物业公司管理制度

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物业公司管理制度范文第1篇

关键词：优化 物业公司 财务管理 制度

一、引言

物业管理公司是近年来新兴的一个行业，虽然起步较晚，但是随着我国房地产企业的不断发展，物业管理公司的发展速度较快，但是盈利状况并不容乐观。同时，由于很多物业管理企业是由房管部门转变而来的，缺乏先进的管理理念，很难适应市场变化带来的激烈竞争，市场竞争意识的淡薄及经营管理的不善使得物业公司出现亏损的几率增加。纵观物业管理公司近年来的发展历史和财务管理的实践经验，大部分物业公司出现亏损的主要原因是由于企业内部的财务管理制度不健全、财务管理流程不完善、内部财务管理手段较为薄弱造成的。可见，加强并优化物业公司的内部财务管理制度是非常重要的。

二、 物业管理公司财务管理的特点

近年来，物业管理行业在激烈的市场竞争中正稳步向前发展。物业管理公司的财务管理不同于其他类型的企业，它的特殊性决定了它财务管理工作的特殊性。随着我国城市化进程的加快，城市中一座座高楼大厦平地而起，为城市的发展与建设提供了一道亮丽的风景线。在众多的高楼中，写字楼比比皆是，对写字楼物业的管理已成为物业管理中重要的一部分内容。

（一）财务管理具有综合性管理的特点

面对激烈的市场竞争，物业公司也在不断创新管理模式，来适应新经济环境对物业管理公司提出的要求。物业公司的管理不同于其他行业的管理，它自身的特点较为鲜明，即：以服务为主，以企业的服务来换取等价值的一种体现。

写字楼物业管理主要是对租户和出入人员进行管理，由于每栋写字楼的租户较多，出入人员较为复杂，因此，管理难度较大。这就要求物业管理必须将自己的服务进行定位，始终坚持“安全、舒适、快捷”的原则来开展工作。这也就决定了物业公司在管理上具有综合性的特点。

（二）财务管理具有全面性的特点

物业公司的财务管理工作已经渗透到写字楼物业管理的各方面工作中。物业管理工作的顺利展开离不开财务管理的保障。物业公司服务的顺利进行都需要一定的资金作为保障才能正常运转。例如：对写字楼租户收取房租的管理、为租户修理损坏的基础设备、更换写字楼公共使用部分的物品、支付写字楼保洁人员的工资等。还有的服务是需要物业公司先垫付资金才能进行正常工作。可见，物业公司每一项工作的顺利开展都离不开资金的维持，财务管理工作已经切实渗透到物业管理的各方面，只有加强对物业公司的财务管理才能为物业公司的管理及正常运转提供保障。

（三）财务管理具有简单性及安全性的特点

物业公司的经营管理过程不同于其他企业的经营过程，它不存在生产活动、销售活动，大部分涉及到的是小区内的各种设施的维修与养护等管理服务，因此，其资金的运动过程及运动形式相对于其他企业而言比较简单，这也说明物业公司的财务管理中核算对象比较简单。另外，对物业公司的各项收费采取的监督，不仅仅依靠企业本身来完成，还依靠相关政府部门及业主等的监督。这也就使得物业公司对资金的运转过程的监督具有安全性。

三、物业公司财务管理现状分析

虽然随着我国房地产市场的不断升温，写字楼物业公司也得到了迅猛的发展，但是，由于物业公司在内部控制、财务人员业务素质、资金的筹措、运用等方面还存在着诸多问题，使得写字楼物业公司的财务管理发展较为缓慢。

