投资性房地产

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投资性房地产范文第1篇

新准则定义为：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，并能够单独计量和出售。具体为已出租的、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，不包括自用和作为存货核算的房地产。

（一）新准则规范的投资性房地产范围的划分标志或原则

新准则未明示，《国际会计准则第40号——投资性房地产》（下称国际会计准则）认为，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，至于商品或劳务的生产或供应过程中使用的房地产（或用于管理目的的房地产），其产生的现金流量不仅归属于该项房地产，而且归属于在生产或供应过程中所使用的其他资产。正因为这一点，因此，将投资性房地产与自用房地产区分开来。

（二）新准则规范的投资性房地产范围

具体还应包括：

1.为长期资本增值而持有的土地，不包括在正常经营过程中为短期销售而持有的土地。计划长期持有或计划短期持有是否为划分或确认投资性房地产的标志或条件，新准则未明确规定。

2.尚未确定未来用途的土地（如果企业尚未确定将其持有的土地用于自用还是用于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为用于资本增值）。

3.企业拥有（或企业在融资租赁下持有）并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物。

4.准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物。

（三）不属于新准则规范的投资性房地产

具体为：

1.持有的为在正常经营过程中销售或为销售而处于建造或开发过程中的房地产，如为了在不久的将来处置或为开发和销售而专门取得的房地产。

2.为第三方在建在开发的房地产，即新准则规定的“企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号——建造合同》”。

3.自用房地产，包括持有的将来用于自用的、为将来开发并随后作为自用的、职工占用的以及待处置的自用房地产。

4.为将来作为投资性房地产而正在建造或开发过程中的房地产。其在建造或开发活动完成之前，不适用新准则；待建造或开发活动完成时，作为投资性房地产。但对已经是投资性房地产、目前正在进行改建以为将来继续作为投资性房地产使用的，适用新准则。

5.闲置地不属于投资性房地产。

（四）房地产的一部分用于赚取租金或资本增值，另外一部分则用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的，应当如何处理

新准则未予明确，可按照国际会计准则的规定进行判断处理，即如果这些部分能够分别出售（或采用融资租赁方式分别出租），则应分别计量核算；如果这些部分不能分别出售，则只有在不重要的部分是用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的情况下，才能将该项房地产视为投资性房地产。

（五）企业向其持有的房地产的使用者提供服务对是否判断为投资性房地产的影响

比如，办公楼的业主向其承租人提供保安和维修服务，一家企业拥有并经营一家旅馆，其向客人提供的服务是整个协议的一个重要组成部分，该办公楼和旅馆能否被视为投资性房地产？新准则没有给出明确具体的判断标准，可参照国际会计准则给出的原则来进行判断，即：企业向其持有的房地产的使用者提供辅助服务，如果该服务在整个协议中并不是重要的组成部分，则企业应将该项房地产视为投资性房地产；在另外一些情况下，提供的服务构成相对重要的组成部分，则不视为投资性房地产。以此判断，前述“办公楼”视为投资性房地产，“旅馆”是自用房地产，不是投资性房地产。

（六）企业将其拥有的

本文出自新晨

房地产出租给其母公司或另一家子公司使用，涉及单个财务报表和合并财务报表对该房地产不同的列报方式问题

在包括母公司和本企业，或另一家子公司和本企业在内的合并财务报表中，该项房地产不符合投资性房地产的条件，从整个集团来看其属于自用房地产，因此合并财务报表不能作为投资性房地产列报；但从拥有房地产的单个企业来看，如果符合新准则的定义，出租人在其单个财务报表中应将该项房地产作为投资性房地产。

二、投资性房地产的确认

新准则规定的确认条件是同时满足“与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入企业”和“投资性房地产的成本能够可靠地计量”两个条件。

第一项确认标准，需要企业在初始确认时根据可取得的证据对相关未来经济利益流入的确定程度作出估计；第二项确认标准一般容易满足，资产购置交易本身已表明了它的成本。

三、投资性房地产的初始计量

新准则规定投资性房地产初始应按其成本计量，即：外购成本包括买价、相关税费和直接归属于该资产的其他支出，自建成本包括建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，其他方式取得的投资性房地产成本按照相关准则规定确定。该初始计量规定包含了以下内容：

