区域经济研究方法
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区域经济研究方法范文第1篇
关键词：房地产产业 区域经济 影响
房地产业作为国民经济中一个独立的产业部门，从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业。自1998年我国政府提出拉动内需，并提出将房地产业作为新的经济增长点，各级政府对房地产业发展给予了极大的关注。并将其作为区域财政收入的主要来源之一在市场经济条件下，房地产业起着其他产业无可替代的作用，房地产业关联度高，带动性强，成为推动区域经济快速持续发展的重要因素之。
一、房地产影响与区域经济发展的关系
1 房地产影响区域价格弹性差异的形成。由于房地产业是房产与地产的集合，房产与地产形成一个固定的结合体即房地产。而在房地产中土地的价格在一定程度上决定着房地产价格的高低，作为空间载体的土地是固定不可移动的，房产又固定于土地上，这就决定了房地产的固定性。房地产一旦形成就具有区位上的固定性，使房地产实体在空间上的流动性成为不可能，即在不同区域的房地产市场上由于其实体对象无法流动，使不同区域的房地产价格与供求数量有着巨大的差异。某一区域房地产价格的大幅度攀升在短时期内无法将其他区域的房地产实体吸引过来，只能吸引一小部分房地产流动投资资金的进入，而这些资金要转化为房地产实体要经过相当一段时间。这样就决定了房地产只可以就地开发利用而无法白区际交易中转移到相对有利的市场上加以利用，在一定程度上限制了房地产商品的供求范围，使相对有利的市场上加以利用，在一定程度上限制了房地产商品的供求范围，使房地产的经济运行具有了鲜明的区域性。房地产业的区域性最明显的表现在其价格区域差异性上，房地产业的空间固定性决定了房地产随着宏观区域的微观区位不同，其经济价值与价格也有很大的差别。因此，在房地产市场上不同区域的房地产可以有不同的价格与价格弹性。
2 区域经济成熟度对房地产业的影响。从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业。社会经济发展和人们经济生活水平的差异，使不同地区房地产业的发展程度、房地产业的布局结构、规模，速度等产生巨大的地域性差别。房地产业属于第三产业，而房地产商品属于高档次耐用性商品，所以房地产业的发展必须有高度发达的一二产业与高经济收入水平为后盾。与此相适应，一个区域的房地产业发展的程度也必然受到该地区经济发展水平及产业结构状况的制约。我国是一个土地辽阔，各地区经济水平极不平衡的国家，各区域的自然条件、资源状况、经济技术条件、管理水平以及历史文化等因素有很大差异。这种不平衡也决定了房地产业发展的不平衡。
3 房地产业推动区域经济发展的反作用。区域经济的增长离不开劳动力素质的提高与企业的发展。房地产业为劳动者提供其必需的住宅与生活环境，对劳动力再生产有极大的影响，而企业生产所需的厂房、办公用房也需要房地产予以提供。所以，一个区域经济的扩张离不开房地产业的发展。房地产业的供给能力在一定程度上是区域经济保持持续增长的关键因素。此外，房地产业具有很强的关联性，对国民经济的发展有极大的推动作用。直接与房地产业相关的行业多达50个以上，房地产业不仅涉及建材工业、房屋设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、机械、电子、仪表、通讯等生产资料生产部门，还涉及到家用电器、纺织、家具等民用工业以及旅游、园林、运输业、商业及其他服务业等。
区域经济研究方法范文第2篇
【关键词】住房保障；商品房；经济适用房；廉租房
中图分类号：F20 文献标识码A： 文章编号：1006-0278（2014）01-060-01
为了满足低收入者的住房要求，我国建立了以经济适用房供应量为主、廉租房供应量为辅的住房保障制度。但分析发现经济适用房的政策执行效果并没有达到预期目标，而且暴露出太多问题。同经济适用房相比，廉租房存在种种优势，并且能避免经济适用房中出现的种种问题。以廉租房取代经济适用房，可以达到增加民生促进社会和谐发展的目的。
