市政工程概论论文

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市政工程概论论文范文第1篇

关键词：工程；现场签证；问题；方法

0 引言

现场签证是对施工过程中遇到的某些特殊情况实施的书面依据，由此发生的价款也成为工程造价的组成部分。

进入21世纪，随着我国国力的增强和经济的发展， 很多大型、超大型工程陆续上马，其特点为投资大，技术含量高，技术变更频繁，施工周期长，设备材料的价格变化快，工程合同无法对未来整个施工期内可能发生的费用作出详尽的预测，而实际施工过程中，主客观条件的变化又会给整个工程过程带来许多不确定因素。因此，在项目施工过程中，工程现场签证作为一个实现施工单位额外增加的现场施工费用的手段，显得越发重要。甚至在某些工程中，现场签证已经成为施工单位完成施工成本，实现施工效益的重要手段。

但由于现场签证错综复杂，花样繁多，存在很多问题，又涉及到业主与施工方双方利益的划分，因此本文从施工单位的角度对施工单位工程现场签证的方法与技巧进行一系列的讨论。

1 现场签证存在的问题

⑴ 国内的大型工程，多引进国际先进技术进行施工，但由于设计等诸多方面的不足，很多工程都出现边设计边施工的情况。这就致使设计变更层出不穷，不断更新，而现场施工由于设计变更的更新，经常性的发生改变，甚至出现了因为设计变更而造成已施工完成的部分进行拆除，重新施工的情况，这就为现场签证带来很多不便。

⑵ 业主驻工地代表业务素质不高，对具体施工不甚了解，但往往不愿签证。某些业主驻现场代表，并不是专业的施工技术人员，因此对工程不甚了解，发生施工现场签证后，对施工方提出的签证数量内容存在怀疑，不愿签证或以种种理由推迟签证。签证往往被推迟致施工末期，有部分业主现场代表会以时间过长等理由，再次拒绝签证，使得签证无法实现，导致业主与施工方产生分歧与矛盾。

⑶ 施工方现场签证人员签证经验不足，导致签证量低于实际施工量，无法实现施工成本及效益。施工单位现场签证人员，多为现场技术人员，某些技术人员对于经营、预算等相关知识了解不够，在签证中，尤其是签证的措辞表达方面无法准确的表述现场施工量，致使签证结算量低于现场实际施工量，使施工单位发生损失。例如：某工程钢结构施工发生签证，施工位置位于12米高空，现场技术人员在施工签证中未提到施工位置，在最后结算中，以地面施工计算工作量，导致施工单位发生损失。

⑷ 业主方为减少工程费用，通过各种方式，避免签证或减少签证。在某些工程中，业主为减少自身工程费用，在工程合同或者同等文件中列出某些限制条款，并利用这些条款减少自身工程费用，避免对施工单位的签证。这些合同条款需要引起施工单位的重视，因为这些条款很可能使施工单位的额外施工作业得不到应得的签证。例如：某工程，业主在施工合同中规定，设计变更签证在10万元及10万元以下的不予签证。而在实际施工过程中，业主要求设计方将原本50万的设计变更，分成5个小的设计变更，使施工方的签证无法实现，导致建设单位损失。

2 提高现场签证效益的改进方法

综上所述，现场签证受各种人为因素和可变因素影响，大大增加了签证的难度，施工单位签证人员，在保证施工安全质量的前提下，需要尽可能实现本企业的经济效益最大化，而做好现场签证是其中十分重要的手段。

2.1提高现场签证人员的相关业务素质

施工单位的现场签证人员多是现场技术人员，对于施工签证的相关预算、经营知识掌握不够，在签证时会由于相关知识的不足，而使得签证的质量不高，难以实现签证效益的最大化。这就需要施工单位的技术人员加强学习，不仅要提高自身技术水平，同时应加强经营、预算等相关知识的学习。

如在工程施工的间隙组织技术人员对于签证的相关注意事项、要求，进行学习与总结，组织学习相关的经营定额技术知识，可以尽快提高现场技术人员的相关签证知识与能力，在签证中做到施工方的利益最大化。

2.2 加强内外部沟通

现场施工签证不是施工单位某一部门的事情，它涉及到技术、经营等多个部门，很多项目施工中存在技术、经营等部门缺乏沟通，技术人员签完签证即报资料存档，等到工程结算时，经营部门才查看签证，此时如果签证出现某些问题，也无法进行修改，导致施工单位损失，所以为避免此类问题，需要施工单位内部各部门加强沟通，建立长效的沟通机制，及时对现场签证，进行检查、处理，避免由于签证错误等问题带来的损失，同时也有利于加强彼此间联系，提高整个施工单位现场项目的工作效率。

