地产营销审计报告

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地产营销审计报告范文第1篇

关键词：房地产企业 公司治理 内部审计

1、引言

房地产业是我国支柱性产业，它牵动着经济的发展，又和老百姓的生活息息相关。我国的房地产业经历了二十年的高速发展期，虽然很大程度上改善了人们的居住生活条件，但在发展过程中暴露出种种质量问题和公司舞弊事件。如何让提高房地产产品质量，从而提升整个资源配置效率，成为房地产企业、政府管理者、消费者以及产业链各环节共同关注的问题。我国的房地产开发产业链中房地产公司起着控制和主导的作用，内部审计作为一项监督评价机制，也成为公司治理结构中不可或缺的组成部分，有效的内部审计是公司治理结构中形成权力制衡机制并促进其有效运行的重要手段。

2、公司治理和内部审计的模式

公司治理的实质就是对责权利的一种安排，是一种以股东为核心的利益相关者之间相互制衡关系的泛称，其核心是在法律、法规和惯例的框架下，保证以股东为主的利益相关者利益为前提的一整套公司权利安排、责任分工和约束机制。从世界各国公司治理的实践来看，公司治理结构可以分成三大类（表一）。

我国大部分房地产开发企业采用的是第一种公司治理模式，股东大会是公司最高权力机构，董事会掌管公司重要经营决策，经理负责公司日常经营管理，一般由董事会下的审计委员会承担监督职责，审计委员会全部由外部独立董事组成。由于采用这种公司治理模式实现了所有权和经营权的完全分离，势必引起权力之间的相互制衡，要提高组织的运作效率，确保组织目标的实现，公司治理需要严格的内部审计制度作为保障。

根据国际内部审计师协会制定的《内部审计实务标准》（2001年修订本）对内部审计的定义：“内部审计是一种独立、客观的保证工作与咨询活动，它的目的是为机构增加价值并提高机构的运作效率。从定义中可以看出，要充分发挥内部审计在公司治理结构中的作用，内部审计工作应符合公司治理的要求和特点，遵循独立性、效率性、权威性、系统性、灵活性和经济性原则，并没有统一模式，归纳起来，我国房地产企业的内部审计模式分为五种（见表二），五种模式各有利弊。

3、房地产企业内部审计体系

房地产企业和生产型企业不同，其产品是由各个不同的开发项目组成，其管理具有很强的项目管理特征。总结起来，完整的房地产企业的内部审计体系主要包括财务审计、工程审计和管理审计（图一）。

3.1、财务审计

财务审计是最常用的审计方法，是审计机构对企业的资产、负债、损益的真实、合法、效益进行审计监督，对企业会计报表反映的会计信息依法作出客观、公正的评价，形成审计报告，出具审计意见和决定。房地产项目投资巨大，建设周期长，成本构成复杂，各种税费名目繁杂，项目参与人众多，项目审计对项目的经济效益评价起着关键作用，直接影响着所得税、土地增值税的税务汇算清缴。房地产企业应根据开发周期，在项目的重要节点进行内部财务审计，使每一个重要环节的成本费用构成符合税务筹划要求，保证企业在合法经营的前提下做到合理避税。因此，从公司治理的角度来说，财务审计反映了企业的真实经济效益，既为经营者对项目的控制提供了参考；同时，也使企业所有者能掌握经营者的经营效果和效率，为经营者的业绩考核提供依据。

3.2、工程审计

房地产企业的工程审计主要包括工程造价审计和竣工决算审计。工程造价审计是由审计机构的造价工程师对单项、单位工程按照工程量、图纸、定额、招标文件和施工合同的相关条款和要求进行造价审核。房地产项目的总支出除了单项、单位工程外，还有前期开发费用、工程治理杂费等这些未通过造价审计的项目，因此，还需竣工决算审计才能确定建设项目的总造价。竣工结算审计一般由审计机构的注册会计师完成。我国房地产企业的工程审计一般能做到工程造价审计和竣工决算审计，但普遍存在的问题是重视对结果的审计，轻视对过程的审计。造成在工程审计时，隐蔽工程已完工，无法再进行现场审查，而这往往成为施工单位偷工减料的机会，也给工程质量带来重大隐患。对于建设工程项目来说，只有良好的过程才能产生成功的结果。因此，目前越来越多的房地产开发企业要求对工程进行“跟踪审计”，强调对过程进行监控，有效防范风险。

3.3、管理审计

传统的房地产企业属于资源主导型，关注的是如何获得资源，然而，随着市场的逐步规范，企业成熟度的提高，现代房地产企业更加关注的是如何更有效地配置资源。管理审计的目标就在于如何优化治理流程、提高效率，因此，也被称为效率审计。对于房地产开发企业来说，管理审计主要包括四大内容：价格审计、经济合同审计、内部控制审计和管理过程审计。其中，价格审计主要是针对营销定价和采购定价的审计，定价审计为企业的收入和支出提供价格决策服务；经济合同审计主要是通过对经济合同的合法性、企业权益和履行情的审计；内部控制审计主要是检查管理机构和制度的健全性、科学性和有效性，权限的设置是否具有制约性，起到查漏补缺、查错防弊的作用，为公司内部的管理、决策及效益服务；管理过程审计是以房地产项目的项目管理组织结构、规划设计、开发流程、工作关系、人力资源配置等各个环节管理的经济性、效率性、效益性进行评价来实现对房地产企业经营全过程的管理。

