房地产资质申报材料

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房地产资质申报材料范文第1篇

一、奖励内容

各银行业金融机构（含小额贷款公司）对县辖经济发展的信贷（含贷款、贴现、承兑、保理、信用证贷款及外汇融资业务等）投入增长情况（含信贷资产转让额、表外贷款业务等）。

二、奖励对象

农业发展银行、各国有商业银行、邮政储蓄银行、农村信用合作联社、州银行、银座村镇银行、小额贷款公司及信贷支持县辖经济的外埠金融机构。

三、奖励标准

1、年末各行社（含小额贷款公司）各项贷款余额比上年增长10%（含）至25%之间的按新增贷款额（不含商业性房地产贷款）的0.5‰奖励，超过25%（含）的按新增贷款额（不含商业性房地产贷款）的1‰奖励；当年新设银行机构贷存比达到65%（含）以上的按月平均新增贷款额（不含商业性房地产贷款）的0.5‰奖励，贷存比达到100%（含）以上的按月平均新增贷款额（不含商业性房地产贷款）的1‰奖励；外埠金融机构按实际月平均贷款额（不含商业性房地产贷款）的1‰奖励。

2、各银行业金融机构（含小额贷款公司、外埠金融机构）对县重点工程、县重大项目进行了信贷支持的，则按实际发放的月平均贷款额的1‰进行奖励(中长期贷款分年计评计奖)。

3、票据（指贴现、承兑）业务按月平均余额的0.5‰奖励。

4、金融机构年培育辅导3家以上(含3家)有贷款需求的成长型、潜力型企业达到贷款资质条件，并发放贷款支持的，按其贷款的1‰奖励。

以上奖励不重复计算，出现重复现象则按“就高不就低”的原则执行。

四、奖金分配

1、各考核对象按新增贷款类别的奖励比例计算奖金总额扣除30%后计奖。

2、县金融联席会办公室（原十大体系办）、县人民银行、县银监办分别按奖励总额的10%进行奖励。

3、奖励总额的40%奖给单位主要负责人、60%奖给该单位班子成员及其他经办人员。

五、组织实施

成立由县政府分管领导任组长的考评领导小组，领导小组成员由县政府办、县财政局、县审计局、县人民银行、县银监办组成，由考评领导小组负责组织考评。

六、考评程序

房地产资质申报材料范文第2篇

为进一步加大商务楼宇开发和招商引资力度，鼓励国内外大型企业集团在我区设立总部或区域性分支机构,推动全区楼宇经济快速发展，增强我区综合实力和核心竞争力，特制定如下政策。

一、扶持对象

1、辖区内，新开发（含在建）单体商务建筑面积10000平方米以上的商务楼宇开发主体。

2、负责商务楼宇招商和日常管理的项目业主及经营单位。

3、楼宇入驻企业。指符合我区产业发展导向，经区政府认定的金融证券保险、现代商贸与物流、科技与信息服务、文化旅游产业、中介服务、新兴城市工业等企业。

二、扶持条件

1、工商注册地和税务登记地在区。

2、在区依法按时足额申报纳税、缴纳税款。

3、经区政府相关部门按有关规定和程序认定。

三、扶持政策

1.鼓励开发建设大型高档商务楼宇。对新开发（含在建）单体商务建筑面积10000平方米以上的商务楼宇投入使用后，经审核认定，按商务楼建筑面积每平方米5元的标准给予开发主体一次性奖励。对商务楼宇配套完善员工餐厅、智能化系统、商务中心、健身会所等设施，满足企业商务办公需要的，按商务楼宇建筑面积每平方米10元的标准给予开发主体一次性开发奖励。

2、鼓励持有自主产权并经营商务楼宇。对持有全部自主产权的商务楼宇开发主体，自该商务楼宇入驻企业产生税收达到200万元以上次年起三年内，按其租赁收入形成的区级地方财政收益，第一年给予50%奖励，第二、三年分别给予30％奖励。

3、对建筑面积10000平方米以上的非商务楼宇实行整体功能置换，转为商务楼宇并成功招商，按改造商务楼宇建筑面积每平方米5元的标准给予改造主体一次性奖励。

4、鼓励引进优质物业管理企业。新投入使用的商务楼宇引进一级资质的物业管理企业并且托管时间达到三年以上的商务楼宇业主，给予3万元的一次性奖励。对已入驻我区的物业管理企业，按升级至一级资质当年托管的商务楼宇数，给予每栋1万元的一次性奖励。

5、鼓励发展专业特色商务楼宇。企业入驻率达到80％以上，且同一或相近行业企业入驻率达到60％的商务楼宇，给予商务楼宇业主或物业管理企业5万元的一次性奖励。

6、对税收过千万元的商务楼宇给予奖励。在剔除一次性税收的基础上，单栋楼宇当年缴纳税收总额（不含房地产税收）分别超过1000万元、2000万元以上时，第二年度分别一次性奖励该商务楼宇经营管理企业50万元、100万元。

