商业地产项目研究

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商业地产项目研究范文第1篇

【关键词】商业地产 可行性分析 经济效益 风险分析

自20世纪80年代末，房地产业作为一个行业正式被列入我国第三产业以来，经过近30年的发展，房地产业逐步形成了商业地产、住宅地产和工业地产等三种重要业态。由于住宅地产的超前发展，使得商业配套面积严重不足，商业资源配置不均衡，这种状况进一步制约了城市功能布局和房地产业均衡发展。为改变这一局面，迫使商业地产加速发展。

近年来，有三个重要因素促进我国商业地产迅猛发展。一是由于我国宏观经济的持续增长和城镇化进程的不断推进，为商业地产发展提供了良机。二是住宅地产行业不断受国家宏观政策挤压（主要指保障房建设和商品住宅限购、限贷政策），导致大量民间资本涌入商业地产行业，为商业地产发展提供必要的资金源泉。三是品牌零售企业实施向一体化战略，大举进入商业地产领域的动力，为商业地产的发展提供了新的动力。基于以上因素，可以预期在未来10年内，我国商业地产必将获得持续快速增长，并逐步由产业成长期步入成熟期，成为房地产业的主力军。

商业地产是商业和地产的复合体，它包含了商业、房地产、金融等三重基本属性，是一门新兴的边缘科学和复合产业，其产业特性和可行性分析方法与住宅地产存在较大区别。商业地产项目投资有耗资大、周期长、风险高的特点。伴随着改革开发的推进，我国市场经济竞争性特点越来越突出。因此，在投资决策前，如何依据项目特性，做好商业地产项目可行性研究工作，确保项目在市场竞争中处于优势地位，就显得十分重要。完善商业地产项目可行性分析内容，提高可行性分析质量，避免投资的盲目性，助力于民间中小资本涉足商业地产领域。

一、可行性分析的概念

为了降低风险，对将要上马的项目在经济技术层面进行分析论证，被称作可行性分析。一般来说包括市场分析、技术分析、经济效益分析和抗风险能力分析。以分析论证的结果来判定项目建设方案的合理性、可操作性，为项目决策提供依据。可行性研究的过程既是深入调查研究的过程，又是多方案比较研究的过程，它是建设项目决策分析与评价阶段最重要的工作。

由以上概念可见，可行性分析可以理解为一门集合了工程技术、管理科学的综合性学科；也可以理解为在投资决策阶段，综合运用市场调查与预测、多方案构建与必选、技术经济分析、风险分析等多种分析方法的实践活动。

二、可行性分析的作用

可行性分析最终形成的可行性分析报告主要有以下五点基本作用：

（一）开发商投资决策的重要依据

（二）政府主管部门立项和行政审批的依据

（三）向金融机构融资的依据

（四）各投资方谈判的重要依据

（五）项目后评价的依据

商业地产项目可行性分析报告不仅具备以上五点基础作用，还应该为进一步的商业规划、建筑设计、建造实施和后期运营管理提供指导原则和框架思路，成为项目开发纲领性文件。

三、可行性分析的依据

商业地产项目可行性分析依据主要有：国家和地区经济建设政策和经济发展水平、商业地产价格、居民收入水平和消费习惯、城市总体规划、商业网点建设规划、批准的项目建议书、土地利用规划及城市规划设计条件、自然地理气象资料、开发技术水平、城镇化水平、经济运行参数和指标等。

可行性分析指导文件主要是1983年国家计委颁布的《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》、1987年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》。它们对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法做了详细规定，指导我国可行性分析研究工作。

四、可行性分析的内容

依据可行性分析的概念，商业地产项目可行性分析内容可以归纳为市场分析、技术分析分析、经济效益分析和风险分析四大方面，其中经济效益分析又可细分为投资估算分析、融资分析、财务评价分析。因此商业地产项目可行性分析可以归纳为如图1所示六大关键因素，这六大因素也构成本论文分析框架。需要重点说明的是，技术可行性分析的主要内容包括规划设计方案、建设条件可行性和工程进度分析。规划设计方案一方面要充分反映市场分析成果，另一方面必须符合城市规划强制性要求；建设条件可行性和工程进度分析主要由具备资质的施工单位或监理单位承担。由此可见，商业地产项目技术分析具有较强的专业性，本论文中不着重研究。

五、结语

商业地产在国外起步较早，发展至今已经形成了架构完善、内容充实，包含消费者行为空间理论、商圈理论等方面的理论体系。国外有成熟完善的理论体系，国内有针对本土特色的相关研究，且商业地产交易的实例丰富，这一切都对我国商业地产的可行性研究具有很重要的借鉴和参考价值。

参考文献

[1]肖彦，路立敏，张莉.投资项目财务评价指标体系的修正[J].改革与战略，2007.

[2]刘洪玉.房地产业与社会经济[M].北京：清华大学出版社，2006.

[3]陈敏.关于工业地产项目投资决策的研究[D].上海：上海交通大学，2012.

