房地产行业发展规划

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房地产行业发展规划范文第1篇

为引导房地产行业健康发展，消除房地产行业快速发展对国民经济的负面影响，中央政府出台了一系列调控政策，由此构成了一个较为全面的房地产行业调控政策体系。这一政策体系运行的有效性关系到调控政策目标能够顺利实现，因此，对房地产行业调控政策体系运行规律进行剖析，有助于更为准确地判断房地产政策的执行效果，以便为房地产行业调控政策的有效制定和实施提供一定的决策参考。

二、 房地产行业调控政策体系的构成

房地产行业调控政策体系由行政政策、经济政策和引导政策三个部分所组成。

1. 行政政策。

（1）行政管理政策。行政管理是指行政组织和机构运用国家权力对社会公共事务进行管理的活动，主要包括常规性和非常规性两种政策。房地产行业常规性行政管理是指通过对房地产产权产籍的管理来参与调控，规范房地产市场交易秩序，保障房地产交易相关各方的合法权益。土地管理部门和房地产行政管理部门要认真审查企业资质、投资审批程序等，完善行政监管制度。房地产非常规性行政主要是指在某些特定时刻对房地产市场的价格、主体行为或发展环境进行直接干预，如限价政策就是对房地产价格要素的直接干预。

（2）总体规划。从严格意义上说，宏观管理部门所编制的行业总体发展规划并不属于行政政策，但由于这些规划往往体现了相关部门的发展意图，具有政策导向的作用，因此具有行政政策的效果。总体规划主要是通过中长期规划和年度计划两种方式参与房地产调控。政府根据房地产行业的特点、发展前景和重要性等特征制定房地产行业长期发展战略规划，中期规划是长期规划的子规划，属于阶段性规划。年度计划主要是政府根据上年的房地产行业发展情况和对本年度的预测制定年度信贷计划和年度建设用地计划，间接影响房地产开发的结构和规模。计划手段缺乏灵活性，需要配合其他手段共同使用。

（3）专项规划。专项规划主要是指地方政府制定的国土规划、区域规划、土地利用规划、城市发展规划等用以解决特定问题的专门性规划。这些规划的出台确定了城市健康发展的方向和总体框架，地方政府也会按照这些专项规划的要求，根据当地房地产市场的供求情况对房地产开发项目进行审批。因此，房地产行业的专项规划对于政府确定房地产市场相关要素供给量具有非常重要的作用，因此也是房地产行业调控政策体系中的重要组成部分。

2. 经济政策。

（1）财政政策。财政政策是政府通过税收和财政支出调节总需求。我国房地产行业现行税种主要包括土地增值税、耕地占用税、房产税、印花税、营业税、契税、企业所得税、城市维护建设税、城镇土地使用税和附加税。房地产税收政策通过调整房地产企业和住房消费者双方收益水平，影响企业供给和消费者需求的决策行为，调节房地产市场的供求关系，进而影响房价。房地产税收政策主要在开发阶段、持有阶段和流通转让三个阶段影响房价。在开发阶段，当税负增加时，房地产企业开发成本增加，房屋供给降低。反之，当税负减少时，房屋供给增多。在持有阶段，税收政策通过调整税负影响房地产收益，进而影响房地产需求。当税负增加时，房产收益率减少，抑制房地产投资热情，居民购房需求降低。在流通转让阶段，税收政策主要是调节税负抑制房地产投机活动，通过打击过度炒房和房地产投机活动影响房价。

（2）货币政策。货币政策是指政府或者中央银行利用利率政策、信贷政策和外汇政策等政策工具来影响经济活动的各项措施。货币政策通过控制货币发行量、控制房地产行业投资规模和控制房地产信贷总规模来影响房地产市场。

货币政策对房地产市场进行影响主要取决于房地产开发商和住房消费者对银行贷款的依赖程度。货币政策主要是通过利率、银行信贷两种渠道调节房地产市场。我国房地产企业50%以上的经营资金来源于银行信贷，大多数消费者的购房资金也主要来自于银行的住房抵押贷款，所以房地产企业和居民对银行贷款依赖程度比较高。当银行银根松弛、利率较低时，企业资金成本降低，房地产企业投资力度会加大，房地产供给会相对增加；另一方面，利率较低时也会刺激居民购房，房地产需求也会扩大。相反，当银根紧缩、利率较高时，企业资金成本提高、所获利润降低，房地产企业的投资就会相应减少；另一方面，居民会把资金存入银行，获得利息收入，并且利率高时购房会增加居民还贷压力，因此，利率提高会抑制居民购房欲望，房地产需求下降。因此，货币政策主要通过调整房地产市场供求关系影响房地产价格的。

（3）土地政策。土地政策主要包括如下三个方面的内容：

①控制土地供应数量。政府通过掌控土地一级市场和二级市场上土地增量和存量的供应权，将土地投入市场，以此控制房地产开发的规模和结构，即通过控制土地的总供给量参与调控。政府出让城市土地按方式可以分为划拨、协议、挂牌、招标和拍卖，其中招拍挂方式是地方政府土地出让的主要方式。

②确定土地价格。土地是房屋建设的基础，土地成本在房地产产品建设总成本中占有极大比重。从成本角度看，建筑材料费、人工费和机械费等费用上涨会短期造成住宅价格上升，但随着人们收入水平提高和其他生产要素供给增加，且材料费、人工费和机械费等费用不会超出社会物价涨幅太多，因此土地价格的持续增长才是住宅价格上涨的关键因素。同时，土地的价格也会在很大程度上影响到地方政府的财政收入。

