社区管理服务论文

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社区管理服务论文范文第1篇

1内部绩效管理中的实际问题及“标准工作当量”的提出

在社区健康服务中心内部，如何衡量不同岗位人员因工作量组合不同所致差异的绩效问题，已成为现代管理者的关注重点。例如，2名全科医师1月份均提供1500人次的服务，全科医生A提供了1300人次的诊疗服务、200人次高血压病人的随访；全科医生B提供了200人次的诊疗、600人次的规划内疫苗预防接种、600人次的儿童保健体检、100人次的生产访视。这2名医生谁的绩效更高，以及如何评价，这需要采用一种“统一的工作量衡量标准”进行转换，并直观地衡量不同岗位、不同中心之间的服务量。为此，本研究在完成社区公共卫生项目的运行成本研究后，对社区公共卫生项目、社区基本医疗和管理共84个工作量进行了成本测算研究，并建立了以“标准工作当量”为参照单位，把84种工作量转换成以统一的工作量衡量单位进行内部绩效管理。

2社区健康服务中心内部绩效管理的建立

2．1岗位的设置及岗位人数的计算

2．1．1全科医学服务理念与岗位设置的关系真正意义

上的全科医师是“以家庭为单位，面向个人，以人的健康为中心、提供健康管理”为医学服务理念的，即：从服务项目来看，全科医师对于固定或已建立服务关系的居民不但要提供常见病多发病的诊疗，同时还要提供预防保健等健康管理服务、专科疾病的转诊负责等工作项目，是一种“综合（多项目）、连续的管理”服务（一个人从胎儿期到老年），而不是既往那种“一个医生只提供一个项目”的“专科化服务模式”。因此，可以采用两种模式设置岗位：①如果基于“综合、连续”的服务理念，在岗位设置上，可以采用“服务流程”为主来设置岗位，如前台服务、全科服务门诊、护理及辅助部分。②如果采用“专科化服务”，则在“全科服务门诊”中，就应该按专科系列分出全科医疗门诊、预防接种门诊、儿童保健门诊、妇女保健门诊等多专科服务项目来设置岗位。

2．2．2岗位人数的计算

①岗位人数＝岗位负荷量÷每位工作人员每年所能完成的工作负荷量。其中“岗位负荷量”为“该岗位预计年总服务人次”。对于疾病诊疗，需要考虑“两周发病率”、居民就医习惯、政策引导、社区医疗资源等因素；而对于公共卫生项目而言，需要考虑社区人口结构特点、社区主要健康问题、公共卫生目标（特别是公共卫生的强制性要求）等因素，进行综合计算。②每工作人员每年所能完成的工作负荷量＝1名岗位人员1年中的工作时间÷单人次服务时间。按照目前相关劳动要求及实际情况，1名工作人员1年平均上班时间为226．41d（除法定节假日、法定休息日后的工作时间），即1181．26h、108675．45min（每天法定上班7h）。以“社区常见病多发病的诊治项目”的流程岗位为例，得出运行成本结果显示，每提供1次“社区常见病多发病诊治（不含门诊治疗部分）”的单位时间为20．05min，即1名全科医生1年能提供8314人次的服务，同时还需要考虑全科医师参加工作会议、培训、学术活动的时间，根据相关强制性培训要求，以及实际工作情况，这部分任务占用了全科医师18．65％的比例，即在工作日内，只有81．35％的时间用于提供服务，即：每名全科医生1年能提供7170人次的服务（见表1）。因此根据此数据，结合居民的“社区常见病多发病两周发病率”以及“就医习惯流向”，就可计算出岗位人数。见表2。③全科医疗门诊医生配备数＝服务人口×社区常见病两周发病率×26．07×每次患病平均就诊次数×居民到社区的就医习惯流向比例÷7170。④公共卫生岗位人数＝为达到公共卫生设定目标所需要的服务量÷11620．25。社区公共卫生服务是与人群结构、社区人群健康水平、所需要达到的目标相关，往往是强制性要求（如妇幼保健的覆盖率、预防接种完成率、慢性病管理率等），这些往往与人群结构及健康水平有关。

