不动产登记制度
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不动产登记制度范文第1篇
一、不动产登记制度改革的主要内容及意义
1.不动产登记制度的主要内容
不动产，具有在自然或法律范围内不可移动的属性，包含土地及其定着物如房屋等。不动产登记是国家对于物权制定了的一项法律制度，由专属部门在权利人或利害关系人申请下，对不动产物权及其变更情况进项登记，本质上具有司法效果。从最早2007年《物权法》的制定，到2013年11月国务院常务会议关于不动产登记统一制度的提议再到2016年1月21日《不动产登记暂行条例实施细则》的出台，这一系列的相关工作彰显了我国政府与领导对该项工作的积极重视的态度以及锐意改革的决心，标志着我国在不动产物权公示上取得了改革的实质性进步。
2.不动产登记制度改革的意义
我国的不动产统一登记制度是在市场经济发展的基础上产生的，具有经济学价值。它的建立为我国的不动产交易提供了清晰的产权制度，对不动产交易、获取、处置进行了规范。簿证统一是保护物权保障公民合法利益的有效途径，它有效化解了权力矛盾，同时也生成了反腐败等衍生价值。不动产统一登记制度在形式上让土地与房屋实现了房地合一，简化了工作程序，在流程上实行一站式管理，使管理更高效，促进了房产等行业的经济发展。此前，我国实行不动产分别登记制度按不动产所属经济范畴来登记信息，在房产市场上，相应信息未进行实名登记，给腐败留下了藏身之地。不动产实现统一登记之后，对公职人员的房产信息了解更充分，为反腐倡廉提供了有力的制度叠加效益。另一方面该制度实施后国家对公民的住房信息了解更全面，提高了房产宏观调控的准确性，房产投资人群抛售房产，在一定程度上减弱了住房空置的现象，提高了我国住房使用效率。在该制度改革的同时也为国家关于农村土地三权（经营权、所有权、使用权）分立的制度管理提供了保障，进一步保证了农民的合法利益。从长期看为房产税及遗产税等新税制的健全奠定了制度基础。此外，依此制度建立的不动产登记信息管理系统，以电子存储的方式对不动产信息进行登记，提高了信息的安全性与准确性，符合大数据时代的要求，是管理技术的一项革新。
二、关于不动产登记制度加强管理的具体思路及措施
我国的不动产登记制度从2007年《物权法》颁布至今，经历了近10年的时间，可见改革任务的任重道远。我国不动产管理的客观环境决定了改革的实施进度。首先，我国缺乏统一的不动产管理机制与条例，不同部门、不同地域对不动产分别管理，给统一登记工作带来了难度。其次，该项工作的管理过程触及了部门和个人的利益，实行科学、合理的统一登记制度需要一个循序渐进的过程。具体可以从以下几个方面进行加强改革管理：
1.提高员工素质
不动产登记工作是一项动态跟踪的工作，随着交易事项的频繁发生，给该项工作带来大量的工作量，需要相关工作人员要有认真、细致的工作态度，要依据该项工作的时态特性及时进行信息登记与更新工作。此外，不动产登记工作需要相关工作人员既要有法律知识又要掌握土地管理领域的测绘等专业技术，这就需要管理部门要加强对工作人员的专业培训，不断完善员工队伍的知识结构，提高专业素质。
2.加强部门管理
不动产统一登记制度是对土地、林权、房产等进行的统一管理，该制度的实施需要国土、房管、农林等多个职能机构的密切配合，要破除部门利益，避免各自为政的工作状态，要加强部门间的沟通与衔接工作，建立统一的工作局面。
3.注重制度建设
任何一项改革的实质都是制度的革新，不动产登记制度从分别登记到统一登记是我国不动产管理历史上的重要改革步伐，需要有健全的法律依据与之相配伍。国家及相关制度建设部门要做好顶层制度规划工作，提高制度的合理性，从制度上引领与规范改革的脚步，同时要落实好各项相关政策，消除改革的不利因素，确保新制度实施期间的平稳过渡。
4.实施违规问责
