公共租赁住房管理办法
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公共租赁住房管理办法范文第1篇
第二条本办法所称公有租赁住房是指政府通过新建、购买等方式筹集房源，专项作为租赁使用，并限定租赁对象、租住面积和租金补贴标准的过渡性住房。
第三条公有租赁住房坚持“市场价、明补贴、有期限”和“轮候租赁、契约管理、只租不售”的原则。
第四条市房产管理局是本市公有租赁住房的行政主管部门，负责公有租赁住房政策制定、房源计划安排和租赁日常管理等工作。
市政府成立公有租赁住房审核领导小组，负责公有租赁住房申请对象的审核工作。
市各有关单位按照本部门职责分工，协助做好公有租赁住房的相关工作。
第五条公有租赁住房供应范围（以下简称供应范围）为本市**江街道办事处、经济开发区（新城东办事处除外）、临港新城港口办事处管辖区域。
第六条公有租赁住房的承租对象为未纳入廉租住房和经济适用住房保障范围，短期内又无力购买商品房改善住房条件的下列人员：
（一）经市人事局批准引进的具有硕士学位以上或具有高级职称的“双高”人才，以及具有本科(含本科)以上学历且具有中级以上职称的急需紧缺人才；
（二）具有本科以上学历的教师、医务工作者；
（三）军队转业干部。
第七条申请公有租赁住房，应当同时具备下列条件：
（一）申请人具有供应范围内的城镇户籍；
（二）申请人及共同申请人在本市不拥有任何自有形式的住房和建房用地，在本市未享受任何房改优惠政策；
（三）申请人已在供应范围内用人单位工作（正式编制且在岗）且已经市人事局正式办理引进或调配手续；
（四）用人单位在短期内确实无力解决住房。
共同申请人是指申请人的配偶及未成年子女。
自有形式的住房包括集资房、安居房、房改房、经济适用住房、拆迁安置房、商品房、自建私房、共有产权房及已通过交易转移的住房等。
第八条申请公有租赁住房，必须提供下列材料：
（一）《**市公有租赁住房承租申请表》；
（二）申请人及共同申请的家庭成员身份证、户口簿、结婚证原件及复印件；离异的，需提供离婚证、离婚协议书或相关法律文书；丧偶的，需提供相关资料；未婚的，由户口所在地民政部门开具证明；
（三）申请人及共同申请的家庭成员户口所在地房屋以及其他房屋的产权证或租赁合同等原件及复印件；属集体户口，由用人单位出具住房证明；
（四）经有关部门确认的学历（学位）、专业技术职务任职资格等相关证件原件及复印件；
（五）人事关系或与用人单位签订的劳动（聘用）合同等证明材料；
（六）用人单位营业执照或组织机构代码证原件及复印件；
（七）其它需要提供的材料。
第九条申请公有租赁住房的程序：
（一）登记。申请人向用人单位提出书面申请并提供相关证明材料，经用人单位审查，主管部门初审盖章，报市人事局对申请对象的资格认定后，由用人单位将相关材料统一送市房产管理局，符合申请条件的，予以登记；不符合申请条件或材料不齐全的，不予登记并退回材料。
（二）核实。市房产管理局对申请人及共同申请人住房情况及相关证明材料进行调查核实。
（三）审核。市公有租赁住房审核领导小组对申请材料进行审核，对不符合规定条件的申请对象，取消其申请资格。
（四）公示。审核后符合申请条件的，由市房产管理局在**房产信息网上公示；用人单位在单位内进行公示，公示期为10天。
公示后有投诉举报的，市房产管理局会同有关部门进行调查、核实；对不符合规定条件的申请对象，取消其申请资格。
（五）核准。对公示无异议或对投诉举报经查证不属实的，由市房产管理局核发《**市公有租赁住房承租核准通知书》。
第十条公有租赁住房实行统一轮候配租制度，但申请人属具有高级职称的，经市人事局审批同意后，可优先直接配租。
第十一条申请人持《**市公有租赁住房承租核准通知书》在规定时间内到市公房管理中心签订包含用人单位、租住人员和市公房管理中心三方的《**市公有租赁住房租赁协议》，办理入住手续。逾期不办理的，视为自动放弃资格。
第十二条公有租赁住房采用先按市场租金全额收取，再按规定给予租金补贴的方式进行。
