房地产商投资合同

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房地产商投资合同范文第1篇

一、社会风险因素

社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化以及房地产、土地等相关政策的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险主要包括：

(一)政策风险

政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向，直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与国家经济发展紧密相关，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的限制、对外资的控制、对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模、投资方向、投融资的控制，以及新税务政策的制定，都对房地产投资者构成风险。在未实现完全市场经济的条件下，政策风险对房地产市场的风险尤为重要。因此，房地产商都非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此引发的风险。

(二)房地产审批风险

房地产审批风险是由于开发商报建以及办理各种手续的过程不顺利或者受到阻碍带来的经济损失。房地产开发商要如期进行房产开发，首先要经过建设行政主管部门的批准，这就要求开发商的报建工作顺利进行。房地产开发投资成本高，工期的延误可能会带来巨大的经济损失，文件审批在政府任何一个管理部门受到阻碍都会影响预期收益，所以，房地产审批风险一直倍受房地产开发商的重视。

(三)城市规划风险

城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值量会产生影响，其负面影响就是给房地产商品经营者带来经济上的损失。

(四)区域发展风险

区域发展风险是指由于周围环境的房地产商品发生变化而影响其它房地产商品的价值和价格，为投资者带来损失的风险。区域发展风险主要体现在两个方面：近邻地区发展风险和类似地区发展风险。

二、经济风险因素

经济风险因素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响，这类风险因素可以分为以下几类：

(一)市场供求风险

任何市场的供给与需求都是动态的和不确定的。这种动态的不确定性决定了市场中的经营者收入的不确定性。因为经营者的收入主要是由市场的供给和需求决定的。房地产市场中的经营者所承担的这种风险比其它市场要大些。因为房地产商品的价值受供求影响的幅度很大。这种由于供给与需求之间的不平衡而有可能导致的损失，就是供求风险。只有对房地产供求关系做出客观的判断并进行科学的预测，把握房地产市场供求变化的客观规律，才有可能避免该风险的发生。

(二)财务风险

财务风险是经济风险中的一大类，它主要是由于各种财务因素发生变化而给房地产商品经营者带来的各种损失。财务风险又可以分为以下几类：通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化风险、税率变动风险。包括：通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化风险。

(三)融资风险

房地产融资风险是指融资方式和条件发生变化对房地产投资经营者带来损失的可能性。房地产商品是一种资金密集型商品，商品投资生产者对非自有资金的依赖性很强，外部资金条件一旦发生变化，便立即影响房地产商品的正常生产、经营活动。与融资风险有关的因素可分为：“楼花”融资风险、房地产按揭风险。

三、技术风险

技术风险是指由于技术方面的不确定性给房地产开发商和经营者可能带来的风险，表现在开发商对房屋户型设计、功能要求、科技含量、工程质量、材料选择等的掌握上。造成技术风险的因素很多，主要可分为以下几种

(一)建筑施工技术和工艺革新的风险

采用不同的或新的施工技术，其可靠性是不完全确定的，存在失败的可能性，另一方面还会增加试验成本。因此，这样的损失一旦出现就会增加开发商或投资者的成本，并依次转移到商品的经营者身上。当然，建筑施工技术和工艺的改变产生的风险是一种低概率风险。

(二)建筑设计变动或计算失误风险

建筑设计变化或设计计算错误可能给投资者增加房地产开发成本或造成其它损失。设计变化主要是指建筑物设计的风格、流派等等的变化，这种变化将影响施工成本、材料成本以及建筑物建成后的出租和销售。设计的准确性直接影响房地产商品的量和可靠性，一旦发生计算错误，已建的工程有可能需要砸掉重建，从而给开发商造成经济上的巨大损失。

(三)施工事故风险

施工事故风险是指施工过程中出现各种事故而造成房地产破坏、人的伤亡、机械设备损坏等损失。这类事故一旦发生，便会发生事故处理费和各种补偿费，同时影响整体工作气氛并延迟工期。这些损失变成开发成本的增加，而且也会转移到商品的成本中而成为商品经营者的损失。

(四)信息风险

信息风险是指因信息不精确或错误、信息短缺、信息处理缓慢、信息传递错误等造成损失的可能性。与房地产市场有关的有许多种信息，例如，建材价格信息、地价信息、设计信息、施工队信息、招标信息等等。对这些信息掌握的不及时或管理的不完善都会间接增加房地产商品的开发成本。