如在施工期间，可以定期召开技术、经营人员的碰头会，对近期内的施工签证进行审查，发现问题和不足及时进行修改，并在以后的签证中避免出现同样的问题。即可在与业主方面的签证中掌握主动，避免不必要的损失。

同时现场签证也涉及了施工单位、业主单位以及设计、监理等单位，是一个多方认证的书面依据，在这一过程中，施工单位的现场签证人员不可避免的要与业主、设计、监理等单位的现场代表进行沟通、协作，这就是施工单位现场人员的外部沟通。一个好的外部环境有利于施工单位的施工顺利进行，和签证的顺利实现。而一个较差的外部沟通环境，很可能造成各方的矛盾、扯皮、相互推诿。在现场签证过程中，施工单位现场签证人员尤其要注意加强外部沟通，加强与业主、设计、监理单位现场代表的沟通。建立良好的工作关系，是签证顺利实现的保证。这一点在很多年轻技术人员身上表现的尤其突出，很多年轻的技术人员，在与监理、业主、设计等单位现场代表沟通中，缺乏方式方法，往往容易导致双方产生矛盾与分歧，而导致施工配合方面的不协调，进而影响施工进度与现场签证的实现。在这方面，年轻的技术人员应该多向老技术人员学习，学习施工技巧，学习待人接物的方式方法，减少与监理、业主、设计等单位现场代表的分歧，缓解矛盾，缓和彼此间的关系，实现签证的顺利完成。

2.4 工程技术签证的相关方法、技巧

工程技术签证是业主与施工单位对某一施工环节技术要求或具体施工方法进行联系确定的一种方式，是施工组织设计方案的具体化和有效补充，因其有时涉及的价款数额较大，故不能忽视。在工程技术签证过程中，需要掌握一些相关的签证方法、技巧，从而保证施工单位的签证准确以及施工单位的经济效益最大化。以下举例几个在工程技术签证方面的注意事项：

⑴ 在钢结构施工时，发生额外施工，多以劳动力增加方式进行签证，此时要注意施工机具是否额外增加，因为某些施工合同中施工机具费用，已经计算在施工费用内部，但额外施工时，如出现额外增加的机具设备，并不在合同里提到的施工机具目录中，就必须要在签证中提出，并标明。在很多施工签证中，签证人员多忽略了施工机具的签证注明，如大型吊车、铲车、挖掘机等机具，这些机具恰恰在施工费用的增加中占据很重要的份额，不可以轻易忽视，否则可能做成施工单位的利益受损。

在签证劳动力增加时，要明确的表明劳动力的种类，如铆工、钳工、管工等，每个工种计算的费用不同，不同费用决定施工单位的利益，所以需要着重标明。

在施工签证中，尤其对于在高空或狭窄空间作业的施工签证，应详细标明作业高度，在施工附带说明中应详细写清施工环境的狭窄、恶劣，这对于经营人员在签证最后结算时，可以更好的争得施工签证量的最大化，有利于施工单位自身利益的实现。

⑵ 在工艺施工中，发生签证施工，需要将施工的原因、内容、高度、所用材料的质地表述清楚，同时对于重复的工作量应计入施工发生量。对于施工的程序要清楚明白，使签证表述明白充分，为以后经营人员结算时带来方便。由于很多工程施工时间长，其间设计变更频繁，所需签证的地方多，作为现场签证人员要做好自己的签证记录，在自己的施工日志中记录明确，条件允许时进行拍照留档，以便于在工程结算时为经营人员提供便捷、详实的结算依据。

同时由于施工时，施工图纸可能发生变更，所以应在签证中标注好当时签证的依据图纸号，并保留原始图纸，为以后签证结算时，留好依据。

2.5 工程经济签证的相关技巧

工程经济签证是指在工程施工期间由于场地变化、业主要求、环境变化等可能造成工程实际造价与合同造价产生差额的各类签证，主要包括业主违约、非承包商引起的工程变更及工程环境变化、合同缺陷等。由于此类签证涉及的面较广，所以应该认真对待。

⑴ 设计变更或施工图纸有误，而建设单位已经开工、下料或者购料。此类签证需要签变更项目或修正项目，已下料或购料的，要签写清楚材料的名称、半成品或成品、规格、数量、变更日期、是否运到施工现场以及运输的方式动用的机具等。如某工程在施工预制完成进入现场安装后，发现设计图纸存在问题，工程图纸发生较大变化，一部分预制件无法使用，需要重新购买材料进行预制，此时就需要进行较详细的工程经济签证，以保证施工单位利益。

