房地产法论文

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房地产法论文范文第1篇

20世纪90年代中期以来，以计算机、网络以及通讯技术为代表的新技术突飞猛进，深刻地改变着人类社会生产和生活方式，信息化带来了技术创新、商务模式转变和新的资本市场，形成了当代最先进的生产力，成为推动各国经济发展和提高综合国力的强大动力。1991年4月以来，在信息产业的带动下，美国出现了在低通货膨胀率和低失业率的情况下经济持续、高速增长的奇迹。从我国的实际情况看，2004年初，信息产业部提出要走信息强国战略，强调以需求为主导，以应用促发展，全面提高社会开发和应用信息资源的水平，构建国家公共信息服务网。信息产业取得了长足的进步，已成为拉动经济发展的一支重要力量。20年前，顺德充分发挥政策、地缘和人文优势，改革创新，励精图治，围绕信息化发展制造业，形成了“以集体经济为主、以工业为主、以骨干企业为主”著名的顺德模式，营造了一个得天独厚的区域经济环境。目前，顺德经济一方面劳动密集型产业受到来自发展中国家和国内其他地区的竞争压力，竞争优势已不明显；另一方面，高技术产业的发展尚在起步阶段，相对发达国家来说处于弱势，经济发展具有一定的风险性和脆弱性。最近，源于美国的金融海啸而引发的全球经济不景气，给顺德经济带来了巨大的挑战，引进信息技术，充分发挥信息产业的促进作用，快速提升顺德产业的国际竞争力摆在了顺德人的面前。

2顺德信息产业发展现状

近二十年来，顺德信息产业获得较快的发展。顺德信息产业主要由计算机、通信设备、电子元器件、应用电子、软件（含嵌入式软件）、系统集成与服务、信息服务业等组成。出现了一批如美的集团、广东格兰仕集团及广东东菱凯琴集团等拥有较强信息技术的企业。2005年，国家信息产业部正式批准顺德区设立“国家（顺德）家用电子产品产业园”，目前家用电子产品产业园及顺德科技园已形成产品制造、元器件配套及物流一条龙。

2.1产业发展环境日趋完善为了强化顺德信息产业的建设，区政府及相关主管部门主持制定并下发了一系列文件，为信息产业的发展建造了良好的政策环境。2003年成立电子信息商会。2005年，由区政府牵头，企业为主体建立了华南家电研究院、高新技术产业孵化基地、顺德软件园等一系列产业公共技术研发机构。到目前为止，拥有中国电子信息百强企业3家，省级企业信息化试点示范企业11家，区级企业信息化工程试点示范企业50家，从事应用软件开发和信息服务业的企业400多家，其中产值超亿元的软件产品生产企业4家，有11家通过了广东省软件企业认定。2006年3月成立“顺德软件行业协会”，2006年11月成功举办“2006中国顺德嵌入式系统应用展示交易会暨中国嵌入式系统年会”。制度建设与政府支持极大地提升了顺德信息产业的区域品牌，促进了信息产业快速发展。

2.2产业链向高端延伸近年来，随着嵌入式软件业的异军突起，形成了由基础信息产业（或核心信息产业）、制造信息产业、信息服务业组成的信息产业链。根据顺德信统计局的数据，2007年，顺德地区的系统集成及信息服务业营业收入达35亿元，同比增长12.9％；通信设备制造业实现销售收入42亿元，同比增长5％；应用电子产业销售收入25亿元，同比增长66.67％；以电信、移动为代表的电信服务业营业收入27亿元，同比增长3.85％；基础元器件业销售收入99亿元，同比增长1％；计算机及外设硬件设备制造业销售收入155亿元，同比减少14.84％；家用视听设备制造业销售收入11亿元；其他家用电子产品制造业产值6亿元。数据表明，不断走向高端技术研发为顺德信息产业进一步发展奠定了强有力的基础。

3顺德信息产业发展存在的主要问题

尽管顺德信息产业具备了持续发展能力，为进一步加速发展奠定了基础，但与经济发展水平相当的其他地区，顺德信息产业发展还有一定差距，存在一些不足之处，作为顺德人，我们应该居安思危，正视问题。

3.1信息产业仍处于价值链的低端从整体上看，顺德电子信息企业虽然重视技术研发和技术创新，但由于起点较低，除个别企业和少数领域已具有较强的自主研发能力外，大多数企业仍然没有掌握自主知识产权的核心技术，产品的关键部件仍依赖进口，无论在国际市场还是国内市场上，主要还是依靠中低档产品竞争，产品的利润率较低，无法形成有效积累，由此导致在技术研发上投入不足，而技术研发和技术创新的不足又导致企业向高端产品升级的进程缓慢，赢利能力和积累能力得不到提高，这样便形成了一个低水平循环的不利局面。就电子信息产业整体而言，集成电路和新型元器件的发展远远无法满足下游整机行业的需求，一些关键件和核心技术环节上只能依赖进口，产业规模在短期内很难赶上中国台湾和韩国，更不用说赶上信息技术发展的主要西方国家了。

3.2整体科技创新能力不强从国际上看，美国、日本等的电子信息产业以知识密集型为主，掌握电子信息产业的技术标准和核心技术，产业增长动力主要来源于知识积累、信息处理和智力投资；韩国、中国台湾地区等的电子信息产业以技术密集型为主，掌握了某些应用领域的核心技术、关键技术，产业增长凭借主要产品领域的技术创新和资金投入。目前，产业链研发环节薄弱造成的产业基础不稳固是顺德电子信息产业的突出问题，电子信息产业核心技术的研发和知识产权拥有还远远落后于发达国家。由于大多数产品附加值低，使得企业无法保证对技术研发的资金投入，也没有能力深度开拓自己的品牌。

