建筑法的规定

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建筑法的规定范文第1篇

                关于房屋建筑工程开工、竣工面积计算方法的规定

为了统一建设单位（甲方）和施工企业（乙方）对基建房屋开工、竣工面积的计算方法，准确反映房屋建筑工程的建设情况，促进基本建设经济效益的提高，根据国家统计局编制的《固定资产投资统计主要指标解释》及《建筑业统计主要指标解释》的规定，结合北京市情况，对房屋建筑工程开工、竣工面积的计算方法作如下具体规定:

一、开工面积:是指在报告期内新开工的房屋建筑面积。

（一）下列工程可以计算开工面积:

设计文件中规定的永久性工程，按施工程序完成了施工前准备工作并正式破土开槽或打正式桩的。

（二）下列工程不能计算开工面积:

正在进行施工前准备的，如:工程地质勘察、平整土地、旧有建筑物拆除、现场临时建筑、施工用临时道路、水、电工程及放线、打试验桩。护坡桩等。

未按施工程序完成施工前准备工作而突击进行挖土的。

二、竣工面积:是指在报告期内房屋建筑按照设计要求或按甲乙双方签订的施工合同所规定的建设内容已全部完工，其中住宅工程具备住人条件，非住宅工程具备使用条件（工业科研工程达到交付安装工艺设备条件），经验收鉴定合格，正式移交给使用单位（或建设单位）的建筑面积。

（一）下列工程可以计算竣工面积:

1.一般非生产性房屋建筑:应在土建工程和房屋本身附属的水（含下水）、暖、电、气、卫工程以及室外管线、甬路工程已经完成，通风、电梯等设备已经安装完毕，水、暖、电、气、路俱通，达到使用条件的。

因建设条件和施工顺序所限，正式热、电源没有同时建成，经建设单位和施工企业报有关部门批准，共同采取临时措施，住宅能够住人的，其它房屋建筑能够交付使用的。

2.生产性和科研房屋建筑:应在土建、水暖、电、卫、通风工程（包括室外管线）和属于房屋组成部分的生活间、控制室、操作室、烟囱、设备基础等土建工程已经完成，具备交付安装工艺设备条件的。

（二）下列工程不能计算竣工面积:

1.房屋建筑虽已完成，但由土建施工单位承担的室外管线、甬路没有完成，或由市政部门负责施工的干线、道路未完成；住宅小区的住宅建筑虽已完成，但与其配套的粮店、商店、中小学等工程未完成；甲乙双方又未采取临时性措施影响交付使用的。

2.锅炉房、变电室、冷冻机房等配套工程尚未安装机器设备，不具备使用条件的。

3.房屋主要组成部分已经完成，但附属部分尚未完成，如:主厂房已经完成，生活间、控制室、操作间尚未完成；车间、锅炉房已经完成，烟囱尚未完成的。

4.最后一道喷浆、交活油未做的。

5.房屋建筑工程虽已竣工，但被施工单位占用，尚未完全腾出的。

三、开工、竣工面积的上报办法:由市统计局制定全市统一的房屋建筑工程开工、竣工面积报告单。凡符合以上计算标准的新开工、竣工面积需由建设单位（甲方）会同施工单位（乙方）填写报告单，共同盖章后，建设单位上报主管部门和市统计局各一份；施工单位以此报告单作为汇总上报的凭证。

本规定自一九八六年一月一日起执行，北京市以前下发的有关规定凡与本规定相抵触的，均以本规定为准。

 房屋建筑工程开工、竣工报告单

                                                                  制表机关:北京市统计局

    建设单位名称＿＿＿＿＿＿＿        19  年  月                计算单位:平  方  米

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    建设项目及    |  日  期  |本月新开工面积|  本月竣工面积|

                  |----------|--------------|--------------|        备      注

    单位工程名称  |开工|竣工 |  计划|实际   |  计划|实际   |

------------------|----|---- |------|------ |------|------ |--------------------------------------

          甲      |乙  |丙   |  1   |  2    |  3   |  4    |            丁

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                  |                          说                明

  总        计    |1.凡报告期内新开工、竣工项目均在当月填报此表。

以下按单项工程填列|2.本表须经建设单位、施工企业签字盖章后才能上报。

                  |3.建设单位向市统计局、施工企业向上级主管部门上报此表，不得迟于月后2日。

                  |4.一个建设单位由多个施工企业（乙方）施工时，应分别填报。

                  |5.本表备注栏中应填写建设项目的计划管理形式是“基本建设”还是“更新改造措施”。

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建设单位（甲方）盖章＿＿＿＿＿＿＿    施工企业（乙方）盖章＿＿＿＿＿＿＿

               电话:＿＿＿＿＿＿＿                    电话:＿＿＿＿＿＿＿

建筑法的规定范文第2篇

浙江省违法建筑处置规定列入今年省人大常委会一类立法项目后，环资委提前介入，专门听取省法制办、省建设厅等部门的汇报。省政府常务会议通过规定草案后，环资委在省人大常委会程渭山副主任的带领下，立即分赴宁波、温州、金华、台州等市县（区）进行调研，征求意见；同时又征求省级有关部门意见。5月10日环资委召开全体会议，对规定草案进行了审议，现将审议情况报告如下：

违法建筑一直是城乡规划管理中的突出问题。2010年我省制定出台的《浙江省城乡规划条例》对加强城乡规划管理，规范城乡建设，发挥了重要作用。但同时新的违法建筑仍在不断产生，违法建筑依旧是城乡建设与管理中的突出问题。为应对城乡规划与建设的新要求，进一步加大拆违执法力度，完善拆违程序，遏制新的违法建筑产生，制定违法建筑处置的地方性法规，是完全必要的。

环资委认为省政府提请审议的规定草案，符合上位法的立法精神，并从我省实际出发，吸收和借鉴了一些成功经验，基本可行，建议提请本次常委会会议审议。审议中，委员们结合调研情况，对规定草案提出以下修改意见：

一、关于违法建筑认定的主体问题。违法建筑的认定是一个较为复杂的问题。虽然规定草案第二条对违法建筑认定主体作了规定，但由于设区的市、县（市）人民政府规划批准、实施时间不同，违法建筑的认定差异性大。建议规定草案第二条第二款，城市、镇规划区内违法建筑的具体认定范围和界限由设区的市改为设区的市或县（市）人民政府确定，并报上级政府备案，以便更好地加强违法建筑认定主体的管理。

