优先受偿申请书

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优先受偿申请书范文第1篇

第一条  根据《上海市土地使用权有偿转让办法》（以下简称《办法》），制定本细则。

第二条  本细则适用于在本市因土地使用权的出让、转让或继承而享有土地使用权的企业、其他经济组织或个人。

转让在中国境外进行的，土地使用权受让人应同样遵守本细则。

第三条  根据《办法》第七条规定，设立上海市房地产登记处。

市房地产登记处负责协调上海市土地管理局和上海市房产管理局的相关登记工作。

第四条  市房地产登记处负责办理土地使用权有偿转让中以下各类登记事务：

（一）土地使用权的出让；

（二）土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的转让（包括出售、赠与、交换）、继承和抵押；

（三）地上建筑物和其他附着物的租赁。

第五条  房地产登记的责任人（以下简称登记责任人）为：

（一）土地使用权有偿出让或转让活动中的受让人；

（二）土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的继承人；

（三）土地使用权及其地上建筑物、其他附着物抵押时的抵押人和抵押权人；

（四）租赁地上建筑物、其他附着物的承租人；

（五）其他相关活动的利益关系人。

第六条  登记责任人必须按《办法》及本细则，向市房地产登记处办理房地产登记。

市房地产登记处负责登记和保持记录准确。因登记责任人提交错误的或虚假的文件以及延误登记而产生的后果，由登记责任人负责。

第七条  当土地使用权及其地上建筑物、其他附着物抵押时，抵押权人的优先受偿权以在市房地产登记处的登记顺序为准；但在本细则第九条规定的期限内登记的，抵押权人的优先受偿权以合同生效日为准。

第二章  登  记

第八条  房地产登记的文件为：

（一）土地使用权有偿出让合同和变更合同（包括补充合同）；

（二）土地使用权（连同地上建筑物、其他附着物，下同）的出售、交换合同；

（三）土地使用权赠与、继承的证明；

（四）土地使用权抵押合同及注销抵押文件；

（五）出让合同期满时，注销合同的文件；

（六）土地使用证和房屋产权证；

（七）土地使用权转让中涉及土地使用权及其地上建筑物和其他附着物的其他有关文件，包括相关的债务契约，房屋预售、出售、租赁等房产经营活动的有关文件，建筑物的使用管理维修公约等；

（八）与本条上述各项相关的法院文书和政府主管部门的文件；

（九）登记责任人认为需要登记而市房地产登记处准予登记的其他文件。

上述各项登记文件，如有外文签署的文本，由登记责任人负责翻译为中文，并以中文本为准。

第九条  房地产登记的期限：

（一）发生在中国境内的土地使用权有偿转让活动中的各项文件，必须在文件生效日起三十天内登记；

（二）发生在中国境外的土地使用权有偿转让活动中的各项文件，必须在文件生效日起六十天内登记。

本条所指生效日，除我国法律规定或合同条款约定外，均指文件签署日。

第十条  超过第九条规定期限三十天登记的（不满三十天以三十天计），加倍收取登记费；超过规定期限六十天登记的，按登记费的三倍收取；余类推，但最高收费额不超过登记费的五倍。

第十一条  登记责任人可委托他人登记，但必须出具有效的委托证书。

第十二条  房地产登记的程序：

（一）登记责任人或人应向市房地产登记处填交登记申请书，并提交应登记文件的副本或影印件，同时交验应登记文件的原件；

（二）市房地产登记处验阅后开具收件收据，将应登记文件登记在案，并在登记文件上加盖登记印鉴；

（三）登记责任人或人在送入登记申请书及交验文件十天后，可到市房地产登记处领取盖有登记印鉴的文件原件。

第十三条  凡在市房地产登记处办理登记事项，按规定缴付登记费。

第三章  查  阅

第十四条  在市房地产登记处登记在案的所有文件均可公开查阅。查阅人应填写查阅申请书，缴付查阅手续费。

第十五条  查阅人不得将查阅的文件带离市房地产登记处，并应遵守市房地产登记处的查阅制度。

第十六条  凡需要复制查阅的文件，应填写复制申请书，缴付复制费，复制件应经市房地产登记处印鉴证明。

第四章  附  则

第十七条  登记、查阅及复制的收费标准另行制订。

优先受偿申请书范文第2篇

    第二条  本办法所称房产抵押，是指抵押人以其合法的房产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不能履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房产拍卖所得的价款中优先受偿。

