房产纳税评估

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房产纳税评估范文第1篇

关键词：房产税征管；现状；改革

中图分类号： 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）007-0-01

当前，随着我国房价的不断上涨，政府出台了不少政策以调控房价。其中，房产税征管的改革在调节市场供需，促进房地产健康发展等当面均发挥了十分重要的作用，本文即针对我国房产税征管的改革问题展开具体论述。

一、我国房产税的发展及其征管现状分析

1.我国房产税的发展

我国房产税的发展过程可以划分为四个阶段，具体如下所示：（1）建国后，我国政府于1951年颁布了《城市房地产税暂行条例》，其标志着我国开始正式征收房产税；（2）1973年，因为简化税制的缘故，政府将对企业进行征收的房产税也并入到了工商税计征；（3）改革开放后，我国于1984年展开第二步利改税以及工商税制的改革，把城市房地产税分为了两个部分，一是房产税；二是城镇土地使用税；（4）1986年我国颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，自此我国正式进入了房产税全面开征阶段[1]。

2.我国房产税征管现状

当前，我国房产税征管中还存在着不少问题亟待解决，具体如下所示：

（1）房产税征政策存在不明晰之处，纳税主体难以确定

我国税法中的相关规定指出：房产税的纳税人是其产权的所有人或是承典人，而城镇土地使用税的纳税人是其使用权的所有人或是单位。若是产权的所有人或是承典人不在房屋所在地，城镇土地使用权的所有人或是单位存在纠纷，则应是代管人、实际使用人或是单位进行纳税。但是在实际征管过程中，因为“所在地”这一概念未能够清晰界定，导致纳税人之间存在扯皮的题，税务机关难以确定纳税主体。

（2）税务机关计税依据确定难度大

当前，我国计税依据主要分为两类：一是根据房产计税余值；二是根据按租金收入计征税额。其中，在第一种计税方式中，极易因为一些避税行为，导致房产原值计价出现失误。例如：一些企业的房产借着设备的形式计入资产，从而减少房产原值，实现避税；一些企业通过不将房屋记账、无条件提供给股东使用的形式，拒绝缴纳房产税。在第二种计税方式中，因为税源十分分散、隐蔽性强，因此征管的难度也极大。

（3）相关部门协税护税积极性小

房产税的征管范围十分广，工作量也大，因此若是仅仅依靠地税单位进行税源监管，难免会存在不到位或是遗漏之处。从我国当前房产税征管情况来看，“以地控税、以税节地”这一工作依旧处于一个摸索的状态之下，部分地方因为缺少完善的部门协作与信息共享机制导致地税单位很难及时获得相应的房屋、土地登记、变动资料，导致房产税的征管工作开展难度大大增加。

二、我国房产税征管的改革对策分析

1.完善税基评估机制

（1）完善评估主体的界定。立足于我国当前国情，建议设立准政府性质的专属房地产税税基评估机构，一方面其属于事业单位，另一方面其又能够独立于税务部门，确保其评估工作更加公正。（2）做好房地产税批量评估。随着信息技术的不断发展，建议利用计算机、GIS、GPS为房屋价值进行批量评估、实时跟踪以及动态的分析，完善计算机辅助批量评估系统；若是在进行房地产税评估时出现纠纷，建立采取单宗评估的方法重新进行评估，以增强准确性。

2.改进税收征管方式

（1）构建以自主申报为主的税收征管方式。在“两税”征管中，纳税人需进行自主申报，在房地产税改革后，应沿袭该种方式，以培养自主纳税意识。在进行为法人组织所有的房产税征管时，主要采取的是现行征管的方式，也就是按年计算、分期缴纳，由地方政府确定设计的纳税期限；在进行为个人所有的房产税征管时，主要采取的是自主申报的方式，通提交申报表、相应的减免税材料，办理纳税。（2）通过其他辅助征管方式进行补充。由于当前我国个人自主纳税意识有所欠缺，加上一些监管机制不到位，相关部门应构建房屋产权证年检制度，对于欠缴房地产税的个人或是组织，采取限制或是冻结产权证书的惩处方法。此外，可辅以委托代征、代扣代缴以及代收代缴等方式，规范税收征管流程，加强征管管理。

3.建立社会综合治税网络体系

针对我国地税部门长期以来“孤军奋战”的现象，必须加强各部门的配合，通过信息共享、部门协作，实现房地产税的高效、成功征管。（1）构建全国统一的房地产信息管理平台。该平台应通过全国联网的方式，动态掌握各个地区的房价、房屋交易以及住房供求等信息，并且能够直接查询到每一个人或是家庭的房产信息。当前，我国部分省市已经建立了区域性的房地产信息管理平台，但是需要进一步完善其信息的共享制度。（2）科学确定纳税人。在进行纳税人的确定时，除了要参考纳税人自主申报信息，还需通过多种方式自主收集相应的纳税信息。一方面，可通过国土部门以及房管部门，获得相应的存量、新增房产信息；另一方面，也可通过民政、公安部门，验证纳税人家庭成员关系，以确定相应的房产税优惠政策。（3）采取成熟的税源管理方式，通过“以地控税、以税节地”加强房地产税管理，并抓好合不动产登记制度的落实机会，在电子地籍图上叠加相应的应税房产信息，以达到房产与土地税源一体化管理的目的[2]。（4）在进行税款征收时，具体应强化以下几个方面的工作：一是税务机关必须实现做好纳税人银行账户信息的采集工作；二是税务机关应和相关部门通力合作，构建房地产税联合控管机制。三是通过构建纳税人信用联动体系的方式，不断提高纳税人的自主纳税意识，对于欠缴房地产税的个人或是组织，可由媒体相应的欠税公告，并将其纳入个人征信系统，以督促其及时进行相应税款的缴纳。

