房地产经济论文

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房地产经济论文范文第1篇

1 房地产开发公司的资质及资金筹措

房地产开发企业，应向当地工商管理行政部门申请登记，并取得营业执照。之后应向建设行政主管部门申请办理房地产开发企业资质等级证书，没有资质证书不能从事房地产的开发经营。一般情况下，先取得暂定资质，随着房地产公司的依法经营，业绩的产生，不断提升资质等级。

房地产开发商从决策进行某地产项目的开始，就应该考虑用于项目的资金来源，一旦获得了该项目的开发权，就应当花精力为该项目筹措资金，以免在正式开工后由于资金短缺而造成被动或损失。房地产开发项目资金来源大致有四种形式：1、企业自有资金。2、银行信贷。3、社会集资。4、其他融资方式(各类信托基金、合作开发、银团联合贷款等)。四种形式可单选一种也可联动。

2 项目的选择及选址

项目选择是房地产投资的首要工作，也是最为复杂，最为困难的工作。如果房地产项目选择正确，应该说投资已经有了六成至七成成功的把握。广义上讲，房地产投资选择就是房地产投资决策。房地产投资项目选择需要专门的知识及能力，需要专业人员或专家的参与。但专业人员或专家只能起到参谋或顾问的作用，要认定一个项目值不值得考虑，是否可以投资，最终还要依靠投资者自己的分析决断能力，还要依靠企业的决策部门。要做出正确的项目选择，必须对投资环境、投资时机及投资的法律保障做深入细致分析，必须对拟投资项目所在地的宏观及微观地产市场做全面、深入的调研，还必须对拟选项目展开系统的可行性研究分析。为实现效益最大化还应对项目进行策划，这是十分关键且必须的。

项目的选择完成后或同等要进行选择地块。所选择地块要符合消防要求，符合城市建设总体规划和土地利用总体规划，经有资质土地部门编制项目选址勘界报告后，要先后得到消防、规划(建设)、国土资源部门的初步批复(预审)意见。取得规划部门关于选址的批复意见或城市规划条件通知书后，当地政府及国土资源部门即可开展征地工作，完成征地补偿相关工作后，进行土地的招、拍、挂工作，并与中标的房地产开发企业签订国有土地出让合同出具建设用地批准书，进而可到规划部门办理用地规划许可证。项目的选址决定了房地产开发的征地成本和开发经营的利润空间，是房地产开发的关键环节之一。

3 项目的立项

即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。项目核准或备案的要件包括项目申请报告(有资质的中介机构编制完成);国土资源部门出具的意见(土地预审意见或建设用地批准书);规划部门的批复意见(选址意见书或城市规划条件通知书);环保部门出具的意见(经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表，并经有资质的评估单位论证通过)。

4 项目的规划及施工图设计

按照规划部门出具的规划条件，房地产开发企业选择符合开发意愿，有相应资质的规划设计单位，对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得建设工程规划许可证。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查，获得施工图审查合格证;同时，项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审，确保消防及避雷系统符合有关要求。

5 项目的招标

房地产经济论文范文第2篇

(一)网络经济的发展特色

简单的来说，网络经济是一种借助于计算机网络作为其发展基础，进而进行生产、分配、交换活动的经济关系。所以网络经济的基本工具就是计算机网络以及高新科技，当代社会的发展趋势呈现信息化的特征，无论哪个行业都离不开知识和科技的创新，知识经济正在向全球化的范围发展，主要还是依赖网络这一便捷的高科技途径，它作为知识经济的一个分支从出现以后就获得了飞速的发展，渗透进了人们的日常工作、生活中去，细致的分析和研究网络经济内涵以及特点有助于对它进行更好的利用，实现网络经济的最大化发展作用。另一方面网络经济也可以说是一场现实意义重大的经济形式的变革，在这一次变革中我国的经济生产关系的各个方面都在发生着实质性的改变，它是知识经济与网络科技的重新搭配合作，是一种新型的经济模式，削弱了阻碍经济发展的各个因素的影响力，使得经济发展更加自由。