3.3高级专业技术人才缺乏专业技术人员，特别是高层次人才，是信息技术创新的关键因素。截止到2007年，顺德电子信息产业从业人员约50万人（含外来人员），科研人员所占比重偏低，仅为5%。根据我们的调查，顺德区的信息产业，尤其是软件产业有许多是中小企业在人才方面存在以下缺陷：一是绩效考核制度不完善，加薪减薪，升职降职都凭老板一句话和当时的心情，这就会造成员工不服，只能炒老板鱿鱼，另谋高就，难以留住高层次人才。二是人才凝聚力不够，高素质人才尤其既懂管理又懂技术的复合型人才、高层次管理人才、熟悉国际规则、善于应对国际市场竞争的人才严重不足。人才的缺乏严重地影响了顺德地区电子信息产业的技术创新能力，从而影响到产业竞争力的整体提升。

3.4集群效应发挥不足目前，顺德的计算机及通信设备制造等信息制造业所需的关键零部件、重要材料和专用设备基本依赖进口，缺乏类似东莞制造那样的本地配套能力。从信息制造业（计算机及外设，通信设备）到信息服务业（软、硬件应用开发商、系统集成商、IT产品商）之间各自成体系，缺乏有机衔接和密切合作，没有形成上下游紧密联系的产业链，企业之间与技术之间的协同能力很差。大型企业信息化应用较为普遍，但难以形成集群效应，在顺德有“九·五”863/CIMS试点企业，有“十一五”广东省制造业科技工程龙头示范企业，这些企业本身拥有实力雄厚的信息中心和众多人才，具备深入到综合CAX/PLM/ERP并协同电子商务一体的数字化集成应用的能力，但企业之间没有进行很好的资源整合。另外，信息化公共平台的应用不平衡，钢铁、花卉、家电有较完善的电子交易平台，发展健康有序，而规模较大的家具市场至今未形成与之配套的商务平台。

4顺德信息产业发展的对策

在世界经济不景气的今天，顺德要走出困境就必须针对问题，及时采取措施，充分发挥政府、企业与公共服务平台之间的协同作用，力求以最低的成本获得快速的发展。

4.1构建以企业为主体，产学研结合的创新体系信息产业的资金投入以及技术研发离不开政府、企业和研究机构的共同协作。一是围绕智能家电、数字家庭、应用电子、数控技术等关键领域，以企业为主体，建设集成电路设计公共平台。二是增强大企业为主体的集成创新能力，攻克行业发展的关键共性技术；三是充分发挥以大企业集团为基地的嵌入式公共软件技术平台的作用，结合家电行业的智能化、数字化、网络化进行关键共性技术攻关；四是充分发挥该平台的技术交流、技术外溢作用，使区内相关企业能够共享技术成果；五是加大粤港关键领域重点突破项目招标的支持力度，及时研究国家、省有关政策，鼓励企业积极申报、承担国家、省信息产业重大工程项目，取得自主知识产权，引领企业自主创新，发现并培育新的有发展前途的研发中心。最后，政府应该勇于开拓，坚持技术创新与制度创新并进，规范创新环境，在财税政策，激励政策，知识产权保护政策等方面为信息产业的自主创新营造良好的环境和氛围。

4.2激发中小企业的原始创新活力顺德中小企业蕴藏着极大的原始创新冲劲，政府应该充分发挥中小企业的创新活力，形成“一马当先，万马奔腾”的局面。第一，企业应该把握国际产业调整、转移机遇，形成信息产业新的增长点，政府应该密切关注“嵌入式系统应用展示交易会”上已签订协议的项目，协调企业加强与国内外知名企业、科研机构、跨国公司的合作，争取一批嵌入式系统技术和项目落户顺德；第二，应该抓住广东省“十一五”引入芯片制造业产业的良机，加快TFT－LCD配置产业发展，主动承接国际产业转移；第三，加快数字家庭标准制定、技术研发与产业化速度，按照《广东省数字家庭行动计划要求》，支持顺德企业积极参与数字家庭技术研发和标准制定，通过标准战略占领产业高端，推动技术产业化。第四，加强与广东RFID专委、粤港RFID产业联盟的沟通，争取成为全省试点，促进RFID技术在顺德的应用和推广。

4.3建立完善的激励机制吸引并留住人才信息产业是知识、技术、智力密集型产业，信息产业的竞争，归根到底是人才的竞争。人才是构成企业的根本，能否用好人才，能否留住需要的人才是企业人才管理的根本，也是企业发展的关键。留住人、用好人离不开良好的物质激励与精神激励，待遇问题是人才留与失的基本前提，也是人才价值的体现。企业要留人，就必须建立公平合理的绩效考核制度，让员工的奖与罚有章可循，在员工心中产生公平感。在激励方面，不能将工资作为激励的唯一手段，必须建立完善的，能够实现他们价值观的激励机制。按照马斯洛的需求层次说，生理需求是人们最基本的需求，而自我实现是人们最高的精神需求。所以工资等物质激励是员工进行生产的动力，精神激励是工作激情的来源。因此，企业应该按照自己的实际情况建立多元化的激励方式，包括福利计划，股票期权，晋升机会，高水准的培训，出国深造等。

