居民收入调查报告

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居民收入调查报告范文第1篇

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居民收入调查报告范文第2篇

一、我国城乡差别状况

目前，反映城乡居民收入水平的最主要指标分别是城镇居民家庭人均可支配收入和农村居民家庭人均纯收入。由图1可以看出，改革开放以来，我国城乡居民收入的差距水平不断变化，呈现“W”型的发展过程，即“先缩小，后扩大；再缩小，再扩大”的变化趋势。

从动态看，我国城乡居民收入比率在八十年代初期呈现快速下降之势。1980年城乡收入比率为2.497（农村为1），1985年就下降到了1.859，但从1985年起，我国城乡收入比率由1985年的1.859扩大到1989年的2.284、1995年的2.715、1999年的2.649，最近两年的2.899和3.111。中国社会科学院经济研究所的一份全国性调查报告指出，城镇居民的可支配收入没有涵盖城市居民所享有的各种实物补贴，比如城镇居民很多享受公费医疗，而农村居民却没有这种待遇，城镇的中小学能够获得国家大量财政补贴，而农村学校得到的补贴非常少，农民还要集资办学，城镇居民享受养老金保障、失业保险、最低生活救济，而农民却没有。如果把这些因素都考虑进去，估计城乡收入差距要达到4倍、5倍，甚至6倍。

由表中资料可知，虽然我国城乡差别呈周期发展态势，但总体趋势是不断扩大的。以2002年为例：（1）城镇人均收入是农民人均纯收入的3.1倍，城乡居民收入比率大大超过了改革开放前的水平。我国城乡人均收入比大大高于大多数国家不到1.5：1的水平。（2）城镇居民收入增长速度接近农民收入增长速度的2倍。扣除物价因素，1990年到2002年城镇居民人均可支配收入增长110％，而农民家庭人均纯收入约增长了2％。（3）农民人均收入与城镇居民收入的绝对差额不断增大。1980年农民年人均收入与城镇居民收入相差286.3元，到了1985年差距突破300元，到了1992年差距突破1000元，1994年超过2000元，1997年突破3000元，2000年就超过了4000元，2002年已经突破5000元。1978年至1985年城乡收入差距每年扩大20－30元，1985年至1992年每年扩大100元，1992年以后每年扩大300－400元，最近两年每年扩大500－700元。另外，城镇居民收入主要用于消费和储蓄，而农民还要用于扩大再生产。如果扣除农民扩大再生产的支出，城乡差距就更大了。

二、城乡收入差距过大的原因

1、从政策起点看。随着城市社会保障体系的建立和完善，城镇职工中不同层次收入者、特别是低收入者收入得到较为明显改善，提高了城镇居民整体收入水平，拉开了城乡居民收入基础的差距。近几年国家对机关、事业单位职工发放的各项补贴逐步到位，尤其是一些优势部门、优势行业的较高福利待遇，都相应提高了城镇居民的收入水平。但对农村居民来说，却没有享受到相应的待遇，城乡居民收入的起点客观上造成一定的差距。

2、从城乡居民收入来源看。我国城乡居民收入来源大致分为以下几类：工资性收入、个体经营收入、转移性收入、财产性收入。对于城镇居民，尤其是对于职工来讲，他们除了由于承担不同的社会劳动而应得工资性收入外，还有较为可观的工资外收入。而从农村居民的纯收入来源分析，主要由工资性收入、家庭经营性收入、财产性收入、转移性收入几部分组成，农业生产经营性收入是其收入的主要方式。随着这几年农产品价格持续走低，农民收入的主渠道增长较为缓慢。最近几年，我国乡镇企业严重萎缩，打工收入的增幅也未见提高，城乡两个来源此长彼消，收入差距扩大在所难免。

3、从劳动力素质看。农村劳动力整体素质不高，投入的成本大，产出的效益低，影响收入增加，扩大了城乡收入差距。就目前全国劳动力市场来说，较低素质劳动力总体供大于求的局面在短期内不会改变，使得低素质劳动力市场价位提升较慢。因此，在竞争激烈的劳动力市场显然处于不利地位，很难找到更多合适的就业机会，劳动力就业不充分，即使“离土离乡”，也鲜有真正意义上的企业家，大多沉积在劳动强度大的行业上，靠“拼体力”得到收入。