(二)房地产经济的发展趋势意义

对于现有的国民经济来说，房地产行业已经成为一个重要的行业，对于我国的国民经济发展具有相当重要的意义。这一行业并不是相对独立于社会经济中的，房地产行业与多方面的经济发展因素都有关联，涉及面比较广，对于我国的社会生活以及经济效益都有很大的推动作用。房地产经济的兴起时间虽然不长，但是随着我国社会主义经济制度的不断改革它的发展速度却是惊人的，这与国家的相关政策法规的支持是分不开的，在房地产行业的初期发展阶段就吸引了大量的资金投入其中，会很大程度上为房地产市场的活跃提供了人力财力的支持，在近几年的发展随着房价的不断攀升以及住房需求的持续减少，房地产行业中呈现了减弱态势的阶段特点，同以前的高速发展状态相比，现阶段房地产行业处于一个平稳的发展阶段，而随着网络经济的不断干预，房地产行业的生产力关系势必会发生相应的改变。

二、网络经济对房地产经济的推动作用

(一)网络经济的信息科技化推动作用

网络经济对房地产经济发展的技术上有很大的推动作用，在房地产经济的发展中，无论是项目的开发还是房地产的经营活动，都能够利用网络能够获得最新的信息。在某一方面进来说房地产行业是属于服务行业的范畴，有了网络科技的支持就能够对服务对象的各种信息进行统一的管理，而对于房地产企业内部的发展也具有同样的作用，比如可以把不同地区的房产信息、交通状况、周围环境等全部的进行网络数据化的编辑操作，根据客户的要求输入关键信息就可以找到相应的房源，在第一时间把房屋基本情况和全景照片呈现在客户面前，节省了时间和资金投入，一目了然更加客观的反应企业情况，能够赢得客户的信赖。同时网络经济的介入还可以帮助房地产经济进行信息技术的升级和改版，对施工的质量实行更加严格的监督和检查手段，在房地产的交易过程中，提供比传统交易方式更加方便、灵活的交易平台，能够有效的增加房屋的成交数量。

(二)房地产经济在网络经济推动下的资源变动

随着互联网的不断发展，房地产行业信息已成为其诸多资源当中的重要组成部分，房地产行业能否健康持久发展，直接取决于其对信息资源的重视与应用[4]。传统房地产行业的资源存在以及管理方式，在网络经济的干预下都将发生变动，因为网络技术的便捷化能力，使得传统房地产资源在实际应用中的作用不断减弱，另一个层面上来说就是传统资源对房地产企业发展的局限作用降低了，在一定程度上提高了房地产的发展灵活性，可以向外扩展到更广阔的发展领域中去，在生产力、发展空间等方面都会获得更大的进步，处于一个更加强大和独立的行业地位，在这种状况下可以加快房地产行业与其他行业的不断合作发展，扩大自身企业的影响力，这种影响力不仅限制在房地产这一个行业，而且对整个社会的稳定与和谐发展也有着促进作用。

三、结束语

房地产经济论文范文第3篇

房地产经济学论文范文一：工商管理对房地产经济发展的促进作用

摘要：

随着我国房产税改革方案的提出以及沪渝两市的试点情况，房地产经济的发展必将迎来全新的挑战和机遇。工商管理对规范房地产经济发展，平衡行业内部竞争具有极其重要的作用。文章对工商管理的特点进行了简单分析，针对房地产经济和工商管理之间的内在联系作了剖析，探究了工商管理对房地产经济的促进作用，以期对相关工作起到一定参考作用。

关键词：工商管理;房地产经济;内在联系;促进作用

房地产经济发展的好坏和国家整体经济发展具有直接关联，其既是国家宏观政策的体现，也是市场环境的外在表征。工商管理是对各行各业的监督约束，通过明文规定对行业内的各种行为进行检查和规范。对于房地产行业而言，通过工商管理加强其行业行为的合理性与合法性，对维持房地产经济持续发展和保证市场秩序具有极其重要的作用。

