小区物业论文

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小区物业论文范文第1篇

（一）昆山高新区老小区物业现状

1.基本情况

由于这些老小区基础设施相对薄弱、居住人员素质不高、物业费收费困难等原因，正规物业公司不愿接手，只得由街道社区自行管理。物业人员由年龄较大的保安、保洁组成，目前共有1719人。管理模式普遍为最简单的“看看大门、搞搞卫生、修修补补”，与正规物业公司差距较大。

2.保障机制基本以财政投入为主

老小区改造、社区零星维修、门卫经费全部由财政安排；保洁经费扣除各街道社区物业收费外的差额部分由财政安排。门卫及保洁经费按“人数×定额标准”的形式核定。

（二）昆山高新区老小区物业管理中的问题

当前老小区物业管理矛盾较突出、纠纷不断，虽然社区和业主主观上有一定原因，但物业管理体制、物业服务理念、经费保障体制也都存在着一些问题。

1.管理体制不顺畅、奖惩力度不够

①无相关的职能管理机构。全区未设立相应的工作部门或领导小组，无法统筹协调全区物业服务工作，缺乏通盘考虑，各街道社区各自为政。②街道社区既是“裁判员”又是“运动员”。社区工作人员要花大量的精力投入到物业管理杂务中，经常出现加班上门收取保洁费的现象。这让原本只是监督物业管理的社区变成了自已动手搞物业，如果与社区居民产生物业纠纷，容易影响到社区其他方面的工作。③街道社区缺少自。具体体现在1097个老小区门卫全部由市综治委统一招录（为解决本地户籍50岁左右人员就业问题），工资待遇由市统一制定，街道社区只有建议权、无决定权。④业主委员会组建难。老小区基本无业主委员会。除了街道社区指导和监督工作不到位，还有老小区居住人员的结构问题。老小区大多以本地老年人、学区房居住人员、外来人员租住为主，相当一部分业主都不居住在本小区，对是否成立业主委员会并不关心。

2.物业服务水平低、理念旧

①服务水平低，收费难、多。乱停车、环境差、侵占公共空间等现象时有发生，造成业主拒绝缴费，形成恶性循环。由于物业服务水平低，导致物业类投诉占全区投诉总量的40%左右；收费率在50%以上的小区个数只有49个，占总数的23%，有的街道物业费收入甚至出现逐年下降的趋势。②服务理念旧，质量差、意识弱。虽然各街道有物业管理中心，但真正运作的只有朝阳街道，其他街道基本只是空架子。集体收入意识弱，对属于社区收入的商家进场费、广告费等缺乏管理，免收卖人情现象较多。

3.财政负担较重、保障机制等缺乏创新

保安保洁经费由于工资水平提高，总量增支较大，2011-2014年均增长16.01%。虽然财政投入大、负担重，但不治本，无法促进老小区向建立现代物业管理模式转变，关键就是保障机制缺乏创新。①预算制度不适用。我区的配套资金及保洁经费预算参照市级“人数×定额标准”模式，其实对物业管理经费的核定并不适用。因为定额一经确定，大家都知晓全年收入，客观上造成“养懒养散”的现象，缺乏收入考核的弹性。②重改造，轻保养。近年来我区用于老小区屋顶、立面、道路等硬件的改造力度非常大，使很多老小区面貌焕然一新。但几年过后，一些小区又重返脏乱差现象，公共设施损坏严重。究其原因主要是缺乏日常的保养和维护。安排给各街道每年的零星维修经费，根本不足以解决保养和维护问题。③物业收费票据不统一。物业收费是提供服务后的有偿收费，原则上应使用税务发票，但大多数街道的物业管理中心不正常运作，并且申领税务发票会带来缴税问题，因而造成物业收费票据税务发票、财政非税票据并存的局面。

二、街道社区、财政部门对老小区管理的有益探索

（一）整合资源，充实街道物业管理中心

朝阳街道抽调了5名正式工作人员到物业管理中心，开通专门的服务热线；招录10多名有水电等有一技之长的社工，专门负责老小区的物业报修。通过这些资源整合，统筹使用原分散在各社区的物业力量，改变了原先街道内部各社区各管一块的局面，得到了社区居民的肯定，街道2011-2014年的物业收费也逐年上升。

