房地产开发商

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房地产开发商范文第1篇

【关键词】房地产；开发商；资金借贷；合同公证

对于房地产开发行业来说，资金借贷涉及额度很大，少则几百万，多则几十亿，如何维持借贷双方的合法权利，必须要通过借贷合同作为法律约定。公证处可办理各类法律行为公证，借助公证处管理借贷合同可降低双方的风险损失。

一、商业借贷合同的风险性

合同本质上是双方的纸面协议，用文字条款把合作事项逐一标明，合作双方签字后生效。就借贷合同来说，其面临的主要风险是“违约”，有两种情况：一是贷款方无法定期向借款方偿还资金，甚至没有能力偿还，这对于贷款人来说是很严重的经济损失；二是借款方无法向贷款方提供资金帮助，或者未按合同规定额度给予帮助，导致借款方生产链、营销链中断；分析这一风险的原因，大部分是由于借贷关系缺乏公证保护，前期没有对借贷双方进行综合公证与考核。

二、借贷合同公证管理的作用

社会经济环境正处于良好局势，各个行业正不断地调整营运对策，拟定切实可行的经营管理方案。房地产是从事土地资源开发与利用的行业，大部分项目集中于房地产开发与利用，进而销售商品房屋以赚取丰厚的利润。房地产开发商借贷合同公证管理的主要作用：

（一）保障利益。项目开发前期，开发商往往会选择银行借贷或其他方式筹集资金，为新项目建设提供充分的资金保障，进而满足了项目建造中的资金需求。为了避免各种风险损失，借贷双方会选择公证机构作为鉴证，强化借贷合同公证管理是极为关键的。公证机关参与房地产开发商借贷合同的制定、审核、修改等流程，降低了借贷合同的风险系数，保障了借贷款双方的经济利益。

（二）处理纠纷。我国公证机关是按照法律规定设立的公证机构，严格遵循法律前提下执行公证职能，其能够为各类合同项目提供法律方面的帮助，为合同双方建立良好的合作机制，在合同期内推动借贷双方履行各自的职责。例如，若借贷关系中的某一方无法执行合同条款，公证机关可以按照法律规定不予公证，并且把有关情况汇报给工商部门进一步处理，从而规范了房地产市场的经营秩序。

（三）依法经营。从某种程度上来说，房地产开发商借贷合同参与公证管理，也是在宣传法律对经济事业的调控作用，“依法经营”才是企业长期创造收益的根本保障。当前，国家正对房地产行业实施“限购”措施，这极大地限制了开发商“拿地”。部分开发商为了赚取市场利润，而盲目地筹集资金、违规经营，破坏了房地产行业的良好秩序。公证机关参与借贷合同的审查，减少了违法经营行为。

三、房地产开发商借贷合同公证管理研究

借贷合同是针对“借款、贷款”行为的法律约束，签订借贷合同后按照协议履行各自职责。尽管借贷合同签订之后，双方利益在法律上受到了保护，但进入合同履行期却面临着诸多的风险。房地产开发商借贷资金的额度较大，必须要在法律规范内执行借贷责任，公证处参与借贷合同管理有效提升了合同的法律效力。借贷合同公证管理措施：

（一）公证程序规则。（1）公证处依事实、法律、规章等要求，独立办理与房地产开发商借贷合同相关的公证事务。公证事项由当事人住所地、法律行为或事实发生地，不动产所在地管辖，这些都是借贷合同管理需要遵循的基本原则。（2）公民、法人申请公证，应向公证处提出并提供相关的材料，如属公证处业务范围，公证处应受理。公证承办人通过询问当事人，调取书证等方法对提供材料进行核实，审查，属真实、合法、充分，应拟出审批报告，送领导审批。（3）公证处应及时办理各类公证，从当事人提供材料齐全时起十天内办结（不含寄送副本），最长不得超过六个月，公证书由当事人到公证处领取。房地产开发商借贷合同必须要双方同时到场，按照合同规定确认无误后签字生效。

（二）贷款人公证。根据我国公证机关的相关规定，对商业借贷合同管理必须从贷款方开始公证。在借款合同中，贷款人不得利用优势地位预先在本金中扣除利息，不得将借款人的营业秘密泄露于第三方，否则，应承担相应的法律责任。房地产项目贷款人的权利主要有：有权请求返还本金和利息，对借款使用情况的监督检查权，贷款人可以按照约定监督检查贷款的使用情况。此外，具有停止发放借款、提前收回借款和解除合同权。借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。