⑵ 由非建设单位责任造成的停工或停水、停电超过间接费规定的范围的，建设单位要及时提出停工损失签证。包括了停工造成的人工、机械、施工器具等停滞的损失，临时停工、停电超过定额规定的时间，由于业主资金、材料不到位，长时间停工，大型机械不能撤离而造成的损失，以及由于业主施工计划的改变需要承包商中断当前的施工所造成的人员、设备的停滞等等。当发生停工时，双方需尽快以书面形式，签认停工的起始日期、现场实际停工工人的数量、现场停滞机械的型号、数量、规格，已购材料的名称、规格、数量、单价等。双方应以实事求是的态度，根据现场具体情况，参考有关定额和规定，尽快办理签证。

如有必要施工单位可以业主未提供完备的施工条件为理由，提出停工申请，并及时核对自身损失，向业主提出赔偿签证。

⑶ 材料单价的签证。材料的价格是影响工程造价的重要因素之一，随着市场经济的发展，材料价格也会因市场的产、供、销的变化而不断变化，从而直接影响了工程造价的升降。因此，材料材料单价的签证十分重要。在签证时要签明材料的名称、规格、厂家、单价、时间以及是否已包含采保运杂费等。

如施工合同中规定，施工材料为施工单位自购，则应在合同中注明当时的材料市场价格，并加注如材料价格发生变化，相应增加部分应由业主单位负责。同时施工单位应及早贮备施工材料，避免由于市场价格变动，导致的不必要的损失。

2.6 保证签证的准确性与时效性

签证的准确性与时效性，是指在签证时要准确的表达实际发生的工作量，同时签证要与实际工程的发生同时进行。某些项目出现过，实际工程早早发生，而签证却到最后再签，这可能导致某些发生工程漏签，给施工单位带来损失。所以，施工单位现场签证人员应注意发生实际施工后，要及时准确的进行签证，签证完成上报经营部门及早检查备案，从而提高整个签证的效率。

市政工程概论论文范文第2篇

(一)培养目标和教育模式美国土木工程院校的培养目标是培养适应宽泛的社会需求的土木工程人才，也就是“大土木”的范围，主要包括民用建筑、工业厂房、隧道、桥梁、海港、给排水、市政等专业。未来可能从事结构和岩土工程师、市政工程师和运输工程师等工作。我国的培养目标是培养适应社会主义现代化建设需要，德智体全面发展，掌握土木工程学科的基本理论和基本知识，获得土木工程师基本训练并具有创新精神的高级土木工程技术人才。土木工程专业的毕业生能从事土木工程的设计、施工与管理工作，具有初步的土木工程项目规划和研究开发能力。由于中美两国高等教育培养目标的差异，两国的教育模式存在着较大区别。美国大学土木工程专业的本科工程教育通常采用通识教育的培养模式，而我国土木工程本科教育主要肩负着专业教育的职责。双方最大的区别在于，美国的土木工程专业的本科阶段主要通过通识教育培养健全的个体，而我国主要是培养土木工程专业型的人才。

(二)课程体系从培养目标来看，美国土木工程高校十分重视实践在教学中的地位。对比国内土木工程专业的课程体系，美国的土木工程课程体系具有以下特点:1.美国高校土木工程专业的设计综合类课程学时数明显高于国内高校;2.美国高校土木工程选修课的课时数占总课时数的比例多于国内高校;3.美国高校土木工程专业实践性教学环节占总课时数的比重显著高于国内高校。

(三)课堂教学与评价方法在美国德克萨斯大学(UTA)为期1年的访学期间，全程旁听了土木工程系的土力学和基础工程两门专业核心课程。该课程授课内容与国内高校的土力学和基础工程课程类似，是土木工程专业本科生的主干必修课。采用大班授课，每周2次共3小时教师授课，以及每周一次的2小时自习课。自习课安排博士研究生(助教)为本科生答疑，自习课还包括点名和交作业的内容。该课程的成绩分配与国内高校比较类似，其中每学期至少安排两次闭卷小测试，占总成绩的20%;每学期一次分组大作业，占总成绩的15%;自习课占总成绩5%;期末考试成绩占总成绩60%。与我国的课程相比，美国课堂教学具有以下特点:1.每堂课的课程信息量非常多，学生需要课前预习才能跟上教师的节奏;教师教学风格自由，学生在课堂上可以随时打断教师，并提出自己的意见。2.课程网络建设比较成熟。由于大量采用现代多媒体教学手段，教学信息量大，为便于学生课后学习和复习，解决学生课堂来不及记笔记的问题，教师会在课后将课程全程录像，将笔记内容、课外阅读材料、上课讨论内容等放在课程网站上，供学生自由阅读。课表也会在网站公布，包括各课时授课内容计划、学期测试时间、大作业时间等，以便学生自习参考。3.分组大作业，培养学生团队合作能力，鼓励学生通过编程或者使用数值软件建模解决各种工程实际问题。4.强制参加自习课。对于基础主干课，自习是非常重要的。美国大学生在课余时间一般都会参加很多社会实践，对此，学校要求学生必须参加某些课程自习课。为了巩固学生的学习效果，美国高校的作业非常多，而且作业通常为综合或实际工程问题，需要学生结合教师的上课内容，查阅大量资料，通过分析问题，提出解决方案。为检验学生知识点的掌握程度，考试环节主要分为平时阶段的小测试、期中考试和期末考试三部分。可以避免学生平时不学习，在考试前突击学习的情况，保证了学习过程的连续性，确保学习效果。为综合评估教师的教学水平和效果，对于教学方面而言，美国高校有学生评价教师的评价体系，对教师教学的各环节进行指标量化评价，打出评价等级，作为评价教师教学的重要依据之一。

