个人住房贷款管理办法

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个人住房贷款管理办法范文第1篇

现将《中国农业银行个人住房贷款管理办法实施细则（试行）》（以下简称实施细则）印发给你们，并提出以下要求：

一、各级行要认真组织学习中国人民银行《个人住房贷款管理办法》和本实施细则，并切实遵照执行。

二、各级行要积极开展个人住房信贷业务，探索个人住房信贷业务新路子，形式上应灵活多样。

三、办理保证人担保贷款的，各经办行可根据贷款的风险状况，要求保证人在经办行开立保证金账户，确定保证金数额，并在合同中予以明确。

各级行在执行实施细则过程中遇到的问题，要及时报告总行（信贷管理一部）。

附：中国农业银行个人住房贷款管理办法实施细则（试行）

第一章  总则

第一条  为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房信贷管理，维护借贷双方的合法权益，根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》，制定本实施细则。

第二条  个人住房贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。

第三条  个人住房贷款分用住房公积金发放的贷款和用信贷资金发放的贷款。

第四条  本实施细则适用于中国农业银行各级机构。

第二章  贷款的对象和条件

第五条  银行发放个人住房贷款（以下简称贷款）的对象是具有完全民事行为能力的自然人，且同时具备以下条件：

（一）具有城镇常住户口或有效居留身份；

（二）具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

（三）具有购买住房的合同或协议；

（四）无住房补贴的要在经办行开立储蓄存款户或缴纳住房公积金存款，存款余额占购买住房所需金额的比例不得低于30%，并以此作为购房首期付款；有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；

（五）有经办行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

（六）经办机构规定的其他条件。

第六条  借款人应如实向经办行提供下列资料：

（一）借款人的身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；

（二）有关借款人家庭稳定经济收入的证明；

（三）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

（四）抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明、估价证明；保证人同意保证的书面意见和保证人的资信证明；

（五）使用住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的借款人公积金存款余额及贷款额度的证明；

（六）经办行要求提供的其他文件或资料。

第三章  贷款程序

第七条  借款人应直接向经办行提出贷款申请。经办行自收到贷款申请及符合要求的各种资料之日起，应在三周内向申请人做出正式答复。经办行审查同意后，按照《贷款通则》和中国农业银行的有关规定，向借款人发放住房贷款。

第八条  在贷款申请批准后，按借款合同约定的时间，由经办行用转账方式划转到售房单位在银行开立的账户。

第九条  在借款期间，借款人须在贷款行开立的存款账户上存有不少于二期还款的款项。

第十条  借款人应按合同约定的还款方法、还款计划按时归还贷款本息。贷款期限在一年以内（含一年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在一年以上的，实行按月分期归还贷款本息。分期归还的方法有两种：一种是等额偿还法，另一种是递减偿还法。每笔贷款只能用一种还款方法，合同签订后不得更改。

分期还款的计算公式：

（一）等额偿还法：

                                        还款月数

    每月偿还  本金×月利率×〔1＋月利率〕

            ＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－

贷款本息金额

                                  还款月数

                    〔1＋月利率〕        －1

    (二)递减偿还法：

    每月偿还  贷款本金

            ＝－－－－－＋（本金－已归还本金累计额）×月利率

贷款本息金额  贷款期月数

第四章  贷款期限、利率与额度

第十一条  贷款期限由经办行自行确定，但最长不得超过20年。

第十二条  用住房公积金发放的贷款，其利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1～3年（含3年）的，加1.8个百分点；期限为3～5年（含5年）的，加2.16个百分点；期限为5～10年（含10年）的，加2.34个百分点；期限为10～15年（含15年）的，加2.88个百分点；期限为15～20年（含20年）的，加3.42个百分点；

第十三条  用信贷资金发放的贷款，其利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。贷款期限为1年以下（含1年）的，执行半年以下（含半年）贷款利率；贷款期限为1～3年（含3年）的，执行6个月至1年期（含1年）贷款利率；贷款期限为3～5年（含5年）的，执行1～3年期（含3年）贷款利率；贷款期限为5～10年（含10年）的，执行3～5年期（含5年）贷款利率；期限为10年以上的，在5年期固定资产贷款利率的基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%.第十四条  个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

第十五条  银行发放贷款总额，最高不得超过经办行认可的房地产评估机构评估的住房价值的70%.第十六条  住房公积金贷款额度最高不得超过借款人家庭有经济收入、建有住房公积金存款、共同生活并在同一户口册内的直系成员退休年龄内所缴纳的住房公积金数额的2倍。

第十七条  借款人可以同时申请用住房公积金发放的住房贷款和用银行信贷资金发放的住房贷款。

第五章  贷款担保

第十八条  作为贷款抵押物的财产，应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条的规定；对《中华人民共和国担保法》第三十七条规定不符合作为抵押物的财产，不得用于贷款抵押。作为贷款抵押物的财产应有较强的变现能力。以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。

第十九条  抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前按《中华人民共和国担保法》第四十二条规定的部门办理抵押登记手续。采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，按《中华人民共和国担保法》规定还需要办理登记的，应当办理登记手续。

第二十条  借款人（抵押人）对设定抵押的抵押物在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款银行的监督检查。对设定的抵押物或质物，在抵押期或质押期届满之前，经办行不得擅自处分。