7、对商务楼宇重点纳税企业给予奖励。对新入驻我区商务楼宇或税务注册关系变更到我区且入驻商务楼宇的企业，实际缴纳税收总额100万元（不含房地产税收）以上，从申报纳税之日起五年内，前两年按其当年形成区级地方财政收益的30％给予奖励，后三年按其当年形成区级地方财政收益比上年增量部分的20％给予奖励。对原入驻商务楼宇且年纳税总额200万元以上的企业，五年内按其当年形成区级地方财政收益比上年增量部分的20％给予奖励。

8、鼓励引进发展总部企业。对新入驻我区商务楼宇或税务注册关系变更到我区且入驻商务楼宇的总部型企业，实际缴纳税收总额100万元（不含房地产税收）以上，从申报纳税之日起五年内，前两年按其当年形成区级地方财政收益的50％给予奖励，后三年按其当年形成区级地方财政收益比上年增量部分的30％给予奖励。

区外大企业（集团），将其总公司、研发中心、销售中心或营运中心新迁入我区商务楼宇且年纳税总额达到500万元以上的，自第一个完整纳税年度起五年内，前两年按其当年形成区级地方财政收益的50％给予奖励，后三年按其当年形成区级地方财政收益比上年增量部分的30％给予奖励。对原入驻商务楼宇且年纳税总额200万元以上的总部型企业，五年内连续增长的，按其当年形成区级地方财政收益比上年增量部分的30％给予奖励。

对于财政贡献显著的企业总部，实行“一事一议”，给予更加优惠的政策。

9、鼓励金融机构入驻商务楼宇。国内外银行、保险、证券等金融机构区域性总部到我区新购买1000平方米以上面积的商务楼宇作为自主经营场所且税务注册关系落户我区的，按每平方米200元的标准给予一次性财政补贴，最高补贴不超过100万元。

10、鼓励商务楼宇入驻总部企业引进高层次人才。总部企业引进的人才和高管人员，按其交纳的个人所得税区级地方财政收益部分，自引进之日起，五年内每年给予60％补助，并可按相关规定享受区引进人才的有关政策，其在社会保障、医疗卫生、子女入学等方面享受城市居民同等待遇。

四、申报程序

1、奖励补贴政策的兑现，由符合条件的企业和个人于每年2月份准备上年度的相关申报材料，向所在街道办事处申请，逾期不再受理。各街道办事处负责初审、汇总后，向区服务业办公室申报。

2、奖励补贴政策的审核，由区服务业办公室、财政局牵头，区发改、招商、国税、地税、工商、统计、贸易、经贸、房管、金融办等有关部门实行联审，报区服务业发展领导小组审批后实施。

五、其他

1、扶持政策第8条所指总部型企业，是指国内外大企业（至少包含结算中心、营销中心等核心运营机构）在我区以独立法人注册、办理税务登记、实行统一核算、汇总纳税，并符合以下任一条件依法经营的企业：（1）世界500强、国内500强及国内行业100强企业的地区总部；（2）各类市级以上金融机构和上市公司总部或分支机构；（3）在区外投资或授权经营管理和服务的企业不少于2个、年主营业务收入亿元以上的企业总部或地区总部；（4）金融、保险注册资金不低于2000万元人民币；制造业和商贸、物流服务业注册资金不低于1000万元人民币；其它中介、文化产业、软件和信息等现代服务业注册资金不低于300万元人民币。

2、以上奖励、补贴资金均从年初财政预算安排专项资金中统筹使用，其中扶持政策第7、8条入驻企业上缴税收归属街道的，奖励资金由区、街道按6：4承担。

3、扶持政策第6、7、8条所列奖励企业资金，可从中按不超过奖励额的50％给予企业法定代表人奖励，其余用于企业扩大再生产。

4、企业入驻我区达不到约定年限或发生重大安全事故的，取消当年奖励资格。

房地产资质申报材料范文第3篇

工作总结是做好各项工作的重要环节。通过它，可以全面地，系统地了解以往的工作情况，可以正确认识以往工作中的优缺点。为此收录了一些范文，希望能为大家提供帮助。

根据《省发改委关于印发投资法规执法检查疏解治理投资堵点”专项行动的通知》、《市发改委关于印发投资法规执法检查疏解治理投资堵点”专项行动的通知》的要求，为进一步疏解治理投资堵点，全面贯彻落实深化简政放权、放管结合、优化服务推进行政体制改革、转变政府职能的工作部署，我县自2019年12月至2020年5月集中开展了投资法规执法检查疏解治理投资堵点专项行动，相关工作开展情况报告如下。

一、主要工作情况

1、全面修订投资审批事项清单。由县编制委员会牵头，县发改委投资审批股负责，全面开展投资审批合法性审查，制定统一投资审批事项清单。全面梳理审批事项权利清单，并于2020年2月前统一印发，为规范实施审批行为提供了依据。

2、严格按照“三集中三到位”要求，并将所有审批集中到一个股室，实现了审批股向政务中心集中，所有办理事项向投资项目在线审批监管平台集中，进驻中心到位、授权到位、电子监察到位，坚持做到平台和窗口以外无审批。