（二）动迁小区物业管理开展的市场化改革，将为老小区提供借鉴

目前我区铭景苑、庙灯2个动迁小区的物业管理，正在进行市场化管理改革试点。具体做法是召集5个有一定资质且经考察平时管理较正规的物业公司进行议标确定。如试点顺利并得以在动迁小区推广，那么此做法应值得老小区借鉴。

（三）对老小区物业经费补助方式的创新也提上了议事日程

一是财政等部门正在调研老小区物业经费预算管理新模式，以亭林街道为试点测算。基本思路是核定收入基数，按物业面积计算物业经费差额补助。二是在2015年预算中专门安排了老小区养护经费。

三、对财政支持老小区物业管理的建议

老小区物业管理是社区建设管理的重要内容，是老小区居民最大的民生事业，而物业管理属于《苏州市政府向社会购买服务指导目录》中的内容之一。因此老小区的物业管理应走以政府投入为主，街道社区、物业公司、社区居民共同参与下的市场化改革之路。财政对老小区物业的支付应促进这一市场化改革。

（一）坚守民生属性的底线

老小区物业管理属于民生事业属性，是财政必须保障的公共事业范围，这是做好老小区物业管理的底线。既要重视老小区的改造也要重视改造后的保养及维护；既要做好日常物业经费保障，也要放权街道社区；既不能参与物业人员招录，也不能框定物业人员的待遇标准。

（二）坚持循序渐进的原则

①在认真调研的基础上搞好测算。做实做好测算方案，是推进市场化改革的前提，财政、街道、区社区管理部门要形成合力。②先试点，成功总结后再推广。在动迁小区物业管理市场化试点成功后，可借鉴其经验选择一个有代表性的街道进行试点，成功后总结经验形成制度再推广。③转变街道物业管理职能。在目前的情况下可参照朝阳街道的成功做法，先充实街道的物业管理中心。市场化改革后街道只是物业管理的监督部门，不再是“裁判员”兼“运动员”了。

（三）拓展规模化整体化的运作思路

亭林街道曾在去年对里厍新小区进行了物业管理改革的可行性研究。综合测算年收入与年支出，结果是收不抵支。但测算的基数是维持目前的物业管理人员数量，单单保安就有20人（3个小区进出口），如真正市场化后真的需要20个保安吗？如以街道内全部老小区作为整体测算呢？再拓展一下，如以昆山高新区全部老小区作为整体测算呢？市场化后由于老城区和城北地区的老小区大多比较集中，物业公司可统筹使用物业人员，遵循优胜劣汰的公司化用人规则，肯定会出现减人增效的良好效果，财政资金的绩效也将体现。如以街道为整体进行市场化招标运作，将更加能保证物业公司的正常利润。另外，区国有资产经营公司也可组建相关子公司参与竞标。财政部门力推的PPP模式也可在小区物业管理方面尝试。

（四）拿出改革创新的决心

小区物业论文范文第2篇

为了保证系统所需的安全性和准确性，在住户端探测器电路的选择上采用多元信号综合检测法。该方法对某一事件的检测不是只采用单一类型的传感器，而是将多种类型的传感器复合起来组成一个多元信号检测网络，在一种类型的传感器因为某种原因无法正确检测的情况下，还有其它类型的传感器来发现事件。从而提高探测器的可靠性和抗干扰性，有效降低误报率。由于有线系统布线的复杂性和探测器扩展的不便等因素，系统在探测器与住户防控主机的通信连接方式上选择了无线通信方式。各类型的探测器与住户防控主机组成星型拓扑，在家居中探测器分布不确定和报警区域不确定的情况下，可以快捷方便地进行探测器的安装布设以及增、减配。

2住户端防控主机

住户防控主机的处理任务一是正确接收探测器发送的报警事件码并进行二次鉴别；二是将经过鉴别的事件码封包并通过网络传输给小区防控主机；三是能完成系统安装配置时的测试应答。基于系统的最小应用特性和成本因素，设计上未采用外扩存储器，相应在MCU内部为通信控制器只设置一个RAM区域，网络数据的收发只能通过该RAM区来完成。为了保证所有事件处理的有序性，住户防控主机在进行事件判别响应时采用轮询工作方式，控制逻辑如图2所示。基于对网络通信的需求，住户防控主机选择精简TCP/IP协议栈为通信协议，通信的主要需求有。报警数据的传输。当探测器产生事件码经无线传输交付对应住户防控主机后，住户防控主机将事件代码与对应绑定的静态IP地址封包，经由网络传输到小区监控主机，小区监控主机通过IP地址识别对应事件的发生住户，然后通过携带在包内的事件代码判定发生事件。在这种情况下，住户防控主机是通信的发起方，事先并无对应格式的数据包存在于MCU的RAM中。因此当探测器事件发生后，处理程序首先要在RAM中将接收到的事件代码及其它相关信息封装成一个合法的包后才能交付链路层发送。本系统采用UDP作为住户防控主机与小区防控主机监控进程的通信协议，封包过程如图3所示。

