项目可行性分析报告
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项目可行性分析报告范文第1篇
冷链物流(ColdChainLogistics)泛指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏运输、销售，到消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，以保证食品质量，减少食品损耗的一项系统工程。它是随着科学技术的进步、制冷技术的发展而建立起来的，是以冷冻工艺学为基础、以制冷技术为手段的低温物流过程。中国农产品冷链物流业的快速发展，国家必须尽早制定和实施科学、有效的宏观政策。冷链物流的要求比较高，相应的管理和资金方面的投入也比普通的常温物流要大。
虽然中国现代冷链物流发展的瓶颈和问题多多，但也不全是坏消息，值得高兴的是，国家在这方面的法规越来越严，认识度越来越高，零售终端对供应商的要求越来越高，也在不断要求正规冷链的需求;这是社会发展的结果，也是中国冷链发展的关键，更主要的是市场供求关系发展的一个重要趋势。产品本身的竞争，一个能保证温度的产品要比另一个不能保证温度的产品更受零售商的欢迎。在华东地区，对冷链的认识和需求均提高很快，它又是全国做得最好的地区，上海又是华东最好的，上海的消费者有理由感到欣慰。所以下一次作为消费者的你在购物时请更多地关注产品背后的冷链物流，这将会间接地帮助这个行业的发展。
【目录】
第一部分 冷链物流项目总论
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、冷链物流项目概况
(一)项目名称
(二)项目承办单位
(三)可行性研究工作承担单位
(四)项目可行性研究依据
本项目可行性研究报告编制依据如下：
1.《中华人民共和国公司法》;
2.《中华人民共和国行政许可法》;
3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发(20xx)20号 ;
4.《产业结构调整目录20xx版》;
5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》;
6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会20xx
年审核批准施行;
7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会20xx年
8. 企业投资决议;
9. ……;
10. 地方出台的相关投资法律法规等。
(五)项目建设内容、规模、目标
(六)项目建设地点
二、冷链物流项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
(一)项目产品市场前景
(二)项目原料供应问题
(三)项目政策保障问题
(四)项目资金保障问题
(五)项目组织保障问题
(六)项目技术保障问题
(七)项目人力保障问题
(八)项目风险控制问题
(九)项目财务效益结论
(十)项目社会效益结论
(十一)项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
表1 技术经济指标汇总表
四、存在的问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
1.项目总投资来源及投入问题
项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，按照计划在20xx年3月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在20xx年4月底。整个项目建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。
项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资，合作，租赁等多种方式解决。
2.项目原料供应及使用问题
项目产品的原料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商进行优选，保证生产顺利进行。
3.项目技术先进性问题
项目生产本着高起点、高标准的准则，拟采购先进技术工艺设备，引进先进生产管理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。
第二部分 冷链物流项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、冷链物流项目建设背景
(一)冷链物流项目市场迅速发展
冷链物流项目所属行业是在最近几年间迅速发展。行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……
(二)国家产业规划或地方产业规划
我国非常中国冷链物流领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强，突出表现在如下几个方面：
(1)稳定国内外市场;
(2)提高自主创新能力;
(3)加快实施技术改造;
(4)淘汰落后产能;
(5)优化区域布局;
(6)完善服务体系;
(7)加快自主品牌建设;
(8)提升企业竞争实力。
(三)项目发起人以及发起缘由
……
二、冷链物流项目建设必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、冷链物流项目建设可行性
(一)经济可行性
(二)政策可行性
(三)技术可行性
本项目建设坚持高起点、高标准方案，为保证工艺先进性，关键设备引进国外厂商，其他辅助设备从国内厂商中优选。该公司始建于1998年，20xx年改制为股份有限公司，经过多年的技术改造和生产实践，公司创造出一流的冷链物流工艺和先进的管理技术，完全能够按照行业标准进行生产和检测，其新技术方案的引入，将有效保证本项目顺利开展。
(四)模式可行性
冷链物流项目实施由项目发起公司自行组织，引进先进生产设备，土建工程由公司自主组织建设。项目建成后，项目运作由该公司全资注册子公司主导，项目产品面向国内、国际两个市场。目前，国内外市场发展均较为迅速，市场空间放量速度加快，市场需求强劲，可以保证产品有效销售。
(五)组织和人力资源可行性
第三部分 冷链物流项目产品市场分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、冷链物流项目产品市场调查
(一)冷链物流项目产品国际市场调查
(二)冷链物流项目产品国内市场调查
(三)冷链物流项目产品价格调查
(四)冷链物流项目产品上游原料市场调查
(五)冷链物流项目产品下游消费市场调查
(六)冷链物流项目产品市场竞争调查
二、冷链物流项目产品市场预测
