房地产项目建议书

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房地产项目建议书范文第1篇

关键词：房地产开发项目；质量管理；对策

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

随着国民经济快速发展，我国房地产事业空前繁荣，大量房地产开发项目涌现。然而房地产项目的质量受诸多因素的影响，项目设计、人员素质、材料质量、施工管理、施工工艺、施工环境等均会对项目质量造成不同程度的影响，另一方面，房地产项目的投资具有不可逆转性，项目质量若达不到预期要求会造成不可挽回的经济损失，直接影响了施工项目的经济效益和社会效益。可见房地产开发项目的质量管理是一项复杂性、专业性、系统性极强的工作。因而研究房地产开发项目的有效管理模式、管理对策，对于房地产项目的开发极为关键。本文从全过程管理的角度对如何进行房地产开发项目的质量管理与控制进行了探讨，分别从决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工验收阶提出了房地产开发项目的质量管理与控制对策。

一、房地产开发项目决策阶段的质量管理与控制

房地产开发项目的决策阶段主要是编制房地产项目建议书、编制项目可行性研究报告以及项目策划书等，决策阶段的质量控制与管理是否到位，对于整个房地产开发项目是成功有着重要的影响。为了做好决策阶段的质量管理与控制，应就房地产开发项目建立前期工作成果质量评审制度，以便对项目建议书、可行性研究报告、项目策划等进行严格的审核，并在审核过程中吸取相关部门及专家的建设性意见，从而对决策阶段的工作成果进行优化和完善。前期工作成果质量评审应包括自我评审、内部评审和专家评审三个环节：首先，编制前期报告的工作人员首先对自身工作成果进行评价和总结；其次，负责编制前期报告的组织应对工作成果进行审核评价；最后，再由开发企业组织相关专家对前期工作成果进行评审，提出完善建议并做好相关记录。

二、房地产开发项目设计阶段的质量管理与控制

房地产开发项目的设计质量对房地产工程的质量有着决定性的影响，强化设计质量控制对于避免工程病害、减少变更、控制工期均有重要的意义。对此，应强化对项目设计质量的跟踪和审核，首先，设计人员应对招标文件、设计合同、相关批文、施工技术规范、地质勘探资料等进行深入研究和审核；其次，施工设计完成后开发商及相关部门应对设计方案进行审核，一方面要分析设计方案的经济性、可行性和功能性，另一方面也要注意设计方案中是否存在过分设计和设计不足的问题，并就如何进一步修正和完善设计方案提出意见和建议以弥补设计方案的不足，提升项目设计方案的科学性。

三、房地产开发项目施工阶段的质量管理与控制

施工阶段是决定工程质量的关键阶段，该阶段的质量控制应注意以下几个问题：一）强化过程控制。过程控制就是对工作过程和阶段性成果进行比较,找出工作范围在执行中的偏差;运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较,找出偏差;运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出偏差;运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪,得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议。

二）推行技术责任制。为了提升房地产开发项目施工阶段的质量控制成效，应在施工过程中推行施工现场技术责任制，将施工质量目标合理细分，将细化的技术控制目标和施工质量目标落实到每个施工班组乃至每个施工人员，使施工现场人人各司其职。技术人员与施工管理人员应及时与各班组管理人员进行协调和沟通，掌握施工过程中出现的问题并及时解决，同时每道工序完成后要进行严格的验收检查，对不符合要求的部分进行及时补救并对相应施工人员和班组进行惩罚，对施工质量控制情况良好的班组和个人予以适当的奖励。三）强化施工工艺控制。房地产开发项目的施工工艺（施工工序）是经过科学的研究和设计的，要使工程施工质量符合设计要求应严格按照工艺要求进行施工。首先，对于影响项目整体质量的关键施工环节，应安排专人管理和控制，强化全过程控制，严格按照施工规范和设计要求进行操作；其次，现场技术质检人员要及时提取施工产品相关数据，判断施工质量是否达标，并就下一步的质量控制对策工作进行计划和研究。