4.4大力发展信息服务业信息服务业在顺德发展相对落后，大力推进以专业市场为主体特别是电子商务应用等信息服务业的发展。结合顺德信息服务业发展的实际：首先，为促进家具业的快速发展，政府应该抓住乐从成为全省“专业市场电子商务试点”的机遇，建设顺德家具电子商务平台，促进家具产品信息的交流和商贸流通。其次，由区政府牵头，大力发展电子商务，以行业电子商务为主题，每年举办1-2场论坛，进一步营造深化电子商务应用的环境和氛围，推动电子商务应用，与阿里巴巴，环球资源等国内外知名电子商务平台合作，在第三方电子商务平台上开设“顺德制造”或“顺德创造”，营造区域品牌，整合区内企业抱团发展。第三，加快发展制造业，跟进广东省“十一五”制造业信息化科技工程，重点抓好龙头企业（美的、科达）数字化综合应用，推动企业继续深入应用CAX、PDM，MRPII、ERP、SCM、MES等技术，促进企业产品创新、管理创新和机制创新。第四，建设面向行业或面向应用的ASP公共平台，为中小企业提供“随时、随地、省力、省心、省钱”的信息化服务。第五，制订相关政策，扶持本地软件企业及系统集成商，支持大企业的信息中心企业化运作，发挥人才集中、经验较丰富的优势，为地区信息化服务业的发展提供相关支持。

4.5建立完善的风险投资体系风险投资是一种集金融、创新、科技、管理与市场于一体的资金运作模式。信息产业的风险投资在成本和收益上具有很强的不确定性，这使得风险投资评价非常困难，投资者对收益率也就抱有更高的期望。如果没有较高投资收益率作支撑，那么信息产业将面临着投资者的经济动力不足问题，信息产业的风险资金就很难到位。所以，针对顺德雄厚的民间的现实，加快培育风险投资体系，建议政府适度介入，采取适当的措施消除潜在的市场失灵问题：一是在起步阶段为风险投资联盟提供部分启动资金用以支持投资基金的组建。二是采取较为优惠的税收政策来降低风险资本的成本。三是规范财务信息披露制度，加大风险企业的信息透明度，由政府组织对企业或项目进行评价，降低中小投资者的评价成本。四是调险资本筹集制度，吸引民间资本进入风险投资联盟。

摘要：信息产业发展水平的高低直接影响着各行业的效率，位居全国县域经济百强前列的顺德更应该发挥信息产业的作用，实现经济的可持续发展。本文结合顺德信息产业发展的实际，在对现状与问题分析的基础上，进一步提出了具体对策。

关键词：信息产业问题对策

0引言

发达国家的实践证明信息产业对促进工业化有着强大的动力。信息产业具有很高的产业关联度及优化资源配置、减少资源消耗、降低环境污染等多重优点，是带动性极强的经济增长源，己成为世界各国竞争力的重要支撑。信息产业通过产业间的渗透来实现对其他产业生产率的推动作用，信息产业的核心是信息技术，信息技术的应用能够加快改造传统产业，促进产业结构升级。在经济全球化的背景下，顺德必须紧紧抓住发展信息产业的机遇，引进国外的先进技术，开发核心信息技术，推进信息化的进程，以信息化促进工业化，提升传统产业，为顺德的发展开辟新天地。本文结合顺德信息化产业发展现状及相关理论，系统地研究顺德发展信息化产业中存在的问题，在此基础上得出了具体措施。

房地产法论文范文第2篇

关键词城镇；房产开发；土地利用；可持续发展

近年来，房地产业在调整产业结构、拉动内需、扩大就业、提高人民生活水平、促进城镇化等方面起到了积极的作用。改革开放后的30年中，房地产业发展几经波动，很不稳定。特别是自2000年房地产市场回暖以来，我国房地产投资增长速度过快，房价持续上涨，出现了诸多的问题，甚至影响到经济发展和土地合理利用，已引起政府和社会的普遍关注。现结合互助县房地产业的发展，就房产开发与土地保护利用阐述如下。

1城镇房地产的现状

1.1大力发展小城镇，促进协调发展

城镇化是扩大内需、实现经济可持续发展的引擎，是支撑未来中国经济高速增长的强大动力，对于刺激消费、带动民间投资、积极扩大内需具有重要的战略意义，将带动房地产、餐饮等多个行业的发展，从而对经济平稳运行产生积极的推动作用。

1.2住房升值快

按当前市场价值对现住房进行估价，2009年互助县城镇居民家庭平均每户拥有12.9万元的资产，与2006年相比，户均住房资产提高了1.6倍，每1m2的价值则提高了1.4倍。在商品房价格大幅度攀升的推动下，持有一套房产不仅是一笔数额不菲的资金储备，更为一些家庭投资其中带来莫大的商机。据统计，有13.3%的城镇居民家庭除现住房外还有一套住房，甚至有1.0%的家庭拥有2套及以上的住房，2项合计，拥有多套住房的户比例达14.3%。他们的基本居住已得到满足。之所以有越来越多的家庭能将巨大的家庭资金乐此不彼地投入其中，并成为目前部分居民家庭的重要理财渠道，关键在于人们通过住房购与卖的置换能为其带来十分丰厚的经济回报。这种投机行为在为居民增收的同时，一定程度上也助长了住房开发的投资热，加剧了商品房供求关系的紧张，客观上挤占了其他社会成员改善居住条件的机会。

