实地调查报告

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇实地调查报告范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

实地调查报告范文第1篇

部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。

XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX年--XX年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;XX年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，XX年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。XX年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区XX年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了XX年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于XX年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部

6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县XX年-XX年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。XX年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从XX年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从XX年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：

XX年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而XX—XX每亩均价为207.4万元，XX年亩均价94.1万元，基本与XX年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，XX年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。XX年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从XX到XX年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。XX年至XX年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍;之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得XX年至XX年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从XX年的2050元/㎡上升到XX年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，XX年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从XX年—XX年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。XX年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到XX年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。XX年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显着增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到XX年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到XX年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到XX年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

实地调查报告范文第2篇

进几年来，随着大量矿业的开采，污染废水的排放和水土资源的破坏，导致了人们生活失去了协调。由其是煤矿废水中含有大量的氟使人们患上各种各样的疾病，因此为了使家乡人民摆脱氟病毒，特对贵州织金黑土乡作一份调研报告。

二、调查目的

为了传承中华民族美德，宏扬“春晦使者”精神，使之服务于社会，反哺于家乡，几年以来随着科学技术的发展，家乡的变化是日异月新，虽然得到了发展，但生态环境却遭到破坏。大量煤矿的开采，水土污染的制理趣之于弱化，因此水的含氟量交高；不但不利于农作物的生长还破坏了人们的生命体系代谢，危害生命安全。大量的氟中毒、氟斑牙、畸形儿童，诸如此类的问题比比皆是。因此特为家乡作了一份分析报告，做到反哺于民，为人民服务。

三、调查方式及成果

（1）调查方式，通过实地调查和访问的方式，了解到当地煤矿储藏量丰富，交通便利，在此有利的条件下，大量煤矿合理开采却不合理制理，导致水污染严重，生态土壤平衡失调，严重地危害了田间农作物的生长及水源问题，经过科学合理的数据统计，几年来家乡的发展虽有很大的进步，但人们的患病率在不断的提升，呈上升趋势。各种不同类型的病症也在增加。

（2）调查成果，经过与村委员会的配合和实地堪察，了解到危害人们生命安全的主要元素是氟，属稀有气体在水中的一种产物，浸在水源中。虽然中毒者发病率高，污染源易于扩散，但在村委和众多希望水理的帮助下，逐渐形成了实施的新修水理放案和调查仪器预备阶段的统一，使方案的实施有了初步的形成，同时也得到了人们的配合，解决了许多必要的问题。

四、调查数据及原理的分析

（1）调查数据整理，经过走访与实地勘察得出，氟斑的得病率为95.5%，由氟中毒而导致的其他发病率为23.53%，处于不受氟侵扰的人基本很少，还有许多由于仪器不精确，得出的数据不是太科学，得到的数据可根据偏差的大小调整，总体上抓主要矛盾。进行氟中毒的深一步研究。

（2）中毒与侵害原理分析，氟属于稀有气体元素，符号为F，原子数为9，是卤族元素之一，呈淡黄，一般情况下，氟可夺取牙齿中的碳元素，导致牙齿呈淡黄色，出现凹凸不平的迹象，中毒较深者还可导致畸形身躯，且不利于儿童身体的发育。