4、从人口因素看。人口对城乡收入分配的影响不言而喻，它直接增大了收入分配的基数。据统计,2002年我国城镇人口占全国总人口的39.09％,而农村人口占了60.91％。

三、减少城乡收入差距的措施

1、解除劳动力自由流动的制度。过去几年中农村劳动力流动的经验表明，农村劳动力流动对于抑制城乡之间收入差距的扩大起到了积极作用。一方面，外出劳动力提高了家庭的人均收入水平；另一方面，农村劳动力的外出消解了农村的部分过剩劳动力，也就意味着提高了非外出劳动力的边际劳动生产率和劳动报酬，这将进一步提高其家庭的人均收入水平。而且，人口在城乡间和地区间的流动和转移，将大大减轻政府对农业的救济和保护性支出，也将减轻中央政府对贫困地区的转移支付负担。

居民收入调查报告范文第3篇

市场调研报告创作指南

一、市场调查报告的撰写

专门性报告包括以下内容：

⑴ 调查结果摘要;

⑵ 调查目的;

⑶ 调查方法;

⑷ 统计分析(包括各种软件、报表、图形);

⑸ 结论和建议;

⑹ 附录。

一般性报 报告包括以下内容：

⑴ 调查结果;

⑵ 建议;

⑶ 调查目的;

⑷ 调查方法(简单介绍)。

要撰写好市场调查报告，必须了解市场调查报告的特点，撰写调查报告的原则、格式及步骤。

二、市场调查报告撰写的原则

1、要客观真实

调查报告的内容力求客观真实地反映实际情况，为政府和企业的决策提供可靠的调查资料。

2、 语言表达要简洁明了

在语言表达上要求文字简练，数字准确，能够尽量用图表说明问题，使人容易理解。

3、 结构上要完整严密

调查报告要求中心明确、突出，结构完整、严密，材料与观点统一。调查报告能够回答调查任务中规定的问题。

三、市场调查报告的格式

市场调查报告没有统一的格式，一般是由题目、目录、概要、正文、结论和建议、附件等几部分组成。

1、题目

题目应该醒目，一般应打印在封面上，包括：

1该项调查的标题。有的调查报告还采用正、副标题的形式，一般正标题表达调查的单位和问题。

2委托方和调查单位的名称、地址。

3调查报告的日期。

2、目录

如果调查报告的内容较多，为了方便读者阅读，应使目录列出调查报告的主要章节和附录部分。

3、概要

概要部分是本项调查的简明介绍，在这部分内应指明：

1谁委托该项调查或要求进行该项调查。

2说明该项调查的目的和范围。

3简要介绍调查对象和调查内容，包括调查时间、地点、对象及所要解答的问题。

4调查的方法，例如市场调查中，资料收集的方法，是用询问法还是观察法或实验法。另外在资料分析中使用的方法，如指数平滑分析、回归分析等方法作简要说明，并对选用方法的原因作说明。

5表示调查人员对这项调查的态度，以及对提供帮助的个人或机构的感谢。

4、正文

正文是市场调查分析报告的主要部分。

包括：

1调查目的的详细陈述

在调查报告正文的开头，调查人员应当指出该项调查的目的和范围，以便阅读者一目了然，准确地理解调查报告所叙述的内容。

2资料收集的具体过程

1)资料收集的方法。

调查人员应当详细地介绍他们在搜集资料时，所采用的方法，还应当说明为什么要用这种方法在技术上无法克服的问题。同时，附录内应有一份空白调查问卷。

2)资料收集的技术。

例如是采用抽样调查还是采用典型调查，如果采用抽样调查，应当详细地指出如何选择样本、样本数目及其代表性。

3调查结果

调查人员必须花费大量的时间和精力来分析、解释调查资料，以使用结构严谨和有效的方法得出调查结果。为了更有效形象地说明问题，调查人员通常采用表格和图形的形式，再加上一定的分析说明。例如，影响某种商品消费的因素调查得出：有消费者购买力因素，市场竞争情况，该商品的价格、质量及售后服务情况，销售网点的分布等等。用图表的形式就能清晰地反映出该项调查的结果。每一种影响因素各占总数的百分比。

5、结论和建议

调查结果的介绍是调查人员所得资料的简明描述，结论才是调查人员在仔细研究和分析所有资料后得出的判断。结论和建议是撰写调查报告的主要目的。在准备建议时，调查人员应有明确的态度，选择实事求是的观点，应以调查结果为基础，不能受感情或预感所支配，应尽可能简洁、准确地说明建议，易于决策者理解，避免使用第一人称我。