商业地产项目研究范文第2篇

一、房地产开发项目的一般特点

房地产开发是现代市场发展中的经济活动，它直接从事土地与建筑产品的生产和经营，直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设，以及土地的开发，为社会生产生活提供物质基础保证。作为房地产企业开发经营的对象，房地产开发项目的一般特点概括如下：

1、地理位置的固定性

土地开发、房屋建设及使用，均具有不可变动的地理位置，在开发项目时必须考虑到地区差异，考虑到就地开发土地，就地建房，就地经营销售，就地使用获利的可能性及投资收益。

2、建设投资大

房地产业属资金密集性产业，开发一个项目往往需要投入大量资金，对开发商的资金实力有很高的要求。

3、开发周期长

土地及建筑物作为项目开发的内容，一般体量较大，工程建设进度有其客观规律性，有相应的时间要求。另外，项目开工建设前的有关手续繁杂，也影响着项目开发周期。完成一个开发项目一般需要1—3年甚至更长的时间。

4、受国家法规政策严格约束和调控

房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程，事关国民经济（如土地资源配置、城市发展规划等）和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规，房地产售价受国家有关法规政策调控等。

5、建设环节多

这与项目开发受法规政策严格约束的特点直接相关。从我国现行管理体制来看，参与房地产开发项目管理的部门很多。一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门，项目建设环节多，而且各环节不可或缺。

6、多源资金筹措

由于房地产开发项目投资大，开发周期长，项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作，大量建设资金需要通过各种渠道筹措，其中又往往以银行债务资金为主。

7、资金周转慢

从房地产项目前期工作开始，到项目建成竣工可以交付使用，这一期间大量的是资金投入，只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收，而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。房地产项目的投资回收时间较长，资金周转慢。

8、项目投资即为项目成本费用

房地产项目投资与一般工业建设项目投资有一个显著的区别，即一般工业项目是先投资，再生产产品，而房地产项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。因此，房地产项目总投资即为房地产开发产品的总成本费用之和（自营自用情况暂不考虑）。房地产项目总投资包括开发建设投资与经营资金两大部分，在项目财务评价时与项目的总成本费用存在一定的对应关系。

9、人员要求高

一个房地产项目的开发和建设，往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务，对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。

10、风险较大

由于房地产项目具有以上特点，也就相应决定了其投资风险较大。如由于开发周期长，很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响；在项目建设期间，随着时间的推移，建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动，从而影响项目的投资额；当公共利益需要时，可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。

11、开发项目的差异性

房地产开发项目可以分为很多种，由于项目用途、内容、规模、要求不同，以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同，各开发项目存在很大的差异性。即使是同一类项目，由于项目所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性。这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。

12、项目决策的多专业协同

正因为房地产项目具有前述特点，其投资决策尤为重要。在这里将项目决策的多专业协同也作为一个特点纳入进来。一个房地产项目投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战，实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。如需要市场研究人员调查项目投资环境及市场状况；需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案；需要规划设计人员提品建议；需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度预测；需要造价人员估算投资；需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测；需要物业管理人员前期介入；还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合人才等。

二、商业房地产开发项目主要特征

目前国内对商业房地产开发项目还没有十分明确的定义。在国家建设部按用途对房地产项目划分的九大类型中，商业房地产项目主要指零售批发商业，包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。而在实际运用中，人们有时将商业房地产涵盖的范围扩大，除零售批发商业房地产外，还包括餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。鉴于商业有广义（指所有以营利为目的的事业）与狭义（指专门从事商品交换活动的营利性事业）之分，本文对商业房地产开发项目的研究侧重于后者，即以狭义商业为基础，主要指进行商品交易活动的零售批发商业经营场所的开发，与国家建设部关于房地产项目九大分类中的商业房地产项目范围一致。除一般房地产开发项目的特点外，以下主要从顾客构成、项目选址、定位规划、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功能及社会效益等方面阐述商业房地产项目的主要特征。

1、顾客构成的双重性

商业房地产项目与其它房地产项目的显著区别之一就是其顾客构成包括两个层次：第一层次是直接承租或购买商业用房的经营商户，这个层次的顾客是开发商的直接顾客；第二层次是前来商业区购物的终端消费者，这个层次的顾客是经营商户的直接顾客、开发商的间接顾客。在第一层次中，还存在这么一种情况，前来购买商业用房的是投资者，而不是真正的经营商户。这些投资者看中了商铺未来的升值潜力，先期购买产权，然后转租给经营商户，立足长期稳定的回报，或者见机抛售，获取收益。

这两个顾客层次与科特勒将营销环境中的市场分为业务市场和消费者市场相类似。对于开发商来说，第一层次的经营商户（业务市场）固然重要，毕竟项目收入直接来源于承租或购买物业的经营商户，但项目整体的发展还是有赖于第二层次的终端消费者（消费者市场），因为广大消费者的认同程度直接影响经营商户承租或购买物业的行为，进而影响项目收益。此外，开发商对于第一层次中的投资者需予以足够注意，若投资者过度，将不利于项目长远运营。

2、选址分析的渐进性

所有房地产项目都存在项目区位的分析与选择，包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。对于商业房地产项目来说，尤其要重视这项工作，并需按层次进行渐进分析。

商业房地产项目的运营直接面向购买商品的广大消费者。不同城市或地区的经济总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大的差异，从而影响项目可达到的市场目标。根据有关宏观指标数据，在行业内人们往往将城市划分为一线城市、二线城市、三线城市等不同层次，这其实就反映了不同城市或地区的消费市场容量水平。项目所在城市或地区的选择直接决定了项目运营所可能面对的主要消费群体的总体状况，包括消费需求和消费能力，对项目发展影响巨大。

一个城市或地区选定后，就需考虑项目的具体地点。顾客在选择商店进行购物时，店铺的位置往往是所考虑的最重要因素。同时，店铺的地理位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。商业房地产项目的场址一旦确定，就无法更改，若项目所在位置无法吸引足够多的消费者，经营商户自然就不会前来承租或购买物业，也就无法实现项目收益。优越的项目区位是商业房地产项目获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。