一、工商管理特点分析

工商管理从其性质上看属于政府职能部门，但是，其和常规的职能部门又存在一定差别。工商管理的核心工作是按照国家相关法律规定对各行各业进行监督管理，以此确保各行各业经济发展科学合理。通过工商管理的定义不难看出，其只是对经济活动进行监督和管理，并不具备直接干预经济活动的权力。因此，可以说工商管理是市场经济的框架，市场经济只有在工商管理的范围内才能确保良性健康的发展，一旦超出工商管理的范围，就可能导致一些违背市场规律、法律法规的行为出现，最终对市场经济发展造成较大影响。从实际工作看，工商管理具有很高的灵活性，对于不同经济体或是不同的行业，工商管理可以采取不同措施手段展开相关工作。但是，在这高度的灵活性当中，又有一部分维护不变的核心内容，比如我国经济政策、相关法律法规等。只有以我国的经济政策和法律法规作为不变的核心，以此构建灵活多用的工商管理工作模式，才能取得最好的工作效果。工商管理从范围上看是很大的，其不仅涵盖了各行各业，在管理形式上也可以分为有形监管和无形监管两种。有形监管就是工商部门通过既定的准则、确定的流程等展开相关工作。而无形的监管主要是凭借市场准入、市场竞争和市场交易等对各行业的经济活动进行监管，以此实现市场经济平稳发展。

二、房地产经济和工商管理的内在联系

(一)房地产经济是工商管理工作的重要组成

在市场经济的繁荣发展下，房地产经济也表现出了强力的增长。尤其是在我国经济水平整体提高之后，普通居民对住房的需求不断增长，直接刺激我国房地产行业大幅进步。但是，在房地产行业飞速发展的背景下，也表现出了不少问题，尤其是在房地产规模迅速扩大之后，对应的监管制度和措施缺少，导致房地产行业出现了一些乱象。因此，作为工商管理的重要组成部分，房地产经济对工商管理工作的发展起到了积极的促进作用，也是工商管理工作不断进步的重要基础。

(二)房地产经济和工商管理可以实现互补互助

房地产经济想要快速、健康、稳定的发展，离不开工商管理的监管约束。同理，工商管理工作的进步发展也离不开房地产经济的支撑。房地产经济作为市场经济的重要环节，其具有风向标的作用，通过房地产经济的发展情况，就可以对其他行业的发展情况作出基本预测。而工商管理是保证市场经济良性发展的重要手段，即工商管理工作不断发展进步，就可以促进房地产经济进步发展，而房地产经济发展进步又可以反向推动工商管理进步。所以说，房地产经济和工商管理具有互补互助的作用，二者在一定程度上具有高度的一致性。

(三)工商管理为房地产经济发展助力

房地产经济的发展具有许多关联因素，比如市场需求、行业竞争、关联行业发展以及工商管理等。在这些众多因素中，市场需求和行业竞争等都属于房地产经济的直接关联因素，而工商管理属于外部刺激因素，这两类因素在不同的层面发挥着不同的作用。虽然工商管理自身也存在一定缺陷，无法全面地对房地产经济发展起到监管作用，但是，其仍然可以通过现有的制度和政策对房地产经济发挥推动作用。尤其是在美国发生房地产泡沫之后，我国更应该加强工商管理在房地产经济发展中的监管作用，以便为房地产经济的发展助力。

三、工商管理对房地产经济发展的促进作用分析

(一)促进房地产市场更加规范合理

房地产市场在发展过程中表现出了不少不合理的行业现象，给房地产经济的发展形成了不小的限制。基于此，通过加强工商管理对房地产行业的监管，可以有效减少这些不合理现象。比如，拿地是房地产企业规划布局的重要环节，也是竞争最为激烈的一个环节。但是，在某些地方，房地产企业拿地存在一些暗箱操作，或是一些不正当的竞争行为，这给整个房地产市场带来了一股不正之风，扰乱了健康有序的房地产市场。因此，通过工商管理的强力作用，依据各项规章制度对房地产企业的各项经济活动进行监管，对其中存在的不合理操作进行严厉打击，以此逐步规范完善房地产市场，促进房地产经济良性发展。

(二)维持房地产经济发展秩序

在房地产市场的发展过程中，出现了一些不合理的现象，打破原本有序的经济发展局面。加之金融危机对我国造成的冲击，进一步扩大了经济发展有序局面被打破的问题，导致我国房地产经济发展出现混乱。出现混乱会导致不正当竞争加剧、消费者利益受损、房地产企业经济效益下滑以及关联行业发展前景走弱等问题。因此，基于国家的宏观调控政策，通过工商管理确保这些政策在房地产经济发展中得以落实，对恢复并维持房地产经济发展秩序具有十分积极的作用。不仅如此，通过工商管理的强力规范作用，还可以最大程度减少房地产行业中的一些风险因素，确保房地产经济可以实现有序发展。

