小产权房屋买卖合同

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小产权房屋买卖合同范文第1篇

第一，根据北京市建委发出购房风险提示指出，“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。

第二，像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。

第三，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。

严格来说，小产权房包括：已购公房，乡产房和使用权房。根据这些房屋性质的不同，在房产转让时也会区别对待。“已购公房”，购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1%，就可以等同为商品房上市出售。“乡产权”，归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度。而对于“使用权”房来说，上市出售则会有一线希望，因为，国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。

小产权房屋买卖合同范文(1)出卖人(甲方)：________________村委会

买受人(乙方)：______________________

身份证号码：_______________________

一、甲方自愿将位于________市________区________街道________小区拆迁安置房________栋________室的房屋(建筑面积________平方米)以人民币________元整的价款出售给乙方。乙方首付人民币________元整需于________年____月____日前支付给甲方____________，余款分期按月支付，每月人民币为________元，需于____年____月至____年________月壹年内付清，每个月的支付期限为月底的最后一天。

二、乙方支付甲方合同保证定金___万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、自甲乙双方签订协议乙方交付首付款后 年内甲方和村委会应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。

四、本合同签订后，甲方对房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同生效之日，甲方和村委会保证乙方享有居住权利和使用权并通电通水，甲方保证签订合同之前该房屋与任何个人和组织没有债务和利益纠纷，本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》或《出租合同》;

六、违约责任

1、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失，。

2、甲方应当于_______年___月___日收到乙方的首付房款即时将房屋的钥匙交给乙方确保其居住权和使用权，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期___天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币____元。

3、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日___%计算的违约金给甲方。逾期超过__个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的__%作为甲方的损失赔偿金。

4、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

5、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

6、自合同生效之日起________年内，产权证和土地证因为甲方的原因不能办理，甲方应支付乙方违约金人民币________元，甲方向乙方支付违约金后，土地证和产权证因为甲方的原因仍然不能办理，每逾期 天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。

7、如果因为本合同第五条的原因，造成乙方损失或不能居住的，甲方必须向乙方赔偿损失和支付违约金，违约金人民币为 元，甲方支付乙方违约金后，侵权仍在继续的，每逾期___天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币________元。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的可以向法院或仲裁机构进行起诉或仲裁。

八、本合同自乙方支付首付款给甲方双方签字或盖章之日起生效。

九、本合同一式____份，甲乙双方见证人各执一份

甲方：________________乙方：________________见证人：______________

____年____月____日

小产权房屋买卖合同范文(2)出卖人(甲方)：____________身份证号码：____________________

买受人(乙方)：____________身份证号码：____________________

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于____市_______区__________的房屋(建筑面积______平方米)以人民币_____仟____佰_____拾____万_____仟____佰____拾____元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室______号_______平方米)

二、乙方支付甲方合同保证定金________元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方对__________________的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币________元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过_____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_______种方式解决。

1、提交______________仲裁委员会仲裁。

2、依法向____________区人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式三份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方：____________乙方：____________见证人：__________

签订日期：____________________

五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币________元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过_____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_______种方式解决。

1、提交______________仲裁委员会仲裁。

2、依法向____________区人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式三份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

小产权房屋买卖合同范文第2篇

身份证号码：

买受人(乙方)：

身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室__号__平方米)

二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方对__的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于2014年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币_________元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过_______个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

2、依法向__区人民法院。

八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方： 乙方： 见证人：

小产权房屋买卖合同范文第3篇

一、小产权房向城镇居民转让的合同效力

目前该种情况，在实践中普遍的认定为合同无效。而在理论上，国内较多的学者对合同的效力持肯定态度。笔者持合同无效论，主要基于以下几个理由：

（一）违反我国相关法律规定

《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”根据这一规定得知，转让的房产必须是依法登记且具有完整权属证书的。而小产权房是建立在农村集体所有的土地之上，其存在注定不能取得完整产权，根本无法进行登记领取权属证书。

（二）违反我国房地一体主义

我国《物权法》第146条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。该条规定主要是指国有建设用地流转原则，它表明房地产所有权转让之时，房产之上的土地所有权也随房一起转让，该原则的实行，避免了我国房产交易市场出现混乱局面，维护了房产市场的稳定。对于这一原则对集体土地上的房屋买卖同样适用。而小产权房恰恰违反了这一原则，根据我国土地管理法的相关规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故小产权房流转中城镇居民根本无法取得土地的所有权，使得房地分离，较易产生纠纷。

