房地产信托管理
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房地产信托管理范文第1篇
关键词：REITs；国际经验；监管；建议
Abstract：The authors summarize the law frame，regulations and other policies for the protection of investors' interest of REITs in some developed countries and areas. Based on the practice and difficulties of REITs in China，the authors introduce some specific policy suggestions.
Key Words：REITs，international development，regulations，suggestions
中图分类号：F830.8文献标识码：B文章编号：1674-2265（2011）03-0049-04
房地产信托投资基金（简称REITs）是一种特殊的房地产产业投资基金，一般采取股份公司或契约信托的形式，公司或受托人通过公开发行基金份额募集资金后，用之购买办公楼、宾馆、公寓、购物中心和仓库等收入型房地产资产或进行房地产抵押贷款，再交由资产管理机构运作，最后将绝大部分收益分配给投资者。资产管理机构还可以按要求聘请外部的物业管理人负责房地产的维修保管及租赁管理。作为一种金融投资产品，REITs涉及到广大投资者的切身利益，因此，国际上REITs的管理运作机制十分注重维护投资者的利益。本文对国际上REITs的管理运作经验进行了考察和总结，并结合我国实际情况进行比较，为我国健康发展REITs提出了一些建议。
一、房地产信托投资基金概述
（一）REITs的基本类型
根据投资范围的不同，可将REITs分为权益型、抵押债券投资型和混合投资型三种。其中，权益型REITs主要投资于办公楼、宾馆、公寓、购物中心和仓库等收入型的房地产资产；抵押贷款型REITs通过发放一定期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券方式获得以房地产为抵押的债权①。混合型REITs则介于两者之间，既可以购买房地产资产，又可以发放房地产抵押贷款和购买房地产抵押债券。
（二）REITs的经营模式
1. 美国REITs的经营模式。美国REITs是依据公司法成立的、具备法人资格的经济实体，采用的是公司型封闭式结构，其内部组织结构与一般股份有限公司区别不大，采用董事会领导下的经理负责制。房地产投资信托证券持有人在购买证券后，不得要求从基金公司撤回基金，如需变现，也只能在一些二级市场买卖。这些二级市场主要有纽约证券交易所、美国证券交易所、一些地区交易所、柜台交易市场，以及全国证券商协会自动报价系统（NASDAQ）等。
2. 澳大利亚、新加坡和中国香港REITs的经营模式。澳大利亚、新加坡和中国香港REITs采用的是信托模式，必须委任受托人和管理公司。其中，受托人负有信托责任，代表投资者利益持有相关资产，并监督管理公司的经营管理和执行其投资指示；管理公司代表投资者利益管理相关资产和制定投资决策。信托模式的优势在于，可以从结构上确立受托人和资产管理的职能，在保证REITs 的投资和收入分配策略顺利实施的同时，有效地保护信托单位持有人的利益。
二、各国（地区）保障REITs投资者利益的管理框架
（一）相关法律法规完善，REITs发展得到有效规范
各国（地区）规范和促进REITs健康发展的法律法规都十分健全，REITs的设立和运作有法可依。美国采取了以税收法律条款为核心的市场型模式，通过税法确定了REITs享受税收优惠的条件，REITs公司则根据税法和市场状况，在结构、经营策略等方面做出相应的投资和管理决策；澳大利亚、新加坡和中国香港的立法借鉴了美国税法中规定的条件，通过专项的立法（修改投资、信托等有关法律或新建法令）提出了与美国相类似的监管要求，对REITs的设立、结构、收入、分配及投资资产、份额转让交易与赎回等事项制定了法律硬性规定（见表1）。
美国、澳大利亚、中国香港、新加坡的证券监管法律也十分完善。证券市场的组织结构、上市制度、交易制度、投资税制、信息披露、股东保护措施等各方面法律规定，有效促进了REITs在证券市场交易流通，并保证了投资者的利益。
（二）REITs的投资经营活动受到严格限制，收益稳定
为有效控制REITs的投资风险，保持其收益稳定性，各国都对REITs的投资经营活动进行了严格限制（见表2）。
首先，各国（地区）都对REITs的投资范围和收入进行了严格规定。除符合规定的房地产买卖、物业管理和租赁以及证券投资外，REITs只能投资于办公楼、宾馆、公寓、购物中心和仓库等收入型（Income-inducing）房地产资产或进行房地产抵押贷款；还要求收入以租金或利息为主，且不能低于一定比例，不符合规定的收入需要缴税。同时，为控制风险，新加坡和中国香港的REITs只能投资于收入型的房地产资产，不能进行房地产抵押贷款；尽管美国和澳大利亚允许设立抵押贷款型REITs，但也以权益型REITs为主。实际上，1968-1974年期间抵押贷款型REITs曾在美国经历过快速的发展，但随着1973年办公楼市场转弱，开始因贷款呆坏账的大量出现而全面崩溃，投资者亏损惨重。
其次，REITs经营管理必须为被动性经营，只能提供符合要求的服务。经营的被动性指投资者并不实质参与经营管理，而仅仅被动的获得租金、利息、分红所得等收入。在美国，被动性经营表现为REITs只能从事符合规定的房地产买卖、物业管理和租赁、维修、房地产开发、抵押、证券投资等业务，否则就不能享受免缴所得税的优惠。
再次，各国（地区）REITs的分红比例都很高，投资者可获得稳定的收益。例如，美国、新加坡和中国香港都对REITs明确规定了强制分红比例，其中，美国要求不低于95%，新加坡和中国香港都要求不低于90%；尽管澳大利亚未明确规定强制分红比例，但一般都会将100%的应税利润以股利形式分配给投资者。
（三）明确相关从业机构及人员的责任，严格任职条件
REITs的营运业绩与市场价值除受房地产市场整体经济环境的影响外，投资对象选择不当、投资时机把握不好或管理不善等原因都可能造成房屋出租率下降、营运成本增加或抵押贷款拖欠，因此，相关从业机构及人员的投资和管理水平十分关键。各国都明确规定了REITs主要从业机构及人员应承担的责任和任职条件。
1. 公司或受托人。美国REITs一般采用股份公司形式。董事会是公司的管理机构，董事会并不直接参与公司经营，而是负责REITs的投资策略和监督指导企业的业务运作；董事由股东选举产生，不仅需要具有三年以上房地产管理经历，还要求现在和过往两年内，与REITs的发起人、投资顾问和附属机构没有任何直接或间接利益关系。