(四)实践教学环节实践教学环节主要包括实验、实习和设计等，是增加学生感性认识、增强动手能力、将理论知识转换为实践知识的重要手段，美国高校的土木工程专业非常重视这一实践性教学环节。以美国德克萨斯大学为例，土木工程专业采用课堂理论学习与工程实习相结合的方式开展。学生在校期间有3—5次工程实践机会，每次2—4个月。部分学生的毕业论文(设计)可直接在相关工程和科研单位进行，真正做到“真题真做”，而且提前实现上岗培训。

二、我国高校土木工程教育的启示

(一)注重基础课程的教育，加大专业课程比例为确保通识教育的教学质量和效果，美国土木工程院校规定授课教师必须是教授或者工程界的专家，而且要求最终的教学效果必须达到优良。为提高学生对土木工程专业的认识，增加对土木工程专业的兴趣，为今后的工作和继续深造打下扎实基础，我国大多数高校已规定具有教授职称的教师必须给本科生教授相关专业的基础课，如土木工程概论和结构力学等课程，但由于师资和教学资源的不均衡等原因制约，目前主要还是以年轻教师授课为主。相比国外高校，国内高校可参照美国大学土木工程专业的课程设置情况，根据人才培养方案，设置多个课程群模块。加大专业基础课程比例，加强专业基础课教育，处理好基础与专业技能，校内与校外，知识、能力与素质之间的关系，优化课程体系结构，保证课程之间的良好衔接，整合课程内容，避免内容重复，提高课程效率。

(二)加强理论教学与实践环节的结合实践教学是土木工程本科教学中重要的环节之一，目前国内土木工程专业教学课程设置存在实践教学环节比重偏少的问题，存在学生实践训练内容较少、实习时间短并流于形式等问题。参考美国高校土木工程的教育经验，有以下几点建议:1.聘请工程单位的专家开设工程设计和施工管理类课程。以选修课的形式，通过大量的工程实例教学模式，提出实践中亟待解决的问题，从而激发学生的学习兴趣，提高学生解决实践问题的能力。2.鼓励学生利用寒暑假时间去工程单位进行相关课程的现场实习，实习合格后给予一定的学分和资金资助，同时学校在学生奖学金和三好生评定等方面给予相应的考虑。3.提高教师的工程实践能力。特别是鼓励年轻教师定期到相关工程单位实习，和工程单位联合申报产学研项目，将课程教学与工程项目结合，提升教师的工程实践和科研能力，在职称评审和岗位考核方面给予政策支持，培养“双师型”教师队伍。4.实行毕业论文或设计的双导师制度，即校内导师和校外导师合作指导的模式。可以将毕业论文或设计直接安排在工程设计施工单位进行，真正做到毕业课题“真题真做”，学生毕业后可以直接上岗，缩短岗前培训的周期。

(三)加强学生创新和创业能力培养大学生创新和创业训练是培养学生创新、创业能力的最要途径之一。美国土木工程院校鼓励学生创新思维的训练，充分发展学生的个性，做到因材施教，鼓励学生的创造性思维的发展，培养具有创新能力的人才。加强有特色的本科生研究计划(UROP)，UROP是美国麻省理工学院的首创，该计划鼓励学生在大学一年级就参加教师的研究工作，从而增长他们的学识和能力。微软公司的创始人比尔盖茨退学创业和Google的总裁布林的成功案例足以说明大学创新创业精神的必要性，这和美国的教育宗旨相吻合，能够充分发挥每个学生的特长。