二、小产权房向其他集体经济组织成员转让的合同效力

针对这一情形，实践中多数判定为合同无效，但笔者认为合同应认定为有效，主要基于以下理由：

（一）基于公平正义原则

国家将一部分土地划分归为集体所有，是为了保障农民最基本的生存及生活居住权，体现了国家对弱势群体的保护倾向。但与此同时，这也恰恰是限制了农民应享有的同城镇居民一样的权利，“农民与城镇居民”，对称谓及身份的区别本身就是违反公平的体现。为了农民的身份，他们无法享受房屋及土地所带来的升值利益，他们与国家一样拥有土地，但无法同国家一样买卖土地，获取收益，从另一层面上讲他们不是被保护着，而是被禁锢在了这片土地上。

（二）维护农民合法收益权

基于我国现有规定及我国国情，允许小产权房在市场随意流转势必将造成我国房产市场的混乱，引发各方利益矛盾冲突。但完全限制小产权房的流转则是对公平原则的违反，农民对土地可以占有、使用，因无处分权而无法像城镇居民一样获得房屋升值所带来的利益，在目前我国现实情况之下虽不能立即实现同城市房地产一样的大市场，但笔者认为可以尝试在各集体经济组织之间开拓一个独立的小市场，允许各集体经济组织之间的房屋进行自由流转，使集体经济组织的成员也能收获房产所带来的利益。

三、小产权房在理论界和审判实务上的合同效力

理论界的争论和审判实务上的分歧固然跟个人的认识有关，但是追根问底是小产权房的转让合同问题涉及到国家土地政策，是一个兼具私法、公法性质的问题。单从合同角度上看这是单纯私法领域调整的范畴，另外从国家的土地政策上我们又可以看出这又受到公权力的约束。私法以追求公平与正义为目标，公法以追求效率为价值取向。由于主管范围、价值目标等不同，私法与公法在调整同一社会现象时难免发生冲突。但是，笔者认为无论是理论观点还是审判实务的认识，判断小产权房买卖合同效力完全是一个归于是私法领域的民法问题，应当以现有的相关法律规范《合同法》、《物权法》作为讨论基础，以民法领域自身的规则作为判断准绳。

四、房屋合同无效后的利益平衡

由于小产权房的交易不在少数，其中涉及多方之间的利益，易引发多种矛盾。因此，在解决小产权房的问题中，平衡好各方之间的利益则显得尤为重要。

（一）责任比例的确定

实践中多数情况下是因房价的不断增长使得卖方反悔而向法院主张房屋买卖合同无效，小产权房交易之时必然是双方合意的结果，但卖方因利益驱使，违反当初协议，这是对诚实信用原则的违背，但是否能因卖方对诚实信用的违背而判定卖方承担主要责任呢？笔者认为这是不妥的。小产权房买卖合同签订之时，双方都明知这一行为在我国存在违法情况，即都存在过错，双方过错大小应相同，不能因为房价的大幅增长而让卖方承担更重的过错责任，因此，笔者认为在合同无效的情况下双方仍是承担相同的过错责任。

（二）实际操作

既然双方是同等责任，合同无效后，首先考虑的应是恢复原状，即房款返还，房屋归还。如果买房人使用房屋期间对房屋进行了修葺或装修等，可以按照添附的原理处理，卖房人取得利益，应补偿买房人因此支付的费用。当然，若买房人在居住期间对房屋造成一定的损害，也应对卖方遭受的损失进行赔偿。对于房价的上涨，在房屋合同签订之时是双方都不可预见的，房价是市场经济作用的结果，双方对此均无需承担过错责任。因此，合同无效引起的房屋返还，其中的房屋升值利益应当归房屋所有人所有，即卖方所有。作为房屋的买方，明知小产权房先天不足而选择购买，承担房屋返还的风险应是其可以预见到的。当然，其因买房失去的一部分存款利息，笔者认为是可以向卖方主张承担的。

在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，在认定小产权房买卖合同的效力上不应一刀切地认定无效，农村私有的合法的房屋买卖合同有充分可以认定为有效的理由，其效力应认定为有效为宜。在实务中我们不仅应当严格依据《合同法》的立法精神和规定，也要从尊重历史、照顾现实和维护交易秩序的稳定和安全的角度出发，区分认定此类合同的效力，达到化解纠纷，维护社会稳定和发展，实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。

小产权房屋买卖合同范文第4篇

【关键词】小产权房； 原因； 现状； 解决。

1993 年来自河北的画家李某心怀对艺术和梦想的追求来到北京，想找一个宁静的地方，从事专业绘画。经人推荐，她来到了小有名气的“画家村”宋庄。恰巧宋庄辛店村村民马某有一套闲置的老房子要出售，李某便立即买下并于2002 年7 月1 日与马某签订了房屋买卖合同，以 45000 元买下了马某的正房、厢房和院落，马某还将集体土地建设用地使用证也交给了李某。在该房屋买卖合同上，有买卖双方的签字和辛店村大队的盖章，见证人是村副书记郭某和康某。在宋庄辛店村有将近 50 个和李某有相同买房经历的艺术家。但是 2006 年 10 月，这样宁静的生活出现了危机。一个自称是马某的朋友的人来到李某家，并说是代表马某来向李某要回其卖出的房屋，并说他们的房屋买卖合同无效。但是李某立即回绝了此人。见李某不同意，马某的妻子便前去与李某协商，并说可以给李某 70000 元作为补偿，李某仍然拒绝了她。