3、定位规划的多方需求与整体性

对于商业房地产项目来说，潜在的直接顾客（即经营商户）包括百货公司、连锁超市、专卖店、专业店、个体经营户等不同的经营主体，另外往往还有配套的餐饮、休闲、娱乐等机构，既有外资、国资，也有民企、个人。各经营商户的经营内容、经营特色存在很大的差异，相应对物业的需求呈个性化。同时，商业房地产项目还要面对广大的终端消费者，这一层次的顾客结构更加复杂。因此，若在项目前期还没有找到有意承租或购买物业的经营商户（如果有，项目的开发建设就可以按经营商户的需求进行，也可称之为定制），项目在市场定位上需最大限度地确定主要顾客方向，项目的开发建设需尽可能考虑多方面的需求。

另外，在已基本设定市场目标前提下，商业房地产项目的规划更加追求整体性，体现在项目前期的策划定位、中期的开发建设和后期的经营管理全过程，需要整体策划、整体定位、统一推出，尽可能避免单打独斗、零散开发、零散租售，否则会破坏整个商业项目的完整性、协调性及对外形象。

考虑到商业房地产项目具有公共服务的特点，在具体规划设计中需特别注意公共空间和配套设施的设计，强调功能作用、引导作用、服务作用，确保商业运营所要求的大规模人流、实物流、资金流、信息流的高效运转。

4、经营方式的多样性

不同于住宅等主要采用开发销售的模式，商业房地产项目采用的经营方式更为多样，在出售和出租两种基本模式基础上，包括整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式，另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上，大中型商业房地产项目很少采用直接销售，而以混合型运营居多。此外，项目是由开发商投资建设，租售的对象可以是直接经营的商户，也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋求收益的投资者，这里面的经营方式又有很大的灵活性。

经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续收益，还是通过出售获得一次性回报，以及各经营方式如何有机组合，需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。此外，拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。

5、资产经营的长效性

商业房地产项目建成后，不再仅有物业管理，更多的是一种资产的经营。对于开发商来说，住宅开发销售的模式决定了其资产难以实现增值（销售完毕就意味着开发结束），而商业房地产项目具有长期经营的市场需求，既可以通过出售获利，还可以通过出租或其它经营方式获得长期的利润回报，在长期经营中实现资产增值。

商业物业的经营管理搞好了，可以满足企业在多方面的发展需求，如扩大企业知名度、提升企业品牌形象、保持一定稳定的现金流、实现经常性回报、增强融资能力等，并能以此固定资产作为更多机会发展的基础，形成企业核心竞争力。商业房地产项目在资产经营这方面具有独特的优势，也正基于此，项目的成功不仅仅是所开发物业的出租与出售完毕，取得一定的经济收益，还体现在所定位商业的运营成功。

6、高风险性

总体而言，商业房地产项目相对于其它一些房地产项目的投资回报较高。但是，商业房地产项目建成后，项目本身没有明确的租约保障，没有固定的消费对象，项目的发展与商业发展密切相关。项目运营收益的高低不仅取决于自身的环境条件、营销策略，还取决于区域社会经济发展状况，城市发展的重心、人们的收入及消费水平、需求变化等将直接影响项目效益水平。基于商业本身竞争的激烈性，商业房地产项目之间的竞争十分激烈，投资风险相对较高。

7、可促进城市功能提升，产生良好的社会效益

城区形成和再发展是以复杂和综合的因素为动因。一个城市新区的形成，必然要有足够的地理因素、交通因素、人口因素、基础设施因素以及包括商业网点在内的服务因素等诸多条件支撑。一定规模的商业网点作为城市功能的必要条件和外在反映，不仅可以满足人们居住生活需求，还能促进人口集聚和资源流动，催化城市新区的建成。成功的商业房地产项目对所在地域区段的城市功能、结构能产生很大的影响，具有显著的辐射带动效应，直接体现之一就是往往可以带动周边房地产的增值。

商业地产项目研究范文第3篇

关键词：消费力角度；商业地产项目；规模定位

随着我国城市化进行的不断推进，我国房地产行业得到了迅猛发展。加之市场经济体系的多元化改革，商业房地产在地产行业中所占的比例逐渐加大，商业地产开发呈现了规模化发展状态。在此发展背景下，商业地产项目的规模定位得到了行业越来越多的重视。从消费的消费能力出发，科学合理的商业地产项目规模定位，有利于保证商业投资的实效性，为商业地产开发商与投资商开发项目与资金投入的优化发展提供依据，满足市场发展与人们的日常需求。现阶段，对于商业地产项目的规模化定位，我国理论界还没有建立完善而系统的概述，因此对商业地产项目的规模化定位的探讨与分析具有重要现实意义。

一、相关概述分析

1.商业地产项目定位

商业地产是基于房地产开发与建设的基础上，开发而建设的用于商业目的房地产。商业地产项目定位，则是在基于商业地产的基础上，从对消费者进行调查到对市场宏观环境、竞争环境以及商圈实际情况的综合分析，再到设计符合消费者需求以及市场变化的商业地产产品的定位活动。科学、合理、准确的商业地产项目定位，是保证商业地产开发经济性、实用性、科学性的重要影响因素，是商业地产开发与施工前期必不可少的准备工作。

商业地产项目规模定位是商业地产定位模式中的一种，重点在于对商圈规模、需求、供给、融资与管理能力等进行综合考虑后进行商业地产开发，决定商业地产项目规模定位的主要因素在于运营能力、商圈、消费者及市场需求以及品牌。

