小产权房清理

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小产权房清理范文第1篇

小产权房与大产权房的区别在于大产权房即完全产权，包括房产使用权与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时，无须缴纳土地出让金和收益收成。小产权房即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与大产权房的本质区别在于没有土地使用权。通俗的解释是：买的房再转让时不用再交土地出让金的，叫“大产权房”。

小产权房在管理模式上大多是采取协议模式，即开发商通过和乡镇政府或者村委会进行利益协调，双方达成合作默契，以类似开发商的背景进行开发，与公开的土地招拍挂方式相比，这类土地交易省去了很多环节。一般来说，开发商主要集中在一些中小型公司，因为没有土地出让金和各种税费等条件的限制，相对于商品住房小产权房的价格偏低，然而这些小产权房在后期市政配套方面远没有商品房做得完善。即便如此，小产权房还是突破了购买人群的限制，原本规定只有在该区域具有宅基地资格的农民才能购买，但是现在市场上很多中心城区的人也开始购买。所以，这种协议开发管理的模式为未来埋下了隐患。

小产权房的流通转让目前存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，所以商品房的相关法律法规对小产权房是无效的，法院也不能运用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，一旦发生纠纷，购房人的权益很难得到维护。

现状:相关统计显示，我国小产权房的总量已经接近城镇住宅数量的三分之一，在2005~2010年间，由于城市商品住房价格过快上涨，小产权房的增速明显高于2005年的前10年，如此严峻的形势让治理小产权房的呼声越来越高。然而小产权房的存在，又确实在一定程度上满足了中低收入者购买低价房的需求，而且农民也会在出让过程中得到一笔收益。因此，如何理清小产权房的身份成了左右为难的一个问题。

前景:小产权房的存在与现行的法律法规体系不相融合。从长远发展来看，中国的住房体系和土地制度建设应该是比较清爽的，应该是全部给予法规化的，小产权房不明不白的现象属于历史遗留问题，原因很复杂，有合理因素也有不合理因素，总之，需要进一步治理，必须纳入法律化、法规化过程当中去。

来自国土资源部网站的消息，议论多年的小产权房治理工作这回要动真格的了。目前国土资源部已经开始试点治理小产权房，同时准备在全国开始小产权房的清理工作。近日，国土资源部部长徐绍史公开表示，今年清理小产权房的工作，主要是一手抓调查研究清理试点，另一手抓执法检查、严格防范，不让小产权房现象继续蔓延。

小产权房清理初步方案

清理原则

分类、分步骤推进。

清理思路

违法建筑、有严重质量问题、侵占耕地、严重影响城乡规划的小产权房将清理，并追究开发商、村集体等相关人的责任；出售此类小产权房的农民将不得再申请宅基地。同时，对尚未销售的小产权房，一定年限后新建、续建的小产权房，必须全部停建、停售，其中，划分地块对外出租待建的土地，责令退还。（注：尚未销售，主要是指在建、在售、无人入住项目；一定年限后新建、续建的小产权房，主要也侧重于在建、在售小产权房。）

清理举措

包括、没收、停建、停售和停水、停电等。

小产权房清理范文第2篇

60.5%的受调查者认为小产权房有增加的趋势

51.1%的受调查者认为治理小产权房“只需补交地价款转正”

63.3%的受调查者认为“对于已经入住的小产权房可以合法化，因为涉及到群众利益，硬性取缔会造成社会矛盾冲突”

尽管国家三令五申小产权房的风险性、违法性，但小产权房依然屡禁不止。2012年2月21日，国土资源部召开《2011年房地产用地管理调控和集体土地建公租房情况》新闻会。国土部相关负责人表示，小产权房不予确权登记，不受法律保护，今年国土资源部将会选择部分城市开展小产权房清理工作。那么，民众究竟如何看待小产权房？人民论坛问卷调查中心联合人民论坛网、搜狐网进行了“购买小产权房，您认为风险有多大”的网络调查。此次调查为期10天（6月1日-10日），有13542人参与。

60.5%的受调查者认为小产权房“多，还有增加的趋势”