三、结语

综上所述，我国当前房地产税的征管过程中还存在不少问题，例如：纳税主体难以确定、税务机关计税依据确定难度大、相关部门协税护税积极性小等等，对此必须加强房地产税的征管改革，通过完善税基评估机制、改进税收征管方式、建立社会综合治税网络体系、完善税收法治保障框架，增强房产税征管系统的权威性与科学性。

参考文献：

[1]杨继瑞.房产税征管系统完善与现实把握：源自渝沪试点[J].改革，2011：47-52.

房产纳税评估范文第2篇

【关键词】房产；国际经验；政策启示

房产税是一个传统税种，它是以房屋形态表现的财产为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有者或者使用者征收的一种税。在不同国家和地区，对房产税的称呼也有所不同，比如家庭税、不动产税、房屋税等，但是，狭义的房产税主要是对房产进行征税。本文基于房产税的理论和国际经验的阐述，探究我国房产税的改进空间。

一、房产税的基本理论阐述

（一）房产税的基本属性

1.房产税是对特定财产征税。房产税是一种针对特定财产设置的税种，通过税基和税率的调节，合理引导资源流向，充分发挥土地资源的效益，实现帕累托最优。所以，房产税并非一味地打压房价，也不是触动居民的基本住房保障，而是针对房地产投机行为，引导投资，调节收入。

2.房产税对保有环节征税。房产税实质上是国家凭借政治权利，依据法律规定向不动产保有环节的所有者或使用者征收的税负。因此在法律上房产税的征收体现的是人与人之间的关系而非人与物之间的关系。

3.房产税是地方税的主体税种。对于大多数国家来说，房产税是地方财政收入的主要来源之一，并直接用于科教文卫等公共支出。因此，房产升值的多少直接影响着地方公共服务质量的优劣，对本地区的房产进行课税，显示了负税与受益对等的原则，企业和住户在享用政府提供高质量的公共服务的同时，应该承担相应的纳税义务。

（二）房产税的功能属性

1.调控房价

房产税的征收将直接增加住房成本，一方面指导人们转变住房形式（如以租代购），降低住房市场的需求；另一方面，直接剥离住房投机者一部分利润，抑制投机行为，增加住房市场的供给。从这两方面综合来看，房产税将导致住房价格下降。

2.增加财政收入

房产税具备“取得财政收入、筹集公共资金”的功能，按照“受益——成本”的分摊法则，企业和个人享受政府提供的公共服务，就要承担相应的义务。企业和个人在享受政府提供的教育、医疗、社会保障等公共服务的同时，就要承担相对应的义务，例如缴纳税收，在住房上就表现为房产税，这符合公共财政理论关于税收内涵的界定。企业和个人缴纳房产税，可以增加税收收入，增加地方财政收入，为政府增加公共服务支出提供物质保障。因此，房产税的增收功能成为政府征税的基本依据。

3.调节收入分配

房产税是财产税，对不动产进行征税，但是税收来自于纳税人的收入，这实际上是一种收入再分配。因为房产税直接面向纳税人征税，税负不易转嫁，征税过程便是收入再分配的过程。此外，政府在宏观调控中，通过转移支付对社会财富再分配，进而达到调节收入分配的目的。

（三）房产税征收依据

1.溢价回收说

按照Henry George的说法，土地价值的增值取决于两个因素，一是人口的增长，二是土地条件的改善，即由于公用设施的改进带来的土地价值增值。因此在经济社会发展的过程中，房产价值增值实质上是土地价值的增值在房产上的体现，政府理应回收土地价值增值的部分。

2.房地产市场的失灵

“市场失灵”主要是由于不完全竞争、外部性、信息不对称等因素导致市场不能有效提供商品和劳务。房地产市场的失灵，其原因主要为：国家对土地的垄断及其自身的不可再生性导致土地市场竞争是不完全的；房地产外部性中的价格效应对房价产生直接影响；房产交易过程中的信息不对称等。“房地产市场失灵”直接导致资源配置无效、宏观经济波动。因此，需要政府运用税收调控手段来维护市场秩序并推进房地产市场的健康发展，而房产税是一种有效的手段。

二、房产税的相关国际经验

1.房产税是地方主体税种，是地方财政收入的主要来源

国外的房产税大多数属于地方税种，由地方政府征收和管理，房产税是地方财政收入的主要来源。美国的房产税收入约占其地方财政收入的30%，占税收收入的50%～80%，成为地方政府最大和最稳定的收入来源。在英国，房产税是最大的地方税种，更是地方政府财政收入的重要来源。例如在英格兰，45%左右的本级收入来源于房产税。据统计，16个经济合作与发展组织国家的房产税收入占地方财政收入的比重平均为43%，加拿大、新西兰等国的房产税收入在地方财政收入中也占据着较高的比重。

2.在保有环节征税，纳税人为所有者或使用者

不同国家和地区对房产税的纳税人有着不同的规定，但大都是以房产的所有者或者使用者为纳税人。在美国，拥有房地产的自然人和法人为纳税人。而荷兰房产税的纳税人是房产的消费者或使用者，英国则是年满18周岁的房产所有者，日韩两国都是房产的所有者，中国台湾地区规定房屋的使用者或承租者为房产税的纳税人。

