个人住宅房产评估报告

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个人住宅房产评估报告范文第1篇

关键词:次贷危机;房地产;信贷风险

中图分类号:F830.5文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)24-0067-02

一、美国次贷危机发生的原因分析

次贷危机又称次级房贷危机。是指从2007年开始,因信用程度和还款能力较低的次级抵押贷款客户拒绝还贷,导致放贷机构坏账增加,机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。其产生的原因有以下几点:

1.房地产泡沫的破灭。2000年,美联储降低利率,美国经济开始复苏;到2003年6月,利率降到了1%。整个市场环境宽松,房地产投资成为拉动美国经济的主要引擎。同时低利率成为支撑高房价、高销售量的主要因素。

从2004年开始,待售房比例急剧攀升,明显出现供过于求。2004年6月起,美联储连续加息。将短期利率由1%提升至5.25%。提升利率有效抑制了房地产信贷消费,同时也加重了购房者的还贷压力。2004年第二季度以来,次贷拖欠率大幅上升,从10.4%升至13.5%,是同期优贷拖欠率的5倍多。2007年3月13日新世纪金融公司被迫提出破产保护申请。当日道琼斯指数跌1.37%。由此揭开了次贷危机的序幕,产生巨大的蝴蝶效应。此后“多米诺骨牌”纷纷倒下。

2.透支消费的盛行以及过度信贷发放。在美国人看来,巨大的债务固然可怕,但是过度消费欲望已经深植入消费者的心理。经不住消费欲的诱惑,越来越多的美国人成为房奴。美国依靠资本市场的泡沫来维持消费者的透支行为,市场被无节制地放大了。另外,放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。

3.抵押贷款证券化规模的不断扩大。2007年,美国住宅房地产市场的规模约为17万亿美元,住宅抵押贷款市场规模约为10万亿美元,而抵押贷款证券化市场的规模达到约6万亿美元,就包括了以次级抵押贷款为担保发行的次级债券。信贷公司将这一部分的次级贷款经过证券化和再证券化(包括担保债权凭证CDO的创设、信用违约掉期CDS的创设),使得建筑在次级抵押贷款这种基础资产上的信用衍生品大楼越来越高。经过多次打包重组,形成了巨大的“次贷”衍生品泡沫市场。它们是债务的打包、组合,这些债务被作为资产,被保险公司和退休基金当做资产放在账户上,然后通过资本市场,将此类风险分散转移到各类投资者头上。

4.信用风险的监管不当。此次金融危机爆发前,美国采取的是“双重多头”金融监管体制。然而,随着金融的全球化发展和金融机构综合化经营的不断推进,“双重多头”的监管体制出现了越来越多的“真空”,并使一些风险极高的金融衍生品成为“漏网之鱼”。

二、中国目前房地产信贷风险分析

目前,中国房地产金融市场欠发达,银行信贷业务覆盖了从土地开发到工程施工、到销售管理的各个环节,所以房地产市场的金融风险主要体现在信贷风险。中国50%的房地产资金来源于银行贷款,这使得房地产金融风险主要集中于商业银行。

1.抵押物风险:首先,表现在评估时点的风险,中介机构在评估时,对房地产价值的评估与贷款到期日的实际房地产价值存在差异;其次,职业技术道德风险,中介机构及其人员素质参差不齐,主要是抵押房屋评估与真实情况有出入,评估机构没有对房屋进行实地勘测,对出具的评估报告不负责任,往往评估房价偏高。再次,抵押物的损毁、灭失风险。抵押物价值毁损、急速贬值,以致其实际价值低于未偿还的贷款本息,从而可能出现贷款不能完全收回的风险;最后,由于自然或人为的原因,无意或故意地造成住房抵押物的灭失风险,如火灾、地震等。

2.金融市场风险:中国金融市场欠发达,金融工具创新不足;国家对房地产企业在资本市场上融资都有严格的规定,这在一定程度上使得房地产企业融资渠道狭窄。大多数企业主要通过房地产开发贷款、在建工程贷款等形式进行房地产开发。据此,银行贷款变成了开发资金的重要来源。这样会导致银行贷款的流动性危机,短存长贷的矛盾突出,房地产对金融的依赖性过大。

3.借款人信用风险:信用风险是指借款人信用状况的不确定性造成贷款损失的可能性。凡是信用不佳的借款人,出现贷款违约的可能性要大大高于信用良好的客户。结合中国实际,商业银行不仅为房地产开发商建房提供贷款、也为购房者提供个人住房抵押贷款,承担着双重信用风险。在开发商开发贷款中,自由资金比例相对失衡;基本采用的都是高负债的杠杆模式经营;银行贷款的回收基本也是在房地产盈利之后。如果当房地产企业在开发建设过程中,遇到资金链断裂,也可能出现携带银行贷款和预售房款潜逃的风险。

4.提前偿还风险:提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。近年来,在央行多次提高住房按揭贷款利率、购房者产生“升息预期”信号的引导下,住房按揭贷款提前偿还现象明显升温,这种行为会减少银行的收益。中国商业银行的利润大多来自存贷款利差,住房按揭贷款提前偿还将会直接减少银行的贷款利息收入。其次增加了银行的服务成本;银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算,增加了经营成本;对提前收回的资金再投资,增加了交易成本。再次扰乱了银行的资产负债结构。住房按揭贷款提前还贷可能导致银行资产负债结构的错配,动摇银行资产结构的稳定性,打击银行拓展住房按揭贷款业务的积极性,给银行的风险管理带来不确定性。