4、内部审计体系实施的要点

我国房地产企业很多由建筑商、个体老板发展而来，管理水平相对较低，普遍缺乏规范系统的企业内部审计。虽然我国在建设工程管理的相关法规中规定，建设工程结算必须进行审计，使房地产企业加强了审计意识，但很多房地产企业仅仅只是为了提交审计报告用于竣工验收，远远无法达到内部审计的效果。要使内部审计真正发挥作用，提高企业管理水平，增加资源配置效率，必须要创建优良的环境和实施条件。

4.1、建立良好的公司治理结构

公司治理是内部审计机制实施的前提条件，也是内部审计必须具备的制度环境。目前，国内房地产公司的治理结构与真正完善的公司治理结构还存在着一定差距，特别是广大民营企业普遍存在的问题是企业的所有权与经营权的未能彻底分离，所有者往往承担着总经理的职责，经营层得不到真正的授权。这种情况下，最容易发生所有者独断专行，草率决策的现象，公司的运行被个别人所掌握，而不是靠机制运行，内部审计也只是“走过场”而已。

4.2、保持内部审计机构的独立性

无论是在国际还是国内对内部审计的规定中，独立性的要求居于首位。内部审计机构的独立性也使其具有公正性和权威性。内部审计部门的审计结果将为项目绩效或经营者绩效奖惩提供依据，内部审计人员不能承担经营责任，不能参与组织的业务经营活动，避免因利益联动关系影响审计结果的公正性和客观性。

4.3、提高内部审计水平

首先，应提高内部审计人员的素质，由于房地产项目是一个典型的复杂系统，要求内部审计团队必须要精通会计、审计、工程、造价、经济法规和管理等知识，具有丰富的实践经验和高尚的职业道德规范。其次，内部审计的工作不应局限于财务领域，而应扩展到工程、造价、营销等经营管理的各个方面，并结合项目的生命周期，分层次、分阶段实施。另外，信息是房地产项目的神经系统，要保证信息流的顺畅、有效率，审计部门和管理部门必须建立良好的沟通渠道，有利于把握问题的本质和提出有效的解决办法，加强对审计信息的利用。

4.4、关注过程审计

房地产开发项目投入大，资源消耗高，且一旦投入，不可逆转。这就意味着等到结果出来后再做审计，即便发现了问题，也为时已晚。因此，过程审计甚至比结果审计更为重要。当然，过程审计并不是说可以随时随地进行，审计工作不应干扰正常的公司经营和项目建设。审计机构在项目启动时就应该制订完善的审计计划，审计计划应围绕着审计目标，结合房地产项目的生命周期，对审计的预期范围、实施方式、审计人员和费用等进行细致规划，特别对于容易出问题的关键节点要有针对性的审计计划。任何项目的管理都存在PDCA的循环过程，审计能为项目的实施、检查和修正提供依据，保证项目始终在正常的轨道上运行，这也为公司治理打下了基础。

4.5、加强审计体系内部的协同性

在审计工作实践中，由于财务审计、工程审计和管理审计所要求的重点不同，专业领域不同，因此，可能会派出不同的审计公司或审计团队来实施，很容易造成各项审计之间工作重复、空白、信息不对称等问题。加强审计体系内部的协同性是公司审计委员会的重要工作。项目管理具有多目标属性，不能因为一个方面的审计结果而全盘否定或肯定，审计委员会应以公司治理的角度，本着系统控制、综合平衡的原则参与审计计划的制定和实施方案设计，降低审计的管理成本，提高审计工作效率，使审计体系发挥协同效应。

参考文献：

[1]黄秋菊.浅析公司治理对内部审计的需求[J].黑龙江对外经贸，2010，11.

[2]陈留平，张珊珊.基于公司治理的现代企业内部审计架构[J].江苏大学学报，2010，6.

[3]秦荣生.公司治理与内部审计监督[J]. 中国内部审计，2010，11.

[4]李荣梅.企业内部控制与审计[M].北京：经济科学出版社，2004.

地产营销审计报告范文第2篇

一、现场审计前方法

为了提高视同销售涉税审计效率，降低审计风险，现场审计前一定要充分准备，具体可采用以下方法：

(一)了解被审计单位及其行业经营特点，估计发生视同销售可能性首先，要充分了解被审计单位及其行业经营特点，具体做法有：可登陆被审计单位及其所在行业的多家网站，了解行业的经营特点、促销手段等，了解被审计单位行业中地位、经营产品等；使用电话或电子邮件等与被审计单位有关人员进行初步沟通，了解被审计单位的经营状况、市场份额、营销策略、行业竞争情况等；具体负责审计人员可以与有相同行业审计经验的同事交流，询问这种行业视同销售方式、频率等。其次，整理分析所了解到的被审计单位及其行业经营情况，运用职业判断估计发生视同销售可能性、方式、领域等，确定现场审计阶段重点审计领域。