    第三条  本办法适用于本市城市规划区范围内的房产抵押。

    第四条  市房产管理局是市人民政府房产行政主管部门，负责房产抵押的管理。

    第五条  房产抵押必须遵循自愿互利和诚实信用的原则，设定的房产抵押不得违反国家有关法律、法规。

    第六条  依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权可以设定抵押权。

    以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内国有土地使用权同时抵押。

    第七条  下列房产不得设立抵押：

    （一）未取得房屋所有权证书和土地使用权证书的；

    （二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房产；

    （三）权属有争议的；

    （四）确定为拆迁的；

    （五）依法被查封、扣押或监管的；

    （六）房产行政主管部门认为不宜抵押的。

    第八条  房产抵押必须签订书面合同，并办理抵押登记。

    以划拨方式取得土地使用权的房产抵押，须经土地管理部门登记后，到房产行政主管部门办理抵押登记。

    以出让方式取得土地使用权的房产抵押，由房产行政主管部门办理抵押登记后，交到土地管理部门备案。

    抵押合同自房产行政主管部门登记之日起生效。

    第九条  设定房产抵押须持下列证件及手续进行抵押登记：

    （一）抵押房屋的房屋所有权证书；

    （二）抵押房屋占用范围内的土地使用权证书；

    （三）抵押人的身份证明及法人资格证明；

    （四）抵押登记申请书；

    （五）抵押合同；

    （六）房产行政主管部门认为应提供的其他证件。

    第十条  房产抵押获准登记时，抵押人应将房屋所有权证书交由登记部门留存。由登记部门签发房屋他项权证，交由抵押权人收执。

    第十一条  登记部门的登记资料，应当允许查阅抄录或者复印。

    第十二条  抵押物的价值可以由抵押当事人协商议定，也可委托抵押登记的管理部门指定的评估机构进行评估。

    第十三条  共有房屋抵押时除出具房屋所有权证、共有权保持证外，还须出具共有人书面协议。

    第十四条  抵押人用已出租的房屋抵押时，要事先通知承租人，原租赁契约或合同继续生效。抵押人因不能清偿债务，抵押房产被处分或拍卖时，原承租人在同等条件下有优先购买权。租赁期限未满的，承租人有权继续按原租赁契约或合同承租。

    第十五条  抵押期间，抵押人未经抵押权人书面同意，不得对抵押房产拆建、改建、更换租户、转让或者以其他形式进行处分。

    抵押权人不得使用抵押房产，或者以抵押房产与第三者签订其他契约或合同。

    第十六条  抵押期间抵押人是法人的，若发生合并、分立、更名等变更的，应及时通知对方当事人，并从变更之日起十五日内向房产行政主管部门申请办理抵押变更登记。

    抵押人为自然人的，在抵押期间发生死亡的，其继承人或受遗赠人应当自取得继承或遗赠有效证件之日起十五日内，到房产行政主管部门办理抵押变更登记。

    变更后的抵押当事人应享有和承担原抵押当事人相应的权利和义务。

    第十七条  抵押期满，抵押人能够清偿债务的，双方当事人应当自清偿之日起十五日内到房产行政主管部门办理抵押注销登记。

    第十八条  已设定抵押的房产，其土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房产所得，抵押权人无权优先受偿。

    抵押的房产所占用范围内的土地使用权是以划拨方式取得的，在依法拍卖该房产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

    第十九条  同一处房产设定若干个抵押权的，其抵押价值之和，不得超过该房产的总值。清偿顺序按抵押物登记先后而定，顺序相同的按照债权比例清偿。

    第二十条  抵押人隐瞒抵押的房产存在共有关系、权属有争议、已被查封、扣押或已作抵押等情况，抵押人应承担由此而产生的法律责任。

    第二十一条  房产抵押发生纠纷，当事人双方可协商解决，协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