一、经济适用房存在的问题
就经济适用房的发展现状而言，存在着诸多需要解决的问题，这些问题不但制约其社会保障功能的发挥，还影响着房地产市场的健康发展，并滋生出腐败和社会矛盾，主要问题如：1.监控缺位导致销售对象失控。经济适用房销售对象定位于“低收入群体”，但在实际销售过程中，由于统计、审核方法及程序上的不科学、不严谨，很多不符合低收入群体条件的人购走了经济适用房；同时，由于监管缺位和市场经济本身的逐利性，开发商、政府官员、部分富裕群体相互勾结，使得部分经济房落入高收入群体之手，这显然违背了经济适用房政策的设计初衷。2.政府补贴优惠开发商使得低收入者难以直接受益。在经济适用房建设上，国家给予开发商土地价格优惠，包括降低批租土地价格、实行税收减免等。这些补贴和优惠直接给了开发商，然而一些低收入者并没有从国家补贴和优惠中得到太多福利，倒是开发商得到了更多好处。政府本来寄望于经济适用房来大力改善民生，但是实施结果是开发商得到稳定利润，中高收入者购走部分低价房子，低收入者的住房问题仍没有得到有效解决。这不是我们推行这项政策的本来目的，另外，在社会管理上，经适房滋生了部分政府官员的寻租行为、引起部分民怨。
二、取消经济适用房大力发展廉租房的必要性
从政府资源的配置效益看，廉租房所带来的社会效益要远远大于经济适用房。同廉租房相比，经济适用房至少存在三个方面的效益损失：一是大量经济适用房落入高收入群体带来的社会保障损失，他们占用了本应保护低收入群体利益的资源，挤压了保障范围；二是财政投入的长期保障效益损失，因为经济适用房一旦购买就可以很快在市场上以商品房的价格流转（我国目前规定5年的期限），从而彻底退出保障领域，就不能在未来对其他低收入群体行使其持续保障功能；三是政府威望在群众中的损失，经济适用房带来大量的负面问题，官员、高收入群体争夺经济适用房滋生了腐败，也加剧了高收入群体和低收入群体的对立，目前的实施现状体现了这一点。
廉租房可以消除上述问题。廉租房的面积一般较小，只可租赁而无所有权的特点将避免高收入群体的争夺，从而扩大了房源，增加了保障范围；采取退出机制的廉租房可以发挥其持续的社会保障功能，因为一旦低收入群体进入到中高收入群体行列，其退出的房屋可以继续租赁给其它低收入者，消除了经济适用房的一次保障性；廉租房还会带来存量优势，由于所有权的流转限制，不断投入增量资金建设新的廉租房，加上已建成的廉租房资源，廉租房总量将会越来越多，我们就可以扩大廉租房的保障范围，不但实现城市低收入居民的住房保障，而且有可能实现进城农民工的住房保障。
三、取消经济适用房发展廉租房的对策分析
为了增强经济资源的使用效率，提升公共资源的保障效益，促进社会公平，目前应取消经济适用房将其纳入商品房的范畴，并把发展经济适用房的资金纳入廉租房的范畴，大力发展廉租房，做到穷者有屋住、富者有其房，具体对策如：1.加大廉租房的投入力度。加大廉租房的投入力度在关键于增加廉租房的资金投入规模，主要内容包括两个方面：一是新建更多的廉租房，二是通过购置二手房进行改造以增加廉租房资源。廉租房的资金规模是制约房源供给量的首要因素，可以把计划建设经济适用房的资金转入发展廉租房。廉租房资金的提供对象一般为中央政府和地方政府，地方政府可能因为追求政绩和财力限制的关系缺乏提供廉租房的动力。中央政府可以通过制定政策、加强监督、增加业绩考核指标等方式调动地方政府提供廉租房的积极性。资金来源应当追求多元化，地方政府的资金除了既定的财政安排外，还应包括政府出让商品房土地的固定比例资金以及商品房交易税费的比例资金等。2.扩大廉租房覆盖范围。根据2007年新颁布的《廉租房保障办法》，廉租房的覆盖范围已经有所扩大，由城市最低收入家庭扩大到低收入住房困难家庭。按照2007年的标准，有资格享受廉租房福利的人口约为城镇人口的4%，这个比例排除了那些彻底脱离农业生产而在城市就业的群体，这部分群体也应当考虑为住房受保障人群。同期国际通行的比例为总人口数的20%，相比而言我国廉租房的覆盖范围相对有限。我国正处于城市化进程之中，必然要产生更多的城市无房群体，廉租房覆盖范围应当考虑这个过程。