6、附件

附件是指调查报告正文包含不了或没有提及、但与正文有关必须附加说明的部分。附件通常包括数据汇总表、原始资料、背景材料、空白的调查问卷、第二手资料来源的目录等等。

2016年市场调研报告范文一

一.大学生消费调查

近些年，国家经济持续增长，大学生作为社会的新生力量，也以其特殊性赢得了社会各界的关注。作为其中的一员，我们希望用真心给自己也给尽可能多的同龄人提供一个健康合理的消费结构。于是我们设计并组织了这次名为关注自己，关

注未来的团日活动。

首先，为了解同学们现有的消费结构，我们精心制出调查表，分别对洛阳师院、河南科技大学、洛阳工业高专3所高校的学生作了调查，通过调查我们发现：仅城乡女生，其消费结构就千差万别。下面我们针对几个典型问题列表说明：

家庭月收入

美发护理等消费额

买学习资料或课外书情况

对兼职工作的态度

对消费的态度

对消费的顾虑

城(女)

70为1000~3000元

27较多

55愿多花钱买课外书

48感兴趣，42认为无所谓

88会货比三家

31心疼父母的血汗钱

乡(女)

66为1000元以下

7较多，21从没想过

60愿多花钱买学习资料

74对此感兴趣

69会货比三家

62心疼父母的血汗钱

由上表，很容易得出一个结论：城比乡的大学生消费高，但这主要决定于城乡传统的家庭收入落差，由此可以看出制约其消费的是家庭经济状况。另外，城市大学生更注重形象外表，且较学习资料更青睐课外书，而农村大学生则更愿意买学习资料。这是个值得深思的问题，对不同书种的选择反映了其不同的心理。而在做兼职工作方面，城乡的观点互融，但细察一下不难发现，农村较城市对兼职工作感兴趣的更多，他们认为这是绝好的锻炼能力的机会，同时又有一比收益，何乐而不为?而城市的则对兼职工作不那么感兴趣，42的人甚至持一种无所谓的态度。况且我们进一步了解到，很多同学会将这个时间选在大二，但比较一下也会看出来，来自农村的同学出于种种原因(多半是经济)的考虑，把时间贯彻整个大学生涯的也不少，约占20~30。在对消费的态度和顾虑方面，农村大学生的行为也体现了中国的老话穷人的孩子早当家，他们消费原则多是能省则声，62的人的消费顾虑是心疼父母的血汗钱，而城市的消费态度则更倾向合理性，69的人会做好计划在消费，但见到热衷的东西，半数以上的人却表现出较弱的自我控制性。

上表仅是城乡的突出对比方面。当然毕竟是同龄人，消费中自然也表现出了不少相同点。比如：现实消费来源80以上多由家庭给予，而同学们理想的消费来源确是包括了奖学金、和勤工助学，看来，多数大学生已有自力更生的意识，况且，60~70的大学生对现在花父母的钱心有愧疚，希望以后偿还，毕竟，在西方，18以后父母都已放手让孩子独立了。另外绝大多数学生能控制消费，少有透支现象。再者，情感消费也是大学生投资的一个不可或缺的方面恋爱、娱乐、旅游``````虽然仅占全部花销的10左右，但却永远不会退出被消费的舞台，只是在手头紧时会减少，毕竟经济基础决定上层建筑。再次，我们也了解了大学生对购买正版书和环保产品的态度，看来对正版书大家的态度也是分成两派，且势均力敌，正/盗版各有一半左右的支持者(支持正版的略多)且70也只是偶尔买正版，看来，正盗版也是一个倍受关注的话题，大学生理应维护正版，可不扉的价位却让许多人望而却步。现如今，大家对奖学金的态度也有所改观，以往的请客送礼之风得到了遏制，60的人选择存起来备用，而农村大学生甚至有20决定寄给父母。再一点，两处大学生买商品都更重质量、价格、和服务态度，且大多数会货币三家，对品牌的追求似乎不像大家想的那么狂热。但调查中我们发现，大学生的法律意识普遍还不够高，买到三无，30左右会找商家换，32自认倒霉，仅5会选择投诉，维护自己的合法权益。看来，大学生法律意识还有待提高。