    第二十二条  本办法由市房产管理局负责解释。

优先受偿申请书范文第3篇

关键词：商品房；预抵押；商业银行；风险

中图分类号：F830.5 文献标识码：B 文章编号：1674-0017-2012（5）-0042-04

预抵押登记是《物权法》中规定的预告登记制度的一种，是为了维护当事人的合法物权，在商品房未取得产权证书前，因借款人（购房人）向商业银行申请办理个人住房贷款的需要而设定的非正式抵押登记，其目的旨在防范一房多贷。对于个人住房贷款，目前商业银行的普遍做法是：借款人（购房人）与商业银行签订《个人住房借款合同》的同时，签订《抵押合同》，以借款人所购商品房为抵押物。但鉴于该商品房尚未取得产权证书，因此，根据《物权法》的规定，在房地产管理部门进行预抵押登记，待商品房取得完整的产权证书后，再办理正式抵押登记。在预抵押至正式抵押登记之间的还款期限内，为防止借款人违约，发放贷款的商业银行还会与借款人和销售商品房的开发商签订担保协议，要求开发商在房屋产权证书办理完毕之前，对借款人（购房人）的该笔个人住房借款承担连带保证责任，俗称阶段性担保。在这个过程中，看似商业银行已经为贷款采取了“人保”及“物保”等多重有效措施，但在实际操作中，商业银行仍面临着对预抵押房屋能否行使优先受偿权、能否配合开发商单方撤销预抵押登记、能否要求借款人承担预抵押登记费用、预抵押商品房被查封等诸多风险，亟需商业银行给予足够重视。

一、预抵押登记制度概述

预抵押登记制度是德国民法学者在中世纪创设的，后来陆续被瑞士、日本及我国台湾地区的民法理论所吸纳，成为民法中的一项重要的物权制度。该制度是预告登记制度的一种，是指通过对涉及在建工程等不动产的抵押合同进行预告登记，赋予其公示力，以保护将要取得抵押权的合同当事人的一种民事法律制度。

（一）我国法律有关预抵押登记的规定

预抵押在我国法律规定中并不是一个明确的概念。根据《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款规定：“以预购商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”《房屋登记办法》第六十七条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：1、预购商品房；2、以预购商品房设定抵押；3、房屋所有权转让、抵押；4、法律、法规规定的其他情形。”从上述条文可以看出，我国的预抵押登记是指为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记，使其具有对抗第三人的效力，并使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。

（二）预抵押登记的性质

对于预抵押登记的性质，在国内法学界主要存在以下三种观点：一是请求权保全制度说：该观点认为预抵押登记不是设定物权，而是以保全不动产物权变动请求权为目的的具有物权效力的法律手段。二是准物权说：该观点认为预抵押权是一种具有物权性质的债权，或称之为准物权。三是债权物权化说：该观点认为预抵押权综合了物权和债权的特性，预抵押登记使不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的物权效力。笔者同意上述第二种观点，因为预抵押权乃是基于其物权的本质才被规定在《物权法》中的，同时，其又具有债权的请求特性。但不论学术界对预抵押登记性质的界定如何，都无法掩盖其保护合法的、可期待权人利益的目的。

（三）预抵押登记的效力

预抵押登记的效力在整个预抵押登记制度中处于核心地位。我国预抵押登记制度仅规定了预抵押登记后请求权的权利保全效力：即预抵押登记后，未经预抵押权人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但在国际上实行预抵押登记制度的国家和地区，普遍认为预抵押登记应具有以下几方面的效力：1、权利保全效力，即预抵押登记后，未经预抵押权人同意处分不动产的行为无效。2、顺位保全效力，即当预抵押登记推进到本登记时，不动产权利的顺位不是依本登记的日期确定，而是以预抵押登记的日期来确实的。3、破产保护效力，即在相对人破产，但请求权的履行期限尚未届至或履行条件并未成就时，预抵押权人可以将作为请求权标的的不动产排除在破产财产之外，从而使该请求权具有对抗其他债权人、优先于破产债权的效力。4、预警效力，即通过预抵押登记使得第三人认识到预抵押权人日后成为本登记权利人的可能性，从而不敢为妨害预抵押登记所保全的权利（或权利顺位）的行为，而且，也不能以不知预抵押登记为由进行抗辩。

（四）预抵押登记的意义

我国法律设立预抵押登记制度具有以下两方面的意义：一是保护预抵押权人的合法权益。通过不动产登记机关对预抵押事实进行登记，可以对抵押人任意处分抵押物的权利进行限制，当抵押人不能履行约定义务，抵押权人依照规定可以变卖抵押物的价款优先受偿。二是保护善意第三人的合法权益。预抵押登记作为一种具有公信力的公示手段，经过登记可以向社会公众宣告不动产已经抵押的事实，从而达到保护交易安全和善意第三人的合法权益的目的。

