财务法律问题

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财务法律问题范文第1篇

实际开发过程中分期开发不合理的状况

1.全面开发酒店、商业设施、道路等

盲目乐观估计市场状况，不考虑自有资金总额，大面积建设短期内难以实现资金回流的商业设施、酒店、道路等设施。企业在项目整体开发前期就对基础设施全盘投入，必将令企业背负沉重的资金压力，土地基础工程要分期投入、逐步投入。

2.旅游开发区亮点形象工程建设滞后

海滨旅游度假区大面积开工，但是整个区域的亮点形象工程建设滞后。虽然投入资金量大，但是知名度低，不能吸引消费群体的关注，特别是偏僻、配套设施有待完善的区域，亮点形象工程的建设尤为重要。

3.没有合理测算可售物业土地增值税

没有整体考虑基础配套设施建设顺序，部分后建基础设施没分摊计入前期可售物业成本中，导致前期项目多交土地增值税。

例如：某旅游度假区建设住宅3期，其中第3期建学校配套设施。每一期分别拿到《建设工程规划许可证》，前2期分别进行了土地增值税清算，缴纳了土地增值税。第3期由于配套设施成本加大，没有增值额，不用缴纳土地增值税，但前2期已经缴纳的土地增值税已经不能退回。

二、造成项目分期顺序不合理的原因

1.缺乏整体开发运营分析，前期可行性研究不充分

古语：凡事预则立，不预则废。特别是旅游度假区这样面积大、开发周期长的项目，要采用科学的方法对整个项目进行分析、筹划、测算，聘请专业的中介顾问公司做可行性研究分析。要对旅游度假区整体滚动发展进行战略性的研究，在项目分期建设的情况下，要做到各个建设阶段的自我平衡、要实现项目前期乃至于后续各个阶段的顺畅衔接；在前期工作时要对市场进行充分的研判，对市场顺境、逆境下的建设节奏和营销策略要科学把握，要准备不同的应对预案。

2.开发商决策调整随意性较大

旅游度假区多数会请专业的中介投资顾问做商业计划书，也能科学、客观论述了开发项目开发节奏，但实际开发过程中不能很好的贯彻执行。开发商年度目标工作随意性比较大，在市场反应良好的情况下，没有科学谨慎地分析测算，而是冲动增加资金投入量，增加投资规模，增大资产负债率甚至达到危险比例。这样提前大规格的开发，使用大量的资金，给企业后续工作造成了巨大的资金压力。

3.缺乏科学管理，不能及时反馈、调整运营偏差

旅游度假区开发难度大，这就需要经验丰富、思维敏捷的职业经理人，对整体项目进行分析、测算。在开发过程中要对进行全面预算完成情况分析反馈，要及时给董事会等决策机构提供数据反映资金、目标利润偏离了公司经营目标情况，要对有可能出现的风险提前预警。要采取信息化管理和成本数据分析方法，在工程管理过程控制成本、利润。每月、每季度统计分析全面预算执行情况。定期根据市场发展变化，对项目3-5年的开发计划进行推演，编写开发进程、资金流表、资产负债表，研究目标利润实现情况，并在开发过程中提请董事会决策机构进行调整。

三、确定项目分期开发要考虑的因素

1.资金因素

旅游度假区运作资金动辄需要数十个亿，开发商要量力而行，充分考虑自有资金、融资资金总额，测算资金成本、回笼资金情况，来确定前期开发规模。开发商采用分期开发模式，首先注入启动资金，开发一部分地块（或者是亮点形象工程）、必要的基础设施，然后以部分地块的回笼资金继续开发下一部分的地块。

房地产项目经济效益的体现更多的在于其启动资金的投资回报率，而不是总投资回报率。因此，尽量减少前期投入，降低投资风险，提高项目启动资金的投资回报率是旅游度假区开发的关键。

2.风险因素

旅游度假区多数交通配套、周边环境等尚未成熟，资金投入密集，开发周期长，不确定因素多，项目的运作风险较大。为规避市场风险，项目进行分期规划、开发，或者先期开发价值最低的地块及必要的基础设施，通过低价格将地炒熟；或者先开发价值最大的地块，先期收回最大的利润，最大限度的规避风险；或者先开发亮点形象工程，吸引消费者的眼光，为项目聚集人气。这都需要测算投入资金、利润回报、投资回报率、回收期，分析确定开发方案。