③优化土地供给结构。政府运用土地政策调控房地产行业的途径已经从重点控制土地供应数量、土地价格渐渐地转到重点合理控制土地供给结构。目前，我国部分地区普通住宅需求旺盛，甚至达到供不应求的程度，但是别墅、高档商品房和写字楼的空置率却非常高。针对这一情况，国家已经出台政策要求优化房地产行业开发用地的供给结构，即在出让土地时对于土地的使用用途进行甄别，调整不同用途土地的供应比例，对于用以解决群众基本需求的土地开放项目予以鼓励，优先满足普通商品住宅的用地供应，限制别墅、高档商品房和写字楼的建设用地供给数量。

3. 引导政策。一般来说，房地产行业调控的引导政策主要包括信息引导、舆论引导以及对相关主体的行为引导三种。

（1）信息引导。信息对房地产市场主体的决策具有前导性作用。信息引导主要是通过公开房地产市场相关信息，如房地产成交价格，土地出让的数量、结构和价格、住房信息登记等。通过这些信息的公开，尽量缩小政府、企业和消费者三者之间信息不对称，从而对房地产市场进行调控。

（2）舆论引导。房地产行业调控中的舆论引导主要包括两个方面。政府通过媒体，传播房地产行业调控方向的相关信息，通过形成舆论压力，一方面影响房地产企业的经营活动，另一方面也引导房地产行业的需求者形成理性的住房消费观念。

（3）行为引导。政府通过对房地产市场主体（如房地产开发商、消费者、材料供应商和各级房地产主管部门等）的不规范行为进行警告、教育，使房地产市场能够健康、有序发展。

三、 房地产调控政策体系运行的影响因素

1. 宏观经济环境。政策是依托环境为载体运行的，政策不能脱离环境而单独作用，政策工具的执行效果在很大程度上取决于政策应用的具体环境。政策与环境之间相互作用、相互影响，分析房地产调控政策的有效性离不开我国的宏观经济环境和社会环境。由于我国经济发展速度较快但市场化程度较低，市场经济体制尚未完全健全，宏观经济环境与发达国家相比具有很多独特之处。宏观经济的运行环境和制度环境能够在很大程度上决定房地产调控政策体系运行的有效性。当调控政策不能适应宏观经济环境变化时，政策有效性就会大大降低。因此，在设计房地产行业调控政策时，应当对宏观经济环境予以考虑，以便降低由于外部环境的制约而对政策执行造成的影响。

2. 调控目标。调控目标是调控主体通过运用调控工具所要达到的效果。政府对房地产行业调控的目标是多重的，根本目标是满足人们的“居者有其屋”的住房愿望，并且在引导房地产业健康发展的同时也要促进经济的发展、维持社会稳定、保护生态环境。近年来我国房地产调控目标一直围绕这四项内容展开，但是对目标的优先排序和重视程度稍有不同。在多重调控目标的指引下，政府出台的房地产调控政策具有阶段性和目标多元化的特点。也就是说，在不同阶段，政府制定房地产调控政策目标不同、目标多元化程度也不同。

我国房地产行业调控的长期目标是实现“居者有其屋”，即房地产行业发展与国民经济发展相适应；短期目标则是维持房地产市场产品价格稳定、控制房地产泡沫。现实目标是促进房地产市场产品供求总量均衡和房地产市场产品结构平衡。由于调控目标所具有的的多元性，而不同目标的实现有需要不同的政策工具的支持，因此房地产行业调控政策体系在运行时就需要考虑多种目标以及所需要的政策工具。由于调控工具不同、政策自身内容各异，房地产调控政策实施的效果也不尽相同，因而就会对政策体系的有效运行产生影响。

3. 政策设计。房地产行业调控政策体系的运行，还要受到体系内政策的科学性与合理性以及不同政策之间协调程度的影响。

（1）政策设计的科学性与合理性。政府在制定房地产调控政策时，往往会对政策的科学性与合理性进行考虑，避免一项政策过度频繁、反复地使用，尤其是行政命令类型的政策工具。因为行政命令型政策工具虽然能快速、有效的达到政策预期效果，但是过度使用会带来市场失灵的风险。政策具有时效性和滞后性，从政策的制定、实施到发挥效用都需要一定的时间。如果各级政府在制定调控政策时没有注意到政策执行过程中的时滞性，就有可能影响到政策体系的运行效果。

（2）调控政策之间的协调程度。调控政策之间的协调主要是指不同政策之间是否存在冲突、执行过程中是否存在矛盾的地方。政府在制定调控政策时，需要考虑到政策工具之间的冲突性和摩擦性。当选用的政策工具之间的冲突性和牵制性，不仅会增加政策运行成本，也会削弱政策的实施效果。

政策的有效性与政策的科学性、合理性密切相关，与政策工具之间的协调性紧密相连，实行科学的、合理的、灵活的调控政策有助于提高政策有效性。政府部门应该制定科学、合理并兼备规则和灵活性的调控政策，以解决政策可信性和滞后性问题。

4. 地方政府的政策执行程度。在制定和实施房地产调控政策过程中，中央政府和地方政府分别扮演不同角色。中央政府制定统一的房地产调控政策，对全国范围内的房地产市场进行整治、规划。地方政府主要是执行中央政府制定的各项房地产调控政策，并负责本地区房地产市场的调控。地方政府是调控政策的执行者，在房地产调控中发挥着重要作用。地方政府执行房地产调控政策的力度和态度，直接影响政策实施的有效性。当地方政府采取积极的态度、高度执行政策与采取回避、不积极的态度、消极的执行调控政策时，会取得明显不同的效果。另外，由于中央政府出台的许多房地产调控政策是应急性质的，具有一定的时效性，需要地方政府及时、有效的落实这些政策，过度拖延的话会致使调控政策丧失效力，影响调控政策的运行效率和有效性。地方政府作为本行政区域内经济和城乡事业的管理者，如果其态度不正确，会严重影响房地产行业调控政策的效果甚至产生干扰作用。