本着以人为本、促进社会公平、构建和谐社会的原则出发，我们应当扩大廉租房的覆盖范围，在目前的廉租房财力支持力度有限的情况下，住房保障的秩序应当是：城市低保人群、城市低收入人群、农民工以及其他无住房人群。3.改变补贴对象。取消经济适用房后国家和地方政府可以将补贴对象转变为补贴租房的低收入家庭。补贴办法可以按照家庭人头补贴；补贴标准应当考虑地区差异、地方财力差异和家庭收入差异，一般是发达地区补贴金额大，财力雄厚地方补贴力度大，低保人群补贴力度大。4.实行动态管理。廉租房是一种公共资源，为了发挥这种公共资源的最大保障效益，必须实行动态管理。要监控廉租房居民的动态收入水平，建立“个人收入档案制度”并定期审核资格，促进廉租房的流动性。当低收入者的收入水平有所改善或步入中高收入行列时，不能继续享受廉租房的政策优势，要么减少或取消住房补贴，要么增加其住房租金甚至按照市场价格收取，或者二者并用，促使他们让出廉租房的使用权，这样可以把退出的廉租房租赁给其他低收入者，提升其保障功能。
参考文献：
区域经济研究方法范文第3篇
关键词：区域经济；综合评价；可视化；河南省
中图分类号：F127 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2010）35－0028－02
前言
经济发展是一个综合性的经济、技术、社会变革和演变的过程，这个过程不仅包括经济总量的增长，同时也包含区域之间的协调全面发展。国内外众多学者日益关注区域经济的发展问题，并运用多种方法对区域经济发展水平进行综合评价。从最初的指标体系构建、层次分析法、神经网络模型等方法的引入和应用，使区域经济的研究从定性朝向定量发展，科学性不断增强。GIS具有的空间分析功能和强大的演示、输出能力，使其成为统计、分析，并进行可视化表达的极好工具。在国外，GIS已广泛应用在政府工作中，并且随着其的发展，在非传统领域也进行了深入的应用，如健康和公共事业、经济发展、公共安全等。河南省各个地区的历史基础、自然资源、政治社会等因素多方面的差异导致不同县市经济增长趋势、差异趋势各不相同。研究以河南省为例，通过构建指标体系，对其区域经济发展的水平进行科学评价。同时，利用GIS强大的数据管理及空间分析功能管理县域经济的时空数据，并实现县域经济科学评价及可视化表达，为政府科学决策提供支持。
一、 区域经济综合评价
（一）指标的选取及模型的构建
1.指标体系构建
为了全面测定区域经济发展水平，应当采用能综合反映区域经济发展水平的指标体系。依据科学性、可操作性和可比性等原则，同时考虑到县市指标的可得性，在借鉴前人研究的基础上[1-3]，从三个方面比较全面地衡量一个地区的经济综合实力。一是总量指标，包括GDP、财政一般预算收入、居民储蓄存款余额、全社会固定资产投资总额等4项指标；二是人均指标，包括人均GDP、人均财政一般预算收入、人均居民储蓄存款余额、农民人均纯收入、人均固定资产投资完成额等5项指标；三是强度指标，包括财政一般预算收入占GDP的比重、新增居民储蓄存款占GDP的比重、工业增加值占GDP的比重等3项指标，共选取了能反映区域经济综合发展水平的12项指标组成评价体系，分别表达为：I1GDP，I2财政一般预算收入， I3居民储蓄存款余额，I4全社会固定资产投资总额人均GDP（元），I5人均GDP，I6人均财政一般预算收入，I7人均居民储蓄存款余额，I8农民人均纯收入，I9人均固定资产投资完成额，I10财政一般预算收入占GDP的比重，I11新增居民储蓄存款占GDP的比重，I12工业增加值占GDP的比重。
2.评价模型构建
拟采用主成分分析方法对县市区域经济发展水平的动态变化进行测定。所谓主成分分析法就是将原来指标重新组合成一组新的互相无关的几个综合指标体系来代替原来指标体系，同时，根据实际需要从中可取几个较少的综合指标尽可能多地反映原来指标的信息，第一个主成分最能反映原来数据的信息。选取河南省127个县市行政区域，各年份的统计数据都以上述行政区划为准，利用主成分分析法对各县市区域经济综合发展水平进行分析。原始数据来自河南省统计年鉴和河南省城市统计年鉴，多数经过简单数学计算生成相对指标，以消除区域大小对结果的影响。文章选取2003年的数据对各区域经济发展水平进行分析。