国家此前已明文规定，城市居民不可买宅基地建房，也不可以买小产权房。目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但凡是小产权房不允许登记，不受法律保护。但由于价格低廉，小产权房仍然受到部分市民的追捧。在对问题“据您的观察，目前在建的小产权房多了还是少了”的回答中，有60.5%的受调查者选择了“多，还有增加的趋势”，20.8%的受调查者选择“一般，跟原来的差不多”，而认为“不多，还在不断减少”的只有12.9%，表示“没关心、不清楚”的占比5.9%。

这样看来，超过八成的受调查者认为目前小产权房保持着原有的数量或还在不断增加。2012年6月11日，据新华网报道，国土资源部最近公布了北京、陕西、山西等地5起国土资源领域违法违规案件，其中北京市延庆县张山镇上郝庄村违法建设楼房51栋。此外，在重庆、郑州、武汉等地，建设小产权房之势依然如火如荼。小产权房为何会越建越多，不断蔓延？有分析人士认为，原本是阻止小产权房蔓延的管理者、监督者、执法者，最终变成了参与者，这就是小产权房在基层不断蔓延且难以查处的顽疾所在。而对于普通百姓来说，房价不断上涨，城市买房贵、买房难的问题日益突出，小产权房的价格优势为城市低收入者、外来务工者购房提供了一条出路，巨大的市场需求刺激了小产权房的建设。

六成受调查者认为购买小产权房风险不小

那么，公众对购买小产权房究竟存有怎样的心态？调查结果显示，对于“购买小产权房，您认为风险大不大”这一问题，有19.2%的受调查者认为风险“很大”，11.4%的认为风险“大”，29.5%的认为风险“一般”，以上三项合计总占比60.1%。由此可见，六成受调查者认为购买小产权房风险不小。而选择风险“很小”、“小”的受调查者占比分别为26.8%、13.1%。风险性是小产权房的突出特点之一。中央党校谢志强教授认为，小产权房的不合法性，导致其没有房屋产权证和土地使用权证，小产权房购买者的权益无法得到法律切实保护。此外，在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题，所以购买者承担着非常大的风险。但为什么还有四成的受调查者认为风险不大呢？有专家分析，这是法不责众的文化和心理造成的。有网友直言道：“全国小产权房太多了，为了社会的稳定，法不责众，而且好多是有权人拥有的，何来风险呢？”

多数网友不支持对小产权房“一拆了之”和“退回购房人的房款，解除房产交易”

您对国务院下令停建小产权房持什么态度？调查结果显示，多数人选择“支持”，占比42.7%，不支持的占比36.1%，还有21.2%的认为“不好说”。尽管小产权房具有突出的价格优势，但其违反了有关法律法规，农民和购房者的权益难以得到保障，不利于房地产市场的发展，因此，对于国务院下令停建小产权房的规定，大部分受调查者是支持的。但不支持这一决策的受调查者是出于什么原因呢？有网友指出，“小产权房暴露出中国目前的房价虚高，房价本应是实际成本加上了合理的利润后的价格，应该让大多数公众买得起，建议政府多想想那些买不起房的困难群众。”这说明，城市居高不下的房价使得普通百姓居者有其屋的希望破灭，小产权房低廉的价格由此深受青睐，部分人甚至甘冒风险也在所不惜。

如果说对于是否支持建设小产权房只是一种意愿表达的话，对于已售小产权房的处理情况则涉及广大小产权房购买者的切身利益，处理极其复杂。对于“已售小产权房您认为如何处理”的调查结果显示，51.1%的受调查者认为“只需补交地价款转正”，15.6%的认为“可按市场价重新入市补差价”，而支持“针对违法占地开发的小产权房一拆了之”和“退回购房人的房款，解除房产交易”两个选项的人分别只占11.9%和10.3%。小产权房的出现及大规模的发展，有着深刻的现实原因，其不仅数量巨大、范围广泛，多方利益协调难度大，而且处理起来极其复杂。有网友坦言，“小产权房是房改政策和高房价政策造成的灰色地带，是政府有关部门当初睁一只眼闭一只眼造成的。这是一个烫手的山药蛋，处理好了万事大吉，处理不好就是个火药桶”。因此，如何处理小产权房，是对有关部门管理智慧的重大考验。