二、关于违法建筑现场问题。即查即拆是制止违法建筑最有效的办法，也是减少违法建筑当事人损失和降低执法成本的有力举措。虽然规定草案第八条对正在建设的违法建筑制止作了规定，但由于拆除城镇违法建筑继续建设部分，由城市、县人民政府责成有关部门采取查封施工现场等措施，这样正在建设的违法建筑，往往因当事人撕了封条继续抢建、续建而得不到制止，建议规定草案对当事人拒不停止建设或者拒不拆除的，拆违实施部门可以立即实行，以便及时遏制违法建筑抢建、续建。

三、关于不能拆除违法建筑处置后的合法性认定问题。不能拆除违法建筑的合法性认定是规定草案中未涉及的一个问题。虽然规定草案第十条对违法建筑可能严重影响相邻建筑安全或者对无过错利害关系人利益、公共利益造成重大损失而不能实施拆除的，由城乡规划主管部门没收违法建筑，并依法处以罚款。但由于违法建筑处置后，其合法性不进行认定，将影响这些建筑的合法使用。建议规定草案对不能实施拆除的违法建筑，经过处置后，由设区的市、县（市）进行合法性认定，办理相关手续。

四、关于相关部门及单位协同处置违法建筑问题。相关部门及单位协同处置违法建筑至关重要。虽然规定草案第二十五、二十六、二十七条对相关部门及单位对违法建筑处置作了规定，但由于违法建筑处置牵涉面广，往往因相关部门及单位缺乏信息沟通，使其处置流于形式。建议规定草案对发现并认定的违法建筑，建立相关部门及单位相互通报、信息共享、协同处置机制，以便违法建筑及时得到处置。

建筑法的规定范文第3篇

【关键词】建筑法；部门规章；问题；对策

一、建筑行业法律法规和部门规章存在的问题

1、特种作业人员管理管理分工不够明确

建筑工程种作业人员需要通过国家统一的考试，并且具有相关工作经验。现阶段广泛存在的问题是建筑法中规定的管理标准可以达到，但施行监管权力的部门过多，使得现场质量控制混乱。法规中对特种工种划分不够详细，工程建造过程中会涉及到大量的特种项目，由于科目划分时存在模糊的情况，监管工作并不能达到预期的效果。现行的特种作业监管法包括《特种作业人员安全技术考核管理规则》与《特种作业人员安全技术培训考核管理规定》。不同部门出台的法规对作业要求不同，在对现场进行核查时不同标准使得技术人员思绪混乱，不知该依照何种标准开展施工。管理部门的特种作业资格证规格存在差异，并且互相之间存在不通用的情况，体制中的矛盾在现阶段广泛存在，是困扰建筑法律法规进步完善的首要原因。若监管部门执行标准得不到统一，下级单位很难给出具体的施工方案，对工程安全质量产生严重的影响。

2、总包资质覆盖专业承包资质不明晰、专业承包资质范围不全

由于建筑工程规模庞大，施工团队会将总工程划分为多个小项目进行分包。现有的法规对分包团队监管不够严格，缺少对资质经验的审查。团队为获取更多的利益在建筑过程中不按照规定添加原料，导致结构强度达不到要求。确定建筑工程后会召开招标大会来选定承包团队，在确认期间需要签订各项承包合同，双方承担相应的法律责任。建筑法中对合同拟定内容进行标注，却忽略了对承包方资质的审查。造成很多不具备大型施工作业能力的团队混入其中，为工程留下巨大的安全隐患。为提升建筑工程质量，国家了《建筑业企业总承包资质覆盖专业承包资质对照表》。但这份文件中并没有对详细的资质以及承包能力进行介绍，并且对总包与分包之间的规定不够详细。工程团队在开展项目时缺少明确的参照标准，法律法规也丧失了应有的威严性，造成建筑市场混乱，缺少统一的监管整治。施工细节处存在法律漏洞，不利于广告位安放、建筑表面清洁，对其安全标准缺少规定，盲目开展很容易出现安全问题。

3、对施工人员的准入门槛设置较低

建筑行业的兴起使得包工团队数量也随之增多，人员组成较为随意，基层工人多数是社会上的闲散人员，并没有接收过系统的建筑知识培训。建筑法律法规中对团队技术水平的规定标准低，并且缺少详细的要求。一些工程方并没有建筑过大项目，为获得利益提升市场竞争力盲目承接工程，由于缺少这方面的经验，很容易出现质量安全问题。政府管理部门对建筑行业入门标准制定过低，这种现象在县级城市最为常见，使得地方的工程水平长时间得不到提升。部分团队自身资质欠缺，为提升同行业之间的市场竞争力，只能在人员组成上下功夫。花费高新聘请工程师，挂牌顶替，但实际施工时现场的指挥人员仍是原版人马，工程质量很难保障。此类现象屡见不鲜，政府管理部门应加强对团队入门的控制，完善相关的法律法规，促进建筑行业技能进步。

4、法律法规针对行业乱象的规定和处罚力度弱

建筑法规中对工程质量以及作业标准做出了详细的规定，但现实却存在不能被落实的现象。施工现场监理人员与团队成为一体，发现违规现象并不举报，而是从中获取更多的私人利益，对质量的控制也只是停留在表面工作中。工程涉及到转包与分包更是混乱，不能开展有效的控制，完全由团队自主决定。建筑施工中的违法现象屡见不鲜，虽然管理部门一再强调，还是存在不服从条款的团队。这些现象都是由于建筑法规落实程度不足导致的，对违规现象的处罚力度不足，并没有在市场中形成严谨规范的风气。处罚停留在表面并没有落实到个人，这对地区的建筑行业的管理并不具有威慑力，选用的方法也不够科学，缴纳罚款并不能解决建筑团队水平不足的问题。应实施动态管理的方案，对工程进展的各个阶段进行不定期检查，发现问题后立即停止修筑，出现严重的质量问题则应该吊销团队的资格证书，避免同类问题再次发生。

5、现行建筑行业法律法规体系仍不完善

法律法规并不是一成不变的，根据市场以及社会的发展会在内容上不断做出优化，使之更好的为广大人民服务。现有的法规中，多数是针对施工过程的监管，对于工程前期准备、场地测量、使用时对绿化区域的影响等并没有涉及。城市建设发展迅速，同行业之间竞争也逐渐走向白热化阶段，其中法律法规的影响是巨大的。科学完善的法规可促进行业良性竞争，提高工程质量。但由于这一体系的不完善，使得大部分地区建设情况不能及时上报至政府部门，相应的统计工作并不能在规定时间内完成，最终造成区域发展与城市规划脱轨。对建筑团队基本信息的完善监管不严格，并不能在短时间内形成稳固的信息共享系统，工程确立后在承包阶段不能全面了解各竞标单位的具体情况。制度不完善衍生等问题众多，并且随着时间的增长向更严重的层面发展，不能得到及时的整治。团队应该有自身擅长的项目，并且在竞标时依据能力来选择，法规中并没有将这部分管理细则纳入其中，竞争局面也随之混乱。