(三)有效的风险防控

风险防控是企业乃至整个行业发展中所必须予以重点关注的问题，但是如何全面完善风险防控，却有待进一步研究。对房地产经济发展而言，风险防控的对象因素众多，各种规章制度都会对房地产经济造成影响。风险防控不仅仅是企业的事情，也是工商管理的重点工作，因为保证企业安全、良性的发展是工商管理的职责所在。于工商管理而言，其风险防控相关工作主要是从监督管理的层面入手，发现房地产经济发展过程中暴露出的风险因子，并及时提出对应的风险应对措施，或是责令企业对存在风险因素的方面进行整改。

(四)保证消费者利益

工商管理的意义不仅在于维护行业的经济发展，其还需对消费者的利益进行保证。就房地产经济发展而言，消费者利益受损的事件出现频率颇高，各类新闻中均报道过相关新闻。在房地产行业中，消费者遭遇最多的问题就是房屋质量问题。相对房地产企业而言，消费者属于弱势群体，其在利益受到侵害时难以得到客观公正的对待。因此，通过工商管理打击房地产经济发展中侵犯消费者利益的问题，可以较大程度保证消费者利益。

(五)指引房地产经济发展方向

工商管理在某种程度上是国家政策制度的反映，其可以体现出国家未来经济发展规划的动向。不仅如此，工商管理是国家宏观调控的一种具体手段，可以从外部对房地产经济的发展起到促进作用。在房地产市场竞争日益加剧的情况下，通过工商管理指引其未来的发展方向，对房地产经济的进步具有积极效用。

四、结语

房地产经济的发展速度越来越快，在房地产市场不断扩大的背景下，工商管理的作用逐渐凸显。在房地产经济中加强工商管理的相关工作，可以对房地产经济的发展起到积极的促进作用，在市场秩序、风险防控以及消费者利益等方面都发挥出显著效果。

参考文献：

[1]童伶,明伟菊.探究工商管理对经济发展的促进作用[J].现代商业,2014(09).

[2]李国瑞.工商管理对经济发展的促进作用研究[J].商业经济,2014(08).

[3]曾美英.工商管理对经济发展的促进作用探究[J].东方企业文化,2014(10).

[4]陶连辉,苗博凯.论工商管理对经济发展的促进作用[J].赤峰学院学报(自然科学版),2014(19).

房地产经济学论文范文二：房地产经济管理问题及改善措施

1我国房地产经济管理中常出现的问题

1.1房地产出现了泡沫经济

房地产的经济泡沫，还影响到了其他行业，比如金融业，因为对房产的需求很高，导致了房产的价格飙升，而这种非正常的飙升直接的刺激了金融、信贷，从而也产生了金融、经济方面的危机。同时，这种过度膨胀还对购房者和房地产企业产生了错误的引导，使得房产的供求严重的不平衡，新房产积压，这就是房地产泡沫经济。

1.2政策缺乏科学性

如今，我国的房地产市场管理目标已经变成了尽快实现房地产市场供需的总体平衡，以及抑制房价的过快上涨。但我国的房地产经济管理因为政策缺乏科学性，所以存在不稳定、波动性大的特点。比如短期政策和长期规划的思路不一致，这不仅不利于房地产市场的可持续发展，同时也不利于消费者。

1.3利益中的冲突

因为房地产开发项目的土地资源稀缺，而且近几年来，人们对房产的需求超过了供给，这使得房地产商品越来越短缺，价格也渐渐的上涨。这样一来，开发商就成为了设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标，从而形成了市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场，实现了房地产项目自主、封闭式的管理，造成了房地产企业和业主在房地产信息方面不一致、不对称。

1.4盲目投资

一些企业或者看人看到房地产企业的利润很高，便盲目的投入了进去，既没有进行可行性研究，也没有对技术和财务进行分析。一部分开发商以市场变化不定为借口，没有进行可行性研究，使得项目市场定位不合理，还耗费了一定的人力、物力、财力。同时开发出来房产也不符合业主的要求，这也是我国房地产经济管理常常出现的问题。

2解决房地产经济管理问题的对策

2.1完善相关的法律、法规

如今，我国房地产经济出现的问题都是因为政策不合理，因此，必须完善相关的法律、法规，调整政府部门的管理职能。首先要制定房地产产业的发展规划，以此来完善产业政策，完善房地产市场。其次，国家要从创新体制入手，不但必须消除房地产行业不公平竞争的障碍，还要使房地产机制能够良性的运行。最后，必须调整整个房地产经济，使经济收入格局合理而科学，从而真正做到公平、公正。