第二十一条  抵押期间，未经经办行同意，抵押人不得将抵押物转移、出租、变卖或馈赠。

第二十二条  采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续。办理质押贷款的动产必须是所有权无争议、易变现、易保管的；权利质押只限于银行存单和国债。以存单质押的，必须向存单签发行咨询存单的真实性，并取得该行签署的在质押期间停止支付和不予挂失的回执。在质押期内，存单到期，借款人与贷款人共同办理兑付后，用于提前偿还贷款本息或转换为储蓄存单继续用于质押。

第二十三条  办理质押贷款，必须将动产和权利凭证移交贷款人保管。经办行应对移交的动产和权利凭证进行登记，妥善保管。权利质押贷款最高金额不得超过质物现值的80%.用动产质押的贷款最高金额按抵押贷款规定掌握。

第二十四条  抵押合同和质押合同的生效日期按《中华人民共和国担保法》第四十一条、第六十四条、第七十六条至第七十九条的规定执行，抵押或质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押或质押合同终止后，应按合同的约定，到原抵押（质押）登记部门办理抵押（质押）注销登记手续，解除设定的抵押权或将质物归还出质人。在抵押或质押期间，对设定的抵押物或质物如造成损坏、遗失，由过错方承担责任并负责赔偿。

第二十五条  借款人不具有足够清偿债务能力时，可提出由经办行认可的第三方提供不可撤销的全额有效保证。

第二十六条  保证人必须符合《中华人民共和国担保法》第七条的要求，《中华人民共和国担保法》第八条、第九条、第十条规定的部门、单位不得作为贷款保证人。

保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在经办行开立有存款账户，并存有一定数额的保证金。

保证人为自然人的，应当有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且在经办行存有一定数额的保证金。

保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款银行认可，原保证合同不得撤销。

第六章  抵押物保险

第二十七条  作为贷款抵押物的财产，借款人需在合同签订前办理保险或委托经办行代办有关保险手续。投保金额不得低于抵押物评估价值，时间不短于贷款期限。抵押期内，保险单由经办行保管。

第二十八条  抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，否则，经办行应代其续保，发生的费用由借款人承担；在保险期内，如发生保险责任范围以外的毁损，由借款方负全部责任。如发生保险责任范围以内损失，抵押人必须以保险理赔款偿还相应的贷款本息。对理赔款不足以归还相应贷款本息的，由抵押人负责弥补。

第七章  借款合同的变更和终止

第二十九条  借款合同需要变更的，必须经合同各方当事人协商同意，并依法签订变更协议。

第三十条  借款人若提前归还贷款本息，已计收的贷款利息不再调整。

第三十一条  借款人如需延期还款，必须在约定还款日前5天提出延期还款申请，由经办行按程序进行审批，并征得保证人、抵押人、出质人的书面同意（合同另有约定的，按合同执行）。贷款期限5年以下（含5年）的，至多只能办理2次延期，贷款期限5～10年（含10年）的，至多只能办理4次延期，贷款期限10年以上的，至多只能办理6次延期，且每次延期的时间不超过1个月。

第三十二条  借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。

第三十三条  借款人的保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

第三十四条  抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，解除设定的抵押权或将质物返还给出质人，借款合同终止。

第八章  抵押物或质物的处分

第三十五条  在下列情况下，经办行有权依法处分抵押物或质物：

（一）借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人；

（二）借款人的法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的；

（三）借款合同期内，借款人不按合同规定的还款计划归还贷款本息的。

第三十六条  处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，经办行有权向抵押人或其保证人追索应偿还部分；其价款超过应偿还部分，经办行应退还抵押人（出质人）。

第三十七条  拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人有优先受偿权。

第三十八条  借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可向人民法院起诉。

第三十九条  借款人有下列情形之一的，贷款银行按《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：

（一）借款人不按期归还贷款本息的；

（二）借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；

（三）未经贷款银行同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押；

（四）借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；

（五）借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；

（六）借款人与其他经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；

（七）保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的。

第九章  附则

第四十条  城镇居民修房、自建住房贷款，参照本办法执行。

第四十一条  本实施细则未及之处按国家、中国人民银行及我行有关规定办理。

个人住房贷款管理办法范文第2篇

【关键词】金融支持 去库存 路径研究

一、房地产库存基本情况及去化周期预测

（一）土地收储大幅减少，存量土地消化期较长

2015年，国内经济下行压力加大，房地产市场降温。受此影响，西双版纳州土地购置面积大幅降低至23.39万m2，降幅78.6%[1]。截止2015年末，全州待开发土地面积54.21万m2，按照项目规划容积率2[2]计算，2015年末存量土地将新增商品房供给108.42万m2，按2015年102.79万m2[3]的销量，去化周期为1.05年。

（二）库存面积小幅降低，去化周期逐年增加

2015年末，西双版纳州房屋竣工待售面积54.7万m2，施工面积697.67万m2[4]，竣工待售面积难以全面反映房地产库存状况，应综合考虑现有竣工待售存量和现存施工面积。即：