在进行住户防控主机配置时，小区监控主机可以向对应的住户防控主机发送PING命令以检测链路状态。此时会涉及两种数据包，其一是对主机的ARP请求的应答，其二是对ICMP回显请求的应答。在这种情况下，住户防控主机处于被动应答的状态，所需外发的数据包源自发送方的通信请求，住户防控主机无须自行组包。例如对于ICMP回显请求的应答包，是通过ICMP处理模块对已经接收到RAM中的数据包相应字段值做出修改生成的。当这一修改完成后，即可将该包交付链路层发送。

3安防管理系统功能模块

整个管理系统核心包含三大模块：安防事务管理、住户等信息管理和系统维护。其中：安防事务管理包括安防警报显示、事件处理和警报解除功能。当住户家中的防控主机发出的事件数据经网络传输到主机后，系统通过数据库比对分析获取住户的位置、可能发生的事件（人为报警、入侵、气体泄漏、火灾），产生报警信号、显示报警信息。在事件处理完成后，监控台操作员作警报解除后需要将事件的处理信息进行记录备查。住户信息管理作为住户基础信息数据库的管理接口。完成住户个人信息、住户防控主机参数等的数据增、删、改操作。系统维护包括系统数据转储、工作日志及报警日志的正常维护和处理；系统管理人员信息维护、登录等功能。在管理制度健全的情况下，可对安防主机操作人员实施分级管理。

4结语

小区物业论文范文第3篇

理的健康发展。

伴随着油田企业的不断发展，油区城市化建设飞速发展，大量住宅小区投入使用，带来了管理工作的变化，矿区专业化管理的引入，取得了较好的效果，并带动了物业管理工作的起步发展。然而，物业管理中存在的各种问题也时不时地困扰着这个行业。目前物业管理法制的滞后，体制不健全、监管滞后，从业人员素质偏低也将是影响它健康发展的重要因素。因此，如何解决油田矿区住宅小区物业管理所面临的问题，是一项长期的、艰巨的、紧迫的重要任务。

一、油田矿区住宅小区物业管理存在的问题

随着百姓住房条件的逐步改善，广大油田矿区居民对住宅物业管理工作的要求越来越高。他们认为，住上了新居并不等于真正改善了生活条件，只有住房和物业管理、小区配套设施科学有效地结合才能使居住条件得到真正的改善，才能算是安居。从对物业管理的现状分析，发现很多直接影响群众生活和群众安居的问题。

物业管理法规与体制滞后。尽管《物权法》出台，又有此前的《物业管理条例》，但整体上而言，有关物业管理的配套法律法规比较零散，缺少系统性。

现行的住宅小区物业管理体制存在着一些弊端，这些问题不解决，就不能从根本上确立正确、公平、符合实际的物业管理法律关系，也不可能使我国的物业管理产业健康发展。

开发商遗留问题。 从大多数的物业管理投诉中也可以看出，众多的纠纷并非因为物业管理公司自身经营水平问题，而是由于历史遗留问题造成，从而使物业管理公司代人受过。从另一方面讲，比较规范的油田住宅小区80%以上是油田房地产开发企业开发的，是事实上的油田一家人，物业管理公司的权限也不能制约开发商的行为。因此，开发商的遗留问题，给业主和物业管理公司带来了后患。

业主缺乏自我约束。由于房屋产权多元化的发展，居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同，规模大的住宅区业主更是千差万别。该文原载于中国社会科学院文献信息中心主办的《环球市场信息导报》杂志http：//总第547期2014年第15期-----转载须注名来源业主的自我约束与自我保护意识也处于不同层次，为各自的利益冲突也经常发生，从而增强了物业管理的难度。