(五)建筑材料改变和更新风险

装演潮流的变化或其它原因可能会导致建筑材料的更新和改变。如果建筑材料需要更新和改变，一方面会迫使施工工艺随之变化，还有可能影响到原有的设计，因此会造成建设成本的增加：另一方面，材料更新可能导致材料成本上升，或者造成原有材料的浪费。这些增加的成本或浪费的材料变成开发商的损失，其中一部分损失会转到房地产商品经营者身上。

四、经营风险

经营风险是指房地产企业在生产经营过程中，由经营因素引起的风险。经营风险可能是由于企业经营决策失误或管理混乱等内部因素引起的，也可能是由竞争对手实力变化引起的。经营风险一般被看作软风险，也是影响房地产投资项目风险的一个重要因素。经营风险的大小一般可用企业的盈利和盈利增长率来衡量，如果较稳定，说明经营风险较小：反之，风险较大。造成经营风险的因素主要有项目策划风险、项目管理风险、合同纠纷风险三种。

五、自然风险

自然风险是指由于各种自然原因对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险主要包括：自然灾害风险和气候灾害风险两大类。自然灾害风险包括：地震、泥石流、滑坡、崩塌等；气候灾害风险包括：风暴、

雨雪等灾害。这些风险出现的机会很低，但是一旦出现，造成的危害是相当严重的。

综上，针对这些风险因素及时预测和发现可能存在的风险，采取相应的风险控制措施化解、调节、控制风险因素，以回避、消除和降低风险事件发生的概率以及风险损失的程度，从而最终实现降低房地产投资者预期收益损失。主要通过风险回避、风险预防和风险抑制三种方式控制风险。

(一)风险回避

风险回避是指房地产开发商通过对房地产投资风险的识别和衡量，发现某项房地产投资活动可能带来风险损失时，事先就避开风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动，以消除风险隐患。一般意义而言，风险回避是处理房地产投资风险最强有力、最彻底的手段。

在实际的房地产投资活动中，开发商常用的风险回避措施有：

1　放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发活动。在房地产投资决策阶段，开发商常常通过可行性研究来进行房地产投资风险的识别和衡量，放弃在风险较大的某个时间、某一开发位置，或以某种物业类型和投资方式乃至整个开发方案进行的房地产开发活动。在前期阶段，基于对地块自然属性、社会属性或有关部门对地块使用的规划要求的深入调查，放弃购买不合格土地，终止开发活动。

2　改变房地产投资开发活动的性质、地点或工作方法。在投资决策阶段，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行商业楼宇开发风险较大，而进行住宅开发市场前景乐观且收益有保障，此时开发商通过改变开发性质从而回避开发商业楼宇的风险；又如，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行住宅开发成本高、位置差，而另一块宗地却比较适合，因此开发商改变开发地点从而回避在原地块开发带来的风险。

(二)房地产投资风险预防

房地产投资风险预防是指房地产开发商在房地产投资风险损失发生前采取某些具体措施以消除或减少可能引致风险损失的各项风险因素，实现降低风险损失发生的概率，同时也能达到减少风险损失程度的作用。风险预防措施可以是一种行动或一套安全设备装置，开发商在深入研究风险损失是怎样发生的基础上，在风险损失发生前将引发事故的风险因素或环境进行隔离，即切断风险事故链，从而预防风险损失的发生。

1　在投资决策阶段，开发商预防风险的首要任务是建立一支高水平、多学科的开发队伍，把握国际、国内和地区当前和今后的政治、经济形势，经济政策、产业政策和发展规划以及拟开发地区的基本情况，诸如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商服业、住宅、工业分布情况及未来发展趋势等，理性研判该类物业的市场供求状况并进行科学的项目可行性研究，合理评价和选择开发投资方案；其次，要树立全员正确的风险态度，加强风险资料搜集、整理和比较，强化对房地产投资风险管理理论的研究和学习，高度重视企业风险管理；最后，要建立风险管理制度，制定科学的考核标准和奖罚措施，并在实际中严格执行，建立健全风险管理机构，编制并推行风险管理计划。

