房管局工作要点

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房管局工作要点范文第1篇

全县外经贸工作的指导思想是：，我们将继续认真贯彻落实科学发展观，按照县委“六大工程”的工作要求，稳住外贸出口，强化招商引资，努力服务企业，重点突出“外贸保量促调，外资量质并举，服务求实创新”十八个字，扎实有效地推进全县外经贸运行企稳回升。

按照上述指导思想，重点是做好三方面工作：

（1）保量促调，力争外贸出口有新增长。一是开拓市场。组织企业参加国内外知名展销会，引导企业在继续巩固欧、美等既有市场的同时，下大力气开拓新兴市场。并利用行业“抱团”参展的方式，扩大参展的影响力和实际效果。坚持劳动密集型产品和机电产品、高新技术产品出口并重发展，引导传统产业和现有企业加大技术改造力度，加快转型升级，提高市场占有率。二是政策支持。通过业务培训、政策汇编等多种有效方式，帮助企业了解政策，熟练运用政策。积极向上争取扶持政策，加强对商务部、省厅配套政策的研究，争取我县更多的企业获得资助。利用县级外经贸扶持政策，以政策激励的形式引导企业扩大出口、加强创新、开拓市场。三是培育重点行业。要在巩固提高我县现有出口企业、出口行业的基础上，对有较大市场需求和发展潜力的产业用布行业、建材行业、医药生物行业，要想方设法扶持行业内企业，引导企业充分利用金融危机形成的倒逼机制，加强内部管理，提高自主创新能力，逐渐形成我县新的出口增长点。另外，现代服务业、服务外包等新兴产业发展也很快，要积极研究这些新生事物，努力引进培育一二个新兴产业，以外贸带动外经，外经促进外贸，加快产业升级和结构优化。

房管局工作要点范文第2篇

工程建设管理的具体流程

由于该项工程的复杂性，在全面启动前，成立专门项目工作组，对这项工程进行系统分解，按具体流程开展工作。调查。对整个徐汇区保障性住房的分布情况，按照近期、中期和远期的建设要求，调查基础资料，收集保障性住房周边市政基础设施及市政配套的规划资料。这是一项相当繁琐而具体的工作，调查清楚，方能对下阶段设计提供真实可靠的依据，对成本控制有着至关重要的作用。设计。聘请一家专业的规划设计单位，联合制定了徐汇区保障性住房大市政配套咨询报告工作机制、时间计划、工作要点及编制框架等。还根据项目的要求分别向水、电、煤、通信和排水(雨水、污水)等专业管理单位征询意见，并根据具体意见分别委托相关专业设计单位进行专项规划设计。这项工作是整个管理工作的重中之重。征询。根据专业设计单位的初稿及反馈情况，联合所聘请的专业规划单位开始编制整个徐汇区保障性住房大市政配套规划文本，并分别向徐汇区建交委、房管局、规划局、市政水务署和绿化管理署等政府管理部门征求意见。评审。根据征询意见，各专业设计单位完成正式规划设计稿，分别组织评审。根据各专业的评审情况，组织编写徐汇区保障性住房大市政配套的初步正式规划文本，按照近期、中期、远期及具有可实施性的要求进行编制。形成正式的徐汇区保障性住房大市政配套规划文本向规划部门报批。分步实施。一旦各项规划落地，还有分步实施的过程，这是最终体现整个项目成果的阶段，当然也是时间跨度最大、难度最高的阶段。

徐汇区保障性住房项目建设管理的重点

针对徐汇区保障性住房市政配套的规划，在项目建设管理中，重点需要关注的是道路和排水工程的建设。供电、通信是由专业单位实施，而道路、排水工程则由项目管理公司来实施(供水、供气则结合项目一并实施)。对于项目可行性研究阶段、初步设计阶段，必须做好管理工作。经验表明，工程可行性研究阶段决定了项目周期内80%的费用，初步设计决定了工程的80%的投资。加强项目的前期规划与设计管理，对项目的建设管理来说是顺利完成项目建设的前提和保障。为此，对于徐汇区保障性住房市政配套的项目建设管理，结合基地建设的实际，从以下2个方面进行重点管理。重点关注项目前期管理。做好项目建议书、工程可行性研究和初步设计管理，并结合每个审批阶段，办理好从项目选址到建设规划许可的全部证照，确保项目建设程序的完整。认真抓好项目的施工管理。按照“安全控制、质量控制、成本控制、进度控制、风险控制”为主的控制原则，对项目实施精细化管理，确保项目按时完成。

