房地产开发与经营
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产开发与经营范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
房地产开发与经营范文第1篇
关键词：房地产；开发与经营；风险；规避
房地产开发经营由于具有投资大、周期长、高赢利、高风险等特点，导致在开发经营过程中的存在太多不确定因素。目前我国房地产开发经营企业普遍存在只重视项目开发而不重视管理特别是风险管理，风险管理意识淡薄、缺乏风险管理机构、风险管理手段单一，使得房地产项目中的诸多风险因素得不到有效控制，进而引发房地产项目投资的重大损失或失败。重视并研究房地产开发经营中的风险是保证项目目标的实现，保证企业稳步、健康、可持续发展的关键过程。
一、房地产开发与经营存在的风险
1.社会政策和治安风险
政府政策的出台，其目的都是积极的，但是对于房地产投资商和开发商来说，却可能成为风险的因素。政府为了达到某种预定的经济增长目标或限制房地产经济的不正常发展而采取一系列的政策，均对房地产投资带来巨大的风险，政策风险对房地产市场的影响是全局性的。
另外，社会治安也回直接影响到房地产的开发与经营。社会治安关系到人们的财产安全与生命安全，只有社会治安状况良好，人们才能安居乐业，进行房地产开发与经营才能有更好的保障。
2.市场风险
市场的供求关系变化的不确定性对房地产行业产生巨大的风险。供求关系的变化必然导致房地产价格的波动，在一般情况下，市场供大于求会致使房产价格下降，求大于供也会使得房产价格上升。这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。
房地产不能移动，位置固定，是真正意义上的不动产，所以投资房地产的资金流动差。房地产位置的固定性决定了房地产市场是区域性和个别性市场，也必然增加了房地产开发经营的复杂性和难度。房地产业生产的周期长的特点也使得房地产开发与经营在市场的变化中处于不利地位。开发期越长，各种社会经济条件变化的可能性就越大，开发后期的费用和建设项目的租金和售价便越不确定，风险相对也越大。
3.经营性风险
经营性风险是指由于房地产开发与经营企业自身的经营不周或其他内部因素而带来的风险。投资者由于主观上对经济发展的判断错误或决策失误，它可能发生在投资方式的选择、投资地点的选择以及投资类型的选择之中，在进行每一个选择是都面临着不确定性，一旦做出了错误的选择便将对投资项目产生很大的影响。因企业管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以致使其空置率过高，经营费用增加，经营净收入期望值。
4.货币政策引起的风险
通货膨胀因素。当通货膨胀时，货币贬值，建材价格上涨，工程造价被大幅度的提高，对于周期较长的正在建设房地产来说，这无疑是一场灾难。银行利率的变动也可能会给房地产开发与经营带来损失。一般地，使用高利率折现，会降低投资者的净现值收益；利率的上升，会直接增加投资者的成本，加重其债务负担；利率的变动还影响到社会的购买力，影响社会总资金的供给，从而对房地产市场价格间接产生影响，给房地产开发与经营企业带来风险。
二、房地产开发与经营风险的规避
1.及时准确的预测风险
在房地产投资前便应该对投资后可能存在的风险进行科学合理有效的预测，然后再进行合理的投资。通过全面的市场调查和充分的市场研究，在获取尽可能详细的、高质量的信息资料的基础上，对市场的走向做出合理的估计，从而做出合理的投资，使投资交易得到有效的保证。通过环境分析，对国家或政府可能出现的政策变化进行预测，以便调整房地产投资，更好地得到国家或政府的支持。
2.风险控制
选择风险较小的投资项目或投资方式，可减少投资结果的不确定性，使投资收益得到更好的保证。对于风险太大的自己所无法承担的项目作出放弃的决定。放弃是对风险回避的最彻底的一种办法，但放弃风险的同时也放弃了利润，因此也是一种比较消极的防范风险的方法。
3.风险转移
房地产开发商可通过各种合理合法措施将风险转移出去。一是保险转移，开发商可通过对经济风险进行预测和分析，购买房地产保险，若投资后发生风险损失，则可由保险公司提供补偿，还可通过购买其他各种保险，把自然灾害，意外事故等可能造成的各种风险转移该保险公司；二是契约合同转移，房地产开发企业可通过契约合同将可能出现的损失的财务负担或法律责任转移给非保险业的其他人；三是财务责任转移，如发行房地产开发公司股票、寻求合作伙伴等通过寻求外部资金的方式将部分风险损失、财务责任转移给他人。
4.风险分散
不同项目的风险及收益能力是不尽相同的，投资者将投资额分别投入到不同的投资对象中去，既开发住宅，又经营写字楼，还可以从事土地转让等从事多种房地产项目的开发，可以获得比将所有投资资金集中于一个项目或或一种方式上更稳定的收入，又能够有效控制风险。另外，跨区域的房地产投资组合可以均衡地区经济发展不平衡的影响，同时减少个别地区经济动荡带来的风险。
参考文献：
[1]许晓音：房地产投资风险与防范对策研究[J].商业研究.2002.09.