二、建筑行业法律法规建议措施

1、加强管理部门之间的沟通

管理部门在日常工作中应加强各单位之间的沟通，明确各自的工作任务。在开展工作前要将任务落实到个人头上，避免出现重复监管或者遗漏的情况。在沟通过程中将工作内容进行划分，将施工种类作为参考，并对不同阶段容易发生的质量问题详细考察，并整理在工作资料中。进行监管时可参照这部分资料，使工作开展更顺利，避免工程现场秩序混乱。总包与分包项目虽然在施工阶段相对独立，但建设完成后还是会进行总回合，建筑管理部门要处理好这之间的关系。在沟通交流过程中将规章制度统一，通过对执行时遇到的问题进行研究，可帮助确定最科学的管理制度。与建筑相关的规定应该随着行业发展而做出改变，勇于面对体制上的欠缺，并不断的优化，更好的为建筑工程行业服务，充分发挥监管功能，促进结构安全质量的提升。沟通可改变原有僵持的局面，促进体制向科学严谨的方向发展，同时对解决内部矛盾有很大帮助。紧密配合的工作环境必然是严谨的，不会发生脱轨现象。

2、加速建筑法律法规制度的完善

在沟通的基础上对体制上的漏洞进行整理，结合对建筑行业的考察，制定出一套完善全面的建筑法规。在已有的条款中，并没有对细节进行规定，对此方面的制度要加快完善速度，并且在短时间内完成复杂的规划工作。法律规定的范围必须做到科学全面，在前要经过严格的审查，并且设定一段试运行阶段，在此基础上开展全面的实施，保障建筑工程行业有法可依。建筑行业在发展过程中逐渐与国际接轨，技术也进步明显，建筑法更应该做好带头作用，加快法规的完善速度。在借鉴先进方法的同时不能忽略总结经验的重要性。在补充法律制度时，可借鉴发达国家的条款，结合我国实际情况做出整改。建筑法涵盖范围广，可同时进行多个部门的改制工作，可有效减少完善制度所用的时间。对建筑团队进行相关法律知识的培训，帮助明确各项建设的注意事项，避免出现违规操作。法律的健全不单体现在内容上，更重要的是在基层的落实，需要各部门工作人员的共同努力，促进我国建筑行业高效发展。

3、引用信息化技术

建筑监管部门应将信息化技术引入工作岗位中。对各施工团队进行调查登记，将技能水平与人员组成依次整理到资料中，可避免挂名顶替现象的发生。工程招投标阶段可快速了解各团队的技术情况，作为项目承包的硬性衡量标准。同时建筑行业的进步也可以在平台中体现出来，政府部门在对区域建设情况进行统计时可通过查阅信息来完成。在信息化平台中可将国内各区域的建筑执行标准汇总，可促进建筑质量控制得到统一的标准，并且面向公开透明化发展。信息平台的建设在现阶段具有很强的可行性，可借助已有的计算机系统来完成，建设过程中需要对地区的建筑工程进行全面考察，若存在违规现象在此阶段可以帮助发现。由此可见应用信息化技术具有多重优越性，对完善相关法律法规起到促进作用。建筑行业进步与规章制度的完善有着必然联系，要充分利用现有的条件，争取在最短时间内完善这一体系。

三、现存问题的解决对策

1、维护建筑市场的秩序

与建筑活动有关的法律法规出台后，各级建设行政主管部门加强了对建筑工程活动的监管力度。如《招标投标法》的颁布，标志着我国的建设工程招标投标活动在法律制度的轨道上，进入到了一个更加规范、更加公平竞争的崭新局面。采用招标投标方式进行交易活动，将竞争机制引入交易过程中，减少或杜绝了行贿受贿等腐败行为以及不正当竞争的行为。在工程资金的使用上更加节省、合理，最为关键的是，关于招投标的相关法规的出台，更好地保证了建设项目的工程质量。此外，各级建设行政主管部门还加强了市场准入管理，对于建筑从业单位和从业人员实行建筑许可制度，如《建筑工程施工许可管理办法》、《建筑业企业资质管理规定》以及法律法规中对于从事建筑活动的专业技术人员的执业资格许可的规定，对没有达到要求的建筑企业严格依法清理，禁止参与到建筑活动中，同时对专业技术人员的资格进行严格审查和管理。通过建筑法律法规，不仅使建筑企业和从业人员的素质得到了整体提升，也有效地减少了各种违法违规行为的出现，为建筑市场健康、有序地发展提供了强有力的保障。

2、规范、指导、保护建筑行为

人是社会人，人在社会中的每一种行为都要遵循一定的原则。只有在合法范围内，我们做出的行为才会被国家承认，从而得到国家的保护。建筑活动作为社会活动中的重要组成部分，其行为同样要受到相关法律法规的约束与规范。《建筑法》的颁布与实施，使我们国家的建筑行业步入了依法治业的新局面。其中，《建筑法》对某些建筑行为进行了命令性规范、禁止性规范、授权性规范。正是有了这些法律的规定，参与建筑活动的主体才更加明确自己必须做、不能做、可以做的建筑行为的范围，从而接受相关法律的指导与规范。而建筑法律不仅仅能指导规范建筑行为，它也为合法的建筑行为提供保护，对不合法的建筑行为进行处罚。这些都对我们建筑业的快速发展起到了重要的保障和促进作用，从而进一步推动了国民经济的发展和社会的全面进步。为促进我国建筑企业适应国内外市场的竞争的要求，我们应综合吸取国际立法和市场管理经验，促进并完善建筑法规体系，加快部分法律法规的立法速度。

