物业公司内部管理制度

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物业公司内部管理制度范文第1篇

关键词：物业管理 会计核算 财务管理

物业管理是指受物业所有人委托，根据物业管理委托合同，参与物业房屋建造、使用等的服务。包括对所管辖区域的公用设备、设施、房屋本身及治安、环境等进行管理。物业作为一个新兴的服务业，在现代服务业中占据重要地位。会计核算和财务管理是物业公司经济核算至关重要的一部分。它通过会计账簿、会计凭证反映了物业管理公司的所有经济活动，在物业管理公司内部管理中的重要作用是不言而喻的。物业管理公司会计核算和财务管理要统筹内部各部门和公司外部的所有账务，所以工作复杂，工作量大。要求我们更要做好物业管理公司的会计核算和财务管理工作，提高物业管理公司的总体水平。

一、我国目前物业管理公司的会计核算与财务管理存在的问题

（一）我国物业管理公司的会计核算和财务管理处在初级阶段

会计核算与财务管理一直以来占据着企业管理的重要地位，对企业经济活动的展开和企业发展是及其重要的。我国物业行业从上世纪八九十年代才有了真正的发展，起步晚， 经验少，目前正处于初级阶段。很多物业管理人员对企业会计核算和财务管理认识不够，没有形成完善合理的财务管理系统。这影响了我国物业管理行业的发展。

（二）我国物业管理公司的会计核算和财务管理存在的具体问题

物业管理虽然是新兴的产业，但是随着我国各项事业的发展，物业行业的竞争力也逐渐增大。伴随我国物业行业的发展，大部分物业管理公司的管理理念和管理水平在不断提升。但是由于我国物业管理发展时间短、物业财务管理人员专业素质不高造成很多问题。

1、会计核算和财务管理的基础工作缺乏统一规范的管理。会计记账的方式不合格，没有严格按照会计制度明细记录财务状况；会计科目混乱，收支会计科目的记录不准确，例如资本性支出与收益性支出混乱记录；会计资料造假，数据失真或者不准确，作假帐的现象是依然存在的；会计核算和财务管理手续不合理，有些经济业务甚至没有正式的合同或者协议等现象都是会计核算存在的严重问题。这些会计核算和财务管理基础的问题严重影响会计信息的准确性和完整性，影响物业公司对数据的判断。

2、会计核算方式单一。很多物业管理公司不注重会计核算这一块，公司财务状况由财务部门统一管理核算，其他部门很少设立会计核算和财务管理人员专门对本部门的财务进行详细管理。物业管理公司的业务范围大，一个物业公司要同时管理好几个小区甚至更多，账目设置不详细不利于公司对每个小区的具体情况分析和管理。

3、会计核算和财务管理手段落后。很多公司目前的会计核算任然停留在手工做账的阶段，公司的会计数据收集、分析、处理大部分依靠人工作业。这样既耗费大量的时间，还影响数据的准确度。财务管理工作把很多时间用在做账上面，用很少的时间对财务状况进行详细的总结分析。

4、成本管理不完善，资金利用不当现象存在。成本管理有三种方式：调整经济活动的规模效益；与供货商谈判交流，转移成本；加强财务管理，强化预算管理，节约支出。这些方法只能片面的短时间的管理成本，忽略了物业管理在对企业的供应和服务环节的成本管理，这样对物业管理公司的长期成本管理效果不是很好。资金挪用、账款收不回来、坏账等都提高了资金成本。

5、财务报表不详细，不能为公司管理提供详细准确的数据。很多物业公司对外提供的财务报表只是很笼统的资产负债表、利润表等。没有管理需要的各种详细报表。例如：维修报表、各种服务费用报表等。还有很多财务信息是采用统计的方法，统计工作时间长，数据不准确，不能满足财务管理的需求。

6、税务账目不清楚，物业管理收费对税务的划分不清楚，导致申税及纳税不真实。

7、会计核算和财务管理分不清。很多物业公司认为会计核算是会计部门的工作，没有认识到会计核算和财务管理是一个体系。

二、提高物业管理行业会计核算和财务管理水平的方法

（一）规范管理会计核算和财务管理基础工作

1、提高财务工作人员的思想素质和专业素质。对财务人员进行专业培训和思想素质培养，提高财务人员的知识水平和管理能力，做好公司的财务管理工作。

2、建立健全公司内部的会计核算制度、财务管理制度、成本核算制度、财务清查制度等。让公司的会计核算和财务管理有制度可依。

3、建立完整的财务监督体系。有了完整的财务监督体系可以规范财务管理的整个过程，提高财务管理的效果。特别是原始会计凭证的审核制度，这样可以保证会计信息的完整性和准确性。