(二)设计视同销售的调研问卷，做好审前调查因视同销售涉税审计主要风险为遗漏风险，设计视同销售的调研问卷应考虑各税种可能发生的视同销售规定及可能的会计核算，首先，要了解各税种视同销售的规定。具体而言有以下一些税种对视同销售作出了明确规定：一是《契税暂行条例细则》(财法字[1997]52号)第八条土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：如以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。二是《营业税暂行条例实施细则》第五条纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其所发生的自建行为；财政部、国家税务总局规定的其他情形。三是《增值税暂行条例实施细则》第四条单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：将货物交付其他单位或者个人代销；销售代销货物；设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县(市)的除外；将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。四是《消费税暂行条例实施细则》第六条条例第四条第一款所称用于其他方面，是指纳税人将自产自用应税消费品用于生产非应税消费品、在建工程、管理部门、非生产机构、提供劳务、馈赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利、奖励等方面。五是关于企业处置资产所得税处理问题的通知(国税函[2008]828号)规定：企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权届已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。用于市场推广或销售；用于交际应酬；用于职工奖励或福利；用于股息分配；用于对外捐赠；其他改变资产所有权属的用途。国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号)第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。六是国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发[2006]187号)规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。并注意区分各税种视同销售规定异同，如产品内部使用，企业所得税执行法人所得税制是以所有权转移为判断依据，不作为视同销售，而消费税则按最终消费对象确认为视同销售。同时。应了解有些视同销售发生行业特点，一般土地增值税、营业税、契税易发生在房地产开发企业，增值税、消费税易发生在商贸企业，而企业所得税可能发生在各类企业。其次，了解视同销售会计核算规定。依据《关于自产自用的产品视同销售如何进行会计处理的复函》(财政部财会字[1997]26号)和《关于执行和相关会计准则问题解答(三)》(财政部、国家税务总局财会[2003]29号)文规定执行，会计上不作为销售业务核算，不确认会计收入，一般按照成本转账。与税法规定相比，会计只对自产自用的产品、捐赠核算做出规定，导致此外视同销售会计核算实务中不统一。再次，考虑税法与会计对视同销售规定及差异。为了获得更多的企业视同销售信息，应设计问答式问卷，以降低视同销售审计遗漏风险。

(三)审前获取各税种纳税申报表，取得纳税第一手资料在现场审计前获取各种税种纳税申报表，了解是否有视同销售业务，视同销售业务的纳税申报是否按税法规定。获取被审计单位会计报表，将其与各种税种纳税申报表对比，尤其是分析利润表，判断是否有少纳税可能性，为现场审计重点领域提供线索。

二、现场审计方法

针对视同销售业务的特点及税务与会计处理差异、其审计为整体审计一部分的特点，笔者认为，现场宜综合采用以下审计方法：

(一)分析性复核方法因会计对视同销售业务记为成本费用。对审计年度按月或更短时间测算成本费用明细项占收入比率，进行时序分析，对于比率异常变化的临近月份的成本费用会计账簿进行重点审查，关注账簿中摘要说明，确定成本费用的审计样本。

(二)实物盘点法为了避免审计遗漏风险，对存货、固定资产应采用实物盘点法，编制实物盘点表，将盘点结果与会计账簿核对，排除常规销售业务、差错影响之后，如果账载数多于盘点结果，说明有未及时入账的销售，进一步核查是否为视同销售业务。

(三)比较分析法现场获取被审计单位填制的视同销售的调研问卷，并应对其进行认真分析，了解被审计单位填制的视同销售业务情况。并将调研问卷与会计账簿、纳税申报表核对，分析是否有差异，差异是否符合常规，并判断是否有漏记视同销售业务情况，以及视同销售纳税是否及时足额。

(四)审阅法基于对被审计单位的经营了解、会计科目设置情况和视同销售的调研问卷的分析，确定有可能记载视同销售业务的会计账簿，如：应付利润、营业外支出、管理费用、应付福利费等进行审阅，发现异常，抽查对应的原始凭证，检查会计处理是否正确，将检查情况与纳税申报表核对，依据税法规定测算视同销售纳税是否及时足额。

(五)询问法为了避免理解差异，应围绕视同销售的调研问卷，与被审计单位有关人员进行充分沟通，以进一步发现视同销售业务是否漏记及核算纳税申报问题。并询问被审计单位近年是否接受过审计检查，如接受过审计检查，要索取并分析检查报告等；并询问被审计单位是否受过行政处罚等，如果受过行政处罚等，要了解原因。并根据情况，判断是否追加视同销售涉税审计程序。

三、现场后审计方法

为了控制视同销售业务涉税风险，审计报告阶段，应综合各种审计结果，具体方法如下：

(一)比较分析法一般大型项目会由多人参与，底稿比较分散，项目负责人应综合所有底稿，比对底稿之间逻辑关系，尤其将视同销售业务底稿与相关的收入、成本费用底稿比对，判断视同销售业务审计结论正确性。

地产营销审计报告范文第3篇

关键词：强化税务管理；提升企业价值在我国，随着市场经济的快速发展，市场竞争日趋激烈，企业要想在竞争中处于优势地位，科学先进的管理尤为重要，税务管理作为管理活动之一，更显现出其重要意义。

企业税务管理包括企业对涉税业务流程规范设计，对管理组织科学搭建，对相关财税政策、法律法规的运用研究，对经济事项的提前计划和筹划，对涉税事项组织实施过程中的监控，对涉税事宜的沟通、协调、处理，对涉税事项的分析及后评价，税务管理作为企业经营管理的重要组成部分，发挥着重要作用，对提升企业价值，实现企业目标意义重大。一、加强税务管理的意义

