小区物业合同

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小区物业合同范文第1篇

受委托方（以下简称乙方）：

根据《中华人民共和国经济合同法 》、《深圳经济特区物业管理条例》等国家、地方有关法律 、法规 和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对龙城工业园实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条 物业基本情况

座落位置：

总建筑面积：

物业类型：工业园；

第二条 委托管理事项

（一）房屋建筑本体共用部位（楼外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理；

（二）房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务；

（三）本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等）的维修、养护和管理；

（四）公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；

（五）车辆行驶及停泊（不包括车辆保管责任）；

（六）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身，财产保险保管责任）；

（七）社区文化娱乐活动；

（八）物业及物业管理档案、资料；

（九）法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；

（十）甲方要求符合法规和政策规定的其他事项；

第三条 合同期限

本合同期限为——年。自——日起至——日止。

第四条 甲方的权利和义务

（一）与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告；

（二）对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同；

（三）委托乙方对违反物业管理法规政策的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取缴催改措施；

（四）本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理；

（五）甲方在合同生效之日起按政府规定向乙方提供管理用房 （其中包括办公用房、员工宿舍、等其它管理用房），由乙方无偿使用；

（六）甲方在合同生效之日起按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料（工程建设竣工资料、住用户资料等），并在乙方管理期满时予以收回；

（七）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

（八）负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷及有关历史遗留问题；

（九）协助乙方做好物业管理工作和宣传教育；

（十）甲方承担自用面积及配套服务场所的管理费、水电费、公共水电费等其他公共分摊费用；

（十）法规政策规定由甲方承担的其他责任。

第五条 乙方的权利和义务

（一）根据有关法律，法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法，规章制度，实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益。

（二）遵照国家，地方物业管理服务收费规定，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。

（三）负责编制房屋及附属设施，设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

（四）有权依照法规政策，本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理；

（五）有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人；

（六）接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督，指导，并接受甲方和业主的监督；

（七）至少每3个月向全体业主公布一次管理费用收支账明细。

（八）对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

（九）建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

（十）开展有效的社区文化活动和便民服务工作；

（十一）本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及有关财产，各类管理档案及有关资料。

（十二）不承担对业主及非业主使用人的人身，财产的保管保险义务。

（十三）完成甲方符合法规和政策规定的其他要求事项。

第六条 管理目标

1、房屋及公共设施完好率85%以上；（不包含设备设施老化及非管理责任造成的损坏）

2、每年进行不少与两次物业用户满意度调查，用户满意率达不低于80%； 3、管理人员专业培训合格率100%；

第七条 管理服务费用

1、本物业已出租给企业的面积按0、00元/㎡/月由乙方直接向企业计收物业管理费；

2、甲方承担空置物业面积的物业管理费，乙方按0元/㎡/月计收；

3、房屋本体维修基金的收取以物业主管部门的指导标准执行：电梯房按0、25元/㎡/月标准收取房屋本体维修基金、楼层房按0、15元/㎡/月标准收取房屋本体维修基金；房屋本体维修基金的使用只涉及公共部位及公用设施设备的日常维修和养护；如龙城工业园房屋及设备维修费用超过人民币壹仟元整或当本体维修基金已提前使用完毕的情况下，则由乙方提出申请，经与甲方议定方案后实施，所需费用由甲方承担；

4、甲方应于每月5日前通过银行直接转账或到乙方办公场所缴纳现金等方式，向乙方缴纳当月物管费、房屋本体维修基金和上月水电费，甲方逾期不能正常转账或缴纳现金的，则由乙方按日收取0、5%的违约金；

5、管理服务费标准如有调整则按双方议定的标准执行。

第八条 收款收费项目约定

1、甲方委托乙方与龙城工业园所有入园企业签订物业管理合同，并负责向企业进行相关的解释工作及协助乙方办理相关手续，由乙方直接向龙城工业园所有入园企业收取物业管理费、房屋本体维修基金、水电费、电梯使用费、垃圾清运费、停车费和相关保证金；