于是马某于 2006 年 10 月向法院起诉状告李某，要求确认法院他与李某之间的房屋买卖协议无效，并要求李某返还其房屋。2007 年 7 月一审法院判决如下： 李某是外来人，按照我国法律规定不得买卖农村集体经济组织成员的住房，因此判决李某和该集体组织村民马某签订的房屋买卖合同无效，并责令李某一家在法院判决生效 90 天内腾退房屋，与此同时，马某要付给李某夫妇 93808 元的补偿款。

我国小产权房问题由来已久，上案中画家村事件更是小产权房案件的典型代表。随着我国新农村建设，土地经营权流转和城市化进程的快速发展，越来越多的农村居民涌入城市，使得城市房价步步高升，商品房价格更是久升不降。在此种情况下价格相对低廉的小产权房变得炙手可热。然而现阶段我国的小产权房还存在诸多问题亟待解决。

一、小产权房概述。

（ 一） 小产权房的概念。

所谓小产权房（ 又叫乡产权房） ，是指在农民集体所有的土地上开发建设用于销售的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证由乡政府或村政府颁发而不是由国家房管部门颁发。小产权房并不是一个法律上的概念，而是人们在社会实践和市场交易中一种不成文的约定俗成的称谓。

（ 二） 小产权房的分类。

第一种小产权房： 在政府出让或划拨的土地上，未按原先规划的用途开发或利用，且将限制销售的房屋直接在市场上销售，有潜在产权纠纷可能的房屋。

第二种小产权房： 在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发和买卖，销售个军人以外的其他地方居民的房屋。

第三种小产权房： 占用集体土地或耕地违法建设在农民集体土地上用于商品住宅销售的或由村集体或农民自行组织建造销售给集体以外其他人的房屋。

（ 三） 小产权房的现状和国家的相关政策。

我国各地都存在小产权房，在建的已建的不计其数。根据相关机构调查显示，北京、上海和一些珠三角地区城市的小产权房所占比例惊人。其中深圳的小产权房面积占城市住房总面积高达 40% － 50%，而广州的小产权房出租则占了其房屋出租面积的 50%以上。

国家相关部门近些年相继了有关小产权房的各项政策，但各地小产权房仍有难以遏制之势。2007 年，国家相继严禁违规开发小产权房和购买小产权房的“风险提示”； 2008 年，国土资源部发出的通知中明确表明不允许任何机关为小产权房办理任何产权证明； 2009年，国土资源部下发的通知中仍然重申坚决叫停各种小产权房； 2012年，国土部表示将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括重点处理小产权房问题。2012 年 9 月，北京市开始试点清理小产权房。

二、小产权房兴起的原因。

（ 一） 城乡二元土地制度的影响。

我国对城市国有土地和农村集体土地采取不同的政策，城市国有土地通常进行市场定价，而农村集体建设用地的土地使用权流转和价格机制尚未形成。国有土地建设用地使用权的取得通常是划拨、出让或拍卖招标等方式取得，而农村村民宅基地使用权的取得是有集体经济组织依法无偿分配的。

（ 二） 居高不下的商品房价格。

近些年来，全国各大城市的商品房价格只升不降，即使按揭贷款买房已经十分普遍，但仍有许多人无力承担如此之高的房价。与此同时，价格相对低廉的小产权房让想买房的人看到了希望。同样是普通住宅，小产权房的价格只有相同位置的商品房价格的 40% － 60%。一时间小产权房热销起来。

（ 三） 相关法律规定的欠缺和漏洞。

我国法律虽规定“农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护”，但法律对于农民在旧宅基地上再建楼房，把空置的部分卖给集体以外人的行为没有明确规定，中间有许多法律空白或缺陷。根据现行的法律原理，法无明文规定即为不禁止。所以人们也就钻了法律的漏洞。新出台的《物权法》并没有限制农村集体土地使用权的流转，也没有规定禁止小产权房。

（ 四） 小产权房的出现有利于抑制商品房房价和保障住房需要。

小产权房价格低，它的大量存在会一定程度上起到抑制商品房价格的作用，促使开发商调整相关政策。目前市面上小产权房数量很大，对缓解紧张的城市住房问题、保障住房需要，缓解了政府为居民提供住房的压力。这就让小产权房有了其存在的价值。