1.3住房建设趋向大型套房

从2009、2006年城镇居民家庭户均建筑面积结构变化的比较中可以看出，3年内建设的大型套房的市场投放量要远高于中小型套房。与2006年的调查结果相比，2009年60～80m2的小型套房的户比例基本没有变化，80～110m2的中型套房户却下降了6.1%，而100m2以上的大型套房户则快速提升了7.5个百分点。如此结果说明，在城镇大型套房的供求量已大幅上涨。

2保护和合理利用土地资源中尚存的问题

一是对互助县土地资源及后备资源的县情认识不够，对保护资源、合理利用、珍惜土地的重要性认识不够[1]。二是法制意识比较淡薄，违法用地的现象不同程度存在。三是农村集体土地征地补偿、安置没有完全到位，农民合法土地权益保护有待进一步加强。四是参与竞买土地的客商少，引发流拍留挂。五是催缴土地出让金难度大。六是城镇开发缺乏整体协调性和科学性，致使城镇居民生活压力增大。由于在城镇快速发展的过程中，缺乏开发的整体协调性，使得城镇中道路面积率低，运输效率下降，交通事故增多；同时许多城镇建筑密度过大，居住面积狭小，公共配套设施不完善，加之在城镇房地产开发和再开发过程中缺乏足够的文化、艺术、体育、娱乐设施，忽视城镇的布局艺术[2]。

3加强房地产用地管理的措施

3.1建立供应总量控制制度

根据县城发展规划和市场需求情况，每年初县国土局、县发改委、县建设局对年度房地产开发用地拟定供地计划，报县政府批准后，上报省、地国土地资源主管部门备案，并将年度供地计划通过多种途径向社会公布，根据编制的年度供地计划，由国土局会同相关部门组织招拍挂出让。

3.2建立土地使用权公开交易制度

计划出让的土地由县国土资源局向社会公布。房地产开发用地一律实行招拍挂出让，土地交易在土地市场实行阳光化操作，从源头上防止土地批租领域腐败现象的发生[3]。

3.3建立集体决策制度

对房地产开发用地，国土局在完成土地出让前期工作的基础上，拟定土地出让方案。涉及拍卖起叫价和挂牌起始价及招标底价，由相关部门集体决策，并将土地出让方案报县政府批准后向社会公告。

3.4建立土地收购储备制度

对县内存量建设用地，由土地部门中心统一收购和回收土地，掌握调控市场的主动权，收购的土地由政府统一储备、统一开发，按市场需求统一供应。

3.5建立竣工验收制度

对房地产等经营性用地工程竣工后，国土局、建设局等部门对土地使用情况进行验收。

4完善房地产开发用地储备制度的对策

4.1合理控制土地储备的范围和数量

土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。在地价上涨过快的时期，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易[4]，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。

4.2加大土地供应结构的调整力度

土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾[5]。当前对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制，落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。

4.3建立健全相关配套的法律法规

建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题，如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等，同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现。应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，建立市场信息网络系统，使市场经营活动规范化，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。

4.4强化土地储备管理的监控职能

土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容包括3个方面:一是建设用地的选址、用途是否符合城镇土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，是否有从事炒卖地皮的非法活动等。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场的不合理定价行为。

4.5重构土地储备的组织体系

在我国城市建立土地储备制度的初期，分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。新的组织体系既有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件，也有利于各部门之间的协调。

5小结

合理利用土地资源与实现房产开发可持续发展，是辨证统一的，相辅相成的。无论是从国际、国内发展的成功实践来看，还是从实际需要来看，无不印证这样一个道理:要实现房产开发可持续发展，必须要合理利用土地资源。在落实科学发展观的过程中，不能顾此失彼，必须统筹兼顾；不能以牺牲土地资源为代价，获得一时的经济发展，必须在加快经济发展的同时，加强土地资源保护，优化发展环境。做到2项工作一起抓，2种成果一起要，只有这样，才能真正实现可持续发展。

6参考文献

[1]詹莉，李保莲.河南省新农村建设中的土地利用问题及对策[J].河南农业科学，2008(3):5-8.

[2]梁留科，赵新军，吴次芳.加入WTO后的土地利用结构调整问题[J].河南农业科学，2002(9):47-48.

[3]路燕.合理利用土地资源促进河南现代农业建设[J].河南农业科学，2008(12):13-15.

房地产法论文范文第3篇

（1）房地产开发项目投资持续快速增长。2002年全区房地产开发项目投资总额为14.71亿元，占全市14.75%，比2001年增长20.87%，高于全市增幅近9个百分点，经济拉动效果显著。其中，住宅项目完成投资9.77亿元，增长25.9%，占房地产开发投资总额的66.41%；办公楼、写字楼项目完成投资0.68亿元，占4.59%；商业营业用房项目完成投资3.59亿元，占24.42%；其他项目完成投资0.67亿元，占4.58%，投资结构进一步优化，产业带动作用增强。

（2）商品房销售供给两旺。房地产市场随着开发投资的快速增长，商品房销售市场一直保持旺盛态势。2002年全区房屋开发面积210.81万m2，占全市总开发量的l5.02%，比2001年增长15.01%，高于全市增幅11个百分点。新开发面积96.3l万m2，占全市的16.54%，与2001年基本持平。年竣工商品房面积70.46万m2，占全市的12.4%，比2001年下降27.55%.其中，住宅竣工面积44.37万m2，占全市的9.97%，比2001年下降34.41%.因土地政策的影响，房地产开发面积有一定下降，2003年1~6月份房地产开发面积为50.6万m2，比2002年同期下降6.3%.但随着建设用地的调整到位、土地报批周期的缩短，特别是区域城市化进程的加快，青岛开发区房地产业发展后劲依然强劲。

（3）个人购房比例逐年上升。2002年房屋销售面积为55.86万m2，占全市的11.78%，比2001年增长23.09%，其中，住宅销售面积为46.51万m2，增长12.61%.