（一）有助于提高企业经营管理人员的税法观念，提高财务管理水平。

监管机关依法治税，纳税人诚信纳税的宏观市场环境在形成和完善，纳税人更应强化自身的自律管理。随着税法的不断完善和征管力度的不断加大，企业的纳税意识逐步提高，更加重视通过税务管理，来达到减轻税收负担，降低涉税风险的目的，要进行纳税筹划，要求管理人员不仅要熟知各项税收法规，还要熟知会计法、会计准则，在明确了企业相关业务流程、经济业务实质以及财务政策的基础上，规范、完整地做好会计核算，从而提高了企业的财务管理水平。（二）有助于降低税收成本。

企业的税收成本主要包括：依法应缴纳的各项税费及违反税收法规缴纳的滞纳金、罚款支出。通过加强税务管理，合理进行税收筹划，正确运用税收优惠政策，可以降低或节约企业的税收成本，依法纳税，诚信纳税，可避免税收处罚，避免不必要的损失，以获得最大限度的税后利润。（三）有助于企业内部产品结构调整和资源合理配置。

通过加强企业税务管理，可以根据国家的各项税收优惠、鼓励政策和各项税种的税率差异，进行合理投资、筹资和技术改造。如国家需要重点扶持的高新技术企业减按15%的税率征收企业所得税；出口货物退（免）增值税；纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税等等，企业在投资和技术改造上应最大程度享受税收优惠，实现企业内部产品结构调整和资源的合理配置，提高企业竞争力。（四）有助于规避企业的涉税风险，提升企业形象。

良好的公司形象，将会赢得更多的市场机会和更好的外部环境，对知名企业和上市公司来说，将更大程度的面临投资者、债权人、政府和监管机构的监督，公司形象尤为重要，涉税处罚不仅会给企业带来经济损失，更加有损企业声誉，通过科学的税务管理可避免企业的涉税风险，有效的提升企业形象。（五）有助于企业实现目标。

在与同行业在公平竞争的环境下，成本领先是胜出的法宝之一，努力降低企业成本，才能提高盈利目标，特别是在复杂的交易过程中，合理的运用税收政策，精心的规划交易结构，可避免企业因交易结构设计不合理而多缴税，控制好了税收成本，也就是增加了企业的净收益，与企业其他内部、外部成本的降低对企业盈余的影响有着同样的作用，而企业的目标正是经济增加值最大化，长期持续的盈利能力和现金流增长，所以，通过税务管理可以帮助企业提升价值实现目标。二、企业税务管理的内容

企业税务管理包括对税务信息的管理，涉税业务的税务管理和纳税实务的管理等等，因企业生产经营活动产生的税务管理活动大致如下：（一）税务信息管理。

税务信息管理就是企业从外部和内部收集到的税务信息，加以整理、分析和研究，传递和保管，教育和培训等。外部信息包括政府的税收政策文件、法律法规等，收集和研究好外部信息对企业科学纳税的作用是不言而喻的，但对企业内部信息包括税务证照、各期纳税申报资料、各项税款计算台账、定期税收自查报告、税务工作总结等税务资料的归集、分析与保管也同样重要，税务信息管理是一项重要内容和任务，需要企业各业务部门的支持配合和全体员工的积极参与。（二）涉税业务的税务管理。

企业的生产活动几乎都与“税”有关。所以，对涉税业务进行税务管理是必不可少的。否则，要到纳税过程中去消除涉税活动中形成的税务隐患或税务风险，几乎是不可能或相当困难的。所以，强化对涉税业务的税务管理是控制税负成本和降低涉税风险的最好的管理措施之一。

就企业生产经营的一般情况而言，涉税业务的管理大致包括，企业经营决策的税务管理、投资融资决策的税务管理、产品研发技术开发的税务管理、营销和商业合同的税务管理以及薪酬福利的税务管理等。涉税业务涉及企业生产经营活动的方方面面，各个环节，因此，税务管理强调对涉税业务的全过程管理和全面监控。（三）纳税实务管理。

企业纳税实务包括税务登记办理，发票的请购、使用及缴销，纳税申报、延期纳税申报，税款缴纳，税收减免申请及申报，出口税收抵免退税，非常损失报告及备案，税务检查应对等等。各项业务都有严格的流程和要求，企业应当予以高度重视，经办及管理人员更应该认真负责，严格按照规定办理，积极与税务管理部门沟通，加强税企联系，做好日常税务实务管理工作，避免企业蒙受损失或违规受罚。

总之，企业税务管理不仅内容庞杂，且专业性、技术性也很强，企业如果没有专门的部门和高素质的人才是难以奏效的。从某种意义上来说，企业税务管理是企业经营管理系统中的一个重要子系统，该子系统的健全与否在很大程度上体现了企业的管理水平。三、税务管理的方法

（一）设置税务管理机构，配备专业管理人员，建立完善税务管理制度和流程。

企业内部应设置专门税务管理机构，并配备专业素质和业务水平高的管理人员，树立专业管理人员“依法纳税、诚信纳税”的观念，严格按税法规定办事，自觉维护税法的严肃性，努力研究国家的各项税收法规，合理运用税收优惠政策，有效进行税收筹划，减少企业不必要的损失，同时建立完善相关税务管理制度和税务管理流程，合理控制税务风险，防范税务违法行为的发生，依法履行纳税义务，避免因没有遵循税法可能遭受的法律制裁、财务损失或声誉损害。（二）税务管理应遵循的原则。