2.2控制房地产开发成本

房地产行业的经济管理，重点在于控制开发成本。如今，控制成本已经越来越难，其他相关业务也具有比较大的弹性，尤其是报账的标准，更是难以控制。但必须采取措施将房地产开发的成本控制下来，才能够优化房地产市场，使房地产市场运行更加的规范与合理。

2.3在项目定下来之前完成预算

预算是房地产企业管理中非常重要的一个部分，只有完成了预算，才能够实现经济利益。因此，必须把利益指标算入预算中。要检验一个企业的业绩和竞争力，首先要看的便是企业的利润，另外，这也是一个企业的发展基础，更是促进房地产经济健康和谐发展的首要条件。

2.4发挥宏观调控的作用

国家要从管理体制入手，强化房地产市场管理，维护房地产市场的秩序。首先，国家要强化税收在房地产经济中的作用，然后要采取税收措施来对房地产市场的调控。最后，国家还要制定房地产市场机制，设置政府管控机制，调控土地的价格，避免土地价格被垄断或者受到不良影响，这样就能缓解房价带来的压力。

2.5建立预警预报制度

国家可以建立房地产预警预报制度，对房地产信息、数据、资料等进行收集并分析，再根据当前的市场运行状况，对房地产经济现状作出科学的判断。同时，这样也能够为国家引导房地产提供一些可靠的依据。此外，还要建立房地产市场信息系统，根据全国各地的房地产市场的发展规律，构建适合当地的房地产预警指标体系，从根本上避免房地产经济泡沫的产生。

房地产经济论文范文第4篇

1.站在宏观经济角度，国内经济发展增速持续下滑，物质积累速度远跟不上经济发展脚步渐渐凸显了投资的风险。（1）自2011年以来，传统的拉动中国经济增长的“三驾马车”--投资，内需（消费）和出口，通过廉价劳动力和原材料刺激出口的方式，现如今靠外需拉动经济增长的模式显现了种种矛盾，中国经济良性发展，还应提高内需，促进消费者投资。①进出口增速回落，价格水平涨幅较低，据国家统计局数据显示，2014全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为51.2%，比上年提高3.0个百分点。②2014年全国居民收入基尼系数为0.469，基尼系数按照联合国有关组织规定超过0.4“警戒线”，表明我国收入差距较大。（2）一个很现实的原因就是现今社会矛盾加剧，赚钱不易，普通老百姓闲置资金少，更无资金回融用于投资。房地产发展之初，符合我国经济发展的速度和水平，问题尚未突显，随着经济发展加快，住房需求增加，导致房地产价格上涨，然而只有地产业能在地产泡沫中“分一杯羹”，随着出租房屋、出售房屋，富人越来越富，导致贫富分化更加严重，收入差距进一步拉大，低收入者就更加买不起房。

2.从我国政策上看，2013年到2014年有一个大的转变，2013年政策倾向于不放松的限购调稳政策。（1）虽说货币信贷增势平稳，但数据显示2014全年社会融资规模为16.46万亿元，比上年减少8598亿元；2014年也陆续出台支持首套房贷，放宽公积金贷款和央行降息的政策，这些对宏观经济帮助较大，使得一二线城市楼市集体经济成交上升。（2）一系列的“贴补”政策未能刺激楼市的大幅回温，2014年，面对低迷的房产经济，政策上不再提“调控”二字。从呼和浩特发文取消限购以来，面对较大的房产冗余，全国各二三线城市纷纷放松限购，例如，2015年1月16日，福建厦门正式宣布全面退出限购，首周楼市成交量竟接近两成。该政策调整也将使15年未来的楼市情况得到平稳发展。3.年轻群体买房能力低。调查不同地市的人，可以得到相近的结果。（1）收入低，住房公积金补贴少倾向于租房。（2）房产中介“幌子”多。许多房产网络信息与实地看房信息不一致，中介讨价还价，实际房价远比网上刊登的高，使人望而生畏。

二、国外经济形势方面分析

1.联合国经济和社会事务部最新发表的《2015年世界经济形势与愿望》报告显示，2014年世界经济将会继续缓慢增长，预计2015年和2016年世界经济将分别增长3.1%和3.3%。