落实责任制，是保证制度实施的有效途径。不动产管理是对产权、财权的管理，在管理过程中常常触及的是个人的利益，极易诱发风险。在制度推行中，要对工作人员的错误及违规行为给予相应的处罚，要加强员工的自律性管理，提高风险意识，将人为因素的风险降到最低。
5.拓宽登记领域
不动产统一登记制度的建立具有非常重要的意义，随着相关基础制度的建立和完善，我国该项工作也应该不断的拓宽登记的领域与范围， 要扩大公示及交易安全维护等方面的权利范围，提高制度的公信力和影响力，让改革工作进行的更测底。
三、结束语
伴随着经济与社会的发展，我国的各项法制得到了不断的完善与健全，不动产登记制度的变革，规范了物权及产权管理，在法制层面上创建了良好的交易环境，推动了我国经济的健康发展。改革至今，不动产统一登记制度还需在制度、管理等各方面不断完善，要形成健全成熟的立法与管理体系，保证不动产登记制度改革实施的合理性、合法性。相关部门及个人要重视不动产登记制度，在最大范围内维护该项制度，推进此项改革的进程。
参考文献：
不动产登记制度范文第2篇
关键词：宅基地使用权；农村不动产统一登记制度
中图分类号：DF4 文献标识码：A文章编号：1673-0992（2010）11-0000-01
随着《物权法》的出台，法律明确了宅基地属于用益物权的范畴，结束了学界多年的宅基地使用权性质的争论，构建了现行的宅基地使用权制度。然而《物权法》对宅基地使用权规定过于简单，笼统，多是准用性标准，因而给实践中带来了适用的困难。
一、宅基地的概念与特征
1.宅基地的概念。
宅基地是农村集体经济组织成员．按照法律法规规定用于建造自己住房的土地。 现行立法上，宅基地所有权属农民集体。
2.历史原因。
我过现行农村宅基地登记制度问题的由来是有其历史原因的。我过宅基地制度经历了一下几个时期。第一，1949年国民经济恢复时期，农村继续进行并基本完成了，消灭了延续几千年的土地所有制。第二 社会主义探索时期，建立农村宅基地适用权。第三，改革开放完善农村宅基地。1978年后实行了以为核心的农村经济体制改革，但这一改革并没有改变宅基地所有权属于集体、宅基地使用权属于农民的权利分配框架。第四，现行立法严格管理宅基地。中国现行的农村宅基地权利制度是在《宪法》框架下，由《物权法》《土地管理法》《担保法》等法律规范所组成的，严格限制土地的流转。
二、现行关于登记的法律规定及问题解析。
1.现行法律规定。
我国目前关于农村宅基地登记散见于《物权法》《土地管理法》《担保法》《土地实施条列》等等法律法规中，其中重要的如下：第一，《物权法》。第10条规定:不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。第152条规定:宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,第153条规定:宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。第二《房屋登记办法》第四章第82条规定了申请房屋登记的范围：登记依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。第三《土地管理法》第62条第一款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
2.现行法律规定的缺陷分析。
第一 权利主体界定不清。
由于目前仍是一户一宅，由户在本村中申请宅基地。户的概念是不准确的，首先在孩子与父母分立户的情况下是否可以申请宅基地再进行登记呢?其次，在继承的情况下，由于宅地基主体限定为农村集体成员，而继承人脱离原集体经济组织，是否仍给予其登记呢？最后， 目前由于经济的发展，集体经济组织的作用日益降低，已成为松散的组织，在城市化进程中，一部分农村已没有集体经济组织了，那么在法律法规中涉及经济组织的将面临尴尬境地。因而无论从理论还是实践来看，突破城乡二元结构是势在必行的。