3.积极运行投资项目在线审批监管平台，牵头相关审批部门创新投资管理方式，开展网上并联审批，促进项目审批提速提效，营造了良好的投资发展环境，为企业和项目单位提供了优质、高效、便捷服务。严格执行国家和省制定的企业投资项目核准和备案管理办法，压缩办结时限。

政府投资项目只要符合政府投资方向，项目立项、可行性研究报告、初步设计审批法定办结时限均为60个工作日，承诺办理时限均由7个工作日压缩为3个工作日;企业核准类项目核准法定办结时限均为55个工作日，承诺办理时限由20个工作日压缩为5个工作日;企业备案类项目由5个工作日压缩为1个工作日，特别是企业核准、备案类项目通过平台上传必要附件材料，办理结果快递，可实现全程网上办理。

4、牵头相关部门纵横联动，协同推进平台运行。

由县数据资源管理局牵头建立县级相关部门工作联络员制度，不定期开展相关工作交流，指导和服务全县在线平台运行，妥善处理运行过程中遇到的各类问题;并带头积极运用投资项目在线审批监管平台，做到所有项目政务服务网一网申请、网上预审、网上办理、网上或窗口办结,实现“线下无审批”。

5、对标梳理便捷、规范办事流程，为企业提供优质高效便捷服务。目前，我委在政务服务网中行政权力和公共服务事项，全部实现最多跑一次，甚至是“不见面”审批。

6、压减清理申报材料和各类无谓证明。坚持权责法定、简政放权、权责一致、公开透明的原则,建立了权力清单和责任清单,并实行动态调整,切实做到“法无授权不可为、法定职责必须为”,确保“行政权力进清单、清单之外无权力”。全面梳理并压缩审批时限，所有审批事项都严格按法定时限做到零超时。 

7、创新审批模式，开展联合审批和“容缺”审批。一是由县发展改革委牵头开展联合审批。发改委窗口一窗受理申请材料，将相关材料分送至各审批部门窗口，并向企业一次性发放所有相关部门一次性告知单，待项目单位材料齐全、合规后，各相关部门同时介入审查办理、在规定时限内办结。二是试行“容缺”审批。对于政府融资项目、申请上级资金项目、招商引资项目、重大房地产开发项目等试行部分材料“容缺”审批，做到急事急办、特事特办、快捷高效。如重大房地产开发项目开发资质未办理的，实行先备案，项目单位作出承诺项目开工前完成并送达窗口，便可进行项目建设其他相关审批，大大缩减了项目前期审批办理时限。

8、提升服务质量。一是减少审批环节，提高审批效率。一网申请、一窗受理、一窗办结。二是全力帮办、代办，实现零障碍服务。窗口工作人员通过加强学习，熟练解答群众咨询的各类问题，免费为群众打印、复印各种所需手续并帮助网上填报，为企业开辟一条绿色通道。彻底改变群众办事门难进、脸难看、事难办现象。

二、存在问题

虽然目前项目审批效率大大提高，但还存在一定问题：

1、虽然实行并联审批，但并联审批制度、工作机制不够健全，且坚持的不够;

2、牵头办理部门，全程代办做得不够，还需继续加强;

3、尽管落实统一受理、统一审查、同时介入，但同步审批时限有待进一步优化。

4、投资项目事中、事后现场、及网上监管不够，存在重审批、轻管理的问题。

三、打算及建议

房地产资质申报材料范文第4篇

第一条为加大土地开发整理力度，规范土地开发整理工作，确保建设用地占补平衡和耕地保有量目标的实现，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《*省土地管理实施办法》以及有关法律法规的规定，合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称的土地开发整理，是指在一定区域内，按照土地利用规划、城市规划确定的目标和用途，通过行政、经济、法律和工程技术等手段，对土地利用现状进行调整改造，综合整治，提高土地集约利用率和产出率，增加有效耕地面积，改善生产条件和生态环境的过程，包括土地开发、土地整理和土地复垦。

第三条土地开发整理必须符合土地利用总体规划和土地开发整理专项规划，符合湿地保护、生态保护等有关法律法规和政策规定。

第四条国土资源行政主管部门是土地开发整理的监督管理部门。按管理权限负责土地开发整理规划的编制、审批与实施，土地开发整理项目的安排、立项和规划设计审批、专项资金管理、监督实施、竣工验收以及其他与土地开发整理有关活动的监督管理。各级土地整理中心负责承办本行政区域内政府投资项目的论证、申报和组织编制项目的规划设计、资金预算及项目实施等工作。农业、林业、财政、交通、水利及环保等有关部门应当密切配合，并积极开展土地开发整理研究，推广先进技术，提高土地开发整理工作水平。