2、乙方无法处理的收款收费问题，由甲方协助乙方进行处理。

第九条 违约责任

1、若各级政府对龙城工业园的政策有变动需要解除本合同的，或因政府采购、招标等原因需要更换物业公司而解除双方合作关系的，甲方在得知消息后应提前三个月告知乙方；

2、若发生上述情况后，甲方不能及时通知乙方，所造成的一切后果、经济责任、法律责任均由甲方负责承担；

3、如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。

4、如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。

5、因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）

6、甲，乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。

第十条 其他事项

（一）双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

（二）合同规定的管理期满，甲乙双方如解除合同应提前六个月书面通知对方，本合同自然终止。如无疑义则合同自动顺延。

（三）本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

（四）本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交仲裁委员会依法裁决。

（五）本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律，法规和政策执行。

（六）本合同正本连同附件共一页，一式三份，甲，乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

（七）本合同自签订之日起生效。

小区物业合同范文第2篇

关键词：聘任制 合同 合同解除权

一、聘任制的法律解读

高校教师聘任制是在破除职务终身制和人才单位所有制的历史背景下，按照“按需设岗、平等竞争、择优聘任、严格考核、合同管理”的原则设立的适应社会主义市场经济体制要求的用人管理制度。高校与教师通过签订聘任合同，明确双方的权利与义务，促使事业单位人事管理由身份管理向岗位管理转变，行政任用关系向平等协商的聘任关系转变；高校教师也由“单位人”转变为“社会人”，有利于人才的合理流动。

《高等教育法》第四十八条规定：“高等学校实行教师聘任制。教师经评定具备任职条件的，由高等学校按照教师职务的职责、条件和任期聘任。高等学校教师的聘任，应当遵循双方地位平等的原则，由高等学校校长与受聘教师签订聘任合同。”在聘任制条件下，聘任合同是高校与高校教师之间的法律纽带，规定高校与教师之间的权利义务，聘任合同的属性决定高校与教师之间的纠纷解决方式。

国家教育部《关于当前深化高校人事分配制度改革的若干意见》明确指出：“聘用合同制是社会主义市场经济体制下新的用工形式，以聘用合同形式确定单位与个人之间的劳动关系及双方权利、义务的用人制度。”聘任合同是高校与与教师按照国家的有关法律法规和政策规定，在平等自愿、协商一致的基础上订立的关于履行有关工作职责的权利义务关系的协议，它确定了高校与教师之间是平等的法律关系，是用人单位与被任用人员、聘任与被聘任的双方法律地位平等的劳动契约关系。聘任合同是高校教师聘任制的核心内容，聘任合同的法律属性是教师权利救济的关键点。由于高校与高校教师的法律地位是平等的，两者关系已由原来的人事关系转变为劳动合同关系，因此虽然聘任合同双方当事人具有身份和工作管理上的隶属关系，但作为用人单位的高校并没有高于作为受聘人员的高校教师的特殊法律地位，高校和高校教师均享有聘任合同规定的相关权利，履行合同规定的相应义务。可见，聘用合同属于劳动合同，而非行政合同。但由于聘用合同是学校进行管理的主要方式之一，高校还拥有其他广泛的自主管理权，如学校对教师资格的认定行为、对教师职称的授予行为以及对教师的年度考核和职务任免等行为。这种管理行为属于特别权力关系作用的领域，属于内部行政行为。聘用合同的管理与这些内部行政行为共同作用，推进高校发展，因此聘用合同必然带有一定的行政色彩，具有特殊性，是特殊的劳动合同。

二、合同解除权概述

根据一般合同法的理论，“合同解除是指在合同有效成立后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为，也是一种法律制度。”合同解除的结果使合同双方的权利义务关系归于消灭。合同一经解除，双方的合同权利义务即行终止。因合同的解除而受到损害的，可以要求损害赔偿，但这种损害赔偿不属于违约责任。因为合同的解除是在符合法律规定的情况下，解除条件具备时，由拥有解除权的人(或双方协议)按照法定程序行使解除权的结果。由于此时双方之间已不存在合同关系，因此不存在违约责任问题，行使解除权不是一种违约行为，这时的损害赔偿只不过是当事人在合同权利义务关系终止后的一种利益平衡。违约行为则是对合同的违反，是对债务的不履行，是合同关系的一种不正常的展开；但当事人之间的合同权利义务仍然存在，非违约方仍可以要求违约方履行合同义务。法律否定违约行为，要求违约者承担强制责任即违约责任。违约责任本质上是合同债务的一种代替，是债务的强制履行，某种程度上讲是对原合同权利义务的延续。可见，合同解除和违约行为是两个不同的概念，合同解除所承担的不是违约责任。