（一）内部控制体系尚不完善

由于我国大部分写字楼物业公司是新成立的，所以在管理能力上还存在不足，财务管理的内部控制体系尚不完善，比较薄弱。总体而言，我国写字楼物业公司的财务管理还没有完整的规范可供遵循，由于物业公司的会计核算较为简单，并未制定相应的内部控制制度，这对物业公司的发展是极为不利的。例如：很多写字楼物业公司对于日常办公用品的领取十分随意，并未建立台账；对于物业公司的固定资产与办公用品并未进行区分管理，而且对写字楼租费、物业费的收缴也不够及时，使很多租户并未感觉到便捷而产生了怨言；对于物业公司的经营收入也未能进行有效的监管，使经营收入的记录及使用比较混乱。上述这些现象都是由于物业公司严重缺乏内部控制制度而造成的，收入不及时入账、支出无法进行有效的节约，最终的结果只能是公司亏损连年增加。

（二）物业公司管理者缺乏现代企业管理理念

目前，我国很多写字楼物业公司的管理者和领导者缺乏现代企业管理理念，不重视对成本的管理。随着市场经济的不断发展，写字楼物业公司也逐渐向着专业化、智能化、规模化的方向发展。但是，由于受经营规模等因素的影响，很多中小型物业公司缺乏现代化企业管理理念，没有对企业做出准确、科学的市场定位，缺乏长远的发展眼光和经营战略，从而未能带领企业走向规模化发展。同时，由于对财务管理工作的忽视，并未对企业的各项资源进行优化配置，出现了资源严重浪费，企业经济效益低下等问题。因此，物业公司必须树立起现财观念和成本核算观念。

（三）财务人员素质有待提高

就我国目前物业公司的实际情况来看，很多公司为了节约人力成本，在使用财务人员时以最低人力成本作为选用人才的依据，缺乏对财务人员的专业知识和职业道德的了解。例如：很多财务人员是由收款员或其他岗位转岗来的，更有甚者居然没有会计从业资格证。同时，很多物业公司为了节约人工成本，基本是会计、出纳一人兼，这已经违背了会计职务相分离的原则。可见，目前物业公司财务人员的业务素质及职业道德都有待进一步提高。

（四）很难实现投资盈利

近十几年来，我国物业公司得到了迅猛的发展。但是由于物业费的收费标准不高，很多物业公司一直处于亏损状态。另外，受到写字楼物业公司经营规模的影响与限制，物业公司可选择的投资项目很少，即使遇到较为合适的投资项目，但由于物业公司缺乏强有力的理财管理团队，最终导致其投资存在风险，很难获得投资盈利。

四、优化物业公司财务管理制度的有效措施

（一）不断完善物业公司内部财务管理制度

物业公司必须根据国家的统一规定，并结合自身的业务特点和内部管理的要求，不断规范企业内部财务管理制度。同时，根据物业公司的特点将这项制度不断进行完善与细化。例如：经常核对公司的台账及上交的各种财务资料；定期检查并监督写字楼内的各项收入。只有建立一套科学、完善、规范的财务管理制度才能不断规范物业公司的行为，促进其健康持续发展。

（二）建立并完善财务成本分析与控制制度

在物业公司财务管理中的一个重要方面是成本管理。物业公司最重要的成本支出是人工成本与管理费用的支出。因此，物业管理公司必须在内部树立“全员成本”的新理念。一方面，物业公司可以在企业内部树立科学的成本控制目标，提高员工的成本意识；另一方面，整合并优化人力资源，激发人的内在潜能，减少冗员，降低人工成本。努力培养出一支爱岗敬业、专业素质强的高素质财务管理队伍。

（三）提高财务人员的综合素质

物业公司必须定期对财务人员进行职业道德、业务知识等的培训与继续教育。使财务人员不仅仅是财务单据的传递着，更能为公司领导者、经营者的决策提供科学、有效的数据依据。

（四）不断促进物业公司的规模化发展

物业公司不同于其他企业，主要是依靠管理服务来获取盈利的。这就要求物业公司必须广开思路，通过多种途径创造收入，为公司尽可能多的获得利润。例如：写字楼物业公司可以开设商品贸易代销之类的经济实体来获得利润。