二、商业银行因预抵押登记面临的风险

典型案例：自然人李某与A公司签订了《商品房买卖合同》，并向B银行申请个人住房按揭贷款。为了防止违约，B银行在与李某签订了《个人住房借款合同》后，又同其签订了《抵押合同》，并向抵押登记部门申请办理了商品房预抵押登记，李某承担了登记费用80元。随后，B银行又与A公司签订了《保证合同》。在合同履行过程中，因李某失踪，造成贷款逾期。B银行在追索欠款过程中了解到：李某因与他人的经济纠纷，导致预抵押的房屋被C法院预查封。因联系李某未果，B银行遂要求A公司承担保证责任，但A公司认为：该房屋已办理预抵押登记，其承担的也仅是保证责任，根据“物保优于人保”原则，B银行应首先主张预抵押权。鉴于此，B银行向法院申请行使预抵押权，但法院认为：该抵押登记只是预抵押，非正式抵押，且抵押物处于查封状态，因此无法通过法院执行直接行权，必须另案。数月后，因房价上涨，A公司希望回购该房屋。经协商，B银行扣划了A公司保证金账户内的资金替李某归还了欠款。随后，B银行向抵押登记部门出具了撤押通知，预抵押权解除。半年后，李某出现，并提讼，要求法院判令：1、A公司回购房屋的行为和B银行单方撤销预抵押的行为无效。2、B银行向其退还办理预抵押登记的费用80元。3、两被告共同承担本案诉讼费。

此案即是涉及商品房预抵押登记的典型案例。其中，商业银行面临着预抵押权如何实现、能否单方撤销预抵押、预抵押物的查封及预抵押登记费用的承担等多重风险。

（一）商业银行能否行使预抵押权的风险

如上述案例所述，在预售商品房抵押贷款中，如借款人违约，银行要求借款人提前归还全部贷款本息时，如果此时预售商品房抵押仅进行了预抵押登记而尚未办理正式抵押登记，银行是否能行使预抵押权？这在我国各地法院存在不同看法。如2010年《浙江省高级人民法院民二庭关于印发〈关于商事审判若干疑难问题的理解〉的通知》（浙法民二[2010]15号）中指出：“按揭购房法律关系涉及银行、购房人、房地产开发商三方，其中购房人与银行之间存在抵押借款关系。与现房抵押不同，按揭购买期房的抵押登记应属于物权法第二十条所规定的不动产预告登记，在按揭购房人取得房屋产权证并办理正式的抵押登记之前，银行的抵押权尚未确立，当按揭购房者断供违约时，银行有权解除合同，提前收回全部贷款；银行对抵押期房主张优先受偿权的，应等期房变现房后办理正式的房屋抵押登记，并根据物权法第一百九十五条的规定，以抵押房屋折价或者以拍卖、变卖房屋所得的价款优先受偿。”根据此通知规定：作为预抵押权人的商业银行并无优先受偿权，其只能等待抵押物从期房变成现房，并且办理正式的抵押登记后，方能就该房屋主张优先受偿权。但是，统计数据显示：大多数个人住房贷款形成逾期的原因，皆是因为商品房烂尾或无法办理产权证书所致，且此时开发商均处于资不抵债情况。如法院必须要求预售商品房变成现房，并办理了正式的抵押登记之后，方能主张优先受偿权，那么，我国商业银行预售商品房抵押贷款业务将面临巨大的金融风险。

（二）商业银行单方撤销预抵押权的风险

在商业银行追索债务的过程中，只要开发商履行了还款责任，则借款人与商业银行之间的《借款合同》关系即告终结，而开发商则享有了就所还贷款向借款人（购房人）追偿的权利。但此时商品房已预售给购房人，并也办理了预告登记，那么此时开发商享有的债权与购房人可期待的所有权能否相互抵消呢？原先的预抵押登记是否无需作为抵押权人的商业银行出具任何证明即告自动失效呢？纵观《担保法》、《物权法》及《城市房地产抵押管理办法》等法律法规，对此均无明确规定。

（三）预抵押房屋被预查封的风险

在司法实践中，有一种常见情况，即预抵押给商业银行的商品房，因为抵押人或开发商的其他诉争，导致该商品房被预查封，如在此预查封期间，商业银行欲行使预抵押权，应如何应对风险？依据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定可知，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。根据此规定，设定了预抵押权的商品房也可能因为抵押人的非涉及本抵押主合同关系的其他诉争使得该房屋成为被法院采取强制措施的标的物，从而给发放个人住房贷款并办理了预抵押登记手续的贷款银行造成一定的风险。