3、建筑法律法规可以加强工程质量安全管理，提高工程质量安全水平

建筑生产活动具有人员流动、产品固定等特点，其中的不安全因素较多，为了加强建筑安全生产管理，提高工程质量安全水平，预防和减少安全事故的发生，国家相关部门制定了一系列的法律法规，主要有“两法三条例”，即《建筑法》、《安全生产法》、《建设工程安全生产管理条例》、《安全生产许可证条例》、《生产安全事故报告和调查处理条例》。这些法律法规进一步明确了各建筑主体在建筑工程中的质量责任，在监督管理过程中，对工程质量与工程安全加强检查与巡视，发现问题不放过，及时上报、处理。在法律法规的实施下，大家对工程的安全与质量问题越来越重视，各级政府和相关部门对安全生产管理体系的建设不断加大力度，对安全检查不断强化，全国的建筑安全与质量水平不断提高。总之，随着全球一体化经济的加快和加深、市场经济机制的发育和完善，我国的建筑法律法规已经形成了一套相对完善的体系，为我们的建筑业做出了巨大的贡献。尽管如此，建筑法规在实际工程的实施中，仍然有很多的问题，因此，我们要进一步加强建筑法律法规体系的建设，为我国建筑业的发展与前进提供更加强大更加有力的法律基础与法律保障。

结束语：

建筑法规和部门规章对建筑市场有很强的规范作用，但是法律法规和部门规章不完善、不一致同样会对建筑行业产生不利影响，甚至引发行业内的各种乱象。研讨法律法规和部门规章的适用性、规范性，加强法律层面的顶层设计，促进行业健康发展，仍然任重而道远。当然完善法律法规只是第一步，最终还是要将法律精神落实在实处，并不断在法律实践过程中将法律法规进行持续改进，让建筑业为国民经济做出更大的贡献。

参考文献：

[1] 刘红娜.浅谈建筑法律法规及其在建筑工程中的作用[J].城市地理，2015（03）.

[2] 张丽.浅析建筑法律、法规在建筑领域的重要性[J].科技与企业，2013（12）.

建筑法的规定范文第4篇

一、 工程总承包业务的承揽资格

（一）关于工程总承包业务主体资格的规定

工程总承包业务近些年自其他国家泊来，在世界很多地区已经成为建筑工程项目，尤其是大型建筑工程项目的重要环节，但在我国仍属于新兴业务领域，立法尚不健全。

1992年，建设部曾以建施字第189号文《工程总承包企业资质管理暂行规定》，规定工程总承包企业是指对工程从立项到交付使用全过程承包的企业，不包括以设计院为主体的设计工程公司。《工程总承包企业资质管理暂行规定》还设定了专门的工程总承包资质，并按资质条件分为三级。但是，2002年颁布的《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》取消了该规定中的工程总承包资格核准，这使承揽工程总承包业务的主体资格问题在一定程度上，再一次面临了缺少准确法律依据的局面。

目前，承揽工程总承包业务的主体资格，主要依据建设部于2003年间颁布的一系列部门规范性文件：《建设部关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》（以下简称《指导意见》）、《建设部关于工程总承包市场准入问题说明的函》（以下简称《函》）、《建设部办公厅关于工程总承包市场准入问题的复函》（以下简称《复函》）。这些部门规范性文件，对承揽工程总承包业务的主体资格做出了规定：具有工程勘察、设计或施工总承包资质的勘察、设计和施工企业，可以在其勘察、设计或施工总承包资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。

2007年，建设部又以第160号令颁布了一则部门规章――《建设工程勘察设计资质管理规定》，其在第三十九条中，对承揽工程总承包业务的主体资格作出了与2003年那一系列部门规范性文件相呼应的规定，即：取得工程勘察、工程设计资质证书的企业，可以从事资质证书许可范围内相应的建设工程总承包业务，可以从事工程项目管理和相关的技术与管理服务。

（二）《指导意见》中对工程总承包业务主体资格规定的效力

1、建筑工程资质的法律性质和依据来源

依据《中华人民共和国行政许可法》第二条的规定“本法所称行政许可，是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为”，建筑工程资质应当属于行政许可。

依据《中华人民共和国行政许可法》第十四条、第十五条的规定，法律可以设定许可；尚未制定法律的，行政法规可以设定行政许可；尚未制定法律、行政法规的，地方性法规可以设定行政许可；尚未制定法律、行政法规和地方性法规的，因行政管理的需要，确需立即实施行政许可的，省、自治区、直辖市人民政府规章可以设定临时性的行政许可。同时，该法第十七条明确规定，除第十四条、第十五条的规定外，其他规范性文件一律不得设定行政许可。

总结上述规定，可以得出以下结论：建筑工程资质作为行政许可，在不同情形下可由法律、行政法规、地方性法规或省、自治区直辖市人民政府规章设定，其他的规范性文件不得设定建筑工程资质。

2、《指导意见》虽然效力级别较低，但仍应遵守

目前作为承揽工程总承包业务主体资格主要法律渊源的《指导意见》、《函》及《复函》，性质都属于部门规范性文件，效力级别相对较低，不在《中华人民共和国立法法》规定的可以设定行政许可的范围之内。但是，纵览我国各类建筑工程资质的法律渊源及实践状况，这并不意味着工程企业可以忽视其中的规定。

《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）并未直接规定任何资质等级的划分、何种业务需要何种资质及其他关于资质的具体要求，仅规定了从事建筑活动的原则――具备相当资质方能承揽业务、不具备资质的企业承揽工程将受处罚。建筑活动对具体资质的种类、等级要求均散见于其他效力等级较低的规范性文件，企业不满足这些规范性文件的资质要求从事建筑活动，将违反《建筑法》中“从事建筑活动的企业应当具备相当资质”的规定，进而引起《建筑法》规定的后果。

以工程设计业务为例，《建筑法》未规定工程设计资质等级的划分及具体要求，关于工程设计资质的具体要求均由《工程设计资质标准》、《建设工程勘察设计资质管理规定》等规范性文件规定。前述两部规范性文件的性质分别属于部门规范性文件和部门规章，依据《中华人民共和国立法法》的规定，不能设定行政许可。但是，违反了《工程设计资质标准》、《建设工程勘察设计资质管理规定》中的规定，不具备设计资质、超越设计资质承揽工程，将产生违反《建筑法》的后果。因工程设计业务涉及范围广、产生时间久，有大量案例印证上述观点，这一观点在工程设计领域也基本得到工程行业人员和法律界人士的普遍认同。

目前《指导意见》中对工程总承包业务所需资质的措辞较模糊，原文为“鼓励具有工程勘察、设计或施工总承包资质的勘察、设计和施工企业…在其勘察、设计或施工总承包资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务”。但建设部后又两次发函回答相关疑问，形成了《函》和《复函》，对此更加明确的表述为“具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务”。此外，现在普遍以《指导意见》作为开展工程总承包业务的标准，所以在不具备《指导意见》中指明的资质时开展工程总承包业务，也较难得到广泛认同。

因此，《指导意见》作为现在仅有的关于工程总承包较具针对性的规定，无论效力级别高低，都建议遵守。而对工程总承包业务相关规定的进一步明确乃至改善，尚须等待立法的进一步完善。