第二 登记面积问题。
由于规定是每户面积不得超过国家省自治区直辖市的规定标准，那么就会激发农民分户抢地的现象。而且历史原因，对于已经超标的并无相关规定。
第三 权利期限不清。
通过上述法律法规可以看出国家对于农村宅基地是可登记可不登记的原则，而且没有权利期限的限制，只要仍是集体经济组织的人员其永久享有宅基地适用权，房屋是永久继承的。如果不进行变更登记，那么将来在原房屋上进行扩建等就会造成原权利人与使用权人权利界定不清的问题。
三、实践调研发现的问题。
法律法规我们可以从理论上逻辑推导出相应的问题，但是实践中的问题远远多于理论问题。本文作者对北京市郊区面临搬迁的农村进行了初步调研发现了一系列的问题，现归纳如下：
1.登记意识严重缺失。
作者调查的14个村庄中，只有一部分村民手中拥有红本，也就是房屋产权证，本文作者认为这个证过于简单，只有正房主体结构的标识，院子长宽的米数。问题有二，其一,是农民后又进行了扩建等等，无论是否超过国家要求的标准，都没有进行从新登记。其二，产权证中没有偏房的示意图。那么没有出现在房产证上的房子依据什么给予保护？还有个别村子全村是二层三层楼房设计。登记时如何登记？
2.村民超标占地现象严重。
很多村民都抱有“私有”的观念，能多占就多占。更有甚者，违章的建筑更是数不胜数，尤其面临即将拆迁，为了多争得前拆补偿费更是疯狂搭建。那么对于这些建筑应给如何登记呢？如果严格依照法律规定，农村大面积存在的问题又由于历史遗留问题，势必引发纠纷。
3.农村耕地建设用地化严峻。
本次调查涉及的村庄都是即将面临拆迁的，由于农村集体土地所有制，农村很多耕地用途最终以各种方式转入私营厂长手中，因而农村大量的土地已是厂房林立，基本没有可耕之地。
4.农村房屋私下交易严峻。
这些纠纷主要涉及两个方面。其一，农村本集体经济组织成员间买卖房屋的纠纷。由于一直无过户登记，依赖邻里信赖，纠纷不断。其二，非本集体成员买房。由于国家明确规定居民户口不可以买农民房，所以目前发生纠纷也多。
四 建议
农村宅地基问题关系重大，因而对于其解决时破在眉睫的事情。笔者认为应该逐步改革我土地制度，完善房产统一登记制度。可以从以下几点入手：
1.完善房屋所有权和宅基地使用权统一登记制度。
对于目前房屋的现状，无论是原始状态还是进行翻盖翻修等，依据国家省自治区直辖市的标准给予登记，个别地方可以适当延伸。对于因继承买卖等原因取得房屋产权的，不是经济组织成员的，可以协商解决，在目前土地还不能流转非本经济组织情况下，可以协商纳入经济组织或者本经济组织成员给予赔偿会回赎。
2.可以考虑商用房登记制度。
可以考虑将农村不动产分为住宅与商用房。实际上农村也大量存在租用商用房的问题，所以可以通过商用房登记流通逐步解决前面所有权人与使用权人不统一的问题。或者逐步建立有偿使用制度。 从国家目前的形势出发，为了应对经济结构转型和世界金融危机，确保经济社会平稳较快发展，维护社会和谐稳定，促进农村地区经济的健康有序发展，积极推进社会主义新农村建设。我们应当尽快消除对宅基地上的房屋作为经营场所的种种限制。
3.完善相关部门的职责。
农村宅基地问题颇多也与个别部门职能缺位有关。有关部门要加强对农村土地规划整理，逐步建立统一的登记的登记制度。制定统一的面积标准，及统一的准确的测量方法。同时制定房屋评价标准，科学进行房屋分类与估价。也要加强部门效率，简化审批程序。
4.宣传力度。
农民权利意识淡薄，这就需要相关部门做好宣传工作。让农民真正从登记中获得实惠时，登记工作也就容易许多。
参考文献：
[1]王利明．物权法研究[M]．北京：中国人民大学出版社，2002：472．
[2]王卫国．中国土地权利研究[M]．北京：中国政法大学出版社，1997：139，114．