（三）借款人公证。房地产开发商作为借款方，其应当受到公证处的综合考察，以免借款资质不足而影响到公证效率。首先，按照约定用途使用借款。合同对借款有约定用途的，房地产项目借款人须按照约定用途使用借款，接受贷款人对贷款使用情况实施的监督检查。房地产借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。其次，按期归还借款本金和利息。当借款为无偿时，房地产开发商须按期归还借款本金；当借款为有偿时，借款人除须归还借款本金外，还必须按约定支付利息。

四、结语

借贷合同是针对某项贷款行为编制的合约，其可以是个人与个人、个人与企业、企业与企业等多种主体组合方式，并且贷款人按照约定的利息支付给借款人作为经济补偿。公证处对房地产开发商借贷合同进行公证管理，大大减小了资金借贷过程中的风险，全面提高了开发商及公证处的办事效率，这些都为房产项目开发提供了多项帮助。

参考文献

[1] 周军.商业借贷合同编制存在的问题及对策[J].商业时代，2011，15（3）.

[2] 唐颖东.我国房地产开发借贷合同公证管理的必要性分析[J].中国行政管理，2011，19（12）.

房地产开发商范文第2篇

【关键词】房地产开发商；工程监理；作用；方法

自工程建设项目实行监理制度以来，随着我国经济的快速发展、体制改革的不断完善，现代工程监理工作已逐步与国际接轨。在市场经济体制下，我国工程监理正向着规范化、科学化、系统化、制度化迈进，从而逐渐被工程建设市场认可、接受。然而，在实际的房租建筑工程建设中，由于我国工程监理的起步较晚，监理机构的整体水平较低，而项目的施工规模较大、施工工艺与技术较为复杂、交叉作业与工种较多，为充分满足现代项目管理的需求，房地产开发商在委托多家监理单位实施管理的同时，往往需要通过外聘的方式来满足项目管理的需求，从而分散了房地产开放商的精力，不利于项目的宏观调控、重要决策、信息处理、应对处理，降低了项目管控的效率与质量。以下，本文就工程监理存在的问题进行分析，同时提出房地产开发商实施“小业主、大监理”建设管理模式的具体措施。

1 房屋建筑工程监理存在的问题分析

1.1 职业素养与业务能力较差：

近些年，随着我国经济的飞速发展、体制改革的不断完善，监理机构的专业知识、业务技巧、职业素养虽然有了显著提升，但在市场经济环境中，仍严重缺乏现代化复合型人才。目前，我国监理机构的在岗人员，其部分是通过职业资格考试来录用的，而多数监理工程师并未经过系统的培训与学习，甚至存有半路出家、无证上岗的职员，监理机构的业务能力较差、职业素养较低，以至于在实际的房屋建筑工程中无法充分行驶其职责，仅是形式上的监督、管控，不仅无法保证项目的施工安全、质量安全、成本经济，同时还虚增了房地产开发商的管理费用，降低了项目管理工作的效率与质量，损害了项目的经济效益。

1.2 责任落实不到位：

在房屋建筑工程的项目管理中，房地产开发商主要是对项目的实施进行宏观调控，施工单位主要是通过规范施工操作、组织生产秩序来保证项目的质量、进度、成本、安全，而监理机构主要对项目的实施采取全过程、全方位的监督、管控。值得注意的是，作为项目管理的主体，监理机构的内部管理对于其业务行为与操作的规范性、有效性、合理性有着直接影响。然而，目前我国多数监理机构并未构建合理、完善的内控制度，对于房屋建筑工程的监理工作，也没能根据其各生产环节、工序、岗位进行责任划分，以至于实际的工程监理工作缺乏积极性、主动性，普遍存在检查工作不检查、旁站监理时不旁站、随意签字验收等现象，最终流于形式，无法发挥其应有作用。

1.3 业务活动不规范：

主要负责建筑工程项目管理的监理单位，往往随意设立分支机构，或将其发包给他人。然而，这些分支机构往往缺少专业的监理人员或相关的仪器设备，甚至有一些机构并没有项目本部，而部分的监理人员，独自跨区挂多个项目。监理部门，有些监理工作人员并未认真履行其监督、控制职责，没有监督、落实施工单位向安全监理单位、建设行政主管部门提供安全隐患整改意见。除此之外，一些监理单位对监理人员的招聘缺少管理，并未根据相关规定、标准进行招聘，从而无法保证监理人员的专业素质。