第五条建立补充耕地储备制，增加的耕地面积按规定列入全市年度耕地占补平衡的计划指标。

第六条土地开发整理应坚持积极推进土地整理，鼓励土地复垦，适度开发未利用地的方针，以保护和改善生态环境为前提，按规划、有计划、有步骤、有组织地进行。

第七条各级政府应制定优惠政策鼓励企业、其他组织采取多种形式参与土地开发整理，对取得显著成绩的单位和个人，可以给予奖励。

第二章规划管理与项目审批

第八条各级国土资源行政主管部门负责本行政区域内耕地后备资源的调查、管理和项目选址，并根据土地利用总体规划，会同有关部门编制本级土地开发整理专项规划。土地开发整理专项规划编制完成后，报上一级国土资源行政主管部门审批并备

案。

第九条市级土地开发整理专项规划应着重提出土地整理开发的重点区域和重点工程，明确本市范围内易地补充耕地的区域和政策，确定土地整理开发投资方向。县级土地开发整理专项规划应着重划分适宜开垦区和土地整理区，明确土地整理开发项目的位置、范围、规模和优先顺序，作为确立土地整理开发项目的依据。

第十条编制土地开发整理专项规划应广泛征求公众的意见，注意与基本农田建设、生态退耕、农业结构调整和土地权属调整相结合，做好与村镇建设、生态建设及大型工程移民搬迁等相关规划的衔接。

第十一条市、县（市）国土资源行政主管部门应当根据土地利用总体规划、土地开发整理专项规划、耕地后备资源状况等情况，负责组织政府投资的土地开发整理项目的申报材料，逐级向有立项批准权的国土资源行政主管部门申报。有立项批准权的国土资源行政主管部门自收到项目申报材料后，应当在规定的期限内，按立项要求进行审查和现场踏勘，对不符合规划和权属不清、面积不符以及报件不全的，不予批准或转报；对符合立项条件的，提出审查意见，按规定权限报批。建设用地单位和个人履行耕地占补平衡或土地复垦义务的，或由社会各类资金投资的土地开发整理项目，由投资单位按项目面积、规模分别向市、县（市）国土资源行政主管部门申请立项，国土资源部门负责组织项目可行性研究与规划设计审查和项目验收。

第十二条申请土地开发整理项目，应当提交下列材料：

（一）申请报告；

（二）项目可行性研究报告与评估意见，其中土地开发项目中涉及农业、林业、水利、交通、环保等方面的，还应附相关部

门签署的明确意见；

（三）资金概算；

（四）土地利用总体规划图、土地开发整理专项规划图、项目规划图和土地利用现状图；

（五）土地权属证明；

（六）其他需要提交的材料。

第十三条各级国土资源行政主管部门应对申报项目进行论证、审查和筛选，对重点项目进行评估，符合条件的，纳入本级土地开发整理项目库。纳入土地开发整理项目库的项目应当符合下列条件：

（一）符合土地开发整理的方向和要求；

（二）符合土地利用总体规划及相关规划；

（三）可开发整理土地具有一定规模，且相对集中成片（片块不超过5片），土地整理项目单片在10公顷以上，其他项目单片面积一般应在1公顷以上；

（四）项目实施后能有效增加一定耕地面积（土地开发净增耕地面积不低于项目规划设计面积的60%、土地复垦净增耕地面积不低于项目规划设计面积的40%、土地整理净增耕地面积不低于项目规划设计面积的10%、基本农田整理净增耕地面积不低于项目规划设计面积的3%）。

第十四条各级国土资源行政主管部门每年应根据土地开发整理专项资金和耕地后备资源等情况制定年度土地开发整理计划，并从本级项目库中经集体讨论提出合适的土地开发整理项目批准立项。

第十五条土地开发整理项目经批准后，项目承担单位应按《土地开发整理标准》和其他相关规范及时组织编制项目规划设计和预算，并逐级报批准立项的国土资源行政主管部门审核。

第十六条国土资源行政主管部门对报送的项目规划设计、预算方案实行会审制度，并按下列程序进行：

（一）初审。对报送的材料进行审核，提出初步审查意见；

（二）踏勘核实。组织有关人员到现场实地踏勘，并对报送材料的情况进行全面核实；

（三）作出决定。召开会审会，根据报送材料、实地踏勘核实情况和有关评估机构及专家的评审论证，决定是否予以批准。

第十七条土地开发整理项目经批准后，项目所在地的国土资源行政主管部门应当在批准之日起10日内将土地开发整理方

案予以公告，公告期限为20日。从土地开发整理公告之日起，禁止在开发整理区域内实施有碍项目实施的采石、取土、种植、改（扩）建或新建建筑物等行为，但禁止的时间一般不超过6个月。

第十八条国土资源行政主管部门要依据项目申报批准情况、土地开发整理专项资金情况和土地利用年度计划，下达土地开发整理项目实施计划，并予以公布。公布内容包括：项目名称、地点、规模、性质、计划投入资金、计划施工期限等。