成本测算管理

徐汇区保障性住房市政配套规划涉及了许多专业，是一项系统而建设量相当大的项目。根据管理原则，需对涉及的各项工作进行详细而具体的成本测算，还需从近期、中期及远期进行分别考虑，特别是近期，哪些项目必须配合保障性住房的建设进度进行项目立项启动工作。成本测算的精细程度，对项目来说是至关重要的。只有成本测算做到详细而完善，才能对整个项目进行控制。经过各个专业设计和专家评审，与相关政府管理部门的沟通。

房管局工作要点范文第3篇

政策频出难解高房价谜局

在日渐癫狂的楼市面前，中央和地方政府频频亮出调控“利剑”，可这些政策并没有摁住疯狂的楼市。出现这种状况并不难理解，供需不平衡必然造成价格上涨，而政策对住房需求的抑制却只是治标不治本。

现在，市场普遍预计还会有更加严厉的调控政策出台，但政府若是一直延续“打压需求”政策走势，其效果势必大打折扣，甚至将更深地陷入房价愈调愈高的漩涡。

从最初的“国五条”、“国十九条”到最近的“国十一条”，政府对房地产市场宏观调控的步步紧逼，却并没有压倒飙升的房价。中国楼价上涨之离谱，只有“疯狂”二字可以形容。

面对越来越离谱的房价，各部委调控力度被迫加大。住房和城乡建设部4月13日召开会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。对于房价过高、上涨过快和住房供应不足的城市，限制购置多套房或大批量购置住房的炒房行为。

同日，国土资源部把房地产市场调控纳入2010年“双保行动”。根据安排，国土部将实施土地调控保障专项工作，在第三季度集中开展保障性住房用地供应政策执行情况检查，重点检查土地供应和供后使用情况。针对土地出让方式调整，国土部首次明确表态，将全面推广综合评标办法，推行土地出让预申请制度。

中国银监会主席刘明康日前在海南参加博鳌论坛时也透露，银行不应对投机投资购房者贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。

即便如此，政府的宏观调控并没有结束，“现在市场普遍预期会有更严厉的调控措施出台。”国信证券地产行业研究员区瑞明表示，信号非常明显。

4月6日，财政部公布“2010年工作要点”，更提出要“完善房产税制度”。与此同时，舆论也在为房产税出台造势，而对于坊间流传的中央开始讨论房产税在几个主要城市试点征收的传闻，上海房管局作出了专门回应：“对房产保有阶段征税，要经国家层面定；但如果政策出台，我们会积极配合贯彻落实好。”

似乎酝酿多年的房产税将呼之欲出。

开征房产税能否抑房价？

但是，房产税究竟能在多大程度上解决高房价问题？美国耶鲁大学管理学院金融经济学教授陈志武对此持高度怀疑态度：“单方面推出物业税或者其他税的政策，这只是一种变相的掠夺，在我看来不具有合法性。”

从房价调控的角度来讲，推出房产税似乎会让持有成本增加，因此会降低一些投资需求。这也仅仅是从需求的角度，抑制了一些人买房的愿望，也可能让更多现房投入市场。但从另一个角度来讲，若房产税征收额度过小，也不排除房产保有者将征收的赋税转嫁给租房者的可能，这样显然不是市场希望的结果。而按中国惯例来讲，初征的税负往往不会额度过高。

实际上，中国的征税权在没有制约的情况之下，所有主张推出物业税的，都是在帮地方政府和中央政府的忙。因为征税很容易，但是征税以后，老百姓无法监督这些税负以什么方式花在了哪里，这是不公平的。“如果没有经过正规、合法的程序公开讨论，不经过民选机构进行正式立法，一个行政部门、甚至国务院单方面推出物业税或保有税等其他税的政策，只是一种变相的掠夺，在我看来不具有合法性。”陈志武认为。

从另一个角度来看，老百姓对于房产税征收在调控房地产市场过程中所起的作用产生了误读。住建部政策研究中心主任陈淮认为，住房保有环节的税收跟调节房价没有本质联系。

在房地产保有环节征税的作用有三：其一，不让房子闲置，曾加了存量资源的利用率；其二，调整了中央和地方财税的关系，这对于分税制下的中国财政有着特别的意义；其三，有利于社会公平，可以通过缴税来平衡一下富人占有的优质资源。唯独没有调整房价的作用。

而且，仔细研究政府调控公文，除了最近半年在强调之外，之前鲜有明确文字表示要遏制高房价，反而都是抑制房价过快上涨居多。那么何为过快上涨？老百姓看不懂，官员没指标执行。等房价涨得不能再涨了就要收税，说来说去都是给政府增加财收而已。

