个人住房抵押贷款

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个人住房抵押贷款范文第1篇

甲方：中国农业银行

乙方：____________

经甲、乙双方充分协商，甲方同意对乙方开发的位于_______________________________的_______________项目的购房人提供商业用房抵押贷款（以下简称“商业用房贷款”）为明确双方权利义务，特订立本协议。

第一条 甲方向乙方所开发的上述项目商业用房的购房人提供商业用房贷款。具体购房人指与甲、乙双方签订《商业用房抵押借款合同》的借款人。

第二条 甲方对该项目提供的商业用房贷款最高限额为人民币_______________万元（大写____________________万元）抵押贷款额度有效使用期自______年______月______日止。期満未使用的额度经甲方同意后可以展期。

第三条 甲方为该项目购房者提供不超过房价或评估价（两者取低者）_____%的贷款（其中营业用房贷款不超过房价的______%）贷款期限最>文秘站:

第四条 每笔贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任等，以借款人与甲方签订的《商业用房抵押借款合同》的约定为准。对于不符合甲方规定条件的借款人，甲方有权拒绝贷款。

第五条 甲方应按照《商业用房抵押借款合同》的约定及时足额地发放贷款，并负责一次性将贷款划到乙方在甲方设立的售房专用帐户上。

第六条 乙方承诺

1.所开发的项目为合法项目，开发和销售的各项手续完备，售房专户的资金专项用于本项目的建设，不挪作他用，按时、保质地完成项目的建造，使借款人能够按时入住。

2.与该项目有关的建造和销售活动存款、结算业务集中在甲方办理。

3.该项目物业管理单位在甲方开立存款帐户，统一办理与该项目物业管理有关的代收、代付业务。

4.协助甲方办理抵押贷款项下商业用房的抵押登记或预登记手续，并将房屋他项权证等记文件直接交甲方执管。

5.在借款人办妥抵押登记手续之前，对甲方提供的商业用房贷款承担回购保证责任，并在甲方开立“回购保证金专户”，按照甲方商业用房贷款余额的______%存入回购保证金。当借款人不能按期还本付息时，负责代为偿还，授权甲方直接从保证金账户中扣收。有关回购保证责任的具体内容以《商业用房抵押借款合同》的记载为准。

第七条乙方应在本协议签订后、甲方发放贷款前，办理抵押贷款项目工程质量保险。保险的第一受益人为甲方。保险金额不低于本协议确定的抵押贷款最高限额。保险期限至项目竣工验收合格可交付使用止，保费由乙方承担，保险单正本交甲方保管。

保险期间，被保险的抵押贷款项目工程如发生保险责任内的问题，须以保险理赔款代借款人偿还相应的贷款本息，理赔款不足以偿还的，甲方有权向乙方追偿；如发生保险责任外并因乙方原因造成的问题，使住房部分或全部验收不合格，不能交付使用的，由乙方负全部责任，代借款人清偿所欠甲方的贷款本息。

经甲方同意不办理工程质量保险的，应在本协议“其他事项”中另作约定。

第八条 乙方如发生承包、租赁、股份制改造、联营、转让、合资、分立以及企业领导变更等重大事项，应当及时通知甲方，并落实相应措施，确保其回购责任的承担。

第九条 在售房及房屋使用过程中，乙方与购房人发生的有关房屋质量、价格、交付时间等方面的问题，甲方不承担任何责任。

第十条 乙方在印制售楼说明书、广告宣传中，有关涉及甲方的名称或其他文字，事先应当征得甲方同意。

第十一条 一方不履行本协议约定时，另一方有权解除本协议并要求对方赔偿损失。

第十二条 未尽事宜，由双方协商解决，协商不成时，通过甲方所在地人民法院诉讼解决。

第十三条 其他事项

第十四条 本协议一式______份，双方各持______份，效力相同。

第十五条 提示

甲方已提请乙方对本协议各印就条款作全面准确理解，并应乙方要求作了相应的条款说明。签约各方对本协议含义认识一致。

甲方（公章）____________ 乙方（公章）____________

负责人：_______________ 法定代表人：____________

或授权人：_________ 或授权人：__________

签约日期：_________________________________________

个人住房抵押贷款范文第2篇

关键词：个人住房；抵押贷款；风险；防范

一、美国次贷危机的启示

美国之所以会发生次级贷款抵押危机，主要是因为：一方面，市场投资者偏好风险投资，资产价格的上涨导致了经济泡沫；另一方面，在巨大利益的诱惑驱动下，贷款机构降低了管理信用风险。经济收入中等或偏低以及信用程度不高的借款人向贷款机构贷款，这就是次级抵押贷款。自2001年至2004年，美联储的低利率政策促进了美国当地房地产业的发展，也刺激了美国人的购房热情，在这种高温市场的作用下，贷款机构错误的判断房价还将不断上涨，在利益的驱使，放贷的条件有相当大的松动，在正常情况下认为不具备还款能力和贷款条件的借款人也被发放了贷款。