3.税基设置合理，房产评估体系健全

从征税范围来看，房产税的税基较宽，房产税征税对象为全民房产，甚至是设备和设施，对特殊群体（比如老人）设定优惠政策。这样既保证了公平，又保证地方税收收入，提供了稳定的财源。征收房产税时，设立财产评估机构，包括财产登记和信息管理，也是世界各国的的通行做法。英德等国为有效评估房地产的计税价值，专门设立了房地产评估机构和专业评估师，而美国则在各地设置评估官，并与征收机构相分离，委托社会评估机评估，提高了财产评估的效率和准确性。

4.拥有严密的监管体系

征收房产税的国家，征管环节具备较为严格的制度设计。大多数国家都采用征税软件，简单快速地完成房产税的申报、登记办理、征收和预测等一系工作。在美国，征税官员根据征税软件计算出应纳税额，将税单交给纳税人，或交给金融机构，由其代为征收。纳税人如无异议，在规定时间内缴纳税款。征税机关对于偷逃税款有严厉的处罚措施，降低了税收成本。

三、国外房产税对中国的政策启示

中国目前房价高涨，中央采取了一系列调控措施抑制房价过快上涨，但作用十分有限，甚至还助推房价持续上涨，或者引发一些社会问题，如夫妻双方为逃避缴纳二手房交易税，选择假离婚。这本不是中央出台房价调控措施的初衷，但上有政策下有对策，必须采取多种措施，从根本上调控房价，同时把社会影响降低到最小程度。国外房产税的一系列经验值得我们去借鉴，对于中国房产税改革也有很好的政策启示。

1.培植房产税为地方主体税种

房产税的国际经验表明，房产税成为地方主体税种是大势所趋。在中国，房产税相对于增值税、消费税等税种，地位较低。2009～2012年，中国房产税收入占地方税收收入的比重分别为3.07%、2.73%、2.68%、2.90%，这远远低于增值税、消费税占税收收入的比重，与发达国家和地区房产税占地方税收收入的50%左右显然存在较大的差距。房产税的税源便于区分、征税对象稳定，地方政府可以采取有效措施，监控本地税源，提高征收效率。中国目前正在进行房产税改革，地方政府可以采取有效措施提高房产税收入，发挥房产税的优势，将房产税培植为主体税种，使房产税成为地方财政收入新的增长点。

2.完善产权制度，确定纳税主体

中国房产税的纳税人是房产取得和所得的单位或个人，根据房产税的国际经验，房产税的纳税主体都有明确的房屋产权制度，将房产的所有人或使用人作为纳税主体，更能加快房产的流转，体现效率原则。目前，中国亟需完善个人住房信息系统，推行房屋登记实名制，建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化，为房产税的征管提供技术保障。加快个人住房信息系统建设是一个放大的系统工程，牵涉到民政、公安、人力资源和社会保障部门、人民银行、银监会、税务部门等众多职能部门，各个部门必须通力合作，各司其职。同时要注重明晰存量房产权这项工作。明晰产权是为了更好地对房产征收房产税，及时掌握空置住房信息，确定房屋产权归属，完善纳税人制度。

3.扩大房产税税基，建立健全房产税减免税制度

当前，中国主要对“城市、县城、建制镇、工矿区”的房产征收房产税，这极大地限制了房产税作用的发挥。根据国外房产税的征管经验，房产税要对房产本身和土地增值征税，而中国在这方面做得还不完善。中国要拓宽房产税的征税范围，逐步把城市自由居住用房和事业单位用房也纳入征税范围，要更加注重对存量房征税，对空置房征收高额房产税，增加房屋持有成本，增加房产市场投放，扩大市场供给，满足日益增长的房产市场需求。可以根据个人养房能力设置税率，对于初期购买者和老人制定税收优惠，把房屋折旧和房产升值考虑在内，创建房产专业评估制度，根据房产市场价值征收房产税，完善计税依据。实行房产税累进税制，高收入者多纳税，低收入者少纳税甚至不纳税，真正体现税收的公平原则，实现社会公平正义。

4.完善房产税的配套措施，加强税收征管

国外的房产纳税已经成为完善的税种，税制顶层设计严格，对偷税、漏税行为处罚措施严厉。当前中国的房产税改革要想顺利推进，必须以较高的税收征管水平和良好的税收管理体制为依托，正如贾康（2012）所说，开征房产税需要有产权登记与保护、信息管理与沟通、征收管理等方面的专业力量和条件。中国应该完善个人住房信息系统，鼓励个人申报，降低税收征管成本。在顶层设计上，税制制定应该合理，完善税收法律法规，严厉打击偷税、漏税行为。此外，还应培养纳税人的纳税意识，减少偷漏税现象，控制税收漏洞。增强税务工作人员的业务技能，配备评税或估价专业人员以应对房产税征收和管理的复杂性。

四、结论

我国实行房产税制时间较短，现有的制度当中仍存在着较多的不足，我国房产税的改革是一项长期艰巨的任务，在全国范围征收房产税还面临着诸多障碍。因此，我国的房产税的改革要在借鉴国际房产税的成功经验的基础上，根据自身实际情况，合理制定房产税制度，更好地推进房产税改革，抑制当前过快上涨的房价，严厉打击房地产投机行为，增加房产市场供给，满足房产市场需求，加快经济适用房建设，实现“住有所居”的目标，调节收入分配，缩小收入差距，实现社会公平正义，早日实现中华民族伟大复兴的中国梦。

参考文献：

[1]任志强.从开征物业税说起[J].税务研究，2004（4）.