[3]邹玉川．当代中国土地管理[M]．北京：当代中国出版社，1998
[4]史焉维 农村房产制度初探[J] 《学术观察》 2009
[5]上海市工商局金山分局课题组 对农宅基地登记法律思考与对策[J] 《热点研究》2009 ,6
[6]王长勇 农村宅基地使用权登记发证中的疑难问题初论[J]《昆明理工大学学报》2008,3
[7]吕Q 《物权法》视角下我国农村宅基地使用权制度改革浅论[J]《政治与法律》2009,22
[8]冉敏 当前农村宅基地管理存在的问题及对策[J] 《问题与探讨》2009,1
[9]张永利 加强农村宅基地管理《工作研究》2008,1
不动产登记制度范文第3篇
关键词：不动产；登记；请求权制度
中图分类号：G264文献标识码： A
1、不动产概述
不动产即是指任何国家、任何集体、任何企业、任何个人都不能须臾离开的生存和发展的物质基础，包括土地以及房屋、林木等地上定着物。因此，所有国家都在其财产法或者物权法中将不动产作为重点内容予以规范。在民事实体法上，不动产权利的变化，如以不动产为买卖或设立抵押权的标的物时，必须经过一定登记的公示手续，否则不发生效力。
2、不动产登记要点分析
2.1、不动产登记的内容
不动产登记即经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。不动产登记簿为公示不动产物权的根据，保存于房地产登记机关，对不动产物权的当事人及利害关系人公开，利害关系人可以申请查阅。经查阅，第三人可以知悉、了解特定不动产的权属状况、负担情况等。
2.2、登记请求权的三种类型
(1)变更登记请求权。当初始登记完成后，某一不动产物权因买卖、赠与、分立、合并及设定他物权等发生变动时，登记权利人有权请求登记义务人协助变更登记。变更登记请求权是基于合同债权而发生的一种请求权，也是最基本、最常见的一种登记请求权；(2)更正登记请求权。对已经完成的登记，如有不正当登记的情形，导致登记薄上的记载与实质权利关系不一致时，“因不正当登记而受不利益之人，得对因更正而受不利益之人，请求为更正登记之同意。被请求人不为同意时，得以判决代之”；(3)预告登记请求权。所谓预告登记，即为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力，以致将来只能发生请求权所期待的法律后果。
2.3、不动产登记需要法定程序
登记程序的健全和切实履行是不动产登记实现其价值的必要条件。从我国《物权法》的规定来看，登一记程序的规定仅间接体现在第十一条中申请人的申请、十二条登记机构的审查职责和十四条不动产物权变动上。
2.4、不动产登记簿是不动产登记的载体
不动产登记簿对防范交易风险举足轻重，它为当事人进行交易提供了完备的信息，交易人可以通过查询不动产登一记簿来获取有效的信息以备交易时使用。因此，不动产登记簿是登记机构记载不动产物权变动和相关事项后，予以长久保管和公示的簿册。不动产登记簿对外公示其登记事项，其所记载内容具有公信力或对抗力并以此为今后的不动产物权变动的安个性提供保障。
3、不动产登记请求权的设立依据
所谓登记请求权，是指登记权利人对登记义务人所享有的请求其履行登记义务或协助履行登记义务的权利。登记请求权一般包括两方面内容：一是享有请求权的一方可以请求对方为其办理登记手续。原则上，登记机构只能应登记申请人的请求才能办理登记，且只能在登记请求的范围内进行登记。二是负有办理登记义务的一方，有权利请求对方协助办理登记义务。可见在登记请求的过程中，依据法律和合同规定，一方有义务办理登记手续，另一方有义务协助办理登记手续。
3.1、合同约定