我国的民事合同法律制度规定了三类合同解除制度，分别是协议解除、约定解除和法定解除。《合同法》第93条第1款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”此即协议解除，指合同有效成立后，未履行或未完全履行前，当事人双方通过协商一致，使合同效力归于消灭的一种行为。基于合同自由原则，协议解除是最普遍适用的一种解除合同的方式。《合同法》第93条第2项规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同。”此为约定解除，指当事人事先约定解除合同的条件，在合同没有履行或没有完全履行之前，当解除合同的条件成熟时，当事人通过行使解除权而使合同关系消灭，其特点是要求当事人事先约定在一定情况下由一方或双方享有解除权。《合同法》第94条规定了法定解除。指合同成立后，未履行或未完全履行之前，当事人一方行使法定解除权而使合同效力消灭的行为。其特点在于合同解除的条件由法律直接规定，当条件成熟时，享有法定解除权的一方行使法定解除权，以其单方意思即可解除合同，不必征得对方当事人同意。

由于现在教师与高校之间的合同基本上属于格式合同，学校在与教师签订聘任合同时，基本是以强势地位出现的，学校与教师所订立的聘用合同，约定的都是学校单方在何种情况下可以解除聘用合同，教师很难对合同的内容进行协商，因此约定和协议解除在聘任合同中基本不会出现。 所以，就教师的合同解除权而言，如果要维护双方的权利义务对等性的话，就需要一种法定的解除权。教师的合同解除权需要法律来作出具体规定。

三、高校教师聘任合同解除权的法律构想

小区物业合同范文第3篇

中国电子商务研究中心报告显示,截至2012年12月底,中国网络零售市场交易规模达13205亿元,同比增长64.7%,已经占到了当年社会消费品零售总额的6.3%,预计2013年有望达到18155亿。这些数据显示,网络零售市场整体保持较快发展。与此同时,中国传统渠道整体销售额、利润率明显下降。继2011年2012年北京、上海的部分大型百货企业相继关门歇业后,2013年各地区、各商家曝出的春节销售数据显示:一线城市中出现了春节销售同比下降的现象,杭州市7家商场在春节期间的销售额同比下降2.6%,广州的传统零售商部分门店也遭遇了5年来的首次春节期间业绩下滑。相对于一线城市的增长乏力,三、四线城市甚至是城镇郊区、县域市场却出现了比较强劲的消费增势,如湖南株洲、河北石家庄的商业企业春节期间销售收入同比增长分别达到15.45%和19.1%。在同一城市中,主副城区消费市场的两极变化也非常明显。杭州市贸易局对杭州8家农村连锁企业的监测显示,2013年春节前10天直营店配送总额同比增长31.3%,位于上海郊区的百联南桥购物中心2013年春节销售同比增长84.2%,大大超越了主城区百货不到10%的增幅。

以上数据显示:一、二线城市网络零售业迅猛发展,传统零售业受到电子商务的冲击比较大;而在三、四线城市,县域城市,城郊市场传统零售业却强劲增长,成为市场增长的新区域。如何把握住这一趋势,已成为了传统制造商能否做大做强的关键。

二、网络渠道与传统渠道的必然性

(一)从发展趋势来看,网络渠道是未来的主流模式之一

网络渠道的迅猛发展,给传统渠道经销商带来了威胁与挑战,但从渠道的发展趋势来看,网络渠道肯定是未来的主流模式之一,未来渠道不可避免地要走向“电子商务化”。制造商如果因为不能处理好线上线下的渠道冲突而放弃网络渠道的话,肯定是要被时代抛弃的。