三、结语

市政工程概论论文范文第3篇

6.1.1把握规划管理和土地供应管理两个关键环节

按照目前房地产市场管理体制，“规划”和“土地”是顺应潮流，把握大势的主要手段。

（1）城市规划的指导。城市规划以合理利用土地，协调城市物质空间布局，指导城市健康有序的发展为己任，对土地开发，利用起指导作用。目前我国的城市规划分为总体规划，分区规划，控制性详细规划和修建性详细规划，总体规划、分区规划、控制性详细规划一般是由政府部门编制，审定后有法律效力。一般修建性规划由获得土地使用权的土地使用者委托编制，土地使用者还要进行市政工程的规划设计和建筑设计[51]。高层次的规划应能指导土地的开发和供应，低层次的细部规划应能为土地出让过程中确定规划要点提供依据。同时还要使社会经济发展计划、城市规划和土地供应计划相互协调，形成土地配置及调控房地产市场的计划体系。在经济一体化的背景下，城市规划尤其是总体规划，要充分认识到两个城市发展的现实，遵循经济一体化发展的规律，本着房地产市场要与经济一体化进程协调发展的原则进行，整个规划力求体现超前性、科学性、动态性、和适应性。在西咸经济一体化背景下，要保证房地产快速健康发展，除了科学、合理、完善的规划体系外，还要作好规划的实施管理。规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理。报建审批管理主要是房地产项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的“一书两证”管理，这是房地产开发规划管理的最关键的一环，要注意提高管理人员的业务素质和工作责任心，保证规划得到切实的实施。同时，加强批后的监督管理。

（2）土地供应计划的调控。政府作为国有土地的所有者，对土地一级市场实行垄断经营，是通过制定和调整年度土地开发供应计划来调控整个房地产市场的发展。一个城市的土地开发和供应计划，一般由城市土地管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。计划包括：年度土地开发的面积、地点、修建的市政工程及所需经费，出让土地的面积、地点、上盖建筑物的性质、建筑面积及所需经费，预计的地价款收入[52]。科学的土地供应计划应与总体规划相协调，有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏反应。要增强土地供应计划的透明度，避免市场的盲目竞争和盲目追捧。政府拥有足够的土地储备是实施土地供应计划调控房地产市场的必要条件，因此要建立有效的土地储备制度。通过完善土地储备制度，引入市场机制，盘活闲置厂房、仓储等用地，提高建设用地效率。鼓励和引导企业依法转让或出租闲置厂房，实施厂房加38层、改造老厂、内部整理和余缺调剂，引进先进设备，节约生产空间等途径将存量变增量，提高土地利用效率。通过合理补偿等途径，建立企业用地退出机制，对于已出让但无资金开发的土地适当收取闲置费或收回土地使用权。

6.1.2加快市政基础设施建设的步伐

在统一规划和集中开发的基础上，抓好基础设施的超前配套，提高城市的凝聚力，发挥对项目选址和私人投资的导向作用，缓解交通压力。在交通上，重点构筑两张交通“网”。一是解决车流的高速公路网，全面建成城外环线与郊区环线；二是解决客流的中心城区轨道交通网，形成地铁与公交相结合的交通网络。同时还要建设一系列枢纽、换车、停车设施，在郊区和城区间组成较强的交通流，使咸阳的交通更加的便捷。为了促进西安咸阳两市各类生产要素的快速流动，加快两市进一步的密切联系，应该考虑：（1）规划建设西安咸阳快速交通系统，包括快速路和轨道交通，并直接进入两市中心或与城市快速路顺接，进一步拉进两市的时空距离，使两市联系更加便捷，使周围地区客流可以便捷地到达西安城市中心腹地。（2）西安城市轨道交通规划应将咸阳一并考虑，在建设时序安排上将西咸轨道交通建设列入优先建设项目。（3）西安城市环线将咸阳统一考虑。在城市内部道路交通规划建设上：（1）规划建设横贯城市东西的城市快速路系统，并形成环线，联系渭河两岸片区。（2）将西宝高速公路弯向城区的弓背段拉直，扩大渭河南分区发展的空间。（3）咸乾旅游专线建成后，从西宝高速公路分流成了部分咸阳城区过境交通，但过境交通穿越城市问题未从根本上解决。须新修或改建主要为西兰路过境车辆服务的快速干道。（4）解决城市道路密度不足，南北向道路数量严重不足且级别低不通畅的问题，加大南北向城市道路建设。（5）建成东西向北环路、文林路、毕塬路、人民路、渭阳路、世纪大道、阳光大道等7条主干道；建设朝阳四路、东风路、西兰路、西环路、上林路、崇文路6条城市南北向的主干道，形成方格状城市路网。进一步实行“公交优先”政策，努力降低市民通勤成本。对教育、医疗卫生等设施布局做适当的规划调整，完善郊区教育、医疗、商业、金融等配套服务设施体系，提高设施等级，减少到中心城区的交通流[53]。其实要从根本上解决郊区交通瓶颈问题，关键还是要解决就近就业，实现人口和工作岗位的同时一体化。