房地产开发与经营范文第2篇
【关键词】：房地产规划，开发管理，施工管理，物业管理，整合协调
前言
随着我国房地产业市场竞争的日益加剧，房地产的开发经营与管理工作成为了企业提高市场竞争的重点。房地产的开发经营与管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，主要内容包括规划设计管理、开发管理、项目施工管理、物业管理。为了企业的平稳发展和促进企业经济效益的提高，企业应以完善的管理体系为基础，运用现代化企业管理理论来开展房地产企业的开发经营与管理工作。
一、规划设计管理
规划设计管理就是对建筑工程规划设计过程的管理，房地产开发商将所承包的建筑工程的规划设计任务委托给相应的设计单位完成，必然要对建筑工程涉及的成本、进度及目标进行相应的控制和管理。房地产企业可通过建立完善的规划管理系统来对规划设计进行管理。
规划管理和规划设计的关系相当密切，规划管理系统的建设就是为了提高对规划设计成果的审查和管理水平。规划管理系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。房地产开发项目是否成功主要取决于前期的规划设计，规划设计的一个重要环节是要根据客户的需要，收集他们的意见，建立起买家意见与建筑工程规划、设计、建造之间的良好联系。
建筑工程的规划设计管理首先要从工程规划设计抓起，通过对市场细致的调研，建立起多方案的经济比较。其次是施工图的设计，房屋产品质量得到保证的第一步是从精确的设计开始的，万丈高楼平地起，因此，规划设计管理的核心环节就是要选出最优的设计方案，对客户需要的户型、内部体系、结构功能、空间利用等都要有创新优化的设计。
二、开发管理
房地产的开发管理是指房地产开发商为了顺利完成工程项目的开发而对企业内部的人事、财务及建筑工程、销售、后勤部门进行的组织控制和管理，也是企业为成功实现规划设计管理、项目施工管理及物业管理所采取的经营手段。
工程开发管理的主要内容是房地产开发用地规划管理、房地产开发工程管理与房地产开发项目风险管理，这三项管理的内容在房地产开发管理中处于重要地位。房地产开发用地规划管理包括土地使用权出让过程中的规划和房地产开发过程中的规划管理。然而这一规划管理体制的不完善导致了我国房地产开发用地规划管理中的一系列问题，如土地开发商盲目圈地囤地严重、旧城改造的进展缓慢、保障性住房严重供应不足等。为了避免上述问题的出现，就要求房地产开发商应重新界定管理规划体制并充分运用管理中的规划职能，同时明确规划管理的内容，使土地结构利用更加合理。
房地产开发工程管理也是房地产开发管理的重要工作之一，它是现代房地产开发企业管理工作的重点。房地产开发管理企业工程项目管理人员必须具有房地产开发过程各方面工作的知识基础和经验，然后基于这个基础开展工程管理工作，以保障项目开发的经济效益。
房地产开发项目风险是指房地产开发商从事房地产投资而造成的损失可能性大小。由于受房地产开发竞争对手的竞争使得市场竞争越发激烈、银行利率升高、房地产投资风险增大等一系列因素的影响，房地产开发过程中会有开发风险的产生。因此房地产开发商要注意分析风险产生的原因，加大对房地产开发项目风险管理过程和方法的关注力度，再运用合适的方法来应对项目风险，这样才能提高企业的效益。
三、项目施工管理
所谓项目施工管理就是对建筑工程项目施工建设过程的管理。其中质量、投资及进度管理是项目施工阶段的三大控制。技术质量管理，是提高房产质量的核心环节和重点，包括施工技术管理和现场施工管理两个方面。施工的技术质量管理，包括对施工队伍及监理队伍的选择，施工材料、配件和设备的采办，动力供应和后勤服务等方面，直接关系着施工质量和房产质量。现场施工的技术质量管理，是确保提高房产质量的核心，在其管理过程中，应把握好三点：一是必须强化施工队伍的质量意识；二是应不断强化施工队伍的技术培训。强化施工队伍的技术培训，方法多种多样，既可以采取“请进来，送出去”的形式学习，先进技术和先进经验，也可以在施工现场扎实的普及基本知识，强化技能提高；三是强化施工现场的技术质量管理。