租金补贴为公有租赁住房补贴建筑面积（以下简称补贴面积）与建筑面积每平方米租金补贴标准（简称租金补贴标准）的乘积。
补贴面积按申请人及共同申请人在供应范围内的城镇户籍人口核定，标准为：单人户25平方米；二人户40平方米；三人户50平方米；四人以上户（含四人）60平方米。租金补贴标准为市场租金的30%。
第十三条公有租赁住房租金按承租的公有租赁住房建筑面积计算。申请人承租的公有租赁住房建筑面积低于补贴面积的，其差额部分不再给予补贴。
承租人须及时缴纳租金，首次入住时先缴纳六个月租金，之后每六个月缴纳一次。
租金补贴由市公房管理中心结算给用人单位，再由用人单位发放给承租人，租金补贴每半年结算一次。
第十四条公有租赁住房租赁合同一般为三年，最长不超过五年，在合同期限内有能力购买商品房的，鼓励其自行解决住房。合同期满时承租人应腾退住房，如确实需要继续租住的，应在合同期满前三个月提出申请，经审核后再续签租赁合同，不再发放租金补贴。
第十五条承租期间发生的水、电、燃气、有线电视、电信、卫生、物业管理等费用均由承租人承担，并自行负责缴纳。
第十六条市公房管理中心必须保证交付承租人使用的公有租赁住房及其各项设备能够正常使用。在收回房屋时，市公房管理中心应做好检查回收工作，确保回收的公有租赁住房及其设备功能正常。
第十七条公有租赁住房不得迁入户籍。
承租人应妥善保护、合理使用房屋及其设备，若因使用不当或人为原因造成房屋及其设备的损坏，承租人应负责修复并依法承担相关费用。承租人拒不履行修缮义务的，市公房管理中心可组织修缮，费用由市公房管理中心依法向承租人或用人单位追缴。
第十八条申请人及配偶必须在承租的公有租赁住房退出后，才能按房改政策申领住房货币化补贴。
第十九条承租人不再租赁公有租赁住房或不再符合租赁条件的，承租人应主动按以下程序退出公有租赁住房：
（一）申报。承租人向市公房管理中心提出书面申请；
（二）签订协议。由市公房管理中心与承租人、用人单位共同签订《**市公有租赁住房退房协议》，终止租赁关系；
（三）退出房屋。承租人应在协议规定时间内腾退公有租赁住房，缴清水、电、有线电视、物业管理及其它应由承租人承担的费用；
（四）结算。退房后市公房管理中心与承租人对租金等进行结算。租金结算至退出公有租赁住房的当月月底。
第二十条有下列情形之一的，由市公房管理中心终止租赁合同、收回已配租的公有租赁住房，停止发放租金补贴、追回从不符合条件当月起已发放的租金补贴。承租人退出住房时，应按市场租金标准向市公房管理中心缴交应退出住房当月至退出住房之月的租金：
（一）承租人由单位或个人已解决住房的；
（二）调离本市、辞职、辞退、自动离职的；
（三）转租、转借、调换或改变房屋用途的；
（四）无正当理由，连续一个月未居住的；
（五）损坏或擅自拆改房屋结构及附属设施，拒绝修复的；
（六）弄虚作假，伪造证书，隐瞒住房及其他相关情况骗租的；
（七）有其他违反租赁协议行为的。
第二十一条用人单位应当定期向市人事局、市房产管理局报告公有租赁住房使用情况。
市房产管理局应会同市人事局等部门定期对公有租赁住房的管理和使用情况进行监督检查。
第二十二条应退出公有租赁住房但暂时无法退出的，经市房管局批准可给予1个月的过渡期，过渡期从解除租赁合同之日起开始计算。过渡期内公有租赁住房租金按市场租金计收，不再发放租金补贴。
过渡期满，承租人拒不退出公有租赁住房的，市房产管理局可依法申请人民法院强制搬迁。
第二十三条市房产管理局和市公房管理中心应及时受理涉及公有租赁住房工作的来访、来信和来电，并依法核实处理。
公共租赁住房管理办法范文第2篇
1、具有本市市内六区、环城四区非农业户籍，符合廉租住房实物配租补贴或者廉租住房租房补贴或者经济租赁房租房补贴条件且尚未租赁住房的家庭，以及已领取廉租住房实物配租补贴或者廉租住房租房补贴或者经济租赁房租房补贴且房屋租赁期限符合规定条件的家庭。