五、调查总结

经过一个多月的调查研究，虽得出一张实地调查表，但却出现诸多问题，调查的目的在于保证今后方案的实施，在于调节可支配与不可支配之间的关系。

（一）、调查出现问题

（1）在许多水势较湍急的地方无法靠近，很难得出氟对土地资源的侵害程度。

（2）在调查的过程中，宣传力道不足，走访过程中与乡亲们的沟通不是太顺畅。

（3）出访或是勘察，仪器装备不是太精确，勘察设备差，拍摄资料分析欠缺。

（4）调查期限短，时间较少，准备不充分。相关参考资料缺发研究不透。

（5）无团队合作，缺少交流与讨论环节，导致许多结论片面。

（6）天气地理因素的影响。

（二）、调查中问题因素的解决

（1）在今后的相关调查中，注意充分准备资料，多着实地调查，提高调查水平。

（2）多功能地运用相关专业解释出现的问题，多向调研老师请教。

（3）尽量以团队的形式外出调查，完善得出结论的合理化与规范化。

实地调查报告范文第3篇

目前XX新城区规划面积33平方公里，人口3550万。行政中心搬过去后，加上高教园区、高档住宅区，一个大型新城区已初具雏形。通过引进比较成熟的商业版块来聚集人气、提升城市形象，房地产界也正是看中了其多种业态百花齐放、房多隆市的规模效应。以新城区为中心，中心镇、近郊镇共同发展的房地产建设新格局已形成。随着东湖花园、华泰剑桥、金湾华庭、格兰云天等大型高品质楼盘陆续交付，还将有不少楼盘先后开盘，伴之XX中心区生活配套设施和交通条件的不断完善，XX中心区即将成为XX的又一个居住中心。

二、城区规划背景(XX新城：未来XX的城市副中心)

XX新城区在基础设施建设上已累计投资近百亿元，完成了宁南北路、天童南北路、嵩江路、钱湖北路、鄞州大道等三纵三横的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的两岸布置的东西轴，为休闲文化商业景观轴，今后将建设高档酒店、单身公寓、艺术展览馆、酒吧区、中西式餐饮区、演艺中心、健身中心及适合不同年龄段人群的活动场地等。南北轴则沿平行于天童南路的河道设置，办公楼、入口广场和一批住宅小区将落户其间。在两轴的交会处，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一个区块，是大型的城市公园。

根据规划，XX新城区空间环境特色可概括为：一心，即鄞州新城区的中心，为区行政办公大楼所在区域，它不仅在功能上是城市行政商业区，在空间景观上也是视觉中心，它的特殊性将通过控制建筑高度、建筑风貌及城市肌理、景观介质变化和视觉走廊设计体现;两轴，即新城区核心区域内的南北和东西向两条绿化轴;三环，即通过整合现状河流绿化，形成3道以核心区为核心的绿环;四廊，即利用现有4条主要河流，形成宽约100米的空间通廊;三十六点，即在绿环、绿廊相交点、城市出入口以及其他主要景观节点，布置城市公园。

三、已建成楼盘：

1、华泰剑桥：由XX华泰股份公司开发，北靠四明路，东临钱湖北路，建筑面积30余万平米。分多层、复式多层、高层、联体别墅和单体别墅，以120130㎡的三房两厅为主。内设高级会所、学校、超市、美容美发室等。在小区门口步行两分钟即可到达公交车站，交通比较便捷。

3、半岛名邸：由XX光大置业开发，位于天童北路与华裕路口，总建筑面积6万平米。东面和北面是自然河，由8幢多层和4幢小高层组成。小区内有喷泉，活动室，健身房等，需步行1015分钟方可到达公交车站。

4、东湖花园：由雅戈尔置业开发，位于中兴路与麦德龙交叉口，建筑面积70万平米。由多层、高层、小高层和别墅组成。以120㎡的三室二厅二卫为主。内有五星级会所、大型运动场、室内游泳池和东湖小学。离麦德龙超市三分钟步行路程，离市区十分钟车程，小区附近设有公交站点，是居住和休闲的首选地。

四、在建楼盘：

3、小城花园：由百隆房产开发，位于天童北路，杉杉工业城南面，总建筑面积7万平米。由8幢多层、4幢小高层、3幢高层组成，共828户。预计开盘价6200元/㎡左右。

4、四明春晓：由XX旗滨集团有限公司开发，建筑面积8万平米，共700多户。由多层、小高层、高层和单身公寓组成。

实地调查报告范文第4篇

一、酒店餐饮业现状：

1、经营业态多样化，品种丰富多彩：综合性高中档酒店、饭店、专业饭店、酒楼，以及大众快餐、自助餐、休闲餐、沙龙餐饮、娱乐餐饮、美食街、美食城、特色餐饮、地方小吃店，甚至庄户饭店等应运而生，并迅速发展，形成多层次、多样化经营格局。