四、房地产开发项目竣工验收阶段的质量管理与控制

房地产开发项目竣工验收阶段的质量管理应做到以下几点：一）分项竣工验收。对整个项目中较为关键的分项工程，应按照施工合同和设计要求对施工成果进行验收和评定，严格按规范要求选择检查点数,然后计算出检验项目和实测项目的合格或优良百分比,最后确定出该分项工程的质量等级,从而确定能否验收；二）分部工程验收。分项工程验收后，通过分项工程验收结果按照工程质量评价标准可得出分部工程是否符合质量等级要求，从而判断是否可以验收；三）竣工验收。分项工程验收和分部工程验收后，对分项工程和分部工程验收所得质量等级进行统计和分析，在依据工程设计要求、工程外观质量等判断项目的外观、结构功能、安全性是否合设计质量等级的要求，并判断是否可以验收。

五、总结

综上所述，房地产开发项目的质量是决定其投资收益和社会效益的关键因素，因而强化房地产开发项目的质量管理与控制有着很强的现实意义。房地产项目的质量受房地产项目从决策到竣工各个环节的影响，因而实施全过程控制不失为提升项目质量管理成效的有效途径，本文将房地产项目划分为决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工验收阶四个环节，并分别提出了相应的控制对策，期望为房地产开发项目的全过程质量控制提供可行的参考。

参考文献：

[1]章赞顺、刘庆锋.房地产开发项目管理和质量控制.[J].中国房地产业.2012（4）：11

[2]乔景文.论房地产项目建设质量控制.[J].中国房地产业.2011(11):15

房地产项目建议书范文第2篇

【关键词】房地产开发管理；重要性；特点；要点

法。

一、房地产开发管理的重要性

经过几年我国经济的高速发展，我国房地产业发展取得了巨大成就，经济全球化趋势的加快，使房地产业面临着与世界接轨的趋势。任何行业中，管理都在发挥着总揽大局的作用，无论是一个企业还是一个工程，如果没有好的管理者或者管理，他们的工作安排将会出现混乱及无法控制的局面，无法形成井井有条的工作环境。

社会经济的发展促进了人民生活水平的逐渐提高，也逐渐提高了人们对于住房水平的要求，当前住房不仅是休息的地方，还成为了人们休憩心灵的港湾，是人们寻求放松和休闲时的最佳场所。房地产开发管理在这样的趋势下，地位日渐重要起来。

房地产开发管理工作受到工程施工进度、工程施工质量以及对工程施工的成本的控制等多方面的影响，并且对企业的发展产生着深远的影响，优秀的管理在保证施工顺利进行的同时还起到了增强企业综合竞争力的作用。随着经济和社会的快速发展、消费者生活水平的日益提高，人们对于自身所居住的环境要求也在逐渐提高。为了满足人们对于的居所的需求，房地产的开发商需要充分地意识到开发管理的在房地产项目过程中所起到的重要作用。房地产质量是人们不断追求的一项指标，企业也要根据现实需要，以科学的方法管理房地产项目，对房地产的开发项目进行严格和规范的质量管理，从而提高企业的经济效益。

二、房地产开发管理的特点

房地产开发管理具有以下基本特点：

1、房地产开发管理是一项复杂且系统的工作。房地产开发管理具有多个组成部分，工作需要跨越多个组织，运用多个学科知识来解决所出现的问题。房地产开发管理工作可以借鉴的经验较少，执行过程中存在未知因素较多，未知因素又常具有不确定性。并且需要将不同经历、不同组织的工作人员合理地组织在一个具有临时性的组织当中，在成本、科学技术、进度等相对严格条件下实现开发项目的目标等。这些复杂多变的因素都体现了房地产开发管理是一项复杂的工作，并且其复杂性与其他的生产管理存在很大的不同。

2、房地产开发管理有其寿命周期。房地产项目管理的本质是对一次性的房地产工作的计划和控制，保证预定目标在规定期限内完成。一旦工程的目标得到满足，项目本身就失去了存在的价值而最终解体。因此房地产开发管理具有一种人们可以预知的寿命周期。