三、购买风险。

（ 一） 小产权房没有国家房管部门颁发的房产证。

因为小产权房是在集体土地上建设的，而我国法律规定“农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护”，不允许用于销售。所以小产权房的买卖是不受法律保护的，这种买卖行为基本上是无效的。而且正因为它不能确权发证，在交易时相比其他合法商品房交易要付出许多额外的交易费用，这期间可能会引发各种纠纷。将来出售或者遗赠给子女时也会有很大麻烦。

（ 二） 安全没有保证、配套设施不全面。

由于小产权房主要是集体组织或村民自行建造或者由一些开发商投资建造出售的，建成的房屋没有相关部门检验和监督，大多会因偷工减料或技术不佳、材料质量低劣而不合格甚至存在很大的安全隐患，住房安全得不到保障。加上其价格低廉，相关配套设施比如车库、天然气和物业管理都基本没有。虽然人们买房是为了有个遮风挡雨的家，但至少要住得放心，住得安心。

（ 三） 得不到拆迁补偿。

小产权房本身就是不合法的建筑，其买卖过程是违法的无效的，其买卖行为是不受法律保护的，在拆迁时也会被当作政府规定范围以外的违章建筑，如果与国家的规划相冲突，很可能会被强制拆除，而其买主也得不到拆迁补偿费。

四、小产权房的解决建议。

（ 一） 解决城乡二元土地制度和农村集体土地使用权流转制度。

城乡二元土地制度是小产权房产生的主要原因之一，虽然现状是我国法律限制或禁止农村集体土地用于非农建设用地，但是眼下随着城市化和新农村建设的进行，城市国有土地已经满足不了建设和住房需要了。所以近年来国家大量征收集体土地转化为国有土地之后再出让或划拨给地产开发商进行建设。但是这种做法使国家耗费了大量财力物力，使得土地流转的过程更加复杂，而农民的切身利益和征收补偿也没有很好的落实。在解决好集体土地使用流转的基础上，继续探寻统一城乡土地制度的路子，让农村集体土地和城市国有土地统一市场，同地同价，解决小产权房与商品房的价格差异。

（ 二） 完善相关立法和集体土地登记管理制度。

首先应该出台一些整治和规范小产权房的专门性法律法规，具体规定小产权房的概念和范围，说明其是否存在不合法之处和买卖行为是否有效、不受法律保护等，同事也要表明国家对小产权房的治理态度和政策。其次应该修改相关法律。虽然规定农村集体土地不能用于非农建设，农民对集体土地有宅基地使用权和土地承包经营权，享有占有、使用、收益的权利，但是没有处分权，只能在集体组织成员内部流通，这样使得集体土地上建设的房屋不能充分流通无法实现土地资源价值、房屋价值和农民利益的最大化。因此，相关法律可以修订为： 对在集体土地上建设的房屋销售转让时，将该房屋下的土地使用权一并转让，这样就有利于保障房屋的产权。最后，加强对集体土地的登记管理，在集体土地上建造房屋的，向集体组织缴纳一定的集体土地使用金。

（ 三） 针对不同情况，具体问题具体分析。

在不违反国家规划的地区，对小产权房在实行补交土地出让金的相关手续后，按经济适用房的相关政策确权发证，但不允许直接在市场上交易。已建好或出售的小产权房只要不是在耕地上建设的，可以让开发商或买房人补交土地出让金或相关土地价款，完成征地过程后可发给相关产权证。

五、结语。

面对我国小产权房的现状，要全面分析其利与弊，慎重权衡各方利益，找出正确的解决方向和方法。

参考文献：

［1］梁慧星。 民法总论［M］。 北京： 法律出版社，2007.

［2］梁慧星，陈华彬。 物权法［M］。 北京： 法律出版社，2007.

［3］王泽鉴。 民法物权（ 通则 － 所有权） ［M］。 北京： 中国政法大学出版社，2001.

［4］梁慧星主编。 民商法论丛（ 第 29 － 36 卷） ［M］。 北京： 法律出版社，2006.

小产权房屋买卖合同范文第5篇

关键词：小产权房；耕地；宅基地；其他集体建设用地；法律处置

中图分类号：D922.3文献标识码：A文章编号：1003—0751（2012）06—0075—05

“小产权房”不是法律层面上的规范用语，而是一个民间俗称，一般是指建造在农民集体所有的土地之上、并不具有国家统一发放的房屋所有权证和国有土地使用权证的商品房。随着近年来我国城市化进程的加快和城镇房价的飙升，“小产权房”因其价格低廉而备受市场青睐。虽然“小产权房”的销售可以起到抑制商品房价格及缓解中低收入者住房困难的作用，但不可否认，“小产权房”的出现至少会产生以下负面影响：一是侵占了农地；二是减少了国家税收；三是扰乱了房地产市场；四是减损了法律公信力。①总体而言，“小产权房”的存在弊大于利，处置现有的“小产权房”已迫在眉睫。目前，面对“小产权房”的热销现象，政府相关部门一再“叫停”，法院在审理此类纠纷中也基本上确认房屋买卖合同无效，某些地区的“小产权房”甚至已被强行拆除。在理论界，学者们对“小产权房”的处置问题产生较大分歧。根据“小产权房”背后之集体所有土地性质的不同，可以将其大致分为耕地之上的“小产权房”、宅基地之上的“小产权房”及其他集体建设用地之上的“小产权房”三类。耕地、宅基地及其他集体建设用地的用途不同，现行法律为之配置的法权类型也不相同，在其上建造“小产权房”的违法程度及社会不良后果也因而不同，因此，应当根据“小产权房”背后的土地性质来分类处置之。

