3)控制变量

①公司规模，根据莫克(Morck，1998)的研究，公司规模对业绩也有影响。本文选取公司总资产的自然对数(InSIZE)来衡量公司规模。

②自由现金流量比(FCF)是国际上各行业领先企业所普遍采用的业绩考评指标，而自由现金流量比正是企业价值的最重要变量。企业价值和自由现金流量因其本身具有的客观属性，正在越来越广泛的领域替代传统的利润、收人等考评指标。

③流通股的比例(PLE)，即上市公司流通股的数量和总股本的比例。因为流通股越多，表明一个公司的股权越分散，有利于形成完善的公司治理结构，可能对公司业绩产生正面的影响。

(三)模型设计

本文采用最小二乘法(OLS)来研究我国房地产上市公司债务融资对公司治理效率的影响。具体的多元回归模型设定为:

其中，α是回归方程的常数项，β1、β2、β3、β4分别是解释变量和控制变量的待估系数，产‘是随机项，i表示公司，t表示年份。

四、实证分析

本文对2004-2008年共205组房地产上市公司的数据进行统计分析，得出结果见表1、表2。

描述性统计分析表明，样本标准差不高，各变量偏离平均值水平均不高，结果具有统计学意义。相关分析表明，各变量之间无明显相关性，样本不具有自相关。

(一)强行进入法回归分析

本文采取强行进人法，将所有对总资产收益率具有解释能力的总资产负债率、1nSIZE、自由现金流量比和流通股比例纳人回归方程，得出的多元回归结果如表3、表4、表5。

分析结果显示，模型的相关系数R = 0. 374，判定系数R2=0.140，调整的R2 = 0.122，表明此多元回归模型拟合度比较理想，并且Durbin-Watson =2.326，表明各残差间相互独立、无自我相关。方差分析显示，F值为8.116， P值为0. 000a，表明这一回归模型成立并具有统计学意义，即这四个自变量能显著解释房地产上市公司的绩效。

由回归系数分析表6的结果可得回归方程式为：

由标准回归系数可知，四个解释变量对被解释变量的影响从大到小依次为总资产负债率、In-SIZE、流通股比例、自由现金流量比。其中总资产负债率、自由现金流量比和流通股比例与公司绩效呈负相关，公司规模与公司绩效呈正相关。四个解释变量中总资产负债率和1nSIZE通过显著性检验，说明这两个变量通过显著性检验，与公司绩效呈显著相关关系。但是我们也发现自由现金流量比、流通股比例与被解释变量之间的线性关系是不显著的，不该保留在模型中。同时，在共线性诊断(见表7)中我们发现此模型中条件索引的第五维度高达58.925，说明存在明显的共线性问题。

总之，通过分析我们发现以上回归方程存在一些不容忽视的问题，以下通过逐步回归法选取变量，避免发生复共线性现象。

(二)逐步回归法回归分析

由逐步回归结果(见表8一表12)可知，总资产负债率和1nSIZE选人回归方程，这与我们回归分析的结果一致。这两个解释变量对公司绩效具有显著性影响，具有统计学意义，同时强行进人与逐步回归整体回归模型的F值都达显著。因强行进人法有四个解释变量，所以其R与R2都较逐步回归法高，但调整自变量各数值的影响后，由调整后的R2与F值可知，去除复共线性影响后，逐步法的回归模式的解释力较强行进人法更佳。可以得到回归方程式为:

其中，总资产负债率与公司绩效呈显著负相关，公司规模与公司绩效呈显著正相关。

五、结论

本文根据大多数学者的研究，采用总资产收益率作为衡量公司经营绩效的度量指标来衡量企业的公司治理效率，然后运用收集的数据对经营绩效与债务负债率进行了回归分析和统计检验，得到如下结论:

1.房地产上市公司的公司治理效率与总资产负债率呈显著的负相关关系。这与理论分析中的结论相悖。笔者认为主要有以下两点原因:一是我国资本市场发展时间短，尚不规范，只是弱有效市场;二是房地产公司本身特殊的债务融资特点。据统计，我国房地产开发企业银行贷款加上购房者银行按揭贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。房地产公司债务资金的主要来源是银行贷款，尤其是四大国有银行。而我国的国有商业银行尚未完全走上商业化轨道，经营管理水平长期以来偏低，对企业的资金利用效率缺乏监督机制，参与公司治理的兴致不高，很难在房地产上市公司的治理中发挥应有的作用。