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。
(一)冷链物流项目产品国际市场预测
(二)冷链物流项目产品国内市场预测
(三)冷链物流项目产品价格预测
(四)冷链物流项目产品上游原料市场预测
(五)冷链物流项目产品下游消费市场预测
(六)冷链物流项目发展前景综述
第四部分 冷链物流项目产品规划方案
一、冷链物流项目产品产能规划方案
二、冷链物流项目产品工艺规划方案
(一)工艺设备选型
(二)工艺说明
(三)工艺流程
三、冷链物流项目产品营销规划方案
(一)营销战略规划
(二)营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人情况分析
(三)促销策略
……
第五部分 冷链物流项目建设地与土建总规
一、冷链物流项目建设地
(一)冷链物流项目建设地地理位置
(二)冷链物流项目建设地自然情况
(三)冷链物流项目建设地资源情况
(四)冷链物流项目建设地经济情况
近年来，项目所在地多元产业经济迅速发展，第一产业基本稳定，工业经济发展势头强劲;新兴产业成为当地经济发展新的带动力量;餐饮娱乐、交通运输等第三产业蓬勃发展;一大批改制企业充满活力，民营经济发展发展步伐加快。重点调产工程扎实推进，经济多元化支柱产业结构正在形成，综合实力明显增强……
(五)冷链物流项目建设地人口情况
(六)冷链物流项目建设地交通运输
项目运作立当地，面向国内、国际两个市场，项目建设地交通运输条件优越，目前已形成铁路、公路、航空等立体方式的交通运输网。公路四通八达，境内有3条国道、2条省道，高速公路建设步伐进一步加快，将进一步改善当地的公路运输条件，逐渐优化的交通条件有利于项目产品销售物流环节效率的提升，使得产品能够及时投放到销售目标市场。
二、冷链物流项目土建总规
(一)项目厂址及厂房建设
1.厂址
2.厂房建设内容
3.厂房建设造价
(二)土建规划总平面布置图
(三)场内外运输
1.场外运输量及运输方式
2.场内运输量及运输方式
3.场内运输设施及设备
(四)项目土建及配套工程
1.项目占地
2.项目土建及配套工程内容
(五)项目土建及配套工程造价
(六)项目其他辅助工程
1.供水工程
2.供电工程
3.供暖工程
4.通信工程
5.其他
第六部分 冷链物流项目冷链物流、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、冷链物流项目环境保护方案
(一)项目环境保护设计依据
(二)项目环境保护措施
(三)项目环境保护评价
二、冷链物流项目资源利用及能耗分析
(一)项目资源利用及能耗标准
(二)项目资源利用及能耗分析
三、冷链物流项目节能方案
按照国家发改委的规定，节能需要单独列一章。按照国家发改委的相关规定，建筑面积在2万平方米以上的公共建筑项目、建筑面积在20万平方米以上的居住建筑项目以及其他年耗能20xx吨标准煤以上的项目，项目建设方都必须出具《节能专篇》，作为项目节能评估和审查中的重要环节。项目立项必须取得节能审查批准意见后，项目方可立项。因此，对建设规模超过发改委规定要求的项目，《节能专篇》如同《环境评价报告》一样，是项目建设前置审核的必须环节。
(一)项目节能设计依据
(二)项目节能分析
四、冷链物流项目消防方案
(一)项目消防设计依据
(二)项目消防措施
(三)火灾报警系统
(四)灭火系统
(五)消防知识教育
五、冷链物流项目劳动安全卫生方案
(一)项目劳动安全设计依据
(二)项目劳动安全保护措施
第七部分 冷链物流项目组织和劳动定员
在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、冷链物流项目组织
(一)组织形式
(二)工作制度
二、冷链物流项目劳动定员和人员培训
(一)劳动定员
(二)年总工资和职工年平均工资估算
(三)人员培训
本项目采用“标准化培训”实施人员培训，所谓“标准化培训”指的是定岗前招聘、基本技能培训等由公司安排各部门技术骨干统一按照规定执行，力求使得员工熟悉公司业务和需要掌握的各项基本技能。经过标准化培训后，公司根据各人表现确定岗位，然后由各岗位的技术负责人针对岗位特有业务进行学徒式指导和培训。两种方式的结合既保证了员工定岗的准确性，也缩短了员工定岗后成为合格员工的时间，这对于节约人员培训成本和缩短培训时间都具有极好的效果。
第八部分 冷链物流项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
一、冷链物流项目实施的各阶段
(一)建立项目实施管理机构
(二)资金筹集安排
(三)技术获得与转让
(四)勘察设计和设备订货
(五)施工准备
(六)施工和生产准备
(七)竣工验收
二、冷链物流项目实施进度表
三、冷链物流项目实施费用
(一)建设单位管理费
(二)生产筹备费
(三)生产职工培训费
(四)办公和生活家具购置费
(五)其他应支出的费用
第九部分 冷链物流项目财务评价分析
图-4 财务评价基本思路
一、冷链物流项目总投资估算
二、冷链物流项目资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
(一)资金来源
(二)项目筹资方案
三、冷链物流项目投资使用计划
(一)投资使用计划
(二)借款偿还计划
四、项目财务评价说明&财务测算假定
(一)计算依据及相关说明
1.《中华人民共和国会计法》，[主席令第24号]，20xx年1月1日起实施。
2.《企业会计准则》，[财政部令第5号]，20xx年1月1日起实施。
3.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，[国务院令第512号]，20xx年1月1日起实施。
4.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，[财政部、国家税务总局令第50号]，20xx年1月1日起实施。
5.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会20xx年审核批准施行。
6.项目必须遵守的国内外其他工商税务法律文件。
(二)项目测算基本设定
五、冷链物流项目总成本费用估算
(一)直接成本
(二)工资及福利费用
(三)折旧及摊销
(四)工资及福利费用
(五)修理费
(六)财务费用
(七)其他费用
(八)财务费用
(九)总成本费用
六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
(一)销售收入
(二)销售税金及附加
(三)增值税
(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算
七、损益及利润分配估算
八、现金流估算
(一)项目投资现金流估算
(二)项目资本金现金流估算
第十部分 冷链物流项目不确定性分析
在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