第十九条各级国土资源行政主管部门要依据下达的土地开发整理项目实施计划，会同同级财政部门编制项目专项资金的季度用款计划，并报上级国土资源行政主管部门备案。

第三章项目专项资金管理与项目实施

第二十条土地开发整理项目实施计划下达后，各级国土资源行政主管部门应认真组织实施，并接受上级国土资源行政主管

部门的指导和监督。

第二十一条国土资源行政主管部门要按批准的项目规划设计、预算、支出预算、工程进度及实际用款情况和合同的约定拨付项目资金，以确保项目工程质量和工期。

第二十二条拨入的土地开发整理专项资金必须按预算规定的用途使用，严格执行专户存储，专款专用，专项管理、单独核算，不得超支、坐支或挪作他用。

第二十三条项目承担单位要根据批准的项目资金，制定项目实施方案，确保机构、责任、制度及计划的落实。

第二十四条土地开发整理项目的实施实行公告制、工程招投标制、项目法人制、工程监理制。项目承担单位为项目法人，负责项目实施全过程的组织和管理。项目实施应采取合同管理方式，项目承担单位应与项目申报单位签订实施合同，按照合同规定严格项目的管理。项目中根据有关规定应进行招投标和监理的，应按规定确定施工单位和监理单位。项目承担单位应项目实施公告，接受群众和社会监督。公告内容主要包括：

（一）项目批准机关、批准文号、批准时间、批准范围；

（二）项目承担单位、实施单位、工程施工和监理单位；

（三）项目具置、性质、建设规模、主要工程内容、总投资额限、工期；

（四）项目新增耕地面积、土地权属状况、预算经济效益等。

第二十五条项目实施过程中任何单位和个人不准擅自改变已批准的项目规划设计。因施工需要确需变更规划设计的，必须报原批准部门批准。项目规划设计变更应提交下列材料：

（一）项目规划设计变更请示和变更申请书；

（二）项目规划设计工程施工费用预算明细表；

（三）项目规划设计变更前后直接费用预算对照表；

（四）项目规划局部变更图；

（五）其他需要提交的材料。

第二十六条项目竣工后，由项目承担单位进行自检，同级国土资源行政主管部门初验合格后逐级报请项目批准部门验收。其中，“占一补一”项目面积在6.66公顷以上的，报省国土资源行政主管部门检查验收；6.66公顷以下的，由市国土资源行政主管部门组织验收，并报上级备案。

第二十七条项目验收标准按国家和省有关规定执行，对验收不合格的，下达整改通知责令其限期整改，经两次验收仍不合格的，按有关规定进行处理。

第二十八条项目验收合格后，由负责验收的国土资源行政主管部门下达验收批文，市、县（市）国土资源行政主管部门依据批文验收面积，将新增耕地按有关规定纳入本级新增耕地补偿指标库。

第四章权属调整与利用管理

第二十九条项目验收合格后，涉及土地权属调整的，土地使用权申请人应及时到国土资源行政主管部门办理土地登记手续，按有关规定领取土地使用权证。

第三十条开发整理未确定使用权的国有未利用土地，可依法确定给从事开发的单位和个人（包括国有企业及下岗分流人员）使用。开发整理集体未利用地，经三分之二以上村民代表或村民会议三分之二以上成员的同意，土地承包经营权可以确定给开发者。

第三十一条经登记发证后，使用开发整理新增耕地的，土地使用权或经营权稳定30至50年不变，除确因国家建设需要外，不得平调或划拨。

第三十二条因土地开发整理农村居民搬迁、原宅基地恢复耕种，新建住宅占用耕地少于原宅基地的，免征耕地占用税。有关部门对因土地整理实施的村庄集镇化、农业产业化的项目建设，应优先安排用地计划，有关规费按优惠政策收缴。

第三十三条国土资源行政主管部门要加强项目成果管理，合理确定新增耕地的使用方式，保障新增耕地的有效利用，并实行后期运管制度。

第三十四条项目后期土地利用必须符合生态平衡原则、最大经济效果原则、用途不改变原则。

第三十五条项目后期工程的管护，由土地使用者负责，国土资源部门要建立巡查制度，负责检查和监督。

第三十六条经依法登记发证后，任何单位或个人在耕种开发整理新增耕地期间，不能改变土地使用用途，如需要改变用途应向国土资源行政主管部门提出申请，报有批准权的国土资源行政主管部门办理土地变更登记手续。

第三十七条承包经营土地开发整理新增耕地的单位或个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回该耕地的承包经营权，重新发包。

第三十八条国土资源行政主管部门可以委托有资质的单位对项目后期进行经营管理，并依据经营状况，建立适当的投资回收计划。

第三十九条国土资源行政主管部门应对项目后期工程管护、土地利用和经营情况以及项目开发复垦整理所带来的作用和影响进行系统、客观的分析评价。

第五章附则

第四十条由国家或省国土资源行政主管部门投入的土地开发整理项目的管理按国家和省有关规定执行。

第四十一条本办法自公布之日起施行。

黄石市国有建设用地用途管理实施办法

第一条为加强国有建设用地管理，规范土地市场，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》及相关法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内国有建设用地的用途管理。