一、耕地之上的“小产权房”之处置

为了优化生态环境及确保粮食安全，我国现行法律不仅严格限制农用地转化为建设用地，而且规定了全球最为严格的耕地保护制度。2008年9月国家监察部、人力资源和社会保障部及国土资源部联合出台的《违反土地管理规定行为处分办法》中规定，对一年度内违法占用耕地面积占新增建设用地总面积的比例达到15%以上的地区，可以启动司法程序追究当地政府主要领导的法律责任。可见，我国现行法律对占用耕地建设“小产权房”是严令禁止的。遗憾的是，现实中占用耕地建造“小产权房”的现象屡禁不止。许多学者认为我国应守住18亿亩耕地红线，占用耕地建设“小产权房”的行为严重违反了我国耕地保护制度，应一律拆除这类“小产权房”。②也有学者认为，虽然占用耕地建造的“小产权房”不合法，但对其处置应视情况而定。一些建设规模较大、主要由中低收入人员购买用于自住的“小产权房”，全部予以拆除的成本较高，对此可依据比例原则，在耕地保护区域可调整的情况下，通过政府征收集体土地的方式予以认可。③

对于第一种观点，笔者不敢苟同。毋庸置疑，对处于城市边缘地带、正在建设的“小产权房”采取拆除的办法，不仅可以维护法律的权威，而且可以确保耕地不会大面积减少。然而，我国“小产权房”问题由来已久，不少占用耕地建设的“小产权房”不仅已出售、入住，而且近年来城市化进程的加快已使其处于国有土地（主要由农村集体所有土地经过征收转化而来）和集体建设用地之上的合法建筑物的重重包围之中。对于此类“小产权房”，采取“一律拆除”的简单处置办法，至少存在以下弊端：第一，农地的非农利用具有不可逆转性，加之土地利用较一般物之利用具有更为强烈的互依性即土地使用类型的聚集、兼容性，因而轻率地拆除“小产权房”，不仅土地本身可能因无法恢复农用或恢复成本过高而不得不被闲置，而且周边其他建筑的经济功能会因此衰退。即使拆除“小产权房”后土地可以恢复农用，周边建筑的经济功能不会衰退，也会因该土地已处于合法建筑群（合法建筑不能拆除）的包围中而无法实际用于农业生产，或拆除成本太高而不具有可行性。第二，大量“小产权房”的拆除可能会造成大批中低收入的小产权房主“无家可归”，从而诱发社会不稳定因素。第三，“小产权房”的大规模拆除及随之而来的大批居民的搬迁不仅需要较高的行政执法成本，浪费了大量建筑材料，而且会造成严重的环境污染。可见，主张一律拆除耕地之上的“小产权房”之建议并不具备实践操作性。

第二种观点对将耕地之上的“小产权房”予以“合法化”的理由及具体办法未加详述，但其提出的“国家征收转化法”这一处置路径极具启发意义。笔者认为，对于耕地之上的“小产权房”的处置应视具体情况而定。对于处于城市边缘地带、尚在建设的“小产权房”可以一律拆除，而对于建设在耕地之上的已出售甚至已入住的“小产权房”，尤其是已处于合法建筑物重重包围之中的“小产权房”，可以通过国家征收农村集体土地的方式予以认可，使其转化成“大产权房”。或许有学者认为此种方案存在以下弊端：第一，“国家征收转化法”有违《宪法》和《物权法》确立的征收须为公共利益目的的原则④；第二，“国家征收转化法”使得“国家在决定是否征收土地问题上陷于被动，“小产权房”建造者有“先斩后奏”的行为倾向。⑤笔者认为，第一种担忧大可不必：从立法层面上看，虽然我国《宪法》、《土地管理法》、《物权法》都规定土地征收应基于公益之目的，但现行法律至今没有明确界定“公共利益”的内涵，因而从严格意义上讲，“国家征收转化法”并不一定违反公益；从执法层面上看，由于现行法律规定除兴办乡镇企业、建造农民住宅、建设乡村公共设施、发展公益事业等少数情形外，其他建设用地应一律使用国有土地，所以土地征收的公益目的在实践中其实很难得到实现，征收农村集体土地建设商品房因而成了很多地方的通行做法。“现实的做法只不过是在‘公共利益’的标题下，允许为经济建设而征收征用土地，即从实践上已对‘公共利益’有所突破。”⑥当然不可否认，通过国家征收农村集体土地的方式认可“小产权房”的办法确实使国家在决定是否征收土地问题上陷于被动，学者们的第二种担忧不无道理。然而，对“小产权房”的处置是对土地利用违法行为的纠偏与修正，任何“事后性”的纠偏与修正都不可能不带来一定程度的不良社会后果，从这个角度看，“国家征收转化法”是权衡利弊后的一种比较现实的选择。