总之，物业公司的健康、持续发展离不开财务管理的优化，物业公司必须加强内部财务管理制度的建设，根据自身特点不断进行完善，促进物业公司的规模化发展。

参考文献：

[1]郑皎.构建物业公司科学的财务管理体系[J].山西高等学校社会科学学报，2013

物业公司管理制度范文第2篇

物业管理公司财务管理的问题

(一)重视程度不高，内部控制意识薄弱。因为物业管理本身在我国属于新生事物，致使很多物业管理公司对内部控制这一方面不是很重视，潜意识里认为简单的解决好财务问题便是做好了内部控制，对其的思考也没有上升到战略的层次。抱着内部控制与企业关联不大的心态，一些物业管理公司对相关人才的内部控制培训工作也缺乏了积极性，导致他们的自身素质不足，知识不过硬，便难以适应这愈来愈复杂的财务管理工作，处理不得到，久而久之，员工的积极性也随之被消磨殆尽，内部控制的效果微乎其微。这样长此下去，内部控制工作跟不上财务的繁杂演变，一些物业管理公司也将必然面临着生存危机。

(二) 物业管理成本与费用控制的缺失。在进行公司财务管理工作中，成本管理工作的基础地位不可动摇，在日常的公司账务处理中，物业管理公司不同于其他一些类型的公司，所发生的费用没有完全显示出来，不能全面显示费用，相关成本也尽皆隐含起来。因此这也导致公司财务信息披露的失真或遗漏，大大的削弱了内部控制的有效性、科学性。大部分物业管理公司都仅注重在成本数量上有何大的变化，对于为何会有这么大的变化却并没有去深入追究或分析，在成本控制方面存在着严重的缺陷，急需加以改善。

(三)会计核算不规范，忽视监督考核。对于公司内部的会计控制制度和考核相挂钩的监督机制，大部分物业管理公司都不予重视，这便导致公司重考核，轻内控的一幕上演。虽然公司里的财会系统体现出极强的内控作用，但也同时有着其一定的缺陷与局限性，这在两个方面加以体现出来，一方面事前控制作用差，在处理公司财务问题之前，对其控制力度不够，难以有效防止或抑制相关问题的发生。另一方面事后考核力度弱，没有一套有效的考核机制，无法有效的进行事后考核评估。

(四) 公司内部资金管理的力度不够。难以筹集到所需正常发展的资金是我国物业管理公司在目前普遍存在的情况，为保证物业管理公司的正常运作，便要采取措施及时开辟新的资金来源渠道。在当下，我国物业管理公司的来源渠道非常有限，一般包括：物业管理公司开创投入的资本金，物业维修资金，然后便是日常提供的综合管理服务所获得的一些经营性收入，也有一些公司转向银行贷款，但也是受限颇多，由于物业管理公司大都属于中小型企业，注册资本少，资本实力不足，银行贷款时所认可的不动产资产数量不多，信用保证大打折扣，便很难得到银行所发放的贷款。

物业管理公司财务管理的加强建议

(一)提高公司内部财务人员素质水平。在每个公司内部，财务人员的素质水平关系到信息披露工作的质量，进而影响到公司的正常有效运作，物业管理公司也不例外。第一，公司在聘用财务工作人员时必须要杜绝任人唯亲的现象发生，要坚持德才兼备、以德为先的原则，可以从应聘者是否具有相关从业资格、专业技能以及最高学历等多方位全面考评，为公司引进一批优秀拔尖的财务人员。 第二，公司也应该对财务工作人员的培训力度予以加强，实行月度或季度考核制度，在压力环境中可以使员工能及时掌握最新的财务知识，然后用于工作中来，也使员工自身业务素质有所提高。公司还可以通过培训向员工灌输内部控制对于提高公司财务管理水平、实现企业价值最大化的重要性思想，时刻让员工谨记内部控制的具体要求，按章办事;通过职业道德培训还可以确保员工能够对提供的会计信息质量要求负责。第三，公司还需建立一套科学的奖惩制度，更好的调动财务人员认真工作的积极性。