四、 房地产调控政策实施路径

1. 行政手段实施路径。在我国房地产需求市场上主要把消费者的住房需求分为投资需求和刚性需求。投资需求的消费者所购买的房屋不是用来自住，而是炒房投资的一种方式。刚性需求的消费者购房是用来自住的。我国政府在运用行政手段时经常以行政权力为依靠，通过限制房产价格影响，影响房地产开发商的房屋供给量和购房者的房屋需求量，然后通过房地产市场的供求关系调节房地产开发商的开发行为和消费者的购房行为，进而达到调控房地产市场的目的。

房地产行业发展规划范文第2篇

1房地产经济与市场经济的关系

1.1房地产经济的发展可以带动基础性市场需求

在房地产经济的发展中，如果建设一定数量的基础公共设施，就可以有效的转变市场中立民众的消费需求与倾向，以提高基础消费需求水平，有效的提高基层民众的生活质量。此外，房产经济的健康发展，还能够有效缩小城乡差异，提高我国城市化发展速度。因此，房地产经济发展能够带动基础性市场需求。

1.2房地产经济的发展可以带动周边行业的发展

房地产行业属于服务行业，其具有一定的先导性特点，这一行业的涉及范围较广，并且业务内容相对复杂，其发展状态与周边的各个产业息息相关，这些周边产业中包括建筑材料生产、化工生产、冶金材料生产、电力、运输以及水利行业等。在房地产行业不断发展的过程中，行业经济效益持续提高，就会在一定程度上带动其他产业的发展。

1.3房地产经济的发展可以促进市场经济的稳定发展

房地产经济能拉动现代市场经济的稳定增长，房地产经济的健康发展，可刺激市场经济建设事业目标的顺利实现，为我国宏观性国民经济建设的健康推进提供支持条件。如果发生金融危机，现实市场经济体制发生剧烈的波动性变化，这时如果房地产行业能够保持稳定发展，能吸引家庭性资金要素，发挥对公开金融市场中通货膨胀问题的抵御与缓解作用，保证国民经济建设平稳进行。

2房地产经济与市场经济发展的问题

2.1没有确定与节能环保相关的长期发展方向

在目前的发展阶段，在我国社会经济不断进步的同时，人们的环保意识也正在不断提高，以节能环保为基础的长期发展，逐渐受到了各行各业进行发展规划时的关注重点，房地产经济的发展与环境保护的开展之间存在着一定的联系，在进行节能环保时所获得的能源消耗水平，能够对市场经济的发展产生积极的影响。在进行房地产开发工作的同时，需要消耗大量的林业资源、土地资源以及各种不同的能源，如果能够在开发建设过程中应用环保性的建设材料与建筑结构，就能够有效的提高房地产经济发展过程中的环保性，实现房地产经济与市场经济的协调发展。但是，我国大部分的房地产企业仍未确定与节能环保相关的长期发展方向，在一定程度上阻碍了房地产经济与市场经济协调发展的实现。

2.2商品房产价格与价值严重不符

在市场经济的发展过程中，商品的交易价格必须遵循在商品本身价值上下波动的状态，这是市场中进行商品交易的最基础原则，只有确保交易过程中长期遵循这样的原则，才可以建立健康的市场经济环境，所有商品的交易都处于最佳状态。但是，由于会受到各种主观因素的影响，在我国目前的商品房交易过程中，供需关系存在严重的不平衡现象，直接造成商品房的交易价格要远远高于其自身价值，导致商品房交易市场无法遵循商品交易的最基本原则，对市场经济的发展造成了不良的影响。

3促进房地产经济与市场经济协调发展的的具体对策

通过对房地产经济与市场经济的关系，并且找出房地产经济与市场经济发展存在的问题后，为了促进房地产经济与市场经济协调发展的实现，我们需要采取以下几方面对策：

3.1有效的提高实现我国房地产行业发展转型的力度

为了实现房地产经济与市场经济协调发展，我国政府及地方政府的相关部门必须采取积极有效的措施，大幅度提高对我国房地产市场的宏观调控力度。在具体的工作中，必须要以我国房地产经济的发展状态为基础，实行适当的市场交易规范与激励性政策，对我国目前的房地产开发与施工企业进行正确的引导，确保它们能够向着绿色经济、低碳环保的方向持续发展，并且能够为房地产经济的发展提供完善的政策与足够的资金支持，有效的促进我国房地产经济的发展，由传统发展模式向着低碳环保的发展模式转型。与此同时，我国政府及地方政府的相关部门还需要根据我国房地产经济发展的具体情况，实施有利于其发展的推动政策与相关规定，并且对房地产行业的发展进行全面的监督与鼓励，使其建立绿色经济的发展模式，积极的引进并应用先进的低碳技术与新能源技术，推动我国房地产经济的发展。

3.2采取有效的措施加强对房地产市场的监控

为了实现房地产经济与市场经济协调发展，我国政府及地方政府的相关部门需要出台专门的行业管理规范与监控政策，提高政府对房地产建议市场的监管与控制，站在宏观的基础上，有效的控制房地产经济的发展方向，提高对房地产行业发展过程中所有细节问题的管理水平。与此同时，还要确定推动市场经济健康发展的基本目标，严格控制房地产开发获取贷款的基础条件，房地产项目规模以及信贷模式等，为房地产经济的发展创造良好的市场环境，从根本上防止房地产经济泡沫的出现。

4结束语

总而言之，房地产经济是我国社会经济发展的关键环节，为了确保房地产经济与市场经济能够协调发展，我们必须明确房地产经济与市场经济的关系，并以此为基础，发现二者共同发展过程中存在的相关问题。根据这些问题的具体特点与实际情况采取针对性的解决对策，制定正确的发展方向，促进房地产经济与市场经济协调发展的实现。

参考文献：

[1]孙玉明.探讨房地产经济与市场经济的协调发展[J].财经界(学术版)，2015,(10).