(一)盈亏平衡分析
(二)敏感性分析
第十一部分 冷链物流项目财务效益、经济和社会效益评价
在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
一、财务评价
财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
(一)财务净现值
财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。
如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。
(二)财务内部收益率(FIRR)
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。
财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。
一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
(三)投资回收期Pt
投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：
(1)计算公式
动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：
Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
(2)评价准则
1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的;
2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。
(四)项目投资收益率ROI
项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。
ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。
(五)项目投资利税率
项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：
投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%
投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑接受。
(六)项目资本金净利润率(ROE)
项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。
项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。
(七)项目测算核心指标汇总表
二、国民经济评价
国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。
三、社会效益和社会影响分析
在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
第十二部分 冷链物流项目风险分析及风险防控
一、建设风险分析及防控措施
二、法律政策风险及防控措施
三、市场风险及防控措施
四、筹资风险及防控措施
五、其他相关风险及防控措施
第十三部分 冷链物流项目可行性研究结论与建议
一、结论与建议
根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：
1.对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
2.对主要的对比方案进行说明
3.对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
4.对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
5.对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
6.可行性研究中主要争议问题的结论
二、附件
凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
1.项目建议书(初步可行性报告)
2.项目立项批文
3.厂址选择报告书
4.资源勘探报告
5.贷款意向书
6.环境影响报告
7.需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告
8.需要的市场预测报告
9.引进技术项目的考察报告
10.引进外资的名类协议文件
11.其他主要对比方案说明
12.其他
三、附图
1.厂址地形或位置图(设有等高线)
2.总平面布置方案图(设有标高)
3.工艺流程图
项目可行性分析报告范文第2篇
关键词：城市 发展 干粉砂浆 可行性 分析
1 基本概况
干粉砂浆系指由专门的厂家生产的在施工现场使用的一种新型建筑砂浆品种。其主要由胶凝材料、细骨料以及掺合料和化学试剂等经干燥、计量、混合系统混合均匀后袋装或散装运至施工现场加水搅拌直接使用的砂浆产品。传统的砂浆生产工艺，由于在现场拌制，不可能完全满足建筑物在设计时对材料的不同要求。而干粉砂浆的生产与商品混凝土的生产极为相似，可以根据不同的使用要求，设计不同的砂浆配合比，通过生产企业计算机的数据库资料系统，可以从上百个配合比中调取数据，并通过数学模型，计算试配性能，且计量十分准确，这是产品质量稳定的前提。另外，干粉砂浆生产工艺对各种原材料进行了预处理，为产品质量的稳定提供了又一个有效保证。与传统的砂浆生产相比，干粉砂浆的优势体现在以下几个方面：①产品质量高，强度能够得到保证；②可满足建筑物的不同用途需要；③生产效率高；④环境效益好。与商品混凝土一样，干粉砂浆以其优良的质量、便捷的施工逐渐被人们所接受，并成为世界建材行业中发展最快的一种新产品。
我国自20世纪90年代开始陆续在上海、北京、广州等建筑较为发达的城市有了一定规模的干粉砂浆厂家，至今全国已有500多家企业，年生产规模约2000万吨。上海市是我国干粉砂浆发展最快的地区，2005年该市干粉砂浆的年生产能力780万吨，实际产量达48万吨。我国是水泥生产消费大国，按照水泥70%用于混凝土中、30%用于砂浆的比例计算，预拌砂浆的市场潜力巨大，前景十分广阔。
2 市场预测
在建筑业不断发展，人们对环境保护和健康居住的要求日益提高的今天，干粉砂浆这种新型绿色环保建筑材料正逐渐被人们所接受。干粉砂浆的应用十分广泛，根据建筑功能的不同用途，干粉砂浆主要可以分为下列两大类型：①普通干粉砂浆：包括砌筑砂浆、抹灰砂浆、地面砂浆等；②特种干粉砂浆：包括保温砂浆、防水砂浆、界面处理砂浆、修补砂浆、耐磨砂浆、自流平砂浆等。在装饰装潢工程中，功能砂浆的应用面广，但一次性用量少，可以在装修领域中大力推广袋装干粉砂浆，将干粉砂浆包装为不同的袋装量，进入家装市场和超市销售。
