测算方法论文

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测算方法论文范文第1篇

关键词 房地产 会计核算 问题 对策

随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。

1 房地产开发企业会计核算存在的问题

1.1 房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

1.2 房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。

其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。

通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。

1.3 收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳，验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。

2 完善房地产开发企业会计核算规范的对策

2.1 正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。

(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。

(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。

笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。

2.2 引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比

建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。

(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。

(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。

2.3 扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

(1)增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来三到五年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。

测算方法论文范文第2篇

关键词：新增风险；资本计提；金融危机

文章编号：1003－4625(2010)02－0010－04　中图分类号：F820.5　文献标识码：A

此次金融危机爆发表明，市场上交易的很多信用结构衍生产品既带有信用风险的特征，又带有市场风险特征，在可能的将来人们甚至还能看到由操作风险外包手段引起的带有三大风险特征的产品。这无疑对我们旧有的风险划分、计量和管理无疑是个严重的挑战。鉴于此，厘清对新增风险的认识，以及如何计量新增风险，对于当前业界和监管当局更为科学地认识和应对市场风险，其重要性不言而喻。

一、新增风险在市场风险中的重要性

最近，巴塞尔委员会公布了交易账户的定量影响测算结果。该定量影响测算基于10个国家43个银行的交易账户的实际测算。测算的关键结果如下：

(一)定量影响测算结果表明，平均而言，按现行方法测算出来的交易账户资本要求将使得总体资本要求至少增加11.5％，市场风险资本要求要增加223.7％。这不包括标准法或综合风险资本要求法(comprehensive risk capital charge)下未进行再资产证券化的证券化暴露的资本要求。这一平均水平，尚不包括银行对某些修改调整没有报告数据的情况。在这些情况下，资本变化假定为零。考虑到这一种情况，最低资本要求的实际变化将更高。

(二)平均而言，新增风险资本要求将使总体资本要求上升6.2％，使得市场风险资本要求上升102.7％。相比较特殊风险资本要求而言，新增风险资本要求平均为其九倍之高。这一结果与第二次定量影响测算结果一致。

(三)压力下VaR(stressed VaR)方法的引人，使得总体资本要求平均上升4.6％，市场风险资本要求上升110.8％。平均而言，压力VaR是非压力VaR的2.6倍。没有证据表明，压力VaR的分散效应低于非压力VaR。

(四)对于再证券化风险暴露，新标准化的特殊风险资本要求的引入使得总体资本要求平均增加5.4％，使得市场风险资本要求平均上升92.7％。

(五)标准法下，证券的特殊风险资本要求使得总体资本要求平均上升0.2％，使得市场资本要求上升了4.9％。

从上述结果来看，使得现行方法下交易账户资本要求增加的要素由大到小依次排列为：新增风险资本要求、压力下VaR、再资产证券化风险暴露、证券的特殊风险。

上述结果导致市场风险资本要求剧增主要是因为现行(新)方法与先前(老)方法的不一致。老方法下，市场风险的资本要求＝未使用内部模型而采取标准法的资本要求(包括：一般和特殊利率风险、一般和特殊证券头寸风险、外汇风险、商品风险)+内部模型法下的资本要求(为前一日VaR与前60个营业日日均VaR均值*乘数因子中的较大值)。

新方法下，市场风险资本要求=未使用内部模型而采取标准法的资本要求(包括：一般和特殊利率风险、一般和特殊证券头寸风险、外汇风险、商品风险)+内部模型法下的资本要求(前一日VaR与前60个营业日日均VaR均值*乘数因子中的较大值+最新可得的压力VaR值与前60个营业日压力VaR均值*乘数因子中的较大值+新增／综合风险资本要求)。

二、新增风险定义、演变和特征

根据巴塞尔委员会2009年7月的《交易账户新增风险资本计算指引》，新增风险主要为金融机构面临的违约风险和信用迁移风险。新增风险的提出主要是为了弥补风险价值(VaR，99％，10天)模型存在的缺陷。据此，新增风险资本要求(IRC)代表了对资本计划期为一年、置信区间为99.9％的非证券化信用产品的违约和信用迁移风险的估计，并同时考虑了个别头寸和组合头寸的流动性计划期。

根据新增风险的定义及其历史演变，我们可以发现与一般市场风险和特殊风险比较起来，新增风险具有以下特征(参见下表2)：一是风险覆盖的范围不一样，一般市场风险是由金融产品的市场价格波动造成的，特殊风险主要针对历史价格变异、集中度风险、名目基差(name-related basis)风险以及事件风险；而新增风险是覆盖交易对手违约风险与信用迁移风险。二是流动性差异。一般市场风险和特定市场风险的VaR模型忽视了交易账户头寸中潜在的流动性差异，无法完全反映出每年发生不到两三次的单日大规模损失，也不能反映出几个星期或几个月的期间内大规模累积价格浮动的潜在可能。而新增风险主要针对这种交易频率较低，流动性较弱的资产组合带来的风险。三是置信水平和时间周期不一样。一般市场风险和特定市场风险的VaR模型置信区间为99％、时间周期为一天的风险价值，最多可以扩展到10天。而新增风险考虑的是资本计划期为一年、置信区间为99.9％，时间周期更长的情况下的风险。