2.消费力理论分析

所谓的“消费力”主要是指，消费者在基于自身收入情况、生理或心理需求、欲望以及观念等因素影响的基础上，利用消费资源与环境而产生的消费能力。由此可见，消费力是消费者在消费活动中的一种能力体现，在一定程度上受消费者自身因素、消费环境因素与材料因素的影响。“消费力角度下的商业地产项目规模定位”中的消费力则主要是指商圈范围内，消费者对于商业地产项目的需求以及消费能力。在新形势下，消费力已成为影响商业地产项目经济效益与开发力度等重要因素，是商业地产项目规模定位中重要的决定性因素。

3.商圈理论分析

商圈是规模定位中的核心决策因素之一，商业理论主要指在既定范围内，围绕商业商品和商业服务的中心区域向周围扩散并对消费者具有一定影响性的区域。商业地产项目规模定位，需对商圈内的消费力进行全面分析，才能保证商业地产项目开发的成功率。

二、消费力角度下的商业地产项目规模定位

1.商业地产项目规模定位模型构建

第一，建立假设：首先，结合商业地产内涵以及商业地产项目规模定位主要内容，确立模型选用的规模定位类型。笔者选用单体规模定位类型，即定位一家商业店面的营业用地面积大小与空间容量。其次，在已知商业地产项目的商圈范围内，进行消费者消费力相关信息调查、统计、整理与分析，并获得所需信息（消费者数量、经济收入与支出情况、知识水平等）。与此同时，对商业地产项目商圈范围内，市场形态进行调研分析，明确商圈内行业类型与面积比例。

第二，基于假设构建模型：利用渗透率概念，探索消费者消费行为在商圈内商业地产项目中实现的概率，从而明确消费者的消费能力。渗透率，即指消费者依据本身以及家庭对商品实际需求的基础上，产生的预期消费行为在服务产地具体体现的概率。与此同时，为降低市场调研中存在的误差，可通过构建商圈吸引力数据模型，利用距离项目最近的同类项目所占机率，计算所需数值，并利用计算得出的数值替代渗透率，从而得出单体地产项目的营业面积。

2.商业地产项目规模计算

商业地产项目规模计算，是商业抵偿项目规模定位中的重要环节，通常需对商业地产项目开发的可行性、单体项目规模区间以及商业物业最佳规模与最佳规模区间进行计算与分析，用以得出商业地产项目的规模定位，并保证其定位的全面性、准确性与科学性。其中，在对其商业地产项目开发可行性进行计算时，通常利用商业零售的饱和度以及商圈剩余体量进行分析与判断，用以为商业地产项目开发的盈利能力以及项目规模提供理论支持；而单体项目规模区间计算，则是基于上述模型构建的基础上，对商业地产项目的单体规模各业态规模区间进行的一种计算，用以明确商业地产商圈整体消费力的影响以及商圈核心项目消费力的影响作用；商业物业最佳规模与最佳规模区间，主要是基于模型计算与单个业态规模区间计算的基础上，分析并得出的基于消费力角度下的最佳商业地产项目规模。

3.商业地产项目规模定位可行性建议

基于上述分析，在进行商业地产项目规模定位时，可从以下几个方面出发，提升商业地产项目规模定位的准确性、科学性与实效性。

首先，商业地产项目开发商以及投资商在进行商业地产项目规模定位时，应注重消费者的消费能力。从消费力的角度对商业地产定位进行思考与规划，结合调研与分析结果，确立商业地产项目商圈规模、地产项目属性、商品性质以及供给量，用以保证商业地产定位的科学性、规范性、合理性。

其次，在基于消费力角度的基础上结合商圈理论，对商业地产项目的规模定位进行检验与细化，包括商业地产项目中心区域（经济区域）的确立，商业地产商圈的大小、承载能力和扩建能力，从而进一步推动商业地产项目规模定位的有效发展。

此外，结合商圈理论、消费者理论、相关概述以及实际模型与计算，构建商业地产项目规模定位模型，并给予全面、准确计算与探讨，从而提升商业地产项目规模定位的科学性、可信性和稳定性。从而改善现阶段商业地产项目开发的满目性现象，改善商业地产发展环境。

三、结论

总而言之，消费力对商业地产项目规模定位具有一定的影响作用，在进行商业地产开发过程中，应对消费者消费能力以及影响消费能力的因素（城市规划、竞争情况、消费者收入水平等）进行调研与分析，用以保证商业地产项目规模定位的准确性、全面性、科学性。与此同时，由于规模定位是一个相对复杂的过程，因此，在进行规模定位时，应对其他影响进行分析与确立，从而提升商业地产项目规模定位的有效发展，增强地产项目开发的成功率。

参考文献：

[1]钤荆杨妮.网络消费行为对商业地产的影响分析--基于消费者行为视角[J].海南金融，2015，（03）：35-39.

[2]于凤光，何海燕，曹逸超.商业地产现金流入确定方法--基于商圈理论的研究[J].建筑经济，2014，（12）：82-85.

[3]张冰楠.区位因素对区域性商业地产项目选址的影响分析--以中原路万达购物广场为例[J].安阳师范学院学报，2014，（05）：86-89.

[4]余凡.基于波特五力分析法的商业地产项目定位研究--以苏州工业园区某商业地产为例[J].中国商贸，2014，（18）：208-209.