（1）美国经济增长速度超过预期，2014年美国四季度GDP增速提高至5%，消费市场持续回升温，其制造业、农业、服务业均未受到世界经济颓靡的影响，而我国2014年四季度GDP同比增长7.5%，与2013年数据相比，真实GDP增速是下降的，14年城镇人口占总人口比重比13年同比增长1.04%；全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长8.3%。正处于城镇化和工业化的加速发展阶段，正是需要大量资金投入阶段，可是由于受到美元的大幅升值和美联储退出量化宽松政策的影响，我国现面临通货紧缩风险。

（2）欧洲经济因为石油价格大跌，欧元贬值，导致通货紧缩加剧，但欧元区财政放松，能够小幅度刺激经济增长。成员国内需求下降，劳动力市场疲软，仍是经济难以发展的表象。

（3）面对国内通货膨胀的状态日元也同样贬值，日本央行推行放大版的宽松货币政策，旨在引发货币刺激经济规模。也会成为财政恶化的诱因，从而导致日本低收入人群不满。长久来看，会降低需求，仍有导致通货紧缩的风险。

房地产经济论文范文第5篇

[论文摘要]新经济时代的到来，使我国的支柱产业——房地产业面临着前所未有的机遇和挑战。我国的房地产业向何处去，备受世人的关注。文章从房地产经济对我国经济的拉动作用，房地产经济中存在着非理，新经济时代我国房地产经济发展的未来走向等方面进行分析和思考，以期对我国房地产经济的健康发展有些许的借鉴意义。

新经济不同于传统经济，它呈现出很多特征。首先，新经济的社会网络化，使得整个社会对信息的获取处理都变得极为容易和便捷。其次，在新经济时代，人们的生活习惯开始改变，如电子商务的发展，使得人们逛商场购物的习惯将会逐渐改变。再次，新经济时代的资本运作、资金流动趋向数字化、虚拟化、迅速化。

传统房地产行业的特点是：生产周期长、资金投入大。传统的房地产业，在项目开发前往往需预测一年后甚至若干年后的市场，并且一旦资金投入，就必须顶着各种风险，继续投入下去，其中，成本的风险，往往难以约束。因为无法确定现在的产品是否符合一年后市场的要求，所以面对一年后的市场风险，更是形同于赌博。在其漫长的开发过程中一旦社会公众形象出现问题，项目就可能陷于危机。

新经济时代的核心是产业信息化、信息产业化。当人类的生活、办公等行为在很大程度上通过网络来进行时，势必对我国的房地产经济产生巨大的冲击。我国的房地产经济向何处去，怎样才能步入一个健康、正规的轨道?有必要进行理性的分析和思考。为此，笔者从以下三个方面提出自己的看法。

一、房地产经济对我国经济的拉动作用

近年来，关于房地产的话题在各种媒体上议论不断、争论不休。归结起来有以下三种观点：一是大中城市房价百姓不能承受论；二是政府不作为或调控不力论；三是开发商暴利、黑心论。在对无论哪种观点和议论的研究和分析中，必须要清醒地认识到房地产业在近十年国民经济发展中的重要作用，在扩大内需，保持国民经济健康、持续、稳定、协调发展中的重要地位。绝对不能因噎废食，否定房地产业在促进经济特别是地方经济发展、满足社会需要、提高人民群众生活水平过程中的积极而重大的作用。必须要明确目前房地产发展过程中存在的问题是前进中的问题、发展中的问题，在未来我国经济社会发展中，房地产业仍然是我国基础性、支柱性产业之一。这主要体现在：

(一)房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料。与之配合发展

发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，对国民经济发展的拉动性十分明显。据测算，在我国当前的情况下，每投入100元的住房资金，可创造相关产业70—220元的需求；每销售100元的住宅，便可带动130—150元的其他商品销售。因此，住宅建设若增加10个百分点，可望带动国民生产总值增长1个百分点，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。由此可以看出，房地产业对推动国民经济发展的重要作用。

(二)房地产业提供的产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所

房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、搬家公司、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。如果没有房地产业为这些部门和行业的发展提供前提和场所，这些部门和行业的发展难免会受到瓶颈的制约。