(二) 加强财务成本管理， 完善公司会计制度。物业管理公司通常从事的都是服务业，所以其对应的财务成本管理应该也根据服务功能作对象。公司可以采取作业成本法来确定服务所发生的实际成本，扩大成本核算范围，此外，该核算方法也能够将间接费用准确地分摊计入成本。设立一套完善并具备可操作性的成本核算系统，认真核算每一部分的投入成本，保证整个核算过程的通畅。物业管理公司在经营服务时，为客户进行大批的固定资产管理，在设置的成本会计科目下，准确无误的将营业成本划分成所提供的共与个成本，在公司会计核算时，还必须确保资产核算的及时性、准确性以及真实性。

(三) 会计核算和财务监督并重。正确及时的财务信息贯穿于物业管理公司整个的经营业务及其价值流转过程的每个环节中。内部正确的会计核算以及严格的财务监督，更是事关企业内部经营管理的成败，因此，可以说这在物业管理公司中相当于“神经中枢”的核心地位不可动摇。公司在进行财务控制时要时刻关注防范经营风险以及财务隐患，以实现公司规范性的经营以及企业价值最大化的目标。要设立一套完善并且独立的财务控制体系，要考虑全方位，多元化，多层次的财务监督，也就是要涉及到公司内部的各个部门、组织以及经营业务等，并且对所有岗位以及员工也加以覆盖，确保公司正常有序的运作。

(四)高度重视并加强资金管理。首先，开辟新的资金来源渠道，仅靠物业管理服务收入显然难以支撑公司持续发展的庞大需求，当前需要拓宽服务范围，开展获得多种经营的其他收益。其次对资金的运作要规范科学，做好日常监控工作，从严管控资金使用，保证每笔资金都用在“刀刃”上。最后对于外面的应收账款等款项，加紧催收或清理，将坏账程度减到最低，加快收入的回笼，物业管理公司方可得以持续长久的发展。此外，和一些地产金融机构合作，开展社区金融服务，如通过APP等方式，为业主提供接入或网点支持，获取业主享受相关服务的中介费或佣金。

物业管理公司的性质

物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点：

第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。因此，物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外，在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样，都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。所以说，物业管理公司是一个独立的企业组织，它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。

第二，物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。因此，从本质上说，物业管理公司的“产品”只有一个，那就是服务。物业管理公司的服务是有偿的，是带有经营性的，是属于企业性的经济行为。

第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。

2007年10月1日起施行的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，这在本质将物业公司的职能由管理转变为“业主”服务。

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物业公司管理制度范文第3篇

关键词：财务管理；新型理念；新思维

中图分类号： J941.2 文献标识码：A

随着市场化程度的加深，越来越多的企业认识到，其本身的财务管理制度不能与多元化的时代相适应，这就使得在日常的财务管理工作中出现不可避免的滞后问题。面对新时代的挑战和新型的财务管理要求，企业需要突破传统的理念对财务管理进行思维上的创新。这种变革通常可以通过理财观念上的改变；财务管理工作领域的扩大融合；管理机制上的改变；以及管理方式以及管理体制的突破。

1理财观念的改变

1.1在这个知识就是第一生产力的时代背景下，理财观念也受到了本质的影响，时代的变革使得传统的资本要素第一位转化成了知识要素第一位，作为一个企业的内在发展动力以及生产力与安全，知识的力量展现着其生机和活力。作为现代企业的核心资产，诸如专利、商标、企业信誉等等知识产权都成为了企业的无形财富。此外，对于计算机的应用以及人力资源的重视也是理财观念改变的主要内容之一。未来的理财是知识化的理财。

1.2以人为本的理财观念

无论是哪一项工作哪一个岗位，人都是主体。对于人的重视是企业发展所应当放在首要地位的。信息化告诉发展的今天，对于信息的处理加工，对于技术的创造利用，都是由人进行的。这些技术性的人员是企业的发展推动者，因此，企业的利益主体不再是单单的股东，企业的所有者权益也归属到这些人员中。这些技术精英加大了企业的剩余价值，因此也享有一定的分配权。在传统的经济体制中由于只重视了有形资产的配置，企业的所有者过度的索取剩余价值，将智力劳动者排除在剩余价值的分配主体范围之外，从而加大了企业和员工的利益冲突，不利企业的发展。因此，财务管理者应当明确利益最大化的主体，以此作为理财目的。