税务管理应遵循合法性原则，即公司的税务管理应符合税法、税收管理条例用其细则以及税收相关法规的规定。系统化原则，即税收风险管理应有全局观，应从全局把握，力求公司利益和最大化以及税务风险最小化。制度化原则，即公司建立税收风险管控机制，应有畅通的沟通渠道，做到上情下传、下情上达。

（三）日常业务的税务风险及审核要点，发票管理、收款、付款、费用报销、工资支付环节的税务管理。

1、发票管理中的税务审核应关注各公司的税务专员按月检查发票的使用情况是否遵照公司《发票管理办法》，重点检查发票的开具是否符合税法（开具的票种、发票要素的填写等）的规定，对于公司开具的不符合税法规定的发票及产生税收隐患的发票），应及时要求开票人员对所开发票做作废处理，并重新开具发票。税务专员应按月检查发票使用簿，对发票的购、用、存情况进行检查。

2、收与经营无关的关联公司款项或其他款项时，收款人员应当及时通知税务主管，税务主管应当对此事项的税务影响提出建议；所收款项业务不明的或涉及敏感税务问题的，收款人员在开具发票前应与税务专员进行沟通，税务专员无法解决的，应向上级领导汇报，得开明确批示后方能一开具发票，以避免公司因开票不当产生不必要的税务风险。

3、付款及报销环节应审核对方的票据是否符合税法的规定，发票的种类及开具的内容是否与经济业务及相关合同一致，成本费用能否在企业所得税前扣除。

4、工资支付环节应审核公司员工的个人所得税由人力资源部按照个人所得税法的规定计算并进行相关审核，由财务部按审核结果代扣代缴员工的个人所得税。

（四）税务筹划。

税务管理的核心是税收筹划，税收筹划的意义在于不是因为筹划而少缴税，而是因为没有筹划而多缴税。大家都知道我国的税收法规日益健全和完善，企业在钻政策法规的空子上是占不到便宜的，搞不好还会冒偷税漏税的风险，有的企业在经济业务实际发生完结时，发现税赋很高，开始想各种各样的办法“合理避税”，这些方法大多与国家财税政策法规背离，从长远看不仅没有为企业合理避税，还为企业蒙受的损失雪上加霜。科学有效的税收筹划必须开展于纳税业务发生之前，结合企业实际情况，在遵守国家税法、不损害国家利益的前提下，合理筹划经济事项的交易结构和模式，实现税负最低。

例如，在一项投资交易中，甲公司资金充裕，技术力量雄厚，准备储备一块土地进行房地产项目开发，乙公司作为A集团公司的子公司，名下资产中有一块符合甲公司要求的土地，双方协商达成一致后，准备按转让资产的模式进行交易，如此甲公司获得土地将缴纳契税，乙公司将涉及转让资产应交营业税及相关附加，转让土地使用权应交土地增值税，根据土地增值税暂行条例实施细则规定，在计算土地增值税时，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除，而对乙公司直接转让土地使用权的情况，不得加计扣除。有的省份，为了抑制和打压倒买倒卖土地的投机炒作行为，还出台了空地不允许转让，开发程度达到25%的土地才可以转让等地方性政策来调控市场。如果我们改变一下交易模式，由A集团公司将其持有的乙公司股权转让给甲公司，甲公司控制了乙公司的同时获得了土地，因该土地权属没有发生转移和变化，虽为甲公司拥有但仍在乙公司名下，甲公司不交纳契税，乙公司也不交纳土地增值税，乙公司作为标的完成的是股权交易而不是资产交易，因此也不交纳营业税及相关附加。可见，筹划对税赋的影响非同一般。

在筹资决策中，是选择负债资金还是权益资金，或是二者的组合，这不仅要结合企业不同生命时期的实际情况，还要考虑资金成本费效比及企业风险承受能力，合理利用好负债资金这把财务杠杆，可达到抵税作用，降低资金成本。在生产经营活动中，坏账如何计提，费用如何分摊，选择不同的存货计价方法，不同的固定资产折旧政策，对企业所得税都会产生影响，对递延所得税的合理运用，把实际缴税义务规划在不同的纳税年度里，可达到延缓纳税目的，从而提高资金使效率。不同地区，不同行业和产品，税收负担都存在差异，税收优惠政策及程度也不尽相同，在投资决策中，充分掌握各项税收政策并加以合理利用，可使企业在享受国家优惠政策的同时，健康长足发展。

（五）税务审计机制。

建立税务审计制度，结合公司内部审计或聘请税务中介机构定期或不定期进行税务审计工作，目前，如财税咨询公司、税务师事务所、会计师事务所等专业中介机构日趋成熟，企业可以通过这些机构的专业服务，提高税务管理业务水平。定期审计应于每年企业所得税汇算清缴报出前审计结果，不定期应于集团税务管理部根据管理需求或者结合内部审、聘请中介机构等不定期进行税务审计。税务审计人员（含税务中介机构）在完成定期或不定期税务审计后，出具书面税务审计报告及管理建议书。

（六）税务资料档案管理。

税务资料包括：税务登记证、纳税申报表、税务管理台账、票据存根联、发票台账、完税凭证、内部税务报告及报表、涉税审计报告、税务检查结论书、税务行政处罚决定书、税务文书、税务通知文件、税务优惠文件及其他涉税资料等。档案的保存期限同会计档案的保管期限一致，达到保存年限后的税务资料，经申请审批后可销毁，销毁的相关规定同会计档案。（作者单位：云南城投置业股份有限公司）