澳大利亚、新加坡和中国香港的REITs在架构上必须采取信托形式，并委任监管机构认可的受托人。受托人负有信托责任，以信托形式代表持有人利益持有相关资产，并监督管理公司的活动是否符合相关要求。在新加坡，受托人必须独立于基金管理公司，其资本金不得低于100万新加坡元，主要人员必须具有信托专业经验。在中国香港，受托人必须为符合要求的银行或信托公司，资本不低于100万港元或等值外币，从业人员还需具有REITs运作的专业技能和从业经验。同时，要求受托人必须独立于管理公司；受托人须在已委任新的受托人和受监管部门批准后才可退任，且必须在新的委托人到位后才可生效。
为全面合理评估所持房地产项目的价值，受托人还须按规定委任独立的物业估值机构对REITs的房地产项目进行估值。物业估值机构应在REITs收购或出售房地产项目以及发行新的份额时，制定针对性的物业估值报告，估值方法和估值报告内容都须遵照有关规定。
2. 管理公司。REITs管理公司的管理职责包含资产管理和物业管理两个方面。各国综合考虑这两方面的要求，有针对性地对管理公司的从业资格提出要求。管理公司在资产管理和物业管理方面必须具备符合要求的人力和资金资源、专业知识和内部监控系统，从业人员应具有充足的经验，以便有效执行其职责，为REITs提供全面的管理服务。同时，由于管理质量对于REITs的业绩至关重要，REITs的持有人必须拥有对管理公司进行适当程度监督的权利，一般允许持有人通过投票辞退表现欠佳的基金经理，关联交易也必须经持有人批准后才可进行。
美国REITs的经营管理由董事会聘请内部或外部的管理公司进行，前者CEO由董事会任命，后者则相对独立。在澳大利亚、新加坡和中国香港，REITs必须聘请独立的外部资产管理公司进行管理。新加坡对管理公司或管理人员的基本要求是，应具有相当的地产投资管理经验。主要条件是：（1）管理公司有5 年以上地产基金管理经验；（2）在托管人同意的前提下任命有5年以上地产投资或地产投资咨询经验的顾问；（3）雇佣有5 年以上地产投资或地产投资咨询经验的人员。中国香港证监会的要求比新加坡要严格一些，目前只接受获牌照的管理公司，还要求管理公司拥有两名至少具备5 年的投资管理及/或物业投资组合管理方面可追溯纪录（可考虑私募基金经验）的负责人员，且其中1人必须全职监督管理公司的资产和物业业务；自身履行物业管理职责的REITs还必须拥有专门负责物业管理职能的主要人员，该主要人员必须持有管理房地产项目的专业资格，同时至少具备5 年地产物业管理经验。
最后，为确保管理公司具备足够的资源和专业知识以满足监管机构和证券交易所的相关要求，管理公司还需聘请委托上市人及财务顾问和会计师事务所等专业中介机构。这些中介服务机构也需要具备足够的专业能力和从业经验。
三、我国健康发展REITs所面临的困难
（一）相关法律法规空白，推出REITs面临法律障碍
REITs的发展需要完善的法律体系提供规范以及保障，而我国REITs相关的法律法规还是一片空白， REITs的推出尚存在法律障碍。例如，我国目前还未出台产业投资基金法，只能通过私募基金形式设立。另外，我国REITs在证券法、公司法以及税法、会计法规中尚没有关于REITs的相关内容，形成了法律瓶颈。例如，国际上普遍给予REITs的税收优惠，但我国在信托法律体系中并没有相配套的税法和会计制度法规，因此，REITs设立后将面临双重征收所得税和营业税问题，难以体现REITs产品的优势。同时，由于我国房地产市场经历近年来的价格暴涨，蕴含的风险也很大，若草率大规模推出REITs产品，很可能会在证券市场投机合力作用下使房地产市场风险进一步集聚，并扩散到证券市场，形成证券市场新的重大风险点，损害广大投资者利益。
（二）符合投资要求的房地产资产资源稀缺
与国外相同，我国投资者也希望分享房地产快速增长的成果，投资需求十分旺盛。由于REITs产品的资金门槛低，收益可观稳定，因此，若能在国内推出与国外REITs相同的产品，必将受到国内投资者的追捧。
可惜的是，依托国内房地产行业难以推出与国外相同的REITs基金产品。一方面，在我国房地产市场供给结构中，具有独立产权的住宅居于主导地位，而符合REITs主要投资范围的成熟商业地产和出租型公寓则十分稀缺，REITs推出后很可能面临缺乏适宜投资对象的难题。2000年以来，我国每年竣工的商品房面积80%是住宅，其中适于出租的小户型公寓又很少；而商业地产尽管在近两年开始逐步兴起，但空置率很高，缺乏成熟的项目。另一方面，由于国内各城市租金收益率普遍不高，即使能够找到适宜的投资对象，也难以保证收益率对投资者具有足够吸引力。
（三）缺乏专业管理机构和从业人员
目前，我国尚缺乏房地产基金成功运作所必需的大量专业管理机构和从业人员。我国国内的房地产项目普遍存在缺乏专业管理机构的问题，投资和物业出租经营等方面的管理能力较差；同时，我国现有房地产信托从业人员中真正熟悉金融市场运作和房地产投资及运作的专业人才并不多，难以承担发展REITs大任，这是因为我国现有房地产信托主要向房地产开发企业提供委托贷款，而国外成熟REITs则主要进行股权投资，两者差距甚远。
四、政策建议
（一）加强环境建设，为推出REITs提供条件
要完善REITs的法律体系，必须将法律制定工作细化、完备化。首先，应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》，并制定房地产投资信托基金的专项管理法规，提出REITs的设立条件、投资渠道、投资比例等监管要求，强调各参与方的资格和责任，使我国的房地产投资信托基金开始就以较规范的形式发展。其次，还应当对《税法》进行修订，给予REITs税收优惠，以解决双重征收所得税和营业税的问题，为其发展创造良好的税收环境。最后，应当加快证券市场立法建设，在发行审核和上市监管等方面，对REITs资产要求、结构设计、参与方的职责等进行专项监管，为REITs提供一个良好有序的市场环境。
应当加强REITs相关机构的培育，尤其是管理公司和估值机构。加强从业人员的培育工作，提高房地产信托业的知识水平和能力，为REITs的推出准备既懂房地产专业知识、又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才。
（二）可在具备条件的地方先行试点
可以考虑在具备条件的地方先行试点，同时在试点过程中不断修订完善相关法律法规，并加强证券市场建设和提高监管水平，待条件成熟并积累一些经验后再正式推出。同时，由于我国缺乏成功操作经验，试点的 REITs规模不宜太大，期限也不宜过长，应以10―15年的中期为宜，基金类型也应以权益型为主。在资金筹集上，REITs应以私募为主，且资金来源应主要来自保险基金、养老基金等机构投资者。
注：
①需要指出的是，抵押贷款型REITs只向成熟物业提供抵押贷款，获取相关手续费及贷款利差。
参考文献：
[1]毛志荣.房地产投资信托基金研究[R].深圳证券交易所综合研究所研究报告，2004-1-16.