[2]朱晓林.房地产经济与市场经济的协调发展研究[J].住宅与房地产,2016,(27):18.

房地产行业发展规划范文第3篇

随着我国房产税改革方案的提出以及沪渝两市的试点情况，房地产经济的发展必将迎来全新的挑战和机遇。工商管理对规范房地产经济发展，平衡行业内部竞争具有极其重要的作用。文章对工商管理的特点进行了简单分析，针对房地产经济和工商管理之间的内在联系作了剖析，探究了工商管理对房地产经济的促进作用，以期对相关工作起到一定参考作用。

关键词：工商管理；房地产经济；内在联系；促进作用

房地产经济发展的好坏和国家整体经济发展具有直接关联，其既是国家宏观政策的体现，也是市场环境的外在表征。工商管理是对各行各业的监督约束，通过明文规定对行业内的各种行为进行检查和规范。对于房地产行业而言，通过工商管理加强其行业行为的合理性与合法性，对维持房地产经济持续发展和保证市场秩序具有极其重要的作用。

一、工商管理特点分析

工商管理从其性质上看属于政府职能部门，但是，其和常规的职能部门又存在一定差别。工商管理的核心工作是按照国家相关法律规定对各行各业进行监督管理，以此确保各行各业经济发展科学合理。通过工商管理的定义不难看出，其只是对经济活动进行监督和管理，并不具备直接干预经济活动的权力。因此，可以说工商管理是市场经济的框架，市场经济只有在工商管理的范围内才能确保良性健康的发展，一旦超出工商管理的范围，就可能导致一些违背市场规律、法律法规的行为出现，最终对市场经济发展造成较大影响。从实际工作看，工商管理具有很高的灵活性，对于不同经济体或是不同的行业，工商管理可以采取不同措施手段展开相关工作。但是，在这高度的灵活性当中，又有一部分维护不变的核心内容，比如我国经济政策、相关法律法规等。只有以我国的经济政策和法律法规作为不变的核心，以此构建灵活多用的工商管理工作模式，才能取得最好的工作效果。工商管理从范围上看是很大的，其不仅涵盖了各行各业，在管理形式上也可以分为有形监管和无形监管两种。有形监管就是工商部门通过既定的准则、确定的流程等展开相关工作。而无形的监管主要是凭借市场准入、市场竞争和市场交易等对各行业的经济活动进行监管，以此实现市场经济平稳发展。

二、房地产经济和工商管理的内在联系

（一）房地产经济是工商管理工作的重要组成

在市场经济的繁荣发展下，房地产经济也表现出了强力的增长。尤其是在我国经济水平整体提高之后，普通居民对住房的需求不断增长，直接刺激我国房地产行业大幅进步。但是，在房地产行业飞速发展的背景下，也表现出了不少问题，尤其是在房地产规模迅速扩大之后，对应的监管制度和措施缺少，导致房地产行业出现了一些乱象。因此，作为工商管理的重要组成部分，房地产经济对工商管理工作的发展起到了积极的促进作用，也是工商管理工作不断进步的重要基础。

（二）房地产经济和工商管理可以实现互补互助

房地产经济想要快速、健康、稳定的发展，离不开工商管理的监管约束。同理，工商管理工作的进步发展也离不开房地产经济的支撑。房地产经济作为市场经济的重要环节，其具有风向标的作用，通过房地产经济的发展情况，就可以对其他行业的发展情况作出基本预测。而工商管理是保证市场经济良性发展的重要手段，即工商管理工作不断发展进步，就可以促进房地产经济进步发展，而房地产经济发展进步又可以反向推动工商管理进步。所以说，房地产经济和工商管理具有互补互助的作用，二者在一定程度上具有高度的一致性。

（三）工商管理为房地产经济发展助力

房地产经济的发展具有许多关联因素，比如市场需求、行业竞争、关联行业发展以及工商管理等。在这些众多因素中，市场需求和行业竞争等都属于房地产经济的直接关联因素，而工商管理属于外部刺激因素，这两类因素在不同的层面发挥着不同的作用。虽然工商管理自身也存在一定缺陷，无法全面地对房地产经济发展起到监管作用，但是，其仍然可以通过现有的制度和政策对房地产经济发挥推动作用。尤其是在美国发生房地产泡沫之后，我国更应该加强工商管理在房地产经济发展中的监管作用，以便为房地产经济的发展助力。

三、工商管理对房地产经济发展的促进作用分析

（一）促进房地产市场更加规范合理

房地产市场在发展过程中表现出了不少不合理的行业现象，给房地产经济的发展形成了不小的限制。基于此，通过加强工商管理对房地产行业的监管，可以有效减少这些不合理现象。比如，拿地是房地产企业规划布局的重要环节，也是竞争最为激烈的一个环节。但是，在某些地方，房地产企业拿地存在一些暗箱操作，或是一些不正当的竞争行为，这给整个房地产市场带来了一股不正之风，扰乱了健康有序的房地产市场。因此，通过工商管理的强力作用，依据各项规章制度对房地产企业的各项经济活动进行监管，对其中存在的不合理操作进行严厉打击，以此逐步规范完善房地产市场，促进房地产经济良性发展。

