土地市场论文

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土地市场论文范文第1篇

在市场经济体制下，迎来了房地产开发的高效率建设和经济的快速增长，但也出现了土地市场权力“寻租”导致的不公平现象。改革开放20多年来，由于政府职能不到位，土地市场存在违规交易，暗箱操作，闲置土地浪费资源，出现了园区盲目跟风而上，非法圈占集体土地等现象，降低了政府信誉，直接影响着经济可持续发展战略的实施。发展经济，促进经济可持续发展客观上要求建立健康有序、合乎规则的市场平台，创造公开、公平、公正交易的市场环境，培育井然有序、有章可循的土地市场秩序。

一、市场经济是“看不见的手”与“看得见的手”共同起作用的经济

改革开放初期，我们忽视了政府在市场经济中的职能，从否定计划经济的“政府万能论”走到了市场经济的“市场万能论”。实际上市场是有缺陷的，市场的运行和效益的发挥必须借助国家的干预，政府在市场经济中有它的角色和职能，正如萨廖尔逊指出政府有三个方面的经济职能：一是政府力图矫正市场失灵，以提高效率；二是政府要规划利用税收和支出向特殊群体进行国民收入再分配，以促进公平；三是政府要依靠税收、预算支出和货币的供应量来进行宏观调控，降低失业率和通货膨胀，而同时又促进经济增长。因此，我国政府更应承担起推进土地市场公平的职能，协调土地资源配置过程中产生的两种“失灵”问题。

1、城市土地的市场失灵

市场失灵是指由于市场内在功能性缺陷和外部条件缺陷所引起的市场机制在资源配置上的低效率和在某些领域的运作不灵，城市土地市场失灵主要表现在：宏观性城市土地市场失灵，表现为城市土地市场总供求关系发生以超额供给或超额需求为特征的宏观经济总量失衡；信息性城市土地市场失灵，表现为由于土地市场的信息不完全或不对称，交易过程中一方因利益的驱动损坏另一方利益的现象；公共性城市土地市场失灵，表现为市政建设、生态环境保护、教育和医疗保健等公共设施用地，不能像商品房等私用产品那样，在市场上被自发有效的生产出来；垄断性城市土地市场失灵，表现为市场上只有为数很少的几家发展商垄断的局面，土地垄断者通过操纵地价牟取暴利，使市场均衡作用失灵；外在性城市土地市场失灵；表现为当土地市场主体的活动给外部带来经济损失时，通过市场机制的自发作用来调节将难以达到有效配置土地资源的目的；分配性城市土地市场失灵，表现为在土地收益分配领域，单纯依靠市场机制的自发作用不可能实现公正的收入分配。一方面在存在垄断的条件下，土地价格严重背离价值，使部分人获得不合理收入；另一方面，土地资源的稀缺性使低收入者无法占有土地，住在交通不便，条件差的区域，高收入者占居区位好的地段，客观上造成贫富区位分化。

2、城市土地的“政府失灵”

由于存在着城市土地市场功能的缺陷和不足，有必要进行政府干预，以维护市场的功能，矫正市场机制的缺陷，弥补市场的不完全性，纠正市场作用的偏差。但是政府本身有某些缺陷，城市土地使用过程中出现“政府失灵”现象是多方因素共同的结果，如政府收集信息不足而影响决策；决策者智慧不足造成决策效率低下等影响；政府部门间缺乏协调、决策者利益的约束等影响，城市土地管理主要依靠计划、规划、土地管理三个部门，三部门各司其职，计划部门主要给予项目立项、确定用地和建设规模，规划部门确定选址、核发建设用地规划许可证，土地管理部门颁布并具体办理土地手续，但三部门缺乏协调，使得政府干预也会有其缺陷，存在“政府失灵”现象。城市土地使用中的“政府失灵”主要表现在城市土地供应的无序导致城市建设用地规模的扩大和土地资源的浪费，用地布局结构的混乱和用地结构比例的不平衡，而房地产开发也呈结构性缺陷；法制的不健全和行政管理的不完善，给一些靠土地投机谋取不当利益者造成了钻空子的机会，使得国有土地资源浪费严重，国有资产流失。

二、政府承担推进土地市场公平的职能分析

1、政府推进公平，具有协调利益关系，维持社会稳定的功能

公平是社会的“稳定器”，由于经济利益关系是其他利益关系的基础和前提，所以推进公平的首要任务是协调人们之间的经济利益关系。市场主体都是追求利益实现最大化的理性“经济人”，因而在利益需要的无限性和社会资源供给有限性的矛盾前提下，人们之间经济利益上的冲突会大量的、经常的发生。社会要稳定、存续下去，就必须要有一个强有力的组织来协调利益关系，缓解利益冲突，这种组织只能是在社会形象上代表全体国民利益并行使公共权力的政府。政府通过确立公平原则并强制执行来调节人们之间的利益关系，从而实现社会稳定和市场有序运行。