2、具有本市市内六区、环城四区非农业户籍，上年人均年收入3万元(含)以下、人均财产11万元(含)以下、人均住房建筑面积12平方米(含)以下且尚未享受其他住房保障政策的家庭(包括年满18周岁及以上单人户)。
调整公共租赁住房准入条件由市国土房管局会同有关部门结合本市经济社会发展水平适时提出，报市人民政府批准后公布实施。市国土房管局依据公共租赁住房房源供应情况，指导区房管局调控受理申请人范围和数量。
公共租赁住房管理办法范文第3篇
公租房即公共租赁住房，是国家针对购房困难群体设立的住房保障制度。申请居住公租房的个人及家庭，通常需要提供经济困难证明、无住房证明等资料后，才能依照程序进行申请。
法律依据：
《公共租赁住房管理办法》第三条
本办法所称公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
（来源：文章屋网 ）
公共租赁住房管理办法范文第4篇
当前我国的法律法规并没有对群租及合租概念有明确的界定和说明，无锡新区房管局在执行过程中判断是否属于群租，主要参考住建部《商品房屋租赁管理办法》第8条之规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。最简单的判断标准即承租者是否改变房屋结构，常见的形式是将客厅分隔为若干房间用于出租”。
合租是一种与群租相似的租赁方式，即两个或两个以上个人（家庭）租住于一套房屋内。而群租区别于合租的主要标准是群租改变了原房屋结构，如一套三室一厅的房屋，三个房间分别有三个承租者居住，即使客厅还有第四个承租者居住，只要不采用物理设施对客厅进行分割形成密闭房间，也可以从宽认定为合租。如果对客厅或者房间进行了分割，则一般认定为群租。
二、无锡新区群租的现状及危害
无锡国家高新技术产业开发区（简称“无锡新区”）是无锡市的产业高地和经济增长极，自1992年经国务院批准设立以来，管辖面积从当时的5.45平方公里发展到目前的220平方公里，户籍人口由5.25万人发展到2011年的32.28万人，另有外来人口约35万人。经济的快速发展尤其是劳动力密集型产业的聚集，造成了外来人口在短期内大量涌入，群租现象也形成了相当规模，已在一定程度上成为社会治理难题。
2012年初新区房管部门对新区33个商品房住宅小区进行了初步调查摸底，约1300余户房屋存在“群租”现象。而在实际治理过程中发现，离工业园区较近的单个商品房小区（如第一国际、瑞城花园、东鼎家园、华夏太阳城等）高峰时期都有300余户存在群租现象。农居房小区的群租现象则更为严重，就笔者走访的江溪街道新丰苑二社区，2000余套房屋有近一半用于出租，而其中至少40%存在群租现象。据该社区负责人介绍，类似群租现象在江溪坊前片区、梅村片区的农居房小区极为普遍。
由于“群租”不仅改变了房屋的使用功能，也远远超出了房屋的承载能力，存在多方面危害。
第一，影响生命安全。分隔墙所使用的材料多为可燃易燃性材料，且存在占用消防通道、破坏消防设施的现象，一旦发生火灾，易引发群死群伤事件。同时承租人安全意识淡薄，私接电、气现象严重，且屋内通风不畅，易造成火灾和燃气中毒。
第二，影响社会治安。群租屋内人员成分复杂，作息时间也不尽相同，偷盗案件频发。有些人员半夜回家声音嘈杂，不仅影响室友，也影响到邻居的休息，时有室友或邻里冲突的事件发生，小区内其他业主的投诉也连续不断。
第三，影响小区卫生。由于房屋设计时是按照一户设计，当人员过多时，容易造成卫生间的堵塞甚至污水外流。且承租人多为外来务工人员，部分人员素质不高，垃圾随意堆放甚至“从天而降”，给小区的管理带来很大困难。
三、群租现象的成因分析
群租不是某个地区的特有现象，在外来人口较为集中的大城市和工业园区都十分普遍。就无锡新区的调研情况看，其产生主要有如下原因。
1.根本原因：收入水平与房屋价格不匹配