对房地产开发商而言，项目施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的都是在合理的施工成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目的，开发商需要通过施工资质验证、招标投标、现场施工检查、监理单位的监督、工程款的有序发放等措施，充分发挥施工质量控制、进度控制以及成本控制的重要作用，以达到高质量、低成本的最终目标。
四、物业管理
为了使建成后的工程设施能够正常运行，并实现建筑设施稳定持续的增值，同时为住户提供必要的安全、保洁、维修等服务，高质量的物业管理是必不可少的。一般说来，房地产开发商自己的物业管理公司是住宅小区或商务楼房物业管理的主要经营者。高质量的物业管理服务会成为房地产企业竞争市场的又一张王牌，而这就需要房地产企业以顾客的满意度作为服务管理中的基本准则。为了保证高质量的物业管理，房地产企业应该以高素质的人才来建构企业的核心力量，并建立规范化的物业管理流程和制度，制定合理的物业管理费用、并实行财务透明制，创造人性化的生活空间。物业管理是房地产企业开发经营过程中的一项重要内容，是为客户提供的长期服务，也是房地产开发企业在激烈的市场竞争中获胜的前提条件。服务的质量同产品的质量一样具有决定性的作用。
五、规划设计管理、开发管理与施工管理间的相互协调与整合
房地产的开发经营与管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，如果只是单独完成其中一项工程是远远不够的，只有将这四个方面进行整合协调才能够实现目标。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互整合是建筑开发企业的核心工作。
房地产开发中的建筑规划设计与施工管理的相互脱节虽然有利于各自专业化水平的提升，但是规划设计与施工的脱节也带来了许多严重问题，比如规划设计者不了解施工工艺，从而使所设计的设计方案局限于理论指导，导致施工困难，影响了项目建设的成本和进度。为了解决这类问题，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法。可施工性分析是将施工知识和经验应用到项目的规划、设计、开发和现场实施中，以实现项目总体目标的最优化。在房地产开发经营管理中，设计者应根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的经济易行的方案；项目的开发管理人员依据该方案，整合所有人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员应根据自身的施工经验对该方案采用适当的材料和方法，在规划设计阶段对设计者给出相关建议，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性分析强调建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是对有关的建筑工程设计内容进行讨论、分析并提出改进的办法。
许多情况下，施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通或达成意见上的一致，导致不少建筑工程在竣工后和开发企业的规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工必须要具备以下条件：
1、房地产开发商的大力支持。作为建筑工程的投资者，房地产开发商应该把可施工性研究及规划设计的研究放在核心的位置上，定期组织工程规划设计人员、施工人员、相关专家、协调人员召开研究会议，通过有效的沟通讨论和研究，系统化、专业化地完成工程项目的目标。
2、可施工性分析的尽早实施。在工程项目开发的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够影响项目的整体成本，可施工性研究对工程成本的影响从规划设计阶段、开发阶段到施工阶段、物业管理阶段成递减趋势，产生的经济效益也逐渐减少。建筑工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发商和施工单位应该尽早将可施工性分析尽早实施，并做好前期的项目决策。