或许有人担心，“国家征收转化法”会造成耕地乃至农用地的锐减，以及建设用地规划指标和年度计划指标的失控。笔者认为，“国家征收转化法”确实可能产生此类弊端。不过，这种弊端完全可以通过以下措施得以消除：第一，严格实施《土地管理法》第31条规定的“耕地占补平衡”制度，尽可能避免或消除因小产权房的“合法化”而致耕地减少的不良后果。可以通过三种途径实施耕地占补平衡制度：其一，在本区域范围内开垦数量和质量相当的耕地。其二，实行城乡建设用地增减挂钩，即通过农民新居建设和集体建设用地整理复垦，将节省出来的农村建设用地指标有偿转移给“小产权房”“合法化”的地区。⑦其三，采取“地票”交易的做法，实现农村建设用地指标的跨地区转移。⑧如此不仅可以实现耕地占补平衡，而且“捎带地”实现了土地增值利益分享，有利于区域经济均衡发展。第二，逐年削减各省建设用地年度计划指标，消除建设用地计划指标超出之不良后果。根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的相关规定，我国对建设用地实行计划管理。这种计划管理主要是通过实施土地利用总体规划和年度土地利用计划来实现的，原则上，一个地区实际新增建设用地占用耕地的数量在规划期内不仅不能超过“规划指标”总量，而且在该年度内必须符合年度计划指标。据此，可以采取变通的做法，根据各省“小产权房”“合法化”的土地面积，逐年削减各省建设用地年度计划指标，在若干年内实现各省“小产权房”“合法化”的土地总面积与所削减的建设用地计划指标总量的平衡，从而使得各省在一个或若干个规划期内新增建设用地总面积与“规划指标”总量相符。为了不影响我国工业化和城市化的正常推进，确保今后若干年内其他建设项目用地不会因“小产权房”“合法化”而受到影响，可以采取以下措施消除新增建设用地指标削减可能带来的负面影响：其一，实行“慢跑规则”，将逐年削减的新增建设用地指标控制在适度范围内，尽量减少此种削减对其他建设项目用地的冲击；其二，鉴于城乡土地利用具有“此消彼长”之特征，可以适当提高城市土地的容积率，提高其开发强度，降低其他建设项目对土地占用面积的依赖程度，从而减轻集体土地被占用的压力。

为了不至于使“小产权房”的潜在购买人、开发商及农村集体经济组织产生“投机取巧”的心理预期，在将耕地之上的“小产权房”“合法化”的过程中，还必须实施以下处罚性措施：第一，针对各方当事人的获利情况，分别对购买人、开发商及农村集体经济组织科以一定比例的土地出让金。其中，鉴于购买人的资金筹措能力存在差异，“对于购房人，可以允许其采取灵活多样的方式补缴土地出让金，如能一次清，政府应当及时办理产权证书。如果不能一次交清，也可分期缴纳，待交清之后为其办证，但是办证之前禁止土地流转”。⑨第二，对参与开发“小产权房”的相关责任单位进行行政处罚。第三，对在“小产权房”建设过程中存在违法行为的相关人员，严格追究其法律责任。

二、宅基地之上的“小产权房”之处置

为了满足农村集体经济组织成员的住房用地需求，《土地管理法》第43条及《物权法》第152条规定集体经济组织成员依法对集体所有的土地享有宅基地使用权。根据民法原理，宅基地使用权作为用益物权，其权利人应享有自由处分权。然而，土地权利具有社会性，土地资源不仅关涉个人利益，也关涉社会利益。为了调和涉及土地资源的私人权益与社会权益之冲突，《土地管理法》第63条规定，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让而用于非农建设。至于“土地使用权”应该涵括哪些土地权利，我国相关法律没有进一步明确，学术界对此多有争议。随着《物权法》的颁布实施，学界对此已逐渐形成了比较统一的认识。一般认为，“土地使用权”是对一类权利的称谓，是对建设用地使用权、其他集体建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权及其他具有债权性质的土地使用权等一系列权利的总称。⑩我国现行法律禁止将农村宅基地非法转化为商品房建设用地。为了体现和突出宅基地使用权的社会保障功能，1993年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年10月国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》及2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》均严格禁止城镇居民在农村购置宅基地，从而将农村宅基地的流转限定在农村集体经济组织内部。根据现行法律和政策，集体经济组织或其成员在宅基地上建造房屋后出售给本集体经济组织成员的，属于合法流转，应受法律保护。然而，宅基地上建造的房屋一旦被出售给本集体经济组织以外的成员，即属于不受法律保护的“小产权房”。