1.3风险理财观念

现代企业所处的经济环境复杂多变，人为力量对于市场的动向预测和局面控制都有着很大的局限性。因此企业存在理财风险在所难免。并且随着知识和信息对于市场的影响的加深，如果企业和员工不能适应这种环境，加大学习力度，及时的学习、运用这些知识的话，将会很难适应环境的变革，从而加大企业的风险。此外，由于技术的发展速度日益加快，产品的革新速度随之提高，产品的寿命周期大大缩短，这就使得企业的存货风险以及设计开发产品的风险大大增加。如何通过合理科学的手段预测分析衡量控制风险的产生，是目前企业财务管理工作的重要内容之一。

1.4信息理财

计算机技术的发展，网络技术的提高，以及通讯手段的不断进步，使得数字化和信息化成为了时代的新标志。这些新型领域对于企业的生产经营模式也产生了不小的影响，信息传播速度的加快，处理和分析反馈能力的增强方便了交易和企业的决策。新兴的媒体空间以及网上实体使得商业的活动范围大大缩小。作为企业的财务管理着如何深入信息化的理财模式，对企业的决策和资金的管理进行现代化的搜集分析，并加以利用，还需要在实践中多多摸索。

2工作领域上的突破

2.1树立企业财务形象

企业的财务运行情况和整个经营状态，需要财务形象在市场中进行衡量。良好的财务形象是企业管理制度的核心内容之一。现代化的企业财务工作不仅仅需要严谨的制度建设，还需要形象的培养。这种形象的形成往往是建立在健康的财务状态之上的。这就要求企业的经营成果丰厚，财务制度稳定。

2.2重视价值综合管理

现代企业制度下，企业以资产为纽带，企业的经营方式在深度与广度上都得到了有效的拓展，企业财会工作正面临着由只注重对经营活动的记录、整理、核算、分析、检查的会计管理向以综合管理为基础，注重企业资产合理配置、资本有效运作的财务管理新模式转换。现代企业制度就要求我们在思想观念上提高对新形式下财会工作的再认识，树立资产经营的观念，构筑财务管理框架，规范管理行为，注重对新时期企业财务所面临的各种问题的分析与管理，增强管理力度，充分发挥财务管理的综合管理作用。

2.3合理安排资金结构。

在市场经济体制下，企业成为“自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展”的商品生产者，摆在企业面前的问题是：如何调整企业的资金储存量、流量，强化企业内部资金管理，优化企业内部资金配置，有效地权衡其流动性和收益性；合理安排筹资结构，权衡财务杠杆给企业带来的影响；有目的地掌握资金的运用和来源之间的结构，权衡其获利能力和偿债能力。企业研究和掌握资金结构问题既有外部环境、外界压力，又有内在动力，因此，合理安排资金结构，应当成为企业目前财务工作的重点。

3管理机制和管理方式的突破

3.1创新财务管理体制

财务管理是企业职能管理之一，财务部门是企业的职能部门之一，对企业直线部门的运转起着控制、监督、支持和服务的功能。财务部门和业务部门、其他职能部门之间关系密切，有大量的资金往来、信息交换活动，存在广泛的部门间冲突和协作。减少冲突、加强沟通和协作、在满足财务管理的控制和监督职能基础上加强支持和服务职能，是构建现代财务管理体制的基本要求。管理和解决冲突的根本办法就在于进行合理的工作分工，明确工作任务，分清部门和个人的职责和利益分配，以保证企业高效运转。构建财务管理体制的主要目的就是要解决财务工作的分工、财务部门内部组织体系的建立以及明确财务部门和企业其他部门的分工和合作、权力的划分和职责定位等问题。只有建立运行良好的财务管理体制，财务管理工作才能正常进行，才能适应现代企业管理的要求。