商业地产项目研究范文第4篇

关键词 商业地产；经营模式；风险因素；对策

一、引言

商业地产，即用于商业用途的非住宅房地产，通常是指餐饮、娱乐、写字楼、商店等经营用途的房地产形式。商业地产的发展在西方较为成熟，其与资本市场的业务对接相当成熟，法律保障也较为完备，而学者的研究方向也主要集中在商业地产选址与定位问题、商业地产管理和商业地产融资三方面。1940年，德国著名经济学家勒施出版了《经济空间秩序》，从而形成了市场区位理论[1]，为商业地产的选址理论做了基础性的研究，此后包括Philppe等经济学家在此基础上提出了零售中心位置与消费者满意度模型。而在商业房产管理领域，Grass kamp所发表的《房地产开发基础》被认为是奠基之作，其提出了商业地产项目是一个不断适应市场的竞争的动态型企业[2]；同时Miles在此基础上更是提出了物业管理者、资产管理者与组合投资管理者之间协调的重要意义[3]。伴随着西方资本市场发展与金融产品的创新，商业地产的融资成为了目前商业地产研究领域的主流，其中最早涉足的是Zerbst教授，其于1977年开始研究商业地产的抵押贷款问题[4]；Miller通过对REITs的研究发现，其可以改进中等风险的长期投资组合[5]；Seiler于1998在分析历史交易数据的基础上认为REITs是良好的抵御通货膨胀的工具[6]；Gregory和Michael阐述了高成本抵押贷款对商业运营的影响规律及效果[7]。

我国的商业地产研究起步较慢，主要是基于近年来商业地产以其高回报率、政策干扰较小、升值空间大等优势而得到了蓬勃发展的现状而得到了众多学者的关注。众多学者从金融、风险调控、城市规划和经营模式等各角度对商业地产进行了研究。孙飞（2005）在比较了商业贷款、发行债券、上市融资、基金融资等融资形势后，提出信托融资更符合商业地产的发展需求[8]；陶桦（2007）将商业房产风险划分为关键风险和非关键风险，指出通过事先的战略规划对关键风险进行全覆盖管理，非关键风险进行全程监控来规避可控性风险；张娇娇（2010）对租售结合模式进行了深入研究，并与售后返租、只租不售等模式进行比较后提出了节点招商的租售结合模式[9]。赵晓鹏（2012）提出了应根据不同城市的产业组成和经济职能对商业地产进行与城市相符合的商业地产的开发管理。

二、商业地产行业的发展分析

1、商业地产发展阶段分析

波特曾提出，产业结构表面现象按发展源泉可以分为四个阶段：资源阶段、投资阶段、创新阶段、财富阶段[10]。而我国的房地产市场，特别是商业地产市场经过了十几年的发展，已经经过了资源阶段，现在处于投资阶段，但即将进入创新阶段。

现阶段的商业地产需要经营创新、理念创新、人力创新、金融资本市场的创新与相关的设计与技术创新，以上的创新元素相结合形成的创新效应将推动我国房产创新阶段的来临，进而进入财富阶段。因此，我国的商业地产还有巨大的可改善空间。

2、房产政策分析

我国的房产市场（主要是住宅房市场）从2010年以来经历了一系列政府调控，而进入2011年到现在，从中央到地方更是推出了一轮又一轮针对房地产市场的组合拳。

随着房地产市场中的住宅房市场的政策打压，许多资本转入商业地产，许多商业地产或提前开铺布局，或设立专门的商业地产公司，高调集中的推售商业楼盘。因此，在住宅房市场低迷之时，适时地转向商业地产是一个较好的选择。

3、商业地产开发与销售持续增长

2013年1-6月份，我国商业地产开发与销售持续增长，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%；其中，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元，增长43.2%，其中，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%（见表1）。

三、商业地产的经营模式分析

梳理我国目前的商业地产经营模式，主要可以将其分为产权出售模式、只租不售模式、租售结合模式、售后返租模式、散卖与资产精装修相结合模式。（见表2）

1、产权出售模式

产权出售，即开发商为迅速套现，在项目建成将其产权出售给各类投资者的运营模式，在产权出售之后，开发商便不能对各投资者的经营活动进行统一规划与管理，使得商业地产项目的定位不明，商铺经营业务混杂。因而这种模式已经渐渐被淘汰，但在中小型开发商因为资金流转较为紧张而成为其重要的运营选择模式。

2、只租不售模式

只租不售，即开发商拥有商业地产的产权，只是将使用权出租给使用者使用，定期收取租金，同时开发商还负责整体推广与服务，这种模式需要开发商具有较强的资金实力或融资能力。而只租不售模式也可以具体分为不定向出租与定向出租两种类型[11]，前者是在商业地产建成后公开向市场招租；后者是在商业地产具有自身的定位，在建成后只向与定位相符、信誉较好、具有品牌价值的经营者招租。通过只租不售模式运营，开发商可以统一规划和管理整体的商业地产项目，有助于商业地产的整体价值的提升。

3、租售结合模式

租售结合指开发商将一部分产权出售，自己保留一部分商业地产产权的经营模式，鉴于产权出售与只租不售模式之间。开发商一方面可以通过出售部分产权来回笼大部分甚至全部的资金投入，同时又可以保留部分产权，甚至保留的部分商业地产产权可以是该项目的主力店，进而对整个商业地产项目可以进行相对集中的管理，保证经营格局的统一，可以相对较好地保证该商业地产的良性运营管理[12]。

4、售后返租模式

售后返租模式按大类划分应归属于租售结合模式的一个分类，而上文所提的租售结合实际上是一种“主力店+小店铺”的订单式模式。售后返租，开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售，同时，与业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营，同时会按约定时间支付给业主固定的租金。对于开发商而言，这种经营模式可以快速回笼资金，同时又可以将商业地产的统一经营权、管理权、规划权收归开发商，有利于商业的长期运行与资本的快速流转。