2 房地产开发商充分发挥监理作用的具体方法及措施

在工程建设项目的实施过程中，工程监理机构主要负责各项监督、管控、检验、协调工作，在施工质量的控制上发挥着至关重要的作用，其业务能力的强弱、职业素养的高低对于项目施工的质量、造价、进度、安全有着直接影响。因此，在实际的项目管理工作中，应充分发挥监理的监管、协调作用，而目前我国工程监理的整体水平较低，普遍存在责任意识不足、监管意识较差等问题，由此就需要房地产开发商根据项目的具体需要，制定完整有效的策略，采取各项措施加以调整，充分调动其积极性、主动性、责任心，提高工作效率与质量。

2.1 树立监理机构在项目管理中的核心地位：

在建筑工程项目的实施过程中，房地产开发商应给予监理机构必要的支持、授权，维护监理工作在项目管理中的权威性，对于不合格安全标准的施工工序，工程监理享有管理权，可责令其停工、返工，倘若问题比较严重，可要求更换生产团队。此外，房地产开发商应依据由工程监理所提供的实际施工进度、分部工程质量签证，给项目的施工单位进行拨款，倘若施工质量无法满足有关标准，则不予拨款，通过管理项目财务，控制施工质量。

2.2 加强对监理机构的考核：

在工程项目的实施过程中，为充分发挥监理作用，保证其工作效率与质量，房地产开发商应依据实际的监理规划，综合考虑项目管理的实际需求与监理机构的业务水平，构建合理、完善的考核制度，其具体考核内容包括：监理规划与实施细则的编制情况；项目实施期间各岗位监理人员的到位情况；对施工方案、设计图纸、组织计划等材料的审核情况；对施工材料、机械、设备、构件等物料监管、检查、记录情况；经过审查发现施工质量存在问题时的处理、上报情况；对各个单项工程、分部分项工程技术交底的验收情况等。通过对监理机构的考核、评估，对于已发现的问题应立即责令纠正，使其以合同约定为标准投入到项目管理的工作中。

2.3 推行监理管控工作的责任机制：

在项目实施的过程中，为保证监理机构的工作效率与质量，房地产开发商可根据项目管理的具体需要，构建合理、完善的责任机制，并将其落实到项目实施的各个阶段、各个环节中的不同管理岗位中，形成一个完整的责任体系，通过定期的考核、审查、评估，可给予工作表现优异的监理人员适当奖励，而对于存有问题、没能充分行驶其职责的监理人员，应进行批评教育，情节严重者则需同监理机构的主管人员协同给予严惩，以此保证各项监督、管控行为的规范性、有效性，使之更好的服务于房地产开发商。

2.4 严把工序关，做好施工过程的质量控制：

工程的质量是在工序中创造的，所以必须认真监督每道工序的施工，监理方要坚持每天跟班到岗，施工到哪里，检查到哪里，对于不合格的工序坚决推倒重来，只有这样做，才能消除质量事故隐患，保证工序质量，进而确保工程质量。建设单位要制定好详细的监理检查制度，做到每日一岗，岗岗签到，责任到人，重点工序重点监管的原则，从细微处消除危害工程质量的因素。

3 结束语：

综上所述，建筑工程项目的各项管控工作，需要房地产开发商、施工单位、监理机构共同负责完成，三者之间应加强沟通与配合。其中，房地产开发商应加强与监理机构之间的合作，明确其具体的职权、责任、利益，对各项监理活动进行监管、督促，通过各项激励机制、考核机制、责任机制的运行，充分调动、发挥监理机构的监督、管控、协调作用，保证工程项目的质量安全与经济效益。

参考文献：

[1]宁勇. 浅谈监理单位与承包商、设计、业主之间的关系[J]. 中国科技财富, 2008,(10) .