爆发美国次贷危机的直接导火线是利率的上升和住房市场持续降温。从2004年到2006年，在这短短两年内，美国的息金连续提高了17次，储备联邦委员会把利率由原来的1%增长至5.25%，如此大的攀升利率在很大程度上加大了买房者的偿还贷款的重担，与原来6％～8％的抵押贷款利率相比，次级房贷达到约为10％～12％利率。另外，美国如火如荼的住房市场在慢慢降温。从美国房地产协会发表的数据我们可以发现，在历经5年牛市，美国的房地产市场在2006年全面迅速降温，比前年跌幅8.4%，销售量只占旧房销售量的85%，17年来遭受的最大重创。

二、我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析

近年来，随着房价上涨，中国国内大量发放抵押贷款，在竞争较激烈、抵押贷款发放较多的一线城市，风险在一定程度上开始显现:房贷逾期频频发生，房贷不良率大幅度增长，银行诉客户房贷违约现象不断上映法庭。由此可见，中国的住房抵押贷款市场也存在着重大的风险隐患，美国发生的次贷危机应该让中国保持警惕，应当认真分析我国住房抵押贷款面临的风险，防患于未然。

（一）来自交易相对方的风险

主要是指来自开发商和借款人的风险。

针对开发商来说，银行把他们开发的房产当成是第二还款源，第二还款源是借款人还款的后备源泉。倘若开发商营运手段不佳以及资金方面出现漏洞，就可能对工程的质量以及工程进度造成影响，最严重的后果的导致楼市成为烂尾楼，这不仅很大程度缩水了银行的还款来源，还会引起购房人对开发商不信任的不满，从而不会再如以往支付借款本息。

就借款人而言，违约风险是他们要考虑的最大的风险，就是说，如果借款人违约了，那么银行就不能到期收回借款人所贷款的本息。如何能按时还款，很大程度上取决于借款人的还款能力跟还款意愿。借款人是否能按时还款，这个能力与经济发展、个人工作和家庭收入等因素密切相关。而借款人是否意愿还款更难把握，这与借款人的教育程度、成长背景、生活习惯有莫大关系。庞大房贷队伍的信息采集是困难的，尤其需要注意，我国还没有建立比较具体的信用个人制度，很难准确又全面地评估和跟踪借款人的长期还款和履行条约的能力，不能及时地补救出现的问题，毫无疑问，贷款风险肯定会上升。

除此之外，来自交易相对方的另外一个风险源就是――“假按揭”。开发商或者借款人用不合法手段，用个人的名义进行住房贷款，而实际上是用来做非住房交易，利用这种手段来钻银行信贷的空子，从而套取资金的行为就是假按揭。例如，通过虚构借款人的名义，房地产开发商利用许多虚假申请从而来骗取银行资金；或者借款人因其与开发商的特殊关系相互串通骗取银行贷款。不管是哪一种情形，这都是非常典型的违背了银行的法律法规的欺诈行为，如果不及时移除这种不诚信行为，银行信贷就会遭受巨大的风险。

（二）银行自身的风险

银行通过加快办理贷款的速度来争夺市场份额，通常都没有认真严谨地进行贷款操作，导致许多环节出错，这些漏洞为以后的风险隐患埋下了伏笔。一方面是银行在放贷前没有对借款人进行充分的调查。由于有房产抵押和借款人支付一定比例的首付款，通常不认真调查借款人的家庭情况、收入状况、负债斥资与否以及开发商的财务状况、开发工程的进度审查等真实性；二是在贷款操作的过程中进行的违规风险。一方面是有意的违规行为，像信贷员与借款人、开发商串通起来谋求最大个人利益，程序操作不规范，私自降低贷款门槛来骗取银行贷款。另一种是过失性违规，像过度依赖售楼部，委托置业顾问代为办理合同签约及客户资料收集工作，由此导致客户资料虚假、合同无效等情况，最终导致贷款无法收回。三是银行内部制度的漏洞。内部制度不完善、贷款人员业务能力不一和人员分配不合理都很难形成全面、有效的信贷资金控制管理，从而形成风险。