过去，餐饮业经营是以地方菜和少数份额的北方菜为主，现在是鲁菜、川菜、京菜、沪菜、粤菜、东北菜等应有尽有；日本料理、韩国料理等外国餐饮，麦当劳、肯德基等洋快餐也逐渐被人们所接受和青睐，形成了花样繁多、丰富多彩，南北菜系大合唱、中西餐饮大交流的局面。

2、餐饮企业经济成分和网点结构发生了深刻变化：随着经济体制改革的深化和酒店餐饮市场发展的需要，行业的经济成分发生了深刻变化。以国有经济为主的时代已成为历史。社会上各种经济成分的酒店餐饮企业，诸如多种形式的股份制、私有制酒店、饭店迅速发展。据调查，现有的全部餐饮业网点中，非公有经济性质的企业都占80%以上，但在餐饮大店中国有经济仍占较高的比重。

酒店餐饮业的网点结构呈现两极分化的趋势。过去是以中、小规模为主，大规模、高档次的酒店很少。现在是新建、扩建的大型、豪华、多功能、高档次和具有品牌特色的饭店、酒店不断增加；各种方便大众消费、具有经营特色的小餐馆、小吃店更是雨后春笋般的发展。与此相反，中等规模、档次的餐饮企业发展缓慢，有的甚至逐步减少。

3、市场竞争激烈，酒店餐饮企业盈利能力减弱：该行业已成为市场化程度极高的行业，竞争激烈，优胜劣汰，重新“洗牌”的程度加大。竞争促进了餐饮质量和服务水平的提高，推动了行业的发展。但多数酒店餐饮企业盈利水平偏低。从调查情况来看，淡旺季节明显，甚至在某些时候呈现供过于求的局面，部分酒店的客房入住率不足30%，加剧了市场的竞争，企业的盈利能力减弱。

二、餐饮业发展中存在的主要问题：

1、行业自律和行业协调服务：没有行业标准和行业规范，特别是一些私营小企业缺乏诚信，违规违法经营的现象时有发生，损害了消费者的利益，影响了行业形象。

2、经营观念转变慢，研发创新不够：随着餐饮业发展，大部分酒店、饭店整体素质和经营管理水平有了很大提高，但相当数量的酒店、饭店在经营理念、经营模式、管理技术等方面还没有摆脱传统的影响，企业经营管理落后，科学技术应用程度不高，软硬件不配套，经营管理人员整体素质和管理水平还比较低。

三、本单位在行业中所处地位及现状：

实地调查报告范文第5篇

很遗憾，我们迄今仍不能获得全面反映京郊农民失地问题与失地农民方面情况的数据和资料，只能主要就调查点上（朝阳区、丰台区、朝阳区来广营乡和丰台区卢沟桥乡）的调查资料以及其他来自媒体的二手资料对相关问题进行分析和研究。

1993年以来，北京市失地农民累计达33万

根据《北京市建设征地农转工人员安置办法》（［1993］16号），《北京市人民政府批转首都规划委办公室关于实施市区规划绿化隔离地区绿化请示的通知》（京政发［1994］7号），《北京市人民政府印发关于加快本市绿化隔离地区建设意见的通知》（京政发［2000］12号）和《北京市人民政府办公厅转发市民政局关于提高征地超转人员生活补助标准请示的通知》（京政办发［1995］113号）等文件精神，针对失地农民，北京市政府主要采取了四种安置方式：一是招工安置“农转工人员” 二是货币安置“农转居自谋职业人员”，农民一次性全额领取安置补助费（1993年规定的安置补偿费标准为每人3万元人民币）后，自主择业，自行解决养老、医疗、失业等社会保险待遇;三是留地安置“农转居人员”;四是“社会保障安置”超转人员。具体政策措施包括：市民政局负责超转人员的管理，（村）居委会负责具体联络；市财政按年度向区、县，区、县按季度向街道、乡镇拨付经费，街道、乡镇按月将补助发至本人。超转人员生活补助费从1995年开始，在1995年标准基础上每年递增10%（暂定以10年为限），且每人每月增发医疗补助30元。截至2001年底，北京市超转人员人均月补标准为398元。