二、油田矿区住宅小区物业管理的发展对策分析

切实解决目前物业管理中存在的问题和困难，提高公司的管理服务水平，完善物业管理服务功能，对促进物业公司的健康发展，构建和谐小区是十分重要和必要的。

1.制定完善的物业管理相关配套法规

物业管理的早期介入。物业管理早期介入法制化。以法律的形式要求物业管理企业参与小区项目可行性研究、小区的规划、设计等阶段，站在业主的角度，从使用、维修管理出发提出前瞻性意见，从根本上杜绝影响日后物业管理的先天不足问题。 转贴于 中国论文下载中

积极开展招投标机制。 在物业管理刚实现招投标机制的初期，人们还不适应市场的选择，因此矿区主管部门应加大工作力度，首先对比较规范的住宅小区进行试点运行，多组织相应的招投标活动，进行广泛宣传，通过市场选择的物业管理公司不是一家而是二十几家，最后到不经过市场的选择就拿不到物业管理的良好态势。

建立物业管理信用档案。 矿区主管部门应委派建立物业管理信用档案体系，为公众监督物业管理公司及从业人员的市场行为，为业主、业主委员会查询物业管理公司信用服务，为社会公众对物业管理公司的违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统，减少物业管理公司违法违规的经营行为。

2.严格执行承接查验标准

针对开发商遗留的施工质量问题应认真实施承接查验程序，严格执行承接查验标准。在物业接管时，以明确物业公司与开发单位的责任。

物业的承接查验是一个复杂的过程，它涉及的建筑工程技术和许多法律法规的问题。因此，承接查验时应注意：

在承接查验前，物业公司与开发建设单位协商接受验收的相关问题，如：交接双方的人员、验收各分类的时间、注意事项等，统一思想、统一验收标准，明确验收程序，明确交接双方的责、权、利。

承接查验不但要注意检查物业质量，还应该认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品等数量、类型，并经交接双方在验收报告签字后生效。

对查验中发现问题，属必须改正的，应书面报请建设施工单位返修，一时无法返修的项目要确定今后维修期限，属于无法返修的项目，应与建设单位协商达成一致意见形成备忘录备案。

为保证设施设备的正常运行，对验收完后的设施设备进行试运行测试。在此期间，工作重点应逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，要注意物业管理公司管理处技术人员与设备安装调试单位人员的衔接和培训。

3.培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作

增强业主的自我约束与自我救济能力。 由矿区主管部门、媒体共同加大宣传力度，增强业主花钱买服务意识，不交物业管理费是违法行为的宣传，引导业主依法履行业主的权利和义务，同时监督《业主公约》的执行力度，将业主违约行为进行宣传，提高业主的自觉性。

借助社区管理的力量，监管好业主、业主委员会的建立与运作。过去，业主委员会的成立是由开发企业来选举的。新的物业管理条例改为应当在物业所在地的房地产行政管理部门的指导下，成立业主大会，并选举产生业主委员会。同时，当业主委员会成立后，到房地产部门备案，并接受居委会的监督指导。因此，可将业主委员会的成立纳入矿区主管部门的派出机构，居委会或社区监管的范畴，这将有利于社区服务功能的建设，同时又确保业主大会、业主委员会成员有较高的素质，规范的运行。在业主委员会与物业管理公司产生矛盾纠纷时，社区监管部门可以作为中介调解人进行调解，化解纠纷，及时解决问题。

小区物业论文范文第4篇

我国各大城市地下管网建设不是很发达，每年暴雨季节，各大城市积水成灾，很多停车场都成了重灾区，尤其是高档小区高级小车损失惨重。如果能在停车场内安装本文推介的防洪装置，既能解决上述问题，又能达到成本最小化，是个不错的选择。

关键词:

暴雨;灾害;地下停车场;防洪装置

0引言

新闻报道:“2015年5月，广州特大暴雨。据统计，全市近万个地下停车场中，有35个遭受不同程度的水淹，1409台车辆受淹或受到影响。其中，天河区地下空间受淹情况最为严重，有24个停车场、共1139辆车受淹，经济损失约5．438亿元。”暴雨季节，水淹广州城，不足为奇，这在中国各大城市都有类似困境。今年夏季，上海群众不就是在街头看“海”吗?那些小车不都是在水中漂浮吗?在历史上，1993年特大洪水曾水淹鹏城，街道车辆都被淹没，连来访的尼泊尔国王都要用冲锋舟从酒店解救出来，其中的车辆损失可想而知。我国各大城市地下管网建设不是很发达，每年暴雨季节，各大城市积水成灾，很多停车场都成了重灾区，尤其是高档小区高级小车损失惨重。在暴雨季节即将到来之际，各大城市如何防止暴雨季节地下停车场免受遭害是各位车主心中亟待解决的问题。在现有状况下，各个生活小区物业管理部门是如何采取一定的措施，既能解决上述问题又能达到成本最小化，我们课题组进行了大量走访。