3、寿命周期中的房地产开发管理有明确的阶段顺序。房地产开发管理具有较明确的阶段，这些阶段一般可以通过其任务的类型来划分，或者由关键的决策划分。根据每个阶段项目的内容不同，阶段的定义以及划分也产生了区别。一般认为房地产开发项目的每个具体阶段应结合管理上的不同特点，及时提出要需完成的多种任务。

4、房地产开发管理具有创造性。房地产开发管理具有一次性特点，因此在承担风险的同时必须积极发挥创造性。这是房地产开发管理与一般的具有重复性的管理工作的重要区别。房地产开发管理的创造性依赖于科学技术的不断发展和进步要解决复杂多变的项目问题，必须依靠和综合利用多种学科的研究成果，多种技术相结合，借以实现问题的解决和项目的顺利进行。

三、各个阶段房地产开发管理的要点

房地产业是我国的支柱型产业，房屋质量优劣，直接决定着广大消费者切身利益以及社会主义经济的发展。房地产的开发经营者要在牢固树立起质量第一的观念的同时，还要以具有长远战略的目光去研究和探寻技术管理领域中的措施及策略。房地产项目的开发一般分为几个阶段，下面就房地产开发管理项目中的重要阶段进行简要分析。

1、房地产开发建议书阶段。建议书是指建设中某一项所提及的建议性文件，是提出对投资项目的一个总体轮廓的设想，为推荐的拟建项目给出必要说明是房地产工程项目建议书的主要作用，主要从宏观角度上，考虑投资该项目建设的必要性。看项目的建设是否符合国家的长远规划及要求，与此同时初步地对是否具备项目建设的条件进行分析，对投入人力以及物力的价值作进一步地深入研究，以供相关的部门进行选择并最后确定是否有必要进入下一步的可行性研究阶段的工作，其主要的内容包含地点、资源、资金、方案、规模、以及建设周期等。因此要对这一阶段进行尽可能详尽的调查与研究，方能为下一阶段的操作提供可靠保证。

2、房地产开发可行性研究阶段。一般由房地产开发的单位委托，经过审定的有关工程设计和咨询类单位来完成房地产开发的可行性研究。经过经济、技术等方面的分析拟建项目以及比较多种拟建方案，进一步提出客观科学的评价意见，经咨询单位与房地产双方确认可行后，最终进行房地产开发可行性研究报告的撰写工作。可行性研究的报告经批准后，可以作为投资项目的确定以及设计文件的编制的主要依据。可行性研究报告是一项具有科学性质的研究工作，绝不可跳过这一阶段，盲目地决定房地产项目的启动工作。

3、房地产开发设计工作阶段。房地产开发的设计工作是在技术及经济方面，对拟建项目的实施工作进行的全面且详细的安排，是具体化的决策内容，是作为组织施工建设的依据，是房地产基本建设过程中的关键环节。值得注意的是设计工作的展开，要根据具体的工艺条件和现实状况来进行。不了解客观实际情况就开展设计工作会导致施工中产生诸多问题 ，且提高了施工建设的成本。

4、房地产项目建设实施阶段。该阶段主要工作为施工建设及招标。曾出现过的许多劣质建筑工程，主要应归咎于此阶段。根据国家相关工程建设的规定，房地产建设应禁止让利、垫资等非法行为的出现，积极进行工程建设的公开招标。应避免公开招标下的私自议标，甚至一些没有完整的施工设计图的私下议标行为。私自议标的状况下会由于资金不足等原因，导致施工方如果按照正常施工计划将无法收回施工建设的成本，这样的情况促使施工单位必然会采取一些非法手段例如偷工减料、使用劣质材料等来完成建设项目，最终对工程项目的质量产生极大隐患。

5、房地产项目竣工验收阶段。作为房地产建设项目周期中的最后一个阶段的是竣工验收阶段，它是对建设工作的全面考核，也是对工程项目的建设工作是否符合房地产方的设计要求的检查以及对工程质量的重要检验环节，甚至是保证建筑工程的整体质量的最后关卡。竣工的验收阶段对项目发挥投资效果，促进工程建设的及时投产，以及总结工程建设的经验起着不可替代的作用。

结束语

随着城镇化建设进程的加快，给房地产业带来了极好的发展机遇，同时也必然面临着日益严峻的挑战。因此房地产商在进行项目的开发和管理过程中，要不断规范自身的行为，对国家的法定法规严格遵守和实行，从而得到广大人民群众的认可，才能够使企业得到长远的发展。

参考文献：

[1] 赵瑞云，杨辉.浅析房地产开发管理[J].山西建筑，2013，（36）.