同时，政府对1995年以后征地的单位按每亩300至400元收取特别备用金，专门用于解决过去已转居人员因提高生活补助标准而造成的经费缺口问题。

北京市失地农民遭遇就业难题

对于四类不同的政策对象，北京市采取了不同的政策措施。现在来看，有一些问题十分突出。

农转工人员就业安置难且下岗、失业问题突出。据市政协常委张嘉兴统计，截止到2001年底，北京近郊区土地被征用而造成的“农转非”人员共计20.5万人，其中劳动年龄人口11.4万人，获得就业安置的为5.3万人，仅占46.49%。

上个世纪90年代中期以来，企业为减少冗员实行下岗分流，使得“农转工人员”首先受到冲击。丰台区卢沟桥乡太平桥村，1993年土地被征用时，实行招工安置的有3个队、1100余人，从目前了解的情况看，除少数安排在环卫、公交和房管部门的人员外，其他农转工人员90%以上都已下岗、失业。

北京市因征地农转居自谋职业人员大概在l0万左右，目前绝大部分处于失业状态。朝阳区来广营乡新生村，以前在集体企业工作的村民大约在50人左右，现在已经达到260人，近年来平均每年增加40余人，其中相当部分是以前领取过一次性安置补偿费的农转居自谋职业人员。

农转居劳动力由本乡、本村就地安置，从表面看，他们的失业问题并不严重。如丰台区卢沟桥乡现有农村劳动力24770人，登记失业人员只有460人，失业率仅为1.9%。太平桥村干部更是坦言，由于都是乡里乡亲，只要有就业意愿，村里都尽量安排，所以不存在失业问题。然而，实际情况是，乡村企业隐性失业现象极为普遍。主要表现在两个方面：一是目前无业或待工人员较多。卢沟桥乡待工人员4700多人，占全乡农村劳动力总数的19%。有一个村1200多农村劳动力，目前全部在家里呆着，仅靠村集体每月发给465元生活。二是单位或企业冗员颇多。以乡村绿化队、卫生队、治安队为例，截止到2004年4月底，来广营乡已就业的4693人中，从事绿化工作的有1037人、从事卫生保洁工作的有427人、从事治安联防工作的有355人，三者合计1819人，将近全部就业人员四成。

失地农民社会保障也成问题

农转工人员社会保险“接续”问题已经突显。征地农转工人员的养老、医疗和失业等社会保险待遇由接收单位基本负责，基本纳入了城镇职工社会保障体系。目前，这部分人只是在享受养老保险待遇计算缴费年限时会受到一些影响（政策规定，农转工人员的工龄或社会保险的缴费年限按其到安置单位报到之日起计算）。然而，一个不可回避的问题是，单位精减分流时，他们往往又首当其冲。按踵而来的问题是，因为脱离了单位，其社会保险缴费必然中断，往后的社会保险缴费如何“接续”，是一个普遍关心的问题。

目前，农转居自谋职业人员基本被排斥在城镇社会保障制度范围之外。这集中反映在自谋职业人员的“三险”（养老、医疗和失业）问题上。调查表明，“三险”问题是自谋职业人员最为忧心的，也是他们频繁上访的焦点所在。虽然政策规定，自谋职业人员一次性全额领收安置补助费后，养老、医疗和失业的问题应该自行解决。但是，调查资料显示，在自谋职业者人员中，自己缴费参加养老保险的尚不到1/3，而医疗保险和失业保险的参保率更低。

进一步分析表明，导致上述问题的一个最直接的原因是征地补偿标准过低，难以满足失地农民参加社会保险的需要。据测算，若按每年3600元（每月300元），领取15年计算，仅养老保险一项的费用就需要4～5万元。而1993年规定的安置补助费标准为每人3万元，缺额2～4万元。另据海淀区海淀乡介绍，他们若要为每个自谋职业者上“三险”，需要近亿元资金，解决问题的难度可见一斑。