2　在开发前期阶段，开发商应主动与地方政府、各专业管理部门、金融机构、原土地、地上物所有者搞好关系，密切双方联系，征得其理解和支持；了解地块的自然属性、使用属性及地下埋藏物情况，以适当的方式在适当的时机购买土地；及时同有关部门沟通，获取对地块使用意图的确认，妥善处理征地、拆迁和补偿问题；委托水平高、信誉好的勘察、设计单位进行勘察、设计，并就初步设计方案与政府有关管理部门进行沟通，认可后方才进行详细设计，同时严格控制设计进度及设计质量；根据资金需求量、使用时间和融资成本确定最佳融资方案；及时落实建设条件并根据开发商自身招标能力、管理能力、工程特点、工程规模等选择适当的招标、发包方式，严格承包商和分包商的资格审查，并选择合适的合同形式签订工程承包合同。

3　在工程建设阶段，开发商应明确工程开竣工日期，确定质量标准和进度、质量、安全要求，严格审查承包商和分包商的施工组织设计、技术方案，特别是新材料、新技术和新工艺的应用，以及承包商和分包商的进度、质量、安全保证体系并督促其落实进行设计交底，严格控制设计变更，做好现场施工日志并注意资料收集和保存，按时支付工程预付款、进度款，确保按施工总进度计划和年、季、月进度计划进行施工，妥善、及时处理施工索赔与反索赔；坚持以人为控制中心，从人、材料、机械设备、方法和环境五个方面严格进行质量、安全控制，建立健全质量、安全负责制；严格按概预算控制建筑成本；加强工程监理，定期视察现场，定期、及时召开现场例会以及临时协调会等。

4　在房地产租售阶段，开发商应充分了解市场需求，包括供求状况、消费者购买力和消费偏好、房地产市场竞争程度、竞争规模及竞争方式、房地产市场的性质、结构及发育程度等，并结合所推出物业的特点制定营销策略，进行房地产市场合理定位，确定房地产的租售价格，同时在考虑成本及投资收益目标前提下选择适当的租售渠道及营销方式，通过广告、宣传推广、人员推销及促销措施，明确房地产租售指标，制定营销奖罚制度，加强营销人员的业务培训；在租售后阶段应选择那些管理水平高、经验丰富、服务周到和信誉良好的物业管理公司，建立健全物业管理制度、收费体系及收费措施，加强物业管理人员上岗培训；配备消防器材，及时对建筑物及附属设备进行定期检查维修并消除火灾、事故隐患等。

房地产商投资合同范文第2篇

【关键词】房地产项目；管理；问题；对策

引言

由于房地产行业具有自身独特的特点，它是极易受经济市场影响的一个行业，对整个社会的稳定尤为重要。房地产行业一直都是受到社会各界关注的重点行业。近年来，随着经济的发展，我国城市的房价呈现不断上涨的趋势，老百姓的经济承受能力无法满足过高的房价，“蜗居”、“北漂”一族的出现都是当前高昂房价的真实体现。因此，如何对房地产进行正确、合理的管理，研究出一套有效的项目管理模式，是当前所有房地产行业都必须关注的一个重要问题。下文笔者重点论述房地产项目在管理中存在的问题及应采取的措施，推动我国房地产行业的发展。

1 房地产项目管理概述

1.1 概念

通常所说的房地产项目管理，实质上是工程项目管理的一个分支，是指房地产项目的管理者通过综合对系统工程的观点、理论和方法的运用，全过程、全方位的综合管理房地产项目的建设和使用，优化配置房地产项目中的各项生产要素，从而为将优质产品提供给用户。它是一门实用性很强的综合性学科，是发展潜力很大的新兴学科。

1.2 原则

在对房地产项目进行管理的过程中，应坚持相应的原则。首先应坚持成本最低原则，从房地产项目管理的角度来看房地产的成本运作，应做到成本的最低化，不断降低运行房地产的成本，实现的最低目标成本的要求，但其前提条件必须要保证质量；其次，必须对房产质量管理严格把握，做到行之有效的项目管理运作；再次，应坚持责任对等的原则，因为房地产行业极易受到市场经济的影响且是一个暴利的行业，对于房地产商来说，不能为了追求利润而忽视的质量，应讲责任与利益对等，从而保证房地产项目管理的有序进展。