一是交易费用应包括在初始计量之中。

二是外购取得中“可直接归属于投资性房地产的支出”包括：法律服务的职业收费，财产转让税和其他交易费用等。

三是自建成本的“必要支出”应当不含投资性房地产的启动费用，建造或开发过程中浪费的材料，人工或其他资源等非正常损失。

四、投资性房地产的后续支出

新准则规定，其后续支出满足该准则规定的两个确认条件的，计入投资性房地产成本，否则计入当期损益。在具体理解和判断时：

第一，如果超出原先对已有投资性房地产估计的未来经济利益很可能流入企业，与已确认的某项投资性房地产相关的后续支出应增加投资性房地产的账面金额，所有其他后续支出应在发生的当期确认为费用。

第二，对后续支出是否进行了恰当的会计处理，有赖于对其初始计量和确认时对相关情况的考虑。比如：在确定某项投资性房地产的账面金额时，考虑了未来经济利益的损失，那么为恢复该资产的预期未来经济利益而发生的后续支出，就应当资本化；某项资产的买价反映了企业为使该资产达到工作状态在未来必须发生支出的义务，后续支出也应当资本化（如购置需要整修的建筑物，其后续支出应当增加其账面金额）。

五、投资性房地产的后续计量

新准则规定了两种计量模式，即“成本模式”和“公允价值模式”。采用“公允价值模式”必须同时满足“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场”、“企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”两个条件；不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，直接以公允价值为基础调

，

整其账面价值，差额计入损益。另外，“成本模式”可转为“公允价值模式”，但“公允价值模式”不得转为“成本模式”。在具体理解和判断时：

（一）什么是公允价值

一般认为，公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。“公平交易”不存在特别或特殊关系，假定是在非关联方之间进行的，各方各自独立发生行为。“熟悉情况”指自愿的购销双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途以及资产负债表目的市场状态相当熟悉。也就是说，公允价值应当是在资产负债表日符合公允价值定义的、在市场上可以合理取得的最可能的价格。也就是销售者能够合理取得的最好价格，购买者能够合理取得的最有利的价格。这种估计不包括在特殊条件或情形下夸大或缩小的估计价格，如不规范的融资、售后租回以及与销售有关的任何人所给予的特殊对价或让步等。

（二）如何理解投资性房地产公允价值？其内涵和外延如何界定

1.投资性房地产的公允价值是指其在资产负债表日（而非之前或之后）的市场价值，因为公允价值的定义实际上假设了销售合同的交易和完成是同步的，没有任何价格上的差异。同时，投资性房地产的公允价值不反映为提高或改善房地产而发生的未来资本性支出，也不反映由未来资本性支出所产生的相关未来利益。

2.企业确定的公允价值不应扣除企业在销售或其他处置过程中可能发生的交易费用。

3.公允价值通常是在同一地点和相同条件的活跃市场对相似的房地产的现时价格以及相似的租赁和其它合同所确定的现时价格。对建筑物而言，其相似性是指所处地理位置和环境相同、性质相同以及结构类型、新旧程度、可使用状况相同或相近；对于土地使用权而言，其相似性是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境、可使用状况相同或相近的土地。企业应当注意分辨和识别该房地产在性质、地理位置或状况方面的差异，或与房地产有关的租赁和其它合同条款方面的差异。

4.公允价值有别于使用价值。公允价值既反映了“市场参与者”的知识和估计，也反映了与市场参与者相关的各种因素；使用价值反映了“企业”的知识和估计，也反映了只针对于“特定企业”的各种“特定实体”因素，这些因素一般不适用于其它企业。一般认为，公允价值不包括、不反映：（1）将不同地理位置的房地产进行组合所产生的附加值；（2）投资性房地产与其它资产之间的协同作用；（3）针对于目前企业或业主的法定权利或法律约束；（4）针对于目前业主的税收利益或税收负担。

5.在确定投资性房地产的公允价值时，应避免重复计算已在资产负债表中单独确认的资产或负债。如电梯或空调等设备一般包括在建筑物即投资性房地产之中，而不单独作为非投资性房地产资产予以确认；又如某一间办公室与配置的家具一同出租，办公室的公允价值包括家具的公允价值（其租金收益是涵盖了所配置家具的收益），亦即企业不应将家具作为一项单独的资产确认；再如，投资性房地产的公允价值不包括预付的或应计的经营租赁收益（因为企业已将其确认为一项单独的负债或资产）。