如果开征房产税，短期内对房价会造成波动，但那是预言的“自我实现”而已，并非它真有这个功能。反过来说等到有一天房地产不热了，甚至下跌了，就把物业税取消也是不可能的。市场经济下，有资产就要征税。至于征税时间，只是早晚而已。

还应增加供给、引导需求

回归到经济的基本原理上，解决好房地产市场的供求关系才是关键。在土地财政短期之内没有办法解决的情况下，抑制高房价的办法必然是增加土地供给，引导消费需求。

政府抑制需求的做法并没有错，问题是不能只着眼在需求上，供给的加大也是解决高房价非常重要的一个层面。

与上一次调控思路一脉相承，目前的政策仍然基本是在打压需求，但开发商的境遇已经不同。国信证券地产行业研究员区瑞明表示，在手握天量现金的情况下，抑制需求的调控可能会让开发商观望态度更强烈，而开发商势必不敢再加大供应量，这样只能把房价越推越高。

政府应该改变调控思路，从供给入手，扶持而非打压需求，如对首次置业者给予信贷、税费方面的优惠。让开发商在有稳定需求预期的情况下，愿意将手中的现金变成新货，投向市场。

其次，土地供给制度需要合理化，在绝大多数人群无法享受到保障性住房保障的情况下，决不能减少商品房市场土地供应，只有增加商品房的市场供给才能平抑房价上涨过快现象。

房管局工作要点范文第4篇

一、总体思路

深入贯彻落实物业管理法规政策和市委市政府《关于进一步加强物业管理工作的意见（试行）》（x委发〔2013〕x号）及上级相关会议精神，以创建全国文明城市和国家服务业综合改革试点为契机，以提高居民居住环境质量和服务满意度为目标，以推进物业服务标准化、智能化为重点，以创新创优为牵引，加大组织推进力度，全面完成年度各项目标任务，实现全市物业管理服务水平跨越式提升。

二、工作重点

（一）加快推进物业服务标准化、智能化。一是推进物业服务标准化。国家、省制定的新的《物业服务标准》即将下发，各单位要严格执行，构建多层次、多等级、多业态的服务标准体系，推行市场准入和分等级管理，引导物业服务企业开展标准化建设，强化监督检查，促进物业服务行业规范发展。二是支持智慧物业建设。贯彻落实物业管理行业发展指导意见，结合智慧城市（智慧社区）建设，各县（市）区都要树立1-2个特色鲜明的智慧物业典型，试点、推广智慧物业小区应用系统，建设智能物业管理服务平台和电子投票平台，综合开发利用各类信息资源，开展智能家居、公共设施管理、智能停车管理等智能化物业服务综合管理应用，拓展物业企业经营区域与范围；鼓励物业服务企业和社会资本对已建成小区进行智慧物业改造，实现小区管理和服务的智能化、信息化，推动互联网技术与物业管理服务的深度融合，提升物业服务标准化、智能化水平。

（二）抓好老旧小区长效管理机制建设、巩固老旧小区整治成果。根据《市政府办公室关于印发〈2017年市区老旧小区环境综合整治工作方案〉的通知》（x政办发﹝2017﹞x号）精神，各区要认真研究分析整治后老旧小区的实际情况，按照“基本保洁、基本保绿、基本保安、基本养护”的“四个基本”要求，对成片小区全部实行市场化运作的物业管理模式，提高专业化物业（准物业）管理覆盖率，对个别散居楼群，可因地制宜实施社区、市场化保洁等多元化的物业管理模式。做好整治后检查考核工作。按照《关于调整xx市城市长效管理考核办法有关内容的通知》（徐城管委发〔2017〕1号）规定和要求，把市区老旧小区整治后长效管理列入对主城区各区、街道办事处每月、年度专项考核重要内容，每月列入城市管理情况进行讲评通报，直接与主城区各区、街道办事处城市管理工作奖惩挂钩。我局将牵头组织联合市公安局、市城管局，采用日常检查、随机检查、专项检查，明查或暗访等方式，对各区、街道办事处进行月度、年度考核评价，确保2017年、2017年主城区整治后的老旧小区竣工验收合格一个、列入考核一个。按照市政府统一部署和要求，各有关县（市）区要积极做好铁路宿舍“三供一业”的物业移交工作。通过建立健全长效管理机制，巩固老旧小区环境综合整治成果，营造老旧小区宜居环境，不断提升居民的满意度、幸福指数和老旧小区管理水平，为创建全国文明城市打牢基础。