2 房地产项目管理中存在的问题剖析

2.1 缺乏科学合理的前期可行性研究

房地产项目管理的最基本的前提便是前期研究。只有确定了具体合理的方案，才能有序的进行下期的投资建设项目。然而，当前很多房地产开发商忽视了对项目前期可行性的研究，在拿的项目后，为了赶工程进度，立马动工，而没有对市场调研及前期可行性进行充分的研究，仅仅依据目前市场经济的动向，在实际施工过程中，就会导致严重的重复建设社会资源的状况，从而对资源造成严重的浪费，不利于企业和国家的长远发展。

2.2 缺乏完善的项目监督程序

由于对房地产项目前期的可行性研究不足，很多房地产商为了获取利润，过分追赶工程进度，对工程中应该注意的安全及质量问题的监管不重视，监管工作不到位。当出现实际问题时，房地产商仅仅是将设计图纸与现实施工存在的争议简单对比，并没有坚持从实际出发的原则，而是从经济利益的角度图纸进行修改，很多临时调整的决策都是由开发商厂商一手操办，缺少有效项目监督，没有制定完善的项目监督程序及当实际施工与图纸设计出现偏差时的解决措施，这就严重制约了房地产项目管理的科学性。

2.3 缺乏强烈的合同管理意识

当前，我国房地产商在对项目管理中存在的又一个严重的问题是缺乏合同管理意识，很多房地产商的合同管理意识比较。近年来，随着我国经济的不断发展，逐步融入世界经济竞争之中，不同文化之间的冲击对传统的“口头”合同思想产生了很大的影响。这意味着，在以后的合同管理中，房地产商必须认真斟酌合同中的每个词、每个字，更不可随意的凭个人主观意识去修改合同。然而，当前我国很多房地产商没有认识到经济形式和竞争形式的变化，合同意识很淡薄，由于缺乏强烈的合同管理意识，对房地产项目的管理产生了很多不利的影响。

3 改善我国房地产项目管理的措施探究

通过上文对房地产项目管理中存在的问题进行剖析，我们可以看出当前房地产项目管理的问题主要集中在前期的可行性研究、项目监督程序及合同管理意识方面，针对这些问题，笔者认为我们可以从下述几点着手，改善我国房地产项目的管理。

3.1 科学有力的加大进行前期可行性研究

在进行项目施工前，开发商应收集和整理各方面的信息如市场经济信息、竞争对手的信息等，从市场定位和产品研究及项目的品牌战略进行科学的前期可行性研究。随着房地产市场竞争的不断加剧，开发商不能仅仅依靠单纯的广告的投入来进行企业的品牌建设，越来越多的消费者逐步趋向理性和成熟的消费，他们对产品的质量及系列的售后服务更加注重。因此，房地产商应深刻意识到这一点，客观合理的对自己的产品有进行评价，进行充分的前期可行性研究，才能确保产品质量的实现及企业自身利益最大化的需求。

3.2 制定完善的房地产项目管理程序

为了确保项目管理的顺利进行，必须不断完善和公开程序监督，才能保证项目管理目标的实现。针对目前各地房产项目管理程序不规范的问题，应该充分发挥监委会的作用，借助第三方力量，避免 “自己监督自己”现象的出现。因为房产项目存在点多、面广、战线广的特点，涉及的内容更是全面，只有通过有效的管理程序，按部就班，适时的调整项目当中遇到的问题，使项目能够顺利的进行下去。

3.3 强化房地产合同管理意识

房地产商应在前期充分完整的调查研究基础上，不断提高项目管理意识。针对当前房地产中普遍存在项目管理意识不强的局面，只有通过对管理意识的不断强化，让其意识到项目管理的重要性。首先必须要转变观念，改变传统的“口头“做法的观念，意识到合同所具有的强制性及其所具有的威力，这样才能从根本上解决房地产合同管理意识不强的局面，也能更好的实现房地产项目管理。

结论

综上所述，当前由于早房地产项目管理中对项目前期的可行性缺乏研究；在项目实施过程中对项目监督程序不够完善以及合同管理意识淡薄等问题，严重制约了我国房地产行业的发展，我们应针对出现的问题及时采取解决措施，诸如加大对前期可行性的研究、不断完善房地产项目管理的程序以及逐步提高房地产合同管理意识等，从而有效的推动我国房地产项目的管理，更好的为市场经济服务。

参考文献

[1]陈俊锋.我国房地产项目管理中存在的问题及对策分析[J].管理观察，2010（15）.