“法律社会学视野下的小产权房问题研究”课题组于2010年9月至12月对广东、湖北、江西、安徽四省进行了为期四个多月的实地调研，调查表明，宅基地之上的“小产权房”主要基于两种情况形成：一是农户自行将自己宅基地上建造的多余房屋出售给集体经济组织以外的成员而形成“零星”的“小产权房”；二是集体经济组织或基层政府以“新农村建设”为名进行宅基地整理，将农户“集中上楼”后，在节约出来的宅基地上建造房屋并将其出售给集体经济组织以外的成员而形成“成片”的“小产权房”。这两种“小产权房”的法权类型并无本质区别，但两者产生的不良后果却不尽相同，因而应采取不同的处置办法。由于农户零星出售的“小产权房”分布较为分散且比较隐蔽，加之其出售入住可以最大限度地利用闲置的房产资源，不仅增加了出售方的收入，而且解决了购买方的住房困难，对于当事人均有益而无害，所以此类“小产权房”不易被行政部门发现，对其处置的执法成本较高。“‘没有受害者’的‘非法’活动很难监管，要制止之更难或需要高昂的执法成本。”笔者认为，对于农户建在自己宅基地之上的、零星出售的“小产权房”，若其符合城乡规划，则公权力没必要主动去处置之，完全可以“不告不理”，留待城乡一体化过程中一并处理。或许有人认为这是理性的法律对非理性的“自生自发秩序”的一种妥协，会减损法律的公信力。但是，“现实的法律秩序绝非简单的理性之物。它是一种复杂体，而且或多或少是一种我们努力将理性注入其间的非理性体；尽管我们不停努力地将理性因素置于其中，但新的非理性因素在它以试错的方式去满足新需求的过程中却几乎以同样的速度产生”。即使以处罚严厉著称的刑事法律对于遗弃罪、重婚罪、暴力干涉婚姻自由罪等案件，基于其社会危害性较小、执法成本较高等多方面考虑，也实行了当事人“不告不理”的办法而将其归入了自诉案件。其他法律领域当然也应面对现实作出灵活应对。

或许有人担心“不告不理”的处置办法会诱发农民实施无视城乡规划的乱搭乱建行为，从而加剧宅基地上“小产权房”的出现。这种后果确实可能产生，不过可以通过以下办法最大程度地予以避免或消除：第一，严格贯彻“一户一宅”的农地政策，控制农户宅基地的使用面积，尽量减小农户利用宅基地“大兴土木”的可能性。第二，严格实施《城乡规划法》，强化土地管理部门的管理职能，最大限度地压缩农户可用于销售的房屋范围。如果买卖双方因房屋涨价或拆迁补偿发生纠纷而诉诸法律，法院可以根据相关法律，认定“小产权房”买卖行为违犯强行法规定，买卖合同无效。对于买卖合同无效后的缔约过失责任的承担，有学者认为根据《合同法》第58条的规定，应由出售方承担缔约过失责任，即出售方应向购买方赔偿交易无效所造成的损失。笔者对此不予苟同。实际上，在缔结“小产权房”买卖合同的过程中，出售方与购买方都是在知晓或应当知晓现行法律禁止“小产权房”买卖的情况下作出行为选择的，双方在法律认知上均存在过错，出卖方“受利益驱使，利用司法途径确认买卖无效，严重损害了公序良俗和诚实信用的社会根基”，因而其主观过错更大。因此，笔者认为，对于当事人主张“小产权房”买卖合同无效的案件，不妨借鉴合同法或侵权法中的“与有过失”原则进行缔约过失责任分配。具体而言，出售方因“小产权房”涨价而主张房屋买卖合同无效的，其不仅要向购买方返还售房时购买方所支付的房屋价款，还要支付判决作出时房地产升值所带来的房屋差价；出售方因“小产权房”拆迁补偿款较多而主张房屋买卖合同无效的，其只能获得购房款、拆迁补偿款与购买方所支付的房价之间的差额。判决“小产权房”买卖合同无效且按照“与有过失”原则划分民事责任，可以发挥司法的导向作用，警示潜在的出售方与购买方，从而收到遏制“小产权房”买卖的良好社会效果。