(二)从实践操作来看,传统渠道具有不可替代性

尽管在市场活动中网络营销相对传统营销在程序和手段上发生了很大的变化,但市场营销的实质并没有变化。首先,传统营销是网络营销的基础,传统渠道一直以来是主流销售模式,传统渠道在渠道建设、购物习惯、购买安全性、售后服务及与渠道经销商的关系网络资源等方面具有无可比拟的优势。其次,网络渠道虽然已基本占据了大中城市的中、青年市场,但是老年市场及上文提到的三、四线城市,县域城市,城郊市场仍然是传统渠道的舞台。最后,消费者在购物时除了具有实际购买的需求之外,消费者还把整个挑选、试货、讨价还价、逛街的过程当作是一种放松和享受,甚至是一种家人和朋友休闲、相聚的方式,这种购物体验是网络营销无法取代的。

由此可见,网络渠道与传统渠道由于他们各自的特点与优势必将,二者如何整合和共赢是所有传统制造商必须面对也必须处理好的课题。

三、传统企业营销渠道整合策略

电子商务环境下企业营销渠道的关系变得更加复杂和微妙,网络渠道作为新兴的渠道模式对传统渠道的挤压是必然存在的,而且网络渠道具有互联网之传播快速的优势及中间环节简化带来的价格优势,传统渠道对网络渠道存在敌意也是难免的。既然网络渠道与传统渠道成为不争的事实,而两者之间的天然冲突又在所难免,唯一的出路就是寻求二者的融合与协调。这时,如果渠道中的每个成员都只从自己的利益出发考虑问题,渠道就很难运作好。作为制造商应该站在更高的层面来看待问题,不为了蝇头小利而与渠道商争利,应该在渠道成员之间建立超级目标,以良好的心态去看待短期利益和长期利益,及时建立、完善与各种渠道商的共赢机制。

(一)高屋建瓴,对渠道进行合理布局与调整

电子商务环境下,传统制造业开展电子商务不仅仅是开拓新的营销渠道,更有可能影响到他们未来的生存和发展,但这并不是说要忽视甚至抛弃传统渠道,相反,要想做好网络渠道,还必须在传统渠道上精耕细作,为网络渠道的健康发展打下坚实的基础。

1.在一、二线城市整合已有的传统渠道力量,为网络渠道提供物流和售后服务的支持。在渠道评估的基础上,对各个大区的传统渠道成员进行整合,对于一些贡献较小却花费较大的渠道商予以摒弃,对一些符合企业要求、业绩好的渠道商予以支持、合并。根据企业的行业及市场特点,在各个大区集中力量建立一个或少量实力较好的渠道商,与网络渠道协调配合。

2.在三、四线城市及郊县城市着力建设、发展传统渠道,抓住城镇化带来的新机遇。

3.对非官方经营的网上渠道采取授权形式。线上销售的产品不一定都是厂家直接销售的,而是网民利用各级差价,包括经销售渠道的差异化价格而开展的趋利行为。另外,一些经销商对新渠道方式的采用也容易出现分销商间的“窜货”问题。这些零散的网上零售往往带来企业产品价格的混乱,企业可以采取授权非官方经营的形式,将非官方的网上销售纳入自己的监管体系,从而加强自身渠道的管控能力。

(二)渠道成员之间分工协作,充分发挥互补优势

传统渠道商经过多年的发展,拥有完善的服务体系及物流配送系统;而网络渠道则可以利用网络优势快速实现信息流和资金流,如网络渠道比较容易获得消费者信息及市场需求信息。因此,可以将信息流的职能交给网络渠道,如订货、信息交流、反馈等,而将涉及实物链的相关功能,如送货上门、售后服务等交给传统渠道来做。通过这些关键信息的共享能够实现网络经销商与传统分销商互利互惠,促进渠道间的合作与共同进步。比较可行的办法是厂家可以通过自建B2C商场,打破地域界限,面向全国消费者,让原有线下渠道商全部成为这个官方shopping mall 体系内的有机组成部分,即企业在自己的网站上介绍和链接传统渠道成员,允许传统渠道成员在企业网站上做广告,以增强传统渠道的市场营销能力。渠道商还是继续做好线下的拓展工作,线上的订单仍然纳入顾客所在区域的渠道商的业绩,对于某区域客户线上购买的商品,让该区域的渠道商承担就近配送及可能的售后服务,该订单可以视为该区域渠道商的业绩而参与厂家的利润分成。这样,既缩短了消费者的等待时间,提升了顾客满意度,也能省下总部派送的物流成本和服务成本,而这部分省下来的物流成本和服务成本,可以作为厂家对渠道商的利润分配来源。