开发商也要适当采用多元化的融资渠道，科学安排资金使用，不提高资产负债率，优化企业资产结构，充分发挥企业负债的财务杠杆作用，有利于降低企业财务风险。

3.承担的税负

开发商要缴纳营业税及附加、房产税、土地使用税、土地增值税等税种，其中土地增值税对开发商的利润影响最大。土地增值税筹划与缴纳，考验管理人员对整个项目开发掌控水平。

土地增值税是超率累进税率，按项目进行清算，对是否达到增值额临界点，负担的税款差别较大。通过对售价和成本的筹划控制，土地增值税有一定的筹划空间。旅游度假区项目前期要通过政府的立项审批和规划审批，对应分期开发范围大小，来取得相应范围的《建设工程规划许可证》。土地增值税以《建设工程规划许可证》确定清算单位，这是非常重要的划分依据。合理确定旅游度假区项目的分期、配套设施的建设顺序，避免土地增值税税负不均衡。

4.市场销售、图纸设计等因素

开发商获得利润，是通过价格的不断提升来实现的。对于一个项目的初期测算来说，其利润往往都是很低的，当一个大项目初期推向市场时，价格往往是保本价，但随着人气的聚集，价格也开始上涨。低开高走是市场销售惯例。旅游度假区进行分期开发，后期开发项目价格也会逐步上涨。旅游度假区设计图一般都会在地块中出现规划路，按照规划路对地块的切分进行分期也是最常见的分期方法。也有的项目地块中间会出现高压走廊等，为了规避一些影响和规划的方便，这也是分期的考量和界限。

四、成功开发案例―三亚亚龙湾旅游度假区

1.背景

亚龙湾国家旅游度假区位于海南三亚市东南约25公里处，陆地规划面积18.6平方公里。1992年三亚市政府招股成立了国有亚龙湾股份公司进行开发建设。1995年由于公司决策层投资失误不得不增资扩股，中国粮油进出口集团注资控股。

2.过程

中粮集团注资控股后，基础设施和公共设施建设等必要的设施铺开建设，中心广场建成后成为亚龙湾国家旅游度假区的标志建筑，这为后来的开发奠定了良好的开局。

后来，由单纯土地转让到介入土地二级开发，自主开发，经营五星级凯莱酒店和经济型仙人掌度假酒店，同时积极进行度假区蝴蝶谷、贝壳馆、水上项目等景点建设，完善旅游设施。

转让“熟地”给国内外实力雄厚的开发商进行土地二级开发，并且这些开发商日后都引进国内外知名酒店管理公司提高了度假区的品质和知名度，提升了整个度假区的品质和在国际旅游市场的知名度。转让“熟地”给开发商进行土地二级开发是从土地基础设施建设基本完成之后开始，贯穿整个片区开发始终的。即亚龙湾开发股份有限公司采取的土地一、二级滚动开发模式。

在市场条件成熟时，中粮集团介入高档度假住宅亚龙湾公主郡和旅游区商业地产亚龙湾商业街开发。

3.结果

二十多年过去了，亚龙湾度假区开发逐步走上正轨，国际一流的酒店管理公司纷纷抢滩登陆亚龙湾，喜来登、丽兹卡尔顿、万豪、希尔顿等一批国际顶尖的度假酒店陆续建成开业，亚龙湾已建成数十家国际一流的滨海度假酒店和一个国际标准的高尔夫球场，并建起了一个占地面积约20万平方米集海上运动、旅游观光、餐饮娱乐为一体的滨海公园和蝴蝶谷等国际4A级旅游景区。亚龙湾度假区的成功开发对旅游度假区开发管理有着积极的借鉴意义。

五、旅游度假区分期开发应遵循原则

综合考虑资金、风险、税负、市场销售设计图等因素，结合亚龙湾度假区开发经验，旅游度假区分期开发要遵循以下原则：

1.形象工程率先启动，配套设施分批投入

旅游度假区并非传统的旅游景点、片区，大多基础配套设施落后、知名度低。因此，在进行必要的基础设施建设的同时，应该首先启动亮点形象工程，例如一些标志性的建筑，来提高旅游度假区市场影响力。短期内难以实现资金回流的基础配套设施分期进行、逐步投入，基础设施与形象工程地块要适当集中开发。