2、政府推进公平是提高效率的保证

公平与效率的关系相辅相成、互相制约，在一定条件下可以兼顾和协调发展的关系。效率是公平的基础，为公平提供物质保证，单方面追求公平的社会是一个没有效率的社会，单方面追求效率，牺牲公平，最终效率也不能提高。公平制约着效率的提高，公平维系的社会稳定，为效率的提高提供了良好的社会条件。市场经济条件，偏重效率必然是急功近利，当短期利益同中长期利益发生冲突时，市场机制必然是为眼前利益而牺牲未来利益；提高效率需要公平，而公平又不是自发产生的，必然要诉求政府，凭其社会公信力和权威性来解决。效率与公平能否兼顾关键是政府在推进公平上的作用能否正确有效的发挥，政府干预经济最困难的地方就是如何寻找效率与公平的平衡点。

3、政府推进公平是对“市场缺陷”的矫正和弥补

公平包括起点公平、结果公平和环境公平三个方面。在土地市场上的起点公平是指机会均等，开发企业站在同一条起跑线上平等参与。结果公平是指获得土地成本的公平。目前的土地市场失灵及导致的政府失灵不利于开发企业的公平竞争，引发社会不稳定，政府必须对其干预，为提高效率提供安全和稳定机制。环境公平是指市场规则化、竞争秩序化、权益保障法律化。环境公平是市场机制顺利运行的条件，是市场主体公平竞争的保证。市场本身是不能够创立和维持公平的竞争环境的，环境公平必须由政府强制地建立和维护。政府通过制定法令、制度、标准等形式确保市场机制运行的基本秩序，确保土地市场交易的效率与公正性。

三、政府在土地市场应该采取的措施

1、在推进起点公平上，建立健全经营性用地的市场运作机制

建立健全经营性用地的招、拍、挂运作机制，要严格城市土地使用权的交易制度，出让土地成交后，必须在一定时间内保证地价款足额到位。同时，在城市土地使用权的招标、拍卖和挂牌交易的过程中，要减少审批环节，降低交易费用，保障交易安全，促进城市土地使用权的合理流转。

2、在推进结果公平上，政府要建立合理的土地价格体系

国土资源部门不能只顾增加财政收入，而要结合当地的经济发展水平，通过建立合理的价格体系，适度调控土地出让价格，尽力消除地价虚增成分，同时也可以避免土地市场的无序竞争和地产商的非理性投资。

3、在推进市场环境公平上，加强管理和监督

土地市场论文范文第2篇

【关键词】土地有偿使用费管理；存在的问题；完善措施

当农用地转用、征收土地得到国务院或省人民政府的批准，国务院或省级人民政府向获得新增设用地使用权的县、市征收的使用费,即为新增建设用地有偿使用费（土地有偿使用费）。新增建设用地有偿使用费的使用会对实现耕地总量的动态平衡的目标产生直接影响，而且不仅会关联到耕地保护制度是否能落到实处，也会在一定程度上使建设用地的扩张得到遏制，同时土地资源的宏观调控措施也能够更有效地实施。

1 新增建设用地有偿使用费管理中存在的问题

1.1 资金的使用渠道无序

根据相关规定，土地的开发利用，田地的建设及维护等土地整治项目的费用应为新增建设用地有偿使用费的专项开支。但是现实的情况并不是这样，首先，由于相关费用支出的规定界限不够清晰。土地的开发 、耕地的改造常常会与新增建设用地有偿使用费的项目内容混为一谈，难以区分它们之间的具体界线。其次，支出费用的金额难以协调。某些项目所占比例偏小，比如田地的维护、拆迁及建造、土地的复耕等，而某些项目的建设比例则过大。最后在费用支出的范围内违法乱纪问题时有出现。某些地方机构常常把中央、省以及地方下拨的补助或退还的新增建设用地的有偿使用费作为财政收入的一部分，将这部分费用擅自占用甚至挪用。

1.2 财务管理中存在不足

在某些土地整治项目中，新增建设用地有偿使用费的财务管理存在很多疏漏。例如：资金的擅自挪用，主要存在于项目核算方面；奖金、补贴等发放标准不明确，招待费用的管理不严格、白条坐支等现象挤占项目专用资金；项目专用资金支付过程欠缺依据、手续过于简单；项目资金清负不及时，甚至项目验收时仍有应付未付的现象；后期监管不严格，项目验收之后，对项目结余资金的处理不透明、验收意见整改缺乏监督、地方配套资金落实情况不明确等。