3.2转变财务管理的工作方式

随着企业外部经营环境和内部管理模式的不断变化，对财务管理功能提出了更高的要求，其中包括：对全球市场信息的快速反馈；在降低各类经营成本和缩短产品进入市场的周期间寻求平衡；提高对其他单位和企业内部其他部门的财务管理的服务水准；提供更丰富的战略性财务信息；实现更强的财务分析和决策支持能力等，以使企业各项经营业务的财务信息能及时准确地得到反馈，从而加强对资金流的全局管理和控制。在加入WTO后的开放的经济环境中，资金运动将日益从物资运动中独立出来，财务管理工作将主动支配企业的再生产过程，引导企业提供市场需要的产品和服务，灵活地进行各类有利可图的投资，并根据市场需求调度资金，最大限度地实现企业价值增值。

参考文献

物业公司管理制度范文第4篇

关键词：物业公司；财务管理；问题；措施

随着房地产的快速发展，物业公司也如雨后春笋地冒了出来。但是明显可以发现，我国大多物业公司成立时间晚，公司结构不完善，财务管理体系不合理。根据物业公司财务管理具体实行过程中，其管理内容大致包括三个方面：一是筹资管理，二是投资管理，三是利润分配管理。这三个方面包括了物业公司为发展进行的资金来源管理，资金使用方向管理等。大部分物业公司为开拓资金来源，开办小区洗衣房、超市商店、药店等便民服务机构。但是正因为如此，造成了很多财务管理结构上的混乱。

一、物业公司财务管理存在的问题

（一）物业公司缺乏市场发展方向，定位不清晰。大多物业公司没有严谨的战略发展目标。距我国第一家物业公司成立到现在约有35年了，物业管理发展到现在，有一种专业的、系统的、科学的管理模式。但是我国大多物业公司管理制度得不到有效的执行，管理层没有明确的市场定位，物业公司下面的各种资源得不到有效的利用。这样使财务支出没有明显的方向，导致企业得不出有效的市场信息，使物业公司的业务不能更好的扩展。

（二）财务管理中的内控制度不健全。一家物业公司的资金来源主要有以下方面，一是业务管理费。这是业务公司的主要资金来源。二是各种便民服务项目的收入。目前，物业公司在这些资金来源管理就存在着部分问题。财务管理内控体系不完善，财务管理不规范。比如业务管理费的按时收纳和按流程进行的情况一直不是十分乐观，有些业主水电超支费用，水电表不能正常计费等都没有进行合理的登记或审查，收费管理程序的不严谨可能使物业公司资金链的安全性得不到保障。另一方面是物业公司的库存材料和相关物资管理存在问题，有的在购买时重价不重质;有的是在购买后没有进行有效的管理，使物资损坏，从而导致公司财务的亏损。最后是便民服务项目收入没有进行合理的登记统计，很多项目收费被员工私拿或等，这些都导致了物业公司收入的损失，不利于物业公司的发展。

二、完善财务管理的措施

（一）建立健全物业公司财务内部控制体系

前文分析出现物业公司财务资金管理不完善，无论是财务收入还是费用支出，都没有进行严谨的控制管理与分析。建立健全财务控制管理体系，有利于保障物业公司资金的安全性和财务核算的真实有效性。建立财务内部控制体系主要从下面三个方面着手，一是物业公司主营收入管理，即物业服务综合费。费用的收取必须规定明确流程，每个环节都需要用制度来约束，并及时登记管理，以便于时刻查看和监管。同时，在制定流程章节时，依照本物业公司和管理区域的现状，使制度科学、合理。二是对公司库存物资和材料的管理，建立物资后勤系统。实时更新物资材料的现状和损坏情况，方便采购时做到不浪费。其次必须做到采购环节的公开化、透明化。制度规定采购人员和库存管理人员的职责和义务，最后采购和使用时要做到财务部门、采购部门、使用部门的三者结合，并给总经理签字盖章，减少物业公司物资方面的财务浪费和做假账行为。三是对物业公司的运营成本支出控制。包括日用公共设备维修费用、绿化管理费用、保安费用、办公费用、清洁费用、其他管理人员和工作人员费用等，这些费用都是需要明确统计和管理的。尤其是对公共设备维修费及绿化管理费，这是一笔不可确定的费用，物业公司应该公共设施加强管理和必要宣讲，以便于减少这方面的开支。