2.审视市场消化能力，科学判断项目的入市、销售时间

旅游度假区开发规模大，住宅、酒店、商业配套等市场供给量大，要判断市场消化能力，逐步开发建设。否则，建设产品市场去化不了，积压了资金，也增加了运营风险。在市场成熟的条件下，分期分片开发，一般在首期开发项目中应形成一定的规模，配备必要的配套设施，解决居民必要的生活配套，只有这样才能真正吸引人气，形成良好的口碑。

3.平衡财务现金流，寻求效益最大化

财务法律问题范文第2篇

【关键词】房地产抵押；法律问题；债务履行担保

随着社会经济的发展和科学技术的进步，我国的法律制度正在逐步完善。房地产抵押是抵押人向债权人进行担保的一种方式，目前在我国的法律中已经有了明确的规定。但是在实际的房底产抵押过程中，会关系到很多其它的相关法律问题，容易产生一些纠纷。因此，在房地产抵押的过程中，抵押方和债券方应该全面了解相关的法律规定，保证房产抵押的合理性。

一、某房地产抵押案例

某包装印刷有限公司，为了解决自己的资金紧张问题，向某个财务公司借款870万元人民币。在借款的时候，该包装印刷有限公司把自己名下的国有土地使用作为贷款的抵押物，总共价值为1355.5万元。但是，在规定的期限内，包装印刷公司并没有按时的偿还贷款，财务公司向该地所述的法院提起了民事诉讼。法院在受理这起民事诉讼之后，根据该包装印刷公司的实际情况，宣布该公司破产。在包装印刷公司的破产过程中，因为债权方财务公司的抵押物优先受偿权没有得到体现，而且包装印刷公司的破产财产并不能够实现对所破产费用的清偿。法院对包装印刷公司的破产裁定，没有完全的实现财务公司的民事权益。因此，财务公司又向法院提起了行政诉讼和行政赔偿诉讼，要求国土规划局赔偿他们的相关损失。法院在进行一定的审理之后认为，房地产的抵押登记不合法。最后经过法院的审判，认定规划国土局应该赔偿财务公司的870万人民币和相关的经济损失。

二、房地产抵押的相关法律问题

根据上述案例可知，房地产抵押的过程中，会牵涉到多方的权益，引起一定的法律问题。因此，抵押人和债权人在签订房地产抵押合约的时候，需要抵押人和债权人全面的了解房地产抵押的相关法律，充分的考虑所有可能出现的影响因素，实现房地产抵押的合法性，保证房地产抵押的有效性，才能实现房地产抵押的重要作用。

（一）抵押权和房地产转让

房地产抵押的过程中，会产生抵押权。把自己名下的房地产合法的转让给他人，会形成房地产转让权。在房地产的抵押过程中，如果再次进行转让，就会产生抵押权和房地产转让权的法律关系。房地产抵押期间，抵押人如果要对已经办理过登记的抵押物进行转让，需要及时的通知抵押权人，并且告知受让人转让物已经被抵押的真实情况。如果已经抵押的房地产进行转让的时候，抵押权人或者受让人处于不知情的状态，抵押的房地产再次进行转让的行为属于无效行为，不被法律承认。在合法的抵押物转让过程中，如果转让抵押物的机制不符合其自身的价值，抵押人必须向抵押权人提供一定的担保。如果抵押权人没有提供相应的担保，抵押物的转让属于不合法行为。

（二）房地产抵押登记的担保原则

房地产的抵押人为了某些原因向债权人进行房地产抵押的过程中，还涉及到房地产抵押登记的担保问题。房地产抵押的担保行为，具有一定的法律原则和法定期限，需要抵押人和债权人在拟定合约的时候，具体的进行说明。随着我国《担保法》的颁布，越来越多的人都已经逐渐的接受和认同了《担保法》中“抵押不登记无效”的规定。这一内容，属于我国法律对房地产抵押过程中实施的强制登记制度。但是，对于房地产抵押担保的期限仍然缺乏明确的认识。对于房地产抵押过程中，抵押人是否可以自己对抵押期限进行设置的问题，我国的法律还没有明确的规定。因此，一旦涉及这项问题，也会对房地产的抵押造成一定的影响。例如，某房地产的抵押人在进行抵押的过程中，对抵押的期限作出了设置，但是在限定的时间内却没有向债权方拿回抵押的能力。在这种情况下，对房地产的判定问题，就会成为法院的一项难点。针对这种问题，要想从根本上解决，需要我国政府完善相关的法律。