哈森鞋业在这方面就有过成功的经验。哈森一开始发展电子商务事业部的时候,网上销售的鞋子成本报价和调货都需要哈森集团各地办事处的配合,实体单位都觉得电子商务事业部抢了他们的业绩,配合起来一直不顺。后来哈森采用矩阵式的业绩认定政策:凡电子商务事业部通过各办事处调拨的鞋子订单,该业绩都会分算到各大事业单位去。政令一公布,各办事处开始欢迎期待电子商务部的调拨订单,有效地化解了矛盾。

(三)确保传统渠道商的利益

网络渠道与传统渠道冲突最根本的原因在于利益冲突,厂商如果能尽可能少地影响到传统渠道商的利益,渠道之间就不会产生太多冲突。企业 可以从以下几个方面着手确保渠道商的利益。

1.市场区隔,也就是市场差异化。企业对自己的目标市场进行划分和分层,给不同的顾客群以不同的渠道侧重。企业的网络渠道如果能找到传统渠道商不能或不愿意覆盖的细分市场,那就是找到了专属于网络渠道的蓝海。可口可乐刚开始采用终端销售机的时候零售商非常不乐意,因为零售终端机好像也是最终面向消费者的,但可口可乐解决了这一冲突,终端销售机和零售商看似定位在相同的用户,实际上他们二者服务对象还是不一样的。

2.产品有效区隔,就是线上和线下销售不同的产品。产品是否相同意味着线上价格策略,线上线下不同产品自然可以采用不同价格。这样既可以避免因为线上线下价格差异而引起传统渠道对线上销售的抵制,又可以扩展企业的市场。过季产品和当季时潮产品可以形成产品区隔,如李宁公司在线上销售库存积压产品和个性化产品,线下销售主流当期产品。时尚类的品牌适合把滞销的过季库存放到网上销售。这样一方面帮助企业快速消化库存、提升资金周转速度,另一方也不会对线下当季产品造成价格冲击。产品区隔还可以是同样的产品线上和线下采用不同的包装、型号、颜色和款式甚至不同的品牌。例如,百丽公司线上线下重合的鞋款很少,百丽曾经有一款鞋跟为菱形切割造型的鞋,这种造型在线下和线上鞋款中都有应用,完全相同的楦形,只不过是鞋的颜色和造型有所差异。同一材质、同一楦形,不同的款式自然可以采用不同的价格。而对于百丽来说,由于百丽具备生产线柔性化生产的能力,只要楦形相同,可以做许多在造型细则上有差异的鞋却不耗费企业更多的成本。产品区隔还可以是线上线下销售不同的产品,如阿里斯顿就专门选出一些机型投放到京东商城上,这些机型在KA、传统百货是不会有的,这样一来就大大降低了产品和价格上的冲突。

3.使传统渠道商分享网络营销的成果。企业可以在网站上开展一些促销活动,如派发一些优惠券,消费者凭该券在当地零售店购买可获得相应优惠,从而提升线下零售店的销售,减缓线下渠道对线上渠道的抵制心理。美国Similac 和Efami奶粉公司实行线上线下同价,并且公司还给在他们官网上注册的用户不定时免费派发金额1~10美元不等的奶粉券,消费者拿着这些奶券可以到他们附近的零售店购买该品牌奶粉时冲抵相应的价格。

4.逐步缩小线上线下价格差。消费者在进行线上消费的时候由于要承担一定的购买风险和售后服务风险并享受较少的顾客总价值,因此可以承受一定范围的线上线下价格差。有人研究过,当线上价格较线下价格便宜20%-25%时,线上产品不会对线下产品产生太大的冲击。但是,当电子商务发展日益完善之后,网上购买的各种风险会逐渐降低,人们对价差的接受程度也会下降。况且,线上线下价格趋同将是未来制造商不得不面对的现实。随着智能移动终端和各种条码识别软件的普及,线下商场正越来越快地沦为线上渠道的“试衣间”。用户在线下只试不买,并且可以通过移动终端现场比价下单。2013年端午节苏宁启动的“双线同价、全网比价” 让消费者切实地感受到苏宁线上线下同品、同价、同服务的全新整体购物体验。线上线下商品趋同、价格趋同也是美国、日本等发达国家的成功做法。

参考文献:

[1]中国就业培训技术指导中心.营销师(国家职业资格培训教程)[M].北京:中央广播电视大学出版社,2006.