3、在建设过程中持续开展研究。可施工性分析强调在项目实施的全过程中进行系统化的研究，充分发挥研究人员的知识和经验。另一方面，通过系统的计划和总结，将研究过程中的经验和教训进行完整的纪录并改进，将业务流程中无序的知识进行系统化的有序管理，使之成为可利用的再生资源，实现知识的共享和再利用。
六、结语
现代城市规划的不断进步与我国房地产市场的进一步扩大，不但加速改善了我国居民住房条件,也为房地产开发提供了巨大的发展空间。房地产开发商想要获取长期的竞争优势，就需要以高素质的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为基础、运用专业化的管理模式为核心，在房地产开发经营的全过程中实行以顾客满意度优先为宗旨的服务管理理念，不断提供让顾客满意的产品和服务。
参考文献
【l】李元明．房地产公司工程项目管理之浅见[J]．山西建筑2006，32(14)：25―2
【2】仇慎谦．物业建设与物业管理衔接问题的研究． 中国物业管理．2002年3月．
房地产开发与经营范文第3篇
房地产业是地区经济发展“晴雨表”。随着中国——东盟自由贸易区建设步伐加快,北部湾广西经济区全面开放开发，自治区加快构建沿海工业布局以及国家深化住房制度改革和防城港“还岛于港”战略的实施，我市房地产业进入了快速发展的轨道并呈现出高速发展的态势。当前如何抢抓机遇，为我市房地产业营造一个良好开发环境,进一步促进我市房地产业的健康发展？笔者提出以下对策和措施：
关键词：营造防城港市房地产开发环境对策措施
房地产业是地区经济发展“晴雨表”。随着中国——东盟自由贸易区建设步伐加快,北部湾广西经济区全面开放开发，自治区加快构建沿海工业布局以及国家深化住房制度改革和防城港“还岛于港”战略的实施，我市房地产业进入了快速发展的轨道并呈现出高速发展的态势。当前如何抢抓机遇，为我市房地产业营造一个良好开发环境,进一步促进我市房地产业的健康发展？笔者认为，应采取以下对策和措施：
1、加强政府宏观调控，促进房地产开发的良性互动。
首先，政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握我市住房总量、结构、居住条件、消费特征等基本情况，编制科学的住房建设规划，并作出具体空间布局、项目用地安排。房地产主管部门要合理确定与我市经济发展、市场需求相适应的房地产开发建设规模和各类商品房的供应比例，实现房地产市场总供给与总需求的平衡。同时政府要加强对房地产开发立项审批的管理，对符合要求的房地产开发项目尽快审批，对不符合要求的项目坚决的取消。其次要建立和完善房地产开发、中介等企业的诚信档案，改善住房消费环境，积极促进房地产业的良性发展。
2、进一步搞活、培育和发展市场，努力提高房地产市场的消费水平。
当前我市必须进一步搞活市场、培育和发展市场，努力提高房地产市场的消费水平：①政府主管部门必须加强调控，建立房地产市场预警预报和信息披露制度，对房地产市场供求、结构、价格涨幅和空置状况进行认真分析，积极引导房地产开发企业理性投资、住房消费者理性消费；②进一步搞活二级市场，充分调动居民换购住房的积极性，完善住房贷款担保机制，规范担保机构的经营行为，落实风险准备金制度，防范和化解担保风险；③进一步完善房地产交易权属登记管理，尽快实现房地产交易与劝属登记管理规范化、现代化，创造良好的住房消费与交易环境。④开发企业要提高住宅品质和售后服务水平，努力降低开发成本，降低房价，使老百姓买得起房，并提高市场信用，减少投诉。
3、建立房地产信息网络,实现开发信息共享。
建立市场信息网络，把及时获得的来自各方面的市场信息有机地组织起来，为房地产开发决策提供科学依据。一是建产信息管理制度。对人员、设备、工作程序建立一套完备的信息系统管理制度，做到信息人员专业化，信息管理科学化，信息传递连续化，信息处理系列化。二是信息形式标准化。要求物质载体标准和管理手段标准化，以保证信息畅通。三是信息传递高效化。把管理的信息及时、准确地传递到各房地产开发企业手中，以便科学地进行决策。
4、加大整治查处力度，规范房地产市场秩序