（三）房地产抵押的限制

虽然我国的法律允许一些人或者企业利用自己的房地产进行抵押，但是在房地产抵押的过程中，还会受到一定的限制。在我国的《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》这两项法律法规中，对房地产的抵押设定了具体的限制。例如，房地产进行抵押的过程中，抵押人不能对房地产的土地所有权进行抵押。这要求抵押人在进行房地产抵押的过程中，应该区分房地产所属土地的性质，属于划拨方式取得的土地，是不可以进行抵押的。不能抵押的土地，还包括耕地、自留地、宅基地和自留山等一些归属于集体所有的土地。这些土地的使用权也是不能进行抵押的，但是这些土地的依法承包者，具有使用权的除外等。

三、结语

随着我国社会经济的发展，房地产行业得到了迅速的发展。大多数人都有属于自己的房产，房地产抵押已经成为一些债权人运用的主要债权担保形式。在房地产抵押的过程中，会牵连到一些相关的法律问题，只有全面的了解，才能保证房地产抵押的合法性。

参考文献

财务法律问题范文第3篇

关键词：法务会计；交叉学科；完善

中图分类号：F235.99 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2014）02-0077-01

法务会计是特定主体综合运用会计学与法学知识以及审计方法与调查技术，通过调查获取有关财务证据资料，并以法庭能接受的形式在法庭上展示或陈述，以解决有关法律问题的一门融会计学、审计学、法学、证据学等学科内容为一体的交叉学科。它通过舞弊调查会计、损失计量、诉讼支持、专家证人等方式，为经济犯罪事实的认定、经济纠纷的解决提供科学的依据，为维护企事业单位权益提供有力保护，是维护社会经济秩序与纠查经济犯罪的有效工具。

在今天社会经济活动日趋复杂的形式下，推进建设和发展法务会计具有非常重大的意义。 除了能够提高司法办案的能力外，法务会计还在以下几个方面具有相当重要的作用。首先是能够提高企业发展的能力。当前，国内外的经济形势纷繁复杂，市场竞争日益激烈，企业经营的风险和法律问题逐步增多，发展法务会计，能够更加有效的解决合同法律纠纷、发现财务上的漏洞与会计方面的隐患，多角度防控企业风险。其次是能够提升中介的服务水平。提高法务会计的业务水平，目的是为了适应国内的法律、会计、审计等中介服务市场的开放与国际化的现实需求。再次是为了防治腐败。目前，部分官员贪污受贿的财产数目相当巨大，犯罪方式及其隐蔽复杂，一般的会计或法律从业人员识别和判断的难度很大，加强法务会计的实施，已经成为提升纪检监察机关反腐能力的重要诉求。

一、我国法务会计的现状

（一）理论研究落后，认知水平不高

我国对法务会计的研究工作起步较晚，尽管目前已经取得了一定程度的研究成果，但总体来说，还没有形成较完善的法务会计体系，理论界对法务会计的定义、特点、性质、职能、方法和内容等问题仍没有达成一致。

（二）法务会计法规匮乏

随着我国市场经济的发展，新的经济业务、隐性经济业务不断增多，会计中的法律问题越来越多。单凭目前的会计、审计法律法规很难解决日渐复杂的会计问题，这就需要有专门的法务会计法规来规范指导。但是，目前我国还没有出台专门的法务会计法律法规，法律上的漏洞不但给不法分子以可乘之机，也给司法裁决带来了很大的不确定性。