（三）关于招标公司能否成为工程总承包业务承揽主体的探讨

1、仅具有招标资质的公司，独立承揽工程总承包业务缺乏法律依据

对于企业开展建筑活动的，我国在其资质方面做较严格的管理。这种管理的严格一方面体现在处罚较重，另一方面体现在建筑工程资质分类、分级规定较明确。但工程总承包作为一种新兴的承包方式，立法尚不健全，自2002年取消工程总承包资质核准后，针对工程总承包业务的规范性文件仅有《指导意见》、《函》及《复函》，因此普遍借《指导意见》中的规定来判断工程总承包业务的工作内容及所需资质。

依《指导意见》的相关规定，工程总承包业务是“对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包”，鼓励“具有工程勘察、设计或施工总承包资质的勘察、设计和施工企业…在其勘察、设计或施工总承包资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务”。由此可知，依据现有规定，虽然采购工作是工程总承包业务的重要内容之一，但主管政府部门并未认可仅具备采购相关资质的企业承揽总承包业务。

建筑工程中大量的服务、货物采购需要通过招标方式开展，因此招标资质可以视为开展采购工作的重要资质。但是在工程总承包中，工程总承包人对各类服务、货物进行采购时，其身份相当于该次采购的招标人；依据相关法规，招标人在完成一定备案手续后，可自行办理招标事宜，并不必须具备招标资质；此外，招标人也可自行选择招标机构，委托其办理招标事宜。据此判断，招标是工程总承包人完成采购任务的重要方式，但招标资质对总承包人而言，并不是必需的。

2、仅具有招标资质的公司，组成联合体承揽工程总承包业务缺乏法律依据

依据我国招标相关法规规定，“国家有关规定或者招标文件对投标人资格条件有规定的，联合体各方均应当具备规定的相应资格条件”。依据现有规定，具备设计、施工、勘察资质的企业可以开展工程总承包业务（前文已述），因此仅具有招标资质的公司与其他企业组成联合体承揽工程总承包业务，依旧缺乏法律依据。

二、 工程总承包业务项下的发包

工程总承包意味着一揽子的承揽工程任务，实行全过程或若干阶段的承包，工程总承包人将难以回避的面对将一些工作向下发包给其他单位的问题。《指导意见》中规定“工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业；分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责”，这也为工程总承包人将一些工作向下发包提供了法律渊源。

但是，《建筑法》及《中华人民共和国合同法》中均有一类相似的规定，即：禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人；同时，《指导意见》也并未悖离《建筑法》和《中华人民共和国合同法》中的规定，而是仅仅明确允许工程总承包人将所承包工程中的“部分工作”发包出去。

因此，可以得出这样一个结论，工程总承包人可以向下发包一些工作，但是必须为自己保留一份任务；换言之，在我国目前的法律体系下，一家工程企业承揽工程总承包业务时，有权将工作发包给其他单位，但无权将全部工作都发包出去。由法律规定结合实践，当前工程总承包单位的普遍作法是，凭借勘察、设计或施工中的某一类资质承揽工程总承包业务，然后自行开展与该资质相对应的那部分工作，再将其他工作发包给具备其他资质和能力的单位。

综上所述，在我国承揽工程总承包业务应当具有勘察、设计或施工资质，并在相应资质等级许可的范围内开展业务；在承揽工程总承包业务后，总承包人还应有选择、有保留的将部分工作发包给其他单位。（作者单位：中国人民大学法学院）

参考文献：

[1]王利明《合同法研究》中国人民大学出版社，2009

[2]《建筑法律.法规.规章》中国法制出版社，2011

建筑法的规定范文第5篇

本文所要讨论的是工程竣工交付以后的质量责任问题，包括质量责任的不同分类和期限、工程建造的各个参与者如何分担建筑物瑕疵的责任、建筑物权利人对建造人的权利等等。这些问题还将引出针对建筑物有质量瑕疵如何设置保险来保护业主，或者有无相关保险可以使责任人免受索赔？对于这些问题的回答，各国法律制度的答案是各不相同的，研究这些答案，对我们不无裨益。

本文在比较各国在建筑物竣工交付后质量责任制度的几种主要模式的基础上，理解和分析我国对建筑物竣工交付后质量责任的法律规定，并提出引进和推广建筑工程保修保证保险和建筑工程质量责任综合保险的建议，以完善我国的建筑物质量责任制度。

一、建筑物竣工交付后的质量责任的不同阶段及期限

我国《建筑法》对建筑物竣工交付后质量责任的规定，主要见于第62条和第80条。第62条规定：“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的按照工程，供热、供冷系统等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定”。该条法律规定，确立了我国对建设工程质量保修期的法律制度，即地基基础和主体结构在合理使用寿命内保证使用，其余部位在最低保修年限内保证使用的法律制度，保证使用的责任局限在施工方。《建筑法》第80条规定：“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。”这条法律规定，则是确立了我国建设工程损害赔偿期的法律制度，即在整个合理使用寿命期内，因工程质量不合格造成损害的，责任者均应赔偿的法律制度，但责任者未限定在施工方。

可见，我国的建设工程法律框架设定的建筑物竣工交付后的质量责任主要区分两个阶段，一是工程质量保修期，二是损害赔偿责任期。这与其他许多国家的建筑物竣工后质量责任体系不谋而合。以下分述之。

（一）质量保修期内的责任

质量保修期内的责任是建筑物竣工交付后的第一个质量责任期。我国法律规定，工程通过竣工验收并满足法律规定以及合同约定的条件即可交付。《建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。”保修书应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

质量保修期的责任主要落在施工方肩上。国务院2000年1月颁布的《建设工程质量管理条例》（下称《质量条例》）第41条规定：“如果建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”所以，对保修阶段的质量责任，可以作这样的理解：在保修期内，只要发现质量瑕疵，不管有无损害，施工方均有义务进行修复，如果造成损失，还应承担赔偿责任。当然，如果质量瑕疵不是施工方造成的，施工方在履行保修义务后，可以向责任方追偿。只是根据以上一条的规定，对于非施工方造成的质量瑕疵在保修期内引起的损失，施工方是否也应承担赔偿责任以及如何承担、如何追偿的问题尚不明确。