（二）维持房地产经济发展秩序

在房地产市场的发展过程中，出现了一些不合理的现象，打破原本有序的经济发展局面。加之金融危机对我国造成的冲击，进一步扩大了经济发展有序局面被打破的问题，导致我国房地产经济发展出现混乱。出现混乱会导致不正当竞争加剧、消费者利益受损、房地产企业经济效益下滑以及关联行业发展前景走弱等问题。因此，基于国家的宏观调控政策，通过工商管理确保这些政策在房地产经济发展中得以落实，对恢复并维持房地产经济发展秩序具有十分积极的作用。不仅如此，通过工商管理的强力规范作用，还可以最大程度减少房地产行业中的一些风险因素，确保房地产经济可以实现有序发展。

（三）有效的风险防控

风险防控是企业乃至整个行业发展中所必须予以重点关注的问题，但是如何全面完善风险防控，却有待进一步研究。对房地产经济发展而言，风险防控的对象因素众多，各种规章制度都会对房地产经济造成影响。风险防控不仅仅是企业的事情，也是工商管理的重点工作，因为保证企业安全、良性的发展是工商管理的职责所在。于工商管理而言，其风险防控相关工作主要是从监督管理的层面入手，发现房地产经济发展过程中暴露出的风险因子，并及时提出对应的风险应对措施，或是责令企业对存在风险因素的方面进行整改。

（四）保证消费者利益

工商管理的意义不仅在于维护行业的经济发展，其还需对消费者的利益进行保证。就房地产经济发展而言，消费者利益受损的事件出现频率颇高，各类新闻中均报道过相关新闻。在房地产行业中，消费者遭遇最多的问题就是房屋质量问题。相对房地产企业而言，消费者属于弱势群体，其在利益受到侵害时难以得到客观公正的对待。因此，通过工商管理打击房地产经济发展中侵犯消费者利益的问题，可以较大程度保证消费者利益。

（五）指引房地产经济发展方向

工商管理在某种程度上是国家政策制度的反映，其可以体现出国家未来经济发展规划的动向。不仅如此，工商管理是国家宏观调控的一种具体手段，可以从外部对房地产经济的发展起到促进作用。在房地产市场竞争日益加剧的情况下，通过工商管理指引其未来的发展方向，对房地产经济的进步具有积极效用。

四、结语

房地产经济的发展速度越来越快，在房地产市场不断扩大的背景下，工商管理的作用逐渐凸显。在房地产经济中加强工商管理的相关工作，可以对房地产经济的发展起到积极的促进作用，在市场秩序、风险防控以及消费者利益等方面都发挥出显著效果。

参考文献：

[1]童伶,明伟菊.探究工商管理对经济发展的促进作用[J].现代商业,2014(09).

[2]李国瑞.工商管理对经济发展的促进作用研究[J].商业经济,2014(08).

[3]曾美英.工商管理对经济发展的促进作用探究[J].东方企业文化,2014(10).

房地产行业发展规划范文第4篇

根据美国经济学家李奥（F.de leeuw）的研究，住宅需求收入弹性为0.6-0.9，小于1，说明住宅是一种缺乏弹性的必需品，一旦人们购置了住房后，短期内一般不会有购房需求。由于房地产的耐久性，增量住房需求（住宅市场规模）规模主要取决于新增住房需求和改善性住房需求的大小。根据本文研究，由于人口结构的变迁和城市化进程的推进，我国增量房需求在未来十年可以维持基本稳定。

一、“城市化进程”的推进对住宅市场规模的影响分析

近十几年，城市农民工、外来工、流动人口和学生是城市发展的重要群体，随着经济的逐渐发展，大量毕业学生与外来务工人员在城市区域集中，带来市场活动、商业经营及服务业的发展。城市发展吸引了大量人口从农村转移至城市，并带来城市住宅市场的需求增长。

1. “城市化进程”的持续推进保证新增住房需求的稳定

根据经济学纳瑟姆曲线理论，城市化率超过30%时，国家将进入高速城市化阶段，直至城市化水平达到70%左右。美国在1880~1960年，日本在1930~1970年间先后完成了纳瑟姆曲线中的高速城市化过程。1952年至1978年间，我国城市化率年均提高0.21个百分点，1979年至1995年间，我国城市化率增长速度加快，年均提高0.65个百分点。1996年，我国城市化率达到30%，开始进入纳瑟姆曲线中高速城市化区间。1996年至2007年间，我国城市化率年均提高1.32个百分点。到2007年末时，我国城市化率已提高到44.94%。假设未来能够保持年均提高1个百分点，我国城市化率将在2033年达到70%，即我国高速城市化进程至少可以持续至2030年。

根据本文对人口波动的测算，至2033年，我国城镇人口年均增加约1,400万人。按国家统计局公布数据，2005年底，全国城市人均住宅建筑面积为26.1平方米。假设城市人均住宅建筑面积不变（实际上会逐年提高），保守估计，至2033年，全国累计需要新增住房建筑面积超过100亿平方米，年均需新增住房建筑面积约3.64亿平方米。