（二）建立二级会计核算和财务管理制度。

由于物业管理公司管理区域的增多，对财务的管理也应该更加详细。要掌握详细的数据信息，必须建立二级或者多级的会计核算和财务管理制度。以每个小区为单位建立会计核算和财务管理制度，对小区信息及进行整合分析，再将原数据和整合数据交由公司总财务部门，公司财务部门对每个小区的信息数据进行分析。必要时这些详细的信息也是物业公司制定小区管理计划的重要依据。

（三）正确划分应缴税务项目，准确申报应纳税额。

很多物业公司会计人员分不清楚公司“管理处”和业主委员会之间的关系、物业管理企业所有者权益和物业所有人权益之间的区别、物业管理服务费用的会计核算和税务申报之间的关系，以及对应缴税项和非应缴税项之间的划分认识不清。这些都导致会计核算和财务管理不当。要增强财务人员的税务知识，正确划分应交税务项目，按时申报纳税，做好物业管理的财务工作，保证各方利益不受损害。

（四）对财务进行精细化的管理。

1、对成本进行精细化管理。建立会计辅助核算和财务管理制度，成本核算必须明确到各个部门及负责人，可以按照单位管理的需要对成本科目按部门、按人员、按地点进行辅助核算，对每一笔开支的用处和单位都进行详细的记录，保证信息的完整性和准确性。

2、对利润进行精细化管理，进行最小范围的核算。以部门或以楼体为单位划分利润的财务管理，每个单位的财务管理又可以划分下一级的财务管理单位（例如再以项目为单位划分，或者以楼层为单位划分）。这样的财务管理体系可以清晰具体的反映公司各部门的盈利状况。也利于公司财务部门进行利润报表总结，还可以保证利润数据信息的完整性。

3、对资金的精细化管理。首先，减少资金的浪费，提高资金的利用率。其次，对资金的流动做好跟踪管理，防止贪污挪用现象的发生。然后，对应收款项，应该加大催款力度，尽快收回款项，提高资金的流动速度。再次，分散风险，物业管理公司可以与保险公司、保安公司合作，分散资金风险。最后，设立坏账准备金，将其纳入资金管理费用，加强企业的风险意识，增强物业管理公司的抗风险能力。

三、结束语

物业管理公司的会计核算和财务管理对公司的整体管理和发展都很重要，但是我国物业管理行业处于初级阶段，还存在很多不足，我们要加强物业管理公司的会计核算和财务管理水平，推动我国物业管理行业的发展，更好的为业主服务。

参考文献：

[1]薛艳红.物业公司的财务管理及会计核算[J].现代商业.2010（26）

[2]谢斌.对物业管理公司会计核算问题的思考[J].现代商业.2010（09）

[3]杨红英.物业公司会计核算及财务管理探讨[J].中国城市经济.2011（02）

[4]张涛.加强物业管理企业财务内部控制的思考[J].现代物业（中旬刊）.2011（02）

物业公司内部管理制度范文第2篇

2011年1月18日，我物业公司进驻三期安置小区，这一年来，我全体员工团结一心，艰苦奋斗，勇于拼搏，不断创新，进一步完善和改进了公司的管理和服务质量，取得了可喜的成绩：组建了一支优秀的物业管理团队，创建了一种科学的管理模式和先进的管理理念、管理方法，以及严格的质量标准和工作程序；形成了服务与管理相结合的专业分工体系。一年以来，我们紧紧围绕战略规划、品牌建设、内部管理、信息沟通、服务绩效来展开一系列的工作。

对物业管理的理念进行战略性的转变。

我物业公司自成立以来，管理理念经历了从“管理型”到“服务型”的深刻转变，抛弃了过去以管理者自居的姿态，倡导了“服务育人，业主至上”的全新服务理念。我物业公司在发展过程中即使遭遇到了内外环境的严重挑战，但为业主、使用人服务的理念也一直在沿伸，同时也得到了广泛的好评。但公司管理层并没有满足可喜成绩的取得，而是以积极的态度正视在服务过程中存在的服务专业性不强，服务内涵不深，员工待遇过低以及成本过高等问题。今年开始，公司便审时度势，着手狠抓安全防范、环境卫生和维修事宜，劲拼品牌建设，提高公司的运作效率和竞争力。