3岗位人员工作目标的设置与计算

岗位人员的工作目标设置必须以医疗安全和符合医疗服务规范为前提，以完成社区基本医疗和公共卫生任务、促进工作人员提高效率、鼓励多劳多得、建立公平绩效管理机制为目标。

3．1工作目标的设置

按“基本管理目标”、“工作数量目标”、“工作质量目标”、“科研带教工作目标”等4大类进行设置。3．1．1一般基本管理目标的设置即遵从法律及相关规范、医德医风、考勤、机构整体管理目标的分担，往往采用“一票否决”和“分级设定”（如违反1次、2次、3次等）按等级设置，也往往采用“每月考核”和“年度综合”考核目标的达标情况。3．1．2工作数量目标的设定与计算由于“工作数量目标”与“工作质量目标”在一定程度上往往存在矛盾，即当工作数量超过一定额度后，工作质量就会随着工作数量的上升而下降，就会导致医疗安全问题的发生概率上升和服务质量下降，因此，在工作数量的设定上，必须要有科学的依据。公式为：1名医生的年度工作数量目标（平均）＝该岗位的年度目标÷从事该岗位项目的医生数。3．1．3“封顶线”与“基本线”的设定工作数量目标采用“标准工作当量”为单位，当“1名医生的年度工作数量目标（平均）”＞13944个标准工作当量时，说明人员的配备设置不足，需要增加人员，否则将出现服务质量下降；反之，当“1名医生的年度工作数量目标”＜9296个标准工作当量时，说明人员配备过剩，效率下降。因此，我们以“13944个标准工作当量”作为“封顶线”，超过此线部分按此额计算绩效（即超出部分不再奖励）；以“9296个标准工作当量”作为“岗位最低业务要求量”（即“基本线”），实际业务量低于此线的则按“实际完成比例”发放基本工资，而绩效工资则是参照“基本线”与“封顶线”之间部分进行计算，同时根据工作质量等级计算“有效服务量”，以此作为绩效工资的参照，具体计算公式及方法见本文第4部分。3．1．4年目标与每月目标的设定由于机构内部的绩效考核往往是“以月为单位”和“年终综合”的方式，1年的工作数量目标需要在每月中进行分摊，而医疗卫生服务受人文习俗、季节性影响较明显（如春节、季节转换等），所以在设置“年度总目标”后，需要根据实际情况对目标进行分摊，我们根据近3年来深圳市社区健康服务中心服务量在每月的变化情况，制定了“每月分摊目标额度表”。见表3。另外，由于需要考虑职称及岗位特点，对不同职称人员给予一定的目标调整。

3．2工作质量目标的设定

每月的“工作质量目标”与年度的质量目标一致，或为了保证工作目标的完成，往往把总体目标略为调高（1％～5％之间）。

3．3科研带教工作的目标设置

科研带教目标根据实际需要以及职称要求进行设置，往往把这部分目标设为“附加奖励项目”或者独立的考核项目，但列入常规目标有利于强化科研和教学任务的工作。

4岗位的绩效考核

4．1采用“标准工作当量”设置目标工作及目标等级

包括基本工作量目标线、奖励目标线、限制线。①基本工作量目标是指在正常情况下必须完成的工作目标，数量指标一般按：11620标准工作当量×岗位调控系数，当月目标＝年目标×当月分摊比例（见表3）；②奖励目标线是指在完成基本目标后，提倡多劳多得和主动奉献，一般奖励目标线设置在：11621～13944个标准工作当量之间（即基本目标值的1．0以上、1．2以下）；③限制线是指为了避免工作人员为了单方面追求效率和数量，或为了达到单方面经济利益而出现的以牺牲医疗质量和医疗安全，或因过度追求利益而牺牲个人休息时间，而导致服务质量下降的情况，一般限制线设置在13944个标准工作当量，超过此线者，不作奖励并以13944个标准当量计算，同时设置“加重处罚条件”，如：因片面追求效率而出现医疗差错或责任事故的，高于同条件下的正常处罚额度。

4．2根据情况设置“管理调控系数”

对于存在操作难度大，或比较薄弱，或本年度需要强化的项目，可以在“标准工作当量”计算的基本上，乘以“管理调控系数”（＞1．0），如在夏天进行“产后访视”，原来为2．7183个“标准工作当量”，为了平衡此项工作，可以通过“管理调控系数”设置到2．0，即：调整后，每人次产后访视为5．4366个“标准工作当量”。同理，对于需要弱化的项目，可以设以＜1．0的系数进行调控。

4．3设置绩效分配标准

根据项目成本、补助经费的分配以及绩效工资分配额度，设置合理的绩效分配标准。每个“标准工作当量”值＝项目经费÷项目工作目标数量×可分配系数。可分配系数一般保留10％～15％的比例作为管理或机动分配预留，即在0．85～0．90之间，或根据实际情况设置，这部分预留，一是可以作为法定休假人员休假期间的平均奖励，二是可作为年终奖励。