从调查情况看，农转居人员得到的保障待遇有正式和非正式的区别，因此他们所面临的问题也有所不同：就正式的保障待遇而言，一是覆盖面窄，保障水平低。据统计，丰台区目前参加农村社会养老保险的农民仅占36%，而将近2/3的农民没有参加。在已经参保的人中，也有一部分只是象征性地缴费，到领取时每月只有几十元乃至几元。据介绍，现领取养老金最少的每人每月只有16元。由于近年来这项制度受到各方面的质疑，对制度实施的影响颇大，目前大量出现“断保”现象。二是发展不平衡，标准不统一。农转居人员的社会保障水平和对象范围在区与区之间、乡镇与乡镇之间、村与村之间、企业与企业之间差异较大。如农村社会养老保险，就保障范围而言，多数村把参加集体生产劳动的劳动力作为投保对象，有的村则把18～59岁劳动年龄阶段的人作为投保对象，个别村只给干部投保：就保障标准而言，有的村按将来每月领取600元的较高标准投保，有的村则按每年几十元的低标准投保；就缴费的分担比例而言，有的村是个人拿大头，有的村是集体拿大头，有的村是全部由集体包揽。在合作医疗方面，报销办法也是千差万别。

农转居人员享受集体福利同样面临两个突出问题：一是发展不平衡且稳定性差。农村集体福利的水平完全视集体经济实力而定，难免造成保障水平和范围的差别。二是集体福利的刚性使集体经济组织不堪重负。集体福利个人无需缴费，全部由集体经济承担。老龄化的发展和下岗、失业问题的突现，使集体经济日益难以承受，长此以往必然难以为继。更极端的是，为了保证农转居人员的退休金，一些乡、村及企业只得通过银行贷款发放。

超转人员社会保障的问题目前还没有完全暴露出来，但可以预见，若现行政策不改变，必然会出问题：一是现行政策对财政的压力很大。政策规定，超转人员的补助金应该由征地单位进行补偿，但实际情况是，征地单位的补偿十分有限。加上政府规定，超转人员的养老金要每年递增10%，十年翻一番。这笔开支将成为各级政府的一大负担。二是超转人员的医疗得不到有效保障。政策规定，超转人员的医疗实行包干制，每人每月发给医疗补助30元，其他概不负责。现在的问题是：超转人员大多年龄偏大，疾病较多，医疗补助如此之少根本无法保障医疗所需，超转人员的反映强烈。

不成问题的问题

通常认为，北京市的失地农民不应该形成一个问题，然而，客观上这个问题已经存在。究其原委，问题形成的影响因素有四：

①建设征地或变相征地过多过急造成了很大的就业压力。以北京市两道绿化隔离带地区为例，位于北京市三环路与四环路内外的第一道绿化隔离带，启动于2000年，2003年基本建成，绿化总面积102.3平方公里，涉及6个区，26个乡镇，91个行政村，339个自然村和3个农场，总人口88.5万。根据最新调整的规划，位于北京市五环路和六环路之间的第二道绿化隔离带于2003年启动，预计2006年完成，规划新增绿化面积163平方公里，涉及l0个区县，49个乡镇，l0个农场和6个卫星城及空港城，总人口90多万。

绿化隔离地区建设征用土地范围之大，涉及人数之多，征用地时间之短，前所未有，由此带来的就业压力可想而知。据统计，目前丰台全区共有1.8万农村富余劳动力，其中l0404人是因为绿化造成的。

②乡村企业受到冲击。除了受宏观经济环境的影响外（自20世纪90年代以来，乡镇企业显现出“资金密集和吸纳就业能力减弱”的趋势），一个重要的原因是绿化隔离地区的建设。这是因为，绿化隔离地建设导致大批乡村企业被迫关闭、搬迁和拆除。有资料显示，截止到2003年底，北京市第一道绿化隔离地区累计关闭、搬迁、拆除各类企业3238家，涉及职工9.1万人，本地职工4.9万人。

大批乡村企业被迫关闭、搬迁和拆除，在就业方面产生了一些负面影响，直接后果至少有二：大量已安置就业的转非劳动力集中下岗待业；以往安置转非劳动力的主渠道变窄甚至堵塞。一个典型的例子是，随着乡村企业就业岗位的减少或消失，现在各乡镇政府已经很不情愿接收转正留用人员了。尤为严重的是，被迫关闭、搬迁和拆除的乡村企业，在人员、时间、区域分布的相对集中的特点，更加剧了转非劳动力的就业难度。