一是加强对房地产市场价格的调控引导，提高宏观调控能力，要抓紧建立规范有效的基准地价和房屋重置价格定期确定公布制度，引导市场价格的合理形成，防止出现房地产过热以及由此面带来的价格剧烈波动。二是大力发展经济适用住房。加强对经济适用住房和廉租住房价格的监督，严格规范价格构成和开发企业的价格行为，使政府减免税费的各项优惠政策切实落实到购房户，确保广大中低收入人员基本生活的安定。三是着重解决上市程序烦琐，入市门槛过高，中介服务跟不上等问题。四是建立房地产价格预警制度，大力整顿住房建设项目收费，严格规范与住房建设的垄断企业价格行为，为政府实施准确有效的价格决策提供服务。五是对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工设计文件审查合格证明、施工许可证和商品房预售许可证。六是针对交易环节存在的虚假宣传、合同欺诈、内部认购、捂盘惜售、哄抬房价、囤积房屋等违法违规行为，从重处罚，对情节恶劣、性质严重的，要依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照。
5、进一步整顿房地产开发市场，规范企业经营行为。
要加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的违法违规行为。坚决制止一些单位和部门强制消费者接受中介服务以及指定中介服务机构的行为。要加快完善房地产信用体系，强化社会监督。要采取积极措施，对空置量大的房地产开发企业，限制其参加土地拍卖和新项目申报。要进一步整顿土地市场秩序，严禁以科技、教育等名义取得享受优惠政策后用于房地产开发，严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地。同时对扰乱建筑、房地产市场秩序、降低工程质量等违法违规行为，要坚持依法从严处理。
6、以市场为导向，改变经营策略，实施品牌战略，提高市场竞争能力。
房地产开发与经营范文第4篇
关键词：财务管理；管理制度；管理会计；房地产企业
企业的财务预算管理是对目前的财务制度开展管理控制管理的机制，规定各个部门要按照这个规章条文来严格执行。预算是企业对每个部分开展控制的手段与方式，而不是单纯的对财务的管理与计算。每个部门以表格的方式来体现其工作进度，预算在其中起着重要导向作用。预算在管理上，它能够对每个部门其着制约的作用，保证了控制力与执行力。只有这样，预算的实质意义才可以得到每个部门的认可，也能够更好的把企业财务预算在各个部门得以充分的利用，把财务预算摆在最合理有效的位置上，使其发挥着最大的功能，这也就不会使预算只是在单纯意义上的上报报表的模式了。
一.企业财务预算监管的意义与作用
财务预算管理利于对企业的掌控，财务预算管理的实质是控制与管理，其各个部门对生产，销售的过程的全面管理，也是企业针对财务管理预算的最根本的需求，它是通过预算的来开展对各项工作的监督与控制，它是企业得以安全运行、正常运转的前提与重要保证。企业通过预算来判断企业经营情况，可以对经营情况合理的把握与衡量，经过不断的总结经验，同时对各个部门展开考核，完善部门的制度，确保企业的经营情况达成可管理与可控制的目的，保证企业的经营效益。
财务预算管理有利于降低财务风险，企业财务管理从客观上讲是决策的相关人员对市场运行进行的估算与分析，这种决策的可靠性就要看决策者对市场的情况以及管理经验的判断，这就对企业的管理和控制上留下了危险因素。而企业的财务预算是对企业经营的情况展开全面的总结，也是对企业的经营数据进行合理的分析，就在某种程度上避免了人为的主观臆断造成的错误分析。
财务预算管理有利于企业完善全面的奖励体制，企业对每个部门都订下了可行性的预算目标，再将逐个的目标落实在每个工作人员的身上，这样就可使工作人员带着目标来进行工作，在要求的时间内完成任务目的来获得的工资。只有财务预算管理体系的完善，才可以进一步推动工作人员间的互相合作，提升自我的工作技能，很好的完善了全面的奖励机制，提升了企业员工的凝结力。
财务预算管理有利于提升企业的经济利益，它在开展财务预算的时候是根据具体的财务实况以及市场的需要来进行的。它能够合理的分配人力的资源，为企业利益的最大化为目标，对每个生产环节都进行了成本控制，为企业的市场竞争打下了坚实的基础。
二.房地产企业财务管理现阶段的状况
房地产企业的工作者很大部分对财务管理都不精通，这些经营者常常出于个人的主观臆断，缺乏相关的专业知识。另一方面，多数的企业中管理部门以及行政部门都高于财务部门，这就忽视了财务管理在企业中起重要的主导地位。