房地产债务融资范文第2篇

【关键词】房地产融资结构融资渠道

2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展。房地产业是典型的资金密集型产业，房地产开发经营需要稳定、规范的房地产融资体系，需要多元化的资金和资本金融市场提供配合和支持。从主要融资渠道来看，银行贷款、自筹资金和其他资金作为房地产企业开发的资金来源，在我国呈现出三足鼎立的局势。本文首先分析了资产负债率这个指标，然后分析了内部融资、股权融资和负债融资三项内容所涉及的多个指标，从不同角度来分析我国房地产上市公司的融资结构。文章选取了上海和深圳交易所40家房地产上市公司2004—2009年的财务数据为样本，运用统计描述性分析方法对房地产上市公司的融资结构进行了比较详细的分析。

一、房地产上市公司的样本选择及数据来源

按照中国证监会制定的中国上市公司分类指引（CSRC指引）和2004—2009年的相关数据，本文确定并遴选了适用于本文分析的房地产上市公司。遴选的标准是：第一，对于分别在A股和B股同时上市的公司，以及以转债形式上市的公司，只保留其A股上市公司；第二，为了保持数据的连续性，选择在2004—2009年中一直属于房地产行业的上市公司；第三，剔除在2004—2009年处于*ST、ST或者PT状态的T类上市公司，因为T类上市公司的重组、整合十分常见，正常生产经营不能持续，这些公司的会计指标并不具有可靠性和相关性；第四，剔除异常数据及指标缺失公司。按照上述标准选取了40家房地产上市公司作为样本，对资产负债率、内部融资比率、股权融资比率和负债融资比率四项指标进行了分析。

二、相关指标的统计和描述性分析

1、房地产上市公司的资产负债率分析

资产负债率反映出企业债权人权益对总资产的平均权益，是一项衡量公司融资结构的重要指标。表1列出了选取的房地产样本公司、房地产业、房地产全部上市公司的平均资产负债率。

从表1中可以看出，在房地产业的平均资产负债率最高，房地产全部上市公司在40%~65%之间，样本房地产上市公司稍微比房地产业全部上市公司高一点，这说明了房地产上市公司可以进行股权融资，扩大了融资渠道，而没有上市的房地产上市公司只能靠负债融资，这就导致了全部房地产业的资产负债率高于房地产上市公司。

2、房地产上市公司其他三个指标的分析

融资结构基本划分为内部融资和外部融资，内部融资又分为保留盈余与折旧融资，外部融资又分为股权融资与负债融资。内部融资的保留盈余根据中国财务规定，一般包括公积金、公益金以及未分配利润，它的高低取决于企业的盈利能力及其股利分配政策（尤其是公司的现金股利政策）。固定资产折旧也属于内部融资，固定资产从购置到更新存在较大的“时间差”，使得这部分本应用于补偿固定资产损耗的现金流成为游离于固定资产之外的“闲置资金”，企业可以利用这部分“闲置资金”扩大投资、追逐利润。因此，内部融资包括盈余公积、未分配利润和折旧。在外部融资中，股权融资是一种非常重要的融资手段，它包括股本和资本公积。债务融资又包括长期借款、短期借款、预收账款、应付债券和其他，其中其他包括应付账款、应付票据、其他应付款等。