6.1.3增加经济适用房供给，加强经济适用房的开发管理

经济适用房是目前针对住房困难户和低收入家庭保障基本住房条件的重要措施之一，是很多低收入住房困难户家庭对住房条件改善的主要手段。一方面经济适用房的供需矛盾紧张,另一方面经济适用房也存在着与广大低收入贫困家庭谋福利的初衷不和谐的因素。有的经济适用房要价过高、有的经济适用房面积过大或过小、有的经济适用房的区位过偏,交通不便。经济适用房用途“不经济”的现象普遍存在。针对经济适用房开发管理中出现的问题提出如下建议：（1）合理规划，严格控制经39济适用住房的总规模。根据咸阳市市政府出台的新规定，今后经济适用房的建设规模要控制在住房建设总规模的20%左右。同时限定住房面积和开发地域，做到按比例、有计划、有组织的开发经济适用房。既要防止供不应求，又要防止供过于求，努力实现供求平衡。（2）严格审定程序，把经济适用房的销售对象限定在中低收入的家庭，并优先向危房棚户区和市政府批准的城市建设重点工程拆迁居民出售。严格处罚导致销售对象错位的各种违规违法行为，严重者应追究刑事责任。（3）经济适用房的政府税费优惠,必须体现在房价上。所以,增加经济适用房供给的关键是“限房价”。“限房价”就是要从开发商的建筑成本入手,限制开发商的利润空间,在供给土地的时候就规定其最高限价。2003年颁发的《经济适用住房价格管理办法》规定,经济适用房实施政府指导价售楼利润≤开发成本×3%。这在一方面对经济适用房的利润空间起到了一定的限制。（4）加强经济适用房开发中设计、建筑和工程质量的管理。通过公开招标，让那些信誉好、势力强的房地产开发企业承担经济适用房的开发项目。加强对项目实施全程质量监控和完工后的验收工作，确保工程质量[54]。

6.1.4加大整顿和规范房地产市场秩序的力度

目前，一些国有或集体企业以集资房为名变相搞房地产，不但直接导致国有土地资源和政府应收税费的流失，而且严重干扰和冲击了房地产市场。由于集资房减少了土地出让金和相应的税费，建筑成本远远低于商品房建筑成本，所以一些单位利用自己闲置的土地建集资房或搞所谓的联合开发，建成的房屋有些确属本单位干部职工居住，但相当一部分以低于市场的价格进行出售，以绝对优势的价格和较高的利润冲击了房地产市场的发展。到目前为止，住宅建设中，房地产开发企业的商品房所占的份额不足三分之二，单位的集资房仍占一定比率。同时咸阳西安的交接处及城乡结合部，个人建私房的现象没有得到真正的遏制，一些人利用各种关系途径获得土地，盖了卖、卖了盖，搞小开发，咸阳市以北及以南的大学城区域这种现象犹为突出，也同样干扰了房地产市场。因此，政府要加大整顿房地产开发市场的力度，坚决制止非商品房的开发，并应对所有商品房实行两书制度，即《住房保证书》和《住宅使用说明书》，以保证广大购房者的利益[55]。（1）深入开展房地产市场的专项整治工作。（2）加强房地产市场的体系建设，为广大消费者提供方便的投诉和查询条件。（3）完善住宅小区竣工综合验收、交付使用法律和房地产经纪管理制度。（4）积极推行按套或套内建筑面积销售商品房。（5）采取有效措施，加大防范和打击“假按揭”、重复抵押、超价抵押等不法行为，降低房地产抵押登记风险[56]。40

6.2开发商角度

6.2.1加大中小户型商品房供应，调整产品结构市场永远是第一位的，只要是符合市场需要的产品就有销路。研究市场，在项目开发的前期做好详尽的市场调查和分析，找准目标市场，准确定位，建设市民需要的商品房，而不应该盲目上项目，去建设市民已经不敢兴趣的商品房，造成更多的积压空置商品房[57]。目前，咸阳市房地产市场的结构性矛盾仍然相当突出，一方面，规划设计落后、户型不合理、通风采光不好、交通不方便、环境较差的商品住宅大量积压；另一方面，真正适合广大老百姓需要的价格合理、设计优良、配套完善、环境幽雅的质优价廉商品住宅却严重不足。另外，在一些写字楼、大中型商品用房空置的同时，适合广大老百姓需要的中低价实用性质优商品房却非常缺乏。适应市场变化，针对老百姓的需要，提高楼盘的规划设计水平，提高施工质量，提供高素质的物业管理服务，提供质优价廉、物超所值的高素质商品房，让老百姓买的放心，住得舒适，安居乐业，使开发商和买家获得双赢，树立起产品的品牌，走可持续发展道路，是开发商需要迫切解决的问题[58]。