（三）在实务操作中如何取得投资性房地产的公允价值

一是委托专业的评估估价机构进行评估估价。投资性房地产的公允价值依赖于具独立资格的评估师所作评估的程度，具备独立资格的评估师应具有国家认可的相关专业资格，并具有对所评估的投资性房地产的地理位置和种类方面的近期经验，要求评估机构和估价人员掌握丰富的房地产交易市场资料和扎实的估价理论知识。

二是自行确定。在企业自行确定投资性房地产的公允价值时，应当考虑自身的专业水平和能力；同时应当审视和披露所采用的方法及重要假设、房地产的性质和缺乏可比的市场数据、公允价值的确定是取得了市场证据还是更多地依赖于其它因素等。

（四）新准则规定“公允价值模式”不得转为“成本模式”

也就是说，如果企业原先按公允价值计量某一项投资性房地产，即使可比的市场交易变得不经常发生或市场价格变得不易取得，在该项投资性房地产处于变为自用或企业为以后在正常经营过程中销售而开始开发之前，企业仍应按公允价值对其计量。

六、投资性房地产的转换

新准则规定的转换条件易于理解，但未规定其他资产转换为投资性房地产的条件。因此，需要注意的是：原作为投资性房地产的土地使用权为销售而开始开发房地产，从而证明其用途发生了变化，企业应将该项房地产由投资性房地产转换成存货；相应地，如果企业决定处置某项不需进一步开发的投资性房地产，在终止确认（从资产负债表中消除）之前，应继续将其作为投资性房地产而不应作为存货进行会计处理。类似地，如果企业为在将来继续作为投资性房地产使用而开始对某项现有投资性房地产进行改建，改建期间企业应继续将其作为投资性房地产，而不应将其重新划归为自用房地产。

新准则规定，在“成本模式”下，应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。也就是说，在企业采用“成本模式”的情况下，投资性房地产、自用房地产和存货之间的相互转换不应改变所转换房地产的账面金额，也不改变该项房地产计量或披露的成本。至于在“公允价值模式”下的转换，均以转换当日其公允价值作为入账价值，但其公允价值与原账面价值的差额的处理规定则有所不同，即投资性房地产转为自用的，差额（借差或贷差）均计入当期损益；自用房地产或存货转为投资性房地产，借方差额（即公允价值小于原账面价值）计入当期损益（体现了“稳健原则”），贷方差额（即公允价值大于原账面价值）计入所有者权益（应当是计入“资本公积”科目）。

七、投资性房地产的处置

新准则规定，当投资性房地产被处置或永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应终止确认该项投资性房地产，处置净额计入当期损益。

结合《企业会计准则第14号——收入》，处置投资性房地产所产生的应收对价，初始应按公允价值确认。如果投资性房地产的付款额延期支付，则收到的对价初始应按与现金价格相等的金额予以确认。对价的名义金额和与现金价格相等的金额之间的差额，应在合同或协议期内采用实际利率法进行摊销，计入当期损益。

【主要参考文献】

[1]中华人民共和国财政部制定.企业会计准则.经济科学出版社，2006.

[2]中华人民共和国财政部会计司编写组.企业会计准则讲解.人民出版社，2007.，

投资性房地产范文第2篇

【关键词】投资性房地产 会计规范 探索

企业会计准则既是会计操作规范和指南,也是审计人员就企业会计报表合法性、公允性和会计处理的一贯性作出审计签证的依据之一。

《企业会计准则――应用指南2006》(中国财政经济出版社出版以下简称《指南》)中关于“1521投资性房地产”的内容,其绝大部分条款都易于认识和理解,但个别条款因笔者有独特见解,试述如下:

《指南》第195页第三条“采用成本模式计量投资性房地产的主要账务处理。”中第五款规定“处置投资性房地产时,应按实际收到的金额,借记‘银行存款’等科目,贷记‘其他业务收入’科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销,借记‘投资性房地产累计折旧(摊销)’科目,按该项投资性房地产的账面余额,贷记本科目,按其差额,借记‘其他业务成本’科目。已计提减值准备的,还应同时结转减值准备。”