（四）预抵押登记费用承担的风险

根据《房屋登记办法》规定，如果购买的是预售商品房，则在整个购房过程中，有两处环节会产生抵押权登记费用：一是购房者签订《商品房买卖合同》后，在办理按揭时，与贷款银行共同申请办理商品房预抵押权登记，此时产生一次登记费；二是商品房竣工交付后，购房者需要与贷款银行共同申请办理房屋抵押权登记，此时又产生一次登记费。目前，商业银行的普遍做法是：两次登记费用均由抵押人（即贷借款人或购房人）承担。但随着近两年金融消费者对金融服务和收费的不断质疑，由此产生的风险也越来越大。

三、商业银行防范预抵押登记风险的措施

预抵押制度在司法实践中，将会面临各种各样层出不穷的问题，作为最常见的预抵押权人--商业银行，风险与收益共存。因此，商业银行应时刻认清法律关系，合理合法规避风险，确保预抵押权及其衍生的优先受偿权不被侵蚀。

（一）行使预抵押权的风险防范

《物权法》既然规定了预抵押制度，那么其根本目的无非是为了保护正常的社会经济和金融秩序，维护购房人和放贷商业银行的正当利益。一旦抵押人违约，首要的救济措施就是依据《抵押合同》行使预抵押所赋予的优先受偿权，只是鉴于抵押物的状态为在建工程，没有正式的产权证书，就否定了商业银行的抵押权人的地位，是片面和不公正的。正是基于商品房的在建状态，作为购房人才对其享有可期待的所有权，为了保护这种期待权，防止一房多卖，《物权法》明确了预告登记制度；同样，仍然是为了保护后继的放贷银行的可期待的抵押权，防止一房多贷，《物权法》又明确了预抵押登记制度。因此，商业银行对即便是在建工程的商品房仍然享有不可动摇的抵押权，可据此优先受偿。而且，《担保法》也规定：抵押权设定后，当债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。由此可以看出，抵押权人的优先受偿权是抵押权人最主要的权利，也是抵押权最主要的效力，抵押权人若无此权利，抵押权将失去存在的意义。因此，作为商业银行，可在诉讼中向受理法院详细阐明这一法理关系，明示作为预抵押权人享有的处分抵押物的权利，确保优先受偿权可以顺利主张。

（二）单方撤销预抵押权的风险防范

从法理上分析，签订《抵押合同》的双方当事人是商业银行和购房人，因此，解除该合同主体依然也只能是商业银行和购房人。同时，无论办理预抵押登记还是正式的抵押登记，均需要商业银行和购房人一起向登记部门共同申请，那么撤销抵押时，操作程序依然需要作为抵押人的购房人向登记部门申请，由作为抵押权人的商业银行确认后，方可撤销。如果商业银行单方申请撤销抵押，一是登记部门不接受，二是如抵押人与他人存在纠纷，商业银行将难辞其咎。因此，作为抵押权人的银行如何在充分保护债权的前提下，最大限度减少支出，并有效提高办事效率，是一个十分棘手的问题。根据目前的实践经验，最稳妥的做法莫过于：通过法院的生效法律文书解决问题。具体做法为：无论是购房人、开发商、商业银行或与购房人有利害关系的第三人，任何一方以诉讼方式要求解除《购房合同》、《借款合同》和《抵押合同》，商业银行在诉讼中均应坚持以下观点：即请求人民法院务必在《民事判决书》或《民事调解书》等法律文书中写明：商业银行在全部贷款结清后，应向房屋预抵押登记部门出具《同意撤销抵押申请书》，撤销争议房屋的预抵押登记。如人民法院不愿将此明确，而仅在相关法律文书中表明：由购房人配合办理撤销预抵押手续。那么。商业银行则不能主动撤押，只能要求申请人向人民法院申请强制执行，在执行过程中，由法院执行部门直接去房屋登记部门办理撤押手续。但此时商业银行仍然面临风险，必须严密跟踪执行程序，避免在贷款未全部清偿的情况下，预抵押权被强制撤销。