库存面积=竣工待售面积+在建待售面积

在建待售面积为本年度施工面积扣除本年度期房销售面积和本年度竣工面积，即：

在建待售面积=施工面积-期房销售面积-竣工面积

通过计算，2015年末西双版纳州房地产库存面积481.37万m2，按2015年销量，西双版纳州房地产库存去化周期为4.68年，虽然2015年末商品房库存面积同比降低7.52%，但由于销量下滑，去库存州周期呈逐年增加态势（表1）。

（三）房地产投资保值功能弱化，进一步增加去库存周期

2015年，西双版纳州房地产市场量价齐跌，全州商品房销售面积102.8万m2，同比下降27.0%；主城区商品住房均价4747元/m2，同比降低3.73%[5]。商品房投资保值功能弱化，一方面将导致投资购房需求减少，另一方面将增加二手房供给，进一步增加去库存周期。调查显示，目前西双版纳手中有2套及以上住房的城镇居民倾向通过抛售来缓解资金压力，调整投资结构。监测显示，2015年西双版纳州府景洪市二手房销售面积22.06万m2，同比增长19.63%[6]。

综合考虑西双版纳州待开发土地存量和商品房库存量，房地产库存去化周期为5.73年，考虑到商品房投资保值效应减弱影响，西双版纳州房地产市场库存去化周期将进一步增加，去库存形势严峻。

二、金融支持西双版纳房地产去库存基本情况

（一）个人住房贷款增速回落，利率整体下降

截止2015年末，西双版纳州银行机构个人住房贷款余额64.89亿元，同比增长13%，低于各项贷款增速4.7个百分点，个人住房贷款增速近6年首次低于各项贷款增速，个人住房贷款占各项贷款的20.6%，较2014年降低0.9个百分点[7]，不良贷款余额1595万元，不良率0.2%，低于全州各项贷款不良率4.26个百分点[8]。

监测显示，2015年全州银行机构发放个人购房贷款3896笔，金额10.63亿元，分别比2014年增加56笔和0.15亿元，其中基准利率贷款占比95.3%，较2014年增加5.8个百分点[9]。

（二）采取多项措施，提高住房金融服务水平

结合实际，西双版纳州部分银行机构通过采取优化贷款审批流程和住房贷款产品创新，进一步提高了住房金融服务水平。如建设银行充分发挥系统优势，大力推广个人住房贷款系统审批放款、邮储银行优化贷款审批流程，实行个人住房贷款3日办结制度，有效提高了个人住房贷款的审批发放效率；农业银行针对农民工购房需求开展了“农民安家贷款”业务，缓解了农民工购房贷款难问题。

（三）完善住房公积金管理办法，放宽住房公积金政策限制

2016年4月20日出台的《西双版纳州住房公积金个人住房按揭贷款管理办法（试行）》，对住房公积金管理做出重大调整：一是开始允许用住房公积金办理住房按揭贷款；二是提高住房公积金贷款限额。夫妻双方缴存的家庭贷款限额由40万元调整为50万元，单身职工或者夫妻只有一方缴存的贷款限额由30万元调整为35万元；此外还进一步放宽了住房公积金提取条件和提高了公积金提取限额。

三、金融支持西双版纳房地产去库存的制约因素

（一）预告登记缺失，金融机构面临双重压力

目前西双版纳州尚未建立商品房抵押预告登记系统，导致个人商品住房抵押登记率低，存在较大的风险隐患，同时制约了业务开展。一方面预告登记系统缺失，可能会给资金压力较大的开发商留有推迟备案，或备案后再过户给其他买家，甚至与假冒购房者勾结，骗取银行按揭贷款的可乘之机。另一方面预告登记系统缺失，金融机构难以实现抵押登记信息共享。对于处于新售房产权办理存续期的已抵押商品房，无法通过预告登记系统办理按揭贷款预告登记和抵押预告登记。

由于预告登记缺失，全州多家银行机构个人住房贷款抵押登记率在全省排名末位，业务拓展能力受限。如州内某国有商业银行个人住房贷款抵押登记率全省系统内排名倒数第一。如果状况得不到改善，上级分行或将采取上收个人住房贷款审批权等处罚手段。此外，由于预告登记缺失，目前辖区某银行机构已叫停了商业用房贷款业务。

（二）利率压缩空间有限，影响购房需求的进一步上升

一是首套房贷款利率难以进一步下降。2015年全州银行业金融机构累计发放贷款首套房贷款10.63亿元，加权平均利率为基准利率1.01倍[10]，按5年期贷款基准利率4.9%计算，加权平均利率为4.95%，扣除资金和业务成本，在当前利率市场化，存款竞争加剧的情况下，利润空间较小。二是非首套房贷款利率已接近政策下限。2015年全州银行业金融机构发放二套房贷款8188万元，平均利率为基准利率1.12倍[11]，已接近“贷款利率不得低于基准利率1.1倍”政策下限。

（三）政策落实不到位，执行情况分化

2016年2月1日，《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发[2016]26号）对首套房及二套房最低首付比例进行了调整。通知下发后，西双版纳州各银行业金融机构自3月起陆续对个人住房贷款首付比例做出调整，但政策执行情况存在较大差异。