2.1 干粉砂浆的发展前景预测。①当前国家越来越重视环境保护工作，在城区取消现场搅拌，减少因砂石运输、现场堆放带来的粉尘污染是当前提高城区环境质量的一项重要措施。②随着经济的发展和生活水平的提高，人们对建设工程的品质要求也越来越高，对建筑的各种功能要求（隔热保温、节能、隔音、防火、防潮、装饰粘结、补缝、堵漏等）的要求不断提升，传统的砂浆施工工艺已难满足不断提升的功能要求，而干粉砂浆用最简捷的方法即可满足人们对这些特殊功能的要求，且质量稳定可靠。③根据建设部的部署，我国将率先在长江三角洲、珠江三角洲、北京等经济较发达的省市全面推广使用干粉砂浆，并逐步在全国推广。政策导向作用也将推动内地二线城市干粉砂浆事业的发展。
2.2 干粉砂浆市场需求分析。按内地某二线城市《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和十二五房地产业发展规划，十二五期末全市房屋年竣工面积600万m2，年均增长15％；按照2006年住房调查预测，以及2010年城镇居民人均住房面积不低于28m2的要求，规划期内新增住宅每年需求量300～400万m2，年均增长5％。根据上海建科院测算，全现浇高层建筑使用砂浆量为0.09m3/m2，多层砌筑结构使用砂浆量为0.20m3/m2。按十二五期间该市年房屋竣工面积400万平方米计算，全市年均砂浆的需求总量为：0.09m3/m2×400万×50%+0.20m3/m2×400万×50%=58万m3（按高层、多层各占50%计算），年均砂浆需求量约合100万吨（按最保守估计，不含商业建筑及基础设施建设）。如在该市推广干粉砂浆后能达到50%的使用率，年均干粉砂浆的需求量有50万吨，而该市目前尚没有一家干粉砂浆生产企业，因此在该市建设干粉砂浆项目有非常广阔的市场空间。
3 资源条件评价
生产干粉砂浆所需的原材料为砂、水泥、掺合料及化学添加剂。该市有丰富的天然河砂资源，当地自产的河砂级配良好，质优价廉，是生产干粉砂浆的优质原料。该市的水泥采购供应方便，根据本地的资源条件，干粉砂浆掺合料可选用二级粉煤灰，掺用粉煤灰不仅能降低干粉砂浆成本，改善砂浆性能，而且有利于保护环境，节约资源。化学添加剂的用量较少，可根据功能用途的需要从生产厂家采购。
4 建设规模与产品方案
拟建设年产20万吨普通干粉砂浆生产线，近期以生产普通干粉砂浆为主，预留特种砂浆扩建用地，以后视市场情况可增加特种砂浆生产设备。
5 场址选择
场址计划设在该市工业园区，已预留有建厂地块，占地约25亩。厂址距市区运输方便，供应可覆盖全市范围。
6 生产流程及设备方案
干粉砂浆的生产采用全自动智能化控制系统，其生产流程主要包括五个部份：①砂预处理：河砂的干燥、筛分。②砂、胶结料、填料及添加剂的仓储。③主、辅材料的配料计量。④均匀混合搅拌。⑤袋装或散装。
主要设备体系：原材料输送系统、干燥冷却系统、干燥除尘系统、热料筛分提升系统、储存和送排料系统、混合搅拌系统、配料计量秤重系统、气动系统、智能化控制系统。
7 项目实施进度
项目实施总控制工期为4个月，即可具备正式投产条件。
8 投资估算
①年产20万吨普通干粉砂浆全套生产线设备：300万元（不含散装物流）。②土地：200万元。③其它基础设施等：100万元。合计总投资约600万元。
9 成本及经济效益分析
9.1 成本分析。普通干粉砂浆根据上海、江苏、北京、广东等省市的调查，结合本地的原材料情况，平均每吨干粉砂浆价格可定为280元/吨左右。
①原材料成本：155.4元/吨。②固定费用成本（以年产量10万吨计算）：12.6元/吨。③其它成本：48.9元/吨。成本累合计：216.9元/吨。
9.2 经济效益分析：①普通干粉砂浆销售价格280元/吨。②利润分析：毛利润：280-216.9=63.1（元/吨）。所得税：63.1×33%=20.8（元/吨）。净利润：63.1-20.8=42.3（元/吨）③以年均生产10万吨计算，年产值为2800万元/年。④以年均生产10万吨计算的净利润为42.3×10=423万元/年。⑤赢亏平衡点：年销售产值=年固定成本+（年销售量的可变成本）。280X=126+（155.4+48.9）X，X=1.66（万吨）。⑥按投产前期年产3万吨计，销售收入为840万元，成本为650.7万元，毛利润为189.3万元，毛利润率为22.5%；税后利润为126.8万元，利润率为15.1%。⑦投资回收期：600/126.8=4.7（年）。
10 社会环境效益分析
①有利于水泥产业结构和产品结构的调整，进一步提高水泥散装率。②有利于建筑施工现代化水平的提高，改善工人劳动条件，提高劳动生产率。③有利于提高建筑工程质量，满足各种用途的建筑功能要求。④发展干粉砂浆是改善城市环境质量的有效措施。大量使用干粉砂浆减少了拆袋所产生的粉尘污染，净化空气。同时也减少了对城市环境的污染和水泥、黄砂、石灰膏的乱推乱放；施工机械化程度的提高改善了劳动条件，减少粉尘对工人身体健康的影响，使城市建设的文明程度、施工速度全面提高，有效解决了城市建设中产生的脏乱差等人们深恶痛绝的公害，使生活环境优化、美化、净化。因此发展干粉砂浆是改善城市大气环境的一项极有效措施，也是建设文明城市的一项有力措施。⑤有利于带动相关设备制造业的发展。⑥有利于建材与建筑行业与世界接轨。
11 结论与建议
纵上所述，发展干粉砂浆具有良好的经济效益及社会环境效益。在其它建筑业发达省市，干粉砂浆的推广应用正方兴未艾。按该市十二五住宅业发展规划，在未来若干年，该市仍将大力推进住宅产业化、实现住宅建筑的可持续发展，并贯彻建筑节能的中长期规划。在住宅业长期发展的大趋势下，在内地二线城市发展干粉砂浆是大有可为的。为了贯彻落实建设全国文明城市、园林生态城市的目标，发展干粉砂浆也是迫在眉睫。因此建议主管部门尽快批复干粉砂浆项目。
参考文献：
[1]《干粉砂浆百问》.王新民，薛国龙，何俊高编.中国建筑工业出版社.
项目可行性分析报告范文第3篇
关键词:房地产项目 可行性分析 完善
目前,我国房地产项目可行性分析和其理论研究还处于起步阶段。20世纪90年代以后,我国的房地产市场逐渐形成,市场竞争也越来越激烈,于是人们开始注意可行性分析的作用,房地产项目可行性分析研究才开始被纳入正常的发展轨道。最初,可行性分析主要是针对大型工程项目,而针对房地产项目的可行性分析起步较晚。
一、房地产项目可行性分析研究中存在的问题
1、房地产项目可行性分析缺乏系统的理论指导