近年来，房地产业快速发展，房屋价格不断上升，工资收入水平的增长速度明显低于房屋价格的上涨速度。2012年新区商品住宅均价6925元/平方米，房价的上升也带动了房租价格的上涨，目前园区内业主出租一套120平方米的房屋价格在1200～1500元/月。2011年新区在岗职工平均工资3663元/月，调查中接触到的群租人员可支配收入都在2000～2800元/月，每月可承受的住房支出在300～450元之间，即使是中小户型房屋也无法独立承担房屋租金。尽管部分企业也提供了员工宿舍，但很多年轻人都需要一个相对私密的空间，合租或群租就成为必然选择。
2.直接原因：信息不对称导致“职业二房东”的产生
业主出租闲置房屋时一般都是整套出租，而收入水平较低的外来务工人员只有能力承租其中的一间，部分中介在分析市场供需矛盾后，先将整套房屋承租下来然后分间出租给承租人。部分非法中介为赚取差价，将房屋进行分割，如以1200元/月的价格将一套120平方米三室一厅的房屋承租后，将客厅分隔为2个房间，加上原有的3个房间，以300、350和400元的价格分别出租，可以收取1500～1800元的租金，每月赚取300～600元的差价，客厅大一点的则会隔成3个甚至更多房间，有的厨房也作为一个房间使用，从而赚取更多差价。对于收入较低的外来务工人员来讲，房租价格是首要考虑因素。对于房屋业主来说，尽管房屋被分割且弄的较为破乱，但考虑到既不需要装修等资金投入，又不要投入时间和精力进行招租，更不会出现租期空档，只需定期向中介收取房租即可，因此这部分非法中介的出现迎合了业主和入住人员双方的需求。这些非法中介尝到甜头后逐渐转为“职业二房东”，既不需要营业场所和执照，也不需要投入多少资金，从中介机构获取出租房源信息，并逐渐垄断业主个人在小区内的房源信息，承租若干套房屋并进行分割出租，每年获取不菲收益。同时，这些职业二房东逐渐形成一个群体，相互间调剂房源和承租人信息。目前很多小区在治理群租时，对“职业二房东”这个群体已有所顾忌。
3.制度原因：现行法规可操作性不强
目前，规范无锡市房屋租赁管理的法律法规主要是住建部2011年2月起施行的《商品房屋租赁管理办法》和2008年10月起施行的《无锡市房屋租赁管理办法》。《商品房屋租赁管理办法》第8条、第14条对房屋租赁使用的面积要求和租赁登记备案做出了原则性规定。《无锡市房屋租赁管理办法》对出租的要求进行了细化，规定住宅房屋出租必须具备基本的生活和安全设施，人均建筑面积不得低于12平方米；出租用于集体宿舍的房屋，人均建筑面积不得低于6平方米。对租赁登记备案的具体承办部门和要件也进行了细化，同时第22条明确租赁房屋未办理登记备案手续的，由房屋租赁行政主管部门责令限期办理；逾期仍未办理的，房屋租赁行政主管部门可以对住宅租赁当事人处以200元以上500元以下罚款。
住建部和无锡市颁布的办法都明确了房产管理部门作为主管部门并具有处罚权，然而在具体执行过程中，出租和承租双方都没有积极性主动登记备案，市、区两级房管部门都没有足够的管理和执法力量。同时，《无锡市房屋租赁管理办法》还规定街道办事处（镇）设立的社区事务工作机构接受市（县）、区房屋租赁行政主管部门的委托，负责本社区内房屋租赁的日常管理工作，而在笔者调研的社区中，各社区负责人都是有心无力，认为在群租现象十分普遍的情形下要彻底清理将是一个长期的过程，而期间因“损害”业主、职业二房东和承租人三方利益，很可能会影响小区稳定。在一些安置房小区，由于新区拆迁政策近几年的变化较大，一些认为“吃了亏”的被拆迁人本就心存不满，空置房屋的租金收入也是他们十分看重的收入来源，即使只是对他们的违规出租情况进行教育都可能引发矛盾，更谈不上对他们进行强制管理或处罚。
4.政策原因：申请公租房的门槛偏高