品牌建设

品牌，以高质量为坚实的基础，本公司把如何提高物业管理服务的质量作为公司经营的首选目标。

一、贯彻按iso体系的有效动作

公司成立之初便做好了质量的策划，明确公司的质量目标、要求，以及所想达到的目标，以最合适的服务质量去满足业主及使用人的需要。一年来，公司始终把通过iso9000和iso14000的审核为奋斗目标，同时也进一步向业主及使用人展示了公司相关方面优质服务的形象。

二、形成以客户满意为中心的质量体系

自公司进驻开始，一直把“客户满意，业主至上”作为工作的中心，进一步确定了公司以业主为中心的经营服务理念，今后公司将继续贯彻实施和改进服务质量，提高服务绩效。

三、建立天健物业零缺陷的目标

公司成立之后，经过反复讨论和研讨，认为要想做的独特，就须把工作做到零缺陷：服务零缺陷；操作零缺陷；设备零故障；安全零隐患的四零缺陷。明确了业主不总是对的，但永远是最重要的客户需求，充分做好达到需求的各种准备，积极预防可能发生的问题。

内部管理

一、人力资源

人力资源是公司发展的重要保证。进驻之初，因处地特殊，故人员素质偏低。但今年年初，为了提高公司的竞争力，我公司积极开展员工知识培训，使员工成为“一专多能”且达到了显著的效果。员工培训包括：企业文化培训，专业技术培训等，特别是对管理层进行的物业管理员资格考评培训和保安队伍的消防知识培训以及专业知识培训。通过培训，提高了员工的综合素质，改善了员工的工作态度，激发员工团结合作，大大提高了服务质量。

目前，公司内部已经建成了较为完善的人力资源储备，专业能力，综合能力出众的专业人才；能出谋划策的企业策划人员等，给公司的发展提供了广阔的空间。

二、规章制度

入驻之初，因公司刚建立，一系列的制度及考核都是空白的，这给员工的工作带来了很大的不便。按照“以法为据，有约可依”的原则，我公司迅速出台了一系列规章制度。包括：各岗位人员职责，管理制度及各岗位工作人员考核办法。制度的出台明确了职责，分清了权限，也给公司员工的日常工作指明了方向，提供了依据。

三、维修方面

去年小区入住之初，因赶工期，五栋公寓可谓是以超常规的速度建成的，而快速度建成的房子却导致了接管后艰难的维修工作。从去年至今，我技术维修部共计收到业主报修单42多份，。可因去年维修力量过弱，且设备设施还在保修期内，故多数单子未能修好。直至今年初，我公司一口气增加了三倍的维修人员，不分日夜的维修，同时又加大对厂家的催修力度，迅速的解决了原有的存在的问题。现我处已承诺做到“小修不过夜，大修不过三”的服务承诺，可因各种设施仍然在保修期，致使好多维修事项我公司仍无法完成。但我公司还是竭尽所能去维修，特别是公寓内寝室之间电线错乱的问题，在催修厂家无效的情况下，我公司维修人员用六天六夜时间全部调好，用实际行动解决了业主的怨言。近日，我公司又一口气换下了四栋公寓20多盏灯炮以及30多个水龙头和几十个冲水阀，使公寓内的配套设施的维修完好率达到了98％以上。

四、保安方面

物业公司内部管理制度范文第3篇

关键词：

前 言

近年来，常电物业管理公司在湖南省电力公司和常德电业局的正确领导下，积极弘扬“敬业、专业、服务、创新”的企业精神，坚持“始于业主所需、终于业主满意”服务理念，秉承“诚实守信、稳健增长”经营方针，以“自加压力、进入市场、突出重点、创建品牌”为工作思路，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理，不断提升物业管理综合实力，积极拓展物业外部市场，全力为业主排忧解难，努力创建“常电物业”品牌。

一、常电物业管理公司概括

公司现有职工89人，其中，在册职工79人（集体工27人），退休职工（集体工）10人。在册职工中，女职工47人，男职工42人（其中司机16人）。女职工所占比例相对较大；物业管理人员及专业技术人员欠缺；员工整体素质优势较弱是公司人员构成的主要特点。

公司下辖电力调度通信大楼、电力新村商住小区、常德日报社报业基地、常德日报社柳岸人家住宅小区、机关小区（北一院、北二院、北三院、南院）、西片小区、电力花苑、桃花源机场民航公寓等9个管理小区，物业管理面积40.25万平方米，其中住宅23.4万平方米，办公场所5.6万平方米，在外承揽11.25万平方米。

2002年，公司被省建设厅评为“优秀物业管理企业”,公司所管辖的电力调度通信大楼2004年被评为“常德市物业管理优秀示范项目”、2005年被省建设厅评为“省优秀示范大厦”、2006年被国家建设部授予“全国优秀示范大厦”称号，成为湘西北首个获此荣誉的项目。同时，公司所管辖的电力新村小区也被授予“省园林式小区”。