监测显示，全州仅建设银行3月当月发放首套房贷款平均首付比例降至20%，其余银行机构首套房贷款平均首付比例仍为30%以上[12]。自3月起，全州银行业金融机构均对二套房贷款首付比例进行了调整，2016年5月共发放二套房贷款63笔，金额0.17亿元，平均首付比例37.3%，较去年同期降低6.7个百分点。

（四）个人住房信贷产品创新不足，行业竞争弱化

西双版纳州各银行机构的个人住房贷款差异化较小，产品创新乏力，各行主要依靠向房地产开发企业发放房地产开发贷款，加强与房地产企业的合作来开展个人住房业务竞争。银行机构开展的住房金融创新主要集中于优化审贷流程，提高发放效率方面。针对特定人群和特定领域的信贷产品较少，全州仅有农业银行针对农民工购房需求开展了“农民安家贷”业务，但也处于初期推广阶段，产品不够成熟。

目前全州个人住房贷款业务主要集中在国有商业银行，行业竞争较弱。法人金融机构尤其是农信社支持房地产去库存作用尚未发挥，2015年全州农信社累计发放个人住房贷款19笔，金额659万元，仅占全州发放额的0.58%[13]。而2015年末，西双版纳州农信社各项贷款余额100.11亿元，存贷比64.93%，各项贷款余额占全州比重达31.76%[14]。

四、金融支持西双版纳州房地产去库存路径选择

（一）尽快搭建西双版纳州商品房预告登记系统

建议尽快建立西双版纳州商品房预告登记系统。目前全州不动产统一登记工作正在稳步推进中，政府和相关部门应抓住机遇，以推进全州不动产统一登记工作，建设不动产统一登记系统为契机，探索搭建西双版纳州商品房预告登记系统，开办商品房预告登记业务，切实提高个人住房贷款抵押登记率。同时加强信息共享，有效防范房地产市场潜在风险，降低银行业金融机构考核压力，提高办理个人住房贷款业务的积极性。

（二）建议适当放宽个人住房贷款政策

在首套房贷款利率压缩空间有限的情况下，建议适当降低二套房贷款最低利率标准，降低居民购买二套房贷款资金成本，进一步刺激居民改善性住房需求。自今年3月西双版纳州金融机构下调二套房首付比例以来，二套房贷款快速增长。3-5月全州银行业金融机构累计发放二套房贷款139笔，金额4336万元，同比增长2.76倍和2.57倍[15]，政策效应明显。如果二套房贷款利率能够适当下调，将进一步增加居民购买改善性住房的意愿。

（三）完善住房信贷政策传导机制

加大窗口指导力度，引导银行金融机构认真贯彻落实住房信贷政策，积极支持个人住房贷款需求。探索建立住房信贷政策导向效果评估体系，将各银行金融机构住房信贷政策执行情况、个人住房贷款发放情况、个人住房贷款产品创新等纳入评估指标体系，定期开展评估工作，通报评估结果，并将评估结果纳入对各金融机构的考核评价，切实强化住房信贷政策传导机制，提高银行金融机构贯彻执行住房金融政策的积极性。

（四）鼓励加大个人住房金融产品创新和行业竞争

鼓励金融机构加大个人住房金融产品创新力度，加大对农民工贷款买房，房屋租赁市场等方面的信贷产品创新力度，丰富个人住房贷款产品，针对不同的贷款主体，灵活还款方式，提高个人贷款购房意愿。积极支持和鼓励农业银行加大“农民安家贷”投放力度。鼓励农村信用社加大住房金融业务拓展力度，积极开展个人住房贷款业务，充分发挥其体制和机制优势，积极开展个人住房贷款产品创新，促进西双版纳州个人住房贷款业务良性竞争和加快发展。

参考文献

[1]数据来源：西双版纳州统计局.

[2]经调查，西双版纳州土地储备量较大的开发商待建项目设计容积率为2.

[3]数据来源：西双版纳州统计局.

[4]数据来源：西双版纳州统计局.

[5]数据来源：西双版纳州统计局.

[6]西双版纳州房地产管理处调查数.

[7]数据来源：人民银行西双版纳中支信贷收支表.

[8]数据来源：人民银行西双版纳中支不良贷款监测表.

[9]数据来源：人民银行西双版纳中支差别化住房信贷政策执行情况表.

[10]数据来源：根据人民银行西双版纳中支差别化住房信贷政策执行情况月报汇总统计.

[11]数据来源：根据人民银行西双版纳中支差别化住房信贷政策执行情况月报汇总统计.

[12]人民银行西双版纳版纳中支差别化住房信贷政策执行情况表监测情况.

[13]数据来源：人民银行西双版纳中支差别化住房信贷政策执行情况表汇总统计.