2010年6月8日住建部等七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，鼓励有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入保障范围。2011年10月1日起施行的《无锡市公共租赁住房管理办法》，细化规定了外来务工人员申请公共租赁住房应当具备的条件，除实际居住年限、劳动关系等规定外，最主要的一项是城市中等偏下收入住房困难家庭的认定标准。2012年无锡市政府公布的申请公租房保障标准为家庭人均可支配收入在2000元以下的无房家庭。2011年新区在岗职工平均工资3663元/月，外来务工人员月收入在2000元以下的很少。从公租房政策的执行情况来看，新区住房保障办公室2011至2012年共筹集2250套房源作为公租房，可安排入住8000余人，但目前来申请公租房的单位基本都不符合政策要求。
四、群租治理的行动与成效
鉴于群租潜在的安全隐患和不稳定因素，无锡市政府和新区管委会都十分重视群租治理工作，并采取了以下措施。
第一，成立专门机构。新区管委会专门成立了由管委会分管领导为组长，房管、城管、公安、消防、各街道等部门为成员的新区“群租”综合整治工作领导小组，建立了相应的工作机制，明确辖区范围内商品房小区的“群租”由区房管局牵头整治，拆迁安置房小区的“群租”由各街道牵头整治。
第二，加强宣传教育。2012年以来，新区房管局在小区公告栏、主出入口、楼宇内张贴通告，宣传房屋租赁相关法律、法规以及安全用电、防火、防盗等相关知识，向相关业主和承租人发放《关于“群租”现象专项整治工作的告知书》和《给“群租”房租赁人的一封信》，劝导业主和承租人自觉抵制群租。通过一年多来的持续宣传，“群租是违法的”这一概念已被普遍知晓和认可。在治理群租的过程中，现场的承租人也基本没有抵制行为，有的甚至还很配合，只是向执法人员反映他们的苦衷和无奈。
第三，开展现场整治。2012年以来，新区房管局对辖区内的商品房小区进行了全面调查摸底，首先在群租现象最严重的第一国际小区进行了试点，对拒不自行整改的群租房屋违规分隔墙，恢复房屋原貌，起到了很好的震慑作用和示范效应，整治后第一国际小区的群租房数量也由365户减少至190户。之后又联合相关部门对太湖花园等7个小区进行了12次现场整治，依法拆除了190余户违规分隔墙。
第四，建立长效机制。一是倡导业主自主管理。小区社居委督促业主委员会在业主公约中增加禁止群租行为。二是建立巡查及协调机制，督促物业严格抓好小区出入口管理，严格监控群租房内的可疑装修活动。社居委牵头开展巡视管理，对于新增群租户及时进行劝阻，拒不整改的收集相关信息报房管部门。
尽管新区房管部门投入了大量精力和人力，但整治效果并不理想。开展一次集中整治房管部门需要组织城管、公安、消防、街道、社区和物业等多个部门四五十名工作人员，现场整治时又存在不能强行破门而入的执法程序限制，因此整治主要是一种震慑作用，能实际打击到的违法行为只占少数。连续多次整治未能有效制止群租现象蔓延，很多业主都存在观望心态，“职业二房东”更是总结出一套应对策略，华夏太阳城等整治过的小区反弹现象也十分严重。
五、减少违法群租的思考
群租问题“久治不愈”，且有愈发严重之势，若不采取有效措施，煤气中毒致人死亡等恶性事件将难以避免。政府部门有必要重新审视当前的制度和政策，采取切实有效的措施来减少群租现象的蔓延和重大事故的发生。
第一，明确政策考量因素。保障公民的居住权是政府的基本职责。外来务工人员是当地开展经济生产的重要劳动力支撑，尤其是在用工荒逐渐开始显现的情况下，地方政府无论是从尊重人权的角度还是发展经济的考虑，都应当更加重视外来务工人员的居住问题。同时，群租现象是经济发展特定阶段的产物，必将随着产业结构的升级、住房保障制度的完善而逐步消失，因此群租治理是一项中短期工作，政府应充分整合利用现有资源，避免长期投入造成资源浪费。
第二，整合闲置房源信息鼓励合租。“职业二房东”的存在是群租现象蔓延的主要推手。房管部门可组织房产中介在社区设点，鼓励业主将用于出租的房屋到社区登记，一方面中介企业可以为外来务工人员协调合租，另一方面也便于用工企业集中为员工解决居住房源。该措施既不损害出租方的利益，也有利于保障承租人的生命财产安全。如业主原来120平方米三室一厅的房屋租金为1200元/月，平均每个房间400元的价格由指定中介出租给承租人，业主的利益没有减少，还有利于保持房屋的安全整洁，承租人尽管需付出会比群租多出50～100元的月租金，但居住环境明显改善。