二、目前公司管理存在的问题

随着省公司及以下层面“主辅分离”改革的推进，作为第三产业的物业公司面临着强烈的危机感和紧迫感，我们只有按照国网公司开展“爱心活动”，实施“平安工程”等意见，就目前情况进行总结，存在的问题如下：

（1）、公司所管辖的原有职工宿舍存在规划不好、分散的情况，给物业管理带来很多不便。按规划，在二到三年内实现对常德电业局所属市区范围内所有院落进行接管，但这些院落自成体系，资源不能共享，造成管理人员增加，安全管理难度增大的情况，物业管理成本与物业管理效益之间的矛盾日益突现。

（2）、公司现接管的部分老院落，随着房子越来越老化，维护修缮问题越来越多，造成维修费用增加，如果没有足够的维修资金，必将造成管理中质量与服务的矛盾，给物业管理带来极大困难。

（3）、主业分流职工较多，且大多年老体衰、自身条件差，文化素质较低。负担这些职工给物业公司增加了成本支出，在主业支付物业管理费有限的情况下，给物业公司整体水平的提高和未来的发展带来了严重影响，使物业公司难以轻装上阵。

在发展生产、提高效益的前提下，努力创造条件，不断改进物业管理与服务水平，提高素质，自加压力，抢占市场才能迎接各种挑战，才能真正实现让业主受益、让企业获利的双赢目的。

三、物业管理工作的具体措施

（一）、夯实基础抓管理

1、建立ISO9001：2000国际质量体系，实现物业管理的程序化运作。公司于2002年9月一次性通过ISO9001：2000国际质量体系认证，成为全市第一家通过该项认证的物管企业。

2、建立健全各项物业管理规范和内部工作管理制度。完善并出台了《公司内部管理制度》和一系列物业管理制度。以电力调度通信大楼的管理为突破口，实行物业管理的制度化、规范化、标准化运作，编制出《大楼物业管理手册》、《设备运行维修保养手册》、《保安工作手册》、《保洁工作手册》及《新村商住小区业主手册》等，使电力调度通信大楼的物业管理逐渐成为公司打造“常电物业”品牌的新亮点。

3、狠抓企业管理资质升级，不断扩大公司竞争实力。2002年8月，仅用一年半时间，公司就由三级物业管理资质升为二级物业管理资质，成为全市当时仅有的两家二级物业管理公司之一。

目前，公司已成功接管桃花源机场民航公寓和常德日报社的报业基地及住宅小区。最近，常德市消防支队等单位也慕名前来主动与公司恰谈物业接管项目。

（二）、强化培训，提高员工综合素质

作为电力多经企业，物业公司远没有主业的发展优势，特别是与电力发展联系不是十分密切的物业管理这样一个服务性行业，在电力体制改革大潮的冲击下将要遇到更严峻的考验。为使员工早日适应市场发展需要，公司着重加强对员工的思想教育，努力转变员工观念，打破全民工和集体工身份界线，实行全员竞聘上岗，凡是竞聘上同一岗位的员工一视同仁；在公司广泛进行形势教育，不断增强员工的忧患意识，让每一个员工感受到来自市场的压力和竞争的残酷。

通过公司各项改革措施的实施以及一系列危机意识教育，员工的学习积极性明显提高，市场意识明显增强，积极参与培训，不断提高自身素质成为员工的自觉行动。为使更多的一线员工能够走上管理岗位，公司采取请进来、送出去、互动学习等多种形式，加强对员工的岗位技能培训。聘请了美吉华庭、华都大酒店、街道派出所等相关专业人士来公司为全体员工就物业管理、礼仪礼节及消防、治安管理和急救知识进行专题讲座和实际操作演练。同时，将一批能力强、基础好的员工选派出去参加各类专业培训，让他们不断更新现有知识体系，以自我教育的方式，让这些学成归来的员工将所学知识传授给公司更多的员工。仅去年，公司就先后举办了四期专题知识讲座。公司还将2004年接管的社会小区民航公寓作为内部培训基地，先后安排十三人到那里跟班实习，进行现场物业管理学习。目的就是想通过这块试验田，提高公司全体员工的市场参与意识，努力带出一批人，培养一批骨干。

近几年，通过外培，公司又有11人获省建设厅颁发的全国物业管理经理岗位证书，7人获省人事厅颁发的物业管理师资格证，2人获园林绿化经理证书，5人取得省消防总队颁发的消防人员资格证，11人获得市技术监督局颁发的电梯安全管理操作证。截止到现在，公司参加物业培训并获证的有70人，占员工总数的90%。