[2]Brown，H.James：Land Use and Taxation：Applying the Insights of Henry George. Cambridge，Lincoln Institute of LandPolicy，1997：ll-20.

[3]傅樵.房产税的国际经验借鉴与税基取向[J].改革，2010（12）.

[4]赵玉倩.国外房产税制度对我国房产税改革的启示[J].财会学习，2011（9）.

[5]黄璟莉.国外房产税的征收经验及对我国的启示[J].财政研究，2013（2）.

[6]刘成奎.房产税的国际经验与启示：税基评估视角[J].学习与实践，2013（6）.

房产纳税评估范文第3篇

关键词：房地产税；税基；评估

中图分类号：P208 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）08-0098-02

一、房地产税制改革的意义

（一）解决重流转、轻保有的弊端

我国现行房地产税种及与房地产密切相关的税种中耕地占用税、土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税属于房地产流转环节的税费；房产税、城镇土地使用税属于房地产保有环节的税收，而且免税范围较大，只对经营用房、用地征收。根据《中国税务年鉴》2007―2011年的数据，2006―2010年房地产流转环节的税负占到房地产税收的90%以上，而保有环节的税负占房地产业总体税负不超过6%。房地产税制这种“重流转、轻保有”的状况，使进入市场流通的房地产要承受较高的税负，抑制了房地产的正常流动；而一些投资者购买房产后不需要付出太多成本就可以坐等房价上涨。这不但降低了房地产的使用效率，而且使政府不能充分参与房地产保有阶段发生的自然增值的分配，造成财政收入的流失。为了有效发挥税收对房地产行业的调控作用，应该减少房地产流转环节的税负，对房地产保有环节的税制进行规范性改革并按照房地产的评估价格课税。

（二）增加地方政府的税收来源

根据有关资料，我国房地产业税收收入占地方本级财政收入的比重较低（约为15%左右），而一般房地产税收发达国家其房地产税收占地方财政收入的40%―50%。要使房地产税收成为地方财政收入的主要来源，房地产税制改革有必要减少流转环节的税负，加大保有环节房地产税的征收。因为，相比流转环节房地产税的征收，加大保有环节房地产税的征收不会造成房价的上涨，更有利于对房地产市场的宏观调控，抑制房地产的投机行为；另一方面也为地方政府提供稳定的税收来源，促使地方政府完善地方公共财政建设，满足广大人民群众的需要。所以，保有环节房地产税制改革的趋势是合并现行房产税、城镇土地使用税，设立统一的房地产税，将房地产税的征收对象扩大为所有的不动产，对居民个人所有的房产规定一定的免税面积外，所有不动产按照房地产评估价格确定计税依据。

（三）对调控房地产市场有一定的作用

房地产税作为房地产保有环节的税收调节手段，可以直接并快速改变房地产作为投资品的属性，增加房产持有成本，从而改变投资者的投资意愿，进而稳定房价，促进房地产业的平稳、健康发展。例如，2011年开始的重庆房产税征收试点，尽管征税范围较小、税率不高，但对房地产市场调控有一定的作用。重庆房产税主要针对独栋别墅、高档商品房以及外来炒房者征收，税率设为0.5%、1%和1.2%三个档位，对于存量和新增的应税房产分别给予180平方米和100平方米的免税面积。根据有关调查，房产税实施后部分购房者改变了买大房、买高档房的消费倾向。在房产税推行的10个月内，重庆主城区高档商品住房成交70万平方米，占商品住房成交量的6.8%，较上年下降4.1个百分点；同时，高档商品住房成交建筑面积均价也较房产税实施前下降7.1个百分点。

（四）调节收入分配

房地产税除了在住房保有环节调控房地产、增加地方财政收入的功能外，作为将房地产资本利得纳入二次分配的重要手段，房地产税的作用还在于调整收入分配、缩小贫富差距。缩短贫富差距、增加人民收入是“十二五”规划的重要目标。这一目标的重要实现手段就是通过税收调节实现社会财富的二次分配。让拥有更多房产、占有更多社会财富的公民缴纳更多的税费，以缩小贫富差距，这是中国社会的现实需要。

二、房地产税税基评估对房地产税征收的必要性

如何有效评估房地产税基是征收保有环节房地产税的基础环节。因为，我国现行房地产保有环节税收的计税依据不能准确反映财产在征税时点的市场价值，比如，房产税按照房产原值扣除10%―30%作为计税依据，没有考虑到房产使用后的折旧或升值因素，使得房产税不能随着房产价值的增减而相应调整；而城镇土地使用税以单位和个人实际占用的土地面积为计税依据，各级别土地的差别税额较小，不能真正反映土地的级差收益。当前，我国保有环节房地产税制改革的目标是将土地使用税按使用面积从量定额征税、房产税对企业自用房屋按房产原值扣除10%―30%后的余值征税以及单位和个人出租房产按租金收入征税的方式，统一合并为房地产税，将房地产税的征收对象扩大为所有的不动产，对所有不动产按照土地使用权和房产所有权的市场价值来确定计税依据。市场价值又称为公开市场价值，是多数估价需要评估的价值。房地产市场价值能够反映在特定时点房地产价值量的大小，能够反映不动产从政府公共服务（如城市基础设施）获得收益的大小，依据不动产的市场价值作为房地产税的计税依据，对政府税收来说更具有弹性，对纳税人来说更公平。世界上财产税制比较完善的国家和地区大多也是以经评估确定的房地产市场价值作为房地产税的计税依据。保有环节的房地产本身不存在实际交易价格，其价值只能通过房地产评估的方式以应税时点类似房地产的成交价格、以房地产的预期收益或以房地产的重置成本为基础来确定。因此，房地产税的征收离不开对房地产税税基即房地产市场价值的评估。