（二） 数据的处理
按SPSS11的要求将原始数据做成符合格式的数据文件（*.xls或*.spv），利用SPSS中的DISCRIPTIVE STATISTICS模块进行数据的标准化处理，再利用ANALYZE模块中的DATA REDUCTION进行计算。通过KMO检验和Bartlett's（表1）检验两种检验说明所选指标及数据量适合于作主成分分析，而且效果显著。
累积贡献率表明，指标前3个主成分的累积贡献率达到84.75%，故可以用它们代表原始因子全部信息。以因子得分系数矩阵中的3个主成分系数为权重，计算出各主成分的得分。最后，将前3个主成分的特征值所占比重或贡献率作为权重计算出河南省区域经济发展水平的综合得分。
（三） 评价结果
根据上面计算结果，河南省区域经济综合实力得分及排名，如图1所示。
二、区域经济空间可视化表达
在GIS平台支持下，通过关键字段（如ID号等），将经济发展属性数据与空间数据建立联结，可以实现属性数据的空间可视化表达，使更多区域经济的属性信息直观表示。其表达形式多种多样，主要有区域经济空间分布图、等值线图、等值线立体图及区域经济立体图等。
（一）河南省区域经济空间分布图
从河南省空间布局来看，河南省区域经济呈现出“IT”形状[4]。其中，“I”是一条沿宁西线分布的带状区域，这条带状区域除南阳市、镇平、信阳、罗山外，还处于经济欠发达区，但周边皆为经济不发达区，故它是一条相对隆起带。“T”是中原城市群的核心区域及环太行山前的环状区域。整体上来看，位于中原城市群范围内的县市经济发达；豫西、豫北地区，京广、陇海沿线地区县市经济发达；山地平原过渡区县发达，山区县次之，平原县最为落后。
（二）等值线图
克里格法（Kriging）是地统计学的主要内容之一，从统计意义上说，是从变量相关性和变异性出发，在有限区域内对区域化变量的取值进行无偏、最优估计的一种方法；从插值角度讲，是对空间分布的数据求线性最优、无偏内插估计一种方法。克里格法的适用条件是区域化变量存在空间相关性。基于克吕格插值方法的特点和优点，运用此法将综合评价结果作为县市点的高程值进行了空间插值（如图3）。
（三）彩色等值线立体图
由图4可以清楚地观察河南省区域经济的“峰”度及空间分布状况。郑州、洛阳、濮阳明显高于其他地区，紧随其后是巩义、安阳、焦作、新乡、许昌等市。
（四）区域经济立体图
通过经济综合实力属性数据与河南省空间数据相结合，生成区域经济立体图，可以清晰地反映区域经济的发展及起伏状况（如图5）。
三、 结论与讨论
通过对河南省区域经济空间分布图、等值线图、立体等值线图、立体图的观察，结合区域经济理论、我国经济主要流向及河南省区域经济综合评价结果，可以得出如下结论：
1.空间可视化表达方法对于认知区域经济发展水平和空间结构有重要作用。通过等值线可以清楚地观察各个地区的经济综合水平及分布情况。河南省区域经济形成了以郑州、洛阳、新乡、焦作等地市为中心的中原城市群等值线密集区域，这些中心处于河南省经济“峰”的位置，经济综合评价值较高。河南省已经形成了以城市为中心组织经济活动的格局，区域性中心城市依靠自身的集聚和辐射作用影响周边县市的发展，构成了典型的“中心-”发展模式。
2.在城市工业化初中期，产业特征是依赖自然资源的资源密集型特点，由于能源不能承受高的运输费用，运量大、成本低廉的“线”态运输方式（如公路、铁路）就成为现代运输通道的基本组成部分，表现在区域经济的分布特征上就是沿铁路、高速公路及国道等主要复合交通线路呈现出经济的集聚趋势。河南省经济的空间布局正在由传统以陇海线和京广线为骨架的“十字”结构伴随着南北经济流的削弱和东西方向的加强而逐渐被东西走向的四条发展轴线所取代，即环太行山经济轴线、陇海线、洛平漯轴线和宁西线[5]。
参考文献：
[1] 邹君.湖南省区域经济综合发展水平动态变化研究[J].地域研究与开发，2005，24（3）.
[2] 罗亚.中国城市群竞争力比较分析[J].中国东西部合作研究，2004，1（1）：96-98.
[3] 王启仿，陈江龙.湖北省区域经济差异实证分析[J].地域研究与开发，2003，22（5）：21-25.