房地产项目建议书范文第3篇

一、目前房地产工程质量存在的问题

房地产项目的全过程主要包括四个阶段:从项目构思到批准立项定义为项目构思目标设计、可行性研究阶段;从批准立项到开始施工定义为设计、计划招标、施工准备阶段,从开始施工到交付使用定义为实施阶段(预售活动)。从交付使用到责任结束定义为竣工验收和交付使用阶段(物业管理),各个阶段在实施的过程中都存在一系列问题。

(一)工程项目构思目标设计、可行性研究阶段存在的主要问题。

这一阶段是影响整个工程质量的关键段。在这一阶段中,项目构思目标设计阶段的质量要求和标准往往没有符合业主的意图,并与投资目标相背离,直接影响到项目的决策质量和设计质量。项目建议书、可行性研究报告、初步设计文件等,没有严格按照国家规定标准,方针、政策进行编制,而且有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告,支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准,使得现在相当数量的咨询公司给业主提定性分析报告而很少进行定量分析(包括财务分析),分析后没有结论,往往要业主根据只有定性思路去作判断、去决策。

(二)工程设计、规划阶段存在的主要问题。

现今的工程项目的初步设计过程中普遍存在各专业设计质量低、设计深度不够的现象,导致各专业施工过程中遇到相互妨碍无法施工的现象。施工图设计是对质量标准的进一步细化,是具体施工过程的指导文件,施工图设计深度没有很好地执行工程建设标准强制性条文,而且在这一阶段一些工程没有勘察报告就进行施工图设计。导致规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优,变更图纸多于施工图纸的怪现象。另外在设计规划阶段,目前,我国的建设监理主要是对项目施工阶段的监理,设计监理做的较少,这一问题已严重影响了项目的产品质量。

(三)工程实施阶段存在的主要问题。

该阶段主要包括施工招标及施工建设,我国曾出现过许多豆腐渣工程,主要原因应归于此阶段。主要有四个问题,其一,招标投标活动没有严格按国家有关规定进行,有些业主对设计单位和人员的选择不是很严格,暗箱操作,甚至贪图一时的方便和省钱而将工程委托给不合格的设计单位。其二,建设投入品选择不合格。建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构件,把关检验不严格,不合格品投入使用,另外施工的机械设备、工具也没有根据不同工艺特点和技术要求进行选择,管理使用和保养。其三,监理工程师的选择没有进行严格审查,导致不符合要求和不合格的监理单位进行项目监理,监理人员素质低,监理工作不到位、不规范,因而在监督管理过程中不能及时发现问题,留下隐患。其四,竣工验收和交付使用阶段存在的主要问题。在项目最后阶段,质量管理工作主要是质量验收、项目后评估和物业管理。项目经理在正式竣工验收之前,没有进行项目的预验收,在实际工作中各单位竣工验收工作没有根据合同和设计图纸的要求,使房地产项目投产延迟,影响了投资效益的发挥。且项目后评估阶段没有邀请设计、监理、施工等单位召开专家总结会,对项且质量管理过程进行分析、找出差距,判明原因,总结经验教训,编写后评价报告,而且没有项目后评价结果的反馈。另外还存在物业管理中客户服务管理缺乏专业性,客服人员缺乏房地产的专业知识和从业背景,客户服务流于形式,客户投诉的管理没有一套成熟的程序和制度,客服人员对小业主的投诉没有认真对待,服务态度差等问题。

二、房地产工程质量管理的建议和对策

(一)工程项目构思目标设计、可行性研究阶段的质量控制。

提高可行性研究深度以及投资决策的准确性与科学性,注重可行性研究中多方案的论证,注重考察可行性研究报告是否符合项目建议书或业主的要求。进行可行性研究报告的审查,应借鉴发达国家的专家审查制度,由政府依法委托与工程建设无经济利益关系的有关专家组成论证委员会,专家委员会直接对国家负责,对于不合理的方案专家委员会可以行使否决权。