六成以上网友支持小产权房合法化

关于小产权房能否合法化的问题是民众关心的焦点，也是专家、学者意见分歧的焦点。“您如何看待小产权房转正问题”的调查结果显示，63.3%的受调查者选择了“对于已经入住的小产权房可以合法化，因为涉及到群众利益，硬性取缔会造成社会矛盾冲突”，而12.4%的受调查者选择的是“一旦容忍小产权房合法存在，小产权房会屡禁不止，更加难以治理”，11.0%的受调查者认为“小产权房挑战现行法律尊严，不能转正”，只有7.6%的受调查者认为“如不严肃清理和取缔，会危及18亿亩耕地底线”，还有5.9%的受调查者人认为“不好说”。这说明，大部分民众是支持小产权房合法化的。那么，小产权房能不能转正呢？有专家指出，在分类治理过程中，小产权房的部分合法化难度很大，涉及到村民、购房者、集体包括政府在内的各主体利益协调，对于高价购买合法商品房的购房者的解释，以及对于部分已拆除的小产权房购买者的解释问题。任何一个问题解决不好，都会带来负面的社会效应，影响整体的社会稳定。此外，还有很多业内人士呼吁，用“农地入市”，或放开“小产权房”等方式来控制日益高涨的房价，但这些说法并没得到管理层的认可。有关人员表示，小产权房并不是合法的，今后的政策也很难将其合法化。

事实证明，小产权房无法摆脱“非法”身份。但即使这样，还是挡不住越来越多的人跨越法规的界线，将自己的住房梦与它绑在一起。他们幻想着“宽松”政策的出台，在补办相关的手续后，小产权房可以“转正”。然而，今年全国两会期间，国土资源部部长徐绍史表示，今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。高层的声音再次表明，小产权房治理步伐正在加快。

小产权房清理范文第3篇

小产权房是中国土地制度城乡土地二元结构的产物，伴随着改革开放与城市发展，它满足了城市部分中低收入者的住房需求，随着城市化发展，城市的扩张，越来越多农村被新建城区包围，农村的土地增值优势愈发明显，但是小产权房存在众多问题，涉及农民、集体和国家的利益，如何妥善处理小产权房的去向成了当下丞需解决的问题。

概念

城乡土地二元结构明确表示，城市里的土地归国家所有，农村的土地归农民和集体所有。小产权房没有房屋所有权证、国家土地使用权证、契税证。这里所说的小产权房指的不是农民房，而是在集体土地上盖的出售给本村外的居民居住的房子。

特点

1.销售不合法

我国1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农村的住宅不得买卖，也不能发放房产证。此后国家也先后强调小产权房不得违规炒卖，任何买卖小产权房的行为都不受法律保护。

2.价格低廉

农村土地在流转和使用时，并没有经过国家“招、拍、挂”的过程，没有缴纳土地出让金和相关税费，有些小产权房甚至没有报建手续，不用像商品房销售那样缴纳营业税等各种税费，这使得小产权房在建设和流转上节约了时间和成本。

背景

1.城乡土地二元结构制度的产物

依据《宪法》规定，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有”。即我国实行的是城乡土地二元公有制结构，国家和集体土地的产权主体不同。然而依据《土地管理法》和国家在1999年的通知称，严禁在集体土地上建设和炒卖住宅。农民对土地没有完全处分权。只能占有、使用和收益，产权不完整。但是国家却有高度集中分配土地的权力，《宪法》明确提出“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。本来集体土地不能通过招拍挂程序实现买卖流通和建设，政府却可以通过征收或者补偿等方式变相把集体土地“国有化”，出售给房地产开发企业，获取高于给农民几十甚至上百倍的补偿费作为土地出让金，充实地方财政。政府从两头垄断了土地市场，进行居间交易，在此情形下，集体土地所有者为了追求利润最大化，违背法律规定，也在自己土地上建起了商品房出售给他人，所以小产权房问题首先是历史遗留问题，也是我国制度对集体土地不确权导致的。

2.城市化进程导致住房需求的增加

随着城市化的发展，大量农村剩余劳动力转移到城市，2000年我国城镇化率从36%到2010年的50%，意味着过去的十年，城市化发展带动近2亿人从农村转移到城市，带动了住房产业的发展。

3.城市商品房价格不断上涨导致需求形成价格分水岭，小产权房获得一定市场份额

城市化进程从农村转移到城市的劳动力知识结构和受教育程度偏低，多数处在社会低收入阶层，他们构成了小产权房需求群体，另外一部分小产权需求群体则是外面一些小城市过来的人群，这两部分人群多数处于社会的夹心层，而城市居住成本高，他们只能选择在一些城中村租住廉价房，对于越涨越高的商品房价格，只能望房兴叹，小产权房低廉的价格，是吸引他们的主要原因，需求不断，因而小产权房建设也从没停歇。