三、我国房地产税税基评估体系的构建

房地产税税基评估的目的在于满足税收的公平合理性要求和开征房地产税的成本核算要求，使纳税结果为征纳双方所接受。这就必然要求建立起一套科学合理的房地产税税基评估体系。

（一） 选择准政府性质的专属评估机构作为房地产税评估主体

房地产税基评估结果带有行政结论性质，关系到地方政府税收收入和纳税人应纳税额。所以，在房地产税开征初期及过渡期内，选择准政府性质的专属评估机构来负责税基评估工作更符合我国国情，即房地产税税基评估机构是隶属于政府的不以营利为目的的事业单位，经费由财政提供，评估人员可以从社会上有丰富评估经验的执业评估人员中招收。这样既可以保证评估工作的专业性、独立性，又利用了政府部门在信息搜集和沟通协调方面的长处，还可以克服因政府部门设立专门的税基评估部门带来的人员编制负担。

（二）房地产税基评估周期的确定

国外房地产税税基评估周期长则每隔3―5年进行1次价值重估，短则每年评估1次。如加拿大各省和地区通过计算机辅助评税，评税周期由过去的3―5年缩短到每年评估一次。我国房地产税税基评估周期不宜太长，否则会因为房地产市场价格的波动使计税依据失去意义；但由于评估成本较高并且我国目前房地产税基评估的技术还不完善，因此，也不宜每年评估一次。结合我国基准地价评估周期确定房地产税基评估周期比较适合。目前，全国各大中城市及县、镇都有基准地价数据，覆盖工业用地、商业用地和居住用地。国土资源部规定基准地价原则上每三年更新一次。在实践中大部分城市都是以2～3年为周期进行更新和调整的。因此，结合基准地价评估周期，运用各地的基准地价数据结合不同类型房地产在估价时点的建筑成本等资料所测算的房地产价格可以作为不同类型房地产税的税基。

（三） 建立以市场比较法为主、收益法和成本法为补充的税基评估方法体系

在选择房地产税基评估方法时，应以市场比较法为主、收益法和成本法为补充。市场法评估的前提条件是房地产市场比较活跃、估价需要的可比实例数据比较容易收集。在房地产市场发达、类似房地产有交易的条件下，这种方法的评估结果易于被纳税人接受。收益法适用于有稳定预期收益并且收益和风险都能量化的房地产估价，但对未来收益预测受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响。对于一些很少交易而又没有经济收益的房地产可以考虑采用成本法估价。

（四）房地产税基评估信息数据库的建立

以房地产市场价值为房地产税征税依据，就要求政府或评估部门掌握并不断地更新有关房地产的数据。目前，多数国家在为征收房地产税而进行税基评估的过程中引入了批量评估方法，即应用系统的、统一的、考虑到统计检验和结果分析的评估方法和技术评估多项财产确定日期价值的活动。批量评估过程包括一个非常重要的步骤即对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、建成年代、材料以及房地产交易数据、成本数据、收益数据等。因此，完善的财产登记制度是房地产税开征的基础，也是房地产税顺利实施的保障。所以，应当尽快健全有关财产（主要是房地产）登记、处理的法律法规，尽快建立个人资产档案管理。

（五）形成纳税人争议处理机制

在评估房地产市场价值过程中，因房地产个别因素造成的估价结果差异是不可避的。因此，应建立相应的处理机制，保护纳税人合法权益。首先，要对评估结果进行公示，以增强评估信息的透明度。其次，当纳税人对评估结果有异议时，应当允许在一定期限内向原税基评估机构申请复核评估；为了保证纳税人的申诉权利，地方应成立税基评估专家委员会，允许纳税人对复核评估的结果有异议时向当地的税基评估专家委员会申请鉴定。

参考文献：

[1] 李宏彪.我国房地产税制改革研究[D].上海：华东理工大学，2012.

[2] 范信葵.物业税评估制度的国际比较与借鉴[J].北方经济，2006，（9）.

[3] 陈淑贤.论物业税税基评估主体的选择.涉外税务[J].2008，（1）.

房产纳税评估范文第4篇

【关键词】房地产税；国际比较；税收改革

一、国外房地产税收制度改革历程

世界上绝大多数国家和地区都开征了房地产税，并已成功建立较为完善的房地产税制，使房地产税不仅成为地方政府的有效收入来源，而且也使房地产税有效发挥了调节市场运行的作用。为促进房地产市场健康发展，近百年来，英国、美国、德国、日本等发达国家，都在对房地产税制不断进行调整、改革以适应地方治理、民主政治发展需求。

近几十年以来，印度尼西亚、印度、菲律宾、尼日利亚、巴西等发展中国家在推进地方自治过程中，也开始了不动产税改革，并将其作为地方自治改革的重要内容。20世纪90年代后期，俄罗斯、拉脱维亚、立陶宛、阿塞拜疆、吉尔吉斯斯坦等一些中东欧、中亚等转轨国家开始了重建不动产税的进程。