（三）流动性风险

个人住房贷款的期限较长，一般为20到30年，而银行发放贷款的资金主要来源于企业和个人的存款。众所周知，银行定期存款最长期限是5年，这就产生了相当大的时间差。银行“短存长贷”的现象必将对现金的流动产生一定的影响，也将承担一定的期限风险。

（四）结构性风险

通胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素，都对未来经济的发展构成很大的调整压力，需警惕经济繁荣背后的结构性风险，美国次贷危机爆发的直接原因就是利率上升和房地产市场的持续降温。我国没有经历过真正的房价大幅下降导致抵押物不足值的情况，公众对于房价的增值持乐观态度，在这种情况下，实际在一定程度上是掩盖了按揭贷款的风险。就像美国在2006年以前，次级按揭形式一片光明，然而，接下来以后，房价就出现了大幅度的下滑，次级按揭市场崩溃，尽管房价下降并不是惟一的原因。事实上，我国存在着同样的隐患，一旦出现重大负面消息，风险就会完全暴露出来，改变投资者的市场预期，从而造成整个宏观经济的系统性风险。

（五）外部经济环境、政策风险

个人住房贷款的还款期限一般比较长，而经济周期的变化将会影响房地产市场及借款人的收入。当房地产市场处于低迷时，公众的购房热情会减弱，作为第二还款来源的房产价值会降低，将会对银行贷款安全产生威胁。同时，经济环境的不景气也会影响到借款人的收入，直接影响贷款按时偿归。个人住房贷款实施的是浮动利率，借款人的还款金额每年都处于变化状态，将随着利率上调而随之增加，而借款人的收入并不一定会增加，因此很可能导致贷款不能及时被借款人偿还。此外，银行信贷资产也会随着法律规定及政策的变化而可能面对受到重大受损失。《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中规定，“不得抵押、变卖或拍卖被执行人和所扶养家属所必需的居住房”。在我国，由于较完善的社会保障体系尚未成功形成，如果借款人无法还款，不良贷款已经造成了的话，银行要实现相应的抵押权往往会陷入十分困难的境地。

（六）制度不完善风险

我国住房按揭贷款尚未证券化，不良信用贷款的风险集聚于银行一身，缺乏风险共担机制，有悖于风险分散和风险转移的准则。资产证券化是转移风险的一种重要工具，但是，我国目前的银行并不热衷于此，这主要是因为：一方面，我国的房价未曾经历急剧下降的时期，未曾出现抵押物不足引起的相关危机；第二个方面，我国商业银行日前在市场上的竞争依然显得力不从心，存在存贷利差较充裕的情况；第三个方面，银行对短期盈利的能力进行过度追求，却不赞同和其他相关投资者同享优秀业务中的利益。故当银行不断加大房贷业务时，其实，这同时就变成了信用风险不断积聚的过程。

三、防范个人住房贷款风险的对策及建议

（一）从银行方面来讲

1、完善对借款人的资信评价

个人住房贷款的资信评价是以借款人财产信息、信用信息等为依据，通过分析借款人信用状况，对借款人还款能力和还款意愿做出判断的过程。我国目前的商业银行需建立一个比较完备的客户信用评级系统已势在必行，贷款客户的信誉情况与经济实力急需要加强分析，深入了解借款人的还款能力也需通过各种渠道。

2、证券化的方式发展住房贷款

将金融机构放出的住房抵押贷款转变为抵押贷款所支持的证券，通过资本市场转售给投资者，资金不仅更加通畅，也实现了众多投资者分散承担住房贷款的风险，这即为住房抵押贷款证券化过程。正在我国实施的信贷资产证券化的形式之一便是住房贷款证券化，它主要有三个优势：（1）银行贷款的资产流动性得到极大的提高，即银行长期贷款便畅通无阻，从而“短存长贷”的根本矛盾得到很好的解决；（2）深化了金融产品和金融行业的发展。抵押贷款证券化是指将银行过去一家独自扮演的发放贷款、持有贷款及回收贷款本金利息等功能，转变为由多家具有存款金融功能的机构与相关机构投资者一起参与的活动。因而，整个金融行业分工细化得到了深化，并且银行把部分抵押贷款风险转移到了相关机构，这些机构都能更能较好的承担长期债权风险，进而总体的金融体系效率得到了提升，金融体系的整体安全性得到大的增强；（3）银行的经营范围得以扩大，其经营效益也跟随得以提高。非银行金融机构同银行之间联系更加紧密，其间的差异逐渐变得更加模糊不清，现在，银行能够进入诸多过去未曾跨入的领地，进而达到了提升资本经营效益和促进经营多元化的目标。