[2]吴婵君，虞晓芬.美国房地产投资信托基金的运作经验及其借鉴意义[J].济南金融，2003，（7）.
[3]张丽亚.美国房地产投资信托基金的发展及其借鉴[J].新疆金融.
[4]周婷.新加坡房地产投资信托基金发展模式的经验借鉴[J].时代经贸，2007，（3）.
[5]香港证监会.房地产投资信托基金守则.
房地产信托管理范文第2篇
REIT是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)，我国内地译为“房地产投资信托”或“房地产投资信托基金”。亚洲一些国家从2000年开始效仿美国允许设立REITs，但名称有所差异：日本和台湾省称为“不动产投资信托”；香港特区称为“房地产投资信托基金”。这种差异源自各国及各地区对地产行业的用词习惯，也因为REITs实质上是一种投资于房地产的基金形式。具体而言，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
二、REITs发展的国际经验
1、严格的法律规范与监管
如美国规定，房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；每年90％以上的收益要分配给股东；其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务，75％以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少有75％的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。
2、不断进行改革创新
随着市场环境的变化，REITs也处于不断的发展变革中。如所有权形式的改革，从权益型发展到抵押型、混合型，专业化程度在不断提高，同时也提高了管理效率和营运能力。就税收方面的法律而言，76、86、93、97、99、01年美国一直在有关的税法上调整。每一次税法的变化都为美国的房地产投资信托资金从创新上开拓了新的途径。
3、专业人员的介入
投资对象选择不当、投资时机把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、营运成本的增加或贷款偿还的拖欠，进而影响到房地产投资信托的营运业绩与市场价值。为此房地产投资信托常聘请专业顾问公司和经理人员来负责公司的日常事务与投资运作，并实行多样化投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务。通过集中专业管理和多元组合投资，有效降低投资风险，取得较高投资回报。
4、机构投资者的广泛参与
1981年美国机构投资者持有的份额是10%，到1999年上升到39%，表明机构投资者越来越关注REITs。机构的广泛参与可促进REITS股票价格的形成，提高公司的社会知名度和投资者认可的程度，同时也能相应提高其绩效。
三、对我国发展REITs的建议
第一，加强法律法规建设。从性质上讲，真正的REITs属于投资于房地产的产业投资基金。显然，我国有必要尽快出台《产业投资基金法》，否则就难以设立真正意义上的REITs。就设立抵押型REITs而言，我国在利用信托投资公司进行住房抵押贷款证券化过程中，政府需修改《公司法》、《证券法》、《企业债券管理条例》等法律法规，或颁布资产证券化的专门法规，否则抵押贷款证券化相关法规的缺失将是设立抵押型REITs的重要障碍。此外，设立REITs的相关上市法规和税收优惠措施的缺乏也将会限制REITs在我国的发展。
第二，积极培育机构投资者。在美国房地产投资信托基金的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金，像保险基金、养老基金等机构投资者，资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资信托基金提供稳定的资金。可我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于权益型有限期、自我偿付式REITs的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。
第三，完善人才培养和信息公开化制度。加强房地产投资信托基金的人才培养，需要尽快建立起一支既精通基金业务、又了解房地产市场且熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时，还须积极促进基金业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。从国外基金市场发展看，信息越公开，基金市场越发达。因此，要尽可能使各类信息及时、准确地传递给信息需求者，促使大家在信息公开情况下，从事房地产投资信托基金的运作以促进我国房地产投资信托基金的顺利发展。
房地产信托管理范文第3篇
关键词：信托产业基金房地产煤炭
作者简介：马亚明，男，1973年10月出生，经济学博士，天津财经大学金融系副教授，曾长期任职于国内知名的保险公司和信托公司，主要研究方向：国际投资、金融工程、信托理论与实务。
产业投资基金是一个与证券投资基金相对应的概念，是以个别产业为投资对象，以追求长期收益为目标，属成长及收益型投资基金。在西方国家，“产业投资基金”相当于“有组织的私人股本市场”（Organizedprivateequitymarket），它与“天使资本”（Angelcapital）和“非正式私人股本市场”（Informalprivateequitymarket）相对应。国内尚未出台相关的产业投资基金的法律法规，因此，国内还没有出现严格意义上的产业基金。但作为对产业基金的试点，目前国务院已经批准设立渤海产业基金，该基金规模预计在200亿元，而且总理在批示中明确指示：“在试点中完善产业基金的制度建设”，这标志着产业基金在我国即将迎来良好的发展机遇。信托回归主业后，成为了我国金融市场上一道亮丽的风景线，自2002年7月18日至今，全国共发行了上千只信托产品，在基础设施建设、房地产开发、信贷资产证券化等领域发挥了重要的作用，产业基金业务作为信托公司的本源业务，理所当然应该大力拓展。
一、信托公司拓展产业基金业务的必要性
（一）产业基金是最典型的信托业务