（三）法务会计实力弱，竞争力差

从国际上看，四大会计师事务所均在其内部设置了法务会计部门，招聘了为数不少的法务会计人员，专门负责法务会计事宜。其服务范围很广，比如对商业贿赂、、偷税漏税、提供虚假会计信息、财务欺诈等的调查等都涵盖在其服务范围之内。而国内的会计师事务所大多数规模小，实力弱，缺乏专门的法务会计机构，注册会计师在法学、证据学等法律知识方面匮乏，不能够有效结合会计和法律知识， 从而不能够准确的提供法庭所需的有力证据。

（四）法务会计人才稀缺

目前，我国法务会计调查等工作主要依赖注册会计师和律师来承担。注册会计师虽然精通会计审计知识，但在法学、证据学、犯罪学、侦察学等相关知识方面却及其匮乏；而律师虽然通晓法律法规，但因会计审计方面知识的缺乏，难以发现经济案件中的财务问题。因此，不管是注册会计师还是律师，都无法独立胜任法务会计工作，人才的匮乏成为制约我国法务会计发展的关键性因素。

二、建立完善我国法务会计制度的建议

（一）加强法务会计理论研究，形成具有中国特色的法务会计理论结构和框架体系

国内理论界针对法务会计方面的理论研究始于20世纪90年代。国内关于法务会计理论的研究大多是在对美国、加拿大等西方发达国家成熟理论进行借鉴的基础上改进而成的，尚未正式形成结合我国国情的中国特色法务会计理论体系。因此要加强法务会计的研究，吸收西方成熟的理论与方法，学习借鉴其先进经验，同时又要考虑中国国情，不能照搬照抄。

（二）颁布法务会计准则

自从开展社会主义市场经济以来，我国经济成为世界经济不可忽略的一部分。国内外经济交往带来了经济管理的新气象、新局面，促进了我国法律法规的完善。目前，我国已颁布了《企业会计准则》和《审计准则》，极大地规范了财务和审计工作，制定《法务会计准则》也势在必行。首先我们应该制定准则框架，在此基础上再完善理论体系，高起点、高标准的推动法务会计工作规范、有效的开展法务会计准则，让具体业务有章可依、有规可循，既能提升其职业信誉，保证其执业质量，也能让法务会计准则与其他法律法规、准则和惯例的联系和沟通大大增强，指引法务会计健康发展。

（三）大力培养法务会计人才

开展法务会计需要既精通会计又熟悉法律，既有职业道德又有敬业精神的法务会计人才，而人才的培养又离不开教育。美国、加拿大等西方国家都有非常成熟的法律教育体系，值得我们学习和借鉴。而我国专门开设法务会计的高校却屈指可数。市场经济对法务会计人才的需求与日俱增，开展法务会计人才的培养迫在眉睫。所以我们应该对教育资源与后备人才资源进行整合，开展各个层次的法务会计学历教育和后续教育。针对注册会计师、注册税务师、审计师和律师，开展广泛的职业培训活动。

经济越发展，会计越重要。大量因财务问题引起的经济案件的出现，使得对法务会计人才的需求日趋强烈。推动我国法务会计的发展势在必行。当前，我国法务会计面临着诸多问题，如发展起步晚、理论研究薄弱、制度和机构不完善、人才匮乏等，而美国、加拿大等西方国家，法务会计理论和实践体系比较成熟，国内会计师事务所应借鉴国外先进经验、结合切身实际、提升业务能力，在法务会计业务方面大展拳脚。

参考文献：

[1] 熊 磊，漆 佳.法务会计在我国的发展初探[J].会计之友，2012（10）.

[2] 耿秀芹.法务会计浅析[J].财会通讯，2013（7）.

财务法律问题范文第4篇

>> 资产信用下公司债权人保护法律问题研究 论我国对从属公司债权人和少数股东利益保护法律制度的缺陷及其解决方式 论一人公司债权人利益的法律保护 一人公司债权人利益的法律保护的完善 论子公司债权人利益保护 一人公司债权人保护制度法律问题研究 论一人有限责任公司债权人利益的法律保护 我国一人公司债权人的利益保护 遗产债权人利益法律保护研究 子公司债权人的财务控制权配置与利益保护 论一人公司债权人的法律保护 股东损害公司债权人利益纠纷 论一人公司债权人权利的法律保护 浅论对公司债权人的保护 公司债权人的民事诉讼保护制度研究 债权人利益的法律保护对策 公司资本制度与债权人利益保护 论公司变更时债权人利益的保护 论公司并购中债权人利益的保护 论公司分立中债权人利益保护 常见问题解答 当前所在位置：，2011-12-30，[2012-08-15]