而城乡男大学生的消费状况与女大学生大致相同，但在兼职工作方面，男生却呈现出与女生相反的现象：城市男大学生支持整个大学搞兼职的远多于农村，约占47。

为了更准确的反映大学生的消费现状，我们还对其消费的主流场所：饰品店、超市、网吧等处进行了调查走访。从中了解到：女大学生是饰品购买的主流群体，约占总数的90，而小商品吸引他们的主要因素就是款式和质量，要求品牌的不是很多。看来这与我们从学生问卷调查中得出的结论相吻合。而超是消费这一块，女生最欢迎的是零食，男生则偏爱体育用品、酒、饮料等。网吧消费也是不容忽视的一个方面。不论校内的或校外的，走进里面，我们发现80以上的人都在打游戏、聊天。通过对方方面面的调查，我们得出一个结论：大学生消费结构整体上是合理的，

2016年市场调研报告范文二房地产市场调研报告

关注民生，让百姓实现住有所居的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照2009年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关

部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅三位一体的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。

2006年榆林市区商品房均价1646元/㎡，2007年涨至2300元/㎡，2008年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，2009年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管2008年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。2009年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。2006年--2008年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中2006年完成22万㎡;2007年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;2008年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是2002年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在买涨不买跌消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，2008年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。2008年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区2009年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了2009年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于2009年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部

6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县2006年-2008年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。2006年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从2008年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从2001年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：

2005年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20062008每亩均价为207.4万元，2009年亩均价94.1万元，基本与2005年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，2009年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。2008年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从2006到2008年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍;之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得2007年至2008年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，2008年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和招(标)、拍(卖)、挂(牌)制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将生地变为熟地资金的投入，进行土地平整等七通一平的过程。从2006年2008年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。2006年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到2008年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。2009年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和保稳定、保民生、保发展目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到2008年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到2008年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到2008年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

3、房地产业对消费增长的贡献。2006年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7)：

4、房地产业对财政收入的贡献。2006年2007年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。2008年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。2009年110月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。2009年110月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。

此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

从表8可以看出，2006年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，2007年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入2008年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。2009年110月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。

一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用;又要科学、合理地控制投放数量;既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们住有所居，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

二是定时房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。

三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力;另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。

四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处小产权房违法用地、违法建筑行为。小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台小产权房处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。

2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的为45000元/㎡，最低为1130元/㎡，地价占房价最低例为5.3%，最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发;如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让;对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。

3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到以产品为中心向以消费者为中心转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。

4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项:

其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐败的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留;对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。

5、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。

居民收入调查报告范文第4篇

关键词:农村居民;信息素养;素养教育

导言

信息素养包括信息意识、信息能力和信息道德。信息意识是对信息的觉醒与渴求程度，信息能力是识别、查找、获取和使用信息的能力，信息道德是如何合法合规地使用信息设施和信息。农村信息化建设中不仅要加强信息基础设施的建设，更要加强对农村居民信息素养的培训。就研究者们已做过的对部分地区的调查结果来看，农村的信息需求非常旺盛［1，2］，表明农村居民信息意识很强。但由于受自身知识水平、信息条件等的影响，农村居民的信息能力却整体比较低，从而使得他们大量的信息需求无法满足。针对农村居民的信息素养教育迫在眉睫。在开展“农村书屋”和建设农村通讯网络的同时，开展对农村居民的信息素养教育工作，构成了农村信息化的全部含义。农村居民信息素养教育包括阅读能力、阅读兴趣、阅读习惯、使用网络的意识、能力和习惯的培养等。