4．4进行每个岗位的绩效评价

4．4．1数量绩效把每个岗位的现有工作量按“标准工作当量”进行转换，可以直观进行对比。4．4．2质量评价在项目的评价指标上设“重点指标”、“一票否决指标”、“等级评价指标”，对于指标的评价分别以“优秀”、“优良”、“达标”、“基本达标”、“不达标”（同时对于不达标者分ABCDE5级）、“一票否决”共10个级别并设置具体的等级评估细则，分别设以不同的质量系数：优秀1．2、优良1．1、达标1．0、基本达标0．8、不达标A级0．7、不达标B级0．6、不达标C级0．5、不达标D级0．4、不达标E级0．1～0．3、一票否决0。4．4．3综合绩效评价①已经达到基本工作量目标者：工作数量（标准当量数）×工作项目质量评价系数（0～1．2）；②未到基本工作量目标：工作数量（标准当量数）×工作完成度×工作项目质量评价系数（0～1．2）；③法定休假期间，根据每月的预留额度给予绩效工资，一般给予平均值。4．5一人多岗位的绩效管理对于一人兼职多个岗位，多数是采用“调整总体目标”或“岗位补助”的办法，例如“香港大学深圳医院”采用不同岗位设置不同目标，并分别给予相应的基本工资，若能够完成所兼任的多个岗位的目标，那么基本工资采用叠加，绩效工资与其他岗位一样则采用工作量计算，如医学部部长（纯管理岗位）2．5万元／月、全科医师（纯技术服务岗位）3．8万元／月，若一名全科医师既能够完成纯管理岗位的目标，又能完成全科医师的目标，则其基本工资是6．3万元／月。5人员绩效与绩效待遇计算人员绩效待遇通过以下方式进行计算：“基本线”、“激励线”和“封顶线”，其作用见图1。①某人员的年待遇＝∑（每月待遇）＋年终奖励；②某人员每月待遇＝岗位月基本工资＋月绩效工资＋W（W为其他法定待遇的固定项目）；③某人员的年终奖励＝（绩效工资预留余额＋拨款奖励额＋其他奖励项）÷机构人数×该人员全年完成目标等级系数。图1“基本线”、“激励线”和“封顶线”与人员绩效待遇的关系6讨论本文中所采用的“标准工作当量”是以“1人次的规划内疫苗预防接种”为参照计算单位，在实际运用中，也可以采用以“社区常见病多发病诊治”作为1个标准当量，并根据表1的转换比进行转换。采用“标准工作当量”为参照，可以直观地进行工作效率的分析，特别是在社区健康服务有2大类、16个工作项目、84个不同的工作量来讲，同时以此为统一的工作量计算，进行绩效管理，可以达到“采用简单的量化指标”代替复杂的项目计算。更重要的是，对于不同构成比的医护人员，在进行绩效工资分配时，更加简化和具可比性。采用“标准工作当量”不但可以进行机构内部的绩效管理，还可以进行机构之间的直观量化比较。当然，采用标准工作当量进行机构内部的绩效管理也存在一定的不足，如每个工作人员需要分别统计工作量、每个项目的工作质量并进行计算，这部分工作如果采用纯手工操作费时费力，在实际运作中，可以采用优化业务系统或者采用EXCEL工具进行改进和提高效率。服务质量与服务效率在一定程度上属于“矛盾状态”，即当服务数量超过一定额度时，服务质量就会相应下降，这种状况也就是现阶段大型综合医院所存在的问题。

社区管理服务论文范文第2篇

［论文内容摘要］ 业主委员会是

业主委员会是

2.我国物业 管理 在排他性方面的特征。我们知道，纯 公共 产品是完全不排他的，但物业管理由于具有拥挤性特征，因此便具有局部排他性。（1）物业管理不能完全排他，否则它的消费主体数量就不会大于1，或者说就不具有共同消费性而变成私人产品。比如，住宅小区内物业管理的内容就是对业主的公用部分、公共设施和公共设备、绿化、安全、卫生等进行管理，在小区内的所有人包括业主、使用人、甚至外来人（如邻近小区的人到这里来娱乐、休闲）就都可以享用物业管理的服务。（2）物业管理又不能完全不排他，面对现阶段物业管理的相对短缺，那样就会造成拥挤和消费上的竞争性。例如，物业小区内的卫生、绿化、安全等主要是由小区内的业主付费使用的，因为物业管理主要针对业主服务的。因此，物业管理具有局部排他性特征。物业管理的局部排他性也有多种表现形式，它可能表现为不接纳某些 社会 成员作为“俱乐部成员”（如通过付费只对该小区提供服务和生产），也可能表现为采用高价格使某些人退出消费行列或不能进入消费行列（如纯商品房住宅小区物业管理产品更加高级、先进，采用 电子 监控系统等高科技手段进行管理，它的物业管理非就相应的高）等形式。

3.对我国物业管理的属性的认识，除了传统的研究方法之外，在事实维度之外还应加上空间维度，即必须对我国物业管理在各个地方的数量分配情况加以研究。因为对任何产品的消费都是相对于一个特殊的 地理 位置而言的，只有消费者在确定了某一位置之后，才能对所提供的产品的数量和类型进行选择。正如有的学者指出的那样：“某些公益物品可能并不带有空间的限制（例如从研究和开发获得的受益）；但对于其他公益物品来说，尽管新来的居民无形耗费更多的 成本 便可以获得其收益，然而这种收益却局限在一个社区中（可能会溢出某些利益到邻近的社区）”②而物业管理正如前述,它仅仅只是针对某一住宅区域内提供服务。