《信托投资公司管理办法》规定：信托投资公司可以直接发起、设立、管理各种投资基金。事实上，投资基金是名副其实的信托业务，也是最高级、最典型、最具前景的信托业务。产业基金作为投资基金的一种形式，当然也是信托公司的最典型的业务之一。与银行、保险公司、证券公司相比，信托公司的最大缺陷在于没有专属性的业务领域，这也是信托没有获得产业化发展而真正成为四大金融支柱之一的重要原因。但由于信托公司既有融资功能，又有范围广阔的投资功能（既能投资资本市场，又能投资货币市场，还能投资实业市场），目前是惟一能够综合利用金融市场、连通产业与金融市场的金融机构，因此，设立和运作产业基金完全有可能成为信托公司的专属业务。
（二）有利于信托公司培育核心盈利模式
目前，各信托投资公司都将资金信托业务作为其业务拓展的突破口。但资金信托业务在政策上受到诸多的约束，如5万元和200份合同的限制，从当前的政策环境来看，信托公司很难将资金信托业务做大。因此，资金信托业务不可能成为信托公司的核心盈利手段。况且，信托公司收取的管理费和佣金都很低，仅为1％左右，要在资金信托市场获利一亿，则资金信托的总规模至少要达到100亿，而这对于现阶段以区域化战略为主的信托公司来说，似乎有点可望而不可及。反观产业基金，可获取的利润空间则要大得多。按照国外创业公司（产业投资基金）2.5%的管理费标准，产业投资基金只要做到10个亿的规模，就能获得2500万元的利润，而这还不包括公司自有资金投入产业基金后的股权变现收益。事实上，信托公司作为产业基金的发起人，投入一部分资金，然后通过私募的方式募集一定规模的社会资金，组建不同投资目的的产业基金等，分类选择行业好、市场前景好及运作规范的未上市企业进行股权投资，待被投入企业上市后观条件转让投资股权或通过分红能使公司获取稳定收益。
二、运用信托平台发展产业基金的可行性
1、信托制度提供了发展产业投资基金所必须的基础法规制度安排
所谓投资基金，是指按照共同投资、共享收益、共担风险的基本原则和股份有限公司的某些原则，运用现代信托关系的机制，以信托基金方式将各个投资者彼此分散的资金集中起来以实现预期投资目的的投资组织制度。
信托金融平台凭借其广泛的信托融投资方式、财产登记、破产隔离三大法律制度规定，可以有效的化解产业基金存在的风险。信托公司作为营业性的信托机构，其存在的根本价值，在于能够将广泛的社会资金，通过特定的规则（信托制度）和载体（具体信托业务形态）转化为社会发展和经济建设所需的投资资本。而且，信托公司的制度基础、运作方式、转化效果等，与其他金融机构相比，还具有其特点与优势：产业市场的直接投资业务，既符合信托行业的功能定位，又能体现出信托制度优势，发挥信托公司运作领域广泛、手段灵活的业务特点。而其最佳业务载体，正是产业投资信托基金，产业投资信托基金以产业市场为投资目标，以资本市场为根基，随着产业投资信托基金的发展，以其为主业的信托公司所具有的金融功能将得以有效发挥，在国民经济和金融市场中的独特地位将得到充分体现。
2、信托公司为产业基金的资金募集提供了丰富渠道
信托投资在现代经济生活中是以灵活、多样和适应性强的融资能力著称的。根据《信托投资公司管理办法》第三章第二十一条，信托公司可以申请受托经营资金信托业务；受托经营动产、不动产及其他财产的信托业务；受托经营国家有关法规允许从事的投资基金业务；经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务；财产的管理、运用与处分等多种业务。信托业务的多样性和在国民经济各个领域的渗透性，为信托公司提供了强大的资金融通功能。信托公司丰富的融资渠道为信托公司作为发起人设立产业基金提供了筹集资金的便利。
3、信托公司的混业模式丰富了产业投资基金的手段
信托投资公司接受客户的委托代为办理经济事务，是信托投资系统的一大功能。信托公司综合具有投资管理公司、银行和租赁公司等所具有的众多功能，信托公司所拥有的多样的资产管理和处置等多种混业手段为产业基金广泛的开展业务，进行多样的投资组合提供了可能。
4、信托公司的组织机构设置为实现产业基金的功能提供了保障。
由于产业投资基金主要从事实业投资，收益主要来自于投资后的长期分红，信托公司既可以通过发行信托计划募集资金，又具备实业投资和资本经营经验，作为产业基金发起人和重大决策承担者最为合适。
产业基金通常涉及基金公司、基金管理人、基金托管人等三个当事人，其中基金公司主要是在资金募集成功后负责资金扩募和收益分配，以及对基金管理人和托管人进行管理；基金管理人主要负责制定投资方案并实施，并对所投资企业进行监督和参与管理；基金托管人负责保管所托管基金的全部资产，执行基金管理人发出的投资指令，监督基金管理人的投资运作等。而信托公司、信托经理和托管部则可以实现上述三类角色功能。信托公司所辖信托业务部主要负责信托设计与实施、募集资金、信托资金运作与管理；信托经理作为每个信托项目的日常管理人从设计、发行和跟踪管理担负不可推卸的责任；托管部负责信托资金和财产的托管。并且信托制度下特殊的帐户管理以及引入银行作为资金托管人为煤炭产业信托基金的安全运用奠定了基础。因此，信托公司的机构设置为实现产业基金的功能提供了可能。
三、信托公司拓展产业基金的模式
在产业基金设计结构中，信托公司作为产业基金的发起人，设立产业基金。信托公司信托业务总部通过设计并发行集合资金信托计划募集资金，信托公司理财中心（或投资管理总部）承担产业基金管理人的指责，主要负责制定投资方案并实施，并对所投资企业进行监督和参与管理，商业银行承担基金托管人职责，负责保管所托管基金的全部资产。
结合信托公司对资金的安全性和盈利性的要求，目前信托公司可以在基础设施建设、能源、房地产等几个行业尝试运作产业投资基金。这几个行业也是回归主业后信托公司重点拓展的领域（见表1）。下面以房地产和煤炭产业为例探讨信托公司拓展产业基金的模式。
表1：2005年信托资金投向分布表
信托资金投向产品数量投入信托资金（亿元）
基础设施96115.9
房地产113141.6
金融9851.9
工商企业7386.6
交通2138.6
教育206.5
能源1432.3
农林牧副55.7
医疗卫生52.0
环保32.0
其他106.8
合计458489.9
（一）房地产产业基金