1影响农村居民信息素养的因素

1．1自身原因

农村居民自身的文化素质与经济收入是影响其信息素养的重要因素。关于这两点，本世纪最初十年的情况可以通过一些研究者的调研得到印证。自身文化素质方面，《福建村民知识能力与图书馆需求调查报告》［3］(下称文1)显示，51.1%的被访农村居民文化程度为小学及以下;《内蒙古村民知识能力与图书馆需求调查报告》［4］(下称文2)显示，38.7%的被访农村居民文化程度为小学及以下。文化素质较低都可能是没有阅读兴趣和阅读能力，从而无阅读习惯的主要原因。关于经济原因，他们的调查结果显示，农村居民不会用电脑或上网的原因中分别有近65%和67%的是因为“买不起”。同期，笔者参与的针对山西省农村居民信息需求的调查也显示，有13%被访农村居民文化程度为小学及以下，被访的有效人群60%为纯农业家庭，家庭年收入2万元以下的家庭占比较大，约为65%。在最想用的获取信息的方式中有43%的被访者选择了电脑网络，但最常用的方式中他们选择了电视。当年城乡居民收入比为3.33∶1，绝对差距达到9646元。与城市居民相比，农村居民的收入还是很低，可用于信息消费的比例相应也低。经济原因是他们最想用和最常用的获取信息方式之间差异的根本原因。新生代农民的文化程度普通提高，初中以上文化程度的人占到60%以上。但这部分人大部分在城镇务工，并未留在农村从事农业生产活动。因此，真正的农村居民的文化程度还是处在偏低的水平。2015年，我国农民人均年收入突破万元大关。但农民的消费重点放在住房改善上，用于信息消费的很少。智能手机消费也是集中在年轻一代外出务工人员身上，传统的纯农业家庭在信息消费上的开支比例依然很低。

1．2外在原因

农村居民的信息消费重心依信息条件而定。文1调查结果显示，35%的农村居民每天看电视的时间在2小时以上;文2调查结果更是显示，有近67%的人每天看电视时间在2小时以上。同期对山西省农民的调查结果显示，456名被访者中371人有手机，占到了80%强，电视和座机的拥有率几乎为100%，95.2%和50.88%的人分别选择电视和手机短信作为获取信息的主要渠道，说明在农村信息基础设施中通讯网络和有线电视网络最为发达的情况下，农村居民的信息消费重心主要是电话和电视。而由于目前电脑在农村的普及率还不高，使用网络的农村居民更少，被访的456户农村居民电脑拥有量不足被访总量的1/5。其中上网用户数只占到被访总量的1/4，只有不到1/3的通过网络获取所需信息。近年来，智能手机的普及对于广大的农村居民通过网络获取信息起了很大的促进作用，信息意识增强，但这并不意味着他们的信息能力全面提高了，反而暴露出了更多的信息识别能力与信息道德方面的问题。农村居民由于内在的文化与经济条件所限，迫切需要农村图书馆作为外力来促进与提升他们的信息素养，从而提高信息消费水平。但由于农村图书馆建设尚未纳入国家公共图书馆网体系中，所以，虽然农村书屋的建设填补了这一空白，但成果并不乐观。对山西省300余个行政村的调查结果显示，只有不足1/10的村子设有图书馆。其图书来源主要依靠各种不定期无规律的捐赠，表现为没有针对农村居民需求捐赠，而是由捐赠者意愿决定的。所捐赠图书大部分是捐赠者将他们不需要的图书捐赠至农村图书馆。另一个表现是捐赠的无计划性，甚至完全依捐赠者的兴之所致。农村书屋建设规划性差、随意性大以及样子工程特点的缺陷，使信息能力薄弱的农村居民虽有信息需求，却一直处于无助的状态。

2农村居民信息素教育内容

2．1培养信息能力、兴趣和习惯

信息素养基本的含义是信息能力、兴趣与习惯。能力是兴趣和习惯养成的基础。对于小学及以下文化水平的农村居民，首先需要提高他们的阅读能力。具备一般的阅读能力基本之后，重点转移到培养他们的信息兴趣和习惯。培养兴趣首先要了解他们的需求，从他们最需要的内容入手，逐步带动，慢慢培养他们的信息习惯。对于农村居民的信息需求，不能想当然地界定。山西省农民信息需求调查中，在“你认为最重要的信息”中，“健康保健”和“疾病预防与治疗”信息高居第一、二位，而“农村社会保障政策”、“粮食市场”和“国家和地方农村经济政策”却位居倒数第一、第二和第三;在对“想通过图书馆读到哪方面的书”的调查结果中，有农业经济方面的，但最多的还是文学类的，尤其是小说、军事类的。阅读习惯的培养需要具备一定的外部条件。在具备一定上的阅读能力、养成较为良好的阅读习惯的基础上，良好的阅读环境是帮助农村居民养成良好的阅读习惯的必备条件。智能手机的普及对于信息兴趣与习惯的形成有很大的推动作用。但对于信息能力的提高作用不大，尤其是信息识别能力差，良好的信息道德的养成更谈不上。因此，信息能力的培养以及信息道德教育还需要经过专门的培训完成。