（三）、自加压力抢市场

近年来，公司不断拓展经营项目，寻求企业新的经济增长点，实现多头创收。早在2004年以前，公司根据市场调查，认为借常德市创国际花园城市和电力新村建设项目契机，发展绿化产业前景可观，便于2004年3月在原绿化班基础上成立绿化分公司，并取得了园林绿化三级资质。在公司领导和全体员工的共同努力下，绿化分公司去年通过承揽绿化工程、承接单位花卉租摆业务等共计创收近百万元。如今，公司将苗圃培育的近500盆盆景编制成精美的图片宣传册，逐步进行外销创收。绿化产业已成为公司多种经营新的经济增长点。作为公司分支机构的汽车队、纯净水厂、职工食堂、招待所等通过制定严格的管理办法，加强对成本的控制，在为广大业主提供优质服务的同时，实现了多头创收。

（四）、与业主保持沟通畅达

诸多物业管理公司的负责人对此都表示高度认同，但具体的做法却各有不同，主要可归为四类：一是崇尚数据说话，以定性――定量――定性的思路指导工作，由市场研究跟进业主意见和需求的变化；二是定期上门服务。发现问题及时解决；三是设立投诉和报修电话，给业主开设网站留言专栏；四是逢年过节时走访重点业主，联络感情。保持与业主沟通，建立信息收集机制，新兴公司讲感情。

（五）、突出重点，创建品牌

一个物业管理企业的产品能否形成话题性，能否在同行中吸引眼球，吸引注意力，一定要有与众不同之处。如果仅凭一招鲜或做足一两个口碑项目来保品牌的含金量和长久性是不可能的。因为我们提供的产品是一种无形产品。其核心价值――品牌传播的主线，是品牌的精髓，它代表了一个品牌最中心、且不具时间性的要素。

2004年10月，公司在对电力调度通信大楼物业实行全面接管后，公司上下便将大楼管理作为崭新的起点和突破口。通过与深圳星河物业公司合作，制定出一套适合市场化运作要求的物业管理方案，实行“一站式”服务，在“精、细、活”上狠下工夫，不断规范大楼各项管理。一个品牌最独一无二且最有价值的部分通常会表现在核心价值上。如果把品牌比作一个地球仪，核心价值就是中间的那根轴心，不管地球仪如何旋转，轴心是始终不动的。

俗话说“物业管理工作的好坏，关键在于安全是否得到保证”，因为只有确保安全，才能为广大业主提供宁静、祥和的工作和生活环境。为此，公司于2004年6月专门成立了安全协防部，对外招聘一批退伍、复员军人组成一支素质过硬的安全协防队伍，对他们采取半军事化管理，坚持每周进行理论和体能培训，不断提高综合素质。从电力大楼搬迁截止到现在，未发生一起失窃事件，受到驻楼单位和领导的好评。

因此，物业管理企业的品牌创立后，还需不断对消费者心理、社区文化、消费者需求结构进行研究，加强服务创新；注重企业与人员形象的推广以及企业经营原则的一贯性、持续性；注重企业的责任与社会的和谐关系，承担相应的公益责任，与媒体建立长期良好的互动合作关系等等。通过对企业品牌采取的一系列推广措施，来维护品牌效应的持久性。

物业公司内部管理制度范文第4篇

关键词：物业管理；公司内控；建设分析

在经济高速发展与进步的基础上，我国的物业管理企业迎来了发展机遇与挑战。特别是当下市场竞争逐渐加大的基础上，物业管理公司需要在原有基础上逐渐提升自身的市场竞争力，积极分析与探索市场的发展方向，根据市场发展方向更好的制定发展计划，实现发展与进步。物业公司在发展进步的基础上，也存在很多问题与风险，对风险进行分析，逐渐加强与提升物业管理公司的内控水平，提高市场竞争力与稳定性的发展。