世界各国和地区不动产税改革的主要内容集中在纳税人范围、课税对象确定、税基确定、税率、减免优惠等方面。纳税人范围主要是房地产所有人，少数国家为实际占用人或受益人。课税对象包括住宅和商业地产，有些国家或地区对出租用房地产、空置房地产另外课征税收。税基确定上逐步由面积、数量、租金、原价值，向市场现值加一定优惠或折扣计算，发达国家近几十年来的不动产税改革主要集中在税基的确定上。在税率上一般采用固定税率，有些国家如美国大部分州没有固定税率，而是按照地方政府年度预算支出减去财产税外其他财政收入后，除以不动产税基的办法计算税率。在减免优惠主要范围上，有些国家按照房地产用途确定，主要是对医院、养老院、学校等公益用房屋；有些国家按照纳税人的类型确定，如低收入者、退伍军人、国家荣誉获得者等；有些国家采用两者结合的方式。

税收也是政府调控房地产市场的重要政策，对房地产征税将引起房地产交易频率、交易量和交易价格变化。世界各国的房地产税制改革经验表明房地产税制改革有助于实现房地产市场的调节作用，遏制房地产投机行为，稳定房地产市场发展。反映在房地产价格上则表现为房地产税制改革前后的房价变化，通常有助于降低房地产税收负担的房地产税制改革将抑制房价上涨，而旨在打击房地产投机、增加房地产持有成本的房地产税收政策则会导致房价下跌。对世界各国房地产价格的变化情况进行了研究，以分析税收政策对调控房地产市场发展的作用。结果发现：一些国家并没有取得预期的效果，如比利时、法国、荷兰等，还有一些国家取得了预期的效果，如丹麦、瑞典、德国、美国等。在各国房地产税制改革过程中，都不同程度地在吸收民意的基础上，对其他国家的改革经验进行了借鉴。一些发展中国家与转轨国家在制度改革的初期，直接引入外国专家参与税制设计；有的甚至直接照搬其他国家的不动产税制规定或改革方案。

二、房地产税收制度国际比较及借鉴

国际上存在一些较为成熟的房地产税收制度可供我们在构建改革模式时加以借鉴，归纳了一些国家和地区的房地产税制基本状况。在这些较为成熟的房地产税收模式中，存在一些共性，主要体现在以下几个方面：

（一）税制要素方面

课税对象由土地、建筑物分离，向土地建筑物合一的方向调整。按照早期的税收理论，对土地价值的课征是合乎公平和效率要求的，因此初期的不动产税征收一般将土地、建筑物分离，重点对土地进行课征，但后来逐步向房地合一、共同评估的方向发展。在税率方面，由多重、复合型税率向单一税率、低税率方向调整。为适应房地合一、税基单一化的趋势，税率设计也逐步简化，由多重的复合型税率向单一税率方向发展，适应世界税制改革中简化税制、降低税率的要求，以增强税收的合理性，提高不动产税征管效率。减免项目逐步减少，税制得以简化。在保留必要的减免优惠项目的同时，将减免数量减少，数额降低，税收优惠逐步由补偿性支出政策所取代。以价值为基础的税基逐步代替面积、因素调节型税基。以价值为基础的税基其优势在于，可以使税收具有成长性，具有财政收入弹性，以适应地方政府财政支出不断增长的需求。

（二）征管基础建设方面

重视征管信息共享机制建设。包括：建立不动产的产权产籍登记系统，加强征管信息、产权信息、纳税人身份信息、纳税人收入信息的共享机制建立。现代信息技术得以广泛应用。在不动产税征管中，广泛使用现代地理信息系统（GIS）、计算机辅助批量评估系统（CAMA）、数据库技术、网络技术，以提高征管效率，降低税收成本。

（三）税收民主化：透明、参与和保护

不动产税收入一般是地方收入，支出用于公众直接享受到的、感觉到的公共设施、公共服务，课税对象明显。同时，不动产税收入支出的对应性强，税收的损失感明显，所以通过政府公共服务提供税收补偿的要求更加强烈。因此，不动产税改革不同于其他改革的地方在于，它有着充分的制度设计让公众参与改革和征管的进程。在很多国家的改革中，就是通过增强公众对征管、政策调整过程的参与，保护纳税人的合法权益，从而提高不动产税的税收遵从度。

三、国外房产税改革成功经验

（一）国外房产税功能定位

国外关于房产税的研究历史比较悠久，这为房产税的开征奠定了良好的理论基础。国外关于房产税的研究也主要集中在房产税的功能定位以及房产税制的设计上，具体说来，关于房产税的功能研究观点主要包括以下几个方面：

1. 财政收入说。首先税收是国家财政收入的主要来源，而房产税作为一项税收也具有增加财政收入的功能。其次，由于房产税本身的特性，房产税是地方政府重要的财政收入。国外征收房产税的实践证明，由于房地产本身不易转移，房产税具有稳定的税源，因此房产税是各国地方财政收入的重要来源。房产税的征税遵循财政的税收原则，重视房产税的财政功能，房产税用于增加地方财政收入，支出于地方公共设施建设，真正做到取之于民用之于民。

2. 效率说。该理论主要观点是，在保有环节征收房产税对于房产这项资源的合理有效配置具有重要的调节作用，房产资源的拥有者由于较大的税收负担而对空置的房产进行充分利 用，最终达到合理配置资源的目的。这主要是因为现实中的市场并不像理论中的那样有效，在现实中经常存在市场失灵现象，这就要求政府在必要的时候进行调控，而税收则是政府干预市场进行宏观调控的重要方式。房产税政策如果运用得当，可以有效的发挥调控市场的作用，促进房地产市 场的资源有效配置。房产税遵循税收经济效率的原则，把房产税功能定位在合理配置资源，调控房地产市场上，通过合理的设置税收要素加强针对性，严厉打击房地产市场的投机性需求。