1、资金的筹集。信托公司向投资者（即委托人，包括国外投资者、机构投资者、社会公众以及其他投资者）发行不指定具体投资项目的房地产投资信托计划，委托人交付货币资金并获得信托受益权。在信托设定期内募集的所有信托资金由受托人集合运用，用于房地产项目开发或投资成熟的房地产项目。
2、资金的运用。资金的运用方式，应打破目前信托贷款的模式，走股权投资的道路。这是信托公司防范风险的需要，单纯信托贷款，信托公司对项目评估、管理、贷款担保或质押都充满风险控制，而信托公司自己做项目或同有经验的房地产公司一同投资，反而容易控制风险。（1）将信托资金以股权的形式投资于未上市的房地产公司；（2）与一些专业性房地产公司合作共同出资组建房地产项目公司，进行房地产项目的直接开发；（3）投资于实物性的资产，一种是较成熟的房地产项目（例如：写字楼、娱乐中心、购物中心等等），投资这种项目风险较小、经营收入也较稳定。第二种是一些地区受经济衰退影响贱卖的房地产，购买这些房产之后，根据当时经济发展状况的需要，对这些房地产进行改建，使其具有更有价值的用途以取得一定的经营收入，例如可选择一些贱卖的房地产，并将其改建成购物中心、小型超市、仓库等新形式租给固定的承租人以获得经营收入。第三种是烂尾楼等房地产不良资产项目，利用合作伙伴的专业优势和信托公司自身的资金优势将不良资产变成优良资产。
3、信托收益的实现。信托资金收益的实现主要有以下几种方式：一是将所持房地产公司股权出售给第三方，使资金得以迅速套现，用以返还信托本金和支付信托收益；二是在房地产项目完成后，用所获得的利润返还信托本金和支付信托收益；三是继续持有被投资企业的股权和所购买的房产，以分红收入和资产的经营收入（如租金）作为信托收益的来源。
图1：房地产产业基金的操作模式
（二）煤炭产业基金
信托公司作为煤炭产业基金的发起人，认购一部分基金份额，其他基金份额由普通投资者认购，其中普通投资者为优先受益人，获得固定收益，基金发起人为一般受益人，获得股权分红。受托人（信托公司）将把煤炭产业信托基金的资金运用于收购受托人认可的未上市煤炭产业公司的股权，取得控股地位，并通过其他融资方式，如银行贷款、引进战略投资者等来提高资金的使用效率。投资过程中的闲散资金只能存于银行或用于购买国债、金融债券等有价证券。具体投资对象可由受托人按下述标准选定：（1）四证俱全：包括探矿、采矿、生产、安全许可证。（2）生产设计能力：生产设计潜力在30万吨/年以上，个别矿要达到120万吨。（3）产权要清晰：目前为股份有限公司或者改制后达到公司制要求。信托收益的主要来源如下：（1）所收购的煤炭产业公司的股权分红；（2）溢价出售煤炭企业股权或者将一系列煤炭企业捆绑上市，获得的收益；（3）煤矿所对应的采矿权的溢价转让的收益；（4）通过组合投资，确保收益的稳定型。煤炭产业信托基金投资于一系列满足受托人条件的煤炭企业，取得这些煤炭企业的控股权。
图2：煤炭产业基金的操作模式
四、两种模式的比较及其需要说明的问题
由于《产业基金法》尚未颁布，上文所述的两种产业基金还不是严格意义上的产业基金，而是在目前的政策环境下，信托公司利用自身的制度优势可以拓展的一种准产业基金业务。事实上，它们是现有集合资金信托产品的一种突破和创新，这主要表现在以下几个方面：（1）融资型信托向投资型信托转变，由单纯贷款信托向股权投资信托转变；（2）由确定项目信托向非指定项目型信托转变；（3）引入商业银行作为托管机构，完善了信托的治理机构，加强了风险管理；（4）投资者从社会公众转向机构投资者为主；（5）信托期限由短期转向中长期，信托规模扩大，可设为10亿元左右；（6）信托收益从预期收益率的模式向收益率不固定的模式转变；（7）信托公司由单纯的受托人向受托人和信托共同受益人转变。
上述两种准产业基金的共同点是都采取的是股权投资和多项目的形式，这也是产业基金的基本特征。目前绝大多数信托计划都是单一的信托计划针对单一的项目，无法通过组合投资的方式来有效分散投资的风险，这不符合“不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里”的投资定律。目前信托公司只能选择低风险或几乎无风险的项目进行投资，这在项目的选择上就存在较大的难度，而且也难免会有一些项目运作不成功。因此信托公司迫切需要改变这种单一的信托计划仅针对单一的项目的状况，设计更灵活的、更标准的金融产品，如产业基金。由于房地产行业与煤炭产业的行业差别，两种产业基金的设计模式也有一定的差异。由于能源的不可再生性和我国国民经济的持续增长及电力、冶金、建材对煤炭行业的拉动作用，煤炭行业未来几年将保持良好的发展态势，行业整体收益率将保持在一个较稳定水平，行业风险较小，因此，在煤炭产业基金的设计中，我们引入优先受益权的概念，由基金发起人（信托公司）承担主要风险，这样设计，一方面是因为信托公司有能力承担并不会太大的行业风险，另一方面也有利于吸引外部投资者。而房地产是一个高风险、高收益的行业，按照目前信托公司的实力，还难以独立承担投资的风险，因此，在房地产产业基金的设计中，我们没有设计差别受益权，而是由信托公司与外部投资者共同承担风险，共同分享收益。此外，房地产项目的利润主要在于前期开发，因此房地产产业基金的资金主要用于创建新的项目公司，通过开发项目获取收益，而煤炭产业的利润主要在于煤炭的开采和深加工，因此煤炭产业基金的资金主要用于收购现有的煤矿和现有的煤炭深加工企业。
通过信托的模式运作产业基金，信托公司的主要功能表现在：发行信托凭证，募集资金，投资企业，持有被投资企业股权，通过企业的分红获得应返还给受益人的信托收益，从而有效搭建起一个资金市场和产业市场的桥梁。但从现有的政策环境和市场环境来看，信托公司发展产业基金业务还存在一定的制约因素，如公众投资群体尚未成熟、募集资金规模问题、流动性问题。这些问题的解决，一方面期待《产业基金法》的早日颁布，另一方面信托公司也要积极采取对策，如针对流动性问题，信托公司在设计准产业基金产品可采取以下措施：（1）设计开放式的概念，在基金中准备一部分资金用于对受益权的赎回，该部分资金在遵循安全性和流动性原则的基础上，进行存放银行、国债投资、国债回购、同业拆放等运作。（2）信托公司与产权交易所合作，建立受益权转让平台，受益人可以自由转让其拥有的信托受益权。（3）在收购资产时，优先考虑一些极有可能上市的公司的股权。（4）为柜台交易创造便利条件。