个人住房贷款管理办法范文第3篇

[关键词]个人住房贷款 垒融风险

中图分类号：F830.58 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）12-0317-01

1 个人住房贷款业务存在的问题及风险

1.个人信用制度缺位，个人资信风险难以准确地判断和有效地控制

对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投人过多的时间和成本。在国外贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立.对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收人证明等材料做为信用评定的依据.其真实性、时效性难以确定，对个人收人的核实成本较高，特别是借款人是公司法人或主要负责人的，其个人收人与公司经营收人难以区分由于各商业银行尚未联网，对借款主体的资质、信用情况难以准确判断和有效把握。

2.房地产项目按揭合作不规范.房地产经营管理风险无法控制

房地产项目按揭合作是银行开展个人住房贷款业务的源头，对合作方的资质、项目的合法性、有效性和盈利性的评价直接影响银行贷款质量和资金的安全，尤其是在贷款以抵押加阶段性保证担保方式为主的更为重要。但由于市场竞争激烈.导致一个项目多家银行甚至同一商业银行多家经办机构介人，特别是个别银行为争夺市场份额.不正确地迎合来自社会各方面的某些需要，在竞争中不遵循商业银行信贷经营原则，片面地追求份额，采用不正当的竞争手段，放松对开发商资质和项目合法性的审查及工程建设的监理，对开发商售楼资金放任自流，不仅加剧银行市场地位的下降，同时对发展商逾期交房和工程烂尾给购房人和银行带来的风险无法防范和有效的控制，阻碍了个贷业务的良性发展。

3.抵押登记工作严重滞后，制约个人住房贷款业务的发展

由于住房货币化分配.抵押登记工作量成数量级增长.房屋产权管理部门难以适应，办事效率低.抵押登记工作进展得十分缓慢.增加贷款的风险，同时也限制了押旧买新、抵押贷款新业务品种的创新和发展

4、个人住房贷款的风险转移机制不健全

由于个人住房贷款数额大，期限长，出现风险的可能性较大，急需建立风险转移机制。个人住房贷款担保或保险机制尚未建立，缺乏为信用提供担保的经营机构。房地产二级市场发展缓慢，房地产拍卖市场不发达，廉价租房尚未启动，造成抵押物处置难，特别是对已进住的房产.在居民安置问题无法解决的情况下，银行难以处置和有效地保全资产。

5.科技含量低.贷款的经营管理水平与业务发展速度不相适应

零售业务与批发业务相比，有着数额小，笔数多，期限长，管理成本高的特点，在还款方式、信贷管理、风险控制、档案管理等方面与批发业务有很大差别。特别是个人住房贷款业务迅速增长，对贷后管理、贷款信息、统计分析、预测、产品创新、服务手段和质量等工作提出了更高的要求，但由于银行内部管理系统科技含量低.信息处理速度慢，不利于经营管理水平的提升。

6.从银行资金的来源与运用的角度来看.存在短存长贷风险

目前个人住房贷款的社会需求量巨大，从长远角度来看，与全社会其他信用需求量可成比例，但从银行自身信贷结构平衡角度来讲.个人住房贷款的规模应有银行自身的管理界限。另一方面，资产、负债期限结构严重不匹配，这样时间一长可能导致银行个人住房贷款指标、资金紧张

7.从银行经营效益来看，目前个人住房贷款享受国家

优惠利率，6～30年期的年利率为5.58，而一年期的定期存款年利率2.25.利差仅为3.33，银行的利润空间很有限。外加个人住房贷款属于零售业务，相对于企业贷款而言，金额小，笔数多，银行在合同成本、广告宣传等投入了大量的人力、物力和财力.这样又将本来就较小的利润空间进一步缩小.相反由于个人住房贷款利率优惠，且贷款期限长.在企业融资审查严格的情况下.助长企业套取个贷资金长期使用.增加银行信贷风险。

2 防范和化解金融风险的经验借鉴

1.由政府部门牵头.尽快成立个人资信评估系统

信用记录在发达国家是一个非常重要的个人或企业的身份证明，任何银行、企业都可以有偿查询和利用这些记录，形成社会性的信用管理基础。具有良好信用记录的个人或企业，在寻求贷款、信用消费、交易往来中.都会享受到极大的便利，可以为银行决策提供依据，减少决策失误应由政府部门牵头，成立相应的中介机构，建立起个人资信评估系统.把所有的个人信息收集、整理、加工，对个人的资信状况进行完整、公平、公正的评价.以实现个人信息资源在各家商业银行之间的共享。

2.加强个人住房贷款前期合作项目的审查和预售房款的监管，防范房地产经营管理风险

严格合理地评价房地产开发商的资信和按揭项目品质.选择优质的发展商和项目，在合作项目的选定上，制定一套严谨、科学的管理办法。对于预售房，应借鉴新加坡的经验，从政策法规上规定建立项目工程账户，对预售房资金使用按照工程进度进行拨付.防止房地产开发商滚动开发，乱铺项目，在经营管理不善的情况下，造成逾期交房或工程烂尾.损害消费者的利益和银行信贷资金的安全。

3.建立灵活多样的担保制度在贷款的担保

上不应局限于所购住房进行抵押.应借鉴西方国家的经验和做法：（1）由政府部门成立专业的政策性担保机构，对配合社会福利制度改革而发生的消费信贷进行担保；（2）成立商业性的担保公司提供信用保证；（3）建立个人住房信贷保险机制，积极探索和增加商业人寿保险与个人住房贷款相结合的方式。

4.建立市场化的个人住房贷款利率管理体系

目前个人住房贷款不论期限、金额、购房面积和房源性质均实行两档利率，不利于客户合理地安排和使用资金，不利于银行进行市场细分，满足不同层次客户的需求，提供差别化服务，随着我国加人WTO步伐的日益临近，为加强我国商业银行的竞争力，我们应加紧研究和建立市场化的个人住房贷款利率管理体系