(二)工程设计、规划阶段的质量控制。

在选择规划设计单位过程中应该严格把关,业主可通常组织一个多人评选委员会,由该委员会进行适当的调查研究和面试。负责向业主推荐设计单位,在几家设计单位都拿出不同方案后,由建设方组织相关专家讨论会,评选出最优的规划设计方案。

(三)建立设计经理质量责任制

严格按照工程建设标准进行设计,树立“严格没计质量管理”的思想。负责设计间的协调工作,对施工图设计进行跟踪质量检查和评审,确保设计图纸能按工程建设标准强制性条文进行设计,满足工程实体质量要求和合同规定的质量要求。效仿国外加强对项目设计方案本身质量的监督,建设单位应从设计阶段起委托监理单位介入设计质量监督。

(四)工程实施阶段的质量控制。

招标投标活动必须严格按国家有美规定进行,聘请专业工程咨询公司完成设计招标文件的编写,咨询公司根据业主的要求和意图,按照专业规范要求编写设计招标文件,明确设计项目的技术标准和详细要求,并协助业主组织具体的招标工作。在招标方法的选择上可以效仿国外招标时采用的最低价中标法。严格控制投入品的质量,对投入品的订货、采购、检查、验收、取样、试验均应进行全面控制,从组织货源,优选供货厂家,直到使用认证,做到层层把关。

在落实人员岗位质量责任制的基础上,加强对施工人员的动态管理,把握人员进场的考核,监督与评定等,施工单位所有人员都必须统一思想,提高认识,严格执行IS09000体系标准。竣工验收和交付使用阶段的质量控制。项目收尾阶段是项目生命周期的最后阶段,其主要确认项目实施的结果是否达到了预期的要求,实现项口的移交与清算。该阶段实现质量控制的重要手段就是质量检收,依据质量计划中的要求,遵循国家颁发的有关工程项目质量检验评定标准和验收标准及时地对项目的质量进行质量认可评定和办理验收交接手续,并对不合格项目提出处理办法,以保证项目产品符合设计质量要求。项目后评价是对建设完成后的项目的实际效果与预期目标的信息追踪和信息反馈,是实现项目运行管理科学化的手段,建议在每个项目结束前都要做一个项目的总结。