通过项目可行性分析,可以发现,目前,指导我国房地产项目可行性分析研究的文件是国家计委和建设部分别于1983年颁发的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和2000年颁发的《房地产项目经济评价方法》等。这些文件虽然在一定程度上弥补了房地产项目可行性研究中的不足。但是,房地产项目经济评价方法只是可行性研究中的重要组成部分,是房地产项目投资决策科学化的重要手段之一。作为房地产项目可行性分析研究重要内容的市场调查与预测、市场定位、经营方式、租售价格的确定等,如何在可行性分析研究中,根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求,运用微观效益分析与宏观效益分析、定量分析与定性分析、动态分析与静态分析相结合的方法,对房地产项目进行评价,缺乏明确的、可操作性的指导意见。目前,虽然我国的一些学者对房地产项目可行性分析的理论进行了研究,但是,这些理论系统性不强。因为指导理论的缺乏,必将影响房地产项目可行性分析研究的发展。在项目可行性分析研究中就遇到这样的困难,使得分析过程理论性不够强。
2、房地产项目可行性分析的评价指标体系有待完善
在房地产项目可行性分析评价中,采用的指标有:经济评价指标、规划评价指标、市场定位评价指标、设计方案评价指标和风险不确定性评价指标等。这些指标虽然从各自不同的角度对房地产项目的可行性进行了评价,然而,它们仍然存在着有待补充和完善的地方。
房地产项目是事关居民安居乐业、社会稳定、美化市容的系统性工程,它具有很强的社会效应、城市环境效应和政治效应。因此,在对房地产项目进行评价时,不仅仅是应用上面提到的各项指标,而且还补充了社会效益评价指标和环境效益评价指标等。如果评价指标体系不全面,可能会产生与客观实际不相符的现象,甚至有可能忽略某些潜在的严重问题。
3、房地产项目可行性分析报告总体水平不高,借鉴作用不大
在进行项目可行性分析准备阶段,收集了一些长沙市其它房地产项目的可行性分析报告,发现大部分可行性研究报告的水平不高。有些报告撰写得漏洞百出、选取、应用的数据无来源,前后不一致,定性分析流于形式,没有针对性等。他们对项目的可行性分析借鉴作用不大,其原因是进行可行性研究分析的从业人员的素质参差不齐。
二、可行性研究报告总体上处于低水平状态的原因
导致可行性研究报告总体上处于低水平状态的原因:(1)可行性研究小组人员应由注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、制作人员、社会学、环境科学专家等构成,但据了解,有相当一部分从事房地产项目可行性研究编制的人员,并不了解和熟悉房地产开发领域,他们仅能做的是依葫芦画瓢,定性分析东拼西凑,定量分析草率计算,经济评价流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)编制人员职业道德低。不根据特定的对象进行必要的调查、数据收集和分析,仅根据经验作分析、判断,对于一些关键的数据进行处理用来满足经济评价结果的需要。他们往往揣摩委托人的意图,根据其意图初步形成评估结果,没有详细的调查提纲和编制方案,参照以往编制的房地产开发可行性研究报告样本进行修改,一两天就可以完成一份可行性研究报告,这种报告质量可想而知。(3)由于房地产开发项目的复杂性、不可预见性等客观因素,可行性研究人员不能根据掌握的信息进行科学、合理的分析预测;缺少对规划设计方案的专业分析和产品市场的客观预测;不能对产品价格进行符合市场发展趋势的准确分析;不能根据产品定位、档次和标准测算投资费用,致使进行经济评价分析的基础数据失真。以上种种编制人员主客观因素,在相当程度上降低了房地产项目可行性研究报告质量,影响了房地产开发决策水平。(4)审批制度缺乏科学性。房地产可行性研究是开发商投资决策的依据和项目立项必要的送审文件,因为开发项目只有经当地主管部门(计委)批准立项后才可实施,如此审批机制存在以下问题:由于房地产开发项目是先到计委立项再申请办理用地手续的程序,造成可行性研究目的是立项,评判可行性研究报告质量的标准是能否通过立项审核的状况;审批部门规范化程度低,审核人员专业性差、审核手段落后,房地产项目可行性研究始终在低水平层次徘徊;审批人为因素大,存在着“寻租”现象,缺乏公正性。
三、完善房地产项目可行性分析的建议
1、加强房地产项目可行性分析理论研究与创新
建立一套系统的可行性分析理论,是房地产项目可行性分析研究和房地产市场健康发展的迫切需要。在进行可行性分析理论研究时,应该加强房地产项目可行性分析研究中的区位分析、市场调查、市场分析、项目各开发方案综合评价指标的设计与分析,以及多种不确定性因素对项目的影响等方面的研究。
2、建立科学的可行性分析综合评价指标体系
可行性分析评价指标在可行性评价中起着至关重要的作用,建立科学的可行性分析综合评价指标体系是房地产项目可行性分析研究和房地产市场健康发展的需要。我们可以借鉴西方发达国家关于可行性分析评价的操作方法,尤其要研究国际著名咨询公司的评价指标体系。在房地产项目的可行性分析评价中不仅要考虑财务和经济效益,设计方案,市场定位,还要考虑社会效益和环境效益等。其中,财务评价根据现行财税制度和价格体系,计算房地产项目财务收入和财务支出,分析项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况,判断项目的财务可行性,风险预测等。而综合评价,则应该从区域社会经济发展的角度,分析和计算房地产项目对区域社会经济效益的影响,考察项目对社会经济的净贡献,判断项目对社会和环境的影响。只有这样才是全面的、科学性的、合理的评价指标体系。
3、加强咨询业的规范化
咨询业的规范化:(1)以房地产估价机构改革为契机,逐步与国际接轨,建立以改制后的房地产估价机构为主的房地产可行性研究编制单位的基本咨询队伍。改变编制可行性研究资质由计委审批的方式,由房地产主管部门根据房地产估价机构的资质确定相应的编制范围;把房地产可行性研究纳入房地产中介行业管理的范畴,房地产可行性研究报告的审核由行业协会的相关专业人员依据一定的审核指标体系进行。(2)为保证这些专业咨询机构能进行较为全面的、综合的、专业的调查分析,建立一支素质较高的从业队伍,一个项目的可行性研究小组,一般应包括注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、社会环境专家等人员。经济分析专家主要是从宏观上对拟开发项目在建设期和建成后的宏观经济趋势进行分析,避免发生重大的偏差;社会环境专家主要从社会学和环境科学的角度对项目进行指导;市场调研人员主要调查过去和当前本地区及该类物业的供需情况,来分析当前市场的状况,并与经济分析专家一起预测未来趋势;造价工程师是对房地产开发项目中的土建、设备及安装等价值进行正确的估算;注册房地产估价师是研究小组的核心,他的任务是参与经济分析专家等对未来市场的分析,并负责归纳其他人员所完成的工作,综合应用工程技术经济和财务管理的有关知识,对项目做出计算和总评价,编写可行性报告。
4、加强项目风险分析
在项目可行性分析中对该项目的不确定性因素进行了分析。首先,利用概率法分析房地产市场景气程度给建设项目期望收益带来的影响,根据市场景气指数预测把区域房地产市场发展划分为良好、一般和较差三种状态,然后由房地产评估师、经济分析专家和专业房地产营销人员共同测定三种市场态势出现的概率和对应的期望损益值,最后根据概率分析方法求出的项目收益均值,判断建设项目受市场景气程度的影响程度。然后利用盈亏平衡分析法和敏感性分析法,分析市场销售效果给项目经济利润带来的影响。盈亏平衡分析法包括保本销售面积盈亏平衡分析、保本销售价格盈亏平衡分析;敏感性分析法包括平均售价的敏感性分析、成本的敏感性分析。