表2中的数据就是统计计算内部融资、股权融资和债务融资所包括的各项指标占总资产的百分比。从表中的数据可以看出，样本房地产上市公司的内部融资平均水平有所提升，说明盈利能力有所加强，但未分配利润的最大值还达不到25%，企业的持续盈利能力还有待提高。在股权融资方面，无论是股本还是资本公积，即使最大值呈上升趋势，但平均水平是先上升后下降的，这说明了企业有股权融资偏好。在负债融资方面，长短期借款一直处于徘徊中，2009年短期借款平均水平相对较高，这可能与国家从紧缩银根的货币政策转为适当宽松的货币政策有关。房地产企业的预收账款很大程度上来源于房屋预售款，这部分几乎又是个人按揭贷款，主要资金来源还是银行，在研究样本中，2008年预收账款平均水平只有16.76%，比其他几年低了几个百分点，这可能是受到金融危机的影响。2008年，应付债券却无论在最大值、最小值、中位数还是平均水平上都有大幅度的提升，一个原因可能是在2008年，随着次级房贷引发的金融危机逐步发展，房地产企业融资的国际通道已然堵塞，国内也有大批企业为上市或增发苦苦等待，所以发行阻力较小的公司债，以补充公司营运资金、偿还部分中短期银行借贷及优化公司财务结构；另一个原因可能是2007年8月中国证监会正式颁布实施的《公司债券发行试点办法》和同年9月中国人民银行颁布的《公司债券在银行间债券市场发行、流通和登记托管有关事宜公告》法规的出台，推动了我国房地产债券市场的发展。即使这样，债券市场还是有待加强重视，2009年虽然最大达到13.63%的比重，但股权融资和债券融资的结构还不够协调，平均水平还存在10%～20%的较大差距。由此可见，无论是从资本市场的股权融资和债券融资的协调发展来说，还是从长短期借款的数据来看，房地产上市公司现在急需发行公司债以调整企业的长短期债务结构，从而缓解当前紧张的资金链。

三、结论及建议

由上面的资产负债率分析可以看出，自2006年来，我国房地产上市公司短期债务融资比重呈先下降后上升的特征。从长短期借款和预收账款的统计数据来看，很大部分负债融资都是依赖于银行系统，长短期借款以及以多数个人住房贷款形成的预收账款的资金主要来源于银行系统。一旦资金链出现断裂，房地产上市公司将面临很大的风险。

我国房地产上市公司的融资顺序与现代资本结构理论存在着明显的冲突。在西方企业融资中，融资方式选择的顺序是内部股权融资（即留存收益），然后是债务融资，最后才是外部股权融资。国内很多学者（袁国良，1999）普遍认为我国上市公司热衷于股市的“圈钱”，先采取内部融资然后是股权融资，最后才是债权融资。而根据本文的数据分析，我国房地产上市公司的融资顺序是股权融资、长期债务融资、短期债务融资和内源融资，债券融资相对滞后。

鉴于以上分析，我国的房地产上市公司应进一步拓宽融资渠道，进行多元化的融资。建立健全相关法律法规，规范证券市场和债券市场，保障房地产上市公司融资的顺利进行，实现资金的流通与增值。

【参考文献】

[1]华琳琳：中国房地产上市公司融资结构与绩效的实证研究[D].华东师范大学，2009.

[2]唐黎标：我国房地产投融资现状与发展探讨[J].中国房地产信息，2009（11）.

房地产债务融资范文第3篇

关键词：房地产；融资成本；风险防范

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）11-0036-02

引言

房地产业的发展早于金融业，但是却在金融业发展之后才得到迅猛发展。近年来，房地产业与金融业更是密切相关，房地产业的发展已经离不开金融业，甚至成为了金融投资中另类投资组合的一部分，牵一发而动全身，都随着经济周期的波动而波动。房地产业行情好，说明货币政策宽松，投资资金充足，投资机会相应增多，证券业、银行业、基金和保险等金融行业也可以得到很多发展机会，资金流动性增强，可以保证资源的有效分配，把有限的资源分配到无限的投资机会中的最高效的机会上去，从而发挥资源的最大效用。

管理高效的房地产企业会利用与金融业联系紧密的优势，抓住发展机会，从金融资本市场获取资金，发展壮大自己的企业。但是对于大部分房地产企业来说，对于开发项目应该融资多少、如何融资、采取不同的融资方式会有什么融资风险、对于融资风险应该如何防范等问题都并没有一个清晰的认识。大部分企业都存在处于借贷中的不利地位、融资渠道单一、自有资金不足、融资成本管理不完善等问题，对这些问题进行分析探讨，可以得到提高经营效益、融资方式多元化、改善融资条件、加强融资成本管理等改善现状的措施。