（三）强化前期物业招投标市场管理。严格执行普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，做好前期物业管理招标备案工作和中标企业的备案工作，切实维护业主的合法权益。积极推进xx市前期物业管理招投标评标系统建设，努力实现全市前期物业管理共用一个电子化招投标平台，共享评标专家库资源。要积极研究探索优化物业服务企业选聘机制，加强前期物业管理招投标监管，改革物业项目招标中评标分值构成权重比例，加大投标物业企业业绩、诚信度、服务质量、品牌、企业及项目奖惩等在投标中的比重，优选好的物业服务企业进入物业市场，使物业服务企业在源头上优胜劣汰；鼓励政府购买物业服务和业主大会重新选聘物业企业进入物业招投标市场，规范物业服务招投标市场秩序。按照《xx市物业服务质量考核标准与细则》（徐政办发﹝2013﹞224号附件2），加大对中标企业的物业项目服务质量的监督、检查，加大考核力度，确保新建物业项目交付一个管好一个。

（四）做好维修资金管理和使用工作。认真做好维修资金的归集工作，科学规范搞好保值增值。按照市政府140号令的要求，做好住宅专项维修资金使用的管理工作。加快建立维修资金内部管理信息系统，开设维修资金专题网页。健全完善使用维修资金工程企业备案库，解决申请人选择施工企业难、质量难保证等问题。多层面开展维修资金业务法规培训，引导业主委员会、物业公司、施工企业等规范使用维修资金。

（五）继续抓好平安物业创建工作。根据市综治委《关于印发关于深入推进系列平安创建活动的意见的通知》（徐综治〔2017〕3号）《关于印发xx市平安物业创建工作方案的通知》（徐物创办发〔2017〕1号）等文件精神，2017年要在全市继续开展平安物业创建工作。各物业管理项目要以构建平安和谐小区为目标，以建立长效机制为核心，以加强基层组织建设和基层基础工作为重点，以强化住宅物业小区治安综合治理各项措施为主线，全面推进城市社会治安防控体系建设，进一步落实社会治安防范措施，保障物业管理小区居民生命财产安全，营造和谐、稳定、文明、安全的人居环境。通过开展平安物业创建活动，物业小区内安全事故、治安和刑事案件等发生率逐年下降，不发生因物业服务措施不到位而引发的有重大影响的恶性事故、案件和，维护社会的和谐稳定。按照2017-2018年三年创建方案要求，2017年，各县（市）区物业小区创建覆盖率要达到90%、达标率要达到85%%以上，并涌现出一批平安建设的示范单位。

（六）继续做好省“931”环境综合整治工作。依据省“931”环境综合整治行动续接两年计划和市2017年“931”环境综合整治行动续接工作考核细则（暂行），各县（市）区要按照与省、市签订的目标书任务，科学制订整治方案，明确责任分工和时间节点，抓住整治关键环节，采取扎实有效措施，确保整治质量。按照市整治办统一部署和要求，局物业管理处要对各县（市）区2017年省“931”整治工作（老旧小区整治部分）加强指导、考核，确保完成年度任务。

（七）开展市区创建文明城市优秀物业小区评选活动，提高小区创建全国文明城市成效。2017年，是我市创建文明城市的最后一年，也是决定创建成败最关键的一年。为深入推进物业小区全国文明城市创建工作，规范物业管理行为，提升物业服务质量，经研究，决定在市区范围内继续开展创建全国文明城市优秀物业管理小区评选活动。创建工作以《xx市推进全国文明城市创建工作实施方案》为指导，以《全国文明城市测评体系》、市委市政府与房管局签订的责任状为依据，通过推动物业小区物业创优，促进小区全国文明城市的创建，进一步提升物业小区物业管理整体水平。通过创建，物业管理小区创建全国文明城市氛围浓厚，小区物业服务规范，小区环境整洁优美，业主文明素质明显提升，形成一批带动全市小区创建的示范小区，并按照《xx市创建全国文明城市优秀物业管理小区检查评分标准》，达到80分以上的物业管理小区占80%以上，物业费的收缴率80%以上，业主对创建全国文明城市知晓率、参与率和支持率80%以上。对创建获奖物业企业除给予一定物质奖励外，在获奖后的一年内参加招投标时分别给予一定加分，对创建不积极、服务质量差的物业服务企业给予相应处罚，记入物业服务行业“黑名单”。通过创优评选活动的开展，推动小区物业管理水平进一步提升。