房地产企业大部分都是家族式经营的企业，其缺少财务管理部门、内部核心控制部门，制度的不健全会导致财务管理的乱套，为将来企业的扩大与发展埋下了隐患。
房地产企业融资的途径分为三种：亲朋、银行、资本市场。亲戚朋友之间的借贷，适合用于创业的阶段。而向市场借贷和银行与融资就背道而驰了，它在财务管理当中显现出的问题很多，它给社会反映的财务信息让人很难相信，这对房产企业从银行融资造成了很大困难与限制，至于在资本市场的融资更是不用谈起了，房地产企业发展到一定状况的难题是资本短缺，这也就在很大程度上延缓了房地产企业的发展以及壮大。
三.管理会计开展的想法
整调会计核算一定对会记信息准确与业务数据标准进行规范性的统一，使每项业务满足管理会计的要求标准。信息化使用范围的慢慢扩大，数据库最普遍的关系数据已发展到多维的数据库。其中多维的数据库包括数据、字段、等设置。成本管理和核算对于成本数据的需要详细的很多。全面预算是财务预算的中内容之一，企业可以采用手工和信息系统展开全面的核算，但在核算的运作上，特别是掌控类型的预算，比如成本和费用的掌控上，就必须采用信息化的模式来达到较为好的效果。
使用流程化的监管模式，要把数据融入企业的数据库系统中，针对业务进行的同时就可实施支出的控制以及进度的控制，控制可采用强制的掌控制，超出的要禁止生成的凭证。使用预警的制约方式也行，同理也可以采用即时的采集相关数据进行统计与发展。在业务系统普遍信息化的条件情况下，在财务预算上作基础，对于业务上的行动力上也要展开控制。房产企业成立现代企业的相关制度，进行的经营权以及所有权要相分离开，提升企业财务管理其中的层面，把财务管理的相关人员提拔到管理者的职位。在对财务人员的聘用上，要同时引进、培养提拔高素质的人才，要用家族以外的人才在财务岗位工作，而不要用人唯亲。如果只是在生产前的几个阶段对目标的影响，就该用成本法的来计算，降低成本的方法在于提高施工效率、减少不必要的，毫无效率的作业模式。房地产企业在使用管理会计时，应该以会计为基础，管理会计所应用的资料，资料库的来源通道，财务会计信息的供给，用来保证会计信息的真实有效性。把财务会计所提供的资源直观的应用于管理会计当中，为融资的展开与企业的投资创建了良好氛围条件。
结束语：
现阶段我国理论系统与实验都有待于完善，其自身的弱点很难在管理会计中得到采用。可见，财务管理是房地产企业的核心，要以财务管理为中心，才能有效地强化企业的管理制度。因此政府应该加大力度为企业提供强有力的后盾做保障，提升企业管理的控制水平，促使房地产企业经济协调、健康、快速发展。
参考文献：
房地产开发与经营范文第5篇
[论文关键词]房地产合作开发合同 挂靠开发合同 实质上挂靠开发合同 形式上挂靠开发合同
一、问题的提出
原告淮安市甲房地产开发公司与乙房地产开发公司（以下称甲公司、乙公司）于2000年8月22日与12月9日分别签订了两份联合开发商品房合同。合同约定，由双方联合开发某综合楼。合同签订后，甲公司在立项审批、土地手续办理、拆迁安置及项目建设等方面做了大量工作，最终使整个开发项目得以顺利完成，项目完成后，乙公司获得巨大收益，但拒不依约向甲公司支付联营中应得收益。为此甲公司诉至法院。庭审中，甲公司虽然诉称其在立项审批、土地手续办理、拆迁安置及项目建设等方面做了大量工作，但甲公司在联合开发中并无实质性投入，本案合同实际上为乙公司挂靠甲公司进行房地产开发、甲公司收取管理费的挂靠性质的联合开发合同。由此该案争议点被归纳为：房地产挂靠开发合同是否有效。
二、类型化视角：合作开发房地产合同的效力区分
依照合作开发房地产合同主体是否具有相应房地产开发资质等级，合作开发房地产合同一般可分为三类：第一类为双方都具有相应房地产开发资质等级的合作开发合同；第二类为仅有一方具有房地产开发资质等级挂靠开发合同；第三类为双方都不具有相应房地产开发资质等级的合作开发合同。
依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条的规定，“合作开发房地产合同当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得相应房地产开发资经营资质或者已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”由此不难认定，上述第一类合同为有效合同，第三类合同以起诉时至少一方具备相应资质等级来确定合作开发合同的效力。