同样是建筑物竣工交付以后的第一个质量责任期，各国法律制度下的质量保修期的替代名称是多种多样，且期限也各不相同。

在法国，称“质量保修期”为“正式完工期限”（1978年民法典），期限为自交付之日起一年。比利时和瑞典称之为“保证期”，通常为一年，结束时即为最终交付。荷兰的保修期为3－12个月，澳大利亚、新加坡、英国通常为六个月，瑞典为两年，加拿大的魁北克、葡萄牙则更长，为五年，但公用建筑的保修期为2年。英国的JCT合同把从工程实际交付至最后完工的期限称为“缺陷责任期”。FIDIC文本也是如此。所谓“缺陷责任期”，实际上仅指从工程实际交付至最后完工之间的期限，由承包方对列入“实际完工证书”上的缺陷进行修复，并对在此期间显现的瑕疵进行免费维修。但是取名为“缺陷责任期”，往往引起很多人误解，以为一旦该期限届满，承包商即不对工程缺陷承担责任，其实不然。

不管取什么名字，这段竣工后的特殊责任期间的期限长短因国而异，并非都是一年。荷兰的保修期为3－12个月，澳大利亚、新加坡、英国通常为六个月，瑞典为两年，加拿大的魁北克、葡萄牙则更长，为五年，但公用建筑的保修期为2年。

我国的《建设工程质量管理条例》第40条具体明确了建设工程的最低保修范围和最低保修期限。其中，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的最低保修年限，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修年限为5年；供热与供冷系统的最低保修年限为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的最低保修年限为2年。其余部位的最低保修年限由承发包双方在合同中约定。

按照我国法律的规定，建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。如果竣工验收不合格，则由施工单位进行整修后再行竣工验收，直至合格后交付。但是在很多国家，有四种不同情形的“交付”：

1、业主对竣工工程完全满意而接收交付工程；

2、非常不满意而不愿接收工程，要求整改后再验收；

3、业主接受工程，但对其中不完善之处与承包人达成减低工程价款的约定。如果不完善之处是由第三方引起的，承包人通常可以向该第三方提起索赔；

4、最普遍的做法是业主先作有条件的接收，而这个条件是承包人必须自费尽速修复瑕疵部分，达到业主的要求。此时颁发的完工证书应当载明所有应当修复之瑕疵。比如，在英国，达到“实际完工”即可交付，建筑师会签发“实际完工证明”。而在美国，工程达到“实质性完工”即可交付，在交付后的一定期限内，即“缺陷责任期”内，承包商有义务修复已发现的、和在该期限内发现的任何质量缺陷。

但是，不管是何种情况下的“交付”，工程交付即意味着工程施工阶段的结束和使用阶段的开始。工程交付的法律意义表现为：

1、交付意味着保修责任的开始；

2、交付意味着承包商无权在未得到业主同意的情况下进入该物业；

3、在承包商提供履约保函的情况下，在此时开始考虑释放保函；

4、工程交付时以下问题一般得以解决：

（1）实际交付工程与合同约定的标准之间的明显差异；

（2）未决的索赔与反索赔。如在工程交付时未能解决，当事人至少应明确如何处理的立场。在很多国家工程索赔时效从交付之日起算。时效长短由法律规定或者由合同约定。比如在瑞典，建筑合同一般约定业主必须在工程交付之日起30天内提出关于工程延期的索赔。

（3）工程款结算安排。法国标准文本规定承包方应在工程交付之日起120天内向业主提交尾款结算的具体金额。瑞典规定为8个月内提交。

5、自工程交付后，业主开始承担保护建筑物不受意外损害的责任（如火灾、盗窃等）。

比较我国的法律规定和其它国家的相应规定可以发现：我国立法根据决定整个合理使用寿命正常使用的建筑物的主要部位和非主要部位的不同情况，对保修期作了不同的规定，并且各分部分项工程的具体保修年限由承发包双方在招投标过程中竞争以及在设定具体合同时约定的做法，是吸收了国外的先进做法并结合我国国情的创造。这些新规定值得承发包双方高度重视，也值得我们广大律师高度重视。

（二）损害赔偿责任期内的责任

质量保修期届满后，意味着另一种责任期间的开始，即进入损害赔偿责任期间。在有些国家这种责任为零。如葡萄牙规定在政府作为业主的情况下，质量保证期后不存在损害赔偿责任。但是在大多数国家，业主都可以在一段时期内向有关责任者要求损害赔偿。

保修期的损害赔偿责任的期限因法律或合同规定的不同而不同，很多国家的制度本身也在不断变化。以荷兰、法国和加拿大的魁北克为例：荷兰民法典规定了二十年责任期；而法国规定了十年责任期。法国的十年责任期的责任范围为以下缺陷引起的损害：1、影响道路、主要管道、基础、承重结构的坚固，隐蔽工程、与建筑物不可分的设备（其他设计要求有不少于2年的合同保证期）2、工程不符合使用目的。另外，在加拿大的魁北克，非居住房屋和商业建筑的保修期后责任期为5年，而公用建筑则为30年。

与保修期内的责任形式不同，保修期内只要发现任何瑕疵，不管有无损害承包商均有义务修复，不修复将承担一定的后果；但在保修期后的损害赔偿责任期内，出现的质量问题要有损害才可主张赔偿，而且并不是所有的损害都可以获得赔偿。

在大多数国家和地区，如意大利、魁北克、西班牙、瑞典和英国，将损害分为微小损害和重大损害，只有重大损害才可追究责任。当然，至于孰是“微小”孰是“重大”，这些国家的法律和实践都没有一个确定的标准，可以说因事而异。比如在英国，对砖房裂缝程度的分类是根据这些裂缝对结构的影响程度来确定的，从而判断哪些是严重裂缝，哪些是微小裂缝。

尽管没有确切的标准，但各国建筑法律、法规的要求，合同明文或默示条款的要求，以及建筑物所在地特殊文化的需求，都是判断损害大小的一般依据。

我国《建筑法》第80条的规定表明：我国立法对建筑物损害赔偿责任期的规定比较严厉，针对建筑物的地基和主体结构以及其他部位，即使在普通部位的保修期届满后，只要因质量不合格造成损害的，均可要求责任者承担赔偿责任。这显然加重了建筑物的制造者包括承发包双方以及勘察、设计等有关各方的质量责任。可以预见，不远的未来，因建筑物质量不合格而请求赔偿的案件将会大大增加。当然，区别于保修期的责任主体，法律并未规定由施工方负责，而仅仅规定了“责任者”。那么，哪些主体可能成为建筑法规定的损害赔偿责任期内的责任者呢？