综上所述，物业管理是一种具有地方性质的准公共产品。相比之下，我国住房制度改革前物业管理看成是纯公共产品的观点在很大程度上是基于公共产品应该由政府来提供这一主观看法，属于一种制度安排，而不是由于物业管理现实属性决定的。鉴于此，我们对我国的物业管理属性的认识一直存于悖论之中——从地方性的准公共产品到制度化的纯公共产品。这种理论与现实的反差，现实与理想的错位导致我国住房制度中物业管理供给的失灵，同时也是业主委员会在集体行动中产生困境的根源。

三、多元协作治理：业主委员会善治的路径选择

美国著名 经济 学 家曼瑟·奥尔森认为，集体行动是由理性人组成的集团通过集体选择的方式供给公共物品的过程。集体行动失败被认为是 市场 失灵的表现，人们无法通过价格机制分配公共物品的供给成本和分享公共物品带来的受益。但是通过建立配套的激励制度，能够在集团内部形成有序的社会交换关系，促进社会协作，走出集体行动的困境。参与公共物品供给的主体除了政府之外，还包括利益集团等社会组织，“私人集团和组织也能提供公共物品”③业主委员会就是基于住宅小区内存在集体行动的必要性而产生的 逻辑 结果。

解决业主委员会的集体行动困境，首先需要物业管理的生产和提供区分开来。因为，生产者与提供者相区分是解决公共产品由政府以外组织和个人供给的理论关键④。

所谓的“生产是指 物理 过程，据此公益物品或服务得以存在物，而提供则是消费者得到产品的过程”⑤。由于以往对物业管理非分割性理解上的偏颇，政府和理论界通常把物业管理作为物业服务生产、分配和利用的一个整体过程，即物业管理的生产与提供是不可分的。现在随着物业产权的明晰，业主委员会权能的加强，可以并可能把物业管理的供给分成对物业管理的生产和提供两个过程：第一个过程是生产过程，即政府、开发商和物业管理公司的生产，由他们生产适当水平的物业管理服务。这种物业管理服务可以有三个生产者：政府向业主提供的服务（如电信部门、 电力 公司、邮政部门、自来水公司、房管局等）、物业公司和业主委员会为自己提供的服务（有的小区业主委员会自己管理物业）。第二过程是提供过程，即业主委员会把业主对物业的需求提供给业主。

社区管理服务论文范文第3篇

论文摘要：目前，我国物业管理市场蓬勃发展。社会对物业服务的需求不断扩大，然而，如何在降低物业服务企业运营成本的同时又能将服务质量提高，是物业管理行业一直探讨的问题。本论文立足于物业服务企业的角度，提出物业公司盈利多元化的一些具体实施方法。

论文关键词：物业服务；多元化经营：盈利模式优化

目前，中国的民营物业服务企业普遍存在着企业规模小。难以发挥群体优势，物业管理服务费用标准和收缴率偏低等问题，尤其是以管理住宅为主的企业，导致物业公司长期低水平运营，服务质量无法有本质的提高，形成了阻碍物业管理发展的“恶性循环”。而且许多企业存在着经济效益差，亏损严重等问题，使物业管理企业长期处于收不抵支、难以吸引高素质人才、竞争能力差、无发展后劲的状态。

为了使物业服务企业能摆脱经营上的困境，就必须在经营管理模式上有所完善、创新、突破。本文就物业服务企业多元化的经营模式，改善目前物业服务企业的经营现状，使其能得到长足的发展问题展开讨论。

一、物业公司业务扩展的必要性

目前，我国物业管理市场蓬勃发展，社会对物业公司的需求不断扩大。据2008年年底不完全统计，我国物业管理企业已达20000家，从业人员达到几百万人。同时，经济的快速发展催生房地产市场的格局发生了重大的变化，从以往的中小型物业，发展成为大型、商住两用型、高档社区型等多形态的地产模块，这就使小区业主对物业管理的要求随之升高。而物业公司提供的服务能否满足业主的需求进而创造公司利润，成为摆在物业公司面前的一道难题，因此就需要物业公司从最初简单的常规服务扩展到全方位、多层次、多领域的服务，以应对不断增长的市场需求，提升自身服务的品质，以实现满足业主需求多元化与经营利润不断增长的双赢局面。