（八）组织示范物业项目评价工作。根据省住建厅关于开展省级示范物业管理项目评价工作相关文件精神，以及《江苏省省级示范物业管理项目服务质量评价标准（试行）》（苏建厅公告〔2017〕45号）等相关行业规范，结合我市现代服务业综合试点城市对物业管理工作的要求， 2017年在全市组织县（市）区、市、省三级示范物业项目评价工作。围绕提升居民居住环境质量这一目标，突出“规范行为、诚信服务、质量提升”物业服务项目评价核心环节，自下而上开展物业服务项目评价工作。各县（市）区先行开展，评选出各县市区示范物业项目，参加xx市年度示范物业项目评选；评选出的市级示范物业项目，再择优申报江苏省年度示范物业项目。通过选树一批县（市）区、市、省三级示范物业项目，并充分发挥示范物业项目的引领、带动作用，推动我市物业管理水平和服务质量跨越式提升。

（九）加强对物业企业事中事后监管的研究探索。物业服务行业是现代服务业的重要内容，社会各界关注度比较高。二级及以下物业企业资质审批取消后，物业服务行业如何健康规范良性发展，是个新课题，新挑战，机遇与挑战并存。各县（市）区物业主管部门要研究探索二级及以下物业资质审批取消后，在国家、省有关监管的意见出台前，加强物业企业事中事后监管的方法、路子，并针对工作中出现的问题及时采取切实有效措施，确保物业管理和物业行业发展健康有序。

三、要求及措施

（一）优化服务措施。今年，全市物业服务行业要把服务作为各项工作的出发点和落脚点，一方面，各级物业管理部门要为物业服务企业做好服务，为企业解难题，化解矛盾，要深入一线做调研，针对新情况新问题，研究解决的新办法，为物业服务企业营造一个良好的发展环境；另一方面，物业服务企业要做好为业主服务工作，把提高服务质量作为企业生存发展的根本，要强化服务理念，优化服务措施，以服务赢得业主，以服务拓展市场。同时，各物业服务企业要实现跨越式发展，就要转变思想观念，与时俱进创新工作思路和举措，在创新中推动发展。

（二）落实属地管理。物业属地管理是《江苏省物业管理条例》的规定和要求，也是贯彻落实市委2013年42号文件及配套政策的重要内容。按照“市级指导、县（市）区级主抓、办事实施”的原则落实好各级物业管理责任，坚持社区日查、办事处周查、县（市）区（物业主管部门）月查并通报，把物业管理日常监管落到实处。各县（市）区要突出问题导向，指导街道办事处、社区居委会抓好物业企业退出项目管理和承接查验工作，杜绝“带病”交付；加强业主委员会建设指导，严格业主委员会成员资格审查，指导、规范小区公共收益管理，提高业主自我管理能力和水平，保障物业企业与业主合法权益。

（三）加强物业行业信用体系建设。信用约束是物业行业日常监管的重要抓手。要按照省、市有关建立健全覆盖全社会的各领域行业信用体系建设要求，研发建设物业行业信用监管平台，完善物业行业信用基本信息，研究制订《物业行业信用管理办法》，建立健全物业企业、物业项目和项目经理等信用档案，达到集信息录入（采集）、查询、汇总、通报（惩处）为一体的物业行业信用监管体系。要主动与市经信委（市信用办）、市场监管部门对接，纳入全社会信用建设、监管体系，使物业行业信息建立、奖惩与全市信用体系建设一体化。各县（市）区可将所有物业项目及项目经理（含联系电话）的信息公开，实现与“12345”政府服务热线的互联互通，将物业服务有效投诉纳入行业信用体系。

房管局工作要点范文第5篇

本文通过分析天津市批而未建土地核查工作的实际开展情况，梳理天津市批而未建土地核查工作发展脉络，同时结合各省市有关土地核查、批而未用、闲置土地等方面的政策及工作经验，分析目前天津市土地核查工作在认定标准、核查方法、核查精度等方面存在的问题，为研究天津市批而未建土地核查工作的规范开展提供帮助。

二、基本概念界定

（一）国家政策文件中的相关概念界定

《关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知》（国土资电发〔2009〕44号）中首次提到了“批而未用”这一概念。文件指出：本次清理的批而未用土地是指，2007年和2008年报国务院批准城市建设用地和报省级人民政府批准的城市建设用地中，截至2009年6月30日，已经批准农用地转用、但尚未实施征地和已经批准土地征收、但未实施供地的土地。《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）中对未动工进行了明确界定：动工开发是指依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。

（二）天津市政策文件中的相关概念界定

《天津市新增建设用地批后监管办法》（津国土房资〔2009〕222号）中明确规定要对以下情形重点监管：（1）农用地（未利用地）转用或土地征收批准后，是否按规定时限实施征地或使用土地；（2）以征转分离方式批准征收土地后，是否按规定管理、使用土地，是否在规定时限内办理农用地（未利用地）转用手续；（3）一年以前审批的新增建设用地是否已供应等。