③当前，以“市场就业”为取向的劳动用工制度改革和以“知识经济”为基础的产业结构调整，对求职者的年龄、知识、技能和市场竞争意识要求较高。失地农民在就业方面明显处于劣势。调查显示，截止到2004年4月底，朝阳区来广营乡劳动年龄人口共计4943人，其中45岁以上的占24.7%，初中及以下文化程度的占78.5%；无技术人员占73.4%。上述三大就业弱势（年龄偏大，文化程度不高和缺乏非农就业技能），再加上农村就业信息服务渠道不畅等因素，严重制约了失地农民在就业市场上的竞争能力。另一方面，失地农民多处北京市集体经济和“瓦片经济”较发达的城乡结合部，他们依靠房屋租赁收入和集体经济分红就能过上达到或接近“小康”水平的生活。这种相对优越的生活环境，致使部分农民在被征地后对于工作环境和工资待遇要求较高。另一方面，征用土地时，往往是“时间短、任务重、涉及广”，在此过程中，农民始终处于被动地位。这使为数不少的失地农民能够找到“理由”对政府和集体“等、靠、要”。

④社会保障资金难以确保。以农转居人员为例，基于现行征地安置政策，农转居人员社会保障资金的来源渠道有三：即用地补偿金，绿色产业项目收益和商品房出租收入。但是，以上资金筹集渠道并不通畅。一是绿化用地（变相征地）补偿过低。二是绿色产业项目建设用地比例过低，限制过死，很难有经济效益。三是商品房出售收入因为各种风险因素存在而大打折扣。

许多城市政府在失地农民问题上采取的种种对策，基本上脱胎于甚至是“克隆”了近年来用于解决城镇下岗、失业问题的一系列政策措施。且不论这些政策在解决下岗、失业问题上效果究竟如何，失地农民的问题毕竟有其自己的规律性和特殊性，因此，在这些“正规”的政策思路之外，还有没有其他的可行之策呢？一些看起来是“非正规”的政策建议，可能很解决问题。

把所有劳动力都赶到市场上去“竞争”是不负责任的

土地对于农民来说，本来是一种可持续生计，只要农民手中有土地，在通常情况下他们就可以自给自足。因此，当土地被征用以后，我们的政策着眼点应该以一种新的可持续生计来取代之。

现行政策中最主要的应对措施，无非是让失地农民去劳动力市场找工作。然而，对相当一部分失地农民，尤其是男40岁、女35岁以上的失地农民来说，他们在年龄、体力、文化、技术等几乎所有的“个人素质”方面，都不具备竞争优势。即使经过一定的培训，再给予优惠政策，实际上都不能根本改变这种现状。何况我们正处于劳动力绝对过剩的社会背景下，把所有的劳动力都赶到劳动力市场上去“竞争”一番，也许并不是一个明智的政策，实际上还可能是一种对政策对象不负责任的推托之词。

我们能不能设计一个因势利导的社会政策，使他们重新获得可持续生计呢？答案是肯定的。房屋出租现在已是京郊农民收入中的一个大项。如果京郊的失地农民在获得“上楼”实惠的同时，还能获得同样或更大面积的房屋可用于出租，那么他们的“可持续生计”实际上就已经有了基本的保障。

类似的政策在国内外其实都很普遍。在欧洲各国，城市中人多有私人房屋出租，政府对出租房的必要设施有统一的规定，房主们还建立自己的行业协会，以求行业自律。在香港，对“原住民”有特别的给予宅基地的政策，出租房屋也是他们的主要收入之一。在国内，杭州在制定对失地农民的政策中就规定，除了考虑住房，还特别给予失地农民与住房面积同样大小或更大的出租房，以解决他们的生计问题。

现在有一个认识上的误区，总是把城乡结合部的出租房屋与一些不良社会现象联系起来，政府常常把它们列为“消灭”的对象。实际上，问题在于对这些地区的管理不力而不在于这种需求和供给造成的“租房市场”本身。只要有流动人口存在，这种需要就会存在，出租房屋是不可能被“治理”掉的。所以，应该用积极的态度去引导它，加大管理的力度，这完全可以成为政府手中解决失地农民问题的一种明智的选择。