5.加大科技投人.提高银行个人住房贷款经营管理水平

由于个人住房贷款具有笔数多、期限长的特点，银行传统的经营管理手段已不能适应迅猛发展的个人住房贷款的需要，必须加大科技含量，利用高科技手段进行管理，提高信息处理速度和风险预防监测水平，有效防范风险。

个人住房贷款管理办法范文第4篇

摘 要 个人住房抵押贷款业务以其风险低、业务范围广、经营收入稳定的特点，正日益受到我国各大商业银行的青睐。但是随着个人住房抵押贷款业务规模的不断扩大，个人住房抵押贷款业务的风险也不断的出现，本文阐述我国商业银行个人住房抵押贷款业务的发展现状，根据住房抵押贷款的自身特性，详细分析了我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临的风险，说明了加强商业银行个人住房抵押贷款风险防范的重要性和必要性。

关键词 商业银行 个人住房抵押贷款 抵押贷款风险

民以居为安，住房历来备受关注，但高额的房价让很多人只能望房兴叹，人们开始选择住房抵押贷款购房，伴随着这个市场的扩大，住房抵押贷款不良率也开始攀升潜在风险已逐渐显现。然而与当前国有银行较高的企业贷款不良率相比个人住房抵押贷款不良率相对较低，银行重视眼前情况而忽视个人住房抵押贷款期限长潜在风险大的特点，此业务被各家银行作为优质业务着力发展忽视对风险的认识和研究。然而美国次贷危机的爆发，表明商业银行在经济处于上行周期时，个人住房贷款的发展如果对其风险不加以认识和防范，会给银行带来重创。因此加强对个人房地产抵押贷款的管理关系到我国金融，甚至是整个国民经济的稳定和发展。

一、我国商业银行个人住房抵押贷款及其风险暴露

随着经济的发展，收入的增加，居民消费观念的改变，购买住房的人数在上涨。个人住房的销售面积从2001年的1.850亿平方米到2010年前11个月8.25亿平方米。全国个人住房抵押贷款余额也从2003年1.18万亿元2009年9.59 万亿元，目前我国商业银行的消费贷款规模总量中个人住房贷款占八成。可见我国---住宅市场的兴旺带动了购房信贷的快速增长。越来越多购房者选择采用个人住房抵押贷款购买住房。商业银行为争取更多的信贷客户，不断创新贷款方式。住房市场有出现泡沫的风险，政府也在加大调控，并在2010年四月份重拳出击，出台了楼市的“国十条”。政策的高集中说明住房市场的风险越来越大。

二、商业银行个人住房抵押贷款风险及成因分析

在目前我国的经济体制环境个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内外因素决定的，具体而言，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险：

（一）信用风险表现及成因

个人住房抵押贷款中的信用风险通常又被称为违约风险，在贷款中由于借款人在信用活动中存在不确定性，如违约或信用等级下降，不能依合约按期偿还住房贷款本息而给银行带来经济损失。通常导致借款人违约的原因有三个：自然原因或社会原因等客观原因；借款者经济利益比较厚的故意违约行为；借款者由于品性不佳的欺诈违约。现有信用风险管理体系主要有以下缺点：

1．个人信用资源普遍缺乏

个人信用资源主要包括个人身份证明、纳税记录、资产价值和债务记录等多方面的综合个人信息。它是建立个人信用管理体系的基本素材，商业银行只有拥有了较为完备的个人信用资源的前提下，才可能对个人信用状况进行客观公正的评估，个人信用资源是我国商业银行发放贷款的主要依据。我国从2006年开始，中国个人信用信息基础数据库正式运行。虽然央行宣称通过3年时间打造的这个数据库，涵盖了97.5%的个人信贷和100%的企业信贷。四年过去了，很多应该纳入信用范畴的参数仍未纳入，而且个人信用资源分散，工商、税务、银行、保险。公安、法院等部门。大部分机构的数据未公开，机构之间也未建立起资源共享机制。使得商业银行在向个人发放贷款时能借以判断的资料不充分，不但增加了商业银行的交易成本降低了银行服务效率，其调查准确性和及时性也得不到保证，个人信用风险难以得到有效地事前控制。

2．个人住房抵押申请者资信状况的变化产生的信用风险

个人住房抵押一般期限较长，其还款期限通常20～30 年左右，个人资信状况面临着巨大的不确定性。由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，使个人住房贷款申请者资信状况发生变化，信用的缺失以及个人支付能力的下降，加大了银行的信贷风险，由于信息不对称，借款人可以利用虚假的经济收入证明、抵押物重复抵押、故意隐瞒抵押物共有人押等欺诈行为骗取银行的贷款。在个人信贷业务的决策过程中，银行处于信息劣势地位，只能凭借购房者提供的资料判断贷款的可行性，即便是这些近期的资料不具备准确性。