二、物业管理多元化经营的具体实施

传统意义上的物业管理，至今仍影响着物业公司的经营模式，“物业管理”这一概念，既是一个新生事物，却又拘泥于固定经营模式的一种产物。物业管理的核心就是“服务”，物业公司要满足业主不同的需求，并且把常规服务拓展到全方位、多层次、多领域的服务，就需要物业公司在物业管理中实现两种规模化经营方式，一种是外延扩大再生产方式，表现为外接整体楼盘进行全委托管理，即管理面积的扩张；另一种是内涵扩大再生产方式，就是通过拓展服务范围、延伸服务领域来增加业务，例如开展代收代缴的收入、特约服务的收入、受托经营的收入和咨询服务的收入等。拓展途径为：①专业技术的对外扩张(如成立清洁、机电、消杀、专业公司等)，向社会提供专业技术保障；②提供物业管理顾问、咨询、培训等；③各种形式的有偿服务和经营，如家政、中介租赁等等。

1、为业主搭建消费平台。作为全新的经营模式，网络推广不失为一个好方法，物业公司可以搭建一个整合各种资源的平台在餐饮、购物商场、专卖店、日常用品店等行业，找到口碑较好的企业，与其建立合作伙伴关系，通过物业公司搭建的平台，业主在所加盟店中购物可以享受相应的折扣，这样既可以为企业提供相对稳定的消费群体，也完全可以通过这些企业对外扩大物业公司的自身影响力，并且在这期间物业公司可以得到相关的提成费用，或依托双方的现有资源做到优势互补，信息传递和广告在保证物业公司的经营收入的前提下，通过这个平台使得物业公司、居民、加盟企业都得到了相应的好处。与此同时，在社区网上增加一个新的板块，提供其加盟店的最新信息，供居民浏览参考，使居民可以最快的了解到加盟店的信息。

2、开办代购飞机、车船票等业务。对于部分商住两用型住宅或中高档社区的业主，由于其工作或生活的需要，可能需要经常性的往返于国内或国外，因此对机、车船票的购买要频繁一些。而社会上的专业票务公司良莠不齐，花费大量的时间买票、订票会占用一些经商业主的精力和时间。因此物业公司可以在获得有关方面批准后，在这方面开展有偿服务和经营，成立社区购票代办点或引进购票代办点，满足业主购票方面的需求，而且物业公司集体购票在时间和效率上会形成较大优势。

但是，物业公司并非专业的车票代购中心，同时，网上票务订购业务的兴起对该服务的形成产生相当大的影响。因此物业公司代售飞机、车船票等业务的开办比较适合大中型社区，小型小区居民数量相对较少，导致代购票务的业务相应减少。代购量的减少。一方面加大了物业公司与各个客运部门谈判的难度；另一方面，代购量不多将导致物业公司很难从中赚取一定利益，物业公司会考虑其中的机会成本而做相应的取舍，而大型的社区不存在此类问题。代购收益按照所在地的代购票务的市场价，制定略低于市场价的代购价。

由于国家严格控制，代购业务如果得不到批准，小区物业公司可以与铁路部门协商，在小区引进具有火车票出售资格的火车票票务中心或者由物业服务人员收集小区业主购买票务信息然后由物业公司去火车票售票点购买。

3、雨伞的免费发放。雨伞是人们日常生活必不可少的用具。赠送雨伞将在无形中帮助物业公司拉近与业主的距离。物业公司可向业主分批派发印有不同商品或服务的广告的雨伞。新颖独特的雨伞可以不仅提高的雨伞的使用率，达到良好的宣传效果，还能增加业主对物业公司的信任。

这种途径的赞助资金是物业公司通过与其他商家的谈判而取得的非物业服务性质的收入，所以这笔资金的所有权可以归物业公司所有并归其自主支配。

4、小区户外电子广告牌。电子广告牌可以图文并茂地传达信息，并具有滚动播放功能。物业公司可购买户外电子广告牌并安装在小区合理位置，用以预报天气变化、报告城市交通状况等信息，提醒业主出行时注意天气变化，选择好的行车路线等。同时，户外电子广告牌也是一种良好的广告媒介。物业公司可以在电子广告牌中引入滚动广告，以维持电子广告牌的正常运营，同时实现盈利。户外电子广告牌的使用很大程度上给予业主生活工作方便，拉近物业公司与业主的距离。

以上例子可知，物业公司扩展多元化业务并不是轻而易举的事情，每一项业务的推出都需要把有关规定的限制、盈利点、困难和问题考虑充分。当然，物业公司还可以使用小区内的丰富资源进行业务上的扩展从而达到盈利上的多元化。

三、多元化经营带来更深层的思考

我国物业行业具有物业服务企业数量众多，经营和管理的方式相对落后的特点。尤其是针对住宅物业服务，由于科技含量少和服务手段的落后，许多方面的服务质量达不到业主的要求，继而产生业主拒缴物业服务费的普遍想象，物业服务企业为维持经营，往往选择采用提高收费标准或者降低服务质量以维持生存，导致许多物业服务企业与业主纠纷多、矛盾不断升级，形成恶性循环，直至退出项目。本文提出一种经营管理模式可以缓解物业公司与业主之问的矛盾，并开拓物业公司在盈利多元化上的思路。具体的实施就是：