如图2所示，假设2033年前我国城市化率年均提高1个百分点，由于人口总数的变化，我国每年新增城镇人口呈现“先扬后抑”的态势。尽管如此，至2020年，我国每年新增城镇人口仍然可以保持1,500万人的增长速度。至2020年左右，预计我国人口总数将达到顶峰。之后，由于人口基数的下降，我国年均新增城镇人口数将逐年下降至1,000万左右。

新增城镇人口数的波动与变化将影响“城市化”过程中的刚性住房需求，根据预测的数据，由基本居住需求决定的较为刚性的新增住房需求的减少。根据上述人口数量的变化，本文预测，房地产行业景气程度将在2020年左右经历一个峰值后表现出明显的下降。

从短期角度看，我国年均新增城镇人口数从2008年可能出现一次短周期波动，这次波动预期在2009年达到短周期最低点，至2012年达到短周期最高峰，之后将进入漫长的持续减少时期。

因此，由城市化进程造成新增城镇人口波动将影响住宅需求规模。

2. 相关假设变化对上述预测的影响分析

前文所做出的预测性分析基于以下几个假设：

① 中国“城市化进程”至2030年保持1%的增长速度。

② 人口出生率与死亡率保持稳定。

③ 影响城市化进程的政策因素保持稳定，如户口政策、移民政策、就业政策等。

④ 居民人均居住面积保持稳定，维持在26平方米。

⑤ 经济增长保持稳定。

本文所做出这些预测主要是基于我国城市化率年均提高1个百分点的假设前提。任何影响“城市化进程”的因素以及影响居民住房需求的因素变化都将改变上述预测的结果。

影响中国“城市化”进程对住宅市场规模变化的因素可以划分为经济发展类因素、政策类因素和居住条件类因素等。经济发展类因素主要指经济发展速度，若经济发展较快，城市劳动力需求增加，城市住宅市场的需求规模也会出现相应的增长；若经济发展速度较慢，城市劳动力需求降低，大量城市务工人员返乡，城市住宅市场需求将出来萎缩。政策性因素主要指人口政策、移民就业政策等，如若计划生育政策出现松动、允许外来居民购买低价住房等，城市住宅需求将出来增长。居住条件类因素主要指人均建筑面积的变化，若居民负担住房能力降低，将出现住宅市场需求总量的下降。表2列示了各类因素对房地产市场的影响方式。

3. 居住水平的改善促进房地产市场的规模的扩大

居住水平的不断提高带来了大量改善性住房需求。世界主要发达国家房地产市场的发展经验表明，当一国城市人均住宅建筑面积在达到30~35平方米之时，一国的城镇居民将会保持持续旺盛的居住需求。根据原建设部政策研究中心《中国全面小康社会的居住目标研究》报告，到2020年，我国城镇人均住房建筑面积将达到35平方米。假定全国城市人均住宅建筑面积保持2005年26.1平方米，以及全国城镇人口总数保持2007年末5.94亿人不变，保守估计，至2020年，全国城镇居民累计需要改善性住房建筑面积超过53亿平方米，年均需改善性住房建筑面积约3.52亿平方米。

2008年我国商品住宅需求约为4.8亿平方米以上，本文基于中国城市化进程的假设与原建设部政策研究中心的预测目标，预测我国未来商品住宅的年均需求量，用以衡量我国房地产周期的长期趋势。由于人口总数的变化，导致每年总需求量的出现波动。

本出预测的一个重要前提是假设全国商品房住宅生产能力保持稳定增长速度，城镇新增非商品住宅绝对数值保持稳定，即年均2.27亿平方米（此数值为2004~2007年城镇新增非商品住宅均值）。2007年末，实际商品住宅竣工量为4.78亿平方米，与本文的预测的商品住宅需求量4.49亿平方米比较接近。

根据分析，在商品住宅的新增需求的改善性需求中，改善性需求在短期更易受到调控政策与宏观经济环境影响。因此，从短期看，对调控政策及经济发展的心理预期将影响居民改善性住房需求的实现。

4.人口老龄化趋势将降低未来居民购房支出能力

房地产开发行业发展与人口政策关系密切。由于计划生育政策的实行，我国人口结构老龄化趋势日益明显。如果现行计划生育政策及其他影响人口增长趋势的政策不发生重大改变，我国将于2016年左右进入老龄化社会，即60岁以上人口占全社会人口总数10%以上，并在2033年左右达到全社会总人口的20%以上。

人口老龄化对房地产行业的影响在于其降低全社会购房支出的比例，即意味着全社会对商品住宅的需求将被老年养护支出所“挤出”。如果城市人均住宅建筑面积目标由于人口老龄化而降低，则会导致房地产行业发展空间因人口老龄化趋势而提前缩减。

根据人口老龄化的发展趋势，居民改善性住房需求将由于社会人口老龄化过程的加剧而降低。因此，前文所预测居民改善性住房需求可能高于实际住房需求。

二、“婴儿潮”、人口年龄结构与房地产需求波动

1.中国历史上两次“婴儿潮”保证了两次置业高峰的存在

从历史上看，“婴儿潮”的出现都将在未来推动房地产市场的繁荣，如美国的“baby boom”（1946~1964年）和日本的“团块一代”（1947~1949年）。

1946~1964年间，美国共计出生人口约7,800万人，是美国历史上出生人数最多的时代，这部分人口称为“baby boom”，占成年人的35%，占劳动人口的41%。随着“baby boom”一代人的成长，美国在1976~1990年和1993~2005年出现了两次置业高峰，前者以首次置业为主，后者以二次置业为主。