3. 公平说。这种学说的总体思路是房地产是居民财产的重要组成部分，房地产作为一项重要的财产所得，不同的人拥有的财产数量不同，过大的差异就会导致收入差距过大，因此需要一种财产税对其进行征税，从而调节收入差距保证社会公平。遵循房产税的公平原则，房产税功能定位在调节收入差距上，通过累进税率等使富裕者负担更高的税负，而税收收入用于基本的保障住房建设，从而达到调节贫富差距的功能。

明确房产税的功能，根据房产税的功能定位，科学合理有针对性地设置税收要素，可以更好的发挥房产税的作用。从国外的典型国家的房产税政策来看，不同国家的房产税定位不同，但是都定位明确。在定位明确的基础上，合理的量化和标准化税收原则， 据此来设计房产税税收要素，从而保证了房产税发挥应有的作用，因而明确定位房产税的功能，以此为原则进行税收政策设置可以更好的发挥税收的作用。房产税改革的首要任务就是明确税收目的，结合国内房地产市场的基本情况以及税收体系，对房产税进行正确的功能定位，从而更有针对性的设置税收要素，更好的发挥税收的作用。

（二）国外房产税的制度设计

纵观世界范围内征收房产税的国家，在功能定位明确的基础上设计的房产税制度有很多经验值得借鉴。

1. 房产税是地方税收的主体税种。整体来看，房产税是世界上大多数国家地方的主体税种，这样才能保证房产税成为地方政府收入的主要来源，房产税收入占地方税收收入比例较高，这样可以减少地方政 府财政收入中土地财政收入的比例。如美国房产税的收入占地方税收收入的比例在70%左右，而加拿大则高达92%，另外，西方国家特别是地方房产税权较 大的国家，房产税收入占地方税收收入的比例普遍较高，房产税是地方的主体税种，房产税收入是地方财政收入的重要来源。这一点充分证明了房产税增加地方财政的功能，长期来看，房产税是地方稳定的主体税种。

2. 税收要素设计合理。从征税范围看，国外房产税大多坚持宽税基的基本原则，因为宽税基可以保障房产税有稳定庞大的税源，与提高税率相比，拓宽税基相对比较隐蔽，这样可以在保证量能课税的原则下充分发挥房产税的财政功能。同时大多数国家在宽税基的基础上，设定一个合理的税收优惠，例如对老人等特殊群体免税或者设定一个免税面积，税收优惠的规定可以降低低收入群体的税收负担而且减少房产税的征管阻力。

从税率来看，各个国家的税率制定方法和税率的高低都不同，但是都在功能定位的基础上，当地政府都根据自己的实际情况因地制宜的设计税率。例如美国各地政府在税率的制定上拥有较大的自，房产税的税率是地方政府根据当地的当年的财政预算 应纳房产税的房产的总价值等变量计算出来的，这样由于各个地方的计算税率的变量连同税率也不同，但大多都在0.8%-3%这个范围之间。英国房产税的税率采用的是调节收入差距效果明显的累进税率，累进税率可以使房产税更好地发挥调节收入差距的功能。总体上来看，各个国家的税率普遍较低，较低的税率是考虑到纳税人的税收负担，减少了房产税征管的阻力从而保证房产税可以稳定的征收。

从计税依据来看，大多数国家都采用了能够反映市场价值的房产评估价值作为计税依据，也有一些国家采用了也可以反映市场价值的评估租金作为房产税的计税依据。当然采用评估价值作为计税依据的前提是拥有比较完善的房产税评估机制，包括科学有效的评估方法、高素质的评估人员以及公平的评估纠纷等事后处理机制。

3. 保障措施完善。首先为了保障房产税制度顺利实施，实施房产税的各国大多都有完善的住房信息系统以及科学的房产评估机制，这有利于减少税源的流失。住房信息系统主要包括房屋数量和产权类型、房产所在地的土地类型、所有权等详细的信息。除了完善的住房信息系统，国外房产税实施的保障措施还包括建立在高效的住房信息系统上的科学的房产价值评估机制，科学的评估机制是房产税计税依据合理的重要保障也是房产税是否公平的重要保障。因此为了保证评估价值的公平很多国家还设有房产评估纠纷解决机构，如果纳税人对评估机构评估出来的评估价值存在异议，纳税人可以向评估纠纷解决部门申诉， 从而保证评估值公平科学。

其次，为了减少房产税征管的阻力，提高房产税征管的效率，大多数国家都采用征税软件对房产税进行征管，房产税从申报到征收等一系列工作都可由其完成。同时对于纳税人的逃税行为，各个国家都制定了较为严厉的惩罚制度，逃税人要缴纳数额相对较 高的罚款，同时税务部门还可以对纳税人的房产行使留置权和拍卖权。完善的保障措施不仅可以减少房产税的征管阻力而且可以减少税收征管成本。

参考文献

[1] 杜雪君，吴次芳，黄忠华.房地产价格、地方公共支出与房地产税负关系研究――理论分析与基于中国数据的实证检验[J].数量经济技术经济研究，2009（1）.