新区目前有拆迁安置房10万套左右，按拆迁时每家两套计算，除一套自住，保守估计也有3万～4万套用于出租。如果每套出租给2～3人居住，可解决6万～10万人的居住问题。算上闲置商品房，基本可以满足低收入外来务工人员的居住需求。因此，由政府协调整合出租房源，去除“职业二房东”这个环节，是当前解决群租问题投入最少、见效最快的方法。
第三，逐步放宽公租房申请条件。公租房区别于廉租房、经济适用房等保障性住房的显著特点是将外来务工人员和新就业人员纳入到了保障范围。对于本科以上学历的新就业人员，无锡市政府已经发放了住房补贴并起到了很好的效果。对于覆盖面更广的外来务工人员，政府也应该拿出更大的决心和魄力，充分利用并拓展公租房资源，逐步降低条件设置，有效改善外来务工人员的居住环境。
公共租赁住房管理办法范文第5篇
关键词：公共租赁房；定位；制度建设
中图分类号：F121.26 文献标识码：A 文章编号：1672-3198(2009)14-0066-02
1 公共租赁房的定位
公共租赁住房是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以低于市场价的方式租给特定人群。租金水平高于廉租房。但低于商品房。纵观各国，政府住房保障的方式主要包括实物配租、配售，货币补贴和金融政策支持等。其中，实物配租方式主要是提供公共租赁住房或类似住房。公共租赁住房保障的基本属性特征是政府建设或筹集的房源以实物配租方式，或者采用货币补贴形式面向一定社会群体提供的具有杜会福利性质的保障。公共租赁住房的基本原则是“人人享有适当的住房”而非“居者有其屋”理念，提供的是过渡性保障。
作为房地产市场的重要组成部分，租赁住房市场可分为租赁公房和租赁私房，其中租赁公房又细分为廉租房和公共租赁房，而租赁私房就是指市场租赁房。廉租房是专门针对低收入群体，而公共租赁房则是针对介于中低和中高收入之间的“夹心层”人群，两者实质是在同一框架内为不同收入阶层提供不同租金的租赁房，因此，即使将两者合并，也不会有什么问题。但将公共租赁房单列出来，更能凸显政府对夹心层等中等收入群体的关注，有利于加快夹心层住房问题的解决。
2 我国公共租赁房发展中的问题
2.1 公共租赁房的保障方式单一
发达国家的租赁性公共住房保障方式主要有两种，一是实物配租；二是货币补贴。并且随着其住房保障体系的不断完善，补贴方式逐步由实物配租向货币补贴转移。从我国各城市发展公共租赁房的情况来看，基本上都实行的是实物配租，即对符合条件的申请人配租一处公共租赁住房。但由于公共租赁房的建设周期较长，这种单一的保障方式必将延长夹心层群体解决住房问题的轮候期，也不能适应市场的变化，无法发挥保障性住房协调和稳定市场的作用。同时也加大了运行风险。此外，相对于货币补贴完善的退出机制而言，单一形式的实物补贴的退出机制的可操作性则差得多。
2.2 公共租赁房的融资困难
融资机制是影响公共租赁住房供给稳定性和持久性的关键因素，是公共租赁住房制度安排亟待突破的瓶颈。第一，在金融危机的影响下，地方政府的税收减少，低迷的房地产市场又使得作为政府财政收入主要来源之一的土地出让金锐减，作为公共租赁房投资主体的地方财政面临着重重压力。第二，发展公共租赁房既要解决“房源”所需的资金，又要负担长期的房屋维修费用，所需资金巨大且占用周期长；第三，公共租赁房福利性的特征决定了其建设管理必须坚持“保本微利”的原则，使得建设资金的回笼速度极缓慢，难以形成资金投入产出的良性循环；第四，公共租赁房制度的不完善以及行政部门在保障性住房工作的低效率加大了建设成本和经营风险，同时较之经济适用房过长的资金回收期和微薄的利润，使得房地产开发企业对公共租赁房的建设望而生畏。
2.3 公共租赁房的管理机制不健全