对于第二类合作开发合同效力问题，司法实务中又区分为两类：一是合作开发双方都进行了实质性投入的合作开发合同；一类是一方不具备相应资质等级以具有资质等级的企业名义进行开发，并向对方缴纳管理费的挂靠开发合同。其中对于第一类合同依法应认定为有效合同，而对于第二类挂靠开发的合同是否有效实务中有两种观点：一种观点认为，挂靠开发合同为无效合同，理由在于挂靠开发名为合作开发实为资质借用，违反了法律行政法规有关企业资质的强制性规定。另一种观点认为，挂靠开发合同有效。笔者认为后一见解为正确见解。
三、构成要件的视角：挂靠开发房地产合同的效力认定
依照民法原理，挂靠开发为双方法律行为中的合同行为。依照《民法通则》第58条的规定下列民事行为无效：“（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）违反法律、行政法规的强制性规定的。”
就本案合同而言，判断挂靠开发合同的效力应考虑以下要件：第一，合同主体是否适格，即合同主体是否具备民事权利能力及民事行为能力；第二，合同内容是否违法，即是否存在以合法形式掩盖非法目的情形；第三，是否存在违反法律、行政法规的强制性规定；第四是否损害社会公共利益。
（一）合同主体适格性问题
笔者认为，对实践中存在的挂靠开发房地产合同，可区分为两类：一类是不具备相应房地产开发资质等级一方借用具有相应资质等级的企业名义及资质进行开发，被挂靠企业仅收取管理费而对开发经营活动不做任何实质性贡献的挂靠开发合同；一类是不就被相应房地产开发资质等级一方挂靠具有相应资质等级的企业，以其名以及资质进行开发，被挂靠企业收取管理费并对开发经营活动以自己名义进行实质性管理的挂靠开发合同。其中，第一类应认定为单纯的名义借贷合同，即形式上的挂靠开发合同。第二类则为挂靠开发合同，即实质上的挂靠开发合同。本案中，甲公司作为被挂靠企业，不仅仅收取了管理费，而且在立项审批、土地手续办理、拆迁安置及项目建设管理方面做了大量工作，最终使整个项目开发得以顺利完成。这表明，甲公司在挂靠开发中不仅仅进行了名义及资质的借出，而且以自己名义进行了开发流程的实质性管理工作。性质上应认定为实质性挂靠开发合同。依照前述最高人民法院司法解释，此类挂靠开发合同，虽然挂靠一方不具有相应资质等级，但该挂靠开发合同应认定为有效。
（二）合同内容合法性问题
从本案合同来看，本案合同约定挂靠开发的实质性内容为特定房地产开发经营项目。房地产开发经营项目并非国家禁止经营、限制经营及特许经营范围。最高人民法院1993年《全国经济审判工作座谈会议纪要》第2条第3点规定：“合同约定仅一般违反行政管理性法规规定的，例如一般地超范围经营、违反经营方式等，而不是违反专营、专卖及法律禁止性规定的，合同标的物也不属于限制流通的物品的，可按照违反有关行政管理规定进行处理，而不因此确认合同无效。”最高人民法院《合同法司法解释（一）》第10条也规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”江苏省高级人民法院民二庭也持此观点。江苏省高级人民法院《全省合同法疑难问题研讨会研讨问题报告》第1条“合同效力问题”第（二）点“无证（照）经营所签订的合同效力问题”认为，“如果交易本身并不违反法律、行政法规的禁止性规定，那么应认定合同有效，而在行政管理上，如税收等可以补充。”意义即为：合同有效，但在行政管理法上可以补充之。所谓补充包括限期办理手续，直至吊销营业证照。依照法理，即使该企业营业证照被吊销，吊销前所为民事行为的效力也不应受到影响。
（三）是否违反强制性法律
对于合同合法性审查主要是审查合同是否存在违反法律、行政法规效力性强制性规定。对于挂靠开发房地产合同而言，持合同无效观点的学者的主要理由就在于，挂靠开发房地产合同规避了法律、行政法规对于房地产开发经营资质等级的强制性规定。笔者认为，这一观点有待商榷，理由如下：