二、建筑物竣工后质量损害赔偿责任的承担主体

由于损害赔偿的民事责任不一定依据合同而发生，因此按照建筑物在建设期间是否与业主有合同关系，在建筑物竣工后承担质量损害赔偿责任的主体可以大致分为以下两类：

（一）与业主订有合同者，包括勘察设计单位、施工单位，监理单位等。

按照我国《建筑法》第24条的规定，业主有可能只与一个项目总承包方签订合同，也可能分别与勘察、设计、施工以及监理和设备采购各方签订合同，建筑法对业主与合同对方的工程质量责任都作了相应的规定。因此，在建筑物竣工交付使用后，按照《建筑法》第80条规定因工程质量不合格造成损害的责任者，就可能是与业主有各种合同关系的对应各方。根据有关的法律规定，这些业主的对应方都有可能成为损害赔偿的责任者。

但国外的规定有例外：意大利的民法典只规定了施工单位对建设单位的责任，这意味着施工单位必须及时发现和纠正其他建设参与者的错漏，否则将承担责任。但在Emilia-Romagna地区这一原则已得到了适当的修订，该地区1990年有一项法律规定：主要设计人、项目经理、承包人、技术监理、竣工检验人等应签署建筑物竣工的技术文件，声明该建筑物已符合建筑规范及使用要求。如果政府监督员发现这一声明是不真实的，这些签字人都将被处以罚金。

此外，新加坡有一套截然不同的责任分担体系。1989年《新加坡建筑管制法》引入了“有资格的人”、“注册检验师”和“现场监理人”的概念。建设单位如果就施工方过错造成的损害要求赔偿，他可以直接向施工方索赔，也可以向上述“有资格的人”进行索赔，这样，施工方就可以免于承担责任。

（二）与业主没有直接合同关系者，包括：

1、政府建设工程质量监督部门

在有些国家，当地政府部门有义务核查所有或部分建筑项目的质量情况。我国目前体制下仍要求政府建筑管理部门对所有竣工建筑物进行验收并出具验收结果说明：合格或者不合格。但我国的《质量条例》关于“竣工验收备案制度”的新规定将改变政府过去直接参与验收的做法，而将监督力度转移到施工图的审查和竣工验收资料的抽查。

在英国，法律规定了对政府部门的责任限制，而在有些国家政府部门的责任几乎为零。如新加坡因为有“资格人”承担责任的机制，明确规定政府不必承担责任。

2、质量检测机构

我们可能会遇到的一个问题是：如果对建筑材料质量状况的错误鉴定结论导致建筑物质量瑕疵，瑕疵责任由谁来承担？比如在我国，对商品混凝土的检测通常需要委托专门的检测机构进行、水泥制品使用前必须经过检测，按照我国的合同法和建筑法，使用该产品进行施工的一方仍应对建筑物瑕疵承担责任，然后由承担责任方再依据委托检测的合同自质量检测机构索赔。

3、分包商

按照英、美合同法上“合同相对性原则”，除合同当事人外，任何其他人不得请求享有合同权利，也不必承担合同责任，合同当事人之外的第三方无权要求执行合同中约定的第三方权利。由于业主与分包商没有直接合同关系，业主无法直接向分包商主张权利，受害者（如租户、后继使用人）更是无法向直接责任者追索合同意义上的赔偿权利，因而导致众多实质上不公平的结果。为了避免产生这样的结果，在英国盛行一种叫“从属保证”（collateralwarranty）的系列合同，与建筑承包合同配套使用，即业主要求所有的承包商（包括各类分包商）、专业咨询师（包括结构工程师、造价工程师、设计师等）、设备供应商等向建筑工程的使用人、买受人、承租人和贷款人提供书面保证合同，从而建立由这些设备或服务提供商向建筑物权利人直接承担责任的法律纽带。由于一个建筑项目往往涉及数十个、上百个甚至上千个这样的书面保证合同，一些大的律师事务所的建筑法部门得投入不少人力应付这些保证合同的起草、谈判等的繁琐操作。

1996年，英国的“法律委员会”提出关于《合同相对性：关于第三人利益的合同》的报告，要求英国法对“合同当事人原则”作了重大修改，授予合同中关于第三人权益的执行效力。1998年形成议案交国会讨论，并于1999年11月11日获女皇批准，成为《合同（第三方权利）法》。可以预见，英国今后的建筑承包合同将增加许多涉及包括分包商、供应商、建筑物使用人、购买人、建筑项目贷款人等在内的第三人利益条款的起草，并且对这些条款的内容设置采取更加谨慎的态度。

在我国，这一问题已在法律的规定上得到解决。《建筑法》第55条规定：“建筑工程实行总承包的，工程质量由工程总承包单位负责，总承包单位将建筑工程分包给其他单位的，应当对分包工程的质量与分包单位承担连带责任。分包单位应当接受总承包单位的质量管理。”据此，总包单位和分包单位对分包工程承担连带责任，有权主张索赔的一方可以依据合同，或者在无直接合同关系的情形下依据侵权理论要求总包方、分包人承担连带赔偿责任。

4、供应商

在国外，业主与供应商一般没有合同关系，供应商供应的材料、设备有质量缺陷时对业主的责任表现为“侵权责任”。

在我国，建筑材料有甲供料和乙供料之分，但总的趋势是以乙供料为主。前者由建设单位与供应商订立供货合同，后者由施工单位与供应商订立供货合同。但不管是甲供料、还是乙供料，建筑材料在用于施工以前，施工单位、监理单位有责任对该材料进行检验，或核实有关质保书和检测报告。施工单位、监理单位按照《建筑法》及配套法规的规定承担建筑物质量瑕疵的责任，而供货单位则按《产品质量法》、《消费者权益保护法》承担货物瑕疵的责任，两者并不矛盾。

三、质量缺陷的分类

《建筑法》第80条规定的损害赔偿责任的前提之一是：该损害是“因建筑工程质量不合格”而遭受的。什么是“建筑工程质量不合格”呢？它的标准是什么？质量不合格与一般的质量问题的界限又是什么？这些问题目前还难以在现有条文中找到答案。按照一般的理解和建筑行业的运作习惯，工程质量问题可以分为工程质量缺陷和工程质量事故。酿成工程质量事故的缺陷一般是对工程结构安全、使用功能和外形观感等影响较大、损失较大的质量损伤。从广义上说，工程质量问题都是程度不一的工程质量缺陷，质量缺陷达到了一定的严重程度，即构成了质量不合格。

任何质量缺陷的背后都有导致这一缺陷的行为人的错误和疏忽行为。这种错误和疏忽行为可以发生在整个建筑过程的任何一个阶段，主要包括：1、设计和技术监理过程；2、现场施工过程；3、移交时关于维护和使用建筑物的指导过程。如果按上述阶段分类，可将质量缺陷分成以下主要几大类：