房地产项目建议书范文第4篇

投资控制

问题 对策中图分类号：F293

文献标识码： A 引言

房地产与老百姓的生活息息相关，是构成我国国民经济体系的重要支柱产业，历来受到多方关注，是学者和专家研究和讨论的热点话题。对于房地产开发企业来说，如何从决策阶段到最后施工阶段做好全过程投资控制，是保证房地产建设项目最大利润空间的根本保障。本文即分析目前大多数房地产开发企业在投资控制现状中存在的问题，并提出相应对策。一、房地产建设项目投资特点房地产建设项目由于建设周期较长，需要耗费大量的人力、物力和财力，项目投资少则数千万，多则数十亿，投资额度相当巨大，任何房地产项目不仅关系到国计民生，而且对当地和本行业的经济发展也具有重大的推动作用。每个房地产项目因其用途、功能和所处环境的不同，其对设备配置、空间布局以及内外装饰的要求也不尽相同。因此，各个项目在人工以及材料、机械消耗上会有很大区别，每个房地产建设项目在投资控制方面也存在明显差异。二、房地产建设项目在全过程投资控制中存在的问题分析房地产建设项目属于一种商业行为，其最终目的是为了追求利润，因此控制好投资成本，对于房地产建设项目来说意义重大。但是从目前大多数房地产企业来看，无论是投资决策阶段，还是设计施工阶段，在项目成本控制方面都存在各种各样的问题，具体阐述如下：2.1投资决策阶段通常先由建设单位在项目建议书阶段，向公司投资计划部提出投资估算，再由建设单位委托设计单位和勘察设计单位编制可行性研究报告，并编制投资估算。但是从目前来看，很多房地产开发公司直接将这个步骤省略了，全凭感觉和个人经验作出投资计划，有的即使按步骤提出了投资计划，但是内容相当简单，往往容易造成漏项。而在可行性研究阶段，主要以经济分析和方案为主，设计院在此阶段的投资估算本身的准确性就较差，而建设单位一般都不是投资估算和造价控制的行家，有时为了所报项目能获批，特意要求设计单位低估投资估算，由此增加了投资估算的不准确性。2.2项目设计阶段该阶段理应加强对设计单位设计图纸的质量进行审查，规范设计概算办法，制定限额设计标准等。但是在实际工作中，一般都由设计人员根据设计委托书进行现场调查，选择相应的方案进行设计，根据不同的阶段向造价人员提供造价依据，进行预算。设计人员在设计中一般都比较注重设计产品安全实用，技术先进，强调设计的产值，而对设计产品的经济性不够重视，不抓设计中的经济指标和成本控制工作，造价人员对工程概况、现场情况又了解甚少，无法将各种影响因素考虑全面，这样使得投资预算与投资估算一样，缺乏准确性，经济性不强。2.3施工招投标阶段当前在招投标过程中存在着严重的恶性竞争现象，没有严格按照行业规范坚持公开、公正、公平的原则，而是利用不正当手段进行交易，大搞人情和关系工程，工程造价很难控制在合理范围内。比如在招标工程中，建设单位为了减少建设资金，利用僧多粥少的市场现象，进行暗箱操作，让个别施工单位通过低价中标。而中标后的施工单位为了争取利润最大化，获得额外收入，想方设法增加现场签证及技术变更，甚至以次充好、偷工减料企图蒙混过关，使得工程造价偏离市场价的同时，工程质量也留下隐患。。2.4施工阶段施工单位在施工过程中，制定的工程造价控制目标往往缺乏科学性、合理性。在材料价格方面的管理相当落后，材料采购和储存量计算方法不科学，采购时机把握不准确，并且现在建材市场的材料价格很容易失真，使得施工单位的材料成本很难控制。另外在施工组织方面，很多施工单位在人力、财力和机械设备方面没有达到最优配置，利用率不高，资源闲置现象严重，这在很大程度上增加了工程成本。三、房地产建设项目应对投资控制问题的对策探讨 3.1 决策阶段的投资控制正确决策是合理投资的前提，也是控制项目投资的基础。要达到项目投资的合理性，首先，要对建设项目进行可行性研究，由公司总设计师室配合土地投标的主控部门对地块进行实地考察，并结合规划设计条件进行内部评审，然后根据市场预测、调研、计算和论证，形成项目建议书，为最高决策者提供决策依据。

其次，对规划设计条件的内部评审。根据地块的建筑工程规划许可证的规定以及市场分析的指标，认真比较项目开发规模（总建筑形式和面积、公建配套设施面积、绿化面积、车位数量等各项经济技术指标）和开发建设周期，并确认其可行性。在确保决策正确后，需要对项目资金来源和筹集方法进行控制，因为资金来源不同其筹资成本也不同，因此必须保证房产项目的资金筹集不仅可行，而且经济。3.2 设计阶段的投资控制在设计阶段，应做好设计方案的经济分析与对比，合理确定设计概算和材料设备价格分析与选型等工作，优先选择技术可行、经济合理的设计参数。对房地产建设项目的设计方案经济评审，主要考虑的因素有： 功能适应性对比。对比业主的功能需求，选择能满足功能要求的方案； （1）结构类型优选。根据地质条件及建筑造型等，在满足使用要求的前提下，通过对比和分析房地产建设项目项目投资，优先选择较经济的结构类型； （2）材料设备比选。在满足各项技术指标要求的前提下，通过市场调研、询价，推荐选用经济合理、性能稳定、符合环保要求的材料和设备； （3）建筑外立面优选 。通过建筑外立面备选方案的经济分析和对比，选用经济合理的建筑外立面，并在满足外观要求的情况下，尽量减少建筑物的线条，避免过于追求标新立异，以节省项目投资。3.3 施工招投标阶段的投资控制在招投标阶段，应考虑将项目作为整体进行招标，由工程总承包进行分包，这样不仅便于管理，而且可以降低管理和设备等费用。如果由业主直接发包给多个独立承包商，这些独立承包商之间必然会产生很多纠纷，相互之间的协调工作既耗时、耽误工期，而且增加了投资成本。因此为更好地控制项目成本，应尽可能地将项目作为一个整体发包，当然对于项目各项工作专业性较强、相互之间交叉较少、衔接性和配合度较好，则可以考虑划分标段发包。如果采用分标段进行招标，应合理划分各标段的招标范围，明确各标段合同包的工作界限和责任，确定总承包单位，制定总承包单位与分包单位的管理流程，达到控制投资和保证工期的目的。3.4 施工阶段的投资控制