同文第四条“采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理。”中的第五款规定“处置投资性房地产时,应按实际收到的金额,借记‘银行存款’等科目,贷记‘其他业务收入’科目。按该项投资性房地产的账面余额,借记‘其他业务成本’科目,贷记本科目(成本)、贷记或借记本科目(公允价值变动);同时,按该项投资性房地产的公允价值变动,借记或贷记‘公允价值变动损益’科目,贷记或借记‘其他业务收入’科目。按该项投资性房地产在转换日计入资本公积的金额,借记‘资本公积――其他资本公积’科目,贷记‘其他业务收入’科目”。

笔者以为上述规定的立论似有失偏颇。众所周知,“主营业务收入”和“其他业务收入”同属于损益类收入科目,而“收入”是指企业日常活动中形成的经济利益总流入。日常活动收入一般是指企业销售商品、对外提供劳务、让渡资产使用权等导致的经济利益流入企业,而上述两款阐述的都是让渡资产所有权而非让渡资产使用权的账务处理,因而其规范似嫌牵强。

笔者认为有两种账务处理建议可供选择:

一、参照固定资产、无形资产的账务处理,将处置投资性房地产净收益记入“营业外收入”科目,或将处置投资性房地产净损失记入“营业外支出”科目。该法对于采用成本模式计量投资性房地产的处置较为适宜。即:

处置投资性房地产时,按实际收到的金额,借记“银行存款”等科目;按该项投资性房地产的累计折旧或者累计摊销,借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目;按该项投资性房地产的账面余额,贷记“投资性房地产”科目;按已计提减值准备,借记“投资性房地产减值准备”科目;按处置投资性房地产应缴税费金额,贷记“应交税费”科目。按其差额,借记“营业外支出”科目,或贷记“营业外收入”科目。

二、比照处置“交易性金融资产”、“长期股权投资”、“可供出售金融资产”和“持有至到期投资”,将投资性房地产的处置净收益,记入“投资收益”科目的贷方,或将处置净损失记入“投资收益”科目的借方。此法对于运用公允价值模式计量投资性房地产的处置更为适合。即:

处置投资性房地产时,应按实际收到的金额,借记“银行存款”等科目;按该项投资性房地产公允价值变动,借记或贷记“投资性房地产(公允价值变动)”科目;按该项投资性房地产在转换日(指原作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,或原自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产)记入资本公积科目的金额,借记“资本公积――其他资本公积”科目;按该项投资性房地产的账面成本,贷记“投资性房地产(成本)”科目;按处置该项投资性房地产应缴的各种税费,贷记“应交税费”科目,按其差额,借记或贷记“投资收益”科目。

上述建议中第一种方法理由如下:

(一)《指南》在列示“6051其他业务收入”的具体项目七项中,未将处置投资性房地产项目归入规范之中。

(二)《指南》在阐述“6402其他业务成本”的具体内容中,亦未列示处置投资性房地产项目。

(三)采用成本模式计量的投资性房地产,与按历史成本计量属性确认计量的固定资产和无形资产同属于非流动资产,其出租所得属于收入中让渡资产使用权的收益,记入“其他业务收入”无可厚非。而投资性房地产处置所得,显然不属于日常活动形成的收入,应将其归属于让渡资产所有权形成的“利得”,理应记入“营业外收入”科目,同理,当其处置实收金额低于其账面成本时,应作为“损失”,记入“营业外支出”科目。

(四)《指南》在列举“6301营业外收入”具体项目中,涵盖“非流动资产处置利得”项目。而“投资性房地产”属于“非流动资产”在会计界则是众所周知的。

(五)《指南》将“非流动资产处置损失”,归属于“6711营业外支出”的构成内容之一。

(六)根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定,在境内转让无形资产(包括转让土地使用权)、销售不动产(包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物)应缴纳5%的营业税。根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》规定,国家对缴纳增值税、消费税、营业税(简称“三税”)的单位和个人以其实际缴纳的“三税”税额为计税依据征收一定比例的城市维护建设税(分别纳税人所在地:市区7%,县城、镇5%,其他地区1%)。另外,根据有关规定,国家按纳税人实际缴纳的“三税”税额的3%征收“教育费附加”。企业在处置投资性房地产应缴的上述税费时,应贷记“应交税费”科目。