使农民持有集体经济股份也是一个可行之策

因为京郊的特殊地位，大部分乡村得以将集体经济保持至今，近年来，二、二产业，尤其是服务业的飞速发展使集体经济具备了相当可观的经济实力。随着城市化的进程，农民“身份变化”，逐渐转为城镇居民，村委会“性质变化”转为居委会，以往的集体所有制经济再维持下去在政策上、法理上都站不住脚了，乡村企业必然进行股份制改造。将现有的集体经济量化再以股份的方式分配给农民，是当前一种通行的做法，也是使失地农民获得可持续生计的可行之策。

然而，这样的政策安排是否有效，取决于这些企业改制后在市场上的生存和发展能力。如果把握住这样一个明晰所有权以及将经营权与所有权分离的契机，运作得当，这些股份制企业就有可能向现代企业的方向发展，作为股东的农民，包括失地农民，也就有了经济上的保障。

但是，这样的政策设计受外部环境的影响比较大。除了市场风险可能带来的负面影响外，京郊集体企业受到的行政干预也是显而易见的，从某种意义上说，可能还大于国有企业。调查中发现，普遍存在基层政府把征地或变相征地的不良后果强加给集体经济的倾向，经济负担、就业压力最终都要集体来背负。如前所述，使乡村企业出现了类似国企的冗员过多和隐性失业的现象，甚至有过之而无不及。如此发展下去，集体经济如何负担得起，有些乡村现在已经处于负债经营的尴尬局面。

建立专门针对失地农民的社会保障基金

在征用农民的土地时，要从“最后的保障”的角度来审慎地处理这个问题。要留足资金，对失地农民的养老、医疗和失业问题应该有个说得过去的政策安排。

目前，政府给予农民的征地补偿实在太少，特别是对于因公共工程或公益性项目被征用土地的农民。如果是变相征地，农民只能得到“政策”和很少的现金补偿。从保障生存权或基本生活权力的角度考虑，这意味着相对确定的可持续的“土地保障”被以市场为着眼点的不确定的“政策”取代了，这对失地农民是不公平的。

建议政府从土地差价中以一定的比例提出一笔特别的基金，用于解决所有失地农民的社会保障问题。不仅要考虑现在和以后的被征用土地的农民的问题，对20世纪90年代以来的被征用土地农民也要有相应的对策。这部分失地农民距离老龄阶段更近或已经进入老龄阶段，需求也更迫切。对于他们中的大多数，用鼓励自谋“可持续生计”的方式来解决当前的生活问题，可能是最切实际的。

为失地农民而设立的各项社会保险制度，不要直接与现行城镇职工社会保险制度衔接。应推广浙江省的经验，设计一种“少缴费、少得益”的新制度。参保者得益“少”的下限，以保障“基本生活需求”为准。

需要说明的是，这样的政策选择不是权宜之计。因为现行城镇职工社会保险制度是一个有很大缺陷的制度，这些缺陷就包括保障的标准过高，超过了各方（政府、企业、个人）的负担能力，因此，企业和个人参保积极性都受到影响（近年来扩面受阻便是一明证）。因此，在东部沿海一些发达地区，已经考虑使这项“低进低出”的制度发展成为主要的制度，以让企业自由选择，给予它更大的发展空间。将现行城镇职工社会保险制度局限于“体制内”，使之随着市场的发展和民营经济的壮大而自生自灭。

至于现行的农村养老保险制度，这类纯粹的储蓄积累式的制度在当前的社会环境和经济条件下是没有发展潜力的。

要解决失地农民的问题，“可持续生计”也许是一个比现在常用的“就业”或“弹性就业”内涵更深、外延更广因而更具生命力的概念。生计是否可持续，要问市场，我们千万不要用行政权力去破坏有生命力的市场。而维持生计和参与社会,在现代社会中完全可以分开而成为两条平行的人生轨迹。