一、房地产开发项目融资成本现状

（一）借贷中处于不利地位

银行作为借贷方要考虑的因素很多，如贷款方的信用额度、贷款额度、还款情况、经营情况，担保人信息等。目前大部分房地产企业不是上市企业，企业的经营者和所有者都是同一个人。这种情况下，当企业获得项目开发贷款资金时，如果企业所有者不将资金用于项目开发而是用于其他高风险投资，就会形成违约成本低、违约机会多、违约风险大的局面。同时，由于经营情况和资金使用情况等信息披露不充分、企业经营情况不稳定、管理者信用备案不全面等原因，企业向银行申请贷款的时候，银行会因为这种严重的信息不对称承担更多的风险，在对企业发放贷款时就会有更多顾虑，同时会对企业进行多方面的限制，而且还会提高贷款的利率，也就会导致房地产企业的融资成本增加。

（二）融资渠道单一

银行贷款、商品房预售和施工垫资占了目前房地产企业项目开发总资金的80%，其中银行贷款占了房地产企业项目开发总资金的60%，这种单一的融资渠道显然有很大的融资风险。当企业周期性经营效益不好、资金流动受限，贷款还款不及时，就会导致企业在银行的贷款信用降低，给以后的贷款带来更多的限制。如果企业在银行规定时间内都不能还款，银行就会强行使企业进入破产清算程序。商品房预售依托于市场环境，行情好预售情况就好，预售额就多；行情不好预售情况就不好，预售额就少。资金的这种不确定性会给融资带来很大风险。同时，国家有关部门近年来依次公布多项禁令，明令禁止建筑企业垫资施工。以上种种，都给企业的融资带来很大风险。

（三）自有资金不足

目前，大部分房地产企业的资本金投入普遍小于总投资的20%，平均的资产负债率在85%左右。这样的资本结构并不是企业有意为之，而是迫于无奈。每个项目的开发到施工再到销售完成，都必须匹配相应的预算开支，企业的资金基本没有闲置状态。当为新的项目开发融资时，企业自身能够投入的资金自然没有太大额度。

根据融资顺序的理论，任何企业都会首选内部融资，当内部融资不能满足融资额度要求时才会选择外部融资，而外部融资中的债务融资和股权融资又首选债务融资，因为债务融资不会稀释企业的股权，而且债务融资的手续相比股权融资更简单，因此，大部分房地产企业都放弃了股权融资的方式，导致自有资金不足。

（四）融资成本管理不完善

我国目前各房地产企业虽然规模不同，但是管理机制类似，管理能力也相似。管理者们在融资成本管理方面的表现都不尽如人意。融资结构的不合理、融资成本过高、资金融入与支出的不配合还有成本等原因，都说明融资成本管理系统漏洞百出，融资成本管理人员的不专业、企业融资管理的不完善，加剧房地产企业项目融资风险，无法为后续的项目开发提供保障。

（一）提高经营效益

房地产债务融资范文第4篇

关键词 房地产上市公司；风险；融资

一、我国房地产业的发展现状

1．房地产业呈现持续迅速的增长态势

目前，我国的房地产业呈现持续迅速的增长态势，房地产投资额每年以超出20%的速度增长，销售额的年增长率更达到了27%以上，增长的速度远远超出了GDP的增长。

根据北京中经纵横经济研究院《2008-2010年房地产业发展研究报告》，2007年我国房地产业发展依然迅速，市场正处于景气高位期：全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%，比上年提高8.4个百分点；全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%，比上年上升5.8个百分点；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7%，比上年上升11.6个百分点；与此同时，商品住房空置面积继续下降，12月全国空置商品住房6756万平方米，同比下降16.6%，降幅较上年加快8.6%。

我国的房地产市场快速发展并且日趋成熟，呈现以市场机制为主导，以有效需求为依托的发展方向。

根据发达国家的经验，人均收入在1000-4000美元的阶段是房地产发展的旺盛时期，而我国在2004年以来的人均收入都处于1000美元以上的范围，因而居民将保持较为旺盛的购买需求，从长远看，房地产也仍然具有较强的生命力。

随着我国经济水平的不断提高，人们对于居住水平的要求也在不断的提高，老百姓对于居住环境改善的要求在一段时间内仍然旺盛，即使投资性需求被压抑，现实的消费需求仍然足以支撑房地产市场的稳定发展。