1现状分析

我们课题组走访了广州番禺区市桥东方白云花园、番禺区市桥鑫润花园、番禺区市桥华润超市、番禺区祈福新村、番禺区锦绣花园、萝岗区万科东荟城、增城区大城上水、从化区莱茵水岸等各个小区，尤其是番禺区走得最细，因为番禺区是广州高级住宅区聚集地。虽然走访的都是广州各区，但是处在现在信息化大流通时代，广州的地下停车场防洪水平基本也能代表国内水平了。走访的目的是调研各个小区停车场是怎样进行防洪的?怎样把损失降到最小化或是避免发生灾害?经过调研发现，目前各大停车场针对特大暴雨积水灾害，仅仅只有一些简单的低级防范措施，没有设置一套完整的科学的智能化的防洪装置。比如，在停车场入口处堆积沙袋挡水或是用一些简易挡板挡水流入车库，事实是暴雨来袭，地下排水来不及，地上挡水挡不住，停车场总是避免不了被水浸淹，车主就得承担巨大的经济损失，各物业管理根本就没有有力的措施来避免这样的天灾。在走访中，我们得知，这些小区大都建在20世纪90年代，当时根本就没有什么高科技产品能够解决这些问题，遇到天灾只能凭运气看看是否能够躲过，实在不行，只能承受这些灾难。

2提出问题

如果能够在停车场安装一套完整的科学智能化的防洪装置，暴雨来袭，通过预警系统设置，阀门自动关闭地下管网通道，避免地下水浸入车库;同时，通过预警系统设置，停车场入口处自动升起挡水设备，避免停车场外的水流入车库，就能防止水浸车库的经济损失。

3解决问题

3．1背景技术

对于暴雨天气地下停车场水灾的问题，主要是不能更快解决停车场被水浸和车辆损坏的问题。就目前而言，只有通过在入口堆放沙袋阻挡水流继续流进停车场，而地下车库因排水系统不佳，又没有适当的水浸预警系统，所以常常会造成车辆损坏，给车主带来损失。

3．2装置介绍

本实用新型的目的是在于提供一种有效的防止停车场被水浸，解决停车场进水的防洪装置。同时，通过以下措施来达到目的。地下停车场防洪装置包括:第一水位感应器、第二水位感应器、警告灯、电动机、阻隔水流板、液压泵组成。第一水位感应器连接警告灯，第二水位感应器连接电动机，电动机驱动液压泵，液压泵顶在阻隔水流板的下端。当暴雨降临，水流入停车场，水位达到一定高度时，利用第一水位感应器，先打开停车场入口的警告灯，警告车辆不要再进入，水流持续进入停车场，水位上升，更强的第二水位感应器，打开电动机开关，电动机驱动液压泵，使日常藏于入口处的阻隔水流板上升并阻隔水流的进入，同时利用连通器，切断地下停车场原有的排水系统，防止水从排水系统涌上来。两方面断绝水的来源，从而达到对水灾的防御以及避免车主的财产损失。事后用地下停车场原有的抽水机把水抽走就可以了。下面结合附图对本实用新型作进一步说明。第一水位感应器连接警告灯，第二水位感应器连接电动机，电动机驱动液压泵，液压泵顶在阻隔水流板的下端。阻隔水流板是T形，阻隔水流板的两边设置有支撑件，支撑件上设置有滑槽，阻隔水流板两端安装在滑槽内，阻隔水流板采用水泥板。

4技术创新

造型独特。本实用新型的阻隔水流板是T形，阻隔水流板的两边设置有支撑件，支撑件上设置有滑槽，阻隔水流板两端安装在滑槽内。科学化。本实用新型使用简单，智能化，可以快捷方便地完成地下停车场防水浸车工作，自动化，可选择人手启动或传感器自动启动，半自动操作。成本低。本套方案实施成本低，根据各停车场的大小以及材质要求不同，制作安装成本大约在5～10万元之间。