一、加强物业管理公司内控建设的意义

提高物业管理公司的内控是对物业管理公司发展提供重要的动力与保障，内控对于企业或是公司来讲，是提升自身成本管理以及结构调整的重要基础，同时也是促进企业发展进步的重要因素，对于物业管理公司来讲具有重要意义。首先，更好的提升与促进物业管理公司整体的财务管理以及财务控制等，财务管理以及内部控制等是企业发展与进步的关键，有效的进行内控建设能够很好的提升物业公司的财务控制以及内部结构控制，提高控制力度的基础上实现科学合理规划[1]。并且内控建设作为推动企业财务核算与监督的重要形式，建立完善的内部控制系统与制度，为物业管理企业的财务核算等提供保障，同时提高对财务资料的管理，保证财务运行与核算的合法性与全面性。其次，对于物业管理公司的财务计划以及市场发展方向预测等具有重要意义。市场发展在经济建设以及社会进步的基础上竞争越来越激烈，在此基础上物业管理企业怎样更好的立足于市场，怎样提升自身的竞争能力成为非常关键的问题。加强内控建设能够提升物业管理公司对于财务计划制定的合理性，同时能够在错综复杂的市场发展中准确抓住发展方向，制定合理的计划推动物业管理公司的发展。根据市场发展的需要，通过财务控制以及利润分析等为出发点进行研究，奠定物业企业在市场中的地位。最后，更好的实现物业管理公司的资金管理，提高资金使用与规划能力，促进资金的使用的合理性。资金管理对于物业管理公司的来说，即是财务管理的核心，同时又是物业管理公司发展的主要动力，是促进企业优化内部控制以及合理运行的基础。建立内控对于资金管理来讲，能够全面的分析与研究资金管理，同时还能认识到资金在应用中存在的不足，提高资金的使用率基础上合理配置资金，调整资金应用比例，使资金的使用方向具有精确性。

二、物业管理公司内控建设中的问题

在进行物业管理公司内控建设过程中，因为传统内部管理模式以及控制手段的影响，虽然在一定程度上起到显著的效果，但是在很多方面还存在缺陷，其中主要包含以下内容：

1.内控建设重视不足

虽然物业管理公司一直在不断改革与完善，积极开展各种优化建设，但是对于物业管理中的内控建设重视程度还不够高，不能真正理解与认识物业管理公司的发展性质以及目的，基本还停留在维护物业环境、保护物业安全以及整理物业资料等方面，认为内控建设对于物业管理公司来讲并不是很重要，改革手段以及措施等基本停留表面，没有深入到内控设计以及结构优化等方面，这样导致内控建筑效果不够明显，不能真正发挥自身的作用与职能。

2.内控结构不完善

内控结构建筑也是推动与促进物业管理公司进步的关键，同时也是实现内控建设的重要基础，但是在实际内控建筑过程中，很多物业管理公司不能很好的认识内控建筑结构，导致物业管理公司在内控建设过程中依然没有改变服务质量以及服务形式，范围没有扩大以及各种细节性的问题也没有得到改善。

3.监督力度不够

进行内控建设过程中，积极开展建设完善的监督制度进行监督，保证内控建设能够在科学合理的范围中展开，但是在实际内控建设中因为监督力度的不足，导致很多内控中的审计不能独立，存在各种主观性意见，不利于内控建设的实现[2]。还有很多企业虽然设立了相关的监督管理部门，但是基本形同虚设，管理与监督的内容等都属于比较简单的财物事项，很多方面不够深入，导致财物管理以及经营效率等不能得到提升。

三、内控建设的改善措施

1.提高对内控建设的重视

内控建设本身是促进物业管理公司进步的基础，同时也是提高物业管理公司在市场发展中竞争力的重要手段，首先需要根据物业管理公司管理阶层的需要提升对于内控的重视，重视内控建设的实施，制定科学合理的内控建设计划，提升其中的各项业务效率以及经济效益等。本身在经济发展与进步的基础上，我国的物业管理公司逐渐从劳动性的企业性质过渡到技术性与知识性的形式上，在此基础上逐渐提升企业对于内控建设的重视成为必然需要，根据内控手段的优化提升自身的经营绩效，为企业发展带来更多的资源。再者是根据对企业内控建设的重视，完善物业管理公司的企业文化，制定严格的计划逐层开展内控建设。

2.优化物业管理内控环境建设

提高内控建设的同时还需要优化内部环境，为内控建设提供更加优化的条件作为支持，这样才能更好的提高内控建设的质量。在进行内控环境建设期间，需要以下几个方面进行改善。首先，从基本业务方面进行完善，调整内部环境的基本结构，根据不同的功能展开优化，各部门之间相互监督与合作，从各个方面进行优化与控制。再者，是优化企业培训能力以及力度，从基础上提升员工的基本责任心以及素质，因为物业管理中的人员结构以及职业等存在很多的不同，在基本素质以及文化水平等方面需要进一步提升，加强员工素质的基础上才能为物业管理公司内控建设奠定基础[3]。最后，是在内部的业务流程上以及控制上进行提升，完善相关的内控建设流程，适时观察在内部结构建设中内部流程等存在的不合理之处，根据具体的优化与改善，提升内部控制的合理性。在物业公司运行中包含很多基本业务，安保、清洁等，这些内部流程都需要逐项进行完善，各部门之间相互监督与制约，这样才能更好的实现内控建设的进步。