（4）空置房大量减少，空置率下降，保持在合理区间。从商品房空置面积看，据统计，空置房得到了进一步消化，全区2002年空置商品房面积为24.09万m2，占全市的22.97%，比2001年下降了16.33%.从以上数据可以看出，近几年青岛开发区房地产投资快速增长，供求两旺，发展基本上是健康的。

2、青岛开发区房地产市场能保持购销两旺的成因

为什么青岛开发区房地产市场能保持购销两旺的好势头呢？可以从经济、城市化、改革、政策、企业和环境六个方面来分析其成因。

（1）经济因素。社会经济良性发展，居民收入快速提高。2003年1~10月份，青岛开发区国内生产总值为172.3亿元，增长31.8%.其中，第一产业增加值为2.8亿元，增长3.7%；第二产业增加值为111亿元，增长26.5%；第三产业增加值为58.5亿元，增长46.3%.全区国民经济快速发展和人民收入快速提高，为房地产市场快速发展提供了可靠的发展基础。

（2）城市化因素。城市化进程加快是房地产业发展的内在动力。青岛的城市建设日新月异，近年来，抓住国家实施积极财政政策、扩大内需的机遇，结合九五计划所确定的发展目标和任务，重点进行主城和辅城的新区开发建设和重要基础设施的建设，旧区重点进行棚户区改造和用地调整置换，初步形成环胶湾发展组团的雏形，为实现远期规划奠定良好基础。青岛市委、市政府已确定了“以发展港口、海洋和旅游经济为主的特色经济，将青岛的经济发展中心向青岛开发区全面转移”的战略决策，提出“挺进西海岸，构建青岛经济发展重心”的战略目标，这无疑说明青岛开发区将是城市和经济发展重中之重。

（3）改革因素。住房制度改革进展顺利。开发区人对住房是商品的观念确立得比较早，商品房较早地为老百姓所接受。出售公房、建立住房公积金制度等房改措施，使城市居民进一步形成了新的住房消费观念，也为房地产市场的发展提供了最初的物质基础——启动资金和消费者。

（4）政策因素。各级政府制订出台的相关政策，特别是国家住房金融政策的放宽，是促进住房成为新的经济增长点和消费热点的强大支撑。除了已经出台的相关政策外，先后还出台了购房入户等一系列吸引外来居民投资和居住的优惠政策。

（5）房地产企业因素。主要有：

①房地产开发企业机制灵活。这几年青岛开发区房地产经济中民营经济成份快速增长，激活了整个房地产市场的运行机制。房地产开发公司凭借灵活的机制、一丝不苟的作风和优良的销售业绩，在市场竞争中取胜，成为全市的品牌房地产公司。

②房地产企业各方面素质比较强。全区房地产企业经理平均年龄为44.5岁，年龄结构较好；高级职称占20.2%，中级职称占62.9%；研究生学历占2.6%，大学本科学历占37.5%，大专学历占49.5%.

③房地产企业实施“注重品质、追求品牌”战略。建设一批现代化、规模化、园林化、智能化、高档次示范住宅小区，如青岛开发区的天泰阳光海岸、千禧龙花园、东方花园、海韵嘉园、石雀小区等，质量已成为房地产企业的生命线。

（6）环境因素。一是全国各大名牌企业纷纷落户青岛开发区，建立自己的工业园。二是保税区的建设日趋完善，港口西移，前湾港工程不断扩大，进出口业务量增加。如2003年1~9月份，青岛市进出口总值（不含中央、省公司）为126.7亿美元，比2002年同期增长26.4%.其中，出口总额73.2亿美元，增长22.8%；进口总额53.5亿美元，增长31.7%，极大地推动了开发区房地产事业发展。

3、青岛开发区房地产业未来发展趋势分析

目前，青岛开发区房地产市场的投资需求与消费要求都比较旺盛，支撑房地产发展的6个重要因素将依然起到重要作用。

3.1各项有利政策分析

一是国家将实行继续扩大国内需求、实现经济稳定较快增长的政策。二是青岛市委、市政府已确定的战略决策和战略目标，各大名牌企业落户青岛开发区进行现代化建设，国民经济将保持快速增长。三是住房货币分配将逐步推开。四是从2003年起全区将按照“统一规划、合理布局、多元整合、组团开发”的方针，逐年将尚未实施旧村改造的近100个村庄整合为20个居住区。2003年重点启动建设5个示范居住区，规划总建筑面积800万m2，其中，拍卖区商品房建筑面积500万m2，建设周期为3~5年，每年的住宅开发面积至少100万m2.