表2交易账户最新定量影响测算中对特殊风

三、新增风险资本计量方法比较

由于当前业界对新增风险的关注刚刚兴起，目前还没有就潜在流动性差的交易头寸的风险计量达成一致，所以巴塞尔委员会没有规定新增风险资本计量的具体方法，但是在其资本计量指引中规定了基本原则和必须考虑的基本要素。

(一)基本要素

第一个基本要素为稳健性标准。即，巴塞尔委员会规定新增风险的计量必须反映出资本计划期为一年、置信区间为99.9％的稳健性标准，且同时考虑单个或组合交易头寸的流动性计划期。

第二个基本要素是资本计划期为一年的稳定的风险水平。这一假设表明银行在为期一年的资本计划期内以一种维持其初始风险水平的方式再平衡或叙做其交易头寸。这意味着考虑那些在流动性计划期开始时与原始头寸具有相同风险特征、但在流动性计划期内其信用特征改善或变差的替代头寸的影响。

第三个基本要素是流动性计划期。流动性计划期是指在压力市场条件下销售头寸或对冲IRC模型中涵盖的所有实质风险所需要的时间。单一头寸或头寸组合的流动性计划期至少为三个月。一般而言，在设置流动性计划时期时，一个非投资级的头寸通常比一个投资级的头寸具有一个更长的流动性计划期；银行可以头寸或一个集合为基础(“桶”)来评估流动性，但应能够有效反映出流动性之间的差别；对于集中度高的头寸，流动性计划期通常会更大；一个证券化仓库的流动性计划期应反映出在压力市场条件下建立、销售和证券化资产或对冲重要风险因子的时间。

第四个基本要素是要考虑相关性和多样化。一

是违约和迁移之间的相关性，包括在债务人中违约和迁移事件的相关性的影响，以及群体违约和迁移事件的影响。二是违约或迁移风险和其他市场因素的相关性。由于在交易账户中违约或迁移风险与交易账户中其他风险多样化带来的影响目前还尚未被很好地理解；因此，在目前阶段，违约或迁移风险与其他市场变量多样化的影响不会被反映在新增风险的资本计算方面。

第五个基本要素是集中度。必须恰当地反映发行人和市场集中度。一个高集中度的资产组合应比那些较分散化的组合计提更高的资本。压力状况下，产品类别内部和产品类别之间可能产生的集中度也应得到体现。

第六个基本要素是风险缓释和多元化效果。在IRC模型内部，风险暴露金额只有在多头和空头头寸指的是同一金融工具时才可以进行净扣处理。否则，风险暴露金额则必须以一种总量的方式(例如：非净扣)来计人。产品的主要基础风险、在资本结构中的排位、内部或外部评级、期限、冲销头寸的期限以及冲销工具手段之间的差异(如：不同的支出触发和程序等)都应反映在IRC模型中。如果一种工具的期限比流动性计划期更短或没有合同确保期限比流动性计划期长，则IRC必须包括在工具期限和流动性计划期的间隔时间可能发生的潜在风险带来的影响。

对于通常是以动态对冲策略对冲的交易账户风险头寸，还需要识别被对冲头寸的流动性计划期内对冲的再平衡。这种识别只有在下述情况下才会被接受，即银行：1、在相关的交易账户风险头寸中都选择一致的再平衡对冲建模；2、证明引入再平衡能够改善风险计量；3、证明对冲工具的市场即使在压力情况下也有足够的流动性容纳这种再平衡。任何动态对冲策略所产生的剩余风险都应在资本计提中得到体现。银行需验证他们计算剩余风险的方法，力争让监管当局感到满意。

第七个基本要素是期权性。银行的IRC模型应该包括期权的非线性影响和针对价格变化有显著非线性表现的其他头寸。银行还应当关注和这些产品相关的估值以及价格风险评估中所固有的模型风险的额度。