房地产开发商范文第3篇

关键词：房地产；现金流量；时间价值

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）016-000-01

房地产行业属于风险性较高企业，其风险性之所以高，与其开发周期长这一特征离不开关系。房地产开发商开发项目，是根据当前市场价值，来估算未来的投资价值。在房地产市场发展前景较好的情况下，房价呈上升趋势，房地产产品可以快速出租或出售，一方面可以快速收回资金，偿还贷款或者进行在开发，另一方面销售期缩短，也会大大降低企业的财务成本。相反，在房地产市场不景气情况下，则会对房地产企业现金流带来巨大压力。

一、从房价角度的思考

房地产开发商收回投资额并获得利润的主要途径是通过出租或出售房地产产品，进一步体现于出租或出售房地产产品的数量和单价。在房地产市场不景气的情况下，房地产产品无论在出租出售面积，还是在价格方面，都会出现下跌，并且销售周期也会拉长，不仅会降低企业的资金收入数量，也会使得回收周期加长。

房地产行业统计数据中反应房地产市场状况的一项主要指标就是商品房销售面积，房地产市场不景气，房地产产品销售速度会降低，销售面积会减少。不管是销售面积减少，还是销售速度降低，都直接导致销售额的减少，开发商就难以在预期的时间内收回资金，对于财力雄厚的开发商，可以靠其财力支撑项目继续进行，而对于财力不足的企业，则很有可能造成资金链破裂。这种情况发生的时候，一些小企业，资金、专业技术不强的企业，往往选择降价来解决问题。首先，降价带来的是总收入的减少，甚至有可能还是资不抵债，造成项目亏损，现金流中经营性活动的现金流入还是得不到满足，企业“造血”功能跟不上，而且降价还要对已经购买房地产产品的业主进行差价补偿，这无疑又是给企业带来一笔不小的资金支出[1]。其次，房地产不同于一般商品，同一区域内一个房地产项目的降价，其他项目往往难以独善其身，只能选择被迫降价，这将会造成整个区域内房地产项目出现资金回收低于预期的问题。此外，消费者普遍存在“买涨不买跌”的心理，房地产降价伊始，消费者都是呈观望态度，期待价格的继续下跌，所以降价也不一定带来房地产产品的热销，甚至是更低的价格。所以，房地产市场不景气的情况下，首先表现于房价上，最终结果就是房产的贬值，开发商资金回收变小，全社会财富降低。

二、从利息角度的思考

生产建设过程中的的投资活动，从开始到结束，有一个时间过程，对于房地产开发商来说，资金的投入与收益的获得构成一个有时间顺序的现金流量，在不同的时间付出或得到同样数额的资金是在价值上是不等的，之间的差别，称为资金的时间价值[2]。利息就是资金时间价值的一种表现。

利息是根据利率计算而来，利率是在时间单位内所得的利息额与借贷金额之比。利息计算分为单利计息和复利计息两种，贷款的计息方式为复利计息，即相对于某一计息周期来说，按照本金加上之前计息周期所累积的利息进行计息，其公式为：

Fn=p（1+i）n

其中Fn表示n个计息期后的本利和，P为借贷金额，i表示贷款利率。这是以年为计息单位计算的，但是实际中，计息周期分为按年、季度、月为单位，不同计息周期之间的利率也不一样，因而有了实际利率和名义利率之分，其之间转换关系为：

式中，r为实际利率，i名义利率，i为每年计息周期数。

以贷款金额为10000元，期限为1年，年利率为5%复利计算，一年1次、4次和12次计息，一年后本息和分别为：

一年1次计息本息和=10000×（1+5%）=10500元

一年4次计息本息和=10000×（1+1.25%）4=10509元

一年12次计息本息和=10000×（1+1%）12=10511元

可见每年计息次数越多，差额越大。

上文提到，当房地产市场不景气时，房地产产品出租出售周期、资金回收周期都将延长，同样，对应的借贷资金的计息周期也随之延长，计息周期的延长，带来的是更多的利息，加重企业的财务费用。当房地产市场继续下滑，产品持续滞销时，银行作为经济人，则不愿意甚至限制再给房地产开发商提供贷款，资金周转不过来的开发商只能将出路投向民间资本，而民间资本利率更高，需要企业偿还更多的借贷利息，这无疑又增加了现金流中资金流出数额。

三、从融资角度的思考

房地产业作为资金密集型行业，开发项目资金动辄几亿数十亿，绝大多数开发商难以考自有资本支撑其运作，都通过融资来启动并维持项目运行，可以说没有资金，就没有房地产。目前房地产企业融资渠道主要有银行贷款、房地产信托、上市融资、海外房地产融资、债券融资等[3]。房地产市场发展状况良好的条件下，金融机构十分愿意借贷给开发商，而在市场不景气的时候，则是银根紧缩。虽然筹资方式也趋于多元化，趋于上市也被公认为最好的融资渠道，但是房地产企业上市门槛较高，对绝大多数的中小房地产企业都存在一定难度。并且随着房地产市场的不景气，房地产企业股票也是跌幅一片，也加大了其融资难度。因此，房地产企业应积极开拓融资渠道，加大自由资金比例，同时提高资金使用效率，减少资金占用，使得企业现金流能正常运转。

参考文献：

[1]池国华，刘佳.金融危机下房地产企业如何抵御市场的寒流――基于万科现金流量的案例分析[J].财务与会计：综合版，2009：20-22.