5技术应用

经过研制，论证，该发明装置能够很好地解决上述难题，经过申报，申请了专利(专利号3249774)。2014年，地下停车场防洪装置参加了广东省第十三届大学生课外学术科技作品竞赛获得三等奖;参加了广东技术师范学院天河财经系举办的第四届创新创业大赛获得一等奖。通过在广州、深圳和上海高级小区再次调研，主要有两种情况:已经建成的小区物业管理处基本都不愿意安装。就其原因有两个方面:第一，水浸车库损失有车主承担，不关系物业管理处。目前没有法律条文规定，车库浸水由物业管理赔偿。这是整个国民文化素质和经济素质决定的，到目前为止，各个居民户对物业管理处要求的功能仅仅停留在防盗、防火、水电安装、卫生服务等事务上，对物业管理处的要求很低，不能体现专业化，并且由于物业管理没有引入竞争机制，物业管理行业发展一直处于低水平状态。第二，安装成本太低，需要申请费用，还要经过业主大会，手续繁琐，物业管理不肯干。在建的部分品牌小区对这些技术表示了浓厚兴趣。比如万科、万达，他们品牌意识强，并且积极向房屋建造智能化探索发展，现在正在与三个高级品牌小区物业管理处洽谈合作，有的小区已有了合作倾向，达到了应有的社会效应。

6展望未来

小区物业论文范文第5篇

论文摘要：目前，我国物业管理市场蓬勃发展。社会对物业服务的需求不断扩大，然而，如何在降低物业服务企业运营成本的同时又能将服务质量提高，是物业管理行业一直探讨的问题。本论文立足于物业服务企业的角度，提出物业公司盈利多元化的一些具体实施方法。

论文关键词：物业服务；多元化经营：盈利模式优化

目前，中国的民营物业服务企业普遍存在着企业规模小。难以发挥群体优势，物业管理服务费用标准和收缴率偏低等问题，尤其是以管理住宅为主的企业，导致物业公司长期低水平运营，服务质量无法有本质的提高，形成了阻碍物业管理发展的“恶性循环”。而且许多企业存在着经济效益差，亏损严重等问题，使物业管理企业长期处于收不抵支、难以吸引高素质人才、竞争能力差、无发展后劲的状态。

为了使物业服务企业能摆脱经营上的困境，就必须在经营管理模式上有所完善、创新、突破。本文就物业服务企业多元化的经营模式，改善目前物业服务企业的经营现状，使其能得到长足的发展问题展开讨论。

一、物业公司业务扩展的必要性

目前，我国物业管理市场蓬勃发展，社会对物业公司的需求不断扩大。据2008年年底不完全统计，我国物业管理企业已达20000家，从业人员达到几百万人。同时，经济的快速发展催生房地产市场的格局发生了重大的变化，从以往的中小型物业，发展成为大型、商住两用型、高档社区型等多形态的地产模块，这就使小区业主对物业管理的要求随之升高。而物业公司提供的服务能否满足业主的需求进而创造公司利润，成为摆在物业公司面前的一道难题，因此就需要物业公司从最初简单的常规服务扩展到全方位、多层次、多领域的服务，以应对不断增长的市场需求，提升自身服务的品质，以实现满足业主需求多元化与经营利润不断增长的双赢局面。

二、物业管理多元化经营的具体实施

传统意义上的物业管理，至今仍影响着物业公司的经营模式，“物业管理”这一概念，既是一个新生事物，却又拘泥于固定经营模式的一种产物。物业管理的核心就是“服务”，物业公司要满足业主不同的需求，并且把常规服务拓展到全方位、多层次、多领域的服务，就需要物业公司在物业管理中实现两种规模化经营方式，一种是外延扩大再生产方式，表现为外接整体楼盘进行全委托管理，即管理面积的扩张；另一种是内涵扩大再生产方式，就是通过拓展服务范围、延伸服务领域来增加业务，例如开展代收代缴的收入、特约服务的收入、受托经营的收入和咨询服务的收入等。拓展途径为：①专业技术的对外扩张(如成立清洁、机电、消杀、专业公司等)，向社会提供专业技术保障；②提供物业管理顾问、咨询、培训等；③各种形式的有偿服务和经营，如家政、中介租赁等等。