3.2全区住宅需求总量预测

2002年底青岛开发区居民的人均住房建筑面积还不足25m2，房地产业发展空间依然很大。特别是随着全区招商引资工作的进一步深入、示范居住区工程的全面启动、海湾大桥立项待建以及大炼油项目的全面引入和迎2008年奥运因素的影响，都将极大地刺激住房消费的持续增长。预计全区房地产在今后10年内仍然呈现快速发展趋势，并继续成为经济发展的支柱产业。

2005年前青岛开发区经济发展预测增幅为30%，2010年计划城市化水平为85%、城区人口为60万人，而目前全区城市化水平不到60%、城区人口不足35万人，以每年新增人口3万计算，平均每年需新增住房面积至少100万m2.特别是大炼油、北海船厂、前湾港等大型区外项目的引入，以及山东科技大学、石油大学等高校的成规模迁入，都将极大地带动商品住宅的纵深消费。根据以上分析，只要整体经济环境不变，正视问题，政策得当，未来三五年全区房地产业将继续保持持续、快速发展。改善住房条件的要求也成为拉动房地产需求的主要原因之一。调查显示，中国城镇居民对住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出要在两三年内换购住房；已购公房用户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意将购房作为一种投资，囤房待沽。由此计算，青岛开发区住房潜在需求量还相当大。按照2002年底全区城镇人口35万人、人均增长10m2住房面积计算，就需要增加住房近350万m2住房面积。房屋租赁加大了对房地产市场的需求。2003年区内将新增人口3万余人，如果按照40%的人需要承租商品房、每人10m2计算的话，约需承租12万m2.

3.3房地产开发存在的问题

在房地产持续趋热的情况下，一定要保持清醒头脑，要冷思考。当前存在的主要问题有：

（1）供应结构不尽合理，房价上涨过快。从2000年开始青岛开发区商品房价格每年上涨15.6%，高房价偏离了居民的实际购买能力，制约住房消费的持续增长。房价的持续上升也增加了住房货币化改革的难度。

（2）房地产企业行为不规范，存在不少隐患。违法和违规销售商品房、商品房面积“短斤缺两”问题和虚假广告问题时有发生，房地产投诉较多。

（3）投资扩大，风险意识不足。近几年房地产发展被看好，吸引了不少企业涉足房地产行业，全区已拥有房地产开发企业99家，其中，四级以上资质企业仅为41家，年开发量在1万m2以下的企业占70%以上。此外，由于当前投资渠道较少，有些人看到前段时期买房投资的人赚了钱，也纷纷加入投资房地产的行列。

总之，为了防止房地产开发中出现泡沫现象，应做到：一是要十分珍惜房地产市场发展的好势头，坚持以人为本，以需求为中心，增大产业规模、提高集约化程度，使房地产市场持续地发展。二是要房地产开发经营行为规范，企业形象有待于进一步提升，房地产企业下一轮竞争将是实力和品牌的竞争。三是要整顿规范房地产市场秩序，加强法制建设，加大执法力度，依法查处房地产市场中的违法、违规行为，促进房地产市场健康、持续地发展。

参考文献：

房地产法论文范文第4篇

一、设计阶段的成本控制

1.设计方案优化

设计方案的优化是设计阶段的首要任务，它对工程建设成本有着举足轻重的作用。设计方案不但要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。比如在写字楼的建筑方案设计时，通过优化建筑造型、装修方案、标准层面积、公共区域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率；再设备选型方面，再保证技术可行的基础上，如在电梯空调弱电系统等方案设计时，通过合理的方案优化，可以节省大量投资，对降低工程成本起到了事半功倍的效果。如香江国际发展有限公司开发的财富中心项目和南新仓国际大厦项目，通过对地下停车场柱网及交通路线的优化设计，增加了约15%的停车位，降低了停车位的单位工程成本。在北京香江别墅项目建设过程中，通过优化规划方案，最大限度地利用原地形特点，规划成独具特色的坡地型别墅，从而减少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通过提高对回填土工程的技术要求，为后期的地基处理节省了投资。

2.前期造价分析

通常设计阶段成本控制的具体程序是：专题调研—设计任务书—方案设计—图纸会审。由于关注点的不同，设计单位往往对工程成本控制的重视程度不如开发单位，因此这一阶段的成本控制应该由开发单位牵头，由设计单位来实现。开发单位在委托设计前，要组织力量对成本可控敏感的部分进行专题调研，通过考察相关项目、收集最新技术资料，组织专题专家会等方式，与设计单位共同完成。在确定项目技术方案的同时，确定成本控制目标。还可采用定额设计的方式，在设计任务书中，把包含成本控制内容的意图系统、明确地告知设计单位。及时组织图纸会审，从设计、工程，销售等多角度对设计方案进行可行性分析。据统计，设计费一般只相当于建筑工程总费用的1%左右，但正是这1%的设计费用决定了几乎全部后期的工程建设费用，由此可见，设计阶段的成本控制在整个项目投资中的重要性。在设计阶段，造价人员的工作重点是通过造价分析，协助技术人员按技术经济分析方法和价值工程原理选择最佳设计方案。

比如在中关村科技广场21号地“中关村金融中心”项目中，由美国KPF设计公司提出了150米高双曲面造型主塔楼方案，担任结构设计的美国迈进设计公司和中國建筑设计研究院提出了可满足结构要求的三种结构体系。业主委托了香港威宁榭担任造价顾问，通过对上述方案进行造价成本分析，最终选定了全钢结构体系，造价虽然比劲性钢混结构略高，但提高了使用面积，增加了楼层净高，最大限度地实现了外立面造型。

二、项目建设阶段的成本控制

项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。

1.采用招标方式选择工程承包单位与材料供应商在选择工程项目的承包单位和材料设备的供应商时，进行公开招投标是控制工程成本的最有效办法。在招投标过程中，充分利用项目的规模优势和供应商的自身优势及相互竞争、可以获得最优惠价格，特别是对于影响力大的重点项目，往往投标单位会根据规模效益及社会效益以低于常规造价的价格报标，同时尽量使更多的总承包商和材料供应商入围。