这种管理模式一方面是物业公司通过对小区内的业主共有资源的运营，如商业广告的；商机企业引进：如咖啡店营运等，通过不同的方式确定收益模式和收益途径。由此得到收益的渠道；另一方面，在进行此项运营活动之前必须与业主或业主委员会签订合约，得到对住宅物业共有部位运营的许可和盈利分配方案。从这两方面提前化解物业公司与业主之间存在的矛盾点。采用此种管理模式，必须从以下三方面进行事先详细约定：

1、约定共有资源的使用范围。所谓社区共有资源的使用约定，就是对物业公司使用的共有资源的范围进行界定，并由业主对物业公司使用共有资源的途径和方法提出建议并进行监督，明确哪些共有资源允许经营，哪些种类的经营可以进入小区，以保障小区业主的共有权益，防止物业公司过度使用公共资源，降低小区的居住舒适度，确保业主良好的居住环境。

2、建立合理的财务运作方式。建立合理的财务运作方式，主要控制点有三个方面：一是物业公司必须提前和业主约定对共有资源的经营收入中，用于小区物业管理费用占整个收入的最低比例，防止物业公司为牟取私利，过度利用社区资源或降低管理费用，从而激发矛盾。二是物业公司应该定期向业主公开收入来源信息，达到财务信息的共享，保障业主的知情权。三是对这部分收入的监督管理必须形成有针对性的财务监督制度，物业公司与业主委员会要保持及时有效地财务信息方面的沟通。

3、协商机制的预先制定。由于小区业主居住位置的不同以及各业主对生活环境的期望差异，共有资源在使用过程中可能会导致部分业主的不满，为了处理不同业主的意见及可能会出现的纠纷，所有的经营行为必须与业主委员会或业主代表达成高度一致，同时。物业公司与业主之间必须建立一个有效的协商机制，使双方在处理矛盾时有据可依。协商机制该如何制定，就需要针对小区特点进行磋商，这也是对物业服务企业管理运作能力的考量。

四、新型管理模式的优化

物业管理是服务行业，因此，服务水平的高低、服务技术的好坏、服务内容的规范，就成为业主评价物业管理水准的重要标准。但是，业主往往忽视了另一个方面，那就是“管理”也能够给业主带来巨大收益。物业管理的基本内容，就是对社区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序。照这个概念看来，“物业”并不包括人，也就是说，物业管理主要的内容是管理物业，而非管理人。明白这个概念，我们就不难看出，物业管理的本质，就是针对物的管理。而由于所有的物都是由人使用，所以，物业管理更离不开对人的服务。物业管理在中国发展了二十余年，最初是作为房地产售后服务的特征而一直保留了下来，在借鉴了国外发达国家的“物权产业管理”等概念后发展而成。现今我国物业管理要想打破传统模式，发展创新，就需要引进多元化的经营和管理模式，而多元化经营和人性化的管理是一对双生子，彼此共通共融，缺一不可。

在物业多元化经营当中，由于很大一部分利益涉及到对物业小区共有资源的利用，例如需要使用电梯两侧张贴广告，利用墙体进行墙体广告等等。这部分的广告收益涉及到共有资源的使用，在某种程度上会降低社区内业主的居住质量。

如何提高业主的居住舒适度，同时又能提高物业公司盈利水平呢?下面的利益平衡机制很能说明问题：

一方面，业委会可以很精确的限定物业公司对共有资源的使用范围和使用方式。这样就使其保持在一个合理的水平之内，对业主的生活舒适度不会产生本质性影响。另一方面，物业公司在对共有资源进行多元化经营的结果是增加收入，这样，业主交纳的物业管理费将会有所减少，因而对经营的心理抵触就会减少，双方的利益在这一点上达到一致，就会减少因为物业管理费难以收取而使物业企业退出小区管理的现象。第三，共有资源的合理利用，也可以为本小区内的业主提供生活上更多的便利、便捷，有利于提高居住质量。

物业管理作为一种无形服务具有自身的一些特点，而这些特点要求物业服务企业最好能够提供长期稳定的持续服务：①综合性，物业管理服务不仅包括物业共用部位和共用设施设备的维修养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通和公共秩序维护等内容，服务内容复杂；②持续性，与一次不同，物业管理服务的提供是一个持续的不间断的过程，物业服务企业必须保证物业共同部位的长时间完好和共用设施设备的全天候运行；③稳定性，严格的不动产登记制度和物业产权变更的高昂成本，使得物业服务业与其他服务业相比，业主具有相对稳定的特点，需要双方就物业的保值增值更好的沟通和协商。