我国的住房保障制度启动较晚，建设和推进滞后。尽管我国高度重视住房保障的制度建设。且各地已逐步建立起以经济适用住房制度、廉租住房制度和住房公积金制度为主要内容的住房保障政策基本框架。但我国的住房保障制度仍存在一些漏洞。运行中的问题较突出。我国至今仍未建立起一套较为完善的法律法规保障体系，制约了廉租住房、经济适用住房和限价商品房的建设发展。公共租赁住房制度作为住房保障制度体系的重要组成部分。在制度建设与人员落实层面，总体滞后于廉租住房、经济适用住房和限价商品房的发展，难以有效发挥其住房保障功能。
3 完善公共租赁住房制度的策略
3.1 实行区别对待两个夹心层的保障方式
对介于廉租房与经济适用房之间的夹心层，应以实物补贴为主、货币补贴为辅。尽管货币补贴有较实物补贴大得多的优势，但发展货币补贴是建立在实物补贴已经发展到一定阶段的基础上，它不应先于实物补贴而存在。在我国现阶段，住房市场还不健全，住房买卖市场远大于住房租赁市场，而市场上出租的房源，又是私营为主，政府可提供的廉租房数量太少，无法通过与私营房东的竞争来抑制房屋租金价格。而如果采取货币补贴，无异于将这部分经济实力薄弱的困难群体推向市场，很可能推动租金的上涨，加重租户和国家的负担。
但对于介于经济适用房和商品房之间的夹心层，则可采取货币补贴为主，实物补贴为辅的保障方式。一方面。这部分群体有一定的经济实力，可以承受市场租金，对他们进行货币补贴，将有助于他们根据自己的家庭状况租住符合条件的租房，活跃市场；另一方面，也有利于减轻政府财政负担，提高资金的利用效率，在短时间内建立起完善的公共住房体系。在实施货币补贴时，可以把货币补贴直接发放到户，这样将有利于货币补贴的人性化、灵活性，同时也将大大提高行政资源的利用效率。同时。货币补贴的标准应实行差异化的原则，要体现出垂直公平，这就需要政府事先能清晰的界定出差异化的收入水平。
3.2 创新融资手段。多渠道融资
为有效解决公共租赁住房建设资金的瓶颈。在落实各级财政预算安排资金的同时，应积极创新公共租赁房的融资机制，拓展资金来源渠道。首先，政府应保证财政资金的来源。从《廉租住房保障资金管理办法》(财综(2007)64号)中所规定的资金来源渠道中可以看出。政府仍然是作为公共租赁住房保障资金筹措的最重要主体。地方政府可以通过编制科学的公共租赁房资金年度预算，建立土地收益专款专用制度并科学划定一定比例用于公共租赁住房保障，在开发商报批的商品房项目中强制或给予优惠政策使其配建一定比例的公共租赁住房等措施保障公共租赁房的资金来源。其次，充分动员社会资金参与。在各级财政资金供给压力较大的情况下，应借鉴国外经验，创新融资模式，鼓励社会和企业参与，充分发挥政府引导下商业化运作融资模式的资金筹措功能。
3.3 改进公共租赁住房管理体制
3.3.1 加强公共租赁房法律法规体系建设
法律规范的保障是确保公共租赁房建设稳定，有序进行的基础。在国家住房保障框架已基本确立的基础上。应由国家住房保障主管部门和立法部门作为主体，研究公共租赁住房四类保障对象的差异，逐步完善公共租赁住房法律法规体系。各地方政府也应根据国家管理办法，结合本地经济发展的实际，研究制定相应的公共租赁住房管理办法和相关政策法规。而且政策规定、实施运行、组织保障、监督检查和配套完善都应协调研究，既要注重决策的宏观思路，也应注意实施的微观方法。
3.3.2 设立专门的住房保障机构
目前，我国政府正实现从“管理型政府”向“责任型政府”、“服务型政府”的职能转变，工作重点逐步转移到解决民生民计问题。住房保障作为人民群众最关注的民生问题之一，迫切需要政府健全完善住房保障机构的设置，强化住房保障工作的实施，切实解决中低收入住房困难。北京、上海、厦门、深圳等地顺应新时期住房保障工作的要求。率先在国内成立住房保障机构专门负责保障性住房的建设管理等工作。各地可借鉴这些城市的做法，由建设或房地产行政主管部门牵头，根据住房保障的工作需要，设立住房保障机构，明确其管理职能，并配备与之相适应的专职管理人员。在此基础上，设立公共租赁住房的专门管理机构，负责公共租赁住房的规划、建设、分配、管理和维修等工作。