3．个人住房抵押贷款信用风险转移机制存在缺陷

个人信用档案的建立可为银行发放住房贷款提供事前评估的依据而降低信用风险管理要求将个人信用风险真正控制在可接受的范围之内。目前我国商业银行个人住房信贷的信用风险管理存在许多不足之处，尤其是由于缺少功能完善的信用担保、保险等配套工具，商业银行的个贷风险常被固化，风险转移制度的缺陷往往使风险累积，妨碍了住房信贷业务的正常发展。随着个人贷款业务规模的发展，这一影响还将变得更加突出。第一，个人信用制度的缺失将造成银行交易成本过高。银行审核个人贷款的程序无法简化，银行发放一笔数万元的个人贷款与发放一笔数百万元的企业贷款费用相当，银行交易成本大大提高。第二，个人信用制度缺失的现状导致银行过度依赖房产抵押。但抵押只是一种事后的风险释放，是一种手段而非目的。我国的社会制度特性缺乏社会保障的现状使得法院对无力还贷的借款人难以做出强制性判决或采取强制性执行手段，住房信贷的事后风险也无法得到有效控制。

（二）利率风险表现及成因

近年来央行不断调整贷款基准利息，国内商业银行的个人住宅抵押贷款面临的利率风险不断增大。固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大，因为后者往往随通货膨胀而上浮。房地产金融的长期性决定了其通货膨胀风险也较大由于我国房地产市场正处在房价虚高、投机盛行的发展阶段，与贷款利率风险相伴随的抵押物价值贬损风险和潜在的违约风险也逐步成为现阶段我国商业银行个人住房抵押贷款的主要风险源。个人住房抵押贷款利率风险原因主要有以下几点：

1．宏观经济走向的不确定性

2006-2007年住宅需求旺盛，房价持续上涨，住房投资额占固定资产投资超常规的高速增长。06年中央采取了紧缩的财政政策、住房结构调整，07年从紧的货币政策，销售量开始大幅萎缩。随着楼市由热转冷，2008年下半年，政府改变调控政策，向行业连续施以援手，一向紧收的房地产政策逐步放松。2010年由于房价过度上升，政府又开始实行从紧的房地产政策。在国家住房政策的不断调整下，经济走向的不确定性将加大宏观政策的不确定性，从而增加商业银行住房抵押贷款中的利率风险。

2．房贷利率的调整缺乏灵活性

现阶段我国的利率还没有完全市场化，个人住房贷款的利率是按法定利率的调整而调整的。2002 年3月1 日开始实施的《个人住房贷款管理办法》第四章第十四条规定“（个人住房贷款）期限在1 年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1 年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定”。这种调整利率的做法，看似利率风险从银行完全转移给了借款人，银行不再有风险，但实际并非如此。利率的调整是中央银行决定的，商业银行并没有自，中央银行调整可能会严重滞后于市场环境的变化。

3．通货膨胀的压力

近年来，我国中央银行配合政府的积极财政政策，加大了货币投放的力度，货币Ml、M2 增幅及增速逐年加大。2005年CPI环比增长1.8%，2007年环比增长5.9%。2008年一年，虽然世界各国经济受到经济危机的严重打击，各国的经济普遍下降严重（见图1）。近期公布2010年11月CPI为5.1%，通货膨胀一旦发生，银行发放住房抵押贷款便会孕育更大更多的利率风险。央行大幅度加息的可能将使商业银行面临利差缩小、收益大幅度减小的可能。商业银行所持有的抵押物―住房的相对贬值（相对于原名义价格）将使银行资产面临大幅度受损的可能。

（三）提前还贷风险表现及成因

提前还贷是指借款人在谋其偿还的本金额超过当期预定偿还的本金额，主要包括对部分贷款余额提前偿还和一次性清仓所有贷款余额。个人住房抵押贷款业务发展至今，提前还款已经成为个人住房贷款风险中一个重要方面。住房抵押贷款的提前还贷行为造成了住房抵押贷款组合现金流较大的不确定性，从而给银行的资金管理带来较大的不良不利影响。提前还贷是银行对资产负债的期限匹配难度加大。如何有效防范提前还款风险，不仅是我国商业银行发展个人住房贷款业务面临的重要问题，也是顺利推进个人住房抵押贷款证券化的必要途径。理性借款人会随时在对自己有利的情形下采取提前还贷行为，以期在购房中的成本支出达到最小化。那么这种收益的获得必然是以银行的损失来承担为条件的。提前还贷风险原因如下：

1．预期利息收入减少，回收资金闲置的损失

由于住房抵押贷款中利率比储蓄利率高的很多，而且安全性较高，是银行信贷资产中获取利润的主要产品，然而随着提前还贷率提高，银行的预期收益不能实现，从而付出的服务无法得到回报。提前还贷率越高给银行造成的预期收入的损失也就越大。举一个最简单的例子，假设存一笔利率为8%的10万元十年等额本息抵押贷款，根据每月住房抵押贷款的现金流提前贷款的话，银行会遭受到预期利息收入。如果借款人提前一年归还贷款会损失611.31元，数额相对不大，而提前九年就有37839元的损失，而在住房抵押贷款中，平均的年限在二十到三十年，可见预期损失的利息是相当大的。

2．增加银行服务成本，可能增加市场风险和通货膨胀风险

由于提前贷款行为的不确定性，是的银行不能按照正常的贷款程序来处理，只能提供额外的人力来完成相关的各种操作，从而造成了人力资源的大量浪费。一般来说，银行所增加的服务费用与提前还贷次数成正比变化，而与提前还贷无关，即提前还贷率越高，那么银行服务的费用越大。提前还贷行为在一定条件下可以增加市场风险和通货膨胀风险。如果其他贷款的报酬率低于住房抵押贷款利率，那么提前还贷行为会增加银行的市场风险。当通货紧缩时发放的住房抵押贷款购买力风险较小，如果借款人提前还贷会增加商业银行的购买力风险。