（三）预抵押物被查封的风险防范

从我国现行法律法规来看，查封仅是《民事诉讼法》规定的一项普通的强制措施，其目的主要是为了限制抵押人处分该房屋的权利，并不能限制优于抵押人权利的预抵押权人的权利。换言之：如果在法院查封期间，出现了预抵押权人需要行使预抵押权的情形时，预抵押权人仍然依法享有将抵押物以法定方式变现，并享有优先受偿的权利。只是此时由于存在法院查封，如果预抵押权人优先受偿后仍有余款，则此部分余款不能直接归还抵押人，而应作为抵押人的财产对抵押人的其他落后于预抵押权的债权进行清偿。同时，对于同一房屋上设立的两个预抵押权，则先登记的优于后登记的，在执行时亦有顺位上的区别。因此，预抵押的房屋被查封，并不能成为法院拒绝执行预抵押权的充分理由，一旦出现法院拒不执行的情况，应立即启动复议或异议程序。

（四）预抵押登记费用承担的风险防范

根据2008年4月国家发改委、财政部的《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（发改价格[2008]924号）第五条明确，“房屋登记费向申请人收取”，但“按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取”。据此规定，因预抵押登记产生的费用，只能由预抵押权人——贷款银行来承担。但现实中，各家银行无一例外均是约定由借款人（购房者）缴纳，如果根据上述规定，则必须由发放贷款的商业银行来承担。尤其是2012年以来，国家发改委等监管部门加大了对商业银行各项收费的检查力度，因此，商业银行应立即着手改变现有做法，有效防止投诉或违规等声誉风险。

参考文献

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[5]王泽鉴.民法物权[M].中国政法大学出版社，2001。

The Analysis on the Risk Prevention of Commercial Banks from the System of Pre-registration of Mortgage of Commercial Houses

REN Ying

（Shaanxi Provincial Branch of China Construction Bank，Xi'an Shaanxi 710002）

优先受偿申请书范文第4篇

第一条为改善农村融资条件，加快我市畜牧业发展，结合我市实际，根据有关法律法规，制定本办法。

第二条本办法所指畜禽舍抵押借款是指本市范围内的养殖户以自有或拟建的畜禽舍作抵押，向金融机构申请的生产流动资金和畜禽舍建设资金贷款。

第三条畜禽舍抵押借款的同时，畜禽舍使用寿命期内的土地承包经营权同时抵押。

第四条办理畜禽舍抵押借款必须遵守国家法律法规及有关信贷规章、制度和原则，在平等协商基础上签订抵押借款合同。

第二章畜禽舍抵押借款的申请

第五条申请畜禽舍抵押借款的条件：

借款人依照本办法设定抵押的畜禽舍，必须取得由市畜牧局颁发的畜禽舍所有权证、村委与养殖户签订的土地承包合同及市国土部门颁发的设施农业用地备案证书。

第六条依照本办法开展贷款业务的金融机构，应按有关规定对借款人的资信进行审查，保障按期收回贷款。

第七条畜禽舍抵押借款由借款方提出申请，并向金融机构提供以下需要审查的资料：

（一）借款人经营情况及有效证明，属于个人借款的同时提交家庭主要经营项目、经营状况、年经济收入情况；

（二）抵押畜禽舍的使用状况及经济效益情况；

（三）市畜牧局颁发的畜禽舍所有权证、畜禽养殖备案登记表、村委与养殖户签订的土地承包合同和国土部门颁发的设施农业用地备案证书；

（四）抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等作出的承诺；

（五）金融机构需要审查的其他有关资料。

第八条设定畜禽舍抵押时，抵押畜禽舍的价值可以由抵押当事人协商确定，也可以由中介机构评估确定。

第九条畜禽舍建设需申请借款的，自有资金不低于预算投资的30%。

第十条申请畜禽舍建设借款需向金融机构提供以下审查资料：

（一）借款人经营情况及有效证明，属于个人借款的同时提交家庭主要经营项目、经营状况、年经济收入情况；

（二）畜禽舍建设预算及经济效益分析；

（三）土地承包合同、畜禽养殖项目审核表及设施农业用地备案证书；

（四）金融机构需要审查的其他有关借款人的资料。

第十一条借款建设的畜禽舍建成后，应及时到市畜牧局确权发证。

第十二条所在地村集体经济组织对借款人畜禽舍的建设和资金使用情况要搞好监督。

第三章畜禽舍抵押借款的登记

第十三条畜禽舍抵押实行登记制度。由抵押人和抵押权人共同申请，到市畜牧局办理畜禽舍抵押登记。抵押权自登记时设立。

第十四条办理畜禽舍抵押登记，应当向市畜牧局交验下列文件或复印件：

（一）抵押登记申请书；

（二）抵押合同；

（三）《土地承包合同》、《畜禽舍所有权证》、《畜禽养殖备案登记表》、《设施农业用地备案证书》。

第十五条抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也随之消灭。

第十六条抵押合同发生变更或者终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起十五日内，到原办理登记和记载的部门办理变更或者注销抵押登记和记载。