[2]王凌.前夕房地产项目管理的问题及应对措施[J].四川建材，2005（3）.

[3]贺曼华.浅议房地产项目管理中的问题及对策[J].科学与财富, 2010(9).

[4]吴玲.对房地产项目管理中存在问题的思考[J].现代企业文化, 2010(26).

[5]陈玥.中小房地产企业项目管理存在问题及对策分析[J].江苏科技信息（学术研究） 2011(11).

[6]程志超.浅谈如何加强当前房地产开发项目管理[J].新西部（下半月）, 2009(9).

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房地产商投资合同范文第3篇

关键词房地产产品策略价格策略促销策略渠道策略

改革开放以来，随着城市住宅制度改革的不断深化和土地有偿使用制度的实施，房地产业作为一个独立的经济产业在我国迅速发展起来。我国房地产市场已经逐渐呈现从“卖方市场”向“买方市场”的转变，这就要求房地产行业要与市场营销策略相结合。

1房地产商品的特点

房地产是房屋和土地财产的总称，又称不动产。其特征与土地特征密切相关。它既属于生产要素又属于生活消费品，所以对于消费者来说购买这种特殊的商品既可以看作是投资也可以看作是消费。就房地产这一特殊商品而言，它具有以下特点：

（1）固定性。也称不可移动性，房地产项目一旦落成，其位置、结构便固定下来，难作大的改动。

（2）组合性。土地和房屋的组合：每个房地产项目都包括房产与地产、房屋与土地两个部分。消费品和投资品的组合：房地产既有使用价值又有投资价值，随着发展，房地产商品的使用价值会减少，但投资价值却会因某些特定因素而升值。

（3）差异性。在房地产市场上没有完全相同的两件产品，因为它不仅受到开发商、物业类型、建筑设计的影响，即使建在同一块土地上，每宗房地产的交通、日照、周边环境、景观等也是不同的，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。

（4）稀缺性。这是由土地的自然属性决定的，因为土地具有不可再生性。

（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地产具有保值增值的特性。

（6）使用周期长。某一项目工程建成通常要2～3年的时间，甚至更长，而产品建成后，一般可使用50年以上。

（7）耗费资金大。房地产售价昂贵，往往要花费人们很多年甚至是一辈子的积蓄。所以购买者在选购住房时慎之又慎，对物业的质量、价格、配套设施、小区环境等许多方面都要进行细致的比较。

2房地产营销策略的应用

房地产商品有其自己的特征，使得房地产市场营销不同于日用品、食品、药品等低值易耗的产品，同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品，因此在营销策略上有着自己的特殊性。

2.1产品策略（product）

随着人们生活水平的提高，对住房的要求已不再只是能遮风避雨的“钢筋加水泥的丛林”，而是更多的追求其个性化和独特性。这就要求开发商通过对产品的名称、物业、文化、自然环境等方面进行精心设计来体现其差异性，做到“人无我有、人有我优、人优我奇”，从而赢得更多的消费者。

（1）名称。给房地产商品取一个好听的名字不仅能给人好的第一印象而且还能引发美好的遐想。比如，金马公司开发的“罗马花园”，其名称就是追求一种异国的浪漫和古典的高雅。

（2）物业。提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此，开发商要采用现代化的新材料、新技术，使物业具有智能化和现代化的格局。

（3）文化。房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化氛围，这些都是在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。

（4）借助自然环境。开发商一般只注重对小区环境进行人为的建设，而忽略了借助自然环境，比如借助天然的河流、现有的绿地等，既能使小区环境更具特色和自然性，而且还能在经济上节省人为造势的费用。

另外还要注意产品创新。产品创新主要包括产品开发、更新速度及产品质量和水平，可划分为高科技型、绿色环保型、社会保障型、设计综合型。

2.2价格策略（price）

房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。

（1）定价方法。在市场营销定价策略中，定价的方式主要有成本导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之，在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。