总之，产业基金的发展是一个趋势，但由于立法的缺失，大规模的产业基金推出还有一定的障碍。信托公司应该利用独特的制度优势拓展准产业基金业务，待《产业投资基金法》正式颁布实施后，力争首批获准试点设立产业投资基金，这对信托公司核心盈利模式的构建，乃至信托产业化的发展都具有极其重要的意义。
参考文献：
1、吴婵君，虞晓芬，美国房地产信托基金及其借鉴[J]，济南金融，2003，（7）：58－59。
2、毛志荣，房地产投资信托基金研究[R]，深圳证券交易所综合研究所报告，2004：1-77。
房地产信托管理范文第4篇
一、法律形式探讨
法律形式上，房地产信托投资基金分为公司型和契约型，二者的法律依据不同。前者依据《公司法》，后者为信托法。公司型REITs的投资者为公司股东，由股东选举的董事会选聘管理公司。而契约型下，投资者与基金管理公司是委托关系，由受托人代表投资人聘用管理公司。对于我国来说，具体采取何种形式，应从目前的实际出发：第一，现阶段金融市场相关法律和配套措施都不足。表现在：法律方面只有《证券投资基金法》；实践中财产管理则主要采取信托、委托或契约型基金方式，尚无公司型基金。第二，上市公司的内部治理水平较低。我国上市公司目前普遍缺乏有效的职业经理人激励约束机制，使得经理人容易采取违背股东利益的行为。如果大规模的采用公司制结构，普通投资者很难对管理者形成有效约束，必然会限制REITs的长远发展。为此，建议初期可以选择从契约型入手，长期看应结合实践进行专项立法，以契约型为主要调整对象，同时兼顾公司型。
二、管理模式探讨
（一）信托计划模式
信托计划模式是由信托公司发起的一种约定集合资金投资方式。运作方式如下：1、信托公司聘请证券公司作为承销商，向投资者发行信托受益凭证募集资金，并约定资金的投资方向。根据自身优势，信托公司可以是REITs管理人，也可以聘请专业的第三方管理公司；2、信托公司聘请物业管理公司来负责所投资物业的日常管理，物业公司向其收取物业管理费用；3、设立托管银行，对信托财产进行保管，并收取托管费用；4、投资者购买信托合约后，可以定期获得分红，取得投资回报。
（二）产业投资基金模式
产业投资基金模式是由基金管理公司发起成立的，与证券投资基金相似的特殊的基金形式。基金管理公司可以成立自己的房地产投资管理团队，也可以聘用第三方管理。为保证REITs顺利运行，在相关法规中，应参照证券投资基金模式，对受托人、房地产管理公司的资格和责任予以相应的规定。该种模式的主要优势在于：基金管理公司具有成熟的证券投资基金运作、管理经验和专业的管理团队；同时可以规避某些投资领域的限制，并具有税收优惠。
（三）上市公司模式
上市公司模式是房地产公司为主体设立的。以现有的《公司法》、《证券法》为依据，对公司结构、经营范围、资产要求等方面做出规定，明确对房地产信托投资公司投资目标和收入分配的要求。
我国目前的法律结构对房地产公司发展REITs具有一些障碍：①《公司法》要求拟上市的企业必须经营三年以上，且最近三年连续盈利，这就限制了以房地产为主要资产的REITs的发行和上市；②公司的对外权益投资不得超过公司净资产的50%，这会阻碍房地产公司通过收购房地产项目而实现增长；③公司的管理与房地产项目的管理合二为一，存在潜在的利益冲突。所以说，上市公司模式的REITs目前在我国存在着较大的障碍，暂不适合我国采用。
综上所述，目前我国发展房地产信托投资基金可以探索信托计划模式和产业投资基金模式，即信托公司和基金公司分别作为主体，发行适合我国的房地产信托投资基金。
三、流通方式探讨
（一）公开交易/非公开交易
从流通方式来说，REITs可以分为公开交易和非公开交易。长远来看，非公开交易的模式会限制其规模的扩大。公开上市交易除了交易所上市，还包括在银行间市场流通转让。交易所和银行间这两个公开交易市场能够吸收众多散户和机构投资者直接投资，有利于规模的扩大，是我国房地产信托投资基金长远发展的保障。
（二）封闭式/开放式
流通方面另一个问题是采取封闭式还是开放式。封闭式REITs发行规模固定，投资者不能直接以净值交易，只能在公开市场上买卖；同时成立后不得再募集资金。开放式REITs 的发行规模可以增减，投资人可按照基金的单位净值购买或赎回。一般而言，采用封闭式运作REITs 能够保证资产运营的稳定，而采用开放式运作REITs需要预留较多资金，以备支付投资人的赎回款项。从实践看，房地产投资回报需要一定的期限，而封闭式REITs 存续期固定、不可随意赎回，有利于管理人管理和风险控制，适宜于房地产行业的实际状况，也便于监管人监管。同时为有效激励资产规模的扩大，可以赋予REITs 投资人收益再投资的权利。
四、投资模式探讨
根据投资模式不同，REITs分为三种类型，分别是股权型、抵押型和混合型。股权型REITs以长期投资为目的，拥有和管理能够产生现金流的房地产为主。股权型投资广泛参与到各种房地产的经营活动，如投资或出售房地产、租赁、房地产开发及物业管理。抵押型房地产信托投资基金则直接对房地产管理者和开发商提供抵押贷款，或直接购买房地产抵押证券。混合类REITs即同时包含了以上两种业务。
房地产信托管理范文第5篇
房地产信托日益在信托领域占据举足轻重的位置：在投资者普遍对信托投资高收益率的预期下，目前国内的投资领域中仅有房地产、矿业、艺术品等相对风险较高的行业才能承受较高的融资成本，而矿业、艺术品等行业风险难以把控，房地产行业属于传统行业，一般有土地、在建工程或者房产等实物进行抵押作为保障，因此房地产成为信托行业得宠的投资领域。针对如何有效开展房地产信托业务，包括如何尽职调查，如何把控房地产信托的项目风险等问题，笔者根据多年的信托从业经验提出自己的一些心得体会。
一、房地产信托的预审
房地产信托的预审，主要是项目可行性判断，从以下三方面着手：
（一）合规性风险的判断
1.信托资金用途的限制：
根据银监会办公厅2008年265号文《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》的规定，严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于交土地出让价款的贷款。要严格防范对建筑施工企业、集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发。该文主要是针对房地产信托的资金用途进行限制。
2.房地产项目利用信托融资模式的准入规定：