6.2.2树立品牌，提高行业信誉

随着房地产业的长足发展和房地产市场的不断完善，特别是房地产市场竞争的加剧，树立品牌、提高质量、扩大规模、降低成本和提高信誉才能提供更多市民需要的高质量商品房，扩大商品房的有效需求，才有利于提高房地产企业的竞争力，为企业的可持续发展创造条件。房地产企业首先应该适应市场变化，研究市场，选定准确的市场定位。其次，也应努力提高商品房的质量，规划设计质量要能体现可持续发展和以人为本的思想，有一定的超前性和可变性，既能满足当前需要，又能为未来发展留有充分余地，工程质量包括设计、建筑、结构、装修等全部是高质量的。一个房地产企业要创出名牌、维护名牌地位，必须在质量上常抓不懈，精益求精，永无止境。另外，完善的售后服务是创名牌的保障。完善的售后服务、良好的物业管理，在创名牌小区中，有特殊的重要作用。任何产品都不可能完美无缺，“零缺陷”住宅更是如此。完善的售后服务可以弥补住宅建筑中的缺陷，减少顾客购买后的风险和损失，消除消费者的怨气和不满，维护企业的名牌的信誉和形象[59]。

6.2.3提高商品房质量

商品房的质量涉及到居住者的人身安全、居住环境是否舒适，也决定了房地产开发企业的生存与发展及适应市场变化。房地产开发企业要提高商品房的规划设计、施工建设、园林绿化、环境配套的水平，引进先进的设计、建筑技术和管理，使用新型建筑材料，努力提高商品房的质量。尤其对于咸阳与西安的交界处及南边的大学城的购房客户，相对于其他的人口素质较高，质量要求也应相对较高。房地产开发企业应该提高商品房的规划设计水平，改善居住环境和居住功能，合理安排住房空间，提高人的舒适度；坚41持综合开发、配套建设的社会大生产方式；加快科技进步，鼓励技术创新，重视技术推广，积极开发和大力推广先进、成熟的新材料、新技术、新设备、新工艺，提高科技成果的转化率；促进建筑成果的集约化、标准化生产，加快房地产业的发展；坚持可持续发展战略，保护生态环境；加强基础技术和关键技术的研究，建立商品房技术保障体系；健全管理制度，建立完善的质量控制体系[60]。

6.2.4转换商品房营销理念

伴随着“卖方市场”向“买方市场”的转变，进入“春秋战国时代”的房地产市场正在经历残酷的生死之战。众开发商为了争夺更多的市场份额，确立自己的市场主导地位，成为呼风唤雨的龙头企业，除了传统的竞争手段外，房地产营销日益成为开发商的“新宠”。于是，房地产广告铺天盖地而来，新闻炒做席地而起。但是，房地产开发商的过度的热情却烧得房地产营销有点变形，在这支变形火炬的照耀下，房地产营销步入了一个又一个误区。咸阳的房地产开发商要想在以后的激烈竞争中立于不败地位，就应贯彻以下先进的营销理念。

（1）品牌营销随着市场发育日渐成熟，商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素，房地产产品也不例外。当前业界普遍存在的一个误解是将房地产的品牌效应简单的等同于案名效应，片面注重楼盘的案名设计，而忽视了对房地产这种复杂商品在质量、服务、功能等方面进行全方位的品质提升。同时，由于市场激烈的竞争，以及资金周转等方面的原因，不少开发商不愿进行较长时间的品牌营造，过多借助于新闻炒作和广告轰炸，希望通过宣传造势来快速树立公司品牌，殊不知这种本末倒置的做法已阻碍了房地产业的健康发展[61]。开发商们如果能静下心来，脚踏实地的进行一流的规划设计、提供一流的配套服务和物业管理，对于品牌形象进行良好的构建，营造名牌企业和名牌产品，必然会成为未来房地产市场的赢家。

（2）竞争营销开发商能否在当前激烈的竞争市场中站稳脚跟，对竞争对手的深入分析和准确应对以及培育自身独特的竞争优势很重要。为此，开发商必须树立竞争营销理念，练好内功，不断提高自身素质，加强培养企业的核心竞争力。开发商要在各区域市场上取得竞争优势必须建构完善的企业治理机构，创造一种持久的发展动力和动力支持系统，以独特而优越的品牌、质量、技术、营销网络等区别于竞争对手的策略占领市场。

（3）合作营销开发商在运做中既要讲求竞争，又要寻求合作；既要注意与地方政府、金融机构和其他社会组织的合作，更要注意开发商之间的合作，特别是后者的合作尤为重要。开发商为了获得更大的市场份额而展开各种竞争，当各种竞争压力使之难以支撑时，应多方寻求释放压力的途径，而寻求合作就是一种有效途径。开发商之间通常采用松散性的结42盟方式，使合作各方避免直接冲突或共同打造区域品牌，以达到合作各方都有所收益的理想效果。