3.提高内控关键点的优化与完善

内控建设过程中，需要以关键点为凭据进行建设，才能提高内控建设质量。重视内控建设前期、建设过程中以及建设之后的管理与优化。在内控建设之前需要重视双方之间的利益关系，重视自身职业性的服务能力发挥，同时积极计算职业成本的消耗，在控制内部消耗的基础上做好准备工作。再者是建设期间的管理与优化，从基础建设角度出发，积极进行安全检查与成本审查，保证各项在合理的基础上开展，提高相关工作人员的安全意识以及责任意识，积极实施薪资管理制度提升工作人员的积极性。最后是对于财务管理方面的优化与重视，财物管理一直是内控建设的重要基础，同时也是重要内容，提高对财务管理的优化与审查是保证内控建设实现的基础。

四、结束语

综上所述，物业管理公司内控建设对于公司发展与进步具有重要意义，从提高对内控建设的重视、优化物业管理内控环境建设、提高内控关键点的优化与完善等方面的制定与实施，更好的推动内控建设事业的发展进程。

参考文献

[1]李金香.对物业管理公司内控的探讨[J].现代商业，2013，（33）：101-102.

[2]王水娣.物业公司财务内控管理问题浅析[J].财会学习，2016，（22）：232-233.

物业公司内部管理制度范文第5篇

一、完成的工作

1、理头绪、抓管理、树形象

一月份我们从四川人手中正式接管物业后，首先将众多的头绪进行梳理，迅速从中理出主要的迫在眉睫的几件事。首先，抓管理、促效益、树形象。小区的管理说到底是为业主提供各项满意的服务。而这一切都取决于服务者素质的高低和能力的发挥。在工作中不仅需要有好的态度、好的服务理念，更要有专业化管理。对此公司制定了精细化的管理制度，明晰化的流程程序，做好了职责定位，使物业工作能够有条不紊地进行下去。其次加强人员的培训工作，增强服务意识，树立企业形象。我们有针对地对员工的职业道德、礼仪礼貌、行为举止及专业技能进行培训，使得在职员工迅速达到了服务要求。出色的服务为企业树立了良好的形象。

2、春节为小区营造欢乐、喜庆、祥和的气氛

节前，我们组织保洁人员对小区公共设施设、楼道、停车场、院落、花池、草坪的垃圾进行了彻底的清扫、清倒，整治了卫生死角；组织安保人员就节日安全防范进行培训，制定了安全应急预案，明确了分工，落实了责任，加强了措施；在小区设立烟花爆竹燃放区，指定燃放点，由专人负责巡查；节前工程维修人员对小区各种共用设施设备进行了彻底的检测、维修，保证了节日期间水、电、暖及各类设施设备的正常运行；为营造节日气氛，我们在小区大门及院落挂灯笼、摆放吉祥物，院落、树上、假山挂彩灯、贴挂标语，还给小区各单元门贴了春联、送了“福”字、给业主送维修报修服务电话卡、张贴了温馨提示，同时慰问了A、B区业主代表30户。真诚、温暖、快捷的服务确保了小区节日的温馨、祥和、安全；正月十五元宵节，我们在集团公司的大力支持下，在小区院落成功地承办了了一台《红红火火闹元宵歌舞会》，精彩的表演、热烈的掌声、欢快的笑声将节日的气氛推向一个。

3、对小区存在的问题进行整治，共用设施设备进行系统维修

为了彻底改变小区业主对物业的看法，也为了彻底解决小区多年来存在的一些问题，春节过后，我们在集团公司的大力支持下，开始了对A、B区的共用房屋及共用设施、设备进行维修，对环境进行彻底的整治。先后投资20余万元，更换了小区19扇单元门，清掏了44口供暖、供水井杂物，维修、更换楼内外管井阀门720个，检漏修补屋顶漏水60余户，更换住户玻璃400多块、对60多户的住户窗框进行维修，清掏小区污水井67口、化粪池4个，修补拓宽路面200多米，更换了A、B区的监控设备。除了以上的整体大的维修外，我们还接了500多个维修单，回访住户300多户，业主对我们的满意率达98%以上，接到投诉3起，并圆满地协调解决。

4、建全档案，对各类手续进行年检

为了加强公司内部管理，便于更好地服务业主，四月份我们将物业公司所需、所缺的档案资料从相关部门一一调回并存档，接着对各类手续进行年检，提早顺利地通过完成相关部门要求的手续年检。