区域经济研究方法范文第4篇
【关键词】区域经济，房地产，规划
从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业。社会经济发展和人们经济生活水平的差异，使不同地区房地产业的发展程度、房地产业的布局结构、规模，速度等产生巨大的地域性差别。房地产业属于第三产业，而房地产商品属于高档次耐用性商品，所以房地产业的发展必须有高度发达的一二产业与高经济收入水平为后盾。与此相适应，一个区域的房地产业发展的程度也必然受到该地区经济发展水平及产业结构状况的制约。我国是一个土地辽阔，各地区经济水平极不平衡的国家，各区域的自然条件、资源状况、经济技术条件、管理水平以及历史文化等因素有很大差异。这种不平衡也决定了房地产业发展的不平衡。区域经济发展影响房地产业的因素主要有：（1）经济发展指标（国内生产总值 GDP、人均 GDP、居民年收入及消费支出水平）；（2）区域城市水平指标（城市化水平、城市规模及等级）；（3）区域产业发展水平（产业结构、产业聚集程度）；（4）区域经济开放度及行业政策。我国作为幅员辽阔的大国，各区域间经济发展水平有差异，因此房地产业的发达程度也不尽相同，东部地区明显要领先于中西部地区，而具体原因则基本可由以上所述区域经济因素来解释。
一、地区经济发展水平的影响
首先，区域经济发展水平直接决定了当地房地产业的规模和结构，房地产业受区域经济发展周期的影响较为剧烈。从历史经验数据来看，房地产业的复苏和萧条两个阶段相比区域经济发展周期略有滞后，但是繁荣和衰退两个阶段却往往发生在经济发展周期之前。这一方面说明房地产业与区域经济发展有着密切的正相关性，另一方面也说明房地产业存在投机炒作成分，在繁荣时容易产生行业泡沫，在衰退时投资者又急于抛售撤退。因此，当区域经济增长时，居民收入提高，市场对商品住宅的需求增加，房地产业出现繁荣；相反当区域经济停滞或者下降时，居民消费水平和购房意愿下降，市场对商品住宅的需求减少，房地产业出现衰退。由此可见，房地产业作为一种需要高投资规模、较长回收期的行业更加需要有良性的区域经济发展作为基础。
通过对相关文献研究，房地产住宅投资受区域经济发展水平影响的主要指标是：区域内的国内生产总值 GDP 及人均 GDP、居民年均收入及消费水平、区域经济增长能力、区域经济规划前景等方面。在我国，随着各地区区域经济的高速发展及住房制度改革的逐步深入，房地产业已经成为新的经济增长点，人民生活水平的提高也使大量的个人和家庭对商品住宅的需求大大提升。国际学者普遍认为，一个健康的房地产业业，其投资规模在区域 GDP 中应保持一个适当的比例，只有稳定的开发规模和投资额度才能保证房地产业的持续健康发展，使其在区域经济发展中起到支柱产业的作用。根据一份联合国针对 70 多个国家的房地产业调查，各国房地产业投资额平均为该国国内生产总值GDP 的 3%-8%。结合表 1 可以看出，1950 年至 1973 年的美国房地产业投资额占当年 GDP 的平均比例为 4.5%，最高峰时为 1950 年的 7.0%，21 世纪后已经逐步下降至 2.5%。20 世纪 70 年代的日本房地产业投资额占当年 GDP 的平均比例为 7.0%，峰值达到 1973 年时的 8.3%，后随着日本经济泡沫的破灭，房地产业投资额占 GDP 比重缓步下降，至 2008 年该比例已经下降至 3.2%。而我国房地产业起步较晚，在 1980 年时房地产投资占 GDP 比重仅为 2.1%，实行住房制度改革后，2009 年时峰值达到 6.6%，已经接近美日两国当年房地产泡沫最大时的比例水平。综合考察多个成熟市场经济条件下一个国家的房地产业投资额与当年 GDP 之间均存在稳定的均衡关系。尽管有时房地产业的投资比重会因为短期政策导向等原因偏离长期的均衡关系，但是这种偏离是暂时的，从长期看区域 GDP 对房地产业具有基础性约束。
表1 中美日房地产业占GDP的比重分析
国家 年份 房地产投资占 GDP 比重
中国 1980 2.1%
2000 4.2%
2009 6.6%
美国 1950 7.0%（峰值）
2005 6.1%
2009 2.5%
日本 1955 3.4%
1973 8.7%（峰值）
2008 3.2%
同时，一个区域的房地产业规模也与当地的人均 GDP 有着密切关系。据世界银行对各国的房地产业调查分析结果，一个正处于发展中的国家当其人均GDP 达到 1300 美元时，房地产业的投资比重在整个 GDP 中的比例最高，人均GDP 超过 1300 美元后该比例逐步走低。据统计，当区域人均 GDP 达到 800-4000美元的水平时，该地区房地产业进入高速发展阶段；当区域人均 GDP 达到4000-8000 美元时，该地区房地产业进入稳定增长阶段。2011 年我国人均 GDP已经突破 5000 美元，意味着今后相当长时间内我国的房地产业产业将处于稳定增长阶段。结合表 2，Simon Smith Kuznets（1971）通过实证研究得出，一国房地产业的发展与国民生产总值（GNP）的增速具有密切关系。