（4）文化营销现代生活给人的外在压力越来越大，人们需要的不是“钢筋水泥的丛林”，他们更渴望居家之中的文化内涵。开发商如果发现了这一点，并加以演绎，就能出奇制胜。开发商必须把创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流。另一方面，为了给孩子创造一个良好的成长环境，购房者对居住小区文化设施的要求越来越高，不仅关心周围文教单位的配置、距离，而且愈来愈重视小区文化设施的数量、品位，以及小区内大部分住户的文化层次。为此，开发商不仅要注意在建筑风格上尽量体现文化内涵，通过富有特色的主题创意，提升住宅小区的文化价值，给人展现一种高品位的美好生活蓝图，而且要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园和中小学来营造小区的文化气息。

（5）绿色营销随着环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心自己的居住环境，更加关注拟购房屋的环境设计。他们不仅希望小区内绿草如茵，花团锦簇，有充足的阳光和清新的空气，而且要求住宅小区远离工厂，附近没有污染源。开发商应该以环境保护为经营理念，改变过去寸土寸金、见缝插针式的开发模式，充分考虑小区的住宅空间、阳光照射、绿化间隔等，为消费者营造人与自然和谐共生的理想家园[62]。现在不少开发商提出的“搞房地产要先搞环境”、“卖房子也是卖环境”，不能不说已涵盖了环保营销的经营理念。

（6）知识营销悄然临近的知识经济时代使企业经营法则开始发生变化，企业营销活动不再只关注物质分配，更强调为消费者提供更多的应用支持，以此确定新的产品概念和市场秩序，引导消费者产生对新产品的现实需求。在这一背景下，以知识普及为先导，以知识推动市场的营销新思想，应该为精明的开发商所注意和接受[63]。开发商通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建设选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，在增加消费者房地产知识的同时，也增加了消费者对开发商的认同感。这必然会在引起社会反响的同时，也使开发商的销售业绩不断上升。

6.3消费者角度

6.3.1切合实际选择合适的住房面积

住大房子是很多中国人的梦想，为了这个梦想，很多年轻人早早的背上了房贷，为了供房很多人不敢去旅游，不敢去商场购物，有的甚至不敢生孩子。那种不顾经济条件和资源条件，脱离实际承受能力或者超过实际需求，片面追求过大住房面积的消费行为43是一种浪费行为，只会加剧城市住房的紧张程度，推动房产价格不断上涨。国家住宅与居住环境工程技术研究中心主任刘艳辉认为，消费者购房要及时走出“贪大求阔”的误区，减轻不必要的生活压力[64]。消费者应树立正确的梯度消费观及健康住宅的消费理念。居民购房要与自己的生命周期和收入能力结合起来，摒弃贪大求阔的不良心态，坚持量力而行、逐步改善、房尽其用的原则，宜大则大，可小则小，进行适度消费、合理消费，形成健康文明、节约资源的消费习惯。长期住房实物分配政策和凝固的存量市场，造成了“一房伴终生”的消费模式。现在，随着二三级房地产市场的启动和成熟，消费者完全可以根据自己当前的经济状况和家庭情况，先买一套小一点的房子，再逐渐扩大居住面积和提高居住水平。6.3.2树立务实的住房观念由于目前房价普遍上涨，未有能力买房者切不可“硬上”。一方面受传统观念“有恒产者有恒心”的影响，另一方面是受住房制度改革以来政府积极鼓励住房私有化的影响。消费者普遍认为：只有购买了商品房才称得上实现“居者有其屋”。其实这是一个消费误区，正是这个观念导致城镇居民一拥而上的抢购商品房，虽然大部分购房者经济基础很好，能够承受目前的房价，但是其中也有部分中低收入家庭为了实现这个目标，超越了正常的支付能力，因为供房背上了沉重的负担，成为所谓的“房奴”[65]。居者有其屋，不代表居者一定拥有其屋。而实际上“居者有其屋”应该是指每个公民都有住房。居民可以购买商品房，也可以租住政府提供的廉租房，还可以租住由私人提供的住房，社会上有大量房源可租，选择余地很大。因此，即便是在市场经济比较发达的西方国家，仍有相当一部分居民由于经济的、社会的原因选择租房的消费方式见表6-1,出租房在住房商品市场上始终占有不可忽略的地位。表6-120世纪末各国自有住房与出租房的比率美国英国德国日本私有住宅66%68%44%62%租赁住宅34%32%56%38%资料来源:汪利娜:《跨世纪中国住宅业的发展及政策选择》，中国社科院经济研究所网,2007-06-06。住房私有率的提高等于把人长期固定在一个地方,不利于人员的自由流动,是与市场经济的发展方向相背离的。市场经济的发达,人员流动的频繁,工作岗位的变换,人们对租房的需求会越来越大。居民树立一种务实的消费观念，“居者有其屋”并不等于“居者买其屋”，如果消费能力不能够承受一次性的购房负担，就应该采用租房的方式改善居住条件。实际上，比较目前很多城市的购房价和租房价可以发现，租房住更经济。即使是选择购房的家庭，也不一定追求一步到位，应选择在自己的能力范围内量力而行。

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