[2]肖永红.论家具企业网络营销策略[J].江苏商论,2009(11).

[3]刘朝龙.春节成绩单难掩传统零售2013隐忧[J].商场现代化,2013(06).

[4]何阿垒,崔飞.网络环境下营销渠道冲突及其管理对策研究[J].商场现代化,2012(06).

[5]符修清,陈志艳.网络分销渠道与传统渠道冲突解决方案探析[J].全国商情(理论研究),2010(14).

小区物业合同范文第4篇

第一条  为加强珠海市住宅小区的物业管理，明确业主、物业管理公司、开发建设单位以及有关部门的权利与义务，保障住宅小区物业的合理使用，维护住宅小区的生活秩序，创造良好的居住环境，根据本市实际情况，制定本条例。

第二条  本条例适用于本市行政区域内的住宅小区。

第三条  本条例所称住宅小区，是指按城市规划建设，建筑面积在四万平方米以上，具有相应配套公用设施、安全设施和公共场地的居民生活区。

零星开发的住宅可以合并成住宅小区，具体办法由珠海市人民政府（以下简称市政府）制定。

本条例所称物业，是指住宅小区的各类建筑物及其相配套的公用设施、安全设施和公共场地。

本条例所称业主，是指住宅小区内物业所有权人。非业主使用权人根据业主的委托，可以享有业主的权利，并承担相应的义务。

本条例所称物业管理，是指业主委托物业管理公司对物业进行日常维护、修缮和整治，并对住宅小区内的绿化、交通、治安、环境卫生等项目进行日常管理。

本条例所称物业管理公司，是指具备相应资质条件，经工商行政管理机关登记注册，经营住宅小区服务业务的企业。

第四条  住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等由全体业主共同使用和维护。

第五条  业主有管理住宅小区的权利和遵守业主公约以及住宅小区其他各项制度的义务。

第六条  物业管理根据业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则，逐步实行社会化、专业化、经营型管理。

第七条  市房管部门是本市住宅小区物业管理的主管部门，负责对全市住宅小区物业管理的指导、监督和行业管理工作。

建设、规划、环保、公安、交通、工商等管理部门按照各自的职责分工，负责住宅小区物业的有关管理工作。

街道办事处按其职责负责住宅小区的行政管理工作。

第二章  住宅小区的移交和管理

第八条  住宅小区经验收合格的，其开发建设单位应当凭《住宅小区综合验收合格证书》，向住宅小区业主委员会办理移交手续，并报市房管部门备案；未成立业主委员会的，开发建设单位应当凭《住宅小区综合验收合格证书》向房管部门办理移交手续。

住宅小区已办理移交手续的，业主委员会与物业管理公司应当签订《物业委托管理合同》；未成立业主委员会的，房管部门与物业管理公司应当签订《物业委托管理合同》。

业主委员会可以在房管部门指导下采取招标方式选聘物业管理公司。

第九条  开发建设单位在移交住宅小区时，应当一并移交住宅小区综合验收档案资料。

第十条  开发建设单位在移交住宅小区时，应当按一定比例一次性向市房管部门缴拨住宅小区公用设施专用基金；该专用基金归全体业主所有，由房管部门以住宅小区为单位设立专户代管，专款专用，并接受财政部门的监督。