第三条县级以上人民政府国土资源管理部门负责本行政区域内国有建设用地用途管理工作。

第四条土地使用者必须严格按照批准和出让合同约定的土地用途、建设项目性质、容积率、建筑密度、投资强度和绿地率等土地使用条件，动工开发利用土地。

第五条建设单位确需改变土地出让合同约定的土地用途、建设项目性质、容积率、建设密度、投资强度和绿地率等土地使用条件的，应当经县级以上人民政府国土资源管理部门同意，报原批准用地的人民政府批准，并与国土资源管理部门重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金；土地位于城市规划区内的，在报批前，应经城市规划管理部门同意。

第六条大型商居市场建设项目，应以招标、拍卖、挂牌的出让方式供地。房地产开发企业通过招拍挂的方式取得大型商业市场项目开发权后,必须按土地出让合同约定的土地用途、建设项目性质、容积率、建设密度、投资强度和绿地率等土地使用条件开发利用土地。

第七条土地使用者利用招商引资和企业改制等优惠政策，取得优惠价格的土地使用权后，擅自改变土地用途、建设项目性质的，改变部分的土地不享受优惠政策，经规划部门同意后，按改变后的土地用途和建设项目性质重新确定土地价格，与国土资源管理部门重新签订土地使用权出让合同，由土地使用者补缴差额部分的土地出让金。

第八条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途、建设项目性质、容积率、建设密度、投资强度和绿地率等土地使用条件的，按本办法第五条的规定履行审批手续，与国土资源管理部门重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第九条各类园区的商品房开发项目用地，应当纳入全市土地利用年度计划统一管理，由国土资源管理部门按照市场供需状况，在土地交易市场以招标、拍卖、挂牌方式出让。

第十条原划拨土地经依法批准用于经营性开发建设的，由国土资源管理部门在土地交易市场进行公开交易，按照市场价格补缴土地出让金，也可以由县级以上人民政府土地收储部门按原土地用途和划拨用地的评估地价收购，以招标、拍卖、挂牌方式出让。

第十一条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府批准；准予转让的，应当由受让方与国土资源管理部门签订土地使用权出让合同，按照市场价格补缴土地出让金。

第十二条经依法批准转让原划拨土地使用权的，由国土资源管理部门在土地交易市场进行公开交易，按照市场价补缴土地出让金；低于市场价交易的，县级以上人民政府有优先购买权。

第十三条土地使用者通过科技、教育、经济适用住房等产业政策和企业改困、改善职工住房条件、拆迁还建等优惠政策取得划拨土地使用权后，改变土地用途和项目性质的，必须补办规划审批手续，并与国土资源管理部门签订土地使用权出让合同，按照市场价格补缴土地出让金。

第十四条房地产开发项目（含住宅小区等群体房地产开发项目）竣工后，房地产开发企业应当向市建设主管部门提出竣工验收申请。建设主管部门应当组织工程质量监督、规划、国土、房产、消防、人防等有关部门按下列要求进行综合性验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

（三）土地出让合同约定条件的履行情况；

（四）单项工程的工程质量验收情况；

（五）拆迁安置方案的落实情况；

（六）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。参与验收的每个部门必须认真履行职责，并在验收书上签字盖章。

第十五条单位和个人以营利为目的，改变建在原划拨土地上的房屋用途，从事经营性活动或对外出租的，应按规定缴纳土地出让金或土地年租金。

第十六条因土地抵押权实现和法院判决用于债务清偿而引起土地使用权转让的，应由国土资源管理部门依法纳入土地交易市场进行公开交易。但在法院执法阶段，经申请执行人和被执行人协商同意，对以出让方式取得的国有土地使用权经评估作价后可直接交由申请执行人抵偿债务。

第十七条未经法定程序，任何单位和个人不得擅自转让房地产开发项目。

第十八条任何单位和个人不得闲置土地。已办理审批手续的非农建设用地，一年以上未动工建设的，由县以上国土资源管理部门按每平方米2—5元的标准征收土地闲置费；连续两年未使用的报经原批准机关批准，由县以上人民政府无偿收回土地使用权。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的非农建设用地，必须按照土地出让合同约定的条件开发土地。合同约定的动工开发日期满一年仍未动工开发的，国土资源管理部门可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，无偿收回土地使用权；但因不可抗力、管理部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工延迟的除外。

房地产资质申报材料范文第5篇

关键词：房产登记；形式审查；实质审查

一、我国登记审查模式之探析

（一）房屋登记实行形式审查的依据

形式审查是当事人提出申请，登记机关只要审查其手续是否完备，材料是否齐全，如果材料形式上符合法律程序，即准予登记，而不审查当事人提供的申报材料内容是否属实等。

形式审查能保障登记效率。形式审查只审查要件的合法性，故登记机关工作量小，还可提高登记效率，而实质审查还会加重登记机关的责任，很难达到《办法》要求的工作时限，很可能使物权得不到及时公示。

司法与行政各司其职的需要。从法院审判制度的设置和法院人员的配备来看，只有法院才有能力、有条件对不动产登记背后的法律关系是否合法进行审查。而登记机构无相应的审查能力，无法审查物权变动的真实原因。①我国缺乏实质审查的“土壤”。德国在实行实质审查中，引入了债权行为与物权行为区分，并且物权行为无因性的制度，公证机关负责对债权行为真实性的审查。我国目前缺少前置的公证程序，也缺少专业的登记人员，对登记人员并未实行准入资格考试，审查人员多是聘用制的社会人员，并未经过专业的职业培训，依靠他们发现登记背后法律关系真实性也不符合经济效率原则。