（二）从政府方面来讲

1、建立完备社会信用体系，完善合理个人信用制度

到目前为止，在我国，个人及全国集中统一的企业信用信息基础数据库已经建成。到2010年末，我国在相关企业和个人特征系统建立了近1700万户企业和超过7.77亿多自然人的信用档案文件。但是，在我国，个人信用体系的发展却处于起步阶段，进一步完善还有待时日。

2、建立和完善个人住房贷款担保、保险机制

降低和转移贷款风险是与保险相结合的最终效果和目标，尤其是信用中的风险。目前，我国监管当局对各商业银行的住房按揭贷款业务管理存在矛盾的要求，一方面商业银行是企业，需要履行其社会责任，保障中低收入家庭能够购买得起保障型住房，另一方面，其又需对借款人的收入状况及信用状况进行严格的审查。此时，国际经验值得借鉴，对于特定类别的如中低收入者的个人住房抵押贷款应由政府提供担保，政府通过设立专门机构进行实施，若购房者出现违约，清偿贷款本息的责任由政府机构代替为之进行承担。政府提供保险、保证，乃至出资设立金融机构，并不意味着政府要拿出大量资金，它只是表明政府坚定地立于一种“最终贷款者”的地位上，其要旨是给借贷双方以信心，并为整个融资活动确立规范。

3、积极准备个人住房贷款证券化

作为平衡住房信贷资金、防范住房信贷风险的有效工具，并作为世界住房金融发展方向的个人住房贷款证券化，我国却未曾广泛借鉴利用。同时，考虑到我国目前的具体情况，个人住房贷款证券化要在我国广泛实施推行，市场基础未发展到一定程度。应该先在比如，北京和上海等部分市场条件成熟的地区进行试点调研，一边实践一边寻找经验，挖掘其中的不足，不断完善运作机制，待经验充分，其它地区条件成熟时再给予推广应用。

4、健全法规，完善社会保障制度

通过房地产抵押、担保法律制度、预售及房地产转让法律制度的修订和完善，个人破产法、社会保障法等法律的制定，便能够更加完备、简明在合法有效的基础上的个人住房贷款业务的流程，减少以致杜绝抵押住房存在的权利瑕疵，从而使得抵押权人合法处分抵押住房的权力得到有效的保障。

四、小结

个人住房抵押贷款业务在我国对改善城镇居民住房条件、扩大内需、促进国民经济发展所发挥的作用越来越大。本文主要从分析美国次贷危机中揭示中国个人住房抵押贷款存在的风险，并提出了相应的解决对策，对我国的个人住房贷款风险问题有一定的指导作用。

参考文献：

1、江世银. 2006. 论信息不对称条件下的消费信贷市场［J］. 经济研究(6).

2、王福林. 2004. 个人住房抵押贷款违约风险影响因素实证研究 ［D］. 杭州：浙江大学.

3、辛数森:《个人信贷》，中国金融出版社，2007年.

4、季爱东:《住房金融新业务与法规》，中国金融出版社，2004年.

5、曾国安:《住房金融：理论、实务与政策》，中国金融出版社，2004年.

6、胡红星:我国商业银行个人住房抵押贷款风险与防范［J］，经济师，2007，（6）.

个人住房抵押贷款范文第3篇

关键词:个人住房贷款;贷款;风险

随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。而且，政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化，使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验。从实际来看，面临的风险如下。

一、利润风险

1.贷款利率风险

在金融借贷市场上，资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化。在住房贷款利率一定的情况下，若市场利率上升，那么贷款人就会因此减少利息收入，就会减少收益，造成损失。

2.存款利率风险

由于内外部环境的改变，导致存款利率上升，利率的上升意味着融资成本的增加，但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的，所以一点存款利率上升，贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金，这样利润空间就会大大减少。

二、市场风险

1.通货膨胀风险

如果市场出现通货膨胀，就会导致购买力的下降。物价上升往往会伴随着通货膨胀而来，就会出现货币贬值，即使借款人如约还款，但是贷款人也会因此而受到损失。

2.机会成本风险

这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升，超过住房贷款的报酬率的时候，贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润，从而造成收益的减少。

3.房地产市场风险

个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款，因而抵押物的价格是影响风险的重要因素。如果开发商故意抬高房价，造成房地产价格泡沫，当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水，银行的贷款风险就会随之提高。另外，即使开发商准确估价，若自然环境，政策变化等诸多影响下，也会造成同样的风险损失。