（二）扩展财务来源解决财务资金不足的问题

物业公司经营一直面临着物业费收费低，收费不及时的困惑。很多物业公司都面临着亏本的威胁。那么，在物业公司发展过程中，应该充分利用资源来扩展业务，扩宽财务渠道。一是依托于家居装潢，即可中介，也可以自己组建装修队。二是广告招商，物业公司在指路牌或其他可用区域来出售广告位来增加收入。三是建立信息平台，为小区业主提供各种便民服务，如报纸、牛奶、清洁、家政、代驾等一体化的信息服务平台。一方面有利于财务收入，另一方面有利于打造小区人文环境，增加物业公司知名度等。

（三）加强全面预算管理制度来控制成本

预算管理机制包括财务预算和财务监管。物业公司在内部建立全面的预算管理体系，从财务预算的编制到预算的执行，到最后预算的监督评估都是物业财务合理运用的保障，预算时，要考虑公司现有业务和支出范围，制定科学的、明确的预算标准。加强执行力度，将执行和监督统一起来。确保执行的资金到位，执行的目标到位。最后，设立财务监督评估分析体系。财务部门通过预算的财务和实际财务来分析物业公司的财务状况。分析财务管理的缺失，并进一步完善财务管理制度。

三、结语

如何在众多的物业公司突出自己的特色，提高知名度，达到营业利润增加的效果。财务管理制度的完善是必不可少。在财务管理与运用中，保证物业公司资金的安全，使物业公司有多余的资金进行投资管理，开发其他相关业务。建立服务信息一体化平台，提高核心竞争力，使物业企业做大做强。提高物业财务管理人员的素质，加强服务人员的服务能力，不断完善财务内部管理，促进物业公司更好更迅速的发展。

参考文献

[1]杜明.关于物业公司财务管理及会记核算问题的若干探究[j].中国乡镇企业会计.2014(08)

[2]李英.试论物业公司财务管理存在的问题及对策[j].财务与管理.2016.04

物业公司管理制度范文第5篇

1.财务管理与会计核算仍在初级阶段

财务管理与会计核算在企业中都属于核心部分，企业业绩如何完全取决于财务管理水平。物业管理行业是最近几年才兴起的一个行业，目前仍在初级发展阶段，大部分企业对财务管理的突出作用认识不足，现行的财务管理体系也缺乏完善性，实际效率不佳。

2.财务管理与会计核算方面的问题会计管理基础工作薄弱

建账速度缓慢，未严格根据相关的会计制度对各类账目进行分类。原始资料的真实可靠性低，用于会计核算的基础资料不齐全，常出现打白条的情况，会计资料的手续不健全，部分关键性业务缺乏必要的合同；会计科目使用缺乏合理性，未清晰的划分资本性支出与收益性支出的概念；缺乏一套定期清查盘点财产的制度，或者实际存在该制度，但执行力不够。以上种种现象将严重影响到会计核算的准确性、规范性，无法将企业会计信息真实全面的反映，这无疑阻碍了会计报表使用者的正常作业。管理资金力度有待提高。当前，资金紧缺已经是物业管理中常见的一种问题，其无论是资金来源还是资金数量均十分的有限，具体项目涵盖了：启动资金、维修资金、经营性收入、管理服务费。