（三）批而未建工作相关概念界定

综合上述分析，结合天津市批而未建土地核查工作实际开展情况，将批而未建相关概念界定如下。

1.批而未建土地

批而未建土地指市政府批准农用地（未利用地）转用、土地征收的各类单独选址、成批次建设用地，以及审核同意的中心城区新增建设用地实施方案的土地，在规定的时间内未动工建设（即建设率为零）的土地。按照工作阶段分为批而未征、征而未供、供而未用。

（1）批而未征土地。指批而未建土地中一年内未进行实施方案审核的，或省级人民政府审核同意实施方案但一年内未实施具体征地行为或办理农用地（未利用地）转用手续的。

（2）征而未供土地。指批而未建土地中批准农用地（未利用地）转用且已实施征收，但一年内未实施供应的土地。

（3）供而未用土地。指批而未建土地中土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的单位同意，超过规定期限未动工开发建设的土地。

2.动工开发

动工开发指依法取得施工许可后：（1）需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；（2）使用桩基的项目，打入所有基础桩；（3）其他项目，地基施工完成1/3。

3.开工准备期

开工准备期是指自批准转用征收之日起至项目开工建设之日为止，建设项目办理开工前期手续及其他开工前的准备工作所需要的时间。

4.界外地

界外地指与建设项目相邻的，按规划要求代征土地或对地上建筑物、构筑物进行拆迁的，道路中心线至建设项目建筑边线规划范围。

5.开工建设率

开工建设率指依据卫片确定的建筑物或施工区轮廓线的围合面积占地块总面积的比例。它在一定程度上反映了地块的开发建设进度。对已建土地的建设率进行统计分析，可以更加全面的掌握土地使用效率和挖潜空间。

三、天津市批而未建土地核查工作开展情况

（一）操作程序

当前天津市批而未建土地核查工作按照以下四个步骤开展：

卫片判读。天津市开垦征地事务中心将建设用地审批矢量图形与历年卫片叠加，依据影像逐个项目、逐宗地块进行判读，将判读结果中的批而未建地块明细分发至区县国土部门；

区县复核。区县国土部门通过复核卫片、现场调查以及与用地单位核实等方式，查清批而未建地块的建设进度和状态，将结果反馈给天津市开垦征地事务中心；

现场踏勘。根据区县国土部门提交的反馈结果，天津市开垦征地事务中心组建调研工作组，对区县复核结果与卫片判读结果相差较大的地块进行现场踏勘，核实其最终建设率。

成果汇总。天津市开垦征地事务中心根据上述内外业核查成果，分类汇总，编写全市批而未建土地核查分析报告，上报天津市国土房管局，提出相关对策建议。

（二）核查工作要点

1.认定标准

当前实际核查中的批而未建土地是指在核查时点上尚未开发建设的土地，包括只进行地上物拆迁、平整场地、圈建围墙、临时绿化、搭建工棚等准备工作、后续并未正式施工的土地，以及尚未完成拆迁改造和二次开发的现状建设用地。

2.分类方法

当前天津市批而未建土地核查工作分为按实施阶段划分和按实施状态两种分类方法。

（1）批而未建土地按照实施阶段划分

①批而未征，未完成征地补偿和拆迁工作；

②征而未供，未完成供地手续或储备土地；

③供而未建，未到开工期限或到期未开工。

（2）批而未建土地按照实施状态划分

①正在实施，项目仍在积极推动当中；

②推迟实施，因资金、规划等因素致使项目搁置；

③放弃实施，项目已重新选址或取消。

3.核查范围

核查范围为2006年至核查工作前一季度全市批准农用地（未利用地）转用土地征收的各类建设项目，但下列项目不纳入核查范围：国务院批准的单独选址、成批次项目；征转分离试点中的征收批次、城乡建设用地增减挂钩试点的批次；军事、宗教等特殊用地、设施农业项目；界外处理的道路绿化带用地；开工准备期内的待建土地。

4.核查单元

天津市批而未建土地核查工作以批地数据中的图斑地块为单元进行核查。

5.判别手段

当前批而未建土地核查工作的主要判别手段为：利用ArcGIS软件平台，在历年批地数据的基础上对卫片进行内业判读，并配合外业踏勘判定建设率。

6.汇总模式

当前天津市批而未建土地核查工作的汇总模式是：将建设率大于30%的审批地块、建设率小于等于30%大于0的审批地块和建设率等于0的审批地块，分别按照已建、低效利用、批而未建三种类型，以批地图斑的图形面积为基础，汇总得到各类的总面积。进一步根据需要汇总到管理区域、批次、年度、用途、实施阶段、实施状态等。