房地产项目建议书范文第5篇

本着打造本地区最高品质住宅与商业金融区的理念，我们花了大量的精力认真做好市场调查研究工作，对未来房地产市场趋势进行预测，充分考虑周边生活环境、交通便利等因素科学选址，分析时，既考虑一次性投资费用，又考虑经营费用。通过对房产市场调查和预测研究后，在对技术方案和项目建设条件研究的基础上，运用科学实用的分析、评价方法对拟建项目的经济效益分析和评价，落实拟建项目建设的必要性、可行性和合理性，从而提出具有一定深度的项目建议书。在项目建议书批准后，高薪委托国外设计单位及工程咨询公司进行项目可行性研究报告编制，在广泛调查研究基础上，及时准确全面的向可行性研究单位提供拟建项目的各项建设条件，以便可行性研究单位按照约定的内容、深度和进度完成可行性研究报告编制。可行性研究报告提交后，及时组织有关技术、经济专家对可行性研究单位完成的可行性研究报告进行审查，以保证可行性研究的严肃性、客观性、真实性、科学性和可靠性，确保可行性研究成果的质量达到或接近国际通行的可行性研究成果的标准。在注意本地区、不同时间差价的调整，注意在项目投资总额的综合平衡的基础上认真编制和审查工程建设投资估算，既不有意高估冒算，以免积压和浪费资金，也不故意压价少估，而后进行投资追加，打乱基建投资计划。

设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点，所以在设计阶段建设单位要克服重施工、轻设计的传统观念。项目设计阶段这一阶段的设计费支出只占建设工程全寿命费用的1％以下，但对工程造价的影响却占75％以上，且往往容易被忽视。因此，建设单位应将设计阶段的造价管理作为全过程造价管理中的重点来抓。抓住设计这个关键，对工程造价的控制可以取得事半功倍的效果。设计阶段的造价控制，是造价的源头控制，也是最根本、最重要的控制。

项目招投标阶段是造价管理的重要组成部分，工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面。这里我仅就建设方在施工招投标阶段的的工程造价管理上应注意的问题加以说明。首先应当严格施工单位资质审查，必要时应进行实地考察。其次建设方应当加强工程招投标管理，合理确定工程造价，对项目的“合理低价”做到心中有数，避免投标单位以低于成本价恶意竞标。加强工程招投标管理工作，科学合理地确定工程造价。要进一步健全和完善招投标制度，通过合法有序的市场竞争达到合理确定工程造价的目的。在行业主管部门的有效监督和招投标各方的严格自律下，通过公平、公开、公正的原则，依法进行招投标工作。

在项目实施阶段，造价管理不容忽视。工程实施阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段，对建设项目全过程造价管理来说也是最难、最复杂的阶段。由于工程量大，涉及面广，影响因素多，施工周期，政策性变化，材料设备价格，市场供求波动大等，要提高建设质量，控制工程造价，发挥投资效益，就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能，从而加强了对工程项目建设的全方位、全过程的造价控制。

综上所述，建设单位对工程造价的管理始终应贯穿于项目的全过程，要制定既能控制工程造价，又便于操作的造价管理制度。在工程建设的各个阶段，时时要有控制投资的经济头脑，充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，把握住市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益。（本文作者：蒋睿 单位：悦达地产有限公司）