在招标过程中，工程管理部门和造价管理部门应该仔细审阅图纸，尽可能减少工程实施过程中的设计变更和中标单位以后的索赔机会。在评标过程中，要仔细分析各投标单位的投标文件，防止低价中标、高价索赔和不平衡报价的情况出现。另外还要积极鼓励各投标单位从专业角度出发提出各种合理化建议。优化设计方案。在本文前面提到的财富中心一期的弱电工程招标中，投标单位就提出了非常好的优化方案，最终为项目节约了数百万元的投资。另外，在招标过程中，可以利用群体项目开发的优势，确立一些长期合作的品牌和供应商，在保证质量的同时，提供更优惠的价格，实现双嬴。

在招标中采用工程量清单的方式是目前越来越普遍采用的一种方式，工程量清单招标有利于项目实施中进行成本动态控制。工程量清单是指按照招标文件和施工图纸的要求与规定，依据统一的工程量计算规则，结合现行预算定额子目分项要求，将拟建工程的全部项目和内容，按工程部位、性质或构件分部分项，并计算实物工程量，列成清单，作为招标文件的组成部分，供投标单位填写单价的一种工程量计价方法。采用工程量清单的形式，对开发单位而言，首先，工程单价易与市场价进行竞争性比较，挤掉单价中的水分，堵住漏洞；其次，可控制因设计变更引起的工程价款的增加。

2.合同签署要严密

签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。在国际惯例中，业主常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步，防止施工单位进场后以工期紧、场地狭小、设计选型的品牌型号不明确等为借口，进行各种各样的索赔。如施工单位常常会在工程的后期以甲方原因误工造成工期紧为理由，提出赶工申请，要求增加工程费用，如果合同中预告了合同报价充分考虑了工期因素，明示不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款，就能有效地杜绝这类费用的增长；比如在设备安装预算中，由于不同的品牌型号价格出入很大，如果在合同中的条款及相关附件中描述模糊，就很容易在施工过程中被“偷梁换柱”，影响工程质量和寿命，损害开发商的信誉，造成不良后果。利用好“严密合同条款”这一条，需要有丰富的工作经验，对可能发生的情况有提前的预计，在这一点上需要多借鉴国外成熟的经验。

目前我国已出台了一系列建筑法律、法规和合同示范文本，但与国际标准合同文本，尤其是与国际通行的FIDIC合同文本相比，在合同的严谨性、合同主体的责权利方面仍存在一定差距，有必要吸收国外合同的合理部分，结合我国金融。保险、建筑法规，对现行的合同文本进行修订。

3.提高工程变更的预见性

在项目建设过程中，工程变更的管理非常重要，工程管理人员和造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生，但由于工程项目周期长、技术复杂等特点，项目在实施过程中不可避免会发生变更。一般从成本控制角度考虑可将工程变更分为重大变更、重要变更和一般变更三类。对于大的洽商变更，必须事先做详细的技术经济分析，这时要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，并就其对工程成本的影响做出评价，综合各方意见后方能最后确定是否实施该洽商变更。变更设计必须在合同条款的约束下进行，任何变更不能使合同失效。变更后的单价仍执行合同中已有的单价，如合同中无此单价或因变更带来的变化，应按合同条款进行估价。经承包商提出的单价分析数据，监理工程师审定，业主认可后，按认可的单价执行。

4.结算审核要细致

工程竣工结算是核定建设工程造价的最终依据，也是建设项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。因此，这是控制工程成本的最后一关。

一般应从以下角度控制结算工程成本：

1、核对合同条款，只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算，并在结算过程中严格执行合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等；

2、检查隐蔽验收记录，竣工结算时应该对隐蔽工程施工记录和验收签证进行检查，手续完整，工程量与竣工图一致，方可列入结算；

3、落实设计变更洽商，只有经建设单位和监理工程师审查同意、签证的变更洽商才能列入结算；

4、按图核实工程数量，招投标工程按工程量清单发包的，需逐一核对实际完成的工程量，然后对工程量清单以外的部分按合同约定的结算办法与要求进行结算；

5、严格执行定额单价，除包干部分外，结算单价应按合同约定或招投标规定的计价定额与计价原则执行，对定额单价中没有的项目应按相近定额进行分析换算，或提出人工，机械、材料计价依据，编制补充单价；

房地产法论文范文第5篇

基金是由基金发起人以发行受益债券或股票形式汇集相当数量且有共同投资目的的投资者的资金，委托由投资专家组成的专门投资机构进行分散的投资组合，投资者按出资比例分享投资收益并承担相应的风险。

房地产投资基金是以房地产业为投资对象，通过发行受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集，交由房地产业投资专家进行专业投资的一种集合投资制度。房地产投资基金属于产业投资基金的一种。

由于房地产开发投资规模大、周期长等原因，使房地产开发、投资所需资金巨大，普通投资者难以承付。因此需要建立房地产基金，由专业的房地产运作机构发起，将社会上一些闲散资金集中起来，利用这种专业的运作模式，不但可以给投资者带来较高的回报，还可以有效的回避风险。

国内外房地产投资基金的比较分析

美国的房地产投资信托。美国的房地产投资信托，是指由房地产投资信托（REITs）机构负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润由受益凭证持有人分享。其中，信托机构、房地产公司、投资者是美国房地产投资信托的三大主体。

在美国，房地产投资基金一般采用的组织形式是公司型和合伙型。在资金的募集方面，一般采用的是私募的方式，对象是少数特定的投资者。在形式上，由于基金投资的资产流动性有限，应采用封闭式，即规定在基金成立后一段时间内不允许赎回。