（一）设计缺陷

记载在设计图纸和设计文件上的错误或疏漏将从一开始就影响工程建筑的质量。比如对通风的设计考虑不周将引起建筑物通风不良，而结构设计上的错误将带来建筑物沉降、裂缝等结构性缺陷。设计师无疑是承担设计错误的责任主体。

但是，在很多情况下，设计错误带来的缺陷责任的承担主体并非仅设计师一方。在美国，工程边设计边施工的现象很普遍，大部分的具体设计工作是在工程进行施工过程中通过独立技术监理的监督和配合完成的，如果由于监理的过错而导致设计错误，监理也应承担设计缺陷的责任。

承包商也会被要求承担设计缺陷的责任。在英国，承包商有义务在进行施工组织设计时检查设计师的设计。意大利的立法走到了极端，把设计和监理过程中的所有错误和疏忽的责任都压在承包商一方头上。而新加坡走向另一个极端，即有责任的个人直接承担设计错误的责任。但大多数国家都在寻求一种平衡，力求确定设计师、监理师和承包商、分包商、供应商之间承担设计错误的合理比例。

我国《建设工程质量管理条例》第28条第2款规定：“施工单位在施工过程中发现设计文件和图纸有差错的，应当及时提出意见和建议。”应当理解为施工单位只在发现了差错后方有义务及时提出，但没有规定施工单位有审查设计文件和图纸的义务。因此，除非合同有另外的约定，承包商一般不承担设计缺陷的责任。至于承包商发现设计有差错而不及时提出意见和建议应承担怎样的责任，法律没有作进一步规定。

（二）施工缺陷

施工过程的缺陷大部分是由于承包商引起的。承包商最主要的义务是按照工程设计图纸和施工技术标准施工，严格执行每道工序，检查建筑材料、构件的质量。这在各国都是一样的。

我国的《建筑工程质量管理条例》第29条：“施工单位必须按照工程设计要求施工技术材料和合同约定，对建筑材料，建筑构配件，设备和商品混凝土进行检验，检验应当有书面记录和专人签字；未经检验或者检验不合格的，不得使用。”由此可见，建筑材料、构配件等使用到施工工程，成为建筑物的一部分之后，由此造成工程质量缺陷的责任应当由施工单位向建设单位承担，而不论该材料或该产品由谁来采购。

但在法国有一项特殊的规定，对于那些称之为“EPERS”的建筑物构配件，比如预制木配件，供应商应当承担因该产品导致工程质量缺陷的责任，从而免除了承包商对此的检验和测试责任。

（三）指导缺陷

工程交付时建筑师给予业主的维修使用指导说明不充分，可能引起建筑物使用过程中的损害。随着建筑物使用功能的日趋多样和复杂，对建筑物如何使用和维修的告知愈显重要。错误信息或疏忽重要信息的告知都可能造成重大损害。

法国有一案例：一个诊所的看房人在灌装临时用电房的汽油箱时，汽油涌出淹没了好几层楼面。法院在审理过程中发现，承包商在移交该房给业主时，没有向业主充分告知罐装汽油箱的用法说明，以致管房人误操作而导致损失。因此，法院判令承包商承担损害赔偿责任。

我国建筑法第61条规定了交付竣工验收建筑工程应具有完整的工程技术经济资料。上海市还实行了住宅建设单位应提供《住宅使用说明书》的制度。违反了这些规定，受损害方可以依法要求责任人承担损害赔偿责任。

四、推行工程保修保险和工程质量综合保险

从以上我们可以看到，各国对于建筑物竣工交付后的质量责任的法律规定是大同小异的，尽管质量保证期和损害赔偿责任期的期限各有长短，责任主体不尽相同，但业主、使用人、承租人对因建筑物质量瑕疵及其造成的损害都有追究责任的特定对象。问题是，一些责任主体，尤其是承包商、设计商，在经过几年的营运后可能资不抵债、破产，或者不复存在，或者他们购买的执业责任保险期限太短或保险金额不足，一旦发生建筑物质量缺陷的损害赔偿可能无力承担责任，或者根本找不到责任承担者，如何解决这一问题呢？

一些法语国家政府通过强制承包商投保质量责任险，有效地解决了这一现实问题。法国是一个典型的实行强制性工程质量保险制度的国家。《法国民法典》第2270条规定：“建筑人及承揽人，经过十年后，即免除其对于建筑或指导的巨大工程担保的义务。”法国《建筑职责与保险法》进一步规定：凡涉及工程建设活动的所有单位，包括业主、设计商、承包商、专业分包商、建筑产品制造商、质量监理公司等，均须向保险公司进行投保。《建筑职责与保险法》还规定，工程项目竣工后，承包商应对该项工程的主体部分，在十年内承担缺陷保证责任；对建筑设备在两年内承担功能保证责任。保险费率根据建筑物的风险程度、承包商的企业声誉、质量检查的深度等加以综合考虑，一般要负担相当于工程总造价1.5%－4％的保险费。工程交付使用后，若第一年内发生质量问题，承包商负责进行维修并承担维修费用；若在其余九年内发生质量问题，承包商负责维修，而维修费用则由保险公司承担。

在我国，《建筑法》规定了建设单位、施工单位、设计勘察单位、监理单位的责任，对损害赔偿不再有限额的规定，有关责任单位的义务、风险进一步加大，工程建设当事人如果不通过工程担保或保险分散、转移风险，一旦发生违约或重大责任事故，责任单位无力承担，必然影响工程建设的顺利进行，责任单位也将难以生存。再加上第60条规定：建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。也就是说，基础工程的保修年限最低为“合理使用寿命”，即设计年限，一般为几十年，甚至上百年。第80条又规定了损害赔偿责任的期限为“在建筑物的合理使用寿命内”。在这样一段漫长的时限内，要真正落实责任的承担，必须通过保险来解决。

鉴此，为真正落实建筑物交付后在其合理使用寿命内的建筑工程质量责任，建议以建筑工程保修保证保险落实建筑物合理使用寿命内的地基基础和主体结构工程的保修责任；以建筑工程质量责任综合保险落实建筑物合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格造成损害的民事赔偿责任。

建筑工程质量责任综合保险是由保险人承保建筑物合理使用寿命内的因建筑工程质量不合格造成建筑物本身和以外的财产及人身的损害的民事赔偿责任的险种。

建筑工程质量责任综合保险是由保险人承保建筑物合理使用寿命内的因建筑工程质量不合格造成建筑物本身和以外的财产及人身的损害的民事赔偿责任的险种。