(三)住房消费是综合性消费，它带动生活消费的方方面面

房地产的消费特别是住房消费是种综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。因而，发展房地产业，提高居民住房消费水平，从住房综合消费方面讲，为人们生活其他方面的提高创造了条件，促进生活消费水平全面提高。作为经济增长的三架马车之一的消费，它的增长和发展自然会带动经济快速向前发展。

二、房地产经济中存在着非理性的行为

我国地产市场中存在着的非理，已经严重影响了我国房地产经济的健康发展，对此必须高度重视。这些非理具体表现为：

(一)以供给决定需求，城市化规划脱离市场化进程．

在市场经济的条件下出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模、范围和时机的选择，应该是由市场的需求决定的，而不是由政府的供给决定的。但是，现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好，然后以优惠条件吸引投资者、居民户来投宿，美其名日“筑巢引凤”。这种做法虽然也有成功的，但是不成功者居多。这说明脱离市场实际需求的盲目“筑巢引风”是违背市场经济规律的，实际上这是产品经济“以产定销”的翻版。从市场经济的观念看来，城市化的进程是市场化的结果，城市规划中的选址、规模和时机是由生产者(企业)和消费者(家庭)的需求所决定，它们选择的原则是比较成本利益、规模利益和竞争风险利益，政府的行政抉择不能代替它们的利益选择，也不能靠优惠政策恩赐。政府在这个问题上的正确做法是只能按照需求决定供给的原则，进行规划协调，这样才能使房地产市场的供需运行保持一种良性状态，从而促进国民经济向前发展。如果还是不问时间、地址、条件到处盲目地“筑巢引凤”，其结果必然导致人力、物力、财力的浪费和土地的超前开发，基本建设的投资效益大大下降。

(二)片面追求高层次产业结构，产业结构调整脱离市场化导向

在市场经济中，产业结构的变动是平均利润规律作用的结果，市场导向既有盲目的一面，又有合理的一面。政府的理性思考是尊重其合理性，调整其盲目性。在地产市场中政府利用批租权实现其一定经济发展阶段上的优化产业结构，发挥城市集聚经济的功能。现在的问题是，或者不顾投资者的经营方向，下命令定指标，谁出高价就批租给谁；或者不尊重投资者的市场取向，强行改变投资方向，片面追求高技术、高消费的高层次产业。我国是一个发展中国家，正处于社会的转型时期，产业结构的调整应该是一个循序渐进的过程。所以在以后相当长的时间内，产业结构的特点是：第一产业仍是基础，第二产业还将占主要比例，然后慢慢地由以第一、二产业为主的结构向以第三产业为主的结构过渡，由中低技术产业、中低消费结构向高新产业、高消费结构过渡，需要经过多次产业结构调整才能实现，何况各地经济发展很不平衡。另外，各种城市集聚经济的功能是不同的，有工业带动型城市、经贸汇聚型城市、港通枢纽型城市、消费服务型城市、文化风光旅游型城市，还有各种因素的相互交叉渗透，这就对产业结构、就业结构、消费结构、交通实施、建筑风格、环境保护、文化教育等提出了不同的要求。

(三)地产市场不成熟。导致盲目的高地价和低地价

土地本身不是商品，在市场经济中它的价格不是由社会必要劳动所决定，而是地租的资本化，也就是由对土地的投资收益率决定，并且受供求关系影响。现在可供计算地价的方法有“收益还原法”、“成本法”、“比较法”和“剩余法”等等，但可靠地运用这些方法的先决条件是地产市场已经成熟，有已经积累的市场统计数据作参数。可是，我国地产市场的“买方市场”还并未真正形成，确定土地的批租价格很大程度上靠“拍脑袋”。有两个问题显得很突出：一是盲目的高价行为。表面看来，地价高的国家总是收益大，其实不然。按市场经济的运行规律，地价过高会使房地产业投资或成本上涨，商品房价格上涨又会限制生产和消费，这反过来会导致经济萎缩和地产市场的不景气。正因为这样，在资本主义的市场经济的初期和上升期，都是以低地价为条件的，只有经济发展到城镇土地资源严重短缺和垄断，供需矛盾对认，在平均利润率作用下，地价水平才高居不下。因此，盲目性的高地价对经济增长并不利，是一种非理。二是行政和政策上的需要，竞相压低土地价格，这带来了土地投资的盲目性，实物地租的无谓流失，这种行为暴露的是现行政治体制不适应市场经济发展的要求。