5.业务操作风险。(1)中国的私有房产虽然大部分属于配偶间共有,但是在形式上并未按照其共有财产进行登记,或者产权人配偶已死亡,或者产权人离婚后重新组成的家庭,有可能在实现抵押权时产生产权归属的纠纷,无法处置抵押物;(2)未成年人的父母为了生产或经营的需要而贷款,或是为他人担保,用未成年人的房产进行抵押,因不能认定其是为了被监护人的利益,由此造成抵押无效的法律后果,导致贷款风险。

三、房地产信贷风险的规避

1.抵押物风险:可以科学选择专业技术能力强、信誉度高的中介评估机构,制定对中介评估机构诚信经营的评价制度,每年对其工作业绩进行一次审核评价,以进一步确认其经营的房地产评估项目是否做到客观、公平、公正。促使中介评估机构在抵押物的估价上做到:一是防止因信息不对称导致信用社被动接受情况;二是防止因评估机构评估不客观,且缺乏制约和救济机制造成的资产高估风险。

还可以建立健全房地产抵押贷款评估及协商作价操作制度,规范操作程序,采取科学方法,尽量避免主观因素的影响,避免高估抵押物价值和超比例发放贷款现象的发生,增强科学性。另外,通过建立健全抵押物保险制度,明确保险权利价值应该包括贷款的本金和利息以及实现权利价值的费用,以确保在处理抵押品时,能足额收回贷款本息,同时要确保保险合同时效与贷款期限相吻合,避免保险合同到期失效,导致信贷资产的损失。

2.金融市场风险:商业银行应积极考虑资产证券化,分散房地产信贷的信用风险,同时增加流动性管理的可选工具。也可以有针对性地提高信贷标准。

严格控制二手房的信贷。对二手房,应充分利用征信系统和其他信息来源,关注其市场换手率。应调整其房款结构,对明显属于消费类需求的二手房贷款可以重点支持,但如果有明显的投资、投机动向,应严格控制此类二手房的贷款额度,还可通过增加按揭成数、提高利率等措施加以控制。

继续改进内部信息系统。当前,应充分推广一些分支机构信息监控手段较好的做法,在IT系统上可以再开发和整合,改进房地产贷款的监控手段。

与监管部门保持良好的沟通。应及时将基于一线的市场信息、风险苗头与监管部门沟通,同时对于“超调”的政策风险给予适当的建议,这对于银行业的稳健发展具有相当的促进作用。

3.借款人信用风险:信贷机构须认真重视借款人第一还款来源,改变信贷人员认为抵押贷款有抵押物没有风险的麻痹思想。从长远的角度着眼,应认真调查核实客户收入能力,切实掌握客户的正常现金流情况,保证贷款本息的偿还,实现长期的资产盈利和增值。还应根据当地实际,适度把握抵押率,切实注意抵押物变现能力。建立高效的贷款诉讼管理制度,通过完善的制度提高贷款诉讼决策的科学性和时效性,努力寻找贷款诉讼最佳切入时点。针对贷款诉讼易、执行难现状,应在协助司法执行方面发挥更加积极主动作用。

4.提前偿还风险:可以推行多样化的还款方式,商业银行的住房按揭按款主要采用可变利率等额本息还款法,这种单一的还款方式忽视了借款人的群体差异,滋生了借款人提前还款的念头。由此,银行可以推出多样化的还款方式。根据借款人收入的稳定性不同,银行可以将房贷客户分成三种类型。第一种是收入稳定型。在法定利率上升幅度不大时,采取这种等额本息法符合这类人的需求。第二种是收入递增型。这一类型的借款人在刚按揭的时候收入并不高,但是随着工龄、职位的升迁他们的预期收入将会不断提高。因此,对这类借款人,银行可采用递增还款方式,减少他们提前还贷的几率。第三种是双性收入型。这类人既有显性收入,又有隐性收入。对于此类人银行可以采用递减还款方式。

5.业务操作风险:加强信贷“三查”制度的落实,建立长效信贷质量考核机制,及时监控信贷资产质量,避免出现贷款审查不严、操作失误等人为的贷款操作风险。对于不认真履行职责的信贷人员,造成信贷资产损失的,应严肃处理,情节严重的,吊销信贷上岗资格,调离信贷工作岗位。加强信贷人员业务知识培训,使信贷人员掌握信贷风险识别、分析、控制的能力,避免工作失误,同时要培养信贷人员爱岗敬业的精神,树立良好的职业道德,增强信贷人员工作责任心。

参考文献:

[1]蔡明超.商业银行消费信贷中的提前偿还风险影响因素与风险管理[J].金融研究,2007,(7).

[2]高山.住房抵押贷款提前还贷风险管理研究[J].新金融,2008,(1).

[3]吴青.住房抵押贷款提前还贷风险分析及管理[J].南方金融,2005,(5).