1、为业主搭建消费平台。作为全新的经营模式，网络推广不失为一个好方法，物业公司可以搭建一个整合各种资源的平台在餐饮、购物商场、专卖店、日常用品店等行业，找到口碑较好的企业，与其建立合作伙伴关系，通过物业公司搭建的平台，业主在所加盟店中购物可以享受相应的折扣，这样既可以为企业提供相对稳定的消费群体，也完全可以通过这些企业对外扩大物业公司的自身影响力，并且在这期间物业公司可以得到相关的提成费用，或依托双方的现有资源做到优势互补，信息传递和广告在保证物业公司的经营收入的前提下，通过这个平台使得物业公司、居民、加盟企业都得到了相应的好处。与此同时，在社区网上增加一个新的板块，提供其加盟店的最新信息，供居民浏览参考，使居民可以最快的了解到加盟店的信息。

2、开办代购飞机、车船票等业务。对于部分商住两用型住宅或中高档社区的业主，由于其工作或生活的需要，可能需要经常性的往返于国内或国外，因此对机、车船票的购买要频繁一些。而社会上的专业票务公司良莠不齐，花费大量的时间买票、订票会占用一些经商业主的精力和时间。因此物业公司可以在获得有关方面批准后，在这方面开展有偿服务和经营，成立社区购票代办点或引进购票代办点，满足业主购票方面的需求，而且物业公司集体购票在时间和效率上会形成较大优势。

但是，物业公司并非专业的车票代购中心，同时，网上票务订购业务的兴起对该服务的形成产生相当大的影响。因此物业公司代售飞机、车船票等业务的开办比较适合大中型社区，小型小区居民数量相对较少，导致代购票务的业务相应减少。代购量的减少。一方面加大了物业公司与各个客运部门谈判的难度；另一方面，代购量不多将导致物业公司很难从中赚取一定利益，物业公司会考虑其中的机会成本而做相应的取舍，而大型的社区不存在此类问题。代购收益按照所在地的代购票务的市场价，制定略低于市场价的代购价。

由于国家严格控制，代购业务如果得不到批准，小区物业公司可以与铁路部门协商，在小区引进具有火车票出售资格的火车票票务中心或者由物业服务人员收集小区业主购买票务信息然后由物业公司去火车票售票点购买。

3、雨伞的免费发放。雨伞是人们日常生活必不可少的用具。赠送雨伞将在无形中帮助物业公司拉近与业主的距离。物业公司可向业主分批派发印有不同商品或服务的广告的雨伞。新颖独特的雨伞可以不仅提高的雨伞的使用率，达到良好的宣传效果，还能增加业主对物业公司的信任。

这种途径的赞助资金是物业公司通过与其他商家的谈判而取得的非物业服务性质的收入，所以这笔资金的所有权可以归物业公司所有并归其自主支配。

4、小区户外电子广告牌。电子广告牌可以图文并茂地传达信息，并具有滚动播放功能。物业公司可购买户外电子广告牌并安装在小区合理位置，用以预报天气变化、报告城市交通状况等信息，提醒业主出行时注意天气变化，选择好的行车路线等。同时，户外电子广告牌也是一种良好的广告媒介。物业公司可以在电子广告牌中引入滚动广告，以维持电子广告牌的正常运营，同时实现盈利。户外电子广告牌的使用很大程度上给予业主生活工作方便，拉近物业公司与业主的距离。

以上例子可知，物业公司扩展多元化业务并不是轻而易举的事情，每一项业务的推出都需要把有关规定的限制、盈利点、困难和问题考虑充分。当然，物业公司还可以使用小区内的丰富资源进行业务上的扩展从而达到盈利上的多元化。 

三、多元化经营带来更深层的思考

我国物业行业具有物业服务企业数量众多，经营和管理的方式相对落后的特点。尤其是针对住宅物业服务，由于科技含量少和服务手段的落后，许多方面的服务质量达不到业主的要求，继而产生业主拒缴物业服务费的普遍想象，物业服务企业为维持经营，往往选择采用提高收费标准或者降低服务质量以维持生存，导致许多物业服务企业与业主纠纷多、矛盾不断升级，形成恶性循环，直至退出项目。本文提出一种经营管理模式可以缓解物业公司与业主之问的矛盾，并开拓物业公司在盈利多元化上的思路。具体的实施就是：