（二）房屋登记实质审查的依据

实质审查是指登记机关不仅审查必须具备的形式要件，还要审查申报材料内容的真实性、权力变动的原因与事实是否相符。

从房屋登记的法律效力分析。登记直接决定相关权利人的权利形态，因此登记机构对真实权利人合法权益的保护应当具有较高的注意义务。登记具有公示、公信力，登记的权利必须和真实的权利相一致，而实质审查是保证登记权利与真实权利一致性的有效手段，市场基于对登记公信力的信赖，才能从事相关房屋买卖交易。

不动产登记表现为国家出面确认私权利，非常类似于确认之诉，即都是对权利的确认，权利经过确认之后就产生排斥他人的效果。法院关于民事诉讼的审查是实质审查，因此登记机构对登记申请的审查也应当是实质审查。

（三）笔者对审查模式之建议

笔者认为房屋登记是一种独立的行政行为，不应过度强调其行政属性，而忽略了其私权属性。②因此房产登记不宜认定为行政确认行为。其并不直接处分相对人的权益，而只是对平等主体之间不动产物权变动情况的一种程序性公示行为，公权力的介入必须受到私法自治的制约。因此笔者认为，我国当前宜实行形式审查为主导，实质审查为例外的模式，提高登记审查的可操作性，有利于减少登记审查中的混乱问题。

二、审查标准不清引发的法律问题

（一）不利于培养登记机关的公信力

登记机构审查标准缺乏规范，出现登记错误的问题，往往陷入行政纠纷及行政赔偿等问题。而且登记机构及登记人员登记错误造成当事人损失的，还往往要承担一定的法律责任，构成渎职犯罪等，相关责任人员被判处刑罚的风险较高。而且房屋登记申请虽然经过行政机关的审查，符合法定形式，但是案件一旦进入司法审查，两者采取的标准往往不一，导致行政机关登记被撤销的情况时有发生，政府的公信力会受到外界的质疑。

（二）与善意第三人制度的冲突

有些需要进行实质审查的登记，且涉及第三人权利的，出现登记错误而提起行政诉讼后，法院采用实质审查标准又会使行政诉讼陷入确定真正权利人、解决房屋归属之中，行政诉讼实质上行使了民事诉讼的职能。并且，行政诉讼对民事争议进行处理，不仅超越了自身的审判权限，而且由于行政诉讼中缺少民事诉讼的举证、辩论等诉讼程序，其直接对民事争议进行处理，也不满足程序的正当性。许多房屋登记行政诉讼实质上是基于民事争议产生的，是民事纠纷，当事人基于各种考虑如诉费、举证负担或者急于撤销登记等心理，使行政诉讼演变为当事人不当的诉讼手段。即使行政诉讼撤销了被诉登记行为，其结果对民事争议的解决没有任何实际意义，通过行政诉讼去撤销登记，根本就不能在实体上解决争议房屋的归属，徒增当事人讼累，也浪费了司法资源，造成审判分工的混乱。当然，对于明显需要进行形式审查就可以避免登记错误地情况，且无涉第三人的案件，适宜采用行政诉讼来解决。

行政诉讼对民事争议的妥善解决造成一定障碍。按照目前的行政审判标准，如果卖房人提交虚假材料或者卖房人实际与他人还有民事争议，都有可能导致房产证被撤销。《物权法》规定了不动产的善意取得制度，善意取得的要件之一是当事人已经进行了房屋所有权的登记，而房产登记一旦被行政诉讼撤销，购房人如果想通过民事诉讼确认自己是善意第三人就缺少证据，从而给民事纠纷的解决设置了障碍，也使得善意第三人制度的落空，民事案件的审理更加复杂，也不能体现对真正权利人的实质公平。

（三）错误登记的赔偿

不动产登记制度模式与登记赔偿责任之间也存在着密切的联系，登记模式影响了登记赔偿责任的划分。《物权法》和《房屋登记办法》，对于登记机关如何承担赔偿责任都没有明确界定。真正权利人向登记机构主张赔偿责任，登记机构在承担赔偿责任后是否可以再对登记工作人员进行追偿，被追偿后的登记工作人员是否有权利再向登记申请人追偿，这些成为化解登记风险的重要难题。审查形式也密切关系登记风险的救济问题，合理的审查方式会对风险的救济工作产生重要影响。例如：实质主义登记对登记赔偿责任的影响，在实质审查的登记情况下，登记人员要承担高度的注意义务，加之我国登记人员的非专业性，在这种情况下，如果出现错误登记，即使有国家赔偿，相关责任人员也要承担行政处罚或者受到登记机关的追偿，这样就会使登记人员个人承担不合理的法律责任，在登记人员外内部形成“寒蝉效应”，对登记材料的进行超越合理或合法限度的审查，不利于整个登记效率的提高，对私权也是一种不当干预。如下案例：某老人去世后，其子女按照遗嘱继承了房屋所有权，到登记机关变更登记的时候，登记机关要求申请人证明该老人不存在私生子女，这样的过分要求确实是增加了当事人不合理的申请负担。因此，登记机构即使在某些方面进行实质审查，也应保障其合理限度，但在过高的赔偿责任机制下，其也是无奈之举。