4.小产权房存在的核心原因是――利益

国家现在虽然出台了集体土地拆迁的文件，但是具体细则还需要地方拟定，各地的赔偿方案也会不同。由于集体土地与国有土地同地不同价，出于利益诱惑，集体土地所有者也配建起了小产权房，用于出售，由于小产权房售价远低于周边商品房价格，以至于有一些开发商也铤而走险，投入到小产权房的建设和交易中。小产权房牵涉到国家、集体、个人的利益，不能平衡各方利益问题，小产权房就不能从根源上得到控制。

现状

1.全国小产权房竣工面积及占比

小产权房占据我国住宅市场相当比例，由于小产权房竣工面积没有确切的数据记载，而且对于小产权房这个概念也各有偏差，本文所指的小产权房是农村集体土地建设用于对外出售的房子，不包括农民自己盖的用于出租的房子。

价格

小产权房价格低廉，流转手续简单，但不受国家法律保护。北京最大的小产权房太玉园均价在5000元/平米左右，而周边的商品房价格在15000元/平米左右，深圳龙华、沙井的小产权房价格一般在3000-6000元左右，而同区域的商品房价格则在12000元以上。

购买者

购买小产权房的人，不少是在城里买不起房的年轻人，或者来城里谋生的外地人，他们无法购买价格高昂的商品房，也有因为户口和社保问题无法获得购买资格。近年商品房价格上涨较快，特别是一线城市，个人收入与房价差距抛离得越来越远。

深圳市一手住宅均价从2007年开始迅速攀升，与在岗职工收入形成鲜明对比，房价收入比在2007年的时候达到15，在经济危机后有所回落，但近年仍在13这个界限以上，意味着深圳一般工薪家庭购买一套89平米的商品住房，不吃不喝也需要13年以上的时间。而国际一般水平是6-7之间，远远高于国际一般水平。

影响

1、小产权房在一定程度上缓解了住房压力，在高房价背景下对解决中低收入人群的居住需求也起到积极作用。小产权房进入房地产市场，住房供应增加，加大市场竞争，在一定程度上拉低商品房价格，制约商品房价格上涨。小产权房扮演重要的多赢角色，它既满足了部分低收入群体的住房要求，也为农民带来了高收益；它给城市化进程带来了繁华，某一时期也稳定了社会秩序。

2、小产权房违反了国家法律法规。集体土地交易和小产权房流转都是不受法律保护的，集体土地的权属性注定了小产权房所有者没有完全处分权。而中低收入者对低价房的需求反过来刺激一些城中村大量建造小产权房，利益链不断循环和延伸，违法违建的小产权房更加难以杜绝。

3、小产权房没有经过统一规划，脱离了政府的监管，开发单位资质没有，在产品质量上也没有严格管理，进入市场将影响市场产品的整体质素，小产权房开发得不到银行贷款支持，预售资金监管存在风险，而且它后期没有有效的物业管理，安全得不到保障，不能切实维护居民安全与利益。

4、小产权房属于违法建筑，它占用了土地资源，不符合政府对城市的整体规划，不利于城市均衡发展。

处理情况

1、北京

北京作为小产权房清理试点城市之一，今年6月以来，北京市集中开展清理整治利用集体土地违法建设销售小产权房工作，初步清理出79个违法占地项目，对在建项目将责令停工、停售，查封工地，查封已建未售房屋。北京市政府还成立了以国土局、住建委等权威职能部门组成的工作领导小组，对乡镇违法占地项目进行清理，还把责任主体落实到各区政府。

2、深圳

2012年5月25日，《深圳市土地管理制度改革总体方案》出台，正式启动，该“方案”中两个重要的关注点，其中一个就是小产权房确权问题。该方案公布的几个月后，深圳大鹏新区一处建面超10万平米的小产权房，被深圳政府没收，纳入到了保障房体系，首例小产权房“转正”。在对待小产权房问题上，上海和北京态度较为坚决。而深圳，则显得比较反复。早在2004年，深圳就提出土地国有化的概念，但是仍有很多小产权房能拿到房产证，顺利“转正”，引起新一批违建，导致违建屡禁不止，最后这个改革也就不了了之。2009年12月1日，政府出台了《深圳市城市更新办法》，办法明确了城市区域，包括城中村等，都必须遵守城市更新涉及的综合整治、拆迁、重建等活动。意味着拆迁、旧城改造有法可依。