不动产登记请求权作为民事主体的一项权利，它就符合民法的基本精神，即最大限度意思自由，最不的法律干预。故而登记请求权也可以通过双方当事人进行协商约定双方所享有和负有的权利义务，根据合同法原理，如果合同明确约定由一方办理登记，那么这一方就负有履行登记的义务，而另一方就有权要求该方在规定的时间里完成登记的权利，如果履行义务方未能够在规定的时间内完成相应的登记手续，则权利方就可以通过司法途径来实现自己的权利请求履行登记义务或者请求赔偿一定的损失，又如物权失效前，应为涂销登记因而产生的涂销登记请求权，担保物权或被用于物权的设定登记的某种事物等都与物权承担人之间有约定，其次，在特殊约定的基础上，被省略的中间登记程序也可以产生不动产登记请求权。
3.2、法律规定
不动产物权登记的目的在于使得不动产登记具有公示、公信力，是不动产物权变动的凭证，更是第三方善意第三人的信赖依据，维护市场交易安全。因此，不管是出卖人的主观因素，还是市场交易中的客观因素导致无法进行不动产登记时，享有登记请求权的一方有权要求对方履行或者协助履行登记义务，登记请求权制度不但能够维护正常的交易秩序，保护权利人的利益，而且对物权法中的公示公信原则具有积极的确立和实施作用。
3.3、法律司法裁决
当负有履行登记申请义务的一方不履行义务，双方之间变产生了不动产物权权属纠纷，权利人一方可以以此为由，诉至人民法院，法院经过审查后作出相应的生效判决，胜诉一方便可以依据此生效判决到相应的不动产登记部门，申请不动产变更登记，依法取得不动产所有权。
4、不动产登记请求权的制度完善要点
4.1、明确不动产登记公证的内容
明确不动产物权登记公证事项，也可称为法定公证，或强制公证、必须公证，即是指法律明文规定必须经公证方可有效的重大法律行为、法律事件和文书，不经公证不发生法律效力。不动产物权登记法定公证制度的确立是在立法将公证机关的审查作为一种制度进行明确规定，并且与物权登记制度衔接的共同作用下形成的，而公证则是在不动产物权法定公证制度的基础上进行不动产物权变动登记之前必须经过的一个前置性程序，公证机关对引起物权设立、变更、转让和消灭等行为进行实质性审查，登记机关只对提交登记的申请及有关材料进行形式审查。
4.2、明确登记合同中主要义务
在房地产买卖合同中，应明确出卖人为登记义务人，买受人为登记权利人，将登记视为双方当事人所附的主要义务，任何一方不办理登记手续可以视为其已经违反了依据合同所应负的主要义务。依据此规定，当出卖人违反此义务时，买受人可以及时提讼，请求出卖人履行登记义务。此时，登记并不是依合同而产生的义务了，而是依民事法律行为以外的原因——法院判决而产生。根据前文第一章关于单方申请原则的论述，在基于此类原因而产生的登记，可以实行单方申请登记。如瑞士民法典第665条第2项即规定：“在先占、继承、征收、强制执行或法院判决等情况下，取得人得自行请求登记。”
4.3、建立个人交易诚信查询机制
就法律本身而言，在没有明确登记请求权的法律地位之前，对强制解除合同所能采取的救济手段比较有限。而民法中的诚实信用原则可以在保护登记权利人方面提供一些裨益。诚实信用原则，是指民事主体在从事民事活动、行使民事权利和履行民事义务时，应本着善意、诚实的态度，即讲究信誉、恪守信用、行为合法、等。诚信原则要求民事主体行使民事权利与他人设立、变更、终止民事法律关系，均应诚实，不做假、不欺诈，不损害他人利益和社会利益。为保护交易公平，可以建立个人交易诚信查询机制，将侵害登记请求权的情况记入侵害方的个人诚信档案，并对多次反复不履行协助办理登记义务的人员，在今后的交易行为中加以限制，以保护交易的公平。比如，以前违约多次的出卖人在今后的交易中，可以适当加大其违约后所应承担的赔偿责任，这与民法诚实信用原则也是相适应的。
5、结束语
完善不动产登记制度不仅关涉不动产交易市场的健康有序发展，而且对保护权利人的合法利益,促进社会经济秩序和谐与进步具有重大意义，这是我国市场经济法治化的必然要求。
参考文献：
[1]崔建远.《物权法》,中国人民大学出版社,2009年第1版.