这种管理模式一方面是物业公司通过对小区内的业主共有资源的运营，如商业广告的；商机企业引进：如咖啡店营运等，通过不同的方式确定收益模式和收益途径。由此得到收益的渠道；另一方面，在进行此项运营活动之前必须与业主或业主委员会签订合约，得到对住宅物业共有部位运营的许可和盈利分配方案。从这两方面提前化解物业公司与业主之间存在的矛盾点。采用此种管理模式，必须从以下三方面进行事先详细约定：

1、约定共有资源的使用范围。所谓社区共有资源的使用约定，就是对物业公司使用的共有资源的范围进行界定，并由业主对物业公司使用共有资源的途径和方法提出建议并进行监督，明确哪些共有资源允许经营，哪些种类的经营可以进入小区，以保障小区业主的共有权益，防止物业公司过度使用公共资源，降低小区的居住舒适度，确保业主良好的居住环境。

2、建立合理的财务运作方式。建立合理的财务运作方式，主要控制点有三个方面：一是物业公司必须提前和业主约定对共有资源的经营收入中，用于小区物业管理费用占整个收入的最低比例，防止物业公司为牟取私利，过度利用社区资源或降低管理费用，从而激发矛盾。二是物业公司应该定期向业主公开收入来源信息，达到财务信息的共享，保障业主的知情权。三是对这部分收入的监督管理必须形成有针对性的财务监督制度，物业公司与业主委员会要保持及时有效地财务信息方面的沟通。

3、协商机制的预先制定。由于小区业主居住位置的不同以及各业主对生活环境的期望差异，共有资源在使用过程中可能会导致部分业主的不满，为了处理不同业主的意见及可能会出现的纠纷，所有的经营行为必须与业主委员会或业主代表达成高度一致，同时。物业公司与业主之间必须建立一个有效的协商机制，使双方在处理矛盾时有据可依。协商机制该如何制定，就需要针对小区特点进行磋商，这也是对物业服务企业管理运作能力的考量。

四、新型管理模式的优化

物业管理是服务行业，因此，服务水平的高低、服务技术的好坏、服务内容的规范，就成为业主评价物业管理水准的重要标准。但是，业主往往忽视了另一个方面，那就是“管理”也能够给业主带来巨大收益。物业管理的基本内容，就是对社区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序。照这个概念看来，“物业”并不包括人，也就是说，物业管理主要的内容是管理物业，而非管理人。明白这个概念，我们就不难看出，物业管理的本质，就是针对物的管理。而由于所有的物都是由人使用，所以，物业管理更离不开对人的服务。物业管理在中国发展了二十余年，最初是作为房地产售后服务的特征而一直保留了下来，在借鉴了国外发达国家的“物权产业管理”等概念后发展而成。现今我国物业管理要想打破传统模式，发展创新，就需要引进多元化的经营和管理模式，而多元化经营和人性化的管理是一对双生子，彼此共通共融，缺一不可。

在物业多元化经营当中，由于很大一部分利益涉及到对物业小区共有资源的利用，例如需要使用电梯两侧张贴广告，利用墙体进行墙体广告等等。这部分的广告收益涉及到共有资源的使用，在某种程度上会降低社区内业主的居住质量。

如何提高业主的居住舒适度，同时又能提高物业公司盈利水平呢?下面的利益平衡机制很能说明问题：

一方面，业委会可以很精确的限定物业公司对共有资源的使用范围和使用方式。这样就使其保持在一个合理的水平之内，对业主的生活舒适度不会产生本质性影响。另一方面，物业公司在对共有资源进行多元化经营的结果是增加收入，这样，业主交纳的物业管理费将会有所减少，因而对经营的心理抵触就会减少，双方的利益在这一点上达到一致，就会减少因为物业管理费难以收取而使物业企业退出小区管理的现象。第三，共有资源的合理利用，也可以为本小区内的业主提供生活上更多的便利、便捷，有利于提高居住质量。

物业管理作为一种无形服务具有自身的一些特点，而这些特点要求物业服务企业最好能够提供长期稳定的持续服务：①综合性，物业管理服务不仅包括物业共用部位和共用设施设备的维修养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通和公共秩序维护等内容，服务内容复杂；②持续性，与一次不同，物业管理服务的提供是一个持续的不间断的过程，物业服务企业必须保证物业共同部位的长时间完好和共用设施设备的全天候运行；③稳定性，严格的不动产登记制度和物业产权变更的高昂成本，使得物业服务业与其他服务业相比，业主具有相对稳定的特点，需要双方就物业的保值增值更好的沟通和协商。