2．房地产上市公司的发展现状

目前在我国证券交易所上市的房地产公司共72家，其中在上海交易所上市的有41家，深圳交易所上市的为31家，我国房地产上市公司地区分布特征非常明显，上海、深圳、北京的房地产上市公司分别达到了15家、10家、7家。少数公司分布在陕西、山西等省份。我国这些房地产上市公司资产规模较大，正处于扩张阶段。东北地区的房地产上市公司主要

集中在沈阳(3家)，西南地区重庆、成都、南宁、昆明各一家。房地产上市公司在地域分布上，区域特征仍十分明显，上市房地产企业主要集中在省会城市，东强西弱、南强北弱的趋势仍没得到改变，北京、上海、深圳三地房地产上市公司占全国上市房地产公司总数的55%，其中上海地区房地产上市公司数高居各地区之首，深圳居次位。但随着我国西部大开发战略和振兴东北老工业基地战略的实施，房地产业的区域差距有缩小的趋势。

二、我国房地产上市公司目前存在的风险

1．流动性风险

流动性风险是由于企业缺乏足够的现金和随时可以转化为现金的资产，以致不能清偿到期债务，满足必要资金需求的风险。

房地产开发周期长，而银行信贷资金来源主要是企业存款和个人储蓄存款，这就出现了“短存长贷”的现象，产生了流动性风险，而抵押资产多为不动产，不易变现，这造成了银行信贷资金的不稳定，而且房地产企业的经营具有不确定性，一旦出现房地产公司的资金链出现问题，必然引发流动性风险。

2．汇率变动风险

从2005年7月中国进行汇率改革起，人民币对美元汇率一改过去10年来在8.27比1上下浮动的稳定局面，开始了不断的升值。截至2008年3月14日，人民币对美元汇率中间价为7.0970元对1美元。相比人民币汇率形成机制改革前，就当时人民币8.1100元对1美元而言，人民币已经净升值1.0130元，人民币对美元升值比率约为12.5%。

我国人民币变动将会影响国内金融市场上的资金流动，投资者的投资动向会随着汇率的变化而发生变动。而我国房地产业是一个资金密集型企业，因而人民币汇率的变动将会影响我国房地产的发展的众多方面。

房地产行业的资金密集型特征决定了房地产行业实质上是一个准金融行业。由于我国房地产金融市场极不完善，房地产企业获取资金的主要途径只有商业银行，资本市场和其它融资渠道都相对落后，尤其是央行对房地产行业进行宏观调控以来，国内房地产企业资金普遍吃紧，融资问题已经成为房地产业发展的主要瓶须。因此，大量的流动资金进入资本市场将在很大程度上缓解房地产行业资金的需求压力，给房地产行业带来了充裕的资金，削弱了受银行贷款制约的程度，满足了房地产业的发展需求。同时，另一方面也削弱了国家政策对房地产业的控制力度，增加了房地产业的经营风险。

3．市场风险

市场风险是指由于整个市场状况而引起企业收入不确定的可能性。房地产业与宏观经济息息相关，经济发展、个人收入增加，对房地产业的需求就会扩张，但是由于房地产业的生产周期较长，在短期内供给弹性小，所以房价就会在比较短的时间内急剧上升，使房地产开发商获得高额利润。由于资本具有趋利性，高额的利润会刺激更多的投资者投身于房地产开发这一行业中，供给的增加会使均衡价格下降，同时由于房价过高，超越了居民承受能力，导致有效需求，更是加速了房价的下跌，由此带来了房地产业的快速收紧。