四、天津市与其他各地现行做法对比

天津市批而未建土地核查工作为天津市土地管理工作带来一定成效的同时，由于开展时间较短，没有明确的实施办法和较详细的参考规范，核查工作中还存在着一些需要改善的地方。通过与其他各地典型经验做法的对比，查找不足点，优化工作方案。

（一）认定标准方面

认定标准是当前核查工作面临的一大困境，直接决定了批而未建土地核查结果的准确性、权威性以及核查工作的可操作性和便捷性。

在认定标准方面，广西的认定标准划分最全面，分为了批而未征、征而未供、供而未用3个层面。其中：批而未征土地即经国务院、自治区人民政府批准征收的建设用地，至今未实施征地的土地；征而未供土地即经国务院、自治区人民政府、市人民政府批准的建设用地已实施完征地（含国有土地），但至今未供地的土地；供而未用（含闲置土地）即未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发的土地（包括超过动工期限未满1年未动工的土地；超过动工期限满1年未满2年未动工的土地；超过动工期限满2年未动工的土地；已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或已投资额占总投资额不足1/4，中止开发建设满1年的国有建设用地）。

（二）分类方法方面

造成批而未建的成因复杂，既有用地企业方面的客观因素，也有政府方面的主观原因，还有服务不到位、供地手续办理不及时等问题，各类原因由多部门多层级掌握，分类难度较大。

浙江省的分类方法与天津市按时实施状态划分的思路基本一致，分为已用未供、正常待供、政府储备、暂难供应和无法供应5种，在此基础上按照企业原因和政府原因汇总，分类方法之间关联性较强，比较合理可行。

相比之下，杭州市在区分政府原因和企业愿意的基础上按照调整建设项目、做地主体和盘活用地指标的，加大力度推进征地拆迁的，完善手续的，边角地需核销等详细原因进行分类，一方面由于原因难以掌握，另一方面由于分类覆盖面不全，操作难度相对较大。

（三）核查范围方面

空间和时间范围的界定是批而未建土地核查工作中的另一个难点。由于一些项目用地存在管理上的特殊性，如尚在开工准备期内、属于界外处理用地、军事设施、农业项目等特殊用地等，在范围界定上存在一定难度；此外，天津市批而未建土地核查工作以自2006年审批的建设用地为核查基础，随着时间的推移，批地数量逐渐增加，需要核查的地块逐年累计，核查工作量逐年增大。此外，天津市核查工作中根据实际工作经验将开工准备期定为基础设施项目3个月，工业项目4个月，房地产项目1年，在实际工作开展过程中异议颇多，开工准备期的确定需要进一步深入研究。

通过对福建、山东、浙江等省份典型经验做法的研究，批后核查工作的核查范围一般是一定年限内经国务院和省级政府批准的全部批次用地和单独选址用地。天津市根据核查工作实际，将批地数据中存在用地管理上特殊情况，如：尚在开工准备期内、属于界外处理用地、军事设施、农业项目、由于国家政策限制暂停施工的建设项目、由于高压线过境等情况实际不存在建设的可能性等的项目地块剔除，不仅能够更容易地开展核查工作，而且对天津市建设用地批后监管工作具有更好的指导意义。但是，具体哪些特殊项目用地可以剔除仍待商榷。

（四）核查单元方面

目前天津市批而未建土地核查工作以地块为单元进行核查和汇总，但由于部分地块较为细碎等原因影响了判读的精度。若以项目为单位进行核查，又有一个项目中存在两个或两个以上批次用地的问题等不易判定是否建设的问题，因此科学选择核查单元也是实际核查工作的难点。

综合福建、广西、浙江、山东等各地经验做法，核查单元一般有图斑、项目、批次、宗地四类，以不同核查单元来进行核查的不同工作方式各有优缺点：

以图斑作为核查单元来看，图斑地块是最小的数据单元，核查工作实际操作上以及数据统计上较方便，但部分图斑相对细碎容易影响判读的精度。

项目是最小的用地管理单元，以项目为单位进行核查便于查阅批供地文件和项目批后监管工作，但是，若以项目为单位进行核查，一个项目中存在两个或两个以上批次用地、各批次开工时间不同的问题，以及一个项目存在两个或两个以上图斑地块、各地块建设率不同的问题等，给项目的认定带来一定难度。

宗地是权属管理的最小单元，以宗地为单位进行核查有利于核查结果的整改落实，但由于批供地不以宗地为单位，且宗地是确定了土地使用权人之后才有的概念，因此，以宗地为单位进行核查难度大、应用性不强。