一般情况下，物业公司属于中小企业规模，注册的资金并不多，资金实力薄弱，银行认可的不动产数量较少，很难向银行贷款。成本核算方法太过单一。关于成本核算，公司财务部门常常是以集中核算为主，设置二级明细科目，相关职能部门与管理部门未参与成本核算活动中，通常是设置收支总账。物业公司的管理与服务涉及面广，一个公司可对数十个小区进行管理，服务事项众多，所以必须精细化的对小区服务成本进行管理，结合具体的项目与类别明确匹配的明细分类账、辅助核算账，以保证决策层的科学决策具有有力的依据，达到企业管理需求。会计核算体系缺乏统一性国。由于物业公司的发展时间在我国还较短，所以实行的会计核算制度缺乏统一性，公司进行会计核算过程中，未充分掌握会计核算制度中规定的要求。此外，公司当前采用的会计核算管理制度不够严谨，为了在市场上更好的发展，公司应加强会计工作，构建一套行之有效的会计核算体系，以保证财务管理水平及效率。成本管理方法滞后。传统成本管理的重心主要是实现预期的规模效益；增强与供货商谈判的能力，节约企业成本；由财务部门对费用有效控制，降低预算与开支。从上述中可以看出，关于成本因素方面未进行深入的考虑，成本降低未涉及到根源，依旧处于初级阶段中，仅在企业内部实施成本管理，而对于供应与服务方面的成本管理甚少考虑，企业的市场形象与品牌效应关注的很少，缺乏有利于企业全面发展的途径，也没有一套成本管理体系。

二、强化物业公司财务管理及会计核算的对策

1.对会计基础管理工作加以完善

物业公司应严格按照国家颁布实施的有关文件及时有效的建账，不断强化会计人员培训力度，以保证会计从业人员都具有较高的业务素质；构建并落实完善的会计管理制度；在公司内部构建匹配的会计监督体系，将会计具有的监督职能作用全面发挥，认真细致的审核与稽核原始凭证，从而增强会计信息整体质量水平。

2.加强财务分析

物业公司经济收益来源渠道有：公司在向客户提供所需的服务后收取的相应费用；公司通过多样化的经营方式来实施多元化投资，以从中获取一些经济效益。物业公司要想将自身规模进一步扩大，推动财务管理顺利有序进行，就必须将真实可靠的信息及时的提供给客户，这就需要物业公司对自身的财务状况充分了解，清楚特定阶段中公司具体负债及资产情况，科学合理的判断存在的运营风险。此外，物业公司还可在市场化经济发展中了解自身的资金构成情况，将闲置的资金投入到其他地方进行使用，对成本运转有效控制，完善现行的财务管理制度，促进财务管理良好发展。

3.落实绩效考核制度

物业公司要想具有较高的竞争实力，拥有一批专业优秀的管理人才、服务人才与技术人才是关键，并加强绩效考核，促使企业战略目标的有效实现，提高企业竞争实力。实践得出，人工成本在管理成本中占到了百分之七十到百分之八十的比例，所以为了保证物业服务较高水平，节约人工成本，加强绩效考核至关重要。

4.加强资金管理

资金管理过程中应做好以下几方面的工作：推动资金有效运行，提高公司整体收入；对资金实施跟踪管理，强化资金利用率，做好资金调度工作，专门款项用于专门项目，严厉禁止有挪用资金与占用资金的不良行为发生；加强应收账款的催收力度，适当的降低应付款比例，提高存货管理水平；规避风险，收取一定的水电费押金，与保险公司、保安公司构建良好的合作关系，从而避免资金风险与索赔风险情况的发生。

5.构建二级核算与管理制度，集中核算与分散核算并存

当前，在我国房地产的大量开发下，各类以独立核算为主的物业公司对多数独立的物业小区与项目提供了相应的管理与服务。管理过程中，这些小区与服务项目都明确强调独立进行人员、物资、服务的管理，也就是一级管理下的二级管理。此外，为了保障物业产权人的合法利益，各小区应设置专门的业主委员会，主要职责任务是实时监督小区财务状况与维修基金利息使用情况。所以要想将会计核算优势作用全面发挥，保证核算质量，精确的反映与详细记录企业资金流动情况与经营成果，推动公司持续健康发展，就必须改革会计核算体制，以二级核算财务管理为主。

三、结论