第四章畜禽舍抵押权的实现

第十七条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，抵押权人可以与抵押人协议以抵押畜禽舍折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；未达成协议的，可以到畜牧局申请调解或向人民法院提讼，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

第十八条抵押畜禽舍折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由抵押人清偿。

第五章附则

优先受偿申请书范文第5篇

第一条  为加强对本市城镇国有土地使用权出让地块上的房产经营管理，根据法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条  房地产开发企业在本市行政区域内城镇国有土地使用权出让地块上建设的房屋（含其他建筑物和地面附着物，下同）出售（包括预售）、出租、抵押等房产经营活动，适用本规定。

第三条  青岛市房产管理部门负责市南、市北、台东、四方、沧口五区内国有土地使用权出让地块上的房产经营活动的行政管理工作；各县级市、崂山区、黄岛区的房产管理部门及高科技工业园的房产管理部门负责其辖区内城镇国有土地使用权出让地块上房产经营活动的行政管理工作。

青岛市东部开发范围内国有土地使用权出让地块上房产经营管理的具体工作委托东部开发指挥部负责办理。

第四条  中华人民共和国境内外的公司、企业、其他经济组织和个人均可依照中华人民共和国的法律、法规和本规定在本市国有土地使用权出让地块上从事房产经营活动，其合法权益受法律法规和本规定保护。

第五条  在本市城镇国有土地使用权出让地块上的房屋出售（预售）、出租、抵押，该房屋使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。房屋出售（预售）、出租、抵押的期限，不得超过其使用范围内土地使用权出让的期限。土地使用权期满，该土地使用权及地块上的房屋按有关规定无偿收回。土地需继续使用的，使用者（房屋购买者）应依法重新办理有关手续。

第二章  房屋预售与出售

第六条  本市国有土地使用权出让地块上的房屋，在竣工验收之前，凡符合下列条件之一的，经房产管理部门注册批准后方可预售：

（一）除用地价款外，投入开发建设的资金达到总投资额百分之二十以上的；

（二）建筑物设计地坪以下的基础工程已经完成的；

（三）青岛市政府批准的。

第七条  拟预售房屋，须由房产经营人或其委托人向房产管理部门提交书面申请书。申请书应包括预售对象、拟预售房屋的位置、面积、预售价格等内容。

房产经营人或其委托人提交预售申请书时，须同时提交下列文件资料：

（一）土地使用权有偿出让证件、《建设工程规划许可证》和经批准的《开工报告》；

（二）与工程承包单位或施工单位签订的房屋总承包合同或施工合同；

（三）银行或注册会计师出具的证明达到本规定第六条规定投资额的文件资料或质量监督部门签发的房屋基础工程验收合格单；

（四）房屋预售计划；

（五）房屋使用管理维修方面的文件资料；

（六）按规定应提供的其他文件资料。

第八条  房产管理部门须在收齐前条所列文件资料之日起十日决定批准或不予批准，并书面通知预售人。

第九条  预售房屋，当事人双方应签订房屋预售合同。

房屋预售合同不得违反国家的法律、法规及土地使用权出让合同的规定。

第十条  房屋预购人在领取房屋所有权证和土地使用权证之前，不得将预购的房屋转售。

第十一条  房屋预售人不得将已预售的房屋重复预售。

房屋预售人按预售合同规定所收取的预售款，必须优先保证该预售房屋的建筑费用。

第十二条  房屋竣工后，房产经营人或其委托人应报请建设工程质量验收部门验收。在取得验收合格证书后，已经预售的房屋，当事人应按预售合同的规定办理房屋交付手续，并在办理房屋交付手续之日起三十日内分别办理房屋所有权和土地使用权转移登记手续，未预售的房屋，其房产经营人或其委托人须到房产管理部门办理注册登记后，方可出售。