（2）定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式：一是“试探性”定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法；二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼，常常会给予客户一定的价格优惠，可以通过不同的付款方式来实现。例如，如果分期付款房价要付全额，而一次性付款，房价可给予5～10%的折扣优惠；三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额，有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是，购房者在签定合同时付1/3的房款，房屋施工过半时再付1/3，完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法，然后余额在一个规定的期限内分几次付清；四是楼宇按揭。随着金融资本介入房地产业，一些房地产公司和银行开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭，是指由购房者交纳房价30%的首期款，取得购房合同，然后凭购房合同向银行申请抵押贷款支付70%的余款，以后，购房者定期向银行还本付息，直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式，值得借鉴和探索。

2.3促销策略（promotion）

房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种：

（1）人员促销。它是一种传统的推销方法，是指房地产促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于，目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小，对于促销人员的要求较高，不仅要具有良好的业务素质，而且还要求有较高的个人素质。

（2）广告。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式有印刷广告、视听广告、信函广告等，另外还有样板房展示，这是一种实体广告，看得见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、环境优势、教育优势、交通优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略，以收到最好的宣传、销售效果。

（3）公共关系。房地产公关是指房地产开发商通过传播沟通在公众中树立良好的形象，以实现其宣传或销售的目的。比如搞好和买房者、金融公众、媒介公众、社区公众、社团公众、政府公众、内部公众等的关系。这可以通过具体的活动来实现，如召开新闻会、进行奠基和封顶仪式、参加社会公益活动，或通过危机公关化不利为有利，从而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告，而且传播面广，所以其效果很好。

（4）营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产商和企业推销人员销售的促销策略，效果比较明显。比如对于消费者而言，在某个时间段可享受买房送空调、送冰箱、或者送书房、送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。

2.4渠道策略（place）

目前我国房地产行业中，房地产营销渠道大致可以分为直销、经纪以及近几年兴起的网络营销。

（1）直销。它是指房地产开发商通过自己的营销人员直接向潜在顾客推销自己产品的行为。直销的优势在于可以节省一笔委托的费用，同时它对营销人员的经验、素质要求很高。

（2）委托推销。它是指房地产开发商委托房地产推销商来推销其房产的行为。委托商可以是企业商，也可以是个人商。前者是指由多人组成的具备法人资格的机构，后者是指中介的个人，即经纪人。

（3）网络营销。这是房地产业借助网络进行有效营销的一种手段。利用互联网可以打破地域限制，进行远程信息传播，且图文并茂，效果比较好。目前，国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网、中房网等。随着电子商务的发展，网络营销应用在房地产业上将具有更大的发展潜力。

3结语

综上所述，结合房地产商品本身的特点，房地产营销策略大致可分为以上几个方面。目前我国房地产业正处于一个崭新的发展阶段，房地产营销是其一个重要的方面，所以营销策略对房地产行业而言有着很重要的现实意义。

参考文献

1陶婷.略谈房地产营销策略[J].外国经济与管理，2004（8）

2刘艳.浅谈房地产营销策略[J].沈阳干部学刊，2008（6）

房地产商投资合同范文第4篇

唐　中间推广费用并非成本之重，房地产商的开发成本主要是基础成本更高一些，对土地以及建设等投入比例较大。作为广告费用本身来说是一种可控的成本。毕竟开发商会根据收益率来衡量推广费的比例。

?　文化牌是楼盘竞争之利器，本地消费者是否真正买账?

唐　如今的房地产市场，消费者选购时依然会很看重地段和价格，而作为房地产开发商来说，主要满足消费者两种需求即可得到市场认可，其一是刚性需求，也就是要满足购房者一个基本的居住目的。其二则是为了满足消费者享受生活的欲望。文化牌现在还不是主流需要，但是日后会成为竞争的要素之一。

?　从理财角度看，期房、现房哪个更具优势?

唐　期房作为一个并未成形的楼房，购买本身只是一纸合同，自然会存在一定的不稳定性。然而其利润上升的空间当然也是现房所不能及的。相对于保障而言，购买现房则具备更多的稳定性，利润空间就要小很多了。消费者还是应该明确其中利弊，做出适合自己的判断。

?　地理位置优势是得天独厚的稀缺资源，作为城中上班族，选购近郊楼盘应关注什么?