参考文献:
项目可行性分析报告范文第4篇
关键词：信息项目;WEB;可行性分析
当一个项目启动后，就要确定一个项目是否可行。作为一个项目经理时常必须回答诸如此类的问题“预期的收益合理吗？”、“设想的成本符合实际吗？”。评价可行性的目的是确定所要开发的项目是否有合理的成功机会。可行性分析就是要确定所有可能导致失败的风险。项目组评估最初的假设，识别危及项目成功的风险，并且制定恰当的计划来规避或者使风险减少到最小。
作为一家从事软件开发的A公司，通过承接各种各样的信息项目来获取资金，从而实现自己的企业战略目标，因此选择有价值的项目对公司的发展所起的作用十分重大。对于一个项目是否值得做并且自己是否能够把它做好是在项目选择之初。A公司的项目经理和项目分析人员必须慎重考虑的问题。作为项目的承建方A公司的项目组通过可行性分析来确定是否选择该项目。
本文以A公司2006年实施的一个《XX企业WEB GIS》项目为例，通过介绍在选择该项目时所进行得可行性分析方法，阐述了可行性分析在项目选择中的重要性。
XX企业是一个主要从事地质矿产勘查开发的大型国有企业，他们在几十年的发展中积累了一大批的地理信息矢量（*.shp格式）数据和各种重要的三围影像数据（geotiff格式）。并且XX企业的矿山分布在省内比较偏远的县（市），不可能依靠一个局域网来管理和分享这些数据。因此他们希望建立一套用于WEB的基于Internet的数据浏览机制，项目的总经费控制在200万人民币以内。刚开始XX企业打算委托省内一家比较知名的软件公司甲公司进行项目的开发，但是该公司认为200万元的开发费用太少，不可能完成该项目，主要原因有：*.shp格式的矢量数据的编辑环境一般是arcinfo（一套国外的GIS软件），arcinfo的购买价格在国内一般是100万人民币;影像数据的处理费用在50万左右;WEB服务器的购买和部署大概需要30万左右;最后只剩下20万可用作人员的工资福利;进行WEBGIS数据存在较大的风险，国内这方面成功案例不多。
这样算下来，即使公司不要利润也不容易使项目成功，一旦项目失败，公司的声誉还会受到影响，因此甲公司没有承接该项目。由于A公司一直都与XX企业有着良好的合作关系，A公司也成功的实施过几个小型的GIS项目，XX企业的主管领导希望A公司能够合作开发此项目，即使项目失败，A公司承担的责任也较小。由于A公司的影响也比较大，很可能会影响A公司与XX企业的其他项目的合作。
因此A公司的总经理决定成立一个项目小组进行项目可行性分析，依靠可行性分析报告来确定是否选择该项目。作为A公司的一名技术骨干，我有幸参加了该项目小组，并且被任命为项目经理，主要负责前期的项目可行性分析及系统分析（如果项目可行）等工作。
本文主要从经济可行性、技术可行性、法律可行性、环境可行性等方面进行项目可行性分析，最终从几个候选方面中选择了一个最可行的方案，生成了《项目可行性研究报告》，该项目得以顺利实施，并且产生了比较可观的经济社会效益。
首先，我们来考虑经济可行性。
项目小组在调查了《XX企业WEB GIS》项目的实际需求以后认为，该项目需要一套WEB服务器程序用于向用户矢量和影响数据，至少需要3台服务器，套有单独许可证的能够编辑处理*.shp格式的应用软件，以及一套能够存储空间数据的数据库软件。如果购买那些市面上的商业软件，则200万的购买费用远远不够用，而且维护费用很高。
难道我们的项目从经济上来说是不可行的吗？其实不然。在我们周围早已产生了一大批门类齐全的开源软件，不需要购买商业软件和许可就可以自由的使用这些软件，并且还有详细地使用说明和源代码。我们项目小组通过仔细的研究这些开源软件来构建我们的WEB服务器和空间数据库以及数据编辑平台。而我们只需要极少的人员和维护费用。我们粗略的估计这些费用的花费在20万左右（不包括购买3台服务器的费用，大约15万元左右）。
接着，我们来考虑技术可行性。
通过上面的分析我们主要考虑开源软件的使用问题。需要的WEB服务器程序方面，我们计划采用功能强大的GeoServer服务器，GeoServer能够支持*.shp等多种格式的矢量数据和Geotiff格式的影像数据的，而且操作简单，是仿Google earth方式操作界面，深受广大用户喜爱。后台数据库采用开源的postgresql空间数据库，而且GeoServer与postgresql之间的连接十分友好，几乎是无缝集成。数据编辑平台采用开源的UDDIC平台，它能够编辑*.shp格式的数据文件。用户客户端采用IE浏览器浏览数据，方便部署和使用。
同时，我们聘请有着丰富的开源webgis部署经验的赵工和精通java平台开发的李工作为我们的技术顾问（这些开源软件都是基于java平台的）。在他们的帮助和全体项目小组人员的努力下，我们试着建立一个webgis平台，成功的将一批数据，并且使用IE浏览器浏览十分流畅，基本满足了我们的技术要求。
最后，我们的软件使用的都是开源软件，还存在法律上的问题。搭建的环境平台是基于j2ee的，方法可行。而且项目总进度控制在1年以内。
项目可行性分析报告范文第5篇
Abstract： The hotel positioning planning and feasibility study is an integral part of the construction of the modern hotel. With the rapid development of the industry market of modern hotel， hotel positioning planning and feasibility report attract more and more attention by the hotel developers. The science， feasibility and operability of hotel development are the problems worth thinking. This article analyzes and discusses the hotel positioning planning， feasibility study report and its extension and the continuous guidance process of the hotel.
P键词：酒店定位策划；可行性研究；分析和探讨
Key words： hotel positioning planning；feasibility study；analysis and discussion
中图分类号：F719 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）14-0014-05
