房产交易合同违
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房产交易合同违范文第1篇
关键字：房地产；交易欺诈；行为
Abstract: Along with the increase attention of real estate industry, some real estate developers and intermediary organizations conduct investment just for profit-making, which cheats theconsumers and harms their interests, and causes a bad influence to the society. In this paper, the author analyses some of the current cheating behaviors of the real estate developers and intermediary agencies, and talks about how to prevent this kind of behavior.
Keyword: real estate; trading fraud; behaviors
中图分类号： F293.3文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）
房地产行业是我国各地的重要支柱产业之一，由于民众对商品房的需求不断攀升，即便是国家采取了各种压缩和挤压政策，也难真正遏制人们对他的投资，一些房地产开发商与中介机构有与利益驱使，一切只向经济利益看齐，在投资的过程中费尽心思榨取消费者以求最大利润。一下就一下就以欺诈骗取的行为进行解析：
一、房地产交易过程中的欺诈行为
1.1开发商的欺诈行为
（1）由于利益的驱动，很多地方的房屋建设随意变更原有规划，争取最大利润而导致房屋质量低劣，致使经过科学论证的整个城市建设规划整体遭到不同程度的破坏。而其中的小项目建设也要求服从于大局利益，包括原有规划中存在的绿地建设、公共设施建设都被忽略掉或改为他用，建设中偷工减料、不合环保、水电配套故障、房屋出现裂缝等等问题层出不穷。消费者每年的年报中房屋投诉问题都高居榜首。
（2）房屋销售过程中设置重重陷阱，舞蹈欺骗消费者。这里的陷阱主要指房地产广告房地产合同两方面。有调查显示，90%以上的购房者对楼盘的认识都来自房地产的广告，开发商正是利用了消费者的这种心理在广告上大做文章，在广告语上运用大量美词佳句极富动情的诱导消费者购买，而现实却与广告相差甚远。而很多消费者缺乏专业知识，也未全面了解
，如：开发商是否具备售房资格、房屋附加值是否被虚构等问题，最终造成各种购房冲突，是自身利益遭到危害。合同陷阱方面，开发商在订立买卖合同时，常常会故意隐瞒一些事实，比如说房屋已抵押或预售给第三人，为取得预售许可证或提供虚假证明等，是购买者目的落空，居住权益严重受侵。
此外，还有一点，相信大多数购房者都经历过的就是房屋面积的纷争。对于非专业的购房者来说，所谓的实用面积、建筑面积、套内面积和公摊面积几项说法难以理清，也没有相应的法律法规可以依靠，以致开发商在面积上常常少斤短两，因其众多业主不满，但最终也因没有法律的规范而无奈告终。
1.2中介组织的欺诈行为
近年来，随着房地产市场的空前活跃，房产服务机构也住进多了起来。一方面，房产中介机构为买卖双方起到了媒介和桥梁的作用，大多数的中介机构遵守法律法规诚信经营，促进了房产交易的良好运转；另一方面，也因其起步晚，法律法规不健全，不少不良机构存在欺诈行为，侵犯了消费者的合法权益。房地产中介市场存在的欺诈行为有一下几个方面：
（1）有些房产中介机构无牌照、假牌照经营，或超出经营范围，或进行非法异地经营，其名片上所留的信息也带虚假成分，往往一出现问题就找不到人；有些则在申请注册公司时借用他人的从业资格证书来充数；有些公司则以为只要领到营业执照就可以开业，也未按照期限办理备案手续。
（2）房产广告未经登记就，广告信息缺乏真实性、合法性、准确性，打个比方，在网上信息说出售“特价房”，表明全新装修、环境优美、、价格实惠来吸引消费者眼球，实际并非如此；广告中未标明忠告语，未对产权特点进行注明，等到消费者准备交款办手续之时才悟到，造成不必要的麻烦。
（3）中介机构打着包销的幌子，隐瞒委托人与第三方进行交易，获取不正当报酬。所谓的包销是指误导购买者说是销售房产的统一报价中已包括了佣金或是免佣金。实际上，真正的出售价格购房者与售房人员难以清楚地了解到的，其实房产经纪早已从中赚取差价，这是违反建设部规定的。
（4）中介机构利用自己的地位优势，以为消费者不清楚交易细节和法律法规，就在合同上动脑筋，玩起文字游戏，制定对相对人不合理不公平的规定，或者任意篡改以规避自己的义务，限制消费者对房屋的知情权与公平交易权等。当消费者发现问题时就以制定的合同条款相抵赖而逃避应承担的责任。