2．2学习网络使用基本技能

数字时代的信息素养必然包括使用网络。培训内容包括电脑的基本操作，使用浏览器，远程通信(电子邮件，QQ及微信等即时会话方式的使用，语音视频会议)，应用多媒体(媒体简单制作与播放)，查找网上信息，使用农业网站，手机银行与网上银行等等，而且依照一定的前后顺序来学习。

2．3养成良好的信息道德

良好的信息道德是数字环境下信息素养的重要组成部分，其中，养成良好的网络道德规范是其核心内容。网络是一个开放、多元、自由的环境，决定了网络道德具有开放性、多元性、自主性和自律性特点［5］。因此，培养农村网络信息用户良好的网络道德是信息素养教育的必要组成部分。教会他们如何正确看待网络道德失范的现状，如何合法合理地使用网络，可帮助他们认识并避开网络中出现的信息欺骗、信息污染，并从一开始使用网络就成为维护网络道德的卫士。

3农村居民信息素养教育实现

3．1全面建设并发挥农村书屋作用

进行信息素养教育培训工作，图书室、网络是基本的外部条件。图书室是培养和提高农村居民阅读能力的最好场所。集中的学习环境有助于读者之间的讨论交流，能较快地提高他们的阅读理解能力。农村书屋建设发展多年，但一直处于不温不火甚至萎缩状态。农村书至的建设要实现突破，需要在资源建设多样性上有所改变。首先，在图书来源上要不局限于自上而下的发放，自外而内的捐赠这些被动方式。由村集体支出，自主购入适用图书，满足村民文化生活与农业经济需要。同时，要将网络引入书屋建设，提供网络资源服务。网络使用基本技能不仅是信息素养教育主要的组成内容，也是信息素养教育主要的工具。电话光缆的铺设和有线电视村村通工程的实施，农村居民已经具备了上网条件，但正如文1、文2调查结果显示，农村居民不会用电脑或上网的原因中分别有近65%和67%的是因为“买不起”。因此，一方面，政府要像支持有线电视村村通工程一样在电器下乡中对电脑下乡和网络费用方面给予农村居民政策倾斜，另一方面，村集体可以将网络引入书屋，在数字资源建设上，有经济条件的可购置农业经济与娱乐类数字资源供村民使用;经济条件达不到的，可充分发挥村中大中专学生的作用，在网上选择合适的免费资源，并在假期对村民进行指导，教会他们使用免费资源。在智能手机普及的今天，有能力的村集体可以发挥智能手机作用，利用微信平台等免费推送服务到村民手机，作为农村书屋资源建设与服务的延伸。

3．2借鉴图书馆总分馆制思想保障农村书屋长期发展

囿于资金与人员的不稳定，依靠分散的单一村集体经济，农村书屋资源建设与服务的长期性可能会出现波动。如果能够至少以乡镇为牵头单位，做到一定范围内统一管理与规划，将有利于农村书屋的长期健康发展。在图书资源建设上实行统一采选加工，既能降低购置成本，又能统一加工标准，有利于图书在各书屋间的流动，让最少的钱发挥最大的功效。在数字资源建设上实现共建共享，更能体现出总分馆制的优越性。在管理与服务人才培养上，总分馆制模式在农村书屋健康发展中起着更明显的作用。对于各农村书屋来说，图书规范加工人员与网络资源服务指导人员尤其缺乏。借鉴总分馆制管理模式，乡镇一级配备图书资源专业人员，各书屋在业务上接受乡镇总馆指导。