正是由于房地产企业具有如此多的风险，所以其在融资渠道和资金利用的方式和效率上更应该注重规避和控制风险。

三、房地产公司融资能力分析

房地产上市公司的融资能力强弱受多方面因素影响，除受国家宏观调控产业政策影响外，还包括融资方式、投资价值、募集资金使用效率、信息披露、企业信用等因素。

1．融资方式

企业融资方式一般分为股权融资和债务融资两种方式，不同的融资方式对房地产上市公司融资能力影响不同。

房地产公司对融资方式的选择与其债务水平密切相关。随着经济和金融市场的发展，房地产上市公司的债权融资偏好会更明显。这是因为规模较大的房地产公司结构合理、收益稳定，更倾向于用股权回购的方式来限制股权的膨胀，以免稀释股权并分享原有股东的收益，而且债务融资可以更好的约束企业管理层，激励管理层工作的积极性，提高危机意识和运作效率，同时我国房地产上市公司多为业绩优异的企业，在高额投资回报率的支持下，能够较容易地从银行获得贷款，而通过股市继续融通资金的步骤相对繁琐，因此其资产负债率水平也相对较高。资产负债率能有效地反映房地产类上市公司的债务融资水平。我国沪深两市58家房地产类上市公司2003年、2004年2005年年均负债率分别为62.33%， 71.6%， 76.8%。近三年资产负债率集中在40%-80%的房地产上市公司都是49家，占房地产上市公司总数的81.67%。可见，绝大部分房地产上市公司资产负债率较高，我国房地产类上市公司在通过股权融资的同时，也十分重视银行贷款与其它债务融资方式的应用。

2．投资价值

从资金供给者的角度讲，房地产上市公司的融资能力相当于这个企业投资价值。如果企业具有很强的投资价值，资金供给者把钱贷给某公司后能得到很高或者说令资金供给者满意的回报，那么资金供给者就愿意把钱贷给这个公司，这说明这个公司的融资能力强；反之，如果企业没有投资价值，资金供给者投资后得不到相应的回报，甚至亏本，则带钱给这家企业的人就会减少，这个企业的融资能力就弱。房地产行业上市公司对资金的需求非常大，因此，房地产上市公司的投资价值就成为影响房地产上市公司融资能力的重要因素之一。

3．募集资金的使用效率

这里指的募集资金指ipo募集资金。ipo募集资金的使用及其效率将直接影响上市公司再融资能力。目前，上市公司募集资金使用主要有两方面的问题：

（1）随意改变募集资金使用投向严重。我国《公司法》、《证券法》都规定公司募集资金只能用于招股说明书中列明的用途，即只能用于上市公司自身的发展，可现实中仍有相当部分的上市公司无视法律规定和中小股东权益，任意更改募资投向，主要表现为改变投向、委托理财以及为控股股东所占有。

（2）募集资金使用效益低下。募集资金的使用不能为公司的盈利做出巨大贡献规范、有效的募集资金使用会增强企业的投资价值和竞争力，也为公司的在融资奠定了良好的基础，增强企业的在融资能力。相反，若企业任意改变募集资金投向，募集资金使用效率低下将使企业的投机价值降低，严重影响上市公司的在融资能力。

四、房地产上市公司融资现状

我国的房地产业在经历了1987-1989年的起步、1989-1992年的徘徊、1992-1994年的快速扩张和1994-1997年的调整后，自1997年下半年开始步入了理性发展的阶段。在这十几年的发展过程中，房地产企业的上市融资之路非常曲折。

房地产债务融资范文第5篇

Lang、fek and Stulz（1990）从企业成长性的角度分析发现，成长性不同对企业的投资支出影响也有差异：在低成长性的企业中，资本性支出越低，负债水平越高。nemirgu、Kuntand Maksimovi（1996）考虑了国别因素，从三十个国家选取的企业样本来进行比较研究，发现国家企业融资结构与投资支出之间存在一定关系。在国内童盼、陆正飞（2005）以1998年以前上市公司为研究样本，主要研究了负债融资及融资来源对企业投资行为的影响。何金耿以沪市上市公司作为研究对象，研究表明股权属性对公司的投资决策具有统计上的显著影响，股权属性比例不同的公司其投资决策也显著不同。范从来、王海龙（2006）研究认为负债融资有利于调节公司治理结构，与此同时，负债融资也能部分阻止企业过度投资这种非效率行为。

二、研究设计

（一）研究假设 本文以房地产企业为研究样本。在以往的相关研究中，我国的很多学者都是从成本的角度进行研究，而忽视了成长性对房地产上市公司融资结构与投资行为所产生的影响。由于房地产上市公司的成长情况不同，所以投资决策的侧重和投资额度的多少存在较大差异，所以针对该现象，本文将研究样本分为高成长组和低成长组。高成长组房地产上市公司的投资规模，投资资金的来源与低成长组房地产上市公司相比存在较大的差异。因此，提出以下假设：