1.3 分账核算制度执行有欠缺

国家财政部和国土资源部对新增建设用地有偿使用费的使用提出了分账核算的要求，但却一直未能有效地实施。某些地方财政部门未将中央、省下拨的资金或省退还的新增建设用地有偿使用费与某些项目的专项资金进行单独分账，导致新增建设用地有偿使用费的核算不够完整、连续，也因此不能明确的反映该项费用使用的总体情况。某些地区违反分账核算制度规定，实施两级核算，有些地区甚至将新增建设用地有偿使用费作为土地整治项目资金的一部分统一核算，在一定程度上影响了分账核算制度的执行。

1.4 稽查范围狭小

首先，新增建设用地有偿使用费的稽查监督范围不够广，“财政收支”明显重于“项目管理”。其次，土地有偿使用费稽查的纵向链条不够长，重“会计核算”轻“过程管理”。稽点放在土地有偿使用费使用具体项目的会计核算上，对土地有偿使用费的预算下达、拨付、使用、结余处置等环节和情况，缺少应有的跟踪与检查。另外，土地有偿使用费稽查的评价内容不够全面，重“支出规范”轻“绩效管理” 把土地有偿使用费使用的规范性作为稽点，却忽视了因新增建设用地有偿使用费的使用而随之在经济、社会和生态等方面所产生的效益，更对其缺少相应的关注与评价。

2 完善措施

2.1 使新增建设用地有偿使用费管理得以完善的前提是严格立项审查

一是要审查土地整治项目的立项环节是否合乎相关制度，是否能与项目的环境和规模相匹配，是否按照科学研究的评估及结论进行决策。二是使新增建设用地有偿使用费的管理模式从项目立项、资金到位的原有模式转变到按进度拨款，验收后统一结算的科学管理模式。按进度拨款的管理模式可以杜绝省级财政将新增建设用地有偿使用费直接下拨到县、市从而造成的专项资金被挤占、挪用的现象。

2.2 使新增建设用地有偿使用费得以完善的关键是使资金的用途得到规范

随着土地的开发整理和田地的基础建设发展形势的加快，调整新增建设用地有偿使用费的使用要求和范围已经成为国家财政部及国土资源部的当务之急。一是明确相应比例的基层国土部门基本农田的维护费用已经作为新增建设用地有偿使用费的一部分。二是调整了土地整治项目支出中前期工作费、工程施工费、设备购置费、竣工验收费、业主管理费和不可预见费用的支出比例和定额标准。如在经济发达和人均耕地偏少的地区，拆迁建设已成为土地整治项目中的重点，应适当提高项目中拆迁费用和建设费用的比重。三是对擅自挪用，挤占新增建设用地有偿使用费作为私用等发乱纪行为做严肃处理。

2.3 使新增建设用地有偿使用费的管理得到保障的是分账核算的推进

虽然财政部和国土资源部都已经做出了对新增建设用地有偿使用费施行分账核算的要求，但一直未能找出有效地解决办法。因此，建议财政部门对设置专门账户，单独核算新增建设用地有偿使用费的预算、拨付、使用、结余，并且按照不同的土地整治项目设置明细账，分类分算。在分账核算的实施过程中，要加强新增建设用地有偿使用费的使用管理，同时要在管理过程中不断发现问题，不断总结经验，不断提高分账核算的管理水平，达到分账核算管理水平要求。

2.4 使新增建设用地有偿使用费管理得以完善的保证是审计稽查得到加强

一是提高财务人员的业务水平及管理技能，定期组织财务人员进行培训，在培训中，在培训中使从业人员了解有关招投标、合同、工程管理的要求，掌握项目的规划，预算会计核算等知识，同时熟悉新增建设用地有偿使用费管理的要求。二是加强日常稽查。将土地有偿使用费稽查工作常态化，及时发现土地整治项目实施和新增建设用地有偿使用费使用中存在的问题，提出建议和意见进行整改，并督促项目的承担单位及时落实，以确保规范有序地使用新增建设用地有偿使用费。三是健全审计的机制。竣工结算审计报告必须作为所有整改项目竣工验收的必需材料，并把土地整治项目竣工结算审计作为的一项制度加以保留固定。

3 结语

总而言之，新增建设用地有偿使用费这项土地管理制度的有效实施将会对土地的管理，耕地总量动态平衡以及社会的稳定及经济的可持续发展都将具有积极的促进作用。因此，要求地方政府加大对新增建设用地有偿使用费的监管力度，对违法乱纪现象作出严肃处理。

参考文献

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