1947~1949年间，日本同样迎来了空前的婴儿出生高峰，3年内出生婴儿的总数超过800万人。这一数字被称为日本历史上“空间绝后”的“婴儿潮”，这一代人在日本也被称为“团块一代”。从1975年开始，“团块一代”开始进入置业高峰。1980~1990年间，京都府、东京都、大阪府等地土地价格上涨幅度均在4倍以上。

我国在1962~1975年间和1981~1997年间出现过两次“婴儿潮”，在这两段期间，每年新出生婴儿数至少在2,000万人以上，这两段“婴儿潮”的存在保证了我国房地产至少存在两次置业高峰。

2.购房者具有显著的年龄结构特点

人口结构也是影响房地产需求的重要因素。根据中国指数研究院2007年的调查结果，在2007年，25~35岁的年青人是第一大购房群体，约占购房者总数的50%，这些人大多属于首次置业；35~45岁之间的中年人是第二大购房群体，约占购房者总数的25%，而这些人大多属于二次置业。这两部分人的购房需求，占据我国房地产需求的主导地位。

3.人口结构特征决定房地产市场波动性质

25~35岁人群是第一大购房群体，这类人群购房的目的是满足居住需要，其需求弹性小，具备购房能力的人群不易受到收入价格等因素的影响。35~45岁人群是第二大购房群体，这类人群的购房目的是改善居住条件需要，其需求弹性大，即使具备购房能力，其需求易受到收入水平、住宅价格等因素的影响，具备投机性。通过预测分析不同年龄阶段人口数量，可以分析每一阶段房地产市场的需求特征。

根据对我国25~45岁人口数据的分析与预测，该年龄段人群在2006~2007年达到顶峰，约为4.5亿，其中25~35岁人口为1.77亿，35~45岁人口为2.72亿。但25~35岁年龄段人口数量与35~45岁年龄段人口数量变化存在显著差异。

具体而言，35~45岁人口在2007年达到峰值，约为2.72亿人，之后开始以较快速度下降，大致在2019年达到谷底。而25~35岁人口从1996年即已开始下降，预计将在2009年达到谷底，届时约为1.75亿人，之后开始回升，在2017~2018年间到达峰值，届时约为2.10亿人。由此也可以看出，我国房地产市场在2000~2007年间的快速发展主要由二次置业需求（即改善性住房需求）推动。

2008~2010年间，25~35岁人口和35~45岁人口数量出现同时下降，意味主要购房需求将加速下降。我国房地产周期自2008年进入调整阶段符合人口波动特征。前瞻地看，25~35岁人口的下降状况将在2010开始慢慢改变，随着25~35岁人口数的增加，首次置业需求有望在2010年后开始逐步回升，届时房地产市场亦将开始受益于第二波婴儿潮的推动。

根据适龄人口数的变化趋势，若经济发展保持稳定，在2010年，房地产市场将逐渐走向繁荣，房地产市场价格进入新一轮上升周期。根据人口结构特征，本文预测此轮房地产行业调整在2010年结束。若宏观经济出现波动，房地产市场回暖时间则相应出现提前或延迟。

三、基于城市化进程与人口年龄结构特征对房地产行业发展的建议

1. 房地产企业经营方式将由不规范阶段转向有序竞争阶段

根据城市化进程与人口总量的变化，房地产市场规模步入逐步缩小的阶段，意味着房地产行业将由规模扩大阶段转向市场份额竞争阶段，房地产市场将由卖方市场转向买方市场，房产的质量、品味、品牌、资金实力等相关因素将成为决定房地产企业发展的决定性因素。

在这一阶段，企业规模重要性越来越大。企业的规模优势可以表现为以下两个方面：一是市场份额的增长使公司能通过更大的规模经济降低成本；二是更大的公司规模能够有助于防止公司被恶意收购。房地产行业通过扩大规模可以降低企业的经营成本，也可通过技术革新、规模化、标准化、分工细化（即住宅产业化）大幅降低生产成本。譬如，美国Centex公司先后通过并购Fox&Jacob公司、Cavco Industries，引入工业化生产住房的新模式，缩短了住房建设工期，进一步加强了在生产和运营管理上的能力。由于需要巨大的资金购置用于开发的土地，具备规模优势的房地产开发企业，融资渠道一般更为广泛，融资成本也低于其它企业。这在个阶段，能够获得发展所需要的土地并收购其他企业以继续扩大规模，具备规模优势及较强融资能力的房地产企业将最终胜出。

2.房地产市场需求由改善性（投机性）需求主导转向居住性需求主导

根据人口结构变化特征，25~35岁购房人群将逐渐开始成长为主力购房人群。住宅产品将由满足改善性需求特征（如超过100平方米住房、市中心区域、别墅型住宅等）转向居住性需求特征（如交通方便区域、小户型、适合租用型住宅等）转变。房产利用空间效率、品味将成为房地产开发企业的重要竞争性因素。

3.政府应根据实际情况，引导房地产行业健康发展

房地产行业发展规划范文第5篇

关键词：设计标准化；房地产；开发；流程

进入21世纪以来，房地产行业发展十分迅猛，涌现出了许多优秀的房地产企业。房地产企业的发展已经不再局限于某一个城市，形成了跨地域的大型集团公司。为了实现跨区域的快速发展，许多大型企业沿用了汽车行业“标准化”设计的逻辑，形成了房地产项目的“设计标准化”理念，实现一套标准的管理模式。