房地产开发商范文第4篇

房地产基金是通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。目前，在紧缩的货币政策下，开发商资金紧张，通过民间借贷和高利贷等形式进行融资，风险无疑会增加。因此，具有合法、规范、创新以及安全性等优势的房地产基金应时而生。随着地产业资金链趋紧，为房地产项目融资的房地产基金出现了井喷式增长。

亿元资金注入地产基金领域

2011年堪称是中国本土房地产私募投资基金飞速发展的一年，无论在募资和投资方面均较往年大幅增长。清科研究中心数据显示，2011年前11个月，共有26支可投资于中国大陆地区的私募房地产投资基金完成募集，募资总额达36.42亿美元；投资方面，前11个月中国市场总共完成房地产投资35起，交易总额22.20亿美元。与几年前外资地产基金的大量涌入不同，目前境内的房地产基金一般都采用人民币募资。

自2010年开始，大型房地产开发商如金地、远洋地产、绿城集团、万通地产等与金融机构合作，成立了房地产基金管理公司。一方面目前多数房地产开发商需要“雪中送炭”，即基金可以为其提供一种新的融资工具；另一方面金融机构也需要地产基金提供一种避险工具，即提供一种债权与股权相结合的融资，股权内部监督与债权外部监督相结合的规避风险的工具。在短短两年时间，全国房地产基金公司由零起步，已发展到500余家，管理资金约1000亿元。

类金融业的多渠道融资

金融行业对房地产的紧缩政策，使得房地产企业的资金面非常紧张。以前房地产企业可以通过上市、信托、银行融资，现在这些渠道逐一被封堵，房地产基金成了唯一的救命稻草。“中小开发商已经挺不住了，我们就是要解他们的燃眉之急。”某房地产基金投资集团董事长如是说。该集团对外群发了这样一条短信：“房地产项目差钱了怎么办？百亿收购优质房地产项目……”与对资金饥渴的开发商相比，不差钱的房地产基金公司似乎发愁的是怎样才能把钱花出去。

与传统开发商相比，房地产私募基金的资金并不依赖银行。目前中国的房地产基金寻找LP（投资人）时，主要依赖信托、银行高端财富管理、私人银行及第三方理财机构。业内人士这样解释地产基金的优势：“地产基金其实就是用自己的钱办自己的事。以往地产公司的杠杆融资模式有很大的风险，特别是在行业受到调控的时候。如果让一个资金链吃紧的房企勉强维持一个项目，难免出现蹩脚的营销、糟糕的物业和低劣的施工。而房地产私募基金通过自有资金运作项目，加上专业的运作，就可能把一个项目救活，风险也能够降低。”

房地产股权信托需到银监会前置报备，满足“四三二”的要求，即四证齐全、三成自有资金、二级开发资质。所以，现在开发商较倾向与基金公司合作，一方面监管可以过关，另一方面房地产基金运作也能省一些税。深圳德信资本董事长陈义枫谈到，目前银行信贷收紧，房地产信托计划也在收缩，融资年化成本正常是在20%左右，现在开发商融资困难是明显状态，而房地产基金在某种程度上可以解决房企的资金难题。

房地产基金的崛起，固然与房地产企业资金紧张有关，然而房地产正回归其金融属性。过去房地产开发资金仅依靠银行贷款，一旦开发失败，给银行造成巨大压力。美国就不一样，开发商只是一个项目商，资金来源靠各种金融产品筹措。这正是房地产的金融属性，应把房地产看成一种金融产业，让其回归其应有的金融属性，“房地产基金就是其回归金融属性的一种很好的手段。”