5、资产精装修模式

资产精装修模式是创新的商业地产经营模式之一，其实质是对原有的旧楼进行改造，根据现在市场的的需要，与原有的旧楼的所有者签订相应的合同，分配好具体的产权比例，根据市场需要对原有的旧楼进行精装修，之后再进行出售或者出租。资产精装修模式在上海、北京等城市土地面积极其紧张的一线城市具有较大的创新价值，这一方面可以避免重复建设，节约土地资源与土地成本；另一方面，开发商可以快速的回笼资金，因为相较于新建商业地产，资产精装修模式时间较快。

四、商业地产的经营困境

如上文所述，由于住宅房市场的政策打压，商业地产呈现出了逆势走高现象，这直接推动了商业地产的集体投资的不理性。但是商业地产在俨然一片红火的表象下隐藏着多种风险因素。

1、盲目开发与过剩风险

自分税制改革以来，房产的坚挺一直是支撑着地方政府发展的保证，随着住宅房产的几近饱和饱受争议，住宅房产的市场看衰严重影响了地方政府的经济，出于经济发展、政绩等各方面考虑，商业地产成为了各地政府追求短期效益的“救命稻草”。同时商业地产因为其投资收益较高、转型难度较小等优势成为众多房产商“转变发展方式”的追捧对象，特别是2010年以来，众多住宅开发商高调宣称加入商业地产业。在政府与商业的双重鼓吹下，再加上市场研究、定位失准、开发设计等因为欠缺考虑，许多城市的潜在的商业地产纷纷处于供过于求的过剩风险之下，投资收益率也不断下降。

2、融资不畅与金融风险[13]

商业地产是典型的资金高度密集型行业，而目前我国商业地产的主要资金来源是银行贷款和自有资金，而且银行贷款将占到总体资金的70%以上，自有资金比例相对较低。随着经济形势的低迷和银根紧缩的宏观政策，而且在现有的银行贷款中以银行短期信贷为主，商业地产开发商随时面临着资金短缺的问题，而一旦发生资金链断裂的危机，银行的不良资产比例将急剧增加，导致金融界的系统性风险。

3、批量生产与同质化风险

我国的商业地产同质化严重，许多地方的发展规划过分相似，核心点几乎来自一个模版。以以购物商场为例，一般都会包括一个大型超市、家用类商场、穿戴类商场和包括影院、电子游乐场、KTV等 娱乐设施。在2010年时，中粮集团曾高调宣布截止到2015年要在全国复制30个大悦城项目，而万达也表示在10年内复制100个以上的万达模式。这样的同质化现象必然会导致我国商业地产竞争力下降，空置率居高不下。

4、经营管理与运行模式风险[14]

我国商业地产管理运营模式具有很大的弊端，往往不能充分发挥商业物业的效率，损害投资者的利益，而引起管理运营风险的原因主要是两点。一方面是由于我国的商业地产商一般由住宅地产转型经营，沿用住宅开发模式，抱着“卖完就走”的心态，因此开发商只注重前期开发建设，忽视后期管理；另一方面是我国的商业地产管理起步晚，缺乏统一的物业管理能力和项目的整体控制能力，这使得商业地产发展偏离开发商原有设计，项目出现风险。

五、优化商业地产的经营

1、加快商业地产信息化[15]

信息是商业博弈中输赢的关键，商业地产的信息化更是引导商业地产走向健康发展的必经之路，主要可以从三方面加强。首先，政府要发挥宏观调控作用，利用立法和行政手段来定期公开商业地产的行业现状；其次，建立健全社会商业地产信息供应商，根据特定区域特定商业地产类型进行更为专业的商业地产投资指导；第三，开发与完善相关软件，将开发、设计、管理、回报率、合同和服务信息等全面的模拟计算，并且在相关部门之间进行共享，降低信息不对称率。

2、实现融资渠道多元化

商业地产商要改变单一的融资方式，以REITs为代表的新型的融资方式在国内已经初现端倪，其2005年首次被广州越秀采用以来，其凭借税率较低，配息较高而深受欢迎，同时恒地、新鸿基等地产老字号都参与了REITs市场，这保证了商业地产的安全性与灵活的变现能力。

REITs往往由房地产公司将旗下物业打包设立REITs，并通过证券市场公开发行。REITs委托独立的房地产管理公司，而房地产基金管理公司又委托专业的物业管理公司对REITs所拥有的各类不动产进行物业管理服务[16]。其中房地产基金管理公司收取向REITs收取资产管理费，而物业管理公司向房地产基金管理公司收取物业管理费。同时在资本市场，REITs通过证券市场进行IPO或增发，很好的实现了房地产市场与资本市场的有效对接（见图1）。

3、加强创新，避免同质化

商业地产即将进入创新阶段，因此简单的复制已经不能满足市场的需要。而万达集团在商业地产的达到的成果也主要是由于其在运营理念中的创新，无论是第一代万达广场的单店模式还是第二代万达广场的组合店模式或是第三代万达广场的城市组合体模式都引领着我国城市商业地产开发的风向标。而现阶段，万达地产又开始向文化旅游地产转向。除了万达地产之外，合肥的汇银广场也是商业地产创新的佼佼者，其打造的欢乐街区等体验式服务与强势打造的“汇银·不夜天”概念也独树一帜，首创房地产产业链特色写字楼也将引领新的一轮商业地产的创新。

4、培育人才复合化[17]