不动产登记制度范文第4篇
【关键词】物权法抵押登记不动产登记制度
一、典型案例及其基本情况
2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局为抵押人河南宏兴建材经营有限公司和抵押权人中国银行某市分行办理了180万元的动产抵押登记书，其中抵押物一栏填写为“钢瓦、槽钢、角钢”等建材。事实上，这批钢结构建材在办理抵押登记时，已建成为钢结构厂房。后因该贷款到期无法偿还本息，抵押权人将抵押人诉至该市人民法院，人民法院于2008年6月30日到该市工商行政管理局查阅并复制了该动产抵押登记案卷资料，目前此案仍在审理中。
二、案例引发的关于抵押登记的争论
本案中，关于债权与债务的关系已无异议，争论的焦点在于抵押登记的效力问题，即抵押权人是否有权对作为抵押物的钢结构建材进行处置。
1、认为抵押登记有效的理由
一方认为，根据《担保法》、《物权法》和国家工商行政管理总局《动产抵押登记办法》的有关规定，工商行政管理部门可以办理企业、个体工商户、农业生产者以“生产设备、原材料、半成品、产品”抵押的动产抵押登记。同时，《物权法》对动产抵押实行“登记对抗主义”，第一百八十八条规定：“以本法第一百八十条第一款第四、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人”。另外，《物权法》第一百八十九条规定：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。依照第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。
本案中，动产抵押登记书中抵押物分别填写为钢瓦、槽钢、角钢等建材，属于《物权法》中规定的“生产设备、原材料、半成品、产品”范畴，按照《动产抵押登记办法》规定，某市工商管理局有权办理这些形态动产的抵押登记，因此，抵押登记有效。
2、认为抵押登记无效的理由
另一方认为，按照民法的划分，动产与不动产的划分是以物是否能移动并且是否因移动而损坏其价值作为标准的。按照这一标准，钢结构厂房是一种由钢材等组成的特殊建筑物或地上定着物，不能移动或者若移动则损害其价值或用途，因此，钢结构厂房在性质上属于不动产。
根据《物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，对不动产抵押担保物权的设定实行“登记生效主义”。又据《物权法》第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”和第二百四十六条“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”之规定，《物权法》对不动产抵押登记有明确要求。
本案中，用于抵押登记的钢结构建材在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构，应该视同钢结构厂房。但是，目前无论是法律、行政法规，还是地方性法规，均未建立不动产“统一登记制度”，未明确统一登记的范围、登记机构和登记办法。因此，某市工商行政管理局无权为已经组建成了钢结构厂房的钢瓦、槽钢、角钢等材料办理抵押登记，抵押登记无效。
三、关于我国现有不动产登记及抵押登记制度的分析
1、关于动产、不动产，相关法律法规已有明确区分
《担保法》第九十二条规定“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。”另外，民法对动产、不动产的区分也有说明，即不动产是指不能移动或移动就会损害其价值的物，不动产主要指土地及土地上的定着物；动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构厂房，属于“土地以及房屋、林木等地上定着物”，属于“不动产”范畴，办理抵押贷款时不应办理《动产抵押登记书》，而应办理《不动产抵押登记书》。
2、《物权法》明确规定不动产抵押需要办理抵押登记
财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。根据《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，按照《物权法》第一百八十条第一款第一项所列“建筑物和其他土地附着物”等财产抵押时，需要办理抵押登记。
3、目前不动产登记实际上依照原有法律法规办理
现有的不动产主要包括地产、房产以及林产、水面、滩涂、道路等。由于《物权法》颁布后，并没有法律和行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定，地方性法规也无相关规定，所以，目前房产、地产等不动产的登记和抵押登记，实际上仍依照《担保法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、《土地管理法》、《房地产管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》相关规定等办理。另外，部分地区制定了《森林资源资产抵押登记办法》等地方性法规，以对特定的不动产抵押登记作出规定。