3．3培训方式

由于农村居民文化程度总体较低，信息意识较差，识别信息和阅读理解信息的能力，尤其是对于网络信息的识别与网络的利用能力都较低，要求针对他们的信息素养教育要采取有组织的形式。农村居民日常居住与劳动生活的特点为分散分布，劳动作息时间有相对明显的季节性，因此，农村居民信息素养教育培训时间要根据这些特点制定，即错开农时，集中培训［6］。在具体培训中，要考虑到农村居民文化水平总体较低及参差的现实，采取相应的教学方式。具体可采用孩子带动家长的方式。一来是因为孩子有较好的学习能力与接受新事物的能力，二来是在家庭成员间开展学习对家长与孩子来说都是宽松的环境，避免家长怕被外人嘲笑的窘境，也有利于督促孩子学习。继之以后，可以采用带头人带动普通人的方式。带头人指在当地从事种养殖业、运输业等各业的佼佼者。他们一来比普通农村居民经济条件好，另外有信息需求，所以他们愿意也有能力投资电脑及网络，进行信息消费。而普通农村居民由于有了前期与孩子共同学习的基础，也不忌惮与别人的交流学习，最终达到以点带面的学习效果。在具体的培训方选择上，任务驱动法是值得推荐使用的好方法。具体来说就是从需要出发做一个案例，以完成一个任务为例，让学员学习电脑及网络使用技能。其中，制作适合的教案是这个方法的关键。在前期孩子与家长共同学习的过程中，可使用现有市面教材进行。在后期的普通农村居民与带头人共同培训学习中，选择与当地农村经济相结合的案例，选取与他们生产中的实际问题作为案例，通过对此案例进行示范性解决，非常直接而又感性地激发他们对网络的兴趣和信任，让他们体会到网络对自己实际的用处。有研究者提出了农村居民信息素养教育的SPOC模式［7］，也是针对农村居民的生活与劳动特点而设计的。这种小规模限制性在线学习模式，通过准入的限制，来保证接近水平的学员在一起学习，效果更佳。但是在线学习作为一项农村居民信息素养提升的内容，只有在基础培训完成后，学员具备一定的电脑操作能力，才有实施的可能。因此它在后期使用会有较好的效果。

3．4培训承担者

在目前我国的基层一级文化组织力量薄弱的情况下，志愿者组织服务是一种很好的方式。目前，国际上有一些志愿者组织从事信息援助工作。他们从国内招募志愿者，这些志愿者来自不同专业，研究和工作的重点不同，有的从事理论研究，有的从事技术工作，有的具有教学经验，组成为一支人才结构多元的团队。在援助活动中，他们多与被援助地的学校(或其他文化团体)合作，实现针对一地或一个领域的信息素养志愿服务。这种志愿者组织的工作系统性较强，从前期的调研到信息素养培训，再到项目结束的跟踪，从资金到技术、服务形成了一个较为完整的链条。

4结束语

在农村信息环境尚不成熟的情况下，开展农村居民的信息素教育不是一项简单的工作。要在针对农村居民信息需求和消费特点的基础上，通过全社会的共同努力，对这一信息社会的弱势群体给予最大帮助。

参考文献:

［1］李永健，赵艳涛．对山东农民信息需求的调查分析［J］．传播实务，2007(3):45－47．

［2］蒋子春，张振国，姬志刚，等．农民信息需求状况的调查分析———以河北省邯郸市为例［J］．安徽农业科学，34(28):5438，5440．

［3］方允璋，林敬，金美丽，等．福建村民知识能力与图书馆需求调查报告［J］．图书与情报，2008(6):40－51．

［4］邬卫华，王龙，金美丽，等．内蒙古村民知识能力与图书馆需求调查报告［J］．图书与情报，2008(6):52－63．

［5］明冬艳．网络道德教育浅论［J］．德宏师范高等专科学校学报，2008(4):37－39．

［6］原小玲．农村公民信息素养教育培训效果评估体系构建［J］．农业图书情报学刊，2012(6):135－37．

居民收入调查报告范文第5篇

什么是以房养老？

以房养老是个概念，更多是指工作30年养2套房，退休后出售一套房产以改善老年生活的理财规划，如同欧洲老年农户出售土地、日本老人出售黄金用以改善养老生活一样，不属于社会保障范畴，属于商业行为。

老有所养的概念由养老金、老年医疗服务、老年居住与护理三个基本要素构成。养老金是保障养老日常开支的，具有保值性、生存性的现金流，不能解决养老的一切问题。老年人的医疗服务需要大于青年人，亟待国家开发老年医学、老年门诊和保健型老年公寓，给老年人一个合理的医疗服务。70岁以前的健康老人，拥有一套房产可以解决住有所居的问题；对于70岁以后陆续失去健康和生活自理能力的老人来说，住有所居还应当包括家政服务和健康护理。