商业地产是结合商业与地产业于一体的复合体，商业地产的特性要求了商业地产从业人员需要精通商业和地产业，这样的复合型人才在从业人员中比例极低，因此培育复合型商业地产人才成为商业地产业发展的重中之重。万达地产作为我国商业地产第一品牌，其很大原因是其在人才培养上的投入，其拥有包括万达学院、商业规划学院、万达商业地产研究团队等在内的培育平台，万达已经类似于一所人才培养学校，正是这些人才的存在保证了万达的发展。

5、经营管理专业化

开发商能够多站在经营者、商家的立场上去全盘策划开发商业地产，扬弃住宅地产的传统经营模式，重视后期的经营管理，将回报方式从短期售卖式向长期经营式转变，聘用专业的商业地产管理团队，以实现统一招商、统一营销、统一服务监督、统一物业管理的经营管理模式。

参考文献

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商业地产项目研究范文第5篇

关键词：国际化；商业地产；地产转型；经济新常态

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2017年3月13日

作为国民经济的支柱性产业，我国商业地产在整个经济体系中发挥着牵一发而动全身的作用，事关经济全局。近年来，我国融入世界经济体系的进程不断加快，商业地产亟待转型升级，利用国际化契机，实现企业蜕变，是很多商业地产企业的发展路径。同时，我们也不难看出，我国商业地产行业经过多年野蛮发展，存在着诸多问题，包括产品、业态、经营项目都存在着结构化与同质化的问题，值得行业从业者与理论研究者深入探讨。

一、中国商业地产现状

（一）商业地产体量呈持续增长态势。随着经济社会的发展，国民经济总量不断攀升，人民的生活水平得到了较大程度的改善，良好的经济形势给中国的商业地产开发带来了全新的发展机遇，也Ю戳私隙嗟耐蹲驶会，大量资金不断地涌入商业地产开发市场。随着社会资本的大量涌入，各个大型房地产企业都开始布局商业地产项目，都希望可以在商业地产开发和利用的黄金时代分取一杯羹，赚取高额利润。多个大型房地产企业的进入也给商业地产开发带来了更大的发展空间。根据权威资料统计，2016年我国商业地产销售面积同比继续维持高速增长态势，销售额也在不断攀升。从商业地产经营情况来看，虽然增速相较于2010年前后已经出现一定程度的放缓，但是依然维持着较高的增长速度，行业发展前景依然广阔。

（二）资金强势推动商业地产行业发展。纵观我国商业地产发展，依然存在着资金强势推动的态势。国外资本和一些大型的跨国企业也开始关注到了中国商业地产的发展潜力，一些商业巨头更是斥巨资在我国开发商业地产项目，从而使我国的商业地产竞争更加剧烈。随着商业地产的迅猛发展，投资人也将投资的焦点聚集在了商业地产的开发和利用上。大型商业地产的盈利能力有目共睹，一些传统的房地产企业也开始放弃居民住宅的开发，将经营重点逐渐转移到了商业地产之上。除此之外，一些大型的商贸集团和金融机构也看到了商业地产的盈利能力，开始将大量的资金投入到商业地产的开发中，延伸经营的产业链，拓展自己的经营领域。一些发展前景良好的商业地段更是炙手可热，一些房地产开发企业逐渐开始以打造城市商圈或者商业中心的形式来扩大商业地产的影响力，从而在其中获得更大的商业附加值，获取高额的收益。

（三）商业地产国际化程度不高。从目前国内发展现状来看，商业地产在国内发展较好，并且继续向二三线城市推进，但是国际化程度明显不足。经济的持续发展给商业地产的开发和利用提供了良好的空间，由于经济发展水平较高，一线城市的商业地产项目首先得到了迅猛的发展，并且在短短几年之内就形成了饱和的状态。很多商业地产的投资者和大型房地产开发企业也开始将目光投向经济相对欠发达的二线和三线城市，并且推动了当地商业地产行业的高速发展。但是，毋庸置疑的是，我国商业地产的国际化程度仍有待提高。虽然商业地产行业在国内发展的风生水起，但是能将项目建设到国外的商业地产企业仍旧凤毛麟角，只有少数大型房地产企业走出了国门，并且在国际领域开创了自己的品牌，但是更多的商业地产企业还在抢占国内蛋糕，竞争进入到白热化阶段。

二、中国商业地产面临的国际化挑战

我国商业地产经过多年的发展，已经形成较大体量与规模，但依然存在较为严峻的系统性问题，不管是产品还是技术，都存在结构性的问题，供求关系呈现出失衡状态，许多从业者经营困难，特别是随着全球经济一体化进程的加快，我国商业地产企业面临越来越多的国际挑战，同时也迎来了“走出去”的契机。

（一）海外项目周期相对较长。在海外开展商业地产项目，具有周期较长的特点。从本质上来看，商业地产项目一般都具有较长的开发周期。作为投资较大的国际化商业项目，要想使商业地产建成后具有持续的盈利能力，必须使商业地产具有一定的商业价值，因此这就需要更大的投资比例以及相对较长的开发周期，并且只有这样，才能在一定程度上保证商业地产在建成后实现预期的经济利益。在此过程中，有些地产开发企业没有事先评估自身的经济实力，贸然开展海外项目，看到商业地产项目的发展前景之后就盲目跟风，匆忙开发，从而在商业地产尚未建设完成时出现资金不足的情况，如果这时不能及时补足建设资金，很可能就会出现搁置的情况，从而人为地延长了商业地产的开发周期。另外，当出现资金不足的情况时，还有的开发商会提前向商户融资，利用优惠的承租条件来吸引商户提前交付租金，从而为商业地产项目进行融资。此时，不可避免地会出现一定的经营风险，如果一旦项目出现问题，将会面临巨大的损失，从而进一步加剧商业地产开发的风险，在国际经营环境下，这种投资风险会被进一步放大。