社区管理服务论文范文第4篇

【關键词】城中村；物业管理；模式

【中图分类号】F299.27【文献标志码】A【文章编号】1673-1069（2019）05-0062-02

1引言

随着呼和浩特市高速发展，城市面积不断扩大，根据《呼和浩特市土地利用总体规划2006—2020年》，呼和浩特中心城市建设用地规模为285平方公里，比原来的114平方公里增加了171平方公里。呼和浩特周边的农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成若干个城中村。城中村缺乏整体规划，导致这些区域房屋密度高、采光通风条件差，各种管线杂乱无章，成为城市的边死角，村民和社会对于解决城中村问题的呼声越来越高。为解决城中村环境和治安问题，政府协同环保、消防、街道等各部门实施了大量改造和政治措施。笔者认为，除了现有的行政手段外，可以通过引入现代化物业管理服务，来解决城中村社区存在环境、治安、房屋和设备设施的维修养护等的问题，这有利于城中村社区自身的经济和社会发展，提高城中村居民生活水平[1]。

2呼和浩特城中村物业管理的模式

2.1委托专业物业服务企业进行管理的模式

1981年，深圳诞生了第一家物业管理企业，物业管理在我国开始形成一种社会产业。目前，我国大部分城市住宅小区特别是新建住宅小区，都已委托专业的物业服务企业进行管理，业主通过选聘物业服务企业并与之签订物业服务合同，委托物业服务企业对业主共有的建筑物、设施、房屋及设备设施的维修养护，绿化管理等专业服务。但是，随着村民居住范围更靠近城市，城中村村民开始更多地接触城市生活，有对物业服务的内在需求，期待能够接受规范化的物业服务。因此，在城中村地区，可以尝试引导物业服务企业承接城中村物业服务，签订规范的物业服务合同，业主按期缴纳物业服务费，由物业服务企业提供包括环境管理、秩序维护、房屋维修养护等在内的物业服务。

2.2政府购买物业服务模式

为解决城中村环境脏乱差的问题，政府部门主要从保洁工作入手，将市政环卫保洁工作由城市向城中村延伸，整治环境，向村里派驻环卫工人，负责农村环境的清扫保洁。呼和浩特市农村环卫工作的人员都纳入各个环卫公司及物业统一管理、统一培训，配发服装、清洁工具。各个乡镇建立起行政村保洁制度，各乡镇成立环卫管理所，负责指导、监督、管理各乡村环卫工作，各乡村设立环卫清扫保洁队伍，就地聘用保洁人员，负责做好村街巷道清扫保洁工作，确保农村垃圾每天都有人清、有人扫、有人运。

2.3村民自我管理模式

对于经济欠发达的城中村，或村民对物业服务需求不高，只需要基本的物业服务，如秩序维护、公共区域保洁等，可由村集体组织建立村民自我管理模式，由村委会选聘本村村民，到正规物业服务企业或大中专院校培训后，负责本村的基本物业服务工作[2]。这种模式，可以以较低的成本享受物业服务，减轻村民的经济负担。但是这种村民自我管理模式，受到物业人员专业素质、村委会管理水平的影响，容易出现服务不规范、不专业的问题。

3呼和浩特城中村物业管理的内容

3.1城中村秩序维护

由于大部分城中村位于城区的边缘，大部分村民已脱离农业生产，有条件的进入城市主体区域买房，逐渐融入城市生活，剩余房屋用于出租，大量外地务工人员租住在其中，城中村由村民、市民和流动人口混合构成，导致城中村地区治安问题突出。因此，城中村物业管理首先要做好管辖区域的秩序维护工作。首先，做好公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，如发生刑事案件，要进行现场保护，维护秩序，并如实提供情况。其次，物业管理区域内的日常安全巡查服务。秩序维护人员要做好“三防”（防火、防盗、防水）工作，发现不安全隐患应及时汇报。最后，做好车辆管理工作。由于城中村街道狭窄，秩序维护人员要做好交通引导和车辆停放管理。

3.2房屋及设备设施的维修养护

社区管理服务论文范文第5篇

【关键词】城市社区 信息化建设 建议

社区信息化是城市信息化的重要组成部分， 是城市管理及社区发展的基础， 是政府加强城市管理和为民服务的有效手段。孝感市城镇社区共223个，城镇社区建设工作通过10年的努力，社区组织体系日趋完善。社区组织制度逐步规范。社区队伍建设不断加强。社区组织作用发挥更加明显。社区服务网络初步形成，社区的就业、卫生、环境、文化、治安等各项服务功能得到进一步规范和完善。