纳入社会保障范畴考虑的以房养老，是指仅有一套住房的养老安排，属于准公共品，需要在房产权限、房产价格、长寿风险等方面得到法律和政策的支持，才能实现房产保值和增值的目标，并非完全的商业行为。在不同国家的不同发展阶段上，其发起的主要原因均有所不同。以美国为例，在其人均寿命73岁以前，因老年人生活自理能力较好，以房养老主要出自低收入雇员、军人、移民等养老金不足的家庭；在人均寿命超过78岁以后，以房养老的安排更多的用于置换老年服务。在美国大城市处处可见高大的老年公寓，是由政府、商家和老年人共同建设的。在中国的今天，需要准确界定以房养老的定义和定位，区分纯商业行为和准商业行为，否则将可能陷入“商家做不起，老百姓不敢做”的尴尬境地。目前中国最需要以房养老的是“有房产、缺资金”的高龄失能老年人群，他们的子女年龄偏大，如果依赖养老金生活，则无力扶住失能老人渡过难关。这个人群无须政府全面赡养，仅需要给予政策和一定的资金支持。

养老金撑不住护理费

青岛某高龄退休女教师已80多岁，有三个子女均在本市，老人患脑溢血后处于卧床状态，需要全日护理。老人退休金3000元左右，每月医保之外用药需要1500多元。几年前，老伴离世前将他们的三室一厅房产过户给了儿子，儿子和儿媳向父亲和两个姐姐承诺，一定会很好的照顾老母亲。届时老人的几个子女均已60多岁，月养老金不足2000元，照顾全瘫老人力不从心，请人护理需要吃住在家中，并付最低3500元工资，一家人为此犯了难。在法官调解时，三姐弟为老人住在谁家没有争议，但为如何支付日趋渐长的护理费未达成协议，只能靠法官来判决。

案例分析：（1）该老人和其子女均有养老金，衣食住行有保障。但是，养老金仅是养老日常开支的现金流，不能解决老年护理费用。基于生活成本计算，家庭雇用1个护理者的费用约等于1.5人的基本工资（对于2人工作养1个孩子的家庭而言）。（2）该家庭显然是付不起这笔护理费的，已经过户给儿子的房产本是该老人可以置换老年服务的资产，在传统观念和现实困境之间，这个家庭必须做出新的选择。例如，将三室房产置换为城郊的两室，剩余房款作为老人购买服务的专款。

本案例很具有代表性，近年来各地民事法庭积累了很多类似案件。它反映出一个社会问题：第一，伴随高龄老人日益增多，护理需求日益加大；第二，老年护理服务供给严重不足，缺乏体系建设和产业支持，仍然依赖家庭生产，家庭从能力、财力和人力等方面均显不足；第三，伴随劳动人口的减少和老年服务现代化的趋势，服务老年的人工成本将越来越高，大多数老年人用货币购买老年服务的能力明显不足；反之，老人拥有自住房的比例很高，有调查显示人均达到70.3平方米。

以房养老的切入点

解决日常开支的养老金是国家义务，需要界定政府责任、个人责任，并依法培育养老金公共服务体系和养老基金市场投资保值机制。中国亟待发展公平的、统一的、方便的、可持续的二元结构的养老金计划，制定“全覆盖、保基本”的国民基础养老金计划，无论国家老龄化程度如何，均需要确保老年人吃饭穿衣和看病无忧虑；同时，以减免和延期征税建立雇主和个人的养老储蓄计划，强化受托人制度建设和培育养老基金投资保值机制，用以改善老年生活。但是，养老金不可能覆盖失能老人的护理费用。

目前，城市居民日常开支占到基本养老金的76.02%，农村居民占到96.44%（见表1）。基于4：2：1三代家庭，甚至1：4：2：1四代家庭的发展，伴随独生子女一代人进入中年以后（2030年前后），由家庭护理失能老人的功能逐渐弱化，失能老人家庭用什么置换青年一代的服务，是个严峻的社会问题。

中国老年服务需求大于发达国家。如果以60岁作为老人，2013年底中国老年人口总量将达到2.02亿，超过总人口的14%，说明中国已经进入深度老龄社会。其中，80岁以上高龄老年人口将达到2300万，失能半失能老年人口将达到3750万，高龄老年人口、失能老年人口迅速增加。2010年中国人均寿命达到74.83岁，世界卫生组织统计结果显示，中国人均健康寿命为66岁，60岁以上老人身体健康的约占43%（发达国家为70岁，健康老人比例在60%以上），目前有1.15亿老人在不同程度上需要护理。老年人口健康水平不高是未富先老的表现之一，客观上增加了老年护理的需求。