参考文献

[1]王家贵编著，《企业税务管理》，北京师范大学出版社，出版时间：2011年。

地产营销审计报告范文第4篇

世茂集团欲逆市上扬

3月20日，中国农业银行与世茂集团在上海签署了150亿元银行贷款授信协议。根据双方约定，此次授信额度将用于世茂集团旗下境内公司的固定资产贷款、流动资金贷款等。

世茂集团董事局副主席许世坛表示，此次获得的贷款将广泛用于世茂在全国的多个商业地产和住宅项目中。目前中国房地产市场重新面临机遇，资金如果允许，可以做一些项目并购，尤其是购买廉价土地。针对此次农行信贷的利率，许世坛透露，世茂在国内的银行贷款大多是执行基准利率，没有上浮，在一些好项目上，还获得银行基准利率下浮5％～10％的优惠。此外，世茂旗下酒店业务板块的分拆和上市工作仍在推进，但由于证券市场状况不佳，拟将上市推广工作延至市场清晰之时。

首创置业有意与美国RELATED合作

美国最大房地产企业之一的RELATED公司董事长ROSS于日前表示，该公司非常看好中国市场，并希望能够整合欧美、中东的资本进入中国，成为中国企业的跨国资本平台。ROSS同时表示，期待与首创置业达成合作。对此首创置业总裁唐军回复，该公司早已与RELATED公司开始接洽，因遭遇金融危机而使合作暂缓，一旦市场复苏，双方极有可能展开实质性合作。

鉴于RELATED公司开发高端物业的成熟经验，双方很有可能首先在北京寻找高端物业的合作机会。但唐军表示，双方在已有项目上进行合作的情况较为复杂，因此更大可能是双方共同开拓新的项目。

三个月内售楼80亿

中国海外拟设地产私募基金

中国海外3月23日公布2008年业绩，全年净利按年升20.79％至50.49亿港元。当日，该公司透露，今年的物业销售目标为350万平方米，按年增30％。

集团主席孔庆平在业绩会上表示，如果保守估计每平方米售价8000元，350万平方米的销售金额大概是280亿元。截至今年3月22日，中国海外的销售金额已超过80亿元。此外他指出，中国海外在2009年会采取积极策略，一方面加强与大型央企的合作，以相对较少的资金增加新的土地储备，另一方面将成立房地产基金。

负责上述房地产基金事宜的有关人士透露，集团在前年就已经计划设立房地产基金，此房地产基金在今年内就会有结果，基金将以私募基金形式经营，规模大约5～8亿美元。

泛海系入主民生投资

欲借此整合金融资产

自从将名称从华馨实业改为民生投资后，日前中国泛海控股集团要收购其股权并将旗下民生证券注入的消息便不断在市场上涌现。据了解，民生投资的大股东目前仍在与泛海集团协商有关股权转换事宜。分析师认为，如果事项最终落实，民生投资将成为泛海系金融资产的整合平台，股价也有较大的上升空间。近日民生投资证券部的工作人员向媒体证实，“大股东正在和泛海谈股权转让”。

目前市场对于泛海集团入主民生投资抱很高期待，这主要因为希望泛海集团能将旗下的民生证券注入到民生投资中，由此实现上市公司向金融领域的“华丽”转型。但分析师认为，泛海集团的目标可能不止于此，民生投资未来可能通过金融控股的方式，整合集团旗下所有金融资产，以实现资源有效配置。

南京新百重组资产转战商业地产

停牌1个多月的南京新百于3月23日公布了重大资产重组计划，公告称南京新百拟出售旗下新街口本店和东方商城的百货经营存货资产，转为商业地产租赁经营，同时，拟向金鹰国际非公开发行股份购买其持有的上海富得世纪等商业地产公司及配套的专业运营管理公司股权。

按照南京新百公布的资产重组计划，本次非公开发行股份购买资产的标的为金鹰国际全资拥有的上海富得世纪、珠江壹号、金纪业(筹)、国仕达酒店、物业管理公司、装饰工程公司和酒店管理公司等7家公司的100％股权。拟购买资产未经审计的账面净资产为21577万元，预估值为327637万元。本次交易完成后，南京新百将从原有的以百货零售为主业的上市公司转变为以商业地产的开发及运营为主业的上市公司，金鹰商贸将主要做百货零售。

华远地产替换“幸福实业”

完成股票更名

3月24日，上海证券交易所批准华远地产股份有限公司关于撤销对公司股票交易实行的其他特别处理的申请，实现ST摘帽。3月26日该公司股票简称由“ST幸福”正式更名为“华远地产”，至此，华远地产完成了借壳幸福成功上市的全部工作。

华远地产于2008年8月通过对原湖北幸福实业股份有限公司(以下简称幸福实业)的重大资产重组，实现了借壳上市，公司名称也已变更华远地产股份有限公司，但按照有关规定，其需在披露一个完整年度的标准无保留意见审计报告并显示赢利后方可申请实现ST摘帽。此前公司2008年度年报显示业绩良好，实现了公司重大资产重组中关于2008年利润的承诺，随后华远地产向上海证券交易所递交了ST摘帽申请并获得通过。

陆家嘴17.6亿收购上海浦项商务广场

3月19日，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司和上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司董事会议通过并同意以股权的方式收购上海浦项商务广场大厦的全部资产。包括项目开发贷款在内，此次交易的股权总价值不超过17.6亿元(包括项目公司负债和其他或有负债)。该公司表示，此次收购将有利于公司的主营业务转型，进一步加大对商业地产的投资，进一步提高公司资金的使用效率。收购完成后陆家嘴股份和陆家嘴联合将各持有上海浦项50％股权。