唐　对于项目整体的开发应该相对成熟，房产五证齐全，最重要的是户型一定要合理。合理的户型其实就是在为消费者省钱。不合理的户型不仅不能改善生活的品质，还会为今后的生活带来不必要的麻烦，当然，除此之外还要看楼盘未来的规划等等。

?　停车位成为现今购房者趋之若骛的珍宝，作为房产商如何解决入住率远远高于停车位的现状?

唐　房地产商应该有“三多一少”的心态。这就需要他在开发项目的时候，多一点考虑；多一点负责；多一点良心，少赚一点就可以适当减缓车位压力。

?　开发、销售、物业常常是三方合作，消费者如何维权，购买时应注意什么?

唐　作为消费者照样也有“三多一少”值得大家注意。在购房的时候多考察、多对比、多询问，少听销售人员的美言。三方推诿的事其实是可控的，主要是看消费者前期做了多少的预防和准备工作。

?　面对抽奖、返现、会员等等促销模式，消费者应如何慎重选择应对?

唐　俗话说“买的不如卖的精”，消费者购房、看房的时候必须做到现流行的那个词――淡定。购房的过程一定是顺其自然的过程，不贪小便宜就不会吃大亏。

房地产商投资合同范文第5篇

扣除预收账款

笔者查阅万达地产招股说明书发现，其资产负债率的定义中，将预收账款从负债中扣除了。万达称，“资产负债率按资产总额（扣除客户垫款）除以资产总值再将所得值乘以100%计算”（招股说明书P377），“我们的客户垫款主要包括预售物业所得款项”（P363），由此可知，其客户垫款即指预收账款。

根据万达地产招股说明书披露的资产负债数据，如果负债总额不扣除预收账款，万达地产2013年末和2014年6月30日资产负债率分别高达74%和78%。这一负债率水平与万科A（000002.SZ）的负债率大致相当。

值得一提的是，万达地产的投资性物业以市价计量，其账面资产中包含了巨额商业地产增值，如果投资性物业以历史成本计量，其负债率远高于万科A。

将预收账款从负债中扣除，并非万达地产首创。近年来，中国房地产业形成了一个流行的观点：预收账款不是负债，在计算资产负债率时将其从负债中扣除。一些机构和媒体也以此计算房地产企业负债率。

不过，在招股说明书中将预收账款从负债中扣除而计算资产负债率，笔者印象中万达地产似乎是首家。A股市场的房地产上市公司财报中披露的资产负债率指标计算中仍然将预收账款包括在其债务中，如万科A的2013年年报披露，其资产负债率为78.0%，并没有将预收账款从负债中扣除。不过，“2013年经营业绩与分析”中有如此表述： “2013年底，公司剔除预收账款后的其他负债占总资产的比例为45.54%”。

谬误已久的预收账款不是债

房地产企业的预收账款究竟是不是债务呢？如果不是债务，那么它是什么？

在资产负债表中，预收账款列示于企业的流动负债项下。对于有大额预收账款的房地产企业而言，如果将预收账款从负债中剔除，那么会计恒等式“资产=负债+所有者权益”就不再成立，以此计算的资产负债率也就失去其应有的意义。

仍以万达地产为例，2014年6月30日，其账面资产总额5040亿元，负债总额3914亿元，所有者权益1126亿元。将预收账款1311亿元从负债总额中扣除后的负债额为2603亿元，以此计算的资产总额将会大于负债与所有者权益之和。

预收账款是核算企业按合同约定向其客户预收的货款、定金等。与应付款项等经营性负债相比，预收账款是一项不需要以现金偿付的债务，与银行贷款等有息负债相比，预收账款通常是一项不需要支付利息的负债。但从本质上来说，预收账款仍然是一项债务，企业需要按照合同的约定，按时向客户交付相应的商品（劳务）。

房地产企业需要按合同约定的期限向客户交付商品房，并据此确认商品房销售收入；若不能如期交付商品房就构成违约，须向客户支付违约金。如果房地产商根本没有足够的资金用于相应商品房项目的建设，那么房地产商就会由于资金链断裂而导致项目烂尾，企业有可能因此陷入破产困境。