第一，房地产开发经营资质等级规范性质上为行政管理规范。我国《城市房地产管理法》第30条规定了房地产开发经营企业的设立应经过登记、备案程序。但对未取得营业执照从事房地产开发经营的行为仅规定了“责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款”等行政责任。《城市房地产开发经营管理条例》第9条规定，房地产开发企业的主管部门应当对备案的房地产开发企业核定资质等级，房地产开发企业应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目。该《条例》第35条对不具备相应资质等级而从事房地产开发经营的企业规定了“处5万元以上10万元以下罚款；逾期不改正的，由工商行政部门吊销营业执照”的行政责任。从上述法律与行政法规对于欠缺相应资质等级从事房地产开发经营行为仅处以行政处罚，而未涉及其所从事的房地产开发经营合同效力问题。因此，此类资质规定性质上为行政管理规范，而非民事规范。违反此类规范仅应承担行政管理法上的责任。实践中，房地产开发企业因不具备相应资质等级，从而采取挂靠具备资质等级的企业进行房地产开发，以该企业名义进行房地产开发经营，并以缴纳管理费的方式作为对价的模式并不鲜见。笔者认为，由于前述法律、行政法规对欠缺资质等级从事房地产开发的民事行为的效力并未作出规定，因此，以上述法律、行政法规认定挂靠开发合同无效，于法无据。
第二，行政规章及地方性法规对挂靠开发合同效力的影响问题。对于合同效力认定的法律依据问题。当前理论与实务界存在两种不同观点：第一种观点认为，不能依据行政规章、地方性法规认定合同无效。理由在于，《合同法》第52条仅规定了违反法律、行政法规强制性规定的合同可以认定无效。第二种观点认为，视情况可以依据行政规章、地方性法规认定合同无效。
江苏省高级人民法院民二庭在《全省合同法疑难问题研讨问题报告》中持第二种观点。其理由在于：“一般情况下不能引用行政规章地方性法规认定合同无效，地方政府文件不能作为认定合同效力的依据。但如果该行政规章、地方性法规对应是对上位法，即法律、行政法规强制性规定的具体补充，或者是根据有权授权制定的，可以作为认定合同效力的依据；在上位法没有规定时，如果该规定符合社会公共利益，可以依据合同法52条第四项的规定认定合同效力；如果合同目的和合同内容都不违反法律、行政法规的强制性规定，不能仅因合同违反行政管理规定，或者受到行政处罚而认定合同无效。”可见，司法实务中确实存在着以行政规章及地方性法规认定合同无效的情形存在。
笔者认为，即使依照行政规章及地方性法规，一方欠缺相应房地产开发企业资质等级的房地产实质性挂靠合同也应认定为有效合同，理由在于，作为国家行政规章的《房地产开发企业资质管理规定》中虽然规定了未取得相应资质等级的房地产开发企业不得从事相应房地产开发经营，但在法律责任条款仅规定了限期整改、罚款、吊销营业执照及吊销资质等级证书等行政责任，而未规定此类行为的民事效力。基于这一规章仅为行政管理规范，同时基于该规章对于不具备相应资质等级的开发经营行为仅规定了行政处罚责任，因此，以此类规范作为挂靠开发合同无效显然于法无据。《江苏省城市房地产交易管理条例》对此未作规定。因此即使承认行政规章、地方性法规可以作为认定合同无效的依据，本案挂靠开发合同也应认定为有效。
（四）公共利益要件
认定不具备房地产开发经营资质等级的企业挂靠具备资质等级的企业进行房地产开发经营是否违反公共利益得到问题，可以从立法对房地产开发企业资质等级与建筑企业资质等级性质及责任规定不同角度进行考察。
依照《建筑法》第13条规定，建筑企业只有经资质审查合格，取得相应等级资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。对于没有资质、超越资质、没有资质而借用资质所签订的建设工程承包合同，除了应承担行政管理法上的责任外，所签订的合同应认定为无效合同。最高人民法院法释（2004）12号文即持此观点。
而对于房地产开发企业欠缺相应资质，最高人民法院仅规定了在双方都不具备资质，且在起诉前仍无法取得的情形下才认定合作开发协议无效。对于仅有一方不具备相应资质等级所签订的合作开发合同，最高人民法院法释（2004）12号文持合同有效观点。笔者认为，依照前述对挂靠开发合同的分类，其中实质性挂靠开发合同是有效的，至于单纯名义借贷的形式上挂靠开发合同，起诉前为取得相应资质等级的，应认定为无效。