上述建议第二种方法除与第一种方法(一)、(二)、(六)点理由相同外,还有如下4点理由:

(一)投资性房地产包括“持有并准备增值后转让的土地使用权”,其投资性由此可见一斑。

(二)投资性房地产,如属自行开发形成,不但资金占用大,而且开发时间长;如属外购形成,不但耗费大,而且取得手续和程序冗杂。类似于“长期股权投资”、“持有至到期投资”,投资性房地产同样具有投资的长期性。

(三)有投资必然有投资收益或投资损失,以“投资收益”科目反映采用公允价值模式计量投资性房地产处置利得或损失顺理成章。

(四)采用公允价值模式计量的投资性房地产,应同时满足两个条件:

1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

投资性房地产范文第3篇

关键词：企业会计准则；投资性房地产；重要意义

中图分类号： F235.91 文献标识码： A 文章编号：1671-1297(2008)09-153-01

随着经济的发展和投资观念的改变，目前西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。鉴于投资性房地产具有高收益高风险的特征，为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006 年2月15日了《企业会计准则第3号――投资性房地产》。此准则对于公允、客观地反映企业投资性房地产的价值具有重要意义。本文结合自己的理解，就如何更好地实施新准则谈一谈一己之见。

一、投资性房地产的概念

房地产是土地和房屋及其权属的总称。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营活动场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。投资性房地产是一种经营性活动，主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权而取得的使用费收入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，其目的是为了增值后转让以赚取增值收益。根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》，投资房地产的范围包括：1、已出租的土地使用权；2、持有并准备增值后转让的土地使用权；3、已出租的建筑物。并明确规定，下列各项不属于投资性房地产：①自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；②作为存货的房地产。在会计实务处理中，投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为建筑物或构筑物、土地使用权等，确定一项房地产是属于自用房地产还是作为投资性房地产，关键在于确认其持有房地产的目的。

二、投资性房地产准则的显著特点

（一）将投资性房地产与固定资产分账列示

固定资产是企业为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用寿命超过一个会计年度的有形资产。长期以来，我国企业会计准则将投资性房地产作为固定资产来进行确认、计量和披露，并按其使用年限计提折旧，而现实中，投资性房地产经过若干个会计年度后，其市场价值不仅高于其账面原值，而且往往是其账面价值的数倍。此外，企业持有投资性房地产的目的在于赚取租金或资本增值或两者兼有，即为投资而持有，因而，将投资性房地产视同一般固定资产，无论在理论上还是实务上都显得不太适宜。基于此，新准则将投资性房地产与固定资产分账列示，记入“投资性房地产”科目进行反映，涵盖了已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物，从目的和归属上将两者加以区分，从而体现了投资性房地产的现值，有利于提升会计报表的科学性与可理解性。

（二）引入公允价值计量模式

投资性房地产准则引入了公允价值计量属性。所谓公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。新准则对投资性房地产的后续计量有条件地采用了公允价值模式，指出企业应于资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，同时，如有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。投资性房地产准则中引入公允价值模式，实现了资产计价模式的重大突破。公允价值计价模式的应用可以真实地反映投资性房地产的价值，增加报表信息的相关性，为报表的使用者提供对决策有用的信息，这样对企业本身、投资者、债权人、企业主管部门及社会公众都有益。

三、投资性房地产准则的应用

投资性房地产是我国会计领域的新生事物，尤其是公允价值计量属性的引入，由于估计公允价值时存在复杂性、不确定性，势必带来操作上的困难。为了更好地运用新准则，从国家、企业、投资人、债权人等多方利益出发，站在真正如实反映会计信息的角度，笔者认为应着手做好以下几个方面：

（一）加强公允价值计量的理论研究

我国理论界对公允价值计量属性的研究尚不深入，当务之急，我们需要加强公允价值计量的理论研究，借鉴国外公允价值计量先进的研究成果，结合我国实际情况，制定符合我国国情的公允价值准则框架，在此基础上制定逻辑一致的公允价值计量具体会计准则。另外，我国也迫切需要制定一项专门和系统的公允价值审计具体准则，这对提高公允价值计量的可靠性有重要作用。