(四)政府对自由市场的干预，带来了愈演愈烈的“寻租”热

在地产经济中，由于政治体制、权力结构、经营管理方式等原因，创造出了不平等的竞争环境，这样就有可能给每个环节的直接经营者带来额外收益。土地批租是“垄断性活动”，其收益实质上是“垄断权收益”，也就是“权力和货币相交换”，出卖“土地使用权”如同给予“许可证”、“配额”、“户口”之类一样，都会产生为了取得额外收益而进行种种“寻租”现象。现在地产经济中的“寻租”相当活跃，大有愈演愈烈之势。其“寻租”者有i：第一，“地方保护主义者”的寻租，主要表现为不合理地分享本来属于国家财政的份额，为“地方造福”，或利用国家在吸引外资投资方面的优惠政策分享税、利，几乎无条件地向境外投资者批租土地。第二，“经济集团”的寻租。通过优先占有土地使用权获得额外收益，以“增强企业活力”，其实它们的活力相当程度上来自本该属于全民所有的地产收益，其中以形形的房地产开发公司为最。另外一些“三资”企业、国有、集体企业以及机关事业性单位也在积极“寻租”。第三，“个人”寻租。主要是国家机关、企业中极少数人利用职务之便，庇护亲属、裙带关系、分配偏爱，给予特定户优惠合同和价格，优先照顾追随者，把本来属于社会的财富装入私人腰包。尽管这种“寻租者”的目的、性质和程度不同，但最终都是有资源流失，地产市场机制被扭曲，分配不公，将成为腐败重要滋生地。

三、房地产经济发展的未来应然走向

城市房地产业的健康发展对国民经济的振兴和发展有着十分重要的作用。为此，要克服房地产经济中存在的非理，用科学发展观引领房地产业的发展是我国房地产经济发展的未来应然走向，下面主要谈四点。

(一)合理规划建设用地，搞好“城市经营”

很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”，地方政府单纯通过土地出让增加财政收入，以房地产开发拉升GDP。这种简单的“城市经营”理念不符合科学的发展观。房地产开发项目有的是短期通过出售直接获利，比如商品住宅、小商铺等；有的是长期出租或经营获利，比如大型商场、写字楼等；有的是通过其他经济行为的加入而长期获利，比如工业厂房、娱乐用房等；有的则作为公共设施本身没有获利能力，但却提升了城市形象、品味，吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光，使城市经济收入增加，比如公园、旅游景点、综合性大学、大型集市、金融市场等。在城市什么位置?建什么样的房子?达到什么样的规模?能否成为城市的记忆?能否复制和再生?这些问题都要求我们一切从实际出发，以科学发展观看待城市建设。

(二)强化政府经济职能，市场将逐渐走向成熟化

综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我国房地产投资目前还处于繁荣期，整个房市还处在有利的上升阶段，但从市场表现看，房市则处于不成熟到成熟前的调整期。在未来的几年里，市场理性将逐渐回归。毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者(有的是城市运营商)，而房地产消费属于长期使用的大宗物品，盲目不得。“不管好房、坏房，只要抢到就好”的现象将一去不复返。从当前城市居民的经济实力和市民购买力分析，只要经济形势保持平稳增长和楼市不出现严重的供不应求，楼市就不会倒掉。近期，国家在科学发展观的指引下加强了对房地产的调整，这种调整并不是指楼市崩溃，而是引导房地产业进入一个成熟理性的稳定发展期，将涌现越来越多的性价比优越的产品，市场将逐渐走向成熟化。

(三)加强政府宏观调控，地价将趋于合理水平

如前所述，房地产是国民经济的先导性产业，对GDP增长具有较强的带动作用，同时又依赖于经济发展所创造的市场需求，取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此，在市场经济条件下，政府有必要加强宏观调控，借助规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段，适当调整地产价格，使之趋于一个合理的水平，引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。这是因为，房地产业是一个土地与金融两种要素紧密结合的特殊产业，土地是一种极度缺乏供给弹性的要素，而金融资源则是理论上可以无限供给且极具流动性的要素。一旦房地产业深入投机要素，将会在短期内形成经济泡沫，如果房地产市场资金链突然中断，泡沫经济将会立刻崩溃。自然将会给关联产业及整个城市发展带来致命破坏。日本、中国台湾和中国香港等均有这方面的经验教训。