三、信用风险

1.借款人的违约行为

（1）提前还款。住房按揭贷款提前偿还现象屡见不鲜，这对于银行业并非一件好事。首先，这将会降低银行的利息收益。其次，它将使银行的可用资金增加，会造成资金闲置增加，从而加大银行的投资压力和风险。再次，提前还款还会增加银行的各项无形成本。由于提前偿还的情况千差万别，银行无法运用计算机来处理，耗费较大的人力。而且银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算，增加了经营成本和服务成本。

（2）不还款。这种违约行为分为两种，一种是主观违约，就是这借款人基于个人利益的考虑而故意或有意违约。第二种是被迫违约，由于借款人丧失劳动能力、失业或其他特殊情况导致无法还款的一种无意违约。贷款人是很难做到对借款人的财物状况作出有效监管或是准确预期，因此个人住房贷款的信用风险还是比较大的。

2.开发商的信用风险

（1）假按揭风险。部分房地产开发商指使他人办理按揭贷款，通过办理假按揭贷款套取银行贷款以供他用。这样就会使得银行承担的贷款风险由低到高，造成银行的潜在的信用风险，后果严重。

（2）项目风险。项目风险是指开发商为了获得该项目的银行贷款，故意提供给银行不真实的妾也和项目资料骗取贷款。随着住房市场的快速发展，不具备雄厚资金实力、强大开发能力和优良开发业绩的开发企业就会出现预售不理想，资金不足，就不能按期交房，从而使已购房者不能按期入住，最终开发项目甚至中途“夭折”。处于劣势的购房者可能要求解除购房合同，迫使银行出面帮助挽回损失，从而将其与开发商的合同纠纷转嫁给银行，造成银行的损失。

四、操作性风险和银行自身管理所引发的风险

1.贷前调查形式化

银行对贷款前的调查流程有详细、具体的规定，但实际操作中，由于个人信贷户数多、笔数多、借款人来源分散，在没有足够的监督管理的情况下，过于形式化，轻视具体内容的调查，是银行需要承担不必要的潜在风险。

2.个人信贷审批不严谨

在个人信贷审批方面银行存在监督检查不够、专业化程度低下、经营过渡授权等诸多问题使得银行对个人信贷审批质量无法保障。

3.忽视贷后管理

我国商业银行对个人贷款的管理，要求定期逐笔检查、报告。但是个人贷款业务达到一定业务量后，无论是从工作量上海市从银行管理上，逐笔检查是无法实现的。

4.抵押物评估风险

主要表现为抵押物不足。房产估价普遍存在高估的现象，若不能及时发现房价高估，在贷款成数较高时，有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险。

五、法律风险

1.借款人借款资格

依据法律规定，自然人因为将抗状况分为完全民事行为人、限制迷失行为人和无民事行为人。而对于不懂的借款人使用不同的贷款条件，对于户籍不再贷款银行所在地的，贷款条件也不近相同。所以确定贷款人的主体资格在实践中非常重要，相反如果忽视了借款人的主体资格便会造成银行的法律风险。

2.借款用途

我国法律明确规定，银行贷款不能用于投资股票、基金等资本市场及用于非法活动。中国人民银行和银监会也在不断强调银行要严禁发放无指定用途的贷款。所以银行没有做好贷款前的审批核查工作，就会使贷款用于非法的活动之中。而这种贷款往往很难收回。

六、风险防范的对策和建议

1.采取利率可变性发放贷款的方式

其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。

2.提高贷款审查力度和管理水平

贷款人在接到借款人的贷款申请后，应该对借款人的信用状况进行严格审查，对于不同资信度的借款人，应采取不同的贷款安排。贷款人向借款人提供贷款后，应按协议催收贷款，在整个贷款偿还期间，借款人如有违反贷款协议的，应立即采取相应的措施进行处理。

3.通过保险降低风险

保险是一种风险转移的工具，通过向保险公司投保来转移风险是个有效的规避风险的途径。如贷款人可以要求借款人将抵押贷款的住房投放房屋财产险，以此防范抵押房屋因自然或人为灾害而遭受的损失。同时，贷款人也可投保住房贷款保险，防止借款人不能如期还款的损失。

4.借款人违约风险防范。

针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。

5.银行对风险的控制。

银行业金融机构应该积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。要严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度，加强对各项权证的完整性、真实性和有效性审核，加强按揭贷款抵押登记审查，积极采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行。

6.重视IT技术的应用

正是由于个人住房贷款的笔数众多、业务量大的特点，个人住房贷款业务需要依赖科技手段。银行借助于先进的科学技术，才能够保证个人住房信贷的规范化操作和集约化经营，从而提高工作绩效和工作管理水平。同时，IT技术的运用是降低成本、实现规范化的必经之路。

7.落实信贷责任制

落实各项贷款责任，如经营责任、审批责任等，建立充分的信息披露制度，加强内外监管，有效地降低商业银行的道德风险。同时，建立起不良贷款责任认定和追究制度，使得造成个人信贷风险的损失的员工能够承担相应的责任。

参考文献：

[1]辛数森:《个人信贷》，中国金融出版社，2007年.