中新地产欲173.5亿出让京津等5城地块

日前，业内盛传中新地产或将出售旗下多个城市地块，以求回笼资金来赎回即将到期的可转换债券。据有关人士透露，中新地产欲转让的地块位于北京、天津等5个城市，转让金额共计约173.5亿元。

据悉，中新地产正在为其位于北京通州的地产项目寻找买家，该地块股权属于两家公司共有，中新占56％的股权，其他44％的股权属于东环投资。此外，该公司也为其在天津、沈阳、重庆、西安等城市的土地寻找买家，这些土地主要是商业性质用地，均为住宅项目开发完毕后剩余的商业配套用地。按照中新标注的、可以接受的出让价格计算，上述土地预计要卖约174亿元。中新地产营销负责人表示对此事并不知情。

金融街德外项目拍出2.12亿

金融街3月13日公告称，由公司全资子公司北京德胜投资有限责任公司实施一级开发的德外居住项目经北京市土地整理储备中心挂牌交易，北京华融基础设施投资公司通过26轮现场竞价获得该项目土地使用权，成交价2.12亿元。根据该项目的挂牌文件以及相关规定，土地中心将该宗地挂牌出让后，德胜公司应获得1.69亿元的土地开发建设补偿费，该补偿费用已经北京市政府批准，其中包括德胜公司为完成该宗地的拆迁、安置及入市前期准备等工作应得的补偿费用。

Aetos终止与合景泰富合作成都项目

地产营销审计报告范文第5篇

一、 国有资产流失的原因

1、国有企业部分领导恣意侵吞国有资产。目前，企业管理者的权力很大，而又常常失去监督，因而容易使一些企业管理者的贪污行为得逞。国有企业的资产不明不白地为这些企业管理者个人掠取，“穷庙富和尚”已不是个别现象。

2、政策、法规、规章、制度未及时到位，使企业内外的不法分子有机可乘。在计划经济向市场经济转换的过程中，因为政策、法规、规章、制度一时没有到位，加上疏于管理，使企业内外的一些不法分子有谋私和贪污的空子可钻。

3、有些企业改制不规范造成国有资产流失。在改制重组过程中，不规范操作，表现为将原先由国有资产投资的联营企业或三产，以远远低于资产现时价值的价格作价卖给个人，导致“肥水流入外人田”。

4、财务管理混乱，导致国有资产大量流失。一些国有企业不执行正常的会计制度，做假帐、帐外帐，融资不入帐，暗地做两本帐。有些企业，甚至将巨额资金借给私人炒股票、炒房地产，还有极少数企业的领导与外商勾结，高出正常价格买进原材料、设备或低价出口优质产品，有意让利给外商，而从外商那里得回扣，并将巨额资金转去境外，存入国外银行，窃取国有资产。

5、有些上市公司与中介机构“合作”制造会计报表、审计报告、评估报告的虚假信息、失真数据，从而堂而皇之地改变国有资产性质。

6、近几年来，诈骗分子把罪恶的黑手越来越多地伸向金融单位，金融诈骗犯罪活动呈上升势头。这不仅给银行和客户造成巨大的经济损失，而且扰乱了国家金融秩序，也严重地影响了社会安定，已引起了各界人士的普遍关注。据中国人民银行统计，1996年1月至7月份，全国金融系统共发生金融诈骗案件365起。这些金融诈骗活动，给银行、企业造成了巨大的经济损失。以河南省为例，1996年上半年共发生金融票证诈骗案件25起，涉案金额3995万元，经公安机关全力侦查，共破案19起，追回了部分被骗钱款，但仍给受骗单位造成1670万元的经济损失。金融诈骗犯罪活动的发案次数和发案数额的大幅度上升，每年给国家造成了数十亿元甚至上百亿元的损失。

7、 闲置性浪费在我国最常见的情况之一就是项目盲目上马,先进设备睡大觉。在改革开放逐步深入的今天，很多如雨后春筝般涌现的开发区盲目引进高精尖设备和自动化流水线，想借此体现“开发”的魅力，仿佛非此不能体现改革的胆略！某市经济开发区无线电厂，不顾本地经济发展实际，在缺乏市场调查的前提下，花费1.06亿元盲目从美国引进3条影碟机和激光视盘流水生产线，由于工厂缺乏高科技人才作技术指导，工人技术素质偏低，流水线根本无法正常运行，造成长期停产，最终资不抵债，被迫宣告破产。然而，企业虽已不复存在，但那些先进的生产线却终因派不上用场而长期闲置。

8、当前，国有企业在改革中不断探索企业产权制度改革的形式，力图通过各种产权交易渠道，增强企业转机增效的实力，活化资产存量，以确保国有资产保值增值。然而，与企业产权交易日益活跃、我国国有资产不断滚动发展相伴随的是，无形资产却在不可思议当中出现了严重的流失。

国有资产不经评估就与外商独资企业合资合作，最易流失的是国有无形资产。即使在合资、合作改制过程中进行过资产评估的国有企业，有很多企业也只是单单对有形资产进行了评估。对于如商标、专利、信誉、位置等无形资产的评估，有的马马虎虎，有的干脆不评估，使国有无形资产不算作国有资产，从而使国家利益遭受严重损失。