日本信托式房地产的发展。日本的信托制度是从美国引进的。1902年，日本兴业银行成立后首次开办了信托业务。1923年，日本颁布了《信托法》、《信托业发》，这两个法律使日本信托业步入了新时期。日本以金钱信托为主，不动产信托虽然比重不大，但发展最快。日本的房地产信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出卖土地、房屋为目的的信托。日本信托式房地产证券化的一个最为显著的特点是，作为委托人的业主可以不放弃土地所有权，而且不必直接准备工程费用就能达到有效利用土地的目的，并以信托分红的形式得到长期而稳定的收益。

我国的房地产投资基金。目前我国房地产投资基金主要表现为两种形态：一是以精瑞基金、伟业资产、欧尚信托等为主，参照国外房地产投资基金中的权益型融资模式，采用投资公司形式设立并对其资产进行房地产股权组合投资。由于缺少产业基金法律规范和保障，多采用承受风险能力较强的私幕形式，最终以股权溢价回购方式实现投资者资金的增值。另一种是北国投、重庆国投、中煤信托广泛采用的房地产信托基金，其运作上有“一法两规”（信托法，信托资金管理办法，信托投资管理办法）约束，资金主要投向房地产开发中的“过桥”贷款和制定房地产项目的开发建设。由于投资中趋于对抗风险能力的考虑，对资金起点要求较高，期限多在1-3年，不是严格意义上的房地产投资基金，更多的表现为一种集合资金信托计划。

我国发展房地产投资基金的意义

完善房地产金融市场，解决房地产资金供给问题。房地产开发具有投资大、周期长的特点，加之目前政策限制了部分银行信贷，国内金融体制造成了融资困难。房地产企业可通过获得房地产投资基金的投资，拓宽融资渠道，减少对银行贷款的依赖，降低银行金融风险并预防和化解经营风险。

整合提升房地产行业，促进优胜劣汰，实现资源的优化配置。房地产投资基金的投资机制能促成房地产投资的理性化发展，只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产投资基金的资金支持，因此，发展房地产投资基金在客观上促进了房地产行业内部的结构调整，实现了资源的优化配置。

为投资者提供多元化的投资渠道，满足大众资本的投资需求。我国金融市场中，社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用，而房地产开发投资规模大，周期长和专业性等特点，使大众投资者难以直接进入。房地产投资基金这类新型投资工具的出现为社会大众资本的介入房地产业提供了有利条件。

我国房地产投资基金的障碍

现行政策法规的障碍。自从《投资基金法》将非证券化的投资基金内容从中剔除后，变成了《证券投资基金法》，此外私募基金合法化的问题，给房地产投资基金的规范和系统发起带来了不确定性。同时还要面对资金的进入和退出通道、投入和产出的方式、时间标准等问题，这些都需要法律和法规的配套支持。

专业人才匮乏。由于房地产业发展中涉及规划、投融资、建设、经营、管理、评估、经纪等众多的专业性和对区域性知识领域，而我国在这些专业复合型人才缺乏。市场上的人才欠缺增加了房地产业投资中的风险，限制了房地产资金链的扩展和投资基金发展模式的多样化创新。

投资者的自身缺陷。尽管资本市场和货币市场外囤积了大量场外资金，但投资者却不敢贸然进入房地产市场。我国房地产行业会计制度的严重不透明和信息披露的严重不对称，还有短期收益模式以及严重依赖银行贷款的单一融资方式和高负债率，都使房地产业在与基金尤其是海外基金这一高度化和专业化的创新金融方式接轨方面缺乏系统性的准备和接口。

我国发展房地产投资基金的对策

健全与完善有关房地产投资基金的有关法规体系。目前，国内房地产投资基金具有系统性、复杂性、综合性的特点，涉及国民经济多个领域，需要制定和完善相应的房地产投资基金法规或产业投资基金法规，对房地产业投资基金的公司设立、融资规模、财务审核、资产运作、税收机制、监管法则等方面做出细化法律规定，使房地产投资基金的建立和发展有法可依。

改革基金管理制度方面的问题。我国为了降低投资基金风险，保护中小投资者利益，在1997年颁布的《证券投资基金管理条例》中规定“投资于股票、债券的比例，不低于该基金资产总值的80%，投资国家债券的比例，不低于该基金资产净值的20%”，还特别规定“禁止将基金资产进行房产投资”。但从长远看，这些规定限制较多，必然会束缚基金的发展，也制约了房地产业的发展。

开放房地产投资基金的资金源泉。从目前房地产投资基金的参与主体来看，我国居民现在高达14万亿的储蓄存款应该是最好的资金源泉。除此之外，借鉴国外经验吸收各类社会闲散游资，吸引大的投资机构参与进来，如保险公司、社保基金、养老基金、民营投资机构、个体私营业主等等，充实房地产业的资金基底，共同形成房地产业发展资金的蓄水池，使各类房地产投资基金与银行类金融机构共担房地产投资市场风险，共享投资收益，防止房地产业的泡沫与金融风险。

拓展房地产投资基金的市场空间。在房地产投资基金的资金投向上，除了现有的私募基金中广泛采用的权益型投资方式外，也可将我国房地产二级抵押市场和三级市场中有问题的房地产纳入资产运作体系，通过房地产业专业人士多元化经营和基金公司坚强的资金后盾盘活这些不良资产，消化由于我国房地产业资金不足或市场化程度不够而出现的产业发展中的阶段性问题。

参考文献：

1.王洪波，刘传葵主编.2004中国基金前沿报告[M].经济管理出版社，2004