根据银监会办公厅2010年54号文《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》的规定：信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。该规定中的“项目资本金比例”目前按照国务院2009年27号文《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》的规定执行（其中：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%）。
3.还款方式的限制：
根据银监会非银部2011年16号文《中国银监会非银部关于进一步规范非银行金融机构中长期贷款还款方式的通知》的规定，对于整贷整还类中长期贷款存量部分中固有及单一信托贷款，尤其是投放到房地产、政府融资平台等风险易集中爆发领域中的，信托公司应该积极协调联系委托人与借款人，对已订立的存量业务合同进行修订或者增加补充条款，依据已有合同内关于合同变更的条款，对还款方式进行调整，做到每年至少两次偿还本金，利随本清。
（二）房地产信托综合风险的判断
1.在房地产信托项目的资料预审中，信托经理需要对交易对手（以下简称“融资方”）的信托融资资金用途是否合理进行初步的判断。在前文表述中提到由于银监会文件规定“不得向房地产开发企业发放流动资金贷款”，因此一般房地产信托融资资金基本用于房地产项目的开发建设（以下简称融资标的项目），那么如何判断信托融资金额的合理性：（1）融资标的项目刚启动时，通过参考房地产项目的可研报告判断该项目的预算总投资，根据自有资金投入的测算和融资方提供的相应财务凭证，根据判断信托融资金额的合理性；（2）融资标的项目在建时，通过参考“未来项目仍需投入部分”判断信托融资金额的合理性；（3）融资标的项目建成时，一般不需要进行融资，但也存在特殊情况：判断是否存在房地产项目销售不理想而导致需要融资以“借新还旧”；是否用于融资标的项目的后期装修；是否通过融资偿还拖欠的项目工程款；是否存在融资标的项目总体规划有变动需要增加资金投入等。通过对信托融资金额合理性的判断，在项目预审时即可初步判断是否可能存在融资方挪用信托资金的嫌疑。
2.对房地产信托的还款来源是否充足（还款能力），是否有还款意愿（信用状况），担保措施是否合理（抵、质押率）进行初步判断。即信托经理需要对融资标的项目未来销售情况进行初步判断，对融资方的信用情况（通过人民银行征信系统中的信用记录报告等渠道获取），提供的抵、质押物进行初步判断。为了方便信托公司更为有效监管融资项目，原则上要求抵押人提供融资标的项目的土地或者在建工程或者房产进行抵押，一般也可以由关联方提供其他的抵质押物。
3.在房地产信托项目的资料预审中，信托经理需要对融资方的财务情况进行初步了解，通过分析融资方的财务数据及财务指标（包括但不限于资产负债率、流动比率、速动比率、营业收入、净利润等）掌握融资方的财务情况，通过以下多种途径对融资方的财务数据质量进行初步判断：
（1）通过取得人民银行征信系统中的信用记录报告来获取融资方的真实对外负债数据，与其财务报表中的“短期借款”、“长期负债”等科目情况进行比对，了解财务报表中对外负债的真实程度。
（2）比对以下四个项目：融资方提供的可研报告中提到的融资标的项目预计自有资金投入、融资方财务报表中的“存货”、“预付账款”、“无形资产”等科目余额、融资标的项目的实际工程进度（融资方提供的项目照片或者公开渠道获取的项目图片，并尽职调查进行核实）、融资方现金流量表中的“购买商品、接受劳务支付的现金”。通过以上四个项目的比对，初步判断融资方在融资标的项目中的自有资金投入金额。
（3）通过了解融资方的关联企业往来款（包括：其他应收款、其他应付款、长期应付款），判断是否存在股东随意抽逃资金或者占用股东关联款等情况；通过企业了解融资方的“应付账款”、“应交税金”、“应付职工薪酬”等科目，初步判断是否有拖欠工程款或者职工工资、税金等现象，同时能进一步判断企业的财务制度是否相对规范。
（4）关注融资方的“预收账款”科目，该科目一般核算融资标的项目的预收售房款，通过了解该科目的余额结合“营业收入”，综合判断融资标的项目的销售情况。如果“预收账款”科目仅为核算预收售房款，则在计算融资方真实的资产负债率等负债指标时剔除该科目的余额。
（5）关注融资方的“资本公积”科目，了解其“资本公积”的核算是股东投入还是对资产的评估增值，在实际操作中，融资方通过对融资标的项目的土地或者在建工程或者房地产进行评估，从而将评估增值部分记入“资本公积”，并视同为自有资金投入，使融资标的项目能满足自有资金投入比例达到30%以上，从而满足房地产信托融资或者银行贷款对自有资金投入比例的要求。但该做法不符合会计准则核算的要求，一般只有在清产核资、非货币易时才能以评估价值确认入账。
（三）对房地产信托业务效益的测算
信托公司开展房地产信托业务，主要是收取信托管理费，一般是根据房地产信托规模的一定比例收取。信托项目产生的所有费用一般由信托财产承担，因此，信托公司收取的信托管理费属于自营业务的净收入，核算房地产信托的业务效益主要是从“机会成本”出发。根据银监会对信托公司净资本的考核，对房地产信托的风险系数均单列说明，其中：单一融资类信托业务房地产类融资中“公租房廉租房类融资的风险系数为0.5%，其他房地产类融资为1%”；集合融资类信托业务房地产类融资中“公租房廉租房类融资的风险系数为1%，而其他房地产类融资为3%”。如果收取的信托管理费率低于应计提的风险系数比例，则信托公司可以利用净资本进行更为高效的投资。因此在实际操作中对开展房地产信托业务需要通过对比信托管理费率与该业务所占的风险系数进行效益的测算。
二、房地产信托模式的确定
信托公司开展房地产信托业务，一般可以采用股权投资、信托贷款、项目收益权转让与回购等方式，一般根据融资方的实际情况进行信托模式的选择，一般在融资方准备购买土地使用权或者刚取得融资标的项目的土地时，自有资金投入比例不足但项目风险可控的前提下，信托公司可以考虑采用股权增资的方式为其提供资金融通。而在融资标的项目已经达到自有资金投入比例的前提下，可以采取信托贷款、项目收益权转让与回购等方式进行资金融通。
三、房地产信托业务的尽职调查