三、回归房地产登记本源的建议

（一）明确登记机关的审查要求

一是对申请人的审查要求。登记审查要保证申请主体真实性、适格性。二是遵守合理限度原则，防止侵犯私权。登记机构能够证明当事人的申请资料符合法定形式即可，在缺少法律明确规定的情况下，对物权原因行为的实质审查应有所限制。其次，要经过公告异议程序。登记异议成立的，应中止或暂缓登记，无异议的才予以登记，这可以有效防止虚假申请导致的登记错误。再者，可以适当引入公证程序，提高申请人与相关事项的真实程度，分解登记机关的审查风险。为减少审查的压力，缓解审查模式之争，有必要将公证程序作为登记的前置程序。

（二）善意第三人之诉讼保护

如果对登记机关规定的是形式审查，登记机关尽到了形式审查的义务，但由于申请人的原因导致登记错误，应该提起民事诉讼而非行政诉讼。对于审查失误的登记，且并不涉及到第三人利益，可直接通过行政诉讼途径解决，有利于追究相关责任人的行政职责，督促其认真履行职责。而对于涉及第三人权益的，会影响房屋权利发生变动的登记纠纷，当事人以欠缺实质审查为由提出行政诉讼，则欠缺合理性，因为这类案件实质为民事法律关系所引发的纠纷，宜通过民事诉讼解决，也有利于解决善意第三人问题，因为行政诉讼并不处理当事人之间的实体权利问题，以行政诉讼撤销登记后，还需以民事诉讼界定权利归属。通过民诉来解决登记权属纠纷的案件，可以凭借法院的判决书等去登记机关进行变更登记，无需以行政诉讼去撤销登记。虽然登记的权利具有推定力，但该推定系权利的推定而非事实的推定，而非对房屋权属的最终界定。人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。

（三）登记错误的救济

第一，可以创立房屋登记赔偿基金，降低登记工作人员的赔偿压力。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》确定该赔偿责任属于行政赔偿，这种登记错误地救济模式有一定的局限性。房屋登记机构为国家行政机构，房屋登记行为属于登记机关履行职责的行为，登记机构承担国家赔偿责任也无可厚非，但从公平的角度看，国家赔偿责任就有失公平，因为国家赔偿的资金来自于全体纳税人，意味着全体纳税人要为个人的登记错误而承担风险，不利于国家资金的合理使用以及对登记机构的审查监管。因此，对于不动产登记错误产生的赔偿，不适宜适用国家赔偿，而应当由不动产登记赔偿基金来支付。③第二，建立登记风险分担机制。一方面包含了关于登记机关和登记申请人之间的责任分担问题：如果是申请人的原因导致登记错误，应当减轻甚至免除登记机关的责任。抵押权登记中对抵押人的真实性应由抵押双方共同负责，实践中大量的抵押权人都是银行，其相对于一般自然人更有能力保证自己提交证明材料的真实性。因此，登记机构在受理抵押申请时，应告知抵押权人不但应对其自身的真实性负责，更应对抵押人的真实性负责。另一方面包含了登记机关和其他机构之间的责任分担问题：一些特殊的权利变动证明，如法院、仲裁生效法律文书是对相关民事纠纷的终局判决，公证文书，相关政府部门或经登记机构认可的资质机构提供的证明等，这些材料对相关事项具有较高的证明力，登记机构也没有能力对其证明的事项进行实质审查，对于这些部门开具的证明材料，登记机构只要确认其符合法定形式就可以了，其内容合法性问题应有原出具机构承担，相应地，出现登记错误时，其也应承担相应地赔偿义务，不能仅有登记机关去承担赔偿责任。第三，登记机关也可以建立登记人员责任赔偿保险机制。不论是形式主义审查还是实质主义审查，其都具有较大的风险性，因此对风险的事先防范很有必要，对登记机关和公务员实行责任保险，在登记行为出现审查错误时，可以弥补对真正权利人利益所造成的损害。

（作者单位：天津师范大学法学院）

指导老师：尚海涛，天津师范大学法学院

注解：

① 王旭军.不动产登记司法审查[M].法律出版社，2010：61.

② 于海涌.论不动产登记[M].法律出版社，2007：53.

③ 赵笛秋.不动产登记错误的责任机制[J].改革与探讨，2008：34.

参考文献：

[1] 程啸.论未来我国不动产登记法的基本原则[J].中国房地产，2010（8）.

[2] 赵笛秋.不动产登记错误的责任机制[J].改革与探讨，2008.

[3] 金绍达.房屋登记中的三个具体问题[J].中国房地产，2015（16）.