[2]杜拉.至少24亿！重庆拟公开拍卖涉黑资产[N].21世纪网，载，2010-04-02，[2012-08-15]

[3]李奋飞.处置“涉黑财产”的法律之思[N].人民网，载，2011-11-06，[2012-08-15]

[4]刘俊.“非法”财产 非法处置？[N].南方周末，载http：///content/73207，2012-03-25，[2012-08-15]

财务法律问题范文第5篇

由于已经连续好几个月感觉看到的有趣产品存有法律上的疑虑，所以我马上就打电话给van Lohmann。与他聊天之后我列出了这张表：九个Web 2.0新创公司应该注意的法律问题。

1.忽视“避风港”条款

许多的媒体分享网站，如SimplifyMedia，都是在美国DMCA(数字千禧年版权法案)的狭窄框架之下运作。然而如果你不注册成为“版权会员”，就无法利用DMCA里面的“避风港”条款。注册只需填好表格，缴交80美元费用即可。只要不注册，就得不到保护。如von Lohmann所说的，“你跟音乐分享网站Napster的不同下场，可能就只取决这张入会表格。”

2.忽视服务条款的限制

这种情况会发生在收集或整合数据的网站-如收集使用者财务信息的网站“Mint”上面。这些网站的数据来源可能存在一些服务条款，禁止使用者将信息分享给第三者。收集这些信息的网站可能会视为鼓励使用者违约，因而出现法律问题。

3.轻信谎言

如果公司收集来自个人，或与个人相关的信息，就一定会有其它不肖份子会想要得到这些东西。这些有心人士可能打电话到公司，编造一些动人的可怜故事去得到这些信息。如果公司的团队误信这些“托辞”而给予数据，就可能因为泄漏使用者的信息而被控告。

4.将资料永久保存

在美国，有一些关于资料保存的法律规定。公司应该以这些要求为由，定期从服务中清除可用来辨识出使用者的信息。这样在收到法院传票，命令你公开公司的业务与使用者的过度详细信息，或逼你花大钱整理这些信息时，你可以诚实地说你没有这些东西。

von Lohmann表示，分析专家一般都会要你保持所有信息，以便于在未来进行资料探勘，但其实这些数据其实可以在匿名化的同时保有探勘的可能性。举例来说，你可以使用空位重写IP记录中的最后四位数。

5.开放给青少年使用

收集小于13岁青少年的信息在COPPA(儿童在线隐私保护法案)中受到规范。如果你的公司不把儿童当作客户(大多数公司都如此，因为儿童没有信用卡以及大量消费的能力)，你应该设法让网站中不存在小孩的个人资料。你可以在提供服务，要求使用者提供信息之前，请用户确认他们超过13岁。

6.扩展到纸本印刷

根据通讯规范法案230节的规定，就算使用者在网站上针对其它人士或公司提出批评，也不会使你遭受诽谤诉讼。这就是为什么ZocDoc这种针对医院或医师发表评论的网站，不会被控告的原因。但如果你将使用者的评论印成纸本，此法案就不再适用。所以公司客户或使用者要求纸本印刷时，必须小心行事。

7.没缴该交的保护费

von Lohmann表示，只要是市面上的好想法，“都会有人出现，然后表示你侵犯了他们的专利技术”。这些专利钓客都会想从赚钱的公司身上分一杯羹。在你财务吃紧势单力薄的时候，他们往往不会找你。这就好像厉害的寄生生物总是找强大的宿主一样。所以在你的公司壮大以前，都不用担心专利侵权问题找上门。这些钓客要求的也是快速的和解，而和解对多数公司来说也是最有利的一步。所以一定要事先准备好这方面的支出。

8.与警方合作

当警察来敲公司大门时该怎么办呢？你得知道，那些对在线法律没有经验的执法机构(多半是当地警长与警方)可能会向你要求一些资料，而你给予了这些数据时，则可能会陷入更深的麻烦。你得在事前就弄清楚面对这些要求时应该怎么处理。最好的方法是随时与律师保持连系。