一、存在的问题

我市的社区信息化建设普遍意识淡薄， 绝大多数社区对信息化建设仍认识不足，社区信息化建设更无从谈起，目前， 全市现有街道（镇）223个， 建设信息网站的街道（镇）只有23 个， 占街道（镇）总数不到1/10。算得上是社区信息化平台的只有10个， 只占街道（镇）总数的1/22 。我市的社区信息化建设由此可见一斑，突出表现在以下几个方面：一是体制障碍明显。全市社区信息化建设缺乏统一规划和统一标准， 各区县、街道（镇）的建设缺乏协调性和积极性， 形成了虎头蛇尾的尴尬局面；二是功能定位缺失。多数社区网站建设后缺乏管理更新， 服务功能性不强，内容的实用性不高，时效性不强， 互动性目的基本未能达到；三是资金人才制约。由于人才、技术、资金支撑力度不够， 而造成网站形同虚设，此外，信息技术人才的短缺也制约了社区信息化建设的较好开展。

二、几点建议

目前，我国的社区信息化建设有四个梯次。武汉市为第二梯次。孝感定位为武汉城市圈副中心城市，社区信息化建设为我市实现跨越发展、和谐发展提供了支持， 孝感社区信息化面临难得的发展机遇。

（一）统一规划和搭建技术平台

要结合我市实际发展水平，加大统筹协调力度，统一规划，统一标准， 统筹发展。一是资源共享，信息共享， 利益共赢，风险共担。积极鼓励和引导多方参与、多渠道融资、多形式运营， 广泛吸收民间资本参与市场化运作， 探索政府引导、市场运作、服务外包的信息化建设和运营模式， 逐步形成社区信息化共建共享的利益分配机制， 打造孝感特色的社区信息化建设路子。二是统一网络平台建设。一方面要政府的强势推动， 另一方面必须形成市、区、街道上下联动，加强引导，加快发展。三是统一网络集群建设。社区信息化系统为市、区、街和社区四级提供服务。社区综合电子政务平台集成计生、组织、民政、档案、统计、房产等各个部门的120多类信息。

（二）统一网络建设和开发软件

一是要建成政务内网、专网、外网三套宽带高速网络。以现有市级网络为核心，将电子政务外网延伸到所有县市镇社区。把市直各部门延伸到社区的网络线整合为一条线。二是由大品牌软件公司承担社区信息化软件开发工作。由孝感市委市政府计算机中心提供接口，满足各部门社区信息化需求。

（三）统一建设社区管理服务系统和社区基础资源数据库

一是执行国家《社区信息化行业标准》。制定了人口、房屋、法人等基础数据库标准，在此基础上开发社区建设、社区文化、社区档案、社区计生、社区党建等100余项基础数据管理模块，并作为全市统一的数据标准为各部门业务系统服务。二是以社区基础数据库为基准。依托市电子政务平台，实现四级公文信息的相互传递、社区内部事务的网络化管理和社区基础信息的数字化应用。

（四）统一开发服务网站群和社区信息服务

一是建立市、区、街、社区四级网站。通过嵌入政府网站门户成为政府网站的一部分。二是开通各类便民热线平台。建立“114、96580等”社区便民热线。形成一个相互联动的综合性便民服务平台。三是开通社区服务栏目。协助居民购物、订票、进行水、电、煤气、手机、固话、小灵通等项目缴费，并提供社保、医保、气象、物价等信息查询；四是建立区域电子商务平台。提供各类信息推动区域商贸服务业的深入发展。五是建成全市居民文化资源共享系统。开通影视文化网上观看、网上数字图书馆、网上数字档案资源等功能，丰富社区居民的网上业余文化生活。

（五）统一人才培养和经费保障

一是推进社区干部年轻化和知识化。二是发挥志愿者服务。积极组织、引导社区居民和驻区单位参加志愿者服务活动，把从事志愿服务活动作为公民应尽的义务和良好的道德风尚来提倡。三是积极培育中介组织。使其承接从政府部门和企事业单位中剥离出来的部分社会职能，满足社区成员多层次的需求。四是抓经费落实。通过采取政府投入、单位帮扶、社会赞助、社区创业等多种途径，解决社区工作服务用房和居民公共活动场所等必要的基础设施建设问题。

社区信息化建设是一项复杂的社会系统工程，任重而道远，没有臻于完善的固定模式。孝感市的社区信息化建设目前处在探索和实践中，这不仅需要当地政府的大力推广而且需要企业的支持更需要全体市民的积极参与，只有多方配合合力发展才能互利共赢实现各类信息资源的互联互通、最大限度地发挥社区信息化的优越性。可以预见：随着社区建设的逐步完善，今后的孝感市社区信息化将承载更多的服务功能、更加贴近居民生活，在内容上更加丰富、在功能上更加便捷。

参考文献：

[1]基层社会管理创新语境下的社区信息化实践研究 宋煜 《学习与实践》 CSSCI 2013年第6期

[2]社区信息化服务平台构建策略研究——“芜湖96365生活服务平台”的启示 李起斌 《软件导刊》 2013年第8期

[3]社区信息化建设面临的问题与对策初探 赵克武《企业导报2013年第6期

[4]基于区街居三级体系的社区信息化建设研究 周东《科技致富向导2013年第8期