4、《物权法》与《担保法》等法规冲突，导致原法律法规关于不动产登记和抵押登记的法律效力存在争议
《物权法》颁布后，其第一百七十八条规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”，其第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度”。根据“新法优于旧法”原则，由于《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》及地方性法规关于登记和抵押登记的规定与《物权法》关于不动产统一登记制度的规定产生冲突，自2007年10月1日《物权法》生效时，这些法律法规关于抵押登记和抵押登记的条文，以及按照这些法律法规办理的新的登记和抵押登记，已面临是否仍具有法律效力的争议。另外，原有法律法规未能覆盖的其他不动产，如本案中涉及的钢结构厂房，面临登记和抵押登记无法可依的境地。
四、解决争端的相关建议
1、最高人民法院应作出司法解释
最高人民法院应及时对《物权法》中关于不动产登记的条文作出司法解释，承认目前依照原有法律法规办理的不动产登记的法律效力，保证不动产登记有法可依。在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，各地地方性法规未依照《物权法》有关规定作出规定的，应当按照原《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等法律法规对不动产的登记规定办理，其效力受法律保护。
2、尽快建立统一的不动产登记法
我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则较为散乱而且与《物权法》相冲突，所以，可根据《物权法》、《担保法》的有关规定，参考《动产抵押登记办法》，制定一部统一的不动产登记法。同时，应尽快对“不动产的范围”、“不能进行抵押的不动产范围”、“需要进行登记和抵押登记的不动产范围”作出规定。如“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物”；“抵押的不动产应属于可以抵押的财产范围，法律、行政法规规定不得抵押的不动产不能进行抵押”；“企业、个体工商户、农业生产经营者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定着物抵押的，应当向抵押人住所地的不动产抵押登记机关办理登记。”3、设立统一的不动产登记机关
我国不动产登记机关分散，各种不动产的登记所属的机关不同，导致不动产登记不统一，从而引起不动产物权登记法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展，因此，必须设立统一的不动产登记机关。由于各行政管理部门的局限性，可由县级以上人民法院（也可法定其他机关或设立新的机关）担任不动产登记机关，并强化其服务社会主义市场经济体制下不动产市场交易的司法功能。除指定的统一登记机关外，原有的不动产登记机关，如地方土地管理部门、房产管理部门、林业管理部门、工商行政管理部门不再承担不动产登记和抵押登记职能。
4、应用统一的不动产登记办法
以往由于不动产登记基本制度不统一、登记办法也不统一，从而不利于保护当事人权利。因此，应统一登记的办法，以科学、高效的登记程序规范当事人登记行为和登记机关的职务活动。其中，对登记和抵押等的不动产范围、应当提交的文件、《不动产抵押登记书》应当载明的内容、《不动产抵押登记书》设立日期、不动产抵押登记的效力、不动产抵押合同变更和《不动产抵押登记书》内容变更办法、办理注销登记的办法、社会查阅不动产抵押登记证书的办法等，要作出明确具体的规定，避免可能出现的登记失误、效力争议和欺诈行为。
5、制发统一的不动产权属证书
当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担、加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执。且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。故我国应当实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。
【参考文献】
[1]中华人民共和国物权法[EB/OL].国家法规数据库.http：//.
[2]中华人民共和国担保法[EB/OL].国家法规数据库.http：//.
不动产登记制度范文第5篇
[关键词]不动产 统一登记 研究
中图分类号：F301.2 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）20-0314-01
0 引言