第十三条  出售房屋，买卖双方应签订房屋买卖合同。

房屋买卖合同除其他必备条款外，必须规定房屋使用管理维修的条款。

房屋买卖合同不得违反国家的法律、法规及土地使用权出让合同的规定。

第十四条  房屋购买人应在房屋买卖合同签订之日起三十日内分别办理房屋所有权和土地使用权登记过户手续。

第十五条  被出售房屋使用范围内的土地使用权在转让中增值的，房产经营人应按有关规定缴纳土地使用权转让增值费。

第三章  房屋出租

第十六条  本市城镇国有土地使用权出让地块上的房屋可以出租。

第十七条  出租房屋，出租人与承租人须签订房屋租赁合同。

房屋租赁合同不得违反国家法律、法规及土地使用权出让合同的规定。

房屋承租人应在签订租赁合同之日起三十日内分别办理房屋所有权和土地使用权租赁监理登记手续。

第十八条  房屋承租人未经出租人同意，不得将承租房屋转租他人。

第十九条  出售已出租的房屋，在租赁合同规定的租赁期限内，承租人的承租人的租赁权不受影响，但承租人同意终止租赁合同的除外。房屋购买人和承租人应依照原租赁合同的有关条款签订新的房屋租赁合同。

出售已出租的房屋，在同等条件下，承租人有优先购买权，但租赁合同中另有约定的除外。

第四章  房屋抵押

第二十条  本市城镇国有土地使用权出让地块上的房屋可以抵押。

房屋抵押，可凭房屋所有权证和土地使用权证或房屋预售合同及其他有关文件资料办理抵押手续。

第二十一条  以共有房产设定抵押权，须取得其他共有人的书面同意；以按份共有的房产设定抵押权，须书面通知其他按份共有人，并以抵押人所有的份额为限。

第二十二条  以已出租的房屋设定抵押权，应书面告知承租人，原租赁合同继续有效，但抵押人应就保证执行抵押合同与承租人达成书面协议。

第二十三条  房屋抵押，应按有关规定签订抵押合同、并在合同签订之日起三十日内，由抵押人分别办理房屋所有权和土地使用权抵押登记手续。

抵押合同不得违反国家有关法律、法规和土地使用权出让合同及房屋预售、出售、出租合同的有关规定。

第二十四条  抵押人不按抵押合同规定偿还债务或在抵押合同有效期内宣告解散或破产的，抵押权人有权依照国家有关法律、法规和抵押合同的规定处分抵押房屋及土地使用权，并享有优先受偿权。

第二十五条  因处分抵押房屋及土地使用权而取得房屋所有权和土地使用权的，应分别办理房屋所有权和土地使用权登记过户手续。

第五章  处  罚

第二十六条  违反本规定，有下列情形之一的，所签合同无效，由房产管理部门责令其停止违法行为，并可视其情节给予警告或处以5000元至30000元罚款。

（一）未经批准预售房屋的；

（二）将已预售的房屋重复预售的；

（三）房屋预购人在领取房屋所有权证和土地使用权证之前转售房屋的；

（四）未经验收或验收不合格出售房屋的。

第二十七条  房屋出售（预售）、出租、抵押后，不按规定办理有关登记手续的，由房产管理部门或土地管理部门责令其补办手续，并可视情节轻重给予警告、1000元以下罚款的处罚。

第二十八条  当事人对行政处罚决定不服的，可依据《行政复议条例》和《行政诉讼法》的有关规定申请复议或向人民法院起诉。

第二十九条  行政管理机关的工作人员违反本规定和国家有关法律、法规、滥用职权，循私舞弊的，按有关规定给予相应的行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章  附  则

第三十条  房屋出售（预售）、出租、抵押合同，按有关规定需经公证的，当事人应办理公证手续。

第三十一条  本规定具体执行中的问题由青岛市房产管理局负责解释。

第三十二条  本规定自之日起施行。

青岛市人民政府关于修改部分政府规章行政处罚等条款的决定

（1998年8月24日  青政发〔1998〕137号）

全文

根据《中华人民共和国行政处罚法》和有关法律、法规的规定，现决定对《青岛市城镇国有土地使用权出让地块上的房产经营管理暂行规定》的行政处罚等有关内容作如下修改：

1、第二十六条中的“违反本规定，有下列情形之一的，所签合同无效，由房产管理部门责令其停止违法行为，并可视情节轻重给予警告、责令退还收取的价款、罚款。罚款额度为房屋预售或出售款额的5％至20％”修改为“违反本规定，有下列情形之一的，所签合同无效，由房产管理部门责令其停止违法行为，并可视其情节给予警告或处以5000元至30000元罚款”。