此前8月，包括德信资本、盛世神州基金、高科投资等国内近40家房地产投资基金发起成立了房地产基金联盟。可以看出，房地产融资方式必将改变，已得到了市场的普遍认同，房地产基金在国内的发展也将更具潜力。除此之外，还有两点也表明房地产基金的潜力：一是房地产基金的高收益将吸引更多的投资者；二是房地产基金将向更加规范化的方向发展。

发展进入“快车道”

目前，房地产基金的投资收益较高，房地产基金GP（管理公司）参与项目的发起和管理，其投资金额占GP股本的1%-3%，收益占项目总利润的20%。房地产基金LP（投资人）的行业平均预期收益为15%-30%。在市场一片哀鸿之下，这样的收益无疑会吸引更多的投资者加入到房地产基金的投资行列。随着更多的投资者加入，房地产基金公司所管理的资金规模也将日益庞大。

房地产开发商范文第5篇

【关键词】非上市房地产开发企业； 发展现状； 内部控制； 必要性； 关键点； 措施

【 abstract 】 this paper the particularity of the real estate enterprises, this paper discusses the present situation of real estate development enterprise, private real estate enterprise of internal control system in advance of the necessity and a few key points and the measures that should be adopted.

【 key words 】 private real estate development enterprise; Development present situation; Internal control; Necessity; Key point; measures

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

一、我国房地产业发展的现状

从2010年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我国的房市进入了调整期，市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场。从2012年6月开始，各商业银行的个贷利率开始下调，个贷7折利率又开始实行了。房地产形势开始回暖，政策开始松动，在这一轮房地产的发展中，我国房市的其他方面在未来将会发生以下变化：

1、价格会逐渐趋于合理。

2、供需结构会得到优化。

3、市场秩序会逐渐改善，房地产开发公司的行为会逐渐规范，相关制度建设也会逐渐得以改善。

4、市场集中度会得以提高。随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等原因，一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场，或被其他大的房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高。

5、政府行为会得以规范。

二、非上市房地产业提前实行内部控制制度的必要性

1、企业自身发展的需要

房地产开发商如果想在新一轮的竞争中立足，必须练好内功，加强和规范企业内部控制，提高企业经营管理水平和风险防范能力，提升企业的竞争力。

2、国家相关制度体系的要求

我国先后出台了内部控制方面的制度指引和规范。

2010年4月26日，财政部、证监会、审计署、银监会、保监会联合了《企业内部控制配套指引》。该配套指引包括18项《企业内部控制应用指引》、《企业内部控制评价指引》和《企业内部控制审计指引》，连同此前的《企业内部控制基本规范》，标志着适应我国企业实际情况、融合国际先进经验的中国企业内部控制规范体系基本建成。为确保企业内控规范体系平稳顺利实施，财政部等五部门制定了实施时间表：自2011年1月1日起首先在境内外同时上市的公司施行，自2012年1月1日起扩大到在上海证券交易所、深圳证券交易所主板上市的公司施行；在此基础上，择机在中小板和创业板上市公司施行；同时，鼓励非上市大中型企业提前执行。

3、房地产行业的特殊影响

房地产企业因为受宏观调控的影响最大，受融资环境的影响也最大，资金投入大，建设周期长，建成后无法改变，项目建设涉及的政府部门多，涉及的利益主体多，这些特殊性决定了房地产开发公司建立和完善内部控制制度尤其重要。

4、非上市公司实行的难度大

非上市房地产开发公司因为经营管理大多不符合规范要求，人员素质良莠不齐，老板的经营管理理念落后，执行内部控制各要素大多不具备，执行内部控制制度的难度非常大。

这就需要非上市房地产企业提前运作实行内部控制制度，先从最重要的环节开始试行，在实行的过程中发现问题，逐步改进，然后稳妥地扩大控制范围，逐步完善，达到《企业内部控制配套指引》的要求，待相关政府部门要求非上市公司正式施行内部控制制度时，可以提供合格的内部控制审计报告。

三、非上市房地产企业内部控制的关键点和控制措施

根据非上市房地产企业的实际情况，遵循内部控制的五原则（即：全面性原则、重要性原则、制衡性原则、适应性原则和成本效益原则），可以确定非上市房地产企业在执行内部控制的过程中应该重点注意以下几个关键点并应采取适当的控制流程和控制措施。