[2]季爱东:《住房金融新业务与法规》，中国金融出版社，2004年.

个人住房抵押贷款范文第4篇

关键词：商业银行；个人住房抵押贷款；信用风险；风险管理

中图分类号：F830 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）13-0117-02

一、商业银行住房贷款面临的主要风险

个人住房贷款风险就是指贷款中存在损失的可能性，即借款者如果不能按照规定的期限偿还贷款的本金和利息，将会给银行带来的损失。目前，由于住房贷款的市场环境的内、外部因素本身的特点，中国银行住房贷款主要风险表现在：

（一）信用风险

信用风险是借款者没办法按规定的期限偿还住房贷款的本金和利息而带来的损失，是住房贷款风险中最根本的风险，也是银行在开展住房贷款的业务中面临的最大风险，主要表现为：

1.理性违约。这被认为是主观放弃偿还贷款而能够得到的好处的违约行为。当利率上升幅度较大或房价迅速下跌，接着支付的成本大于放弃还款的利益，借款者便会理性地违约。主动放弃偿贷一般会发生在贷款合同签订后的前二年，这时违约的机会成本相对来说比较低，失去的只是一些交易费用、首付款和部分贷款的本金和利息

2.被迫违约。被认为是指借款人在购房之后，由于突发或无法再向银行还本金和利息。中国的市场竞争激烈，教育和医疗的费用支出增加，就业条件严峻，使得借款人的支付能力下降甚至恶化，借款人没办法偿还余下的本金和利息。

（二）利率风险

利率风险是指利率水平的变动使商业银行资产收益发生损失的可能性。如果贷款的利率上升，借款人偿债的负担便会增大，他们的收入没有跟上增加的住房贷款，借款人就会无法承受，便出现了还不起贷款本金和利息的现象，从而影响了银行的利益。中国对提前还款的违约行为缺少政策性限制，如果利率下跌，减少了融资的成本，通过再融资来还贷，打乱了银行可贷资金的使用并且预计的利息很难实现。中国正处于利率市场化的初期阶段，银行个人贷款的利率风险更加突出。个人住房贷款期限比较长，五至二十年之间，最长的能够达到三十年。这么长的时间，经历了多个周期，市场利率也会跟着变化。对固定利率的商业银行来说，住房贷款占资产业务达到一定比例时，利率的变化将会给银行带来无法避免的风险。

（三）流动性风险

流动性风险指银行银行急需资金时所持的抵押贷款没法足额变现而带来的损失。首先，银行发放的住房贷款的资金主要来自于居民的存款，基本上是短期的，但是住房抵押贷款的期限一般为三年、五年，也有十年、二十年的，这种把居民的存款作为放贷的行为，使得银行资产的流动性降低了，产生了相应的风险，并且影响了银行的还款能力。其次，中国银行个人住房贷款流动差。个人住房贷款每笔贷款的利率、期限和到期的时间不同，银行无法进行统一管理；住房二级市场不发达，抵押物变现困难，影响了住房贷款的变现性，使银行丧失在金融市场上更加有利可图的投资机会，增加机会成本的损失。

二、银行住房贷款风险的现状

（一）大型银行个人住房贷款风险

由于中国房价在2009年以前处于上涨并且中国银行对住房抵押实行贷款严格的风险控制，中国银行个人住房贷款在2009年以前从没出现大范围的借款人违约或坏账，总的说2009年以前，中国银行住房贷款的不良贷款率在缓慢的下降，2009年到现在是住房贷款风险处于反弹期间。个人住房贷款风险的转折点式是2007年8月，人行和银监会已经告知用贷款买房或买两套或者以上的，贷款的首付比例不能少于45%。而且2009年经历了多次加息，五年期贷款利率达到了7.92%。在2009年上半年的个人住房贷款不良贷款金额出现增加。2009年中期以后个人住房抵押贷款不良金额有所下降但还是高于2008年年末。