在对融资方、融资标的项目有进一步的认识后，进行尽职调查才能有的放矢。对融资方进行尽职调查时，笔者认为需要关注融资方（包括担保人）以下基本情况：经营现状（包括但不限于营业范围、是否有其他产业、行业地位、资产规模、经营收入、净利润等）、股权架构、历史沿革、实际控制人基本情况、公司战略、已经开发和目前投资项目的情况、土地储备情况、预测企业整体资金需求及预测未来销售收入等，同时相应了解融资方所属集团的经营情况、上下游客户、产品模式、财务情况、贷款情况、用还款计划等。除了解融资方的还款能力和还款意愿外，还需要判断除融资标的项目作为第一还款来源外，是否有其他足额的还款来源，是否其他的担保主体可以作为风险缓释措施的有效补充。同时在条件允许的前提下，从当地银行或者当地的其他金融机构了解融资方是否有民间借贷行为以及融资方在当地的影响力和口碑，从当地法院系统中了解融资方是否有未决诉讼等情况。
对融资标的项目（包括抵押物等）进行尽职调查时，笔者认为需要关注：（1）融资标的项目的整体环境。在宏观层面，参考项目当地GDP、人均工资水平、当地房价均价、未来发展规划、购房者的观念、当地是否有限购限贷限价等；在中观层面，参考当地的区域产业规划、周边的楼盘销售情况；在微观层面，参考融资标的项目的地理位置、周边配套设施，包括教育设施、医疗设施、交通配套等。（2）根据当地国土局的公开消息，了解当地土地拍卖的价格，特别是融资标的项目周边的土地拍卖情况，结合融资方交付的项目土地价款，掌握融资标的项目的土地真实价值（注意关注土地的性质，土地性质包括：住宅、工业、商业、商住、旅游、生态综合用地等，在进行比较时特别注意不同土地性质的价值差异大）。（3）融资标的项目建设进度及总投资的成本核算：通过现场调研，了解项目的进度，属于光地状态、打桩、修地下室、正负零零、在建、封顶还是完工，通过项目的进度初步判断融资方自有资金投入情况、结合融资方的财务数据（包括存货、预付账款、无形资产等）、融资方提供的自有资金投入的发票或收据等进行融资方自有资金投入金额的判断。根据融资标的项目的可研报告（一般由融资方委托第三方出具）判断自有资金投入比例，一般需要对建筑成本的合理性进行核实，可以借助《广东省建筑综合定额》或者参考项目当地的房屋建筑工程经济指标进行判断：一般高层住宅的建筑成本与低层住宅的建筑成本、别墅的建筑成本是有所区别的，板楼和塔楼的建筑成本也是有所区别的。（4）融资标的项目未来销售情况：结合融资方提供的销售计划预测表，通过实地走访项目周边楼盘情况，自行判断项目的未来销售价格（判断依据：当地房价均价、周边楼盘销售均价、目标客户人群的购买力、融资方在当地的影响力、房价中是否带装修）等，根据可售面积（包括：住宅可售面积、商铺可售面积、车位个数等数据）进行测算，作为第一还款来源，融资标的项目未来销售收入金额要有所保障。（5）融资标的项目未来利润情况：通过测算预计的项目销售收入、项目总投资，结合对融资标的项目可能发生的营业费用、管理费用、财务费用、营业税及附加、土地增值税（根据项目当地的实际情况，土地增值税在测算时可以使用预征法或者清算法，预征法是按照项目当地规定的土地增值税预征比例进行测算，清算法则时假设项目进行清算是根据需要缴纳的土地增值税进行测算）、企业所得税进行合理的预测。
在融资标的项目完成尽职调查后，取得项目的相关财务数据，一般需要进行融资标的项目的财务指标测算，包括：销售利润率、投资利润率、盈亏平衡点、偿债保障比率等。同时对项目进行压力测试，一般是假设销售价格下跌10%和20%，总投资成本增加10%和20%分别进行测试，分析在销售压力和成本压力环境下的各项财务指标以判断融资标的项目的投资风险。
四、房地产信托业务的风险控制措施
房地产信托业务的风险控制措施主要是抵押物，笔者认为针对抵押物需要关注以下三个方面：（1）关注融资标的项目当地国土局或者房管局等抵押登记机构关于办理抵押登记的特殊规定，避免因当地抵押登记机构的特殊规定影响融资标的项目的抵押登记工作。例如有些地区的关于抵押登记办理的特殊规定如下：广东省的佛山市和东莞市不能办理项目的在建工程抵押；广东省的河源市和揭阳市办理在建工程抵押需要融资项目取得预售证；江苏省的启东市办理在建工程抵押需要融资人与抵押人为同一人；在无抵押前提下房地产项目取得预售证后，广东省的湛江市无法办理在建工程的抵押。（2）在设计房地产信托融资方案时，需要考虑届时在预售房网签时必须涂销在建工程抵押或者在取得预售证时需要办理土地抵押转为在建工程抵押等情况，此时需要注销抵押物，融资方是否可以提供过渡的抵质押物以避免出现抵押物“悬空”状态，这些细节必须提前沟通。（3）关注抵押物的评估报告的数据是否合理。抵押物的评估方法一般是市场法、收益法、成本法、假设开发法等，信托经理应该熟知以上评估方法的使用情景：市场法一般适用于同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产；收益法适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产；成本法适用于评估新的或较新的房地产价值，也适用于很少发生交易而限制市场法的运用，又没有经济收益或没有潜在收益而限制收益法运用的房地产，以及以公益、公用为目的和有独特设计或只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，假设开发法适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法测算的房地产。
在房地产信托业务的风险控制措施中，信托资金的使用和项目销售回笼资金的监控必不可少。由于信托公司目前尚无资金监管的能力和渠道，一般只能委托当地的合作银行进行监管，保障不出现信托资金挪用的现象。同时对项目销售回笼资金进行监控，保障第一还款来源的实现，在实际操作中必须注意在签署的资金监管协议中加强资金监管银行的监管义务和违约责任，避免出现监管银行和融资方勾结导致信托项目出现资金监管的风险。
将每年预计还款的信托融资本息与预计销售回笼资金数额进行对比，确定销售资金监控账户中的留存资金比例进行资金监控，以保障信托贷款本金利息的偿还，同时需要关注融资标的项目当地的房管局对项目销售回笼款项用途的限制，例如：广州市房管局规定项目销售回笼资金不能用于偿还贷款，广州当地房地产开发商需通过支付一定的费用给项目建筑施工方后，借用其银行账户进行过渡来偿还贷款。
五、房地产信托业务的后期管理