我国一直以来都是一个以农业为基础的国家，绝大部分人把土地作为安身立命的根本，有些居住于不同地域的人则以海域、林木或房屋等来维持生活，所以不动产一直是政府进行管理的重点。周朝中后期，不动产登记制度开始出现，并一直为私有制服务，直到公有制的建立，它才开始慢慢退去了历史舞台，而随着改革开放的展开，不动产登记制度再次出现。
1 不动产登记制度的现状
不动产登记是一项物权制度，指通过权利人或者是利害关系人的申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。我国的不动产一般被认为是土地，但是随着社会的发展，土地及土地以上和以下的物件一起被划分为不动产，对此本国法律还没有详细且全面的概述。近年来，受我国经济体制的影响，房产行业与政府的联系越来越密切。参与房产行业的人数也不断增多，买房的人炒房的人数量都是空前的，而法律对产权概述的不明确，导致了房产登记不统一，程序不科学。不动产统一登记制度的推行，必然会影响房产行业的发展，这对于更多的人将是福音，而对于少数人来说却是噩梦[1]。
归纳来说，我国不动产涉及和涵盖的范围很广，种类也多，当前一直处于较为混乱的状态。它们不仅仅包括了国有土地、集体土地，还包括房屋的所有权、林木、海域等等，而随着登记的普及，不同的不动产所需办理的不动产证则各不相同。不同的不动产进行登记时，由于形式的不同对应的登记制度也有差别，机构也随之变化。从登记的内容、程序来看，现如今社会的不动产登记、变动公示具有很强的客观性。
改革开放恢复不动产制度开始，由于我国不动产的范围广，种类多，一直采用多部门登记、分级登记的方式来进行管理。虽然至周朝中后期，不动产登记制度就已经出现，但这些都具有相对的隐私性，而专业从事不动产登记制度的工作人员专业性和法律性都还稍有欠缺。种种原因导致登记的不统一及登记程序的非科学性[2]。
2 不动产登记制度涉及的相关问题
由于各方客观因素及主观原因的影响，我国不动产统一登记制度具有这些突出性的问题。
第一，错误登记、重复登记、遗漏登记。分散登记，导致各部门对于产权的所有权、使用权等不明确，权利之间的交叉重复、矛盾冲突及登记时涉及到的登记内容，都让政府分部门有着很大的争议，并有着各自的依据而造成登记错误、登记重复或登记遗漏的现象。
第二，既加重了当事人的负担，又不利于不动产交易的安全保护。不动产登记制度的分散性，并没有方便民众，让他们各个机构的跑动不仅仅浪费时间、精力，同时也给不动产的交易带来了麻烦。这也就是房价居高不下，而二手房市场低迷的原因之一。繁琐的程序，让人们不愿意去进行不动产的交易，也不利于经济的发展。
第三，不能提供全面精准的不动产信息给国家。我国各部门各机构的登记各自有不同，很难进行统一的汇总，也不利于对不动产的数据信息进行分析。同时影响了政府对我国房产的监控，也不利于宏观调控，基础设施建设及一系列的惠民工作的开展[3]。
3 不动产统一登记制度的具体实施
关于不动产统一登记制度的具体实施，主要是从四个方面进行改革。
首先，不动产登记机构统一，国务院国土资源行政主管部门负责指导和监督全国的不动产登记工作。对于从业人员都需要有一定的专业性和法律性，并且通过培训，持证才可以上岗就业。并把此项工作的费用归于国家财政预算来保证经费的充足，同时也可以起着监控的作用。
其次，对于不动产的依据进行重新整理。建立以土地登记为中心的登记制度，保证不动产的法律依据、登记技术依据都得到统一。专门的法律依据可以提供更加精准的分类及登记标准，让登记人员更加清楚自己的职责范围，保证登记信息的准确性和完整性，从而减少重复、遗漏和错误的内容出现。法律能够维护民众的权利，保证利益不被侵犯，还能够惩罚违反法律的不法分子。具有着法制性，强制性。
再次，对于登记的内容和方法进行编写。登记内容包括：a：不动产自然属性描述部分；它包括不动产的界址、面积、相邻关系等。b：不动产权利属性部分；包括权利人信息（不动产权利人姓名、地址、联系方式等）与权利状况信息（不动产权属性质、权属类型、权属期限、权属变化情况等）。c：其他登记事项，如不动产抵押登记、预告登记、异议登记等。在规范上，不能够有政府来进行独断，要保证登记的公平、公正、公开。保证内容和方法的统一性，有利于提高登记的效率，还民众节约了时间同时也赢得了民众的拥护，更加利于推行不动产统一登记制度的推行。
最后，统一不动产资料的查询和公示。这既能保护权利人的隐私权利又能保障不动产登记的公信力。同时，对于登记中所出现的错误信息可以进行改正[3]。
4 结束语
不动产统一登记制度的推行是社会发展的必然产物，它不仅促进了我国经济的发展，而且为我国的房产行业奠定了良好的基础。虽然我国的不动产登记制度存在很多的不足，不动产统一登记制度的推行时间也很短，但是未来的发展空间还很大，进步的幅度也会会很大，并且能够越来越完善。因此，为了我国不动产统一登记制度的长远发展，必须制定完善的法律体系，规范登记制度、统一登记机构及内容、方法，使不动产为我国的经济发展做出贡献。
参考文献：
[1] 王小波.论我国不动产登记制度的问题和完善[J].山西青年管理干部学院学报，2013，26（4）：41-44.