（四）其他风险

在个人住房抵押贷款中出了信用风险，利率风险，提前还贷风险外，还包括其他风险：银行的流动性风险，像个人住房贷款这样的房地产消费贷款期限长，一般借款期限长达10～20 年，甚至可达30 年，流动性较低，商业银行发放大量个人住房贷款会占用巨额资金。近年来个人住房贷款发展势头很猛，毫无疑问，我国个人住房贷款很快就会接近甚至超出20%的警戒线，个人住房贷款的流动风险日益突出。抵押物变现风险，由于房地产金融中大多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果抵押物难以处置，银行缺乏现金来应付提款等需要就会形成流动性风险。抵押贷款资金来源和运用的结构风险。商业性个人住房消费贷款的资金来源，基本依赖于储蓄。储蓄的资金有短期性和随意性的特点，不能满足住房信贷数量大和期限长的要求，导致存贷资金不能在结构、数量和时间上合理挂钩。用短期的资金发放长期的贷款，容易使银行形成支付危机，从而给住房金融的进一步发展背上巨大的包袱，隐含着巨大的金融风险。

三、结束语

随着我国个人住房抵押贷款业务的发展，商业银行进行这方面的风险管理将会越来越重要，从现状中看我国的在住房抵押方面的风险管理机制缺失。面对新形势下银行住房信贷的发展的新趋势，我们应立足于我国经济、金融发展水平，借鉴国际上的风险管理方法，结合自身特点，逐步探索出一套符合我国国情的行之有效的风险管理观念、方法和工具。为了银行住房抵押贷款的安全性和收益性。不断地完善银行的个人信用体系，提高对利率风险、信用风险、提前还贷风险等相关住房信贷市场的风险发现和预防机制，加强员工的素质教育及业务培训等。只有这样我国的住房抵押贷款市场才能不断的发展，银行的稳定性，盈利性才能不断提高，商业银行才能获得稳定发展。

参考文献：

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[5]张东.住房金融.北京财经经济出版社.2004.4:257-261.

个人住房贷款管理办法范文第5篇

为推动住房制度改革，促进住房消费，充分发挥政策性住房资金和住房信贷资金的效用，加大北京市个人住房贷款力度，支持住房建设，现将北京市住房资金管理中心与中国工商银行北京市分行签订的《个人住房担保组合贷款协议书》印发给你们，请严格执行协议书的规定，并做好组合贷款发放的各项工作，遇到问题，及时报告。

特此通知

个人住房担保组合贷款协议书

为推动住房制度改革，促进住房消费，充分发挥政策性住房资金和住房信贷资金的效用，根据《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款办法》和《中国工商银行北京市分行个人住房担保贷款管理办法》，结合北京实际，北京市住房资金管理中心与中国工商银行北京市分行就发放个人住房担保组合贷款问题，达成如下协议。

一、个人住房担保组合贷款是指北京市住房资金管理中心（含所属分中心及直属归集部门，下同）运用政策性住房资金、中国工商银行北京市分行运用信贷资金向同一借款申请人同时发放的，用于购买自住普通住宅的个人住房担保贷款，是政策性和商业性贷款的组合总称。

二、发放个人住房担保贷款，必须同时符合北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款的规定和中国工商银行北京市分行个人住房贷款的规定。

三、个人住房组合贷款，借款应先向市住房资金管理中心提出申请，同时提供相关材料。由市住房资金管理中心负责初审，初审通过后，由市住房资金管理中心填制《委托调查通知单》，明确政策性委托贷款额度。《委托调查通知单》应注明组合贷款字样。受托银行凭《委托调查通知单》及相关材料进行贷前调查，同时，确定商业性贷款额度及组合贷款比例。调查结果须报委托人。

四、个人住房担保组合贷款比例确定的原则是：每笔贷款中，政策性个人住房担保委托贷款额度不超过市中心规定的单笔贷款的限额及借款人单位总额度。其余部分作为商业性个人住房担保贷款。

五、组合贷款的发放，必须经市住房资金管理中心和中国工商银行北京市分行共同批准。组合贷款的发生日必须为同一天。

六、组合贷款的期限政策性与商业性贷款应一致。

七、组合贷款的利率应符合国家有关规定，分别按政策性个人住房担保委托贷款利率和商业性个人住房担保贷款利率执行。

八、组合贷款借款须同时签订《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》和《中国工商银行个人住房借款合同》；个人住房担保组合贷款其它相关合同可用中国工商银行北京市分行有关的合同版本。

九、个人住房担保组合贷款的还款方式采用等额比例本息还款，同时偿还政策性个人住房担保委托贷款和商业性个人住房担保贷款本息。

十、个人住房担保组合贷款出现贷款风险时，由市住房资金管理中心与中国工商银行北京市分行共同按有关规定处置风险，并优先偿还北京市住房资金管理中心政策性个人住房担保委托贷款本息余额及相关费用。