Hl：在高成长组中，企业外源负债融资增量与投资规模正相关。即负债融资增量越多，投资规模越大

H2：在低成长组中，企业内源权益融资增量与投资规模正相关。即内源融资增量越多，投资规模越大

H3：高成长组企业的负债与投资规模的相关程度低于低成长组企业权益融资增量与投资规模的相关程度

（二）样本选取及数据来源 本文以2009年至2010年的房地产上市公司的年报作为样本，同时剔除两年间ST公司和数据不完的公司，得到106家公司作为研究样本。两年的106个上市公司形成的面板数据模型，相对于单纯的截面数据和单纯的时间序列数据模型而言有以下优点：一是样本观测量大大增加，106个房地产上市公司共212个样本；二是降低多重共线性；三是减少估计误差。研究所用数据主要来自国泰安数据库（CSMAR），并利用Stata10软件进行统计分析。

（三）变量定义 如表1所示：

（四）模型构建 本文以FHP（1988）的理论模型作为基础模型，并通过借鉴其他学者的相关经验设立模型如下：

Ij，t/Aj，t-1=b0+b1ALRj，t+b3AERj，t +b2CFj，t/Aj，t+b4CROTjt/Ajt-1+b5Grj，t +εj，t t

三、实证结果与分析

（一）描述性统计 如表2所示：

对总体样本进行描述性统计分析结果如表2所示：投资规模的均值是0.153，投资规模的最大值21.627，而最小值是-0.564，样本全距较大，说明房地产公司之间的投资规模存在较大的差异。本期负债增量融资的均值是12.47，本期权益增量融资的均值为6.101，说明房地产公司主要的融资方式是负债融资，权益融资量相对较小，从描述统计的角度说明了整体融资结构不太合理。内部现金净流量均值为-3.813，说明房地产企业的经营性活动产生的现金流不足。成长机会最小值为-1，最大值为827.202，说明房地产企业之间的成长性存在很大的差异。

（二）回归分析 根据成长机会值对样本进行分组，成长机会这个变量的平均值是2.085，大于均值的作为高成长组样本（63个），低于均值的作为低成长组样本（149个），进行多元线性模型回归后得到结果如表3所示：

（三）研究结论 在高成长组企业中，本期负债增量融资与投资规模之间的正相关性在5%水平上显著，证实了假设1，在低成长组企业中，本期权益增量融资与投资规模呈现正相关性在5%水平上显著，证实了假设2。回归结果说明我国高成长性房地产公司的长期投资主要依赖外源性的负债融资。高成长组企业中，本期负债增量融资与投资规模的相关系数为0.077，而低成长组企业中，本期权益增量融资与投资规模的想关系数为0.263，这正好与假设3描述相符。在高成长组中投资规模与主营业务资产收益率成负相关（系数为-0.208）在5%水平上显著，而在低成长组中，这种关系在5%水平上并不显著。此外影响房地产企业投资规模的变量有：本期权益增量融资、内部现金流量、成长机会等。由此可以说明成长性不同的房地产上市公司，其融资结构与投资行为之间的关系有较大的差别。

四、相关建议

（一）完善房地产上市公司的融资渠道 对于高成长性房地产上市公司投资资金主要依赖于债务融资。债务融资一方面会增加企业将面临的财务风险，另一方面也会增加债务融资约束。权益融资相对于其他融资手段，具有无偿还期及再融资能力强等优点，它可以大幅度提高企业长期投资能力并降低企业的财务风险。如何培育良好的直接融资环境，降低银行信贷融资比例，这成为完善我国房地产融资渠道首要问题。

（二）大力发展多元化的融资方式 采用银行贷款是我国房地产公司主要的融资方式，然而银行贷款会产生相应的政策风险和财务风险，从而增加公司发展过程中的不确定因素。相比较而言，项目融资、金融租赁、投资基金等融资方式，相对而言财务风险较低，有助于房地产上市公司持续快速的发展。

参考文献：

[1]DanyAoun，Junseok Hwang The effects of cash flow and size on the investment decisions of ICT firms： A dynamic approach 2008，1：1-20.

[2]童盼、陆正飞：《负债融资、负债来源与企业投资行为——来自中国上市公司的经验证据》，《经济研究》2005年第5期