1设计标准化的积极作用

基于市场的需求以及基本国情、民情，目前房地产运营模式是属于以“住宅”开发理念为基础的，而真正的实现房地产项目的产业化发展，必须要以“产品”的角度来看待房地产。现阶段，中小型房地产企业在运营管理层面仍旧处于一种差异化的开发模式，一线企业往往却秉持着标准化的开发模式。对于房地产的经营本质而言，采用差异化开发的模式弊端已经逐步显现，开发流程的差异性、产品的差异性使得开发商一直处于一个不熟悉产品的阶段，那么将会为项目开发带来未可知的风险，无法获得发展。而采用标准化设计，对于地产项目开发、后期管理都有着重要的积极作用。1.1有效提升开发效率地产项目的标准化，对于项目开发前期而言，有助于缩短投资决策、规划设计、项目定位等前期工作的时间，继而提升效率。对于不同城市的相似项目而言，尽管在土地成本上各有差异，但从流程上来讲，按照标准化流程来引导项目开发进度，避免地区开发商因不熟悉产品、流程带来的资金周转率差、进度慢的弊端1.2优化流程，提升项目开发质量对于不同的城市的房地产项目开发，基于各个城市的经济发展、人文环境、政策环境的差异，往往在具体的流程开发上存在一定的差异。如果采取一次性的设计开发，那么在设计初期对于项目后阶段的发展往往是无法预料的，而采用标准化的设计，经过市场检验的地产项目，其优势、弊端已经有所显现，在后续的开发过程中，会进一步的优化开发流程，改善标准水平，继而提升项目开发的质量，确保市场好评。1.3降低开发成本，规避风险项目前期设计标准化，部品的集中采购，严格的成本控制标准，再加上可缩短左右的开发周期，因而开发成本和费用将大幅降低。可使企业快速准确的判别价值，降低拿地风险；通过实施标准合同，可降低法律风险；推行开发实施标准，可降低管理风险。1.4提升品牌文化，增加核心竞争力随着房地产整体市场和经济环境的进一步调控，建造成本势必都会产生不同的增加，房地产行业中的市场竞争也将会愈演愈烈，房地产行业将会迎来“微利时代”。对于整个项目而言，资金周转率以及开发效率将会成为房地产企业的核心竞争力，而采用标准化的设计无疑会令企业的核心竞争力进一步的提升。与此同时，市场的良好反馈有助于企业形成良好的口碑，继而形成品牌文化，巩固企业的良好形象，对企业的战略发展有着重要意义。

2房地产项目设计标准化的构建

2.1标准化的构建对于房地产项目而言，标准化设计并不是从一而终的，项目产品的标准化构建必然经过一系列的市场反馈、开发积累、战略完善，不断的微调和完善，继而形成一种适应企业开发模式与市场发展的标准化模式。但这种微调往往是局部的，整体架构设计往往是固定的，一般一个成熟的标准化产品均需经历下面几个阶段，才可以建立形成：制定企业标准化战略规划，确定组成——对照战略发展规划，进行项目筛选——对符合战略规划的项目进行细致的分析——确定产品线——技术标准化、成本标准、产品设计标准等——明确各种价格和风格以及成本标准的产品线方式，主要有顾客和城市以及项目规模选。2.2房地产项目标准化产品操作无论是产品标准化的最初积累阶段，还是现在的高速发展的复制阶段，产品标准化的产品均需立足市场，细分客户和土地，使土地属性和客户需求相对应，构建产品，建立土地属性、客户、产品的对应关系。在构建产品的同时，制订产品的技术标准和产品模块库，为企业在各地不同城市的开发提供快速发展所需的产品。（1）市场分析是所有房地产项目开发之前必须要进行的流程之一。最主要的内容是对客户的定位和分类，实际工作内容就是根据客户的需求进行分类。在“大数据”时代，市场分析的准确性较高，从而能够帮助项目开发定位的精准性。目前而言，根据相关的调研结果表示，房屋市场对于房屋需求主要分为三种类型：刚性需求（获得基础房屋功能）、改善性需求（改善居住环境）以及投资需求（租赁、增值、养老）。不同市场需求所对应产品的价格也随之改变、设计方案、开发流程标准也将产生较大的需求。（2）土地分析。对于标准化的开发流程而言，土地分析主要包括对土地属性的分析，如交通环境、周边商圈配套、地块区位。土地属性细分就是对土地的区域位置和周边配套等方面进行细分。（3）产品分析。土地适合做哪类客户，各类客户分别看重土地的哪些价值，土地属性需与客户需求相对应，完成产品线的框架，产品线的规划需从客户、土地和产品三者的统一出发，使之相互匹配。产品线实际上只是产品的一个基本方向与基本框架，想要形成一个标准化的产品线，还需要从技术层面、成本管理、后期管理多个角度进行标准化的细化。土地、产品、客户三者之间需相互协调、统一，形成对应，才能适应市场的需求。房地产企业在开发过程中，因应市场的需要，不断筛选出适应企业战略和市场需求的标准化产品。（4）标准化主要包括成本管理标准化以及工程管理标准化。成本管理标准化主要包括：规划设计标准化、合同标准化、成本标准化以及战略采购的标准化；工程管理标准化包括：结构施工标准化管理、装修施工的标准化管理。

3结束语

标准化开发与设计是房地产项目发展的主要趋势。构建了标准的房地产产品线之后，房地产企业想要跨区域开发新项目，仅仅需要组建一个开发团队，按照标准化的流程进行操作和落实实践以及管理，就能够有效的保证项目开发各个关键节点的工作高效率的完成，同时也能够一定成都的保证产品质量的标准，获得市场的高度认可。

参考文献：

[1]吴光东.苏振民有效集团管控加速万科住宅产业化进程[J].改革与战略,2012.

[2]赵瑾.中国城市住宅设计标准化研究[D].太原理工大学,2014.