表2 GNP增速与房地产业的关系分析
国民生产总值（GNP）增速 房地产业发展
＜4% 萎缩
4%-5% 停滞或倒退
5%-8% 稳定发展
＞8% 高速发展
10%-15% 飞速发展
区域经济发展对房地产业的影响在我国改革开放 30 年及住房制度改革近15 年来的表现尤为明显。改革开放以来，我国各地区国内生产总值不断快速增长，从 1978 年全国 GDP 的 3645 亿元到 2011 年全国 GDP 的 47 万亿元，年均增速近 10%。结合图 1可以看出，我国房地产业投资额及其占 GDP 比重都在逐年升高，房地产业与宏观经济的联系十分紧密。2008 年受国际金融局势动荡，房地产业投资力度有所减少是由货币政策及信贷收紧等市场环境的因素导致。2011 年在中央政府加大对房地产业调控的背景环境下，房地产业增速不减，主要是受 全国土地供应加大和 1000 万套保障房投资增加的因素影响。由此可见，宏观经济的增长及住房制度的变化时刻影响着房地产业的规模和效益增长。
图1 1997-2011 年我国房地产业投资占 GDP 比重
二、地区城市化水平的影响
地区城市化水平是衡量一个国家经济发展程度的重要标志，随着地区城市化水平的提高，必然带来房地产业投资的增加。据向为民（2007）通过利用格兰杰因果分析法对我国 1986-2003 年间城市化进程和房地产投资增长的实证研究表明，我国城市化水平和房地产投资都处于持续增长阶段，且房地产投资增速相比城市化进程要更快，两者均保持相对平稳上升的趋势，且具有一定相关性，相关系数为 0.205。据统计，自改革开发以来我国已有 3 亿多农村人口迁移到城市，预计到 2020 年我国城市化率将达到 59%，半城市化人口将达到 1.28亿。全国性的城市化进程和地区经济的快速发展将使越来越多的人口向城市集中，人口的增长必然伴随着对住宅及相关配套设施的需求增长，这为我国房地产业带来了前所未有的发展机遇。Ray•M•Northam（1979）提出的“诺瑟姆曲线”表明，世界各国城市发展过程的轨迹是一条被拉长的“S”型曲线，他将城市化进程分为三个阶段：第一阶段为城市化率在 30%以下的初级阶段；第二阶段为城市化率在 30%-70%的中级阶段；第三阶段是城市化率在超过 70%后的终极阶段，在城市化率达到 90%以后趋于饱和。其数学模型表示如下：Y=1/(1+Ce-rt),其中Y表示城市化水平；C为积分常数，表明城市化起步早晚；r为积分常数，表明城市化发展速度快慢；t为时间。结合图 2可以看出，根据城市化进程的“S”型曲线特点，其上必有一个拐点 A，当城市化率低于 A 点所对应的城市化率 Y1 时，称之为城市化进程的前期阶段，城市化率将以递增的速度提高；当城市化率高于 A 点所对应的城市化率 Y1 时，称之为城市化进程的后期阶段，城市化率将以递减的速度提高。如果按照城市化进程的绝对变化速度划分，还可以进一步划分为起步期、加速期、减速期和平稳期四个阶段。
图2 城市化进程的阶段性规律
城市化进程的加快将直接扩大居民对房地产业的需求，按照城市化进程的阶段规律，我国基本还处于城市化前期阶段的加速期。结合表 3 可以看出，我国在 1960 年时城市化率还不足 20%，自 1978 年改革开放后则呈现出加速增长的趋势，至 2010 年时我国城市化率已达到 47.5%。根据国际经验，城市化率50%将趋于城市化进程阶段性规律中的拐点，这之后城市化进程增速加有所下降。按照中国人口发展目标，我国 2020 年时人口总数将达到 14.9 亿人，其中城市人口总数为 8.9 亿人。
表3 我国城市化进程统计
年份 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020
城市化率 11.20% 19.80% 17.40% 20.20% 26.40% 36.20% 47.50% 59.80%
增速 76.8% -12.1% 16.1% 30.7% 37.1% 31.2% 25.9%