很多国有企业的领导不懂得专有的技术、工艺以及商业秘密是企业的无形资产，并且只有在保密和保持专有的情况下这些无形资产才有其真正的价值。

目前在国内技术交易或涉及技术的中外合资、合作中，国内的技术价格偏低。而购买国外技术或引进技术入股时，往往由于缺乏信息和其它原因，使外方技术作价偏高。有一家企业为引进外资，把本该保密或作价的技术和盘托出，并压低原有投入的评估折股。合资时，外商以50万美元的投入获得40%的股份。由于当时未对中方的技术等因素进行评估折股，结果4年之后，这家企业的资产在重估时增长为3500多万美元，外商按40%的股份，占有资产一下子跃升为1400万美元。

无形资产流失的方式还有人员流动带走的损失，分为营销渠道的流失、技术和管理技能的流失和住房使用权的流失；商标权的流失和被侵犯，分为商号商标的被冒用、商标的被抢注和企业产权变动时忽略了商标的特有价值等情况。

概括地说，国有企业好比一块大肥肉，见到这块肥肉的人都想吃一口。建国以来，人们吃公家的、用公家的习惯了，加上社会上唯利是图者饿虎似的向企业张开血盆大口，而少数不法外商、港商也乘我们开放之机处心积虑地诈骗国家的钱。这是国有企业资产流失的外在原因；而国有企业一些领导本身染上极为严重的腐败症，而又对企业的经营管理不善，是国有企业流失的内在原因。

二、防止国有资产流失的对策

目前，国内提议和看法很多，正在试点的概述起来主要有以下两种: 一种建议是设立财务总监制度；另一种就是目前在一些地方正在进行试点的由上级主管机构对企业的会计人员进行的统管统派制度。不论是设立会计总监或者是对企业的会计人员进行统管统派都不是解决问题根本方法。当然就目前设立会计总监和统派统管这种方法，确实可以缓解目前严重的国有资产流失等问题。但随着改革和企业改制的深入进行，这种方法无论是从理论上，还是实际操作上都逐渐显露出其与改革总体思路及市场经济规律相悖的弊端。这种“头痛医头，脚痛医脚”的做法，无疑又会重新走上计划经济体制条件下的国家监管的老路。基于此，解决目前国有资产流失问题的对策应为如下几点:

（一）转变“国有”观念，明晰产权，建立和完善企业的自我约束机制，是防止国有企业资产流失的根本所在。不能再局限于只有国家经营的企业才是国有企业，而公民经营的企业就不是国有企业。试想，西方国家中的企业绝大多数都不是国家经营的，但从来没有认为其不是该国所有的，其所在国核算其国民生产总值或其它指标的时候，也绝不会剔除这部分产值而只计算其国家经营的那部分企业的产值。要进行产权制度的改革，首先必须放弃狭义的“国有”观念，建立广义的“国有”观念，就这个定义而言，现在所提的“国有企业”这个提法是不科学的，严格应区分为国营企业和民营企业。对于国营企业和民营企业应这样理解，国营企业是整个国家全体公民共有的，才能不再局限于原来的国有和私有观点的争论，才能彻底进行产权制度改革。这样一来，少数的企业由国家经营，应局限一些关系到国计民生的行业或者一些行业由于无利可图或微利性，但公民不愿经营而人民生活又少不了的行业，绝大多数则由民营。这样产权明晰的结果必然有力地防止国有资产的流失。政府就可以作为真正的管理者，而不是所有者，一视同仁地对所有企业依据国家宏观的产业政策及发展需要，对企业加以引导，对其提供的会计信息进行监督，而不必从所有者代表的身份去关心国有资产的保值和增值，而企业的董事会，监事会等会自然对企业的资产的保值和增值关心，这就能够形成企业内部的自我约束机制。可见，明晰产权，是治理会计信息失真和资产流失的根本措施。

（二）加强社会监督和国家监督，强化企业的外部约束机制，防止会计信息失真及国家共有资产的流失，主要从两方面来实施：

1、建立完善的注册会计师制度，加强协调政府与会计师事务所之间关系，以强化企业的外部约束，防止会计信息失真和国有资产的流失。 作为一个提供可靠信息的中介机构，如何完成社会的监管机制的作用，以便达到对企业形成一种真正外部约束。主要应从这样几个方面着手：

（1）主要是要加强这方面的法制建设，增强其风险意识，在这方面应参考西方发达国家的注册会计师制度，在人员聘用、业务承接等方面，事务所必须加强管理，对于违反道德的行为，从有关法律上加以适应，增加执业中的风险性及责任性。

（2）加强会计师事务所、审计师事务所这些中介机构与政府审计部门的联系，切实加强对企业进行外部约束。作为一个中介机构而言，要真正达到对企业进行外部约束，应从以下几个方面着手：

①加强与政府的协调与联系。

②对于一个企业不能只固定一个事务所加以审计，防止二者之间的舞弊行为的发生。

③增强审计师事务所提供资料的权威性及法律效力。

2、健全法律，执法必严，违法必究，创造一个有利于市场经济健康发展的法制环境，强化对企业进行外部法制约束，来防止会计信息的失真和国家共有资产的流失。应从以下几个方面考虑：

（1）健全国家共有资产管理的法规及会计法规，主要是法规条文应具体、明确、以便执行，同时也防止不法之人钻法律的漏洞。

（2）严格执法，增强法律的威慑力。