1、开发项目的可行性研究和立项。

2、工程招投标及合同签署。

3、资金控制。

4、工程质量验收及竣工验收。

（一）开发项目的可行性研究和立项

房地产开发企业在开发项目立项上应建立集体审议联签制度，实行集体决策，并建立项目决策及实施的责任制度，且将不相容岗位分离。项目设计部门对开发项目的规划、设计进行可行性研究与分析，充分考虑各方面因素，销售部门准确定位消费群体及预定售价，财务部、预算部、工程部等部门同时参与可行性研究工作，对项目的施工可行性、项目所需的资金、应承担的税负、预期的净现金流量、投资收益以及投资风险等进行综合分析和测算。其次是对项目进行评估，提出对项目投资决策的建议。必要时应从企业外部聘请有关专业部门进行项目评估。最后由董事会行使集体审议决策权。

（二）工程项目招投标及合同签署房地产开发企业的发包工程较多，而各类工程项目所需的施工资质也不同，开发项目应采用公开招标的方式，按评标标准选择具有合格的相关资质的承包单位和监理单位；评标委员会应有项目设计部、工程部、工程造价部、财务部等共同组成。在同等条件下尽量选择以往曾合作成功的企业，以期形成未来的战略伙伴，以利企业将来的发展。签署工程合同时，需要工程部、造价部门、财务部门共同参与审核，对合同的价格、内容、验收、税金、工程款支付节点等进行审核，对合同的严密性、合法性、经济性签署意见，最后由项目负责人签署意见，流程需要符合规定的权限和程序。合同签署后，企业还要监控合同的履行情况。因工程变更等原因造成价款支付方式及金额变动的，应提供完整的设计变更通知书等书面文件和其他相关资料，工程部配合工程监理方与施工方及时办理工程变更签证手续，并对工程变更条款进行严格审核。变更签证手续必须有工程部、造价部、设计部、财务部的审核签证。重大的项目变更应该按照项目决策和概预算控制的有关程序和要求重新履行审批手续。

（三）资金控制

房地产开发企业动用的资金大，动辄几十万、几百万，资金的筹集、调配和支出必须按严格的流程、对比资金预算、按资金需要节点支配资金，资金支付应严格履行授权分级审批制度。

对重大的支出应上报董事会，实行集体决策和审批制度，并建立责任追究制度。

房地产开发企业通过财务预算的方式控制其净现金流量，以防止资金的闲置或断裂。对预算外的重大现金流出应上报董事会，并实行集体决策。对预算内的现金流出应尽量在保证企业信誉的条件下，结合信贷资金的流入时间，采取银行承兑汇票的方式延迟付款期，最大限度地利用资金的机会成本为企业增效。对收入则应及时入帐，以加速现金的正向流量。对财务的日常支出控制应严格遵守企业内部控制的有关规定，实行授权审批制，并将不相容的岗位分离开，以保证企业内部控制的有效性与完整性。

房地产开发企业的财务部门应当加强与承包单位的沟通，准确掌握工程进度，根据合同约定，按照规定的审批权限和程序办理工程款价款结算，不得无故拖欠。

另外，房地产企业的财务部门应当对工程合同协议约定的价款支付方式、有关部门提交的价款支付申请及凭证、审批人的审批意见等进行审查和复核。财务人员在发现办理价款支付业务过程中发现申请支付的价款与合同约定的时间或金额不符，或与工程实际完工进度不符等异常情况，应该及时报告，拒绝支付，或按特殊事项重大事项集体审批联签后支付。因工程变更等原因造成的价款支付方式及金额变动，应该对这方面的支付进行严格审核。

发包合同支付最后一笔款项时，必须要审核是否已经收到竣工验收报告和质量合格单，否则应拒绝或延缓支付。

（四）工程质量验收及竣工验收

房地产开发企业应当建立竣工决算环节的控制与审计工作，未进行竣工决算审计的不得办理竣工验收手续。要重点审查决算依据是否完备、相关文件是否齐全、竣工清理是否完全、是否有工程建设环节的完整的工程技术经济资料、决算编制是否正确以及验收人员、验收报告的范围、验收的依据、验收的程序是否符合国家有关规定和标准等，严格控制施工中的舞弊行为。

在施行内部控制的过程中，非上市房地产企业应在抓住上述关键点的前提下，逐步完善，增加控制的范围，最后达到内部控制制度覆盖开发的各个环节，由全体员工共同实施，并做出内部控制评价和出具内部控制审计，促进企业实现发展目标，提供经营管理水平、信息报告质量、资产管理水平和法律遵循能力。

参考文献：