0 引言
现代酒店是以住宿为基础，涵盖餐饮、娱乐、康体、购物等多项活动的综合性场所，现代酒店服务对象复杂，且呈现多元化发展趋势。随着我国城市经济、旅游和交通等的发展，助推了国内酒店业的高速增长，截止2014年底，中国的酒店产业现已成为拥有客房250万间（其中，有160多万间属于星级酒店客房）、价值440亿美元的庞大产业。而科尔尼最新的报告《中国酒店产业的增长空间》则认为：未来10年，中国酒店产业将达到1000亿美元，拥有630万间客房，每千人房间拥有率达到8个。中国的酒店业远远没有达到饱和点，其爆发性增长在未来十年还将持续不减。
酒店，尤其是高星级酒店在建筑规模、功能配套、投资额、建设周期等方面需要注重的市场因素更多更复杂，即使是类型相似的酒店，其规模、功能、流线也因运营管理和品牌档次的不同而差别巨大，酒店建设的主题特色则更没有标准化模板。随着酒店业的发展和酒店产品类型的不断丰富，酒店定位策划和可行性分析越来越受到酒店建设相关人员的重视，已经成为了酒店建设及开发过程中的一个重要环节，对其开展研究是十分必要的。
1 酒店定位策划和可行性分析报告
早期的绝大多数酒店并没有重视定位策划和可行性分析，开发商往往直接引入规划、建筑、室内设计单位和酒店管理单位（自营酒店则不需引进酒店品牌或管理单位），这样的结果，往往不能满足投资商的真正需求，或者说仅能满足酒店使用现阶段或短期的需求――产品开发无市场前瞻性，无法满足酒店建设经营与市场的对接和可持续发展。
酒店定位策划及可行性分析报告是酒店项目开发的最前期阶段，直接目的是为建筑和设计提供方向性指导，同时，在项目的决策、实施、经营等阶段也具有指导作用。
就酒店建筑设计过程而言，这是个从无到有的创作过程，建筑类型（商务、度假或精品等）、规模体量、功能需求等的传达与提炼并不能在设计开始之前就能梳理得无比清晰准确，它通常是一个由粗到细、由模糊到具体的过程，业主就需要前期策划中的市场定位指导；而就室内设计而言，酒店星级档次、个性的彰显和设计造价等则需要随着前期定位和建筑设计进程的推进而调整；此外，可行报告还包括了对酒店经营期的预测，酒店品牌的选择、经营业绩的评估等。
总结酒店开发实践，笔者认为，酒店定位策划和可行性研究是现代酒店建设不可分割的一部分，投资商应该“市场主导，策划先行”，最佳的酒店开发方案是“策划、规划、设计一体化并阶段性更新调整”，即寻找合适的酒店策划顾问机构，在酒店项目开发前期就完成整体定位策划和财务可行研究，并根据市场环境变化发展灵活指导酒店建筑规划、室内装修、品牌引入、开发运营、改造升级等环节，实现酒店的科学开发和良性运营。
2 酒店定位策划和可行性分析报告的内容
简单地说，酒店定位策划和可行性研究就是基于对市场外部及项目内部条件的分析研究，梳理内在需求和酒店未来开发的思路，实现酒店功能的高效合理，同时，通过财务预测酒店建成后的经营情况，最终确定酒店的可行性及投资回收期。主要内容包括――分析、定位和财务可行预测。
2.1 基础分析内容
酒店策划和可行性研究，必须有开发依据，综合宏观局势和微观环境，对酒店发展做出科学研判（见图1）。
①宏观层面，要把握酒店长远发展的政策、经济、城市和文化环境。
政策环境：对项目有利的政策方针和法律法规是良好的投资保证。旅游开发与酒店业政策、地产政策的支持和变动会较大程度影响高星级酒店投资的数量、规模及收益率。
城市环境：城市区位、交通、形象和规划发展，是酒店定位开发的起点，良好的城市发展现状及清晰的发展规划，为高星级酒店开发类型、客源定位及中远期经营预测提供了基础。
经济环境：城市和区域产业经济和旅游经济直接影响着高星级酒店的发展，酒店的客源消费水平、客源流量以及入住率都跟经济发展水平和趋势息息相关。经济基础越好，相对来说酒店的发展越明朗，越有可能吸引到更多的住客。
文化背景：文化背景包括酒店自身的文化及酒店所处地区的文化。酒店自身文化即酒店的企业文化，良好的企业文化有助于提升酒店的核心竞争力。对于高星级酒店而言，良好的文化背景是重要的，它能够有效的增加酒店客源。
②微观层面要考虑项目条件、市场环境、开发商实力、竞争力和潜在竞争力五大因素。
项目条件：项目的地理位置、周边环境、资源优劣势等均影响了项目自身品质的高低，如何凸显优势、弱化劣势、甚至化劣势为优势，是酒店策划分析前期的一个重要部分。
市场因素：当地酒店市场开发现状（数量、档次、功能、品牌等）及酒店客源市场构成是影响高星级酒店发展最为重要的因素，也是指导项目酒店开发最直观最重要的分析部分。酒店市场的开发水平和饱和度，直接影响了项目酒店未来的规模、档次和品牌等定位，而酒店客源的构成情况，直接决定了高星级酒店的类型和客房入住率水平和房价水平，进而对酒店的经营效益和生产发展产生影响。
开发商因素：开发商自身的实力是酒店发展的支撑，有实力的开发商更有条件开发出高品质的酒店项目，且更能促成酒店项目的完成。
竞争力因素：竞争力是高星级酒店发展的外在威胁。特别是伴随着高星级酒店投资热、高星级酒店产品同质性强、高星级酒店竞争日趋激烈的影响，科学评估竞争市场情况，合理评估自身竞争力显得尤为重要。
潜在竞争力因素：潜在竞争因素包括项目周边拟/待建酒店开况、周边城市酒店市场竞争环境以及一些新兴业态的替代功能。虽然是辅助参考因素，但对高星级酒店市场的影响也较为重要。
2.2 定位内容
酒店定位策划是一项系统工程，涉及酒店类型、档次、规模、功能、管理模式等方方面面，涵盖投资项目该注重问题的各个要素。
①类型定位。
酒店开发依托的区位环境、资源条件、客源市场等因素各不相同，因此酒店开发在类型上也不尽相似，同时，随着市场需求的多样化，酒店发展类型也更为丰富且综合性更强（见表1）。
②档次定位。
根据《中华人民共和国星级酒店评定标准》将酒店按等级标准是以星级划分，分为一星级到五星级5个标准。星级越高，表示旅游饭店的档次越高（见表2）。
③规模定位。
按照目前国内和行业划分标准，酒店项目的开发规模方面有如下几种可能的方案（根据行业经验，各酒店品牌对酒店规模有一定限制或要求，若酒店项目_定引进品牌，除市场因素外，还需综合考虑品牌要求，见表3）。
④功能定位。
从建筑设设计、室内设计及酒店管理三方面分析，酒店的基本功能分区为客流区与非客流区二大部分（见表4）。酒店功能及分区布局还取决于该酒店本身的定位及项目周边的环境，要合理配套功能板块并解决好其中各功能组区本身及相互之间的关联。
⑤管理模式定位
目前国内酒店常见的管理方式主要分为五类：
业主委托酒店顾问公司顾问咨询管理；
业主自主经营管理，结合加入国际品牌特许经营（贴牌经营）；
业主自行经营管理；
委托国内酒店管理公司经营管理；
委托国际酒店品牌管理公司经营管理。
2.3 财务预测分析内容
现代星级酒店投资发展现状是建设规模日益扩大，投资的主要特征有投资周期长、投资成本不可逆以及投资资金需求量大；投资存在的问题主要包括产品同质化严重、投资盲目跟风现象严重、投资完后项目运营问题复杂等。