城市化进程对房地产业带来的发展空间是十分巨大的，大批农村人口进入到城市中来，由于城市的集聚效应和规模效应递增的规律，城市化进程将促使我国房地产业行业持续、健康发展。从 1998 年实行住房制度改革以来，我国城镇居民住房条件已经大为改善。据国家住房和城乡建设部统计，我国城镇人均住房建筑面积由 1998 年的 18.7 平方米已经提高到 2011 年的 31.6 平方米，该项指标迈入了中等收入国家行列。但是这距离发达国家的居民居住水平还存在一定差距，据统计 21 世纪初发达国家人均住房建筑面积为：美国 80 平方米，英国 45 平方米，德国 41 平方米，法国 37 平方米，日本 31 平方米。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到 30 平方米时，房地产住宅市场将会保持旺盛的住房需求。
结合表 4可以看出，城市潜在的住宅需求受到城市化进程的影响，在扣除房屋自然折旧的情况下，影响住宅需求的因素主要有新增城市人口、原有城市人口的居住水平和住宅自然折旧率。以我国 2010 年城市化率达到 47.5%计算，全国城市人口将比 2005 年增加 1.35 亿人，按人均住宅建筑面积 30 平方米计算，新增住宅需求达到 40.5 亿平方米，即年均需新增住宅建筑面积 8.1 亿平方米。而实际上截止 2010 年，我国住宅增量为 24.8 亿平方米，总存量为 170 亿平方米。如果按照 1.25%的年折旧率计算，每年折旧 2.1 亿平方米。按此类推，2011-2020年我国房地产业的总需求至少在 129 亿平方米，年均新增需求 12.9 亿平方米。
表4 我国城镇潜在住宅需求量
2006-2010 年 2011-2020 年
总需求 年需求 总需求 年需求
新增城市人口需求面积 40.50 8.10 67.90 6.79
原有城市人口需求面积 21.92 4.38 34.85 3.49
住宅自然折旧面积 9.17 1.83 26.14 2.61
合计 71.59 14.32 128.99 12.89
目前我国东部局部地区的城市化水平高的已达到 60%。从短期看，东部地区城市化发展速度要继续明显快于西部地区，前者平均每年增长 1.08 个百分点，而后者则只有 0.71 个百分点。城市化水平提高较快的省区有：江苏、福建、山东、广西、广东，其年平均增加数为 1 个百分点以上；提高较慢的省区有：内蒙古、黑龙江、贵州、甘肃，其年平均增加数为 0.55 个百分点左右。但总体上说，省际间城市化差异未来将趋于缩小，最高和最低间的差异将由 4 倍降为 2倍多。
地区城市化水平对我国房地产业行业而言既是机遇也是挑战，城市化进程给行业的发展带来了巨大的空间，同时也对开发水平提出更高要求。房地产业企业需要充分预估未来发展局势，在我国城市化进程中扮演重要角色。
三、区域产业聚集的影响
区位理论认为，产业聚集(agglomerration)不但会对经济活动和产业空间分布带来影响，还会对不同地理区位的经济增长有着重要的影响。产业聚集在一个区域内所产生的持续性的生产率增长是区域经济增长的原因之一，并与因聚集所带来的技术、人口、资金等生产要素的外部性经济影响密切相关。产业聚集在影响区域经济发展的同时，也间接影响了当地房地产业的投资水平。CharlesH.Wurtzebach(2001)对区域产业聚集和房地产业间的关系进行了研究，最终表明一个区域内房地产业的兴衰会受区域经济产业聚集和产业结构的变化而变化。Paul Krugman设计了“圆钟模型”(Clock Face Model)来说明区域产业聚集进程中产业和人口的集中过程。表明产业和人口最终会流到两个初始规模最大的城市中去， 而其他城市则剩下那些由于受资源限制不能流动和迁移成本高昂的产业和人口。即区域间产业和人口的集中或扩散是区域经济一体化的产物，当区域经济没有实现一体化时，产业和人口倾向于分散在不同区域，随着区域经济一体化程度的加深，在中心区发生产业聚集成为主导力量。
图3 产业聚集的双重循环模式
我国目前正处于经济发展的快速增长阶段，各区域产业与人口聚集过程在不断发生。结合图3可以看出，区域产业结构、产业规模在聚集过程中所带来的发展机遇使越来越多的人口、资金向区域内产业“中心地”集中，最终影响区域房地产业的需求。产业结构变化、产业规模扩张带来的资源集中使企业数量增多及生产能力提高，并带动区域内的规模经济效应和劳动需求，产业升级催生就业机会和工资水平的提高，并导致劳动力的不断迁入，人口增加以及城市化水平的提高将对房地产业的需求产生积极影响。
参考文献
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区域经济研究方法范文第5篇
【关键词】房地产业 区域经济 协调发展
一、房地产业对区域经济发展的带动效应分析