（二）要承担市场及政策风险。在国际化视野下开展商业地产业务，要面临诸多风险。首先，国内商业地产企业并不熟悉海外的法律环境，在开展业务过程中，可能存在一定的法律风险，为企业带来不必要的诉讼麻烦，影响企业正常经营；其次，在开展海外业务的过程中，由于没有很多经营经验，所以对于海外市场行情也不够了解，在经营过程中，可能面临市场风险，如果投资不够谨慎，可能会造成巨额亏损问题。此外，在经营海外业务的过程中，汇率风险也属于一种市场风险，会对企业产生一定的不良影响。在海外开展业务时，也要受到国际形势和国际关系的影响，这些因素都不在企业的控制范围内，因此企业要想实现海外扩展，必须考虑诸多风险因素，并且建立自身风险评价体系，将系统性风险控制到最低。

（三）面临国际市场定位问题。在国际化视野下，中国商业地产要实现转型跨越发展，必须解决商业地产的市场定位问题。随着商业地产项目的持续升温，众多投资者和大型跨国企业都开始涉足商业地产项目，但是并不是所有的投资者都能很好地将商业地产进行准确定位，从而导致商业地产的开发出现一系列的问题，有的甚至很难盈利。商业地产区是一个城市较为繁华的区域，大部分的商业地产都位于城市的核心地段，大量的人员流动和精准的市场定位是商业地产成功开发和盈利的必要条件。而之所以会出现有的商业地产不盈利的现象，很大一部分原因是由于商业地产项目的定位不够准确，或者偏离了人们的消费习惯。比如说，在一些经济欠发达的城市，房地产企业在开发商业地产的过程中没有经过深入的市场调研和前期定位，在开发的过程中仍然按照其他城市的开发水平和市场定位来经营目标城市的商业地产，有的地区消费水平并未达到很高的程度，但是商业地产中却出现了较高水平的消费项目。之所以会出现这种情况，很大一部分原因是开发商和投资者经营理念上的失误，有的房地产开发商简单地认为，即使当地的生活水平没有达到相应的消费程度，但是只要在经营的过程中对消费者进行引导，就可以逐渐提升当地的消费水平，基于这种考虑，使商业地产与当地的生活水平出现偏离。

三、国际化视野下中国商业地产转型路径

（一）不断提升企业融资能力。作为建筑行业，商业地产行业兼具劳动密集型与资本密集型的双重特征，要实现商业地产行业的升级转型发展，不断开创海外市场，中国商业地产企业要提升自身的资金整合能力，提升自身融资能力。从目前商业地产发展来看，很多商业地产企业的融资模式和融资方法都比较原始，同时也承担着较高的市场风险。不管是开展国内业务还是国际业务，中国商业地产企业要想在国际化浪潮下实现升级跨越发展，必须解决自身融资能力薄弱的问题，提升自身综合竞争力。商业地产企业在融资过程中，要采取直接融资和间接融资相结合的方式，提高融资效率，减小融资成本，同r要与国际资本市场对接，为开拓海外市场业务打好金融基础，提升国际适应力和竞争力。

（二）强化商业地产全产业链建设。中国商业地产要想实现国际化发展，必须实现“全产业链”发展，要想进行系统发展，最为重要的是提升项目规划与运营能力。在进行商业地产的投资和开发之前，投资人或者开发商应该首先对城市进行充分的调研活动，从而对城市的发展情况和居民的整体消费水平有一个充分的了解。在掌握了城市的整体发展状况之后，应该对商业地产的商业定位进行合理规划，规划过程中要严格按照之前的调研结果来进行，因为只有商业地产的市场定位与当地城市的经济发展水平和居民的消费能力相适应，才能有效地保证商业地产的可持续发展。在此过程中，消费者的需求以及当地居民的潜在消费能力也是一个十分重要的参考目标，在进行商业地产规划的过程中也应该作为一个重要的参考指标予以考虑。也就是说，在商业地产项目建成以后，既能满足当地居民的消费需求，又能在一个相当长的期间内适应消费者消费需求的发展和提升，无论高端消费者还是低端消费者，都能在城市商业项目上获得良好的消费体验，这才是商业地产可持续发展的关键。

（三）优化经营服务与用户体验。商业地产与其他一些商业形态不同，要想保持长久的发展和可持续的盈利能力，后期的规范运营和管理都是必不可少的重要环节。因此，要想使商业地产得以持续发展，加大后期的经营管理力度，运用高效的经营模式进行经营才是可持续发展的关键。在此过程中，商业地产应该探索出一套切实可行的经营策略，不仅要与上下游业者建立良好的合作关系，还要适时地策划一些经营活动，拉近与目标客户之间的距离，在行业领域树立一个良好的形象，从而不断扩大自身的影响力。

四、结语

综上所述，要想在国际化浪潮下实现中国商业地产的转型升级发展，首先必须从发展理念入手，创新发展思路，转变发展模式，打造商业地产的全产业链条，同时有效评估企业经营实力与市场风险，适当选取合适的商业地产项目，提高企业融资能力和风险防控能力，严把建设质量关，通过优质服务和商品赢得国内乃至海外市场，实现商业地产企业的发展，同时推动国内商业地产总体行业提档升级。

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