出路

小产权房难以解决，原因众多，其中涉及个人、集体和国家的利益，要平衡这些利益和妥善处理小产权房问题，才能确保社会稳定。

1、循序渐进，逐步深化，不能一刀切

小产权房是中国城镇土地二元结构缺陷的产物，也是改革发展与城市高房价的产物，对既有的历史遗留问题，认识到它对社会进程的阻碍，也能认识到它过去与未来对社会发展所发挥的作用，所以在处理小产权房问题时，需要分别对待，分类处理，努力减少社会资源浪费和平衡各方利益，促进社会和谐发展。

2、努力深化财税制度改革和户籍改革

房地产调控2年多，房价快速上涨得到有效遏制，但目前房价远高于居民能接受的范围，部分房源掌控在投资客手里，未来不排除房产税推出的可能。改变小产权房的格局，还需要推进户籍制度改革，逐步开展，平稳过度。走城乡统筹发展的道路，让农村的生产要素和城市的工业产品在农村和城市之间互相自由流通，加大对农村经济、教育、医疗的投入，这样才能慢慢改变我国城市化率低下和城乡差距大的状况，努力缩小农村和城市的差距，让更多农民能分享到改革开放的成果。

3、小产权房转性

小产权房转性，变成保障房或者廉租房，可大大节约社会资源，避免强拆造成的社会资源浪费，满足中低收入群体的住房需求，也能短期内维护在商品房和保障房双轨制运行下社会的稳定，也为房地产调控的过渡赢得时间。

小产权房清理范文第4篇

眼下这可是个禁忌类词汇。国土部、住建部先是联合发文，要求各地遏制在建在售小产权房，其后又召开视频会议，提出“对顶风作案者严格查处”。

全国房价最高的北京遇到的麻烦最大，执行得也最彻底，已经把“8名违法当事人”送到公安机关，“31名责任人”移送到监察机关，并自称从去年6月至今，已经清理和认定了83个小产权房。一些商品房开发商也反应强烈，认为它不可能合法化。

有人说，这等于是给买了小产权房的人下了最后通牒。

但从另一个角度看，也可以有不一样的解读。

熟悉情况的知道，从2007年以来，政府一直就是这个态度，但是真正敢拆掉的没有多少，小产权房反而越盖越多。它们的质量水准参差不齐，这要看乡政府的意图和水平。比如，在我居住的北五环附近，就有一大片小产权房住宅小区，南北通透，低密度。当然，也有一些小产权房质量完全没有保障。

这种房子盖在农村集体用地之上。而这一届三中全会给出了这样的政策信号：把城乡建设用地挂钩，“在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。正是这个说法让小产权房市场交易量突然猛增，以至于让相关管理部门坐立不安。

由于中国的地和房是分离的，地可以变得交易，但没有提到上面的房转正—这是大多数人思考的逻辑。

一个可以肯定的事实是，中国正在进行一场不可逆的。你从政府在做的事情中可以知道接下来的顺序。最近，由多部门分头管理的产权改为统一登记，这是一个不小的进步—尽管在国外这是很基本的事。国土资源部将整合建设部和农业部来管理房产登记，对应到每个身份证下。也就是说，不管是农村用地还是城市商品房用地，都统一管理。从某种角度看这就是要确权，比如成都从去年开始在进行的一个实验，简单说就是核对农民名下的房和土地资产，看上去就是为了下一步它们能上市交易。

小产权房则是个尴尬的角色，但就像专门研究它的周其仁所说的，你要么轰掉它，要么把它转正，不可能永远这样不当不正地存在，因为改革已经进行到这了。

用全国工商联提供的数字来说，小产权房在过去的15年里已经达到7.4亿平方米，100套住宅里差不多有七八套是小产权房，其余是商品房。要想把这么多房子全部轰掉，显然是一件不靠谱的事—总不能就因为我没给你交税，就把我一套好好的房子给炸平了。环保人士也有意见。