从经济学的角度来讲，带动效应是指一个产业发展所需的各项生产要素直接或间接引起的对其他产业的拉动。在区域经济中表现为，房地产业及其直接或间接产业的经济技术关系，即房地产业的发展对其他产业发展产生不同程度的连锁反应，从而对区域经济的整体协调发展产生影响。这一带动效应主要包括三个层次：（1）房地产发展对区域经济相对后向产业的带动；（2）房地产发展对区域经济前向产业带动；（3）房地产发展对区域经济的旁侧带动。
（一）房地产发展对区域经济相对后向产业的带动
这一带动效应又称向关联效应，是指房地产业发展对其直接或间接提供生产要素产业的带动，如金融业、建材业、冶金业、建筑业、劳动力等。房地产业的发展离不开这些产业为其提供原料基础。而就某一具体地区看，若房地产业的发展呈现快速上升的态势，则该地区的这些产业必然产生繁荣发展的景象。相反，若房地产业发展萎靡，则该地区的这些产业则会相应的产生衰退。
（二）房地产发展对区域经济相对前向产业的带动
亦称房地产业前向关联效应，是指房地产业发展对直接或间接需求本产业产品或服务的产业产生的影响，如装饰装修行业、厨房设备行业、卫生设备行业等。尽管房地产业的发展离不开建筑业、建材业等为其提供基本生产要素，但由于现代化市场经济的需要，房地产业的发展对装饰装修、厨房设备等行业的需求产生了巨大影响。
（三）房地产业的旁侧带动效应
旁侧带动主要指的是由于房地产业的发展，直接或间接对区域内的经济结构、社会结构等产生的较大影响。房地产业是国民经济的基础产业，房地产市场的良好发展对消费者的生活形成有利保障。从而对改善区域内的人口素质、社会制度、消费结构等提供可能性。
房地产业正是通过以上三种形式的带动效应对区域经济的发展产生作用。但这种作用并不能简单的看作是积极的，同时这种效应也有自身的限度。由于现代市场经济制度的不健全和相关法律法规的不完善，加之我国不同地域具有的较大区域性差异，使得房地产由满足人类基本生活所需的必需品，逐步演变成可以增值的投资理财产品，尤其是在大中城市这种现象更为明显。这一方面说明，房地产的发展给区域经济的发展带来了有效动力，但另一方面，由于区域经济对房地产的过度依赖也给区域经济带来了较大的负面影响。
二、区域经济对房地产业发展的推动效应分析
房地产业通过带动效应，对区域经济的发展产生影响；同时反过来区域经济的良好发展也推动了房地产业的发展。这一经济现象表现为区域经济对房地产业的推动效应上。
（一）国民收入增长对房地产业产生的推动效应
有关学者研究表明，国民收入与房地产业之间存在着倒U现象，即在人均收入较低的发展水平下，由于住房难以成为大众化消费物品，在国民经济发展中房地产业所起作用就很小；但随着收入的增加，住房需求则不断扩大，国民经济中房地产业的促进作用则增强；而到后期，由于住房高度普及化，区域经济对房地产业的推动效应则变弱。由此可见，房地产业一味的突飞猛进并非能完全促进区域经济的良好发展。只有把握好两者的发展比例关系，才能够实现两者合理发展的关键目标。
（二）区域经济内投资水平对房地产业产生的推动效应
房地产业与区域经济内投资水平之间保持着及其密切的关系。表现为两者之间正向相关的关系。增加区域经济的投资水平，尤其是增加对固定资本的投资力度，会直接刺激房地产业的发展。相反，投资水平的降低，特别采取相关措施抑制固定资产投资，房地产业的发展则会出现收缩。但这种关系并非绝对，而是保持一定的比例关系。
（三）区域消费水平对房地产业产生的推动效应
消费水平与房地产业之间往往保持着正相关的关系，一个国家或地区随着消费水平的提高，消费者对房地产的需求则会变大；反之则会缩减对房地产的需求。同样，这种推动效应的前提是，消费水平的提高与房价的变动保持在一定的合理比值上。如果，房价过高或由于消费水平的变动而导致边际消费倾向发生显著变化时，区域经济的消费水平则会对房地产业的发展产生抑制作用。此外，像信贷规模、利率等对房地产业同样产生较大影响。投资量大、收益率高、投资风险大等特点，使得房地产业开发对于信贷规模和利率变化极为敏感。通常情况下，信贷规模扩大、信贷门槛降低时，有利房地产业的发展；同样，利率的降低一方面不但降低了房地产的开发成本，同时另一方面低利率信贷间接扩大了市场需求，进而推动房地产业的发展。
三、结语
从房地产业与区域经济相互作用看，房地产业都是一个具有较强区域性特点的基础性行业，在经济发展中往往起先导性作用。但国民经济的区域性特点使得并非每个地区都适合把房地产业作为主导产业，甚至支柱产业。相反，房地产业发展过程当中产生的区域性差异又反作用于区域经济，因此只有正确研究、把握房地产业与区域经济发展关系的内在规律，才能够实现区域经济与房地产业的协调发展。
参考文献
[1] 张顺全.房地产业对区域经济的影响及作用[J].产业经济，2010（6）：77-79.