批次是最小的批地单元，以批次为单位进行核查，便于核销批文等批供地工作的开展，但由于批次数据的数据量较大，核查存在的问题和矛盾也相对会比较多，因此，批次只能作为高层级的核查单位来使用，作为核查单元层面来说不合适。

（五）判别手段方面

由于卫片的人为判别差别相对较大，且卫片制作时间的滞后性导致人为判别的建设状况与实地踏勘得到的建设状况存在差异，给实际核查工作带来较大困难；同时，实地踏勘工作量大，实地踏勘人工定位存在的误差以及目测距离的限制问题会给判别结果带来一定影响，影响了判别精度。

综合各地土地核查判别手段，一般有以下三种：一是利用软件平台，通过对基础地理数据的内业判读判别批而未建情况，如福建、浙江；二是利用土地审批、征地、供地等批文和台账，进行内业核查判别批而未建情况，如河南、新疆；三是软件平台和批文、台账等文件相结合，进行内业核查情况的判别，如天津。以上三种内业方法往往伴辅以外业踏勘进行验证。

无论是利用软件平台进行核查，还是利用批文和台账进行核查，亦或是软件平台和批文、台账相结合进行核查，核查结果均为内业判读结果，与实际项目建设情况仍有一定的差距，因此，实地踏勘是必不可少的一项工作。但实地踏勘工作量大，同时实地踏勘中项目地块人工定位存在的误差以及目测距离的限制问题会给判别结果带来一定影响。如何更好地应用3S技术，引进更加先进的现场踏勘技术，是做好现场踏勘工作的难点。

（六）汇总模式方面

在汇总模式上，天津市采用将建设率大于30%的审批地块、建设率小于等于30%大于0的审批地块和建设率等于0的审批地块，分别按照已建、低效利用、批而未建三种类型，以批地图斑的图形面积为基础，汇总得到各类的总面积。进一步根据需要汇总到管理区域、批次、年度、用途、实施阶段、实施状态等；福建省采用批次数、项目数、宗地数、批准用地面积分别汇总；山东省采取批准面积、批而未用土地面积汇总；浙江省采取逐宗地分类统计面积、占比；对比其他地区核查工作的汇总模式，一般都是将分类后的项目地块按照已建面积进行项目、批次、时间等的汇总。就天津市批而未建土地核查工作来说，普遍存在的两种思路是按照地块面积乘以建设率得到的未建面积汇总和分不同建设率将项目地块的总面积进行汇总。从统计学的角度上看，按照未建面积进行汇总，能够反映区域审批土地的整体利用情况，但汇总结果往往由于核查精度等的问题，造成较大的数据偏差，尤其是当项目地块规划建设率不足100%时，容易形成较大的偏差；分不同建设率将项目地块的总面积进行汇总，一方面汇总统计起来比较方便，另一方面比按照未建面积汇总在误差的形成上相对较少，但核查结果在反映区域批后用地情况的宏观性上相对较差。

五、批而未建工作方法优化方案

通过与其他各地区先进工作经验对比参考，结合天津市批而未建土地核查工作的实际需要分析，以下几个方面工作可以进一步完善和优化：

在认定标准上，确定最终认定标准可以为：将截止到卫片拍摄时点，超过一年未供地或者供地后超过一年未动工建设的土地认定为批而未建（其中，超过一年未供地但已经开发建设的除外）。建设用地使用合同、划拨决定书或者出让合同等审批材料明确规定供地时间，开工时间的，以合同为主。

在分类方法上，为使天津市批而未建土地核查工作分类方法更加切实可行，各分类方法之间关联性更高，可从实施阶段、形成原因、实施状态方面进行详细分类分析。

在核查单元上，可采用批次、项目、图斑三级分类的模式进行核查，将图斑确定为最小的核查单元，辅以项目核查单位和批次核查单位进行验证。

在汇总模式上，可采用分类分级的标准值法按照已建面积比例将地块进行分类汇总。首先，按照不同的已建面积比例将地块分类统计；其次，明确各项目地块的批地年份以及项目竣工的合理年份，进而根据批地时间到核查时点的时间长度占批地时间到法定竣工时点时间长度的比例，确定核查时点建设率理想值；最后，计算标准化的批而未建比例，按照该比例将地块分类统计汇总，并进一步汇总到项目、批次、年度、区域等。

六、批而未建工作建议

（一）建立批而未建土地核查台账

核查台账是落实批而未建土地整改工作的基础，是核查工作的重要成果，能够为下一次批而未建土地核查工作的开展提供基础数据。按区县、批次、用途、批而未建形成原因依次分类建立核查台账，不仅能够使核查工作更加条理化、明细化，同时也能为核查成果的核实以及下一届核查工作的开展提供基础。