(二)方法比较

根据现有国际金融机构对新增风险资本计算的基本原理和实践，对新增风险监管资本要求的计算大致可以分为两个思路来进行(可参见Avantagecapita有关材料)：一是构造一个统一模型，模型包括三大块，即评级迁徙模块，交易对手违约事件模块，及评级迁徙、交易对手违约事件之间以及与其他风险要素之间的相关性矩阵模块等。同时考虑资本计划期和流动性计划期之间的错配约束条件，在此条件下根据相关历史数据得出相关系数，然后形成完整的模型，根据构造类数据或当前数据，进行相关的IRC的VaR值计算。二是对评级迁徙和交易对手违约事件单独建模，在此基础上考虑相关性和多元化以及期权性等要素，求得相关系数矩阵，然后在资本计划期和流动性计划期之间的错配约束条件下，考虑上述三大块，即评级迁徙和交易对手违约事件以及相关性和多元化等，最后根据历史数据拟合出来的相关数据形成完整模型，再进行相应的VaR值计算。

根据Nykredit银行的Johannes Rebel的相关论文，计算IRC的步骤大致可分为：定义IRC模型的所有头寸－II0；设定流动性期限结构；对于t=ti时都先从t=t0时开始，然后对整个债务人集合模拟(预先定义的)随机过程，直到t=ti+1，在现有时间和评级情况下将所有头寸映射到模型当中来，计算损益表，然后根据交易策略重新促使资产负债表平衡(即风险水平不变)，反复执行这些步骤直到t=T，重复前述第三个步骤“10000”次；计算损益分布中的99.9％分位下数值。

现阶段对于评级迁徙如何计量的模型已有不少，同时对于交易对手违约风险如何计量的模型也不少。其中，对于评级迁徙的经典模型有多重要素的merton模型、布朗桥模型以及creditmetrics相关模型，也可参见Jones和Cynthia McNuhy等人的论著。

根据附件，我们发现，2007年9月份金融危机爆发前，使用IDRC模型计算新增违约风险监管资本要求的六大国际金融机构中，已经有两家不复存在，一家已经转型，其余三家深度重创。但是其IDRC模型仍旧可以为我国银行业提供很多的经验和教训，使得我们可以少走一点弯路。

就模型本身而言，六家机构利用的IDRC模型都是建立在IRB模型之上，其中前三家模型(CS公司的汤姆模型、摩根斯坦利的查尔斯模型和花旗的依云模型)更为类似，后三家(RBS的简和理查德模型、德累斯顿银行的马克思F和马克思S模型、雷曼的依德雷多模型)在很多地方有相似之处。具体而言，前三家机构的IDRC模型中对违约事件、跃阶和完全不流动资产的要求基本是一致的；后三家更多考虑了评级迁移问题，但都剔除了完全不流动资产的考虑，具体的做法基本是建立在Moody的KMV模型基础上。

就关键变量而言，六家机构都考虑了违约时间以及违约下的PD和违约跃阶，但这些参数具体的算法，每家机构都有些不同。其中，摩根斯坦利更多考虑的是取决于评级、规模、指数容量、活跃交易数量；而RBS考虑的是1－(1-PD)T算法，而德累斯顿银行考虑的是转换矩阵等。

就关键假设而言，六家机构都考虑了99.9％下的系统变量VaR。其中，CS、摩根斯坦利和RBS还考虑了最差情形，以及资本覆盖时不同头寸还是每个敞口。而摩根斯坦利和德累斯顿银行明确表示其资本覆盖不同头寸时，属同一发行人时可进行轧平之后再算。

就集中度附加资本要求而言，除了CS公司认为这一问题是政策事宜，其他五家机构都认为其IDRC模型反映了或可计算集中度风险的资本要求，其中，花旗、RBS和雷曼认为其模型反映了这一风险，而摩根斯坦利和德累斯顿银行认为可计算这一风险。

就监管意见而言，由于不同的监管当局在金融危机爆发前对这一风险关注的不够，对模型的审查和验证也没有完全进行，只有两家机构的模型相关监管当局给出了监管意见。其中，就CS公司的模型而言，美国监管当局Gordy给出了监管当局开发了类似模型的意见，但对其违约跃阶的独立性表示质疑。对于雷曼的模型，给出了在相应条件下，其模型可能趋于银行账户模型的判断。

四、启示

从现有的国际实践来看，由于金融危机的影响，很多机构进行重组或大调整，这当中使得我们开始反思过去的风险管理模式与风险计量方法，其中包括IRC的计量。IRC计量的内涵与外延的演变也印证了这一点。当前，国际上对于IRC计量的具体方式还在探索当中，结合中国银行业实际情况来看(计量实践较少、数据有待完善等)，我们建议中国银行业的IRC计量分两步来走，第一步先单独做交易对手违约事件和评级迁移模型；第二步再考虑这两者之间的相关性、多元化以及与其他要素之间的相关性，最后形成统一的模型。中国银行业的IRC计量不宜一步走，即一开始就构建一个统一的大模型，因为很多基础条件尚不具备。而分两步走的好处在于完善一个开发一个，试运行一个，这样比较稳妥且可行。