（二）中小型商业银行个人住房抵押贷款风险

第一，市场的趋同。中国中小型银行以追随国有独资银行为目标，选址地点一般位于城市中心和经济发达地区，业务种类追随四大国有银行，没有自己的特色，使得中小银行业务发展难度变大。第二，人员构成不稳定。中小银行通过高薪来吸引大家，熟悉传统业务的人多，了解现代银行业务的人较少；懂实际操作的人多，专家人才稀缺；建立培训的意识淡薄。众多中小银行之间人员流动性大。第三，中小银行经营风险的主客观因素。中小银行由于没有雄厚的资金实力，主要服务于中小企业。目前中小企业经营的稳定性较差、高比例的负债、发展没有后劲等，还有的中小企业甚至通过很多方式来逃离负债现象。经营状况不太好的客户就会承受更多的风险。同时，中国中小银行都希望自己将会有一席之地，追求更好的发展，然而在目前的市场环境下，过大的追求存、贷款规模，潜在风险不可避免。

三、商业银行个人住房贷款风险的成因

（一）薄弱的商业银行房贷风险意识

近几年，由于房价的上涨，商业银行放松了对贷款者的审查。根据个人住房贷款的规定，每个人每月还款额不能超过家庭每月人均可分配余额的45%。实际上，很多贷款者从单位开出假的收入证明，一些银行为了短期的利益，往往对住房抵押贷款没有目标的扩张，不仅违反规定放宽了住房贷款者的市场进入原则，还使得房价上升的个人住房贷款放大了。

个人住房抵押贷款范文第5篇

关键词：个人住房抵押贷款；证券化；现实意义；可行性

中图分类号：F830.5 文献标志码：A文章编号：1673-291X(2008)18-0096-02

一、我国发展个人住房抵押贷款证券化的意义

20世纪70年代兴起的资产证券化（Asset Securitization）被称为是近30年来世界金融领域最重大、发展最迅速的金融创新和金融工具。资产证券化所证券化的不是资产本身，而是资产所产生的可预见的现金流。简单说，资产证券化就是将一种预见的现金流为支持而发行证券，在资本市场进行融资的一个过程。对发放抵押贷款的银行来说，资产的收益源于抵押贷款的本息。这种收益要在较长时间内才能实现，而用于发放贷款的资金大多来自期限相对较短的存款，于是产生矛盾，使银行面临资产流动性风险、利率变动风险等系统风险。解决这些风险的有效方法是通过证券化将这些期限较长，流动性较低的抵押贷款进行证券化，尽快地收回贷款资金，提高资产流动性，把风险转让给其他人，但同时也必须把一部分收益权让渡给参与证券化的其他机构与个人。现阶段在我国开展抵押贷款证券化，有以下重要意义。

（一）有利于改善商业银行的经营管理

1.利用证券化技术，商业银行能增强竞争力，增加投资收益。由于资产证券化是一种表外融资方式，金融机构将非流动性资产证券化等于增加了一条重要的资金来源，商业银行扩展资产业务的能力大大增强、在同业竞争中会处于有利的地位。同时，住房抵押贷款变现后银行可以扩大贷款规模，增加投资收益。

2.利用证券化技术，有利于商业银行资产负债的合理搭配。证券化过程中在安排抵押支持证券的期限、利率、发行时间等方面都相当灵活，金融机构可以在适当的时机选择将抵押贷款证券化，使自身的资产业务与负债业务完美地匹配起来。

3.商业银行能降低和分散风险。住房抵押贷款经过证券化处理后，发行的证券可以在证券二级市场上流通转让，使得住房抵押贷款所面临的各种风险可以通过证券市场分散给众多的投资者。

（二）有利于促进资本市场健康发展

1.发展证券化融资，有利于融资工具的多样化。资产证券化靠信用增级吸引投资者，与传统融资方式大不相同，它会增加我国资本市场上融资工具的可选择性。

2.有利于投资渠道多样化，提高全社会的资金使用效率。据统计，2006年，我国国内保险费收入为5 641.4亿元①，社会保障基金(养老、医疗、失业、工伤和生育保险基金)收入8 517亿元②。2006年末,全国住房公积金缴存总额已达12 687.37亿元③，这些资金和基金的共同特征是来源稳定，来源与支出的间隔期长，但目前主要集中于银行存款和购买国债，投资渠道缺乏，资金运用效率很低。据国家统计局统计，至2007年末，我国城乡居民人民币储蓄存款余额达到17.2534万亿元④。由于缺乏个人合适的投资工具，居民存款利率弹性低。发行住房抵押贷款证券有利于拓宽它们的投资渠道。抵押支持证券相对于银行存款来说，投资收益高，相对于股票来说，投资风险小，十分适合中国的投资者，抵押支持证券还能减轻商业银行所承受的压力，促使资本市场上的投机行为向投资行转化，提高全社会的资金使用效率。