住宅小区公用设施专用基金的筹集和使用办法由市政府制定。

第十一条  开发建设单位在移交住宅小区时，应当按照市政府的规定提供住宅小区管理专用房屋和商业用房。该专用房屋和商业用房由房管部门监管。

第十二条  开发建设单位自办理住宅小区移交手续之日起两年内，有责任协助做好住宅小区的物业管理工作。

第三章  业主大会及业主委员会

第十三条  业主以住宅小区为单位，成立业主大会或者业主代表会。业主大会由住宅小区的全体业主组成，业主代表会由住宅小区全体业主推举的代表组成。

业主大会或者业主代表会是业主行使物业管理权利的机构。

第十四条  业主大会或者业主代表会行使下列权利：

（一）选举产生业主委员会；

（二）批准业主委员会章程；

（三）通过或者修改业主公约；

（四）监督业主委员会的工作；

（五）监督物业管理公司做好管理工作；

（六）决定住宅小区物业管理重大事项。

第十五条  业主委员会章程和业主公约的示范文本由市房管部门制定。

第十六条  已交付使用的住宅小区入住率达到50％以上时，开发建设单位应当在房管部门指导下负责召集首次业主大会或者业主代表会。业主委员会成立后，业主大会或者业主代表会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。

第十七条  业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、街道办事处、居民委员会、物业管理公司等单位的有关人员和业主代表列席会议。

第十八条  业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生，每届任期三年。主任、副主任和其他委员均为兼职。

业主委员会可以设专职秘书一人，处理业主委员会日常事务。

第十九条  业主委员会行使下列权利：

（一）决定聘用或者解聘物业管理公司并与其签订或者终止《物业委托管理合同》；

（二）批准本住宅小区公用设施专用基金的使用方案；

（三）审议本住宅小区物业管理服务费的收费标准；

（四）检查业主公约的执行情况；

（五）监督《物业委托管理合同》的履行；

（六）向物业管理公司提出业主的意见。

第二十条  业主委员会章程不得违反法律、法规和规章。

第二十一条  业主委员会的管理费用按一定比例从住宅小区管理服务费中提取。

第二十二条  业主应当按期缴交物业管理服务费。

第四章  物业管理公司

第二十三条  设立物业管理公司，应当向市房管部门申领《珠海市住宅小区物业管理资质证书》，并向工商行政管理机关办理登记注册，领取营业执照。

第二十四条  物业管理公司应当具有建设、市政、园林绿化、水电、财会等方面初级以上职称的技术人员。

物业管理公司所聘的管理人员和技术人员必须通过岗位培训，持证上岗。

第二十五条  物业管理公司的权利：

（一）制定本住宅小区物业管理规章制度；

（二）依据市政府规定的收费标准和《物业委托管理合同》收取物业管理服务费；选聘专营公司或者人员承担各项专营业务；

（三）制止违反住宅小区物业管理规定和业主公约的行为；

（四）承担房管部门委托的事项。

第二十六条  物业管理公司的义务：

（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益和环境效益；

（二）负责住宅小区内物业的维修和养护；

（三）履行《物业委托管理合同》中规定的其他义务；

（四）执行市政府规定的收费标准；

（五）配合街道办事处、居民委员会和其他有关部门做好社会工作；

（六）接受房管部门、业主委员会和业主的监督。

第二十七条  房管部门对物业管理公司实行资质年审制，并逐步实行等级制度。

第二十八条  物业管理公司应当定期听取业主对住宅小区物业管理的意见，每半年向业主公布住宅小区维护管理情况及经会计师事务所审核的物业管理服务费的收支情况。

第二十九条  物业管理属于服务性行业，物业管理公司可以享受国家对第三产业的有关优惠政策。

第五章  住宅小区物业的维护管理

第三十条  物业管理公司受业主委员会委托，按照《物业委托管理合同》对住宅小区的物业进行维护和管理。

第三十一条  《物业委托管理合同》应当包括下列内容：

（一）住宅小区的名称、规模、户数；

（二）住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等的规模、数量和完好程度；

（三）业主委员会提供给物业管理公司的条件；

（四）委托管理事项及其标准；

（五）物业管理公司实施管理的计划方案；

（六）双方的权利和义务；

（七）合同期限；

（八）物业管理服务费收费标准；

（九）违约责任。

《物业委托管理合同》应当报市房管部门备案。

第三十二条  住宅小区内物业的维修责任除在保修期内按规定由开发建设单位承担的以外，按下列规定划分：

（一）室内部分，由业主自行维修；

（二）房屋本体公用设施，由物业管理公司根据业主的要求进行维修，其费用由该房屋本体的业主共同分担；

（三）住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等，由物业管理公司统一维修和养护，费用从物业管理服务费中支出，不足时可以申请公用设施专用基金，也可以向政府申请从城市维护费中给予适当补贴；