（二）完善我国的市场体系

公允价值是通过市场确认的，但市场环境是复杂多变的，房地产市场交易价格是多变的，尽管近几年在持续攀高，也因此带来高度的市场泡沫风险，因此，只有不断完善的市场体系，让房地产市场价格理性回归，这样市场交易价格才能成为真实的、准确的市场信号。

（三）提高会计、审计执业人员素质

新会计准则的实施，需要企业的财务人员更多地运用职业判断，也更需要审计人员提高业务知识和职业判断力，才能有效起到审计监督作用。为了节约实施新准则的运行成本，更重要的是为了更好掌握新准则，企业应该为财务人员提供培训，让他们尽快熟悉新制度的运作。越领先做好各项培训工作，就越能降低企业成本，也就越能适应新准则并找到解决问题的对策。

参考文献

投资性房地产范文第4篇

关键词：投资性房地产；确认

一、境内外准则对比分析

（一）租入又出租的建筑物会计确认对比分析

国际会计准则理事会（InternationalAccountingStandardsBoard）在IAS40中对投资性房地产的定义为“为了赚取租金或为资本增值，两者兼而有之，由业主或融资租赁的承租人持有的房地产（土地或建筑物，建筑物的一部分，两者兼而有之）”，不包括：①用于商品或劳务的生产或供应，用于管理目的的房地产；②在正常经营过程中销售的房地产[1]。同时在列举第3条中提出如若主体在融资租赁下持有并租出的建筑物，则是投资性房地产业务，并在准则第6段又提出企业经营租入又出租的建筑物在满足投资性房地产的定义的前提下，如若能用公允价值计量，则第一次承租资产的企业应该将其计入投资性房地产科目。澳大利亚会计准则委员会（AustralianAccountingStandardsBoard）在AASB140将投资性房地产定义为：为赚取租金或为资本增值，两者兼有而由业主或融资租赁的承租人持有的房地产（土地或建筑物，建筑物的一部分，两者兼有）[2]。英国会计准则委员会（AccountingStandardsCommittee）颁布的SSAP19[3]和香港会计师公会颁布的HKAS40[4]，其在具体准则规范上趋同于IAS40。CAS3中指出投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，两者兼有而持有的房地产，包括：①已出租的土地使用权，②持有并准备增值后转让的土地使用权，③已出租的建筑物[5]。未将租入又出租的建筑物纳入确认范围（见表1）。

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权会计确认对比分析

IAS40认为，持有目的是长期资本增值则确认为投资性房地产，并坚决剔除为短期销售而持有的土地。同样SSAP19，AASB140以及HKAS40也都清晰的认为如若确认为投资性房地产，该土地必须为长期持有。CAS3中虽说应当将其纳入范围，但却没有对其持有的期限进行界定（见表2）。

（三）出租或增值为目的而正在建造的房地产会计确认对比分析

IAS40在举例子时，其第5条表示以后作为投资性房地产核算，而目前正在建造的房地产，并在后来不断地修订中表示若投资性房地产要进行改建或扩建，应该确认为投资性房地产-在建。SSAP19在对其下定义时，清楚地指出投资性房地产应该是已完成的在建工程和开发项目，因此不包括在建的投资性房地产。AASB140和HKAS40对在建的投资性房地产定义上与IAS40趋同。CAS3中始终没有对初始建造目的为出租的建筑物进行定义，但是随着准则应用几年后，财政部会计司颁布了《企业会计准则讲解2010》，讲解中表示改建或者扩建的投资性房地产应该在投资性房地产-在建中进行会计核算，但是对于以出租或增值为目的而现在正在建造的房地产仍在在建工程中反映。《讲解2010》虽不是准则规范，但也是财政部颁布的正式文件，应被认为具有一定的权威（见表3）。

二、我国投资性房地产会计确认存在的问题及分析

（一）将融资租入又出租的建筑物未纳入确认范围与CAS21相悖

随着经济市场的活跃，融资租赁在房地产市场也逐步活跃起来。2017年铁流股份（603926）、美凯龙（601828）均将其融资租入并出租的建筑物划分为投资性房地产。可见，实务中已有相关做法。CAS21认为融资租赁是出租人实质上将该租赁资产所有权及其相关的全部风险和报酬都已经转移了的租赁，可见从出租人的角度出发，已经完全终止确认了该项资产，因此承租人应该对其认定为自己的资产，比照自己的资产进行会计处理。可见，从CAS21的角度讲，企业融资租入的资产在会计确认及权利归属方面与自有资产并没有太大的不同，若企业再将其对外出租，持有目的也就是赚取租金，且取得成本能够可靠计量，符合投资性房地产的确认条件，若不将其纳入确认范围不妥。