除了眼下的一些投机者外，大部分买小产权房自住的城市人口都不富裕—他们对土地没有使用权，但房子真是掏血汗钱买的，难道要让他们睡大街？

工业化加剧，城市吞并农村，在不断变大，在这个过程中，产生的红利也该让农民分享，而不能以集体之名，锁住本属于他们的利益。真正上升到《物权法》的高度，阻止他们出售掉自己最重要的资产，也是不合理的事—人们有支配自己财产的权力。

确权和变现的过程可能会耗上几年，并且，如同所有从多轨走向并轨的领域，这里也充满了各种灰色特权，也随时可能发生农民财产被侵犯的事。

政府在土地方面推行的是一种渐进式改革，起初默认了小产权房的存在，现在利益当前又要严厉执法，这个执行难度是可想而知的。

小产权房清理范文第5篇

［关键词］ 小产权房原因对策

近些年，关于小产权房问题的争论层出不穷，国土资源部也频频出面来遏制小产权房问题。但是由于小产权房本身存在的争议，这一问题并未得到真正的解决。

所谓小产权房，是指未经法定的征地和审批等程序，由村集体组织（或联合开发商）或村民在集体土地上建设并出售或出租的房屋。小产权房是相对于大产权房出现的概念，小产权并没有真正的产权，不能获得由国家建设部门颁发的房屋产权证书，只能得到由乡镇政府或村委会颁发的产权证书，所以称之为小产权。

一般来讲，小产权房具有以下几方面的特征：（1）小产权房是建在集体所有土地之上；（2）小产权房是用于出售或出租的房屋；（3）小产权房没有国家建设部门颁发的产权证书；（4）小产权房的供给主体是乡镇和村委会。

一、小产权房产生的原因

小产权房问题是一个综合性的社会问题，其产生原因是多种多样的。本文主要认为：城乡二元制的社会结构制度是导致小产权房出现的根本原因，商品房价格疯狂上涨是致使小产权房得以快速发展的主导原因，相关法律的不完善是小产权房问题不能得到很好解决的直接原因。

1.城乡二元制的社会结构制度是导致小产权房出现的根本原因

我国城乡二元制的社会结构制度导致其在土地管理上也表现出二元的特征。我国农村实行集体所有制的土地制度，农村集体建设用地没有正式的土地使用权拍卖市场，对于建设在集体所有制的农村土地上的房屋当然也就没有正式的产权，不能进行土地的转让和抵押活动。而城市建设用地拥有正式的土地使用拍卖市场，可以通过市场定价，将土地使用权拍卖出去，所以城市的建设用地都拥有产权，可以进行转让、抵押等活动。农村集体建设用地如果想进入房地产市场，必须经过国家相关部门的征收和审批才能将集体土地变成国有土地，然后由国家收取土地出让金，给予农民一部分补偿金，而农民得到的这笔补偿金要远小于建设小产权房出售所获得的利益。所以这种城乡土地制度的二元结构是导致小产权房出现的根本原因。

2.商品房价格疯狂上涨是致使小产权房得以快速发展的主导原因

在城市中，日益飙升的房价使得中低等收入人群拥有一套属于自己的房子成为了一种奢求。再加上政府提供的经济适用房、两限房等政策性住房的供应量相对大部分无房族来说是微不足道的，且分配中出现的漏洞使真正迫切的需求得不到满足。这些问题都是促使小产权房快速发展的主导原因。 由于小产权房的建设不需要向国家缴纳大量的土地出让金以及各种税费，所以其价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。小产权房以其价格低廉的优势受到了中低等收入人群的青睐。对于开发商而言，城市建设用地的使用权取得越来越困难、拍卖价格也越来越高，而农村土地使用权取得相对容易且价格低，所以通过以租代征的方式取得农村集体土地建设房屋，开发商可以极大地降低开发成本，使其获得更高的收益；对于集体土地所有者而言，通过出租土地获得的收益也远超出了国家征收后给予的补偿金。正因为小产权房给需求和供给方带来了双赢，所以使其得到了迅速的发展。