3.发展证券化融资，能促进资本市场的现代化和与国际资本市场接轨。资产证券化要求有一个完备、规范的制度环境，包括税务制度、财会制度、信用评级制度、金融担保制度等，资产证券化还要求有一批高素质的金融专业人才。所以，推行证券化，有利于促进资本市场的现代化。我国是一个资金短缺的国家，努力提高抵押支持证券的信用级别，在国外资本市场上吸引投资是发展证券化融资的主要目的之一。而且在证券化过程中，与国外的评级公司、担保公司都会开展合作，所有这些都将把我国的资本市场与国际市场紧密地联系起来。

（三）有利于我国住房产业的发展

1.银行贷款积极性提高，购房首付率降低，刺激对住宅的有效需求。据国家统计局统计，2003年末，全国人均居住面积在10平方米以下的家庭还有257.5836万户①，说明我国住宅市场潜力巨大。但由于我国城镇居民收入较低，房价收入比大大高于国际合理的房价收入比，在目前购房首付率较高的情况下，很难形成有效需求。据国家统计局公布的资料表明，截至2006年6月末，我国商品房空置面积1.21亿平方米，同比增长17.2%。其中，空置商品住宅6 715万平方米，增长14.1%②，远超过空置率警戒线。本文前面已经分析，商业银行通过发行住房抵押贷款证券，可以有效地降低和分散各种系统性风险，这样商业银行贷款积极性提高，购房首付率降低，促进房地产业的发展。

2.为住房建设项目利用外资开辟新途径。随着证券化业务的发展，将逐步由国内资本市场走向国际资本市场，通过在国际市场发行住房抵押贷款证券，我国住房建设项目可以进入国际市场直接融资，使住房建设项目拥有更多的资金来源，在更大的范围内选择最为有利的融资条件。

二、我国开展个人住房抵押贷款证券化的可行性分析

虽然中国建设银行的“建元2005―1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”公开发行，没达到市场乐观人士所预期的“火爆”状态,但随着人们对抵押贷款证券化认识的加深和客观条件的成熟，相信在中国也将日益显示出其价值所在,并将具备广泛的应用前景。

（一）个人住房抵押贷款符合证券化资产的要求。并非所有的资产都适宜证券化，其中最基本的要求便是证券化的资产能在未来产生可预测的稳定的现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。投资者在决定是否购买抵押支持证券时，主要依据的是这些资产的质量、未来现金收入流的可靠性和稳定性。居民住宅贷款的风险相对较小、收入相对稳定并且可预测性较高。所以，以个人住房抵押贷款证券化为突破口是十分合适的。

（二）居民个人收入水平的提高和金融意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了物质条件。一方面居民储蓄业务总量相当可观，庞大的居民储蓄资金为个人住房抵押贷款证券化的推行提供了充足的资金来源。另外，抵押支持证券的信用级别高（一般为AAA或AA级），风险较小，收益率略高于国债，因此，居民乐意购买。另一方面，居民的金融意识在不断增强，消费心理日趋健康，对这一新的投资工具能很快予以接受。

（三）我国证券市场已初具规模。形成了以众多证券公司参与支持的证券发行市场，以及上海、深圳两地证券交易所，STAQ系统和NET系统等为代表的场外交易。在沪、深两证券交易所上市的交易品种包括股票、国债、基金券、可转换债券等。抵押支持证券发行以后完全可以在这两个证券市场上市流通。

（四）我国已有相当数量的机构投资者。随着养老、医疗等社会保障基金制度的深入展开，将会有越来越多的社会保障基金。这些社会保障基金积聚了大量的资金，必然要到证券市场上寻求出路，社会保障基金的本质特征决定它不可能追求短期高风险的投资机会，只能把资金投入到风险低、收益稳定、期限长的投资品种上。抵押支持证券都是长达数十年的证券，又有政府信用的担保，风险较小，收益比较稳定，恰能满足这些机构投资者的投资需求。同时，也为支持证券的发行提供了稳定和长期的资金来源。

（五）我国个人住房抵押贷款状况达到资产证券化的规模要求。根据分析,抵押支持证券的发起、包装和承销必须达到一定的规模才能实现其经济利益,抵押支持证券的初始发行必须在2―3亿元范围内。1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此，个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其规模快速扩大。据人民银行统计，至2007年6月末，全国商业性个人住房贷款达到25 720亿元③。这显然达到了资产证券化对个人住房抵押贷款规模的要求。

参考文献：

[1]袁靖.我国住房抵押贷款证券化发展的现状、问题及建议[J].财务与会计：理财版，2007，（5）.

[2]何德旭.中国住房抵押贷款证券化可行性分析[J].金融研究，2000，（9）.