（二）将持有并准备增值后转让的土地使用权纳入确认范围与法律背离

CAS3没有对持有并准备增值后转让的土地使用权持有的期限进行明确规定，如若短期的持有土地使用权并转让存在炒地，投机动机，而长期持有并准备增值后转让从我国土地管理法角度来看，又存在违法嫌疑。《中华人民共和国土地管理法》在其第四条中指出我国对土地施行用途管制的制度，在国家层面上将土地划分为农用地，建设用地，教育用地等，而针对作为建设开发的土地，企业必须按照法律规定的用途开发，禁止“囤地”“捂地”“捂盘惜售”等，因此我国企业顶着违背法律的风险在一经拿地，就将其划分为持有并准备增值后转让的土地使用权的可能性几乎为零。另外，我国《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5号）在其第二条中明确提出闲置土地的概念，即企业如若取得土地使用权在有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期已经满一年没有动工开发的国有建设用地，或虽然已经动工开发，但已开发的面积占比需开发的总面积没有达到三分之一或者已经投资的投资额占比不够25%，中止开发建设满一年的国有建设用地。CAS3中清晰表达闲置土地不是投资性房地产。在实务操作中，企业常常在认定闲置土地的各种数量标准上苦做文章，使其略超过开发标准，进而将其确认为投资性房地产，可见CAS3将持有以备增值后转让的土地使用权认定为投资性房地产，不但违背土地管理法还使得某些企业有机可乘。

（三）将来出租或增值为目的而正在建造的房地产准则或指南中规定模糊

CAS3没有提及将来作为投资性房地产而正在建造的房地产的确认归属，只是在《讲解2010》中表示，已出租的建筑物包括“将来作为投资性房地产而正在建造的房地产”，且规定在建造的过程中将其归类为“在建工程”，等待建造完成后再结转至“投资性房地产”，但是对于改扩建的投资性房地产却直接认定为投资性房地产的范畴，计入“投资性房地产-在建”[6]。可见在《讲解2010》中将此类认定为投资性房地产，但是却在“在建工程”中列报，另外讲解明显与准则的法律效力不同，这就给实务工作者带来了很大的困扰。新华联和阳光股份在建造过程中在“投资性房地产-在建”核算列报也归属于投资性房地产项目下，而华业资本、凯嘉诚等均在“在建工程”中核算，但是列报归属于投资性房地产，茂业股份和蓝光发展核算与列报均归属于“在建工程”。由于CAS3的缺失导致实务处理无法统一，使得会计信息的可比性也大大削弱。

三、我国投资性房地产会计确认改进建议

（一）融资租入又出租的建筑物应作为投资性房地产确认

CAS21将融资租入的建筑物比照自有资产进行处理，而CAS3却将融资租入的建筑物不视为自有资产处理，这样就会造成准则之间的矛盾。另外，我国在2017年中央经济工作会议中提出，要重点发展房屋租赁市场，侧重于长期租赁，可见在今后的市场上房屋建筑物的融资业务会不断增多，融资租入又出租的业务也会不断显现，因此建议CAS3比照IAS40，将融资租入又出租的建筑物纳入投资性房地产的确认范围。

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权不应纳入确认范围

根据我国土地管理法的相关规定，我国无法出现持有并准备增值后转让的土地使用权。若企业拿地不开发则会被认定为闲置土地且影响土地使用效率，若其拿地打政策的球，则CAS3又会使违法行为得到了合法认证，虽然目前我国企业会计准则大环境下在与国际会计准则趋同，但是在我国特殊的土地管理法背景下，CAS3应该具有中国特色，其确认范围应不包括持有并准备增值后转让的土地使用权。

（三）将来出租或增值为目的而正在建造的房地产应当纳入确定范围

投资性房地产范文第5篇

投资性房地产转换的处理方式浅析

一、投资性房地产概念的提出

我国房地产行业自上个世纪末