由于中国商品房实行预售制，房地产企业账面都有巨额预收款项。房地产企业之所以如此扣除，主要理由是，房地产企业与预收账款相应的房地产项目销售结算完毕后，预收账款余额就会变成零，企业无须对外支付现金清偿。但实际上，与预收账款相应的房地产项目的建设仍须投入资金，至项目竣工结算期间，仍会发生管理费用、财务费用等期间费用，缴纳营业税、城建税、土地增值税、教育费附加等税费。而项目销售结算时，相应的存货也会结转至销售成本，总资产会相应减少。

简单地将预收账款从负债总额中扣除，并以此计算资产负债率，一方面，没有考虑到与预收账款相关的房地产项目后续建设资金支出和期间费用、税费支出，低估企业的负债额；另一方面没有考虑项目结算后，随着预收账款结转至销售收入、负债减少，相应的存货也会随之结转至销售成本，企业的资产相应减少，因而高估企业的资产总额；由此将严重低估企业的资产负债率。

个人认为，如果房地产商的预收账款余额高，且销售毛利率、销售净利润高，从最大限度利用资金角度出发，在计算资产负债率时，若要将预收账款从负债中扣除，那么，应同时考虑与预收账款相关的资产、负债的变化。

不妨以具体数据来举例：

假设某房地产企业资产总额100亿元，负债总额80亿元，其中，预收账款30亿元，其资产负债率为80%；若简单地将预收账款从负债中扣除，则以此计算的资产负债率为50%。那么，将预收账款从负债总额中扣除后计算的资产负债率是否能真实反映企业的财务状况？

假设该企业30亿元预收款对应的商品房都已竣工，达到交付、结算条件，我们不妨看一看其与预收账款相应的商品房全部销售结算完毕、预收账款为零时的资产负债状况。

假设该企业的销售毛利率为40%，销售净利率为20%，则30亿元预收账款对应的账面存货为18亿元（30×60%），项目全部销售可实现净利润6亿元（30×20%），与其相关的期间费用、主营业务税金、所得税等为6亿元（30-18-6）。

那么，与30亿元预收账款相关的房地产项目全部实现销售后，预收账款为零，存货减少18亿元，所有者权益（未分配利润）增加6亿元，应付账款、应交税金增加6亿元（假设与项目销售结算相关产生的债务尚未以现金支付，由此形成应付账款、应交税金）。

而销售结算后，企业的资产总额为82亿元（100-18），负债总额为56亿元（80-30+6），所有者权益总额为26亿元（20+6）。

这个时候，由于与预收账款相关的项目已全部销售结算完毕，预收账款余额为零，在计算资产负债率时，是否剔除预收账款，对资产负债率没有影响。根据上述数据可以计算出，企业的资产负债率为68.29%。

可见，即使企业与预收账款相关的商品房已全部达到竣工状态，其项目全部销售结算后资产负债率也高达68.29%，而不是直接将预收账款从负债总额中简单扣除后的50%。

如果企业与预收账款相关的商品房尚未竣工，须继续投入资金建设，则项目全部竣工结算后的资产负债率会更高。

假设企业与预收账款相关的商品房账面存货余额为5亿元，达到竣工状态尚需要继续投入资金13亿元，假设以现金支付3亿元、产生应付账款10亿元，在此情形下，项目全部竣工结算后的资产负债状况如下：

企业的资产总额为92亿元（82+13-3），负债总额为66亿元（56+10），所有者权益总额为26亿元；其资产负债率71.74%。

上述案例显示，如果房地产企业与预收账款相关的房地产项目尚在建设中，则后续建设仍须支付现金，或增加债务。即使项目已全部竣工，达到可交付状态，销售结算过程中也会发生相关税费，须以现金支付或增加应交税金、应付账款等负债。而在销售结算时，随着预收账款因结算而减少，与其相关的存货也因结转至销售成本而减少，企业的资产总额也会随之下降。

房地产企业在计算资产负债率时，简单地将预收账款从负债总额中扣除，而不考虑与之相关的存货、应付账款、应交税金等资产负债项目随预收账款的变化而变化，由此将会导致资产负债表失衡（资产>负债+所有者权益），显著低估企业的资产负债率没有任何实际意义。

但预收账款不是债，在中国房地产业已成为一个流行的观点。这一谬误之所以能够流行，只是因为中国房地产企业的负债率过高而已，且国内商品房实行预售制，其负债中预收账款也很高。