根据《土地管理法》的规定，宅基地属于农村集体建设用地的一种。实践中宅基地与其他集体建设用地之间存在着相互转化的可能性。当其他集体建设用地被分配给农户建造房屋时即为宅基地，而当集体经济组织进行宅基地整理后将部分宅基地收归己有时，宅基地就转化成了其他集体建设用地。可见，集体经济组织进行宅基地整理后在节约出来的宅基地上建造的“小产权房”，应该属于其他集体建设用地之上的“小产权房”，故而笔者将此类“小产权房”归入其他集体建设用地之上的“小产权房”，在下文一并讨论其如何得到妥当处置。

三、其他集体建设用地之上的“小产权房”之处置

对于其他集体建设用地之上的“小产权房”，不少学者提出了应该允许集体建设用地使用权入市交易的处置方案，即实行国有土地和集体土地的平等保护，将国家土地征收严格限定在为“公共利益”之范畴内，允许集体建设用地使用权入市交易。这样既可以使土地的出让程序更加简洁，又可以使集体土地的增值利益直接归属于农村集体经济组织，更重要的是，还可以使建设用地的供应主体多元化，打破政府垄断土地一级市场的局面。该方案确实具有彻底解决“小产权房”交易违法问题之效，但该方案面临的一个关键问题是，目前即使在广东等部分地允许集体建设用地使用权入市交易的地区，也还禁止将集体建设用地用于商品房建设，则集体建设用地使用权能否在全国范围内入市交易还有待详细论证和实践中逐步探索。退一步讲，即使集体建设用地使用权入市交易在总体思路上可行，也还需要相应的配套制度改革。集体建设用地使用权入市交易在短期内尚无法实现，而“小产权房”的处置却“迫在眉睫”，因而寄希望于允许集体建设用地使用权入市交易来解决“小产权房”处置问题实在是“远水解不了近渴”。

虽然其他集体建设用地之上的已出售、已入住的“小产权房”与已建成、尚未出售的“小产权房”在本质上并无区别，但两者的处理难度却相差甚远，故而应采取不同办法分别处置。其他集体建设用地之上已建成、尚未出售的“小产权房”虽然并不符合国家法律规定，但将其一律按违章建筑拆除不利于节约社会资源和发展集体经济，对此，法律可以区别对待：若此类“小产权房”建设严重违反城乡土地利用规划，或其质量存在严重瑕疵，则采取拆除的办法予以处置；对于没有严重违反城乡土地利用规划且建筑质量尚可的此类“小产权房”，国家可以通过征收农村集体土地、回购房屋的办法，将其转化成廉租房或经济适用房。当然，如此处置可能会产生农村与城市建设用地规模“此消彼长”的弊端。不过如前所述，这种弊端可以通过逐年削减各省建设用地年度计划指标的办法予以消除。

“小产权房”的购买者多数是中、低收入者，因而对于其他集体建设用地之上的已出售甚至已入住的“小产权房”不宜轻言拆除。此类“小产权房”也不宜“转化”为廉租房或经济适用房，因为不少购买者并不符合入住廉租房或经济适用房的条件。从物权法的角度来看，“小产权房”的物权并不属于购买者。在债权法上，“小产权房”买卖合同无效。据此，可将此类“小产权房”确认为农村集体所有的租赁性经营房屋，由村民在协商一致的基础上，将房屋买卖合同转化为租赁合同，由村集体经济组织将该房屋出租给购买人。如此处置既维护了法律的权威，又维护了社会稳定，还使集体经济获得了持续发展的资金支持。四川省成都市在城乡统筹综合改革实验中，已通过出台地方性法规，确认了在其他集体建设用地上建设集体经济组织所有的租赁性经营房屋的合法性。可见，如此处置在实践上具有可行性。

四、结语

任何问题都是在一定的社会现实中生成的，也都是在一定的社会背景中被发现和解决的。社会问题通常不能脱离其所处的社会环境而孤立地得到解决，必须考虑问题生成的历史背景及其现实制约条件，在此基础上寻求破解之道。“小产权房”的处置也不能脱离对具体社会环境的考量而“自娱自乐”地去追求法律实施的“纯粹性”，应当对法律实施、资源综合利用、社会稳定、执法成本等诸多因素进行全面考量和权衡。“小产权房”的处置不必非在标的物是否合法、买卖合同是否有效、能否办理物权登记等纯法律问题上绕圈子，还可以考虑在现行法律框架内对“小产权房”采取其他变通性处置方案，如可以根据“小产权房”背后土地性质的不同予以分类处置：或予以拆除，或通过国家征收土地的办法予以“合法化”，或暂时“不告不理”，一旦起了纠纷，则确认房屋买卖合同无效并按照“与有过失”原则分配缔约过失责任。当然，“小产权房”问题的解决，不仅需要根据现行法律规定适当地处置现有“小产权房”，而且需要完善相关法律制度，彻底杜绝“小产权房”现象的产生。