[2] 谢伏瞻.中国不动产税收政策研究[M].北京：中国大地出版社.2005

[3] 段晓力.国外房地产税制的借鉴和启示[J].中国房地产金融.2005（9）.

房产纳税评估范文第5篇

【关键词】房产税；住房供给；住房需求；影响

中图分类号：D64文献标识码A文章编号1006-0278（2013）06-062-01

一、上海房产税特点

此次上海房产税试点与以往的房产税相比有三大差别：计税方法改变、界定多套住房为经营行为、非国家统一。

（一）计税方法改变，差别化税率

此次计税方法统一为按评估价为依据，税率有0.4%和0.6%两档。上海房产税试点规定房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算。并且上海在计算应纳税额的时候还打了7折的“折扣”。

（二）主要针对拥有多套住宅的投机行为和炒房客

之前的房产税对住宅基本没有实质性的征收，而此次对多套住房界定为投资行为，实施征收房产税。上海房产税无疑都指向了炒房者，尤其是外来炒房人员。上海是以户口来区分外地与本地居民，并且上海的政策对外地炒房者的打击力度更大，即无论是否为第一套住房都要征收个人房产税。

（三）纳税基础为房产的市值

虽然目前计算应纳税额的时候用的是房产的交易价格，但是在两地所公布的政策中还提出等待时机成熟的时候按房产的市值来计算。这是因为一方面两地政策中征收的个人房产税大部分都是新购住宅，这也相当于是缴纳税款时的市值了；另一方面评估房产市值的体系还有待完善，所以目前是以交易价格来计算应交个人房产税的。

二、上海房产税试点对城市住房供求的影响

（一）上海房产税试点对住房需求的影响分析

住房需求分为投资性需求和自住性需求，从自住型需求来看，此次房产税的征收对住房的刚性需求的影响并不是很大，因为有买房需求的消费者大多在上海没有房子，并且他们购房的人均面积很少会超出60平方米，所以上海房产税的征收几乎不会影响他们的购房需求。并且上海市统计局社情民意调查中心公布的一项调查结果显示，在征收房产税的前提下，有居住性购房计划的受访者中表示仍会购房的占70.8%。

从投资型住房需求来看，这些消费者会是房产税的纳税主体，房产税增加持有阶段的成本会降低住房持有者的预期收益。使其减少这样的投机行为，也就是说投资性需求会有所下降。所以总的住房需求会随着投资需求的降低而降低。

（二）上海房产税试点对住房供给的影响分析

开征房产税对商品住房的供给影响要从三方面来考虑。

1.开征房产税会对开发商产生间接的影响

房产税的开征没有增加商品住房的开发成本，但是它会降低开发商对未来的预期。因为房产税在一定程度上会降低购房者的购房需求，则房产商会随之更改政策，减少商品住房的供给，但在较短时间内，开发商很难马上转变政策，所有新增商品住房的供给减少量并不多。

2.房产税的开征会增加房产投机者的持有成本。房产税是在房屋持有环节向产权所有人征收的一种财产税。所以对于炒房者来说会增加成本，从而迫使其将手中囤积起来的房产卖出或出租来转嫁成本，这就促进了商品住宅的空置房数量减少，进而增加当地二手房市场的供给。

3.房产税的征收增加保障性住房的供给。房产税的收入归了地方政府，政府会将其中一部分投入到本地的保障性住房的建设中去，为中低收入群体提供保障。所以上海房产税试点，会增加住房的供给量。

三、关于房产税改革的几点想法

要在全国推广房产税还需更加深入的研究，针对之前思考所分析，在此提出一些建议：

（一）在计算房产税的时候，应剔除掉已经缴纳了土地出让金的那部分

立刻取消土地出让金不太现实，毕竟长期以来这部分都是地方政府收入的一部分，而在土地出让金存在并且征收房产税的时候应剔除掉已经缴纳了土地出让金的那部分，这样就可以避免那部分的重复征税。以后再买卖房产的时候，卖方应该标明哪部分是土地出让金的价格，哪部分是房屋的价格，让消费者的看的明白也可以为日后征收房产税时只征收房屋的部分做好铺垫。

（二）建立完备的房地产评估体系和全国房产信息联网系统，便利房产税的征收

这样的评估体系中的评估者一定是要以第三人的身份客观存在的，没有利益牵涉到房屋的买卖之中，本着公平公正公开的原则为居民服务。而且政府应该为评估机构或者个人树立行业准则和标杆，吸收业内优秀的社会评估中介，建立健全相关的法律法规和监督约束机制，规范机构或者个人的评估行为，以达到健康有序的房地产评估模式

（三）合理的确定税率，各个地区应该按照本地区的情况有所不同

这是因为一方面出于继续加强房产税的作用，包括增加房产投机者的成本和增加地方政府的财政收入；另一方面考虑税基的减少，而相应的增加一些税率，同时还不能增加中低收入人群的住房压力。因为税率对于投机者来说影响不大，但是对于普通自住型的新上海人，他们对于这个税率压力就比较大。上海的以人均面积来计算免税范畴的比较合理，能比较公平有效的缓解中低收入者的购房压力。

参考文献：

[1]邓宏乾，徐松明.改革房地产税制，重构地方主体税种[J].学术论坛，2010（1）

[2]刘芳.房产税的终极改革目标为物业税[J].赤峰学院学报，2011， 27（5）

[3]叶檀.房产税不会产生较大冲击[J].商周刊，2010（2）

[4]傅道忠，张怀欣.现行房产税改革的现实影响[J].税收经济研究， 2011（4）