此外，中介机构与开发商相互串通和勾结，囤积土地房产虚假信息故意制造房产市场供应紧张，恶意炒作哄抬房价，还有唯利是图，不负责任，签订虚假合同和出具虚假评估报告来骗取银行贷款。这些行为都严重的直接损害了消费者的经济利益，也损害了国家和社会利益，扰乱了房产市场的正常秩序，阻碍了房产市场的运作和发展，相关部门应严厉制止。
二、如何遏制和防范房地产欺诈行为
房地产市场由于众多欺诈行为的存在，受到重重危机，如何遏制与防范类似的欺诈行为，是的房地产市场健康稳定的发展，现提出以下几点建议：
2.1遏制交易中欺诈行为方面
（1）重视诚信，制定相对集中统一的诚信自律法律法规，不断健全并大力实施，以助重建房地产行业的诚信。因为诚信是房地产发展的基础和保障，是保证企业与消费者二者共同利益的要素。
（2）发挥政府职能与行业协会功能，通过在房地产行业开展诚信文化教育与道德反思以及理论与实践相结合的系统化学习，逐步使行业认识到诚信的重要性，认识到诚信本是珍贵的无形资产以及诚信丧失所带来的后果。
（3）加快建立健全房地产的相关规章制度，如惩罚性赔偿制度、产区保鲜制度和不动产公正前置制度，以共同规范房地产交易行为，重分保障消费者的切身利益。
（4）加强社会舆论监督，将新闻舆论与社会公众的监督结合起来，一方面鼓励新闻媒体的积极参与，报道宣传诚信建设的正面例子，推广了良好经验，而对房地产行业交易中的有违道德和法律的行为加以曝光。
（5）严格规范房地产中介组织，提高中介机构市场准入门槛，如提高从业企业资质与从业人员资质的认证；完善有关中介服务相关的法律法规，以经济和法律手段加以制止不正当竞争，严肃处理违法行为为房地产中介服务提供优质的服务平台，创造良好的发展环境。
2.2 防范交易中欺诈行为方面
（1）针对交易中容易出现的问题环节，特别提醒消费者注意，可制定宣传手册于房产交易中心发放，也可提供有关房产交易知识的宣传网址供消费者浏览，加深认识，当中可设意见专栏，方便消费者投诉与举报。
（2）在购买房屋之前，应与中介服务机构的营业执照、职业资格证书等证件，同时取得复印件留底，并向工商与房产部门核实情况。
（3）凡出现在房产中介广告和宣传材料上的表明了符合合同的内容，都要计入合同作为附件，以约束对方；提醒消费者区分清楚居间合同与行纪合同的区别，以做出正确选择；对房产的“可转产权”要向房管部门核实，并与合同中约定如有误不承担赔偿责任，如中介机构不同意此条，消费者要特别注意以免上当。
（4）双方协议达成以后，购房者应亲自办理产权过户手续，以便在房产部门登记及时处理产权风险。
房产交易合同违范文第2篇
一、案情简介
成都市龙泉驿区 "怡和新居"是龙泉街道办事处负责分配的安置房。刘某伪造了龙泉驿区万兴乡人民政府的分房证明并冒充房主。刘某又伙同林某委托成都永好房产房屋经纪有限公司居间销售该房屋。2010年3月26日，曾某经永好公司与林某签订了上述房屋的居间买卖合同。曾某支付林某房款及定金142000元。除去支付永好公司佣金外，刘某分得8万元，林某分得5.77万元。
后经刑事审判，龙泉驿区人民法院判决刘某、林某构成合同诈骗罪，并判处相应刑罚。案发后永好公司向曾某退还了其收取的居间服务费4250元，林某向曾某退赔5.77万元，刘某将所得款挥霍一空。现曾某诉至法院，请求判决永好公司赔偿曾某经济损失80050元。
本案在审理过程中发现：刘某提供的分房证明等证件存在明显错误。例如：分房主体、管辖派出所等均与事实不符；永好公司的中介工作人员无经纪人资格。因此本案居间人是否尽到了自己的义务，居间人的服务有无瑕疵，居间人是否应承担赔偿责任成为争议焦点。这正是本文需要探讨的问题。
二、房屋中介市场的现状及原因
目前，中介机构所提供的评估、交易、、经纪、咨询等各项服务乱象丛生，纠纷不断。这有其深层次的制度原因：
1、市场准入门槛过低，专业人才不足
我国法律对房地产中介机构的准入要求明显过低。根据《城市房地产中介服务管理规定》，设立房地产中介服务机构的条件为：有自己的名称、组织机构；有固定的服务场所；有规定数量的财产和经费；另外从事房地产经纪业务的须有规定数量的房地产经纪人。除此之外，房地产中介服务机构还须在领取营业执照后的一个月内到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
在这些条件中，比较有约束力的是关于房地产经纪人数量的规定。根据《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》规定：房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》。通过考核的房地产经纪人熟悉基本的法律法规及金融知识，可以为消费者提供专业的服务，同时也能对公司的经纪行为负责。实践中获得该资格证人员较少。据中介行业协会副会长周宗楚介绍：现在北京地产中介从业人员数量已经达到了5至8万人，持证人员是4万多人(其中有40%没有从事地产经纪实务工作)。②如此折算下来，即使在各方面管理都比较规范的北京市，持证上岗人员的比例也仅为30%到50%，在成都这些西部城市的比例可想而知。
