贷款担保决议书

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贷款担保决议书范文第1篇

房地产典当在我国历史久远，起源于周代，唐开元年间出现制度雏型，此后逐步形成一套完整的民事法律制度而被广泛运用。建国以后直至60年代，也还有新的典权关系发生。其后，长期的政治运动，使许多承典房地产被代管、改造、收归国有，严重影响了典权协议的履行。期间，典权关系基本绝迹。改革开放以来，随着房地产业的发展，我国典当业再度兴起，房地产典当行为越来越成为经常性的经济活动。1987年12月30日在四川成立了全国第一家典当行。

一、房地产典当概述

房地产典当是指房地产权利人在一定期限内，将其所有的房地产，以一定典价将权利过度给他人承典的行为。

一般来讲，房地产设典的权利为房屋所有权。设典时，承典人可以占有、使用房屋；也可以行为上不占有、使用该房屋，但有权将出典的房屋出租或将房屋典权转让。从现今典当行业一般业务操作来看，一般只涉及房地产占有权的转移，即采取抵押借款的形式

“典”与“当”在理论上有很大区别：房地产的“典”指的是，将房屋让出，交典当行占有，典当行支付一定的当金；在约定的限期内，典当行可以使用该房屋，可以居住、出租，不涉及使用费、当金、利息、保管费等；到期后归还当金，收回房屋。房地产的“当”指的是，将房屋让出，交典当行封存保管；典当行支付一定的当金；在约定的期限内归还当金、利息及综合费，并收回房屋；如到期违约，未能归还当金、利息和综合费时，该房屋的所有权归典当行。

因此，我们可以得出：房屋的“当”的核心的标志是房屋占有权的转移，房屋的“典”则是房屋占有权、使用权的转移，即出典人将房屋交付承典人占有和使用，换取当金。但为了表达方便，下文仍沿用“房地产典当”的习惯用法。

二、房地产典当融资的机遇

当前，国家对房地产实行宏观调控政策，收紧银根，严格审核贷款资格和按揭比例，对主要以银行借款为主的房地产企业造成了不小的冲击，在这种情况下，再次审视典当业在房地产开发中的融资功能及前景，有助于业内外对典当业开展房地产业务的重视、理解和支持。

住宅是居民财产中最有价值的物品。私营业主一旦面临生产经营资金投入困难，居民一旦遇有生活不测急需用钱时，都可以用它办理质押或抵押变现。目前，银行做的大多是一手房按揭，针对二手房的业务开展得较少，给典当行开展房地产典当留有空间；居民用钱大多不愿向亲朋好友借，又造就了典当行开展此类业务的另一个优势。

再从房地产开发融资方面来看，目前大部分房地产开发商自有资金不足，投资半数以上依靠银行贷款和定金及预收款进行周转，融资渠道比较单一。与此同时，个人购房也大多依赖银行提供的按揭贷款，一旦外来资金流发生大的逆转，将陷入困境。从资金来源来看，房地产开发资金对外借资金的需求量很大，需要有一个适合不同层次需求的解决房屋抵押融资的机构。而这正符合典当拾遗补缺的特点。

对于我国房地产商来说，资本市场的供给是属于制度性的供给不足，短时间内还不能解决企业上市、房地产投资基金和信托基金、企业债券等融资渠道，因此，发展商就要通过其它社会融资方式解决资金来源。这使得部分市场资金得以先行施展身手，弥补银行借贷资金的限制与部分企业自有资金的不足。

典当行调缺救急是它的长项，若运用得当，完全可在建房封顶前、预售金开收之际，利用典当行融资，打个时间差调头寸。且典当行贷款期限短则不限，最长为半年，短期周转仍不失方便。典当行可趁此大好时机，大力发展房地产典当业务，既满足部分房地产商的资金饥渴，又能做大自己的业务。同时，还将会引来更多的民间资金投资欲望。

并且根据加入WTO有关精神，对此行业的监管只能是日趋与国际接轨，进一步向市场化开放。如若各地能在此时机出台典当行房地产抵押登记的配套政策，为典当行较大规模地开展房地产抵押业务铺平道路，相信新设典当行中立足于做房地产业务的大注册资本企业将会应运而生，典当行也可能成为房地产融资的“第二银行”。

三、开展房地产抵押典当面临的问题和建议

第一，配套政策和实施细则不到位。

目前，典当行均已开展了房地产抵押业务，但由于相关部门一直未能向典当行提供配套服务，虽然面临良好的发展机遇，却不能发展做大。原因是根据国家对于办理房地产抵押的程序规定，房屋抵押权转让必须向当地房屋管理部门办理房屋他项权证登记手续。而由于国家没有明确规定可向典当行提供此项服务，故各地实施规则不尽一致，办理程序多有不同。

在房地产管理部门尚未完全向典当行敞开房屋抵押大门的情况下，各地典当行想出了自己的一些应对做法。有典当行探索办理租赁合同登记，尤其对小额房屋的抵押采用租赁形式，典当行租赁当户的空置房，办理租赁合同；典当集体房地产时要有董事会和职代会的同意的决议书，国有企业则不做；有的企业与房地产当户签订房屋买卖过户合同并进行公证。依靠这些措施来防范贷款风险。西安市开展房地产典当业务的企业大都通过市房产交易中心办理登记手续，虽然在法律程序上不十分严格，但也能在市场秩序不完善的条件下提供一定程度的保证。此种情况下，典当行大规模开展房地产抵押还缺乏法律保障。

目前银行在对房产商和个人房地产抵押贷款存在着手续繁琐、审批周期长等不足，如果典当行在房地产典当上能够发挥自身的特长，在借款手续上做到方便、简捷，降低收费标准，那么不仅能够促进房地产市场的发展，而且能够带动典当行整体发展。

第二，评估收费问题。

《典当行管理办法》中规定：“抵押房地产的估价金额由双方协商确定。”协商确定的价格只是初步的，不是最终成交价，不涉及双方的根本利益。在抵押人不能偿还贷款时，以抵押物价折价时，还要协商。拍卖变现清偿债务时还要通过公开公平公正的竞争过程。典当行进行房地产抵押时，贷款额一般控制在房屋价值的50%-70%左右，而房地产登记部门要求一律进行房产评估（有些房产贷款额明显低于原价，似不必履行评估程序），不管贷款额大小照常收取评估费用，典当行普遍反应比例偏高，程序机械，与典当业救急、资金周转的业务特点不相符。希望能降低比例、简化手续。

第三，建议。

由于房地产产业关联度高，涉及多个当前增速较快的行业，在支持地方经济增长方面具有重要作用，各级政府无不将它看作一项发展本地经济的重要举措，但真正要发展好这个产业，最重要的因素还在于创造一个良好的多元资本市场体系。目前各地政府相关部门在住房金融的支持上面，也由于观念不够解放，人为设置，明显地滞后于市场的需求，尤其是在典当行开展房地产抵押登记上没有明确的政策，影响了行业的发展。