5、对小区进行绿化美化

为了进一步改善小区环境，我们在集团公司的支持下先后栽刺柏11000多株，装点假山边鲜花800多盆，种植鲜花16000棵，与此同时对以前种上的花草树木进行除草、修剪，精细打扮后的小区面貌焕然一新。

6、加强宣传力度，配合城管、社区完成“创城”工作

物业服务不但是理性的行为服务，还应该包括人文的思想教育与感化。我们在整治小区环境的同时，也通过宣传广告栏向业主宣传“创城”理念、消防常识、业主行为规约等，先后展出了15块宣传牌匾，张贴了40多张天骄街道关于全民参与的“创城”宣传广告，发放了400多张文明城市市民调查问卷及200多本《创建全国文明城市市民须知》。广大业主通过这些舆论宣传，自身素质、“创城”意识得到了很大的提高。

与此同时我们也注重了公司文化的建立，我们动员广大员工认真学习企业文化，点击集团公司网站，了解集团公司的成长过程，培养员工热爱企业的意识，我们还积极地为公司网站投稿，半年来我们共为公司选送稿子4篇，4篇都被网站采用发表。我们也为物业监察大队先后送去5篇关于我们小区物业管理方面的稿件，其中《我们就是要感动“上帝”》一文在6期物业专刊上发表。

7、配合集团公司完成C区奠基开工典礼的准备工作及善后工作

5月22号——5月25号，我们除了值班人员外，其他员工全部出动到C区，很好地完成了集团公司交给我们的清扫售楼部卫生，布置会场、，包括插彩旗、摆放鲜花等，负维护会场车场秩序、安全卫生等任务，并处理了会场善后事宜。这次的活动，我们的团队服务技能得到了锻炼，团队的自身素质得到了很好的展示。

8、D区的前期介入

（1）组织架构的建立

（2）人员的招聘

我们通过人才招聘市场以及发动在职员工，采用不同方法、不同渠道对所需员工进行招聘，严格筛选，择优录取，为公司招聘下大部分所需员工，目前招聘工作还在进行。

（3）新员工的培训

我们对新入司员工进行了系统的培训，包括企业理念，岗位职责，行为规范，考核制度，员工手册以及安全操作常识等培训。新员工的上岗基本技能迅速掌握，团队的服务能力得到了保障。

(4)交房资料的准备工作

我们整齐了《业主入住通知书》、《业主装修合同》、《物业服务合同》、《物业管理规约》、《业主服务指南》等交房时给业主的相关材料，同时我们正紧锣密鼓地进行着对D区的相关配套设施设备的建立以及业主档案的建立。

9、员工的着装

6月份我们统一了员工的服装，员工的外部形象的树立给公司形象增添了不少光彩。

二、体会与不足

在这半年的工作中我们体会到，一个好的团队离不开上级部门的支持，我们的大量工作离不开集团公司的支持与帮助。我们会紧紧围绕在集团公司的周围，努力为玺建祥房地产后期服好务，为玺建祥房产创名优品牌而努力。同时我们也体会到只有真心实意、踏踏实实为小区业主服务，业主就会把好的“口碑”送给我们。我们会继续努力提升服务质量，力争把玺建祥物业打造成品牌物业，为集团公司增添光彩。

当然，我们在这半年的工作中也存在着一些不足，如：员工的服务技能不够精熟，安全防范意识不够强烈，在企业内部管理方面还做的不够科学、规范，员工的整体素质还有待提高。

三、下半年的工作打算

1、全力以赴将D区项目的接管工作完成好。

2、培养市场，加大广告宣传，树立品牌意识

鄂尔多斯市的房产开发及玺建祥房产开发给我们带来了无限的发展前景，我们要做好市场调查，总结上半年的工作经验，做好业主的回访工作，并加大宣传力度，提高我们的企业知名度。

3、做好我们的回访我工作，特别是业主的报修工作。及时、真诚、贴心的服务永远是我们工作的主线。

4、加强A、B、D各项目，各部门的内部管理，加强员工的培训学习，不断学习专业知识，提高业务水平，提高自身素质；继续完善和规范各项管理制度，为公司的各项工作的展开打好基础。

5、配合集团公司完成C区的前期介入工作

6、做好安全管理方面的工作，安全是企业永恒的主题，坚持预防为主，防治结合，加强安全教育，实行群防群治的原则，通过安全教育，不断增强小区业主和员工的安全意识和自我防护能力，为小区创作一个安全、舒适的环境。