（四）住宅小区的水、电、煤气、通讯、有线电视等管线的维修和养护，由有关管理部门按其职责范围负责，所有管线安装必须符合规定，做到整洁、美观。

第三十三条  业主进行装修或者重新装修，应当通报物业管理公司，并由物业管理公司登记备查；有下列情形之一的，应当报市规划部门审批：

（一）改变房屋结构的；

（二）改变房屋使用功能的；

（三）加大房屋负荷的；

（四）影响小区景观的。

第三十四条  有关专业施工单位在住宅小区从事工程建设或者检修时，应当事先通知物业管理公司，并遵守住宅小区物业管理规定，物业管理公司应予配合。损坏住宅小区公用设施的，应当恢复原状或者按规定赔偿。

第三十五条  住宅小区内的设施或植物影响有关专业公共设施的安全时，有关管理部门应当按专业维护管理规定，会同物业管理公司处理。

第三十六条  需要在住宅小区公共场地新建停车场，文体设施、商店或者其他服务设施的，须经业主委员会同意，并按规定办理有关手续后，方可施工。

第三十七条  物业管理公司利用住宅小区内公共场地和按规定划拨的商业用房的经营收入，必须用于住宅小区的维护和管理。

第六章  法律责任

第三十八条  业主有下列行为之一的，物业管理公司应当劝阻、制止、要求恢复原状或者赔偿损失；需要给予行政处罚的，由有关行政部门依法处理：

（一）擅自占用住宅小区绿化地或其他公共场地的；

（二）擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观的；

（三）私搭乱建棚屋、在房屋公共使用部位堆放杂物、乱停放车辆、破坏绿化、污染小区环境、制造噪声影响居民休息的；

（四）损坏住宅小区内的公用设施、设备的；

（五）违反住宅小区治安管理或者消防规定的。

第三十九条  业主逾期不交各项物业管理服务费的，业主委员会应当协助催缴，物业管理公司可以按规定加收滞纳金；连续三个月以上拒交各项物业管理服务费的，按照业主公约的约定承担责任。

物业管理公司对逾期不交各项物业管理服务费的，可以向人民法院提起诉讼。

第四十条  牧业管理公司有下列行为之一的，房管部门应当责令改正，赔偿损失，并可视情节处以警告、降低资质等级或者吊销资质合格证书的处罚：

（一）未按规定及时修缮房屋及公用设施、设备的；

（二）管理制度不健全、管理混乱的；

（三）擅自改变公用设施和公共场地用途的；

（四）擅自提高物业管理服务收费标准的；

（五）其他不履行或者不完全履行《物业委托管理合同》及本条例规定的义务的。

物业管理公司有前款行为之一，情节严重的，业主委员会可以解除《物业委托管理合同》。

第四十一条  未经物业资质审查而擅自承揽住宅小区物业管理业务的物业管理公司，由市房管部门责令其限期办理资质审查手续；逾期不办理的，责令其停止管理，并可处以1000元以上5000元以下的罚款。

第四十二条  开发建设单位有下列行为之一的，由房管部门责令限期履行；逾期不履行的，由市房管部门暂停办理该开发建设单位所开发建设的物业的房产权证：

（一）未按规定提供公用设施专用基金的；

（二）未按规定提供住宅小区管理专用房屋、商业用房的。

第七章  附  则

第四十三条  市政府可以根据本条例制定实施细则。

第四十四条  属于居民委员会管理的物业，应当逐步依照本条例实施管理。

小区物业合同范文第5篇

物业公司和业主之间是平等主体关系。临街商铺是否需要缴纳物业管理费则取决于临街商铺是否小区物业的组成部分。如果是，那么必然要划入小区物业管理的范围。临街商铺位于住宅小区的边缘，地理位置不同，但缴费义务相同。

因此，临街商铺也属于该小区物业管理的范围，且临街店铺所需电、水、供暖设施一般与小区住宅共用。自然其业主也负有交纳物业管理费的义务。

【法律依据】