3.相关法律的不完善是小产权房问题不能得到很好解决的直接原因

迄今为止， 宪法与法律并未明令禁止农村宅基地使用权流转，有关部门禁止农房与宅基地使用权交易的行政干预，其本身是违宪违法的。依照《民法通则》的规定，农民应当依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。另外正式颁布的《物权法》中也删去了原草案中禁止城市居民购买农村宅基地使用权的条款。而《土地管理法》及其实施条例、《城乡规划法》等法律法规中对土地资源的使用却进行了严格的界定，特别是对农村集体土地进行了强制性的保护。《土地管理法》 第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”由此可见，相关法律对于小产权房的规定还不是很明确，致使小产权房问题一直没有得到很好的解决。

二、小产权房造成的影响

小产权房的产生和发展引发了一系列的问题。这些问题对我国的经济环境以及城市发展造成了许多负面影响。本文认为小产权房在以下几个方面的负面影响是非常突出的。

1.占用耕地，损害农民利益。

如果任由小产权房以现在的状态继续发展，会使利益相关者在利益的驱使下大量建造小产权房，占用农民土地，减少耕地面积，损害农民的根本利益，也使国家的粮食安全受到威胁。

2.购房者权益无法保障

由于小产权房现在还不受法律的认可和保护，购房者没有国家统一发放的房产证，不能拥有房子的所有权，无法进行转让，在遇到拆迁补偿等问题时利益难以得到保障。

3.扰乱房地产秩序

开发商通过以租代征的方式取得农村集体土地建设房屋，可以极大地降低开发成本，使其有更大的定价空间，这无疑对现有的房地产价格体系形成猛烈的冲击，扰乱房地产秩序，严重时可能危害到国家金融安全和社会稳定。

4.影响城市总体规划

城市的发展是需要统筹规划的，城市规划中的土地都有其功能定位并按照科学的方法加以开发利用，而小产权房的建造都是以短视的简单开发收益为目的的行为，缺乏长远的战略性的指导和管理。这无疑对城市未来的发展形成了阻力，打乱了城市的空间布局和功能定位。

三、解决的措施

小产权房在发展过程中产生的问题不仅仅局限于上文提到的几方面，其问题产生的影响也可能是非常深远且无法预测的。为了从根本上解决小产权房问题，本文提出了以下几条探讨性的建议。

1.对于已经建成并出售的小产权房给予转正措施

对于已经建成并出售的小产权房，为了维护社会的和谐与稳定，避免激化社会矛盾，政府应该积极推行措施将小产权房转变成大产权房。如果将小产权房一刀切，全部摧毁，必将会引起社会的不满，政策继续执行的可行性无法预测。所以为了从根本上解决这部分小产权房，政府应该及早出台措施，将小产权房转正。

2.加快城乡一体化，完善相关法律

城乡二元制的社会结构制度是导致小产权房出现的根本原因。所谓治标先治本，实现城乡一体化是解决小产权房问题的关键，对于土地政策的“一国两制”应尽快解决。 尽快实现农民宅基地市场化，为真正实现“同房同权”理顺法律关系，这是解决小产权房问题的法律基础。完善现行的《土地管理法》、《物权法》、《房地产法》等相关法律，加快解决小产权房的流转问题，确立农村集体土地使用权流转的法律制度，尊重农村集体对土地的所有权，保障农民的土地收益。加快相关法律法规的出台，对正在建设的或者有趋向要建的小产权房做出明确的政策性约定。

3.遏制商品房价格上涨趋势，将房地产价格控制在合理的范围内

房价问题已经成为国家迫切需要解决的重点问题。住房是人民生活的基本保障，房价直接影响着人民的生活质量。总理在政府工作报告中明确指出，要积极遏制房价过快上涨的趋势。所以将商品房的价格控制在合理范围内，使大多数居民有能力去购买商品房，这能够在很大程度上降低小产权房的购买需求，解决小产权房问题。

四、结语

小产权房存在的争议已经得到了社会各界的重视，其牵涉到买房人、开发商、农村集体以及政府等多个主体的利益。小产权房问题的解决必须本着“以人为本”的精神出发，最大限度的保证人民的利益。而法律制度的初始设计也应当是维持利益均衡的，国家应该针对小产权房尽快制定或修改相关法律，在兼顾各方利益的基础上，推行农村集体土地使用权的自由流转，从而促进城乡一体化的尽快实现。将已经建成并出售的小产权房尽快出台措施给予转正，并加大力度治理房地产市场，使房地产市场能够更健康的发展，从而消除小产权房问题。

参考文献：

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