基于以上投资特性与问题，酒店开发财务投资预测显得更为必要。酒店财务分析是对酒店未来至少10-15年的经营成果进行的量化分析（见表5），既要立足于现阶段，又要保持一定的预见性，能为目前和未来发展变化的酒店投资决策服务。
3 酒店定位策划和可行性分析报告的延展性
酒店的开发本身是一个持续性的过程，酒店开发有阶段划分且阶段性目标不同。
因此，一整套系统科学的酒店定位策划和可行性分析报告不仅作为一个前期阶段性的研究成果存在，它还具有一定的延续性和伸展性。
在中国，因为很多酒店开发项目背景复杂及酒店市场的发展等原因，一份可研报告经常无法满足开发商的全部需要，因此，酒店定位策划和可行性分析报告也应该随着酒店开发的阶段不断系统深化和动态更新。
3.1 定位策划和可研分析
酒店定位和可研分析（详见第2节）是酒店酒店开发的第一项重要工作，是酒店顾问最基本最传统的服务产品。主要包括酒店建设基础条件分析、酒店定位、管理模式、酒店功能及服务特点策划等定性内容，以及总体规模、设施设备和面积、市场及财务可行性研究等部分定量内容。
3.2 技术指导服务
酒店确定市场定位和可行之后，基于前期总体定位方案确定的酒店规模、功能、档次及投资规模等，有两项关键工作需及时展开：
一是项目规划及建筑设计。酒店策划顾问公司需进一步编制“酒店项目设计任务书”，内容包括酒店各项功能技术指标等，协助甲方向设计单位详细说明酒店整体定位、功能定义及技术指标、建筑设计要求、酒店与项目中其他业态的相互关系等，协助设计单位顺利开展设计工作；若管理公司能够快速确定，酒店策划顾问公司需依靠管理公司提供的酒店设计、建设、采购、开业等标准制定技术服务细节，实际上部分定位标准在前期定位策划和可研分析中已有所展现；若无相关品牌引入，根据业主需求，酒店策划顾问公司可根据自身酒店设计的经验指导业主方完成建筑设计开发。
二是酒店管理公司引进（如前期已确立引进国际/国内管理品牌）。管理公司引进过程比较复杂，在确定品牌方向的情况下也需要至少6个月时间才能基本完成，且由于很多开发商缺乏与管理公司协同合作的经验和能力，面对管理公司提出的各种要求不知所措，这也需要酒店顾问公司通过前期商务谈判帮助开发商正式引入管理公司并争取相应的权益，此外，酒店管理公司的确定也可更好帮助开发商按时顺利的推进酒店建设工程。
3.3 开业筹备指导服务
打造一家高品质酒店，开发建设是首要前提，然酒店要顺利开业经营，设备和物品采购、经营管理体系建立、酒店服务规范w系、酒店人力资源储备、市场推广及营销计划、设备试运营、开业仪式筹备、酒店试营业等开业指导也必不可少，针对第一次介入酒店业的开发商，酒店策划顾问还应根据需求制定详细的开业筹备计划书。（对于引入知名国际/国内品牌的酒店，开业筹备指导由品牌管理公司指导完成，该顾问环节主要针对自营酒店项目）
酒店大型设备及系统采购顾问服务内容：包括对甲方提供的电梯、消防、暖通、给排水、强弱电等各采购项目的采购任务书、服务建议书、采购合同等采购文件提出优化建议。
酒店开业物品采购顾问服务内容：开业物品包括FF&E类（固定装置和设备，装饰布艺，织物、装饰灯具、艺术饰品、地毯等）；OS&E类（运营用品和设备，家具、器皿、视听设备等），顾问公司需根据功能布局、经营情况假设、业主投资概算编制开业采购预算，审查及界定。
经营管理计划编制：建立组织机构、管理制度、管理流程、服务规范、质量控制体系等。
服务规范体系服务内容：包括酒店房务（前台服务、商务服务、礼宾车队、通讯网络服务、客房服务、公共区域、洗衣服务、客户接待综合服务等）、餐饮（中餐、宴会、西餐、咖啡厅、大堂吧等）、康乐（SPA中心、健身、泳池等）、会议等板块的管理体系和服务规范。
人力资源体系建立：建立人事管理制度、定义岗位责任及人员编制；设计薪酬福利体系、编写员工手册、制定培训计划等。
酒店营销体系建立：制定酒店营销战略，组建和培训酒店营销团队；建立酒店营销团队激励和管理制度；建立酒店营销网络。（网站、官方微信、官方微博等）；酒店总体VI规范；设计酒店宣传资料文稿图片系统；提供酒店印刷品样本及清单；设计酒店市场销售方案及价格体系等。
设备试运营：所有机电设备提前15-30天试运行，测试其性能；特别是空调及强电，给排水部份。
开业仪式筹备：自选管理团队或酒店管理公司制定方案，成立专职小组；聘请专业推广公司全面执行；准备及排练（3个月）；现场营运模拟演习，各岗位模拟开业后正常运作。
酒店试营业：提前一个半月作部份及全面清洁；30天内全面准备试营业；各部负责所管区域，公共部份由管家部全面负责；特别注意房间异味的清除。
3.4 升级改造指导
时代在发展，社会在进步。酒店客房、餐饮、会议、康体娱乐、后勤等各个版块的市场标准都有可能不断演进，而自身条件可能受建筑等条件制约，竞争力和吸引力逐渐退化。受酒店使用损耗和市场发展影响，一般一家酒店经营5-8年后或将面临提升改造，这样酒店就需要顾问公司根据市场需求编制新一轮的定位提升方案。
若一家酒店在建设前期就选择了合适的酒店顾问公司，那么在早期的定位策划和可研报告中就会有一些前瞻性的定位，比如酒店在规模体量、客房面积、功能设施等方面就会预先对未来至少10年的市场需求进行预测并一定程度超前开发，那么酒店在后期的改造升级中需要投入的资金、时间、资源就比较少，只需根据市场做一些补充定位或定位提升，并在内装设计上进行更新，从而减少建筑结构、功能布局方面的大型整改。
4 酒店定位策划和可行性分析报告涉及的学科论
一个酒店的开发-建成-运营-持续发展，必然是多方人员共同参与努力的结果，也是各方人员在不同的立场上提出问题，通过讨论、沟通、整合形成的共识。从学科性质分析，现代酒店开发几乎涉及了多门学科理论，市场、建筑和设计、艺术、经济、管理等多门学科相互关联、借鉴和融合，形成了全新的开放的系统的体系，使酒店的建设和发展有了系统的理论依据和保障。
市场学相关：针对市场目标群体的年龄、收入、需求、行为习惯等特征，确定酒店未来客源群体的构成。
建筑和设计相关：酒店经营需要以建筑为媒介基础，同时，酒店品牌档次直接由室内设计装修所展现。
文化相关：企业文化和酒店形象识别，文化内涵几乎可以渗透到酒店建筑和设计、甚至经营管理的每一个细节当中。
经济学相关：酒店提供的服务和客房是市场经济条件下的一种商品，酒店的建设成本、投资回报率、利润率等因素对酒店设计和经营有直接影响，酒店开发的市场特征可形成投资可行性研究结论。
管理学相关：酒店管理模式，会深刻影响到酒店内部功能布局以及服务流线的布置。
5 结语
现代酒店规模或大或小、档次或高或低，类型更是丰富多彩，但其发展的阶段性和生命周期是恒定不变的。为让酒店在有限的生命力延续性更强、绽放更多光辉，实现并超越酒店投资的战略目标和经营目标，唯有关注并重视其投资、开发和经营的每一个阶段和环节，步步为营。
而对应于酒店发展不同设计阶段的要求，可将定位策划报告分阶段制定，并不断深入和细化，将加强酒店持续开发的科学性和可操作性。
参考文献：
[1]袁琦.酒店投资项目可行性分析方法系研究[D].电子科技大学，2008.
[2]白扬.经济型酒店策划与设计研究[D].华中科技大学，2008.