以文中案件为例，永好公司的工作人员就是一个无证上岗人员，对当事人提供的证件材料未能做出专业的审查，提供专业的处理意见，导致纠纷的发生。
2、立法内容不完善，权利义务不明确，违规成本低。
针对房屋中介这样的服务行业,主要是些部门规章和各地出台的规范性文件。但这些规范大多规定的是中介违规操作的行政处罚手段，依赖的是行政监管的强度。而对于庞大的中介市场而言，行政部门的监管显得过于力不从心。从而鼓励了中介机构和个人的违规操作，因此成本低而效益高的违规行为自然被中介机构所追求。
不仅法律规定不明确，合同约定的权利义务也都十分模糊。在实践中，中介公司往往与买卖双方直接签订房屋买卖居间合同。合同中，将中介公司置于丙方的位置，将居间关系与买卖关系融为一体。那么，中介公司到底处于什么法律地位？拥有哪些权利义务？都成了非常模糊的事情。
3、中介市场主体法律意识淡薄
购房者大多是初次置业者，文化层次不高。他们对房产交易风险及过户流程缺乏了解，对中介过分依赖。购房者在与中介机构签订授权委托书或者有关合同时，未能及时审查甚至根本不知道要审查合同条款，导致中介机构或从业人员有违法操作的空间；另有一些置业者受利益驱使，在中介机构或从业人员的怂恿下，违反诚信原则一房二卖甚至多卖，以达到获取更多利益的目的，将损失最终转嫁至买方，扰乱了二手房地产交易的正常秩序。
三、房屋中介机构还应当承担积极调查义务
目前通说认为居间人对委托人提供的材料没有实质审查义务，仅作形式审查，居间人承担责任的前提是主观的故意。这样的通说有两个问题：一是，买方因中介提供的信息存在瑕疵发生纠纷，很难举证证明中介的主观故意，而按照谁主张谁举证原则，买方就要承担败诉风险；二是，该规定有违基本的公平正义原则，法律分配给双方的权利与义务不对称。委托人与中介机构相比，在专业知识、技能与信息等多方面明显不对称，法律在权利义务的设置上也应当作出不对称的安排。笔者认为，在交易过程中，中介公司应当承担积极调查义务。理由如下：
第一，积极调查义务是权利义务相平衡的要求。
房屋买卖标的额较大、交易风险较高。购房者之所以愿意支付高昂的佣金通过中介公司购房，就是相信中介公司能够为他们提供更多更安全的交易信息。中介公司在享受权利（收取佣金）的同时，也应承担义务（提供专业服务）。中介公司应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保信息的真实性。如果中介公司对委托人提供资料的真实性未尽必要的、谨慎的审查核实，从而致使买房人遭受经济损失的，应当认为中介公司未履行完毕自己的义务，应对买房人承担相应的赔偿责任。
第二，积极调查是有偿委托合同中受托方应尽的义务。
购房者委托中介公司，并支付佣金，二者是有偿的委托关系。《合同法》第406条规定，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。过错，包括故意和过失。作为受托方的中介公司应该凭借拥有的专业知识和技能为委托方把关。如果未积极调查导致为委托人提供了虚假信息，那么受托方毫无疑问是有过失的，是应承担赔偿责任的。
四、房屋中介机构未尽积极调查义务应承担法律责任
如果居间人应调查而不调查，应核实而不核实,最终因居间人的过失,导致信息不实,造成委托人损失，在这种情况下，居间人应承担赔偿责任。
以本文案件为例，刘某、林某串通，持伪造的分房证明等资料冒充房主委托永好公司销售。永好公司作为专业的房地产中介，未尽必要的、谨慎的审查、核实义务，就介绍给曾某购买。其提供的错误信息无形中帮助犯罪分子实现了诈骗目的，并导致曾某受到难以弥补的经济损失，故永好公司对买房人曾某遭受的经济损失负有不可推卸的责任。
笔者认为, 要求居间人承担损害赔偿责任要充分考虑到居间人的过错程度及其过错对委托人损害发生作用的大小。 居间人应承担与其过错相应的民事责任。过分扩大或缩小居间人责任范围不但与《合同法》第23 章的立法本意相悖, 而且不利于居间行业的生存和发展。
在本案中，中介公司应当承担多大比例的赔偿责任？笔者认为，作为房屋的买受人，曾某有义务对所购房屋的具体情况作认真、谨慎、全面的调查。中介公司只是负责推荐、介绍，是否购买的决定权在于曾某本人。而曾某在未经具体全面调查的情况下即草率支付了定金，故本案所涉损失应由曾某本人承担主要责任。永好公司在居间过程中也存在过错，对案外人提供的资料未尽必要的调查审查义务，导致提供的信息虚假，故永好公司对曾某的损失应承担次要责任。综合双方的过错大小及具体案情，笔者认为永好公司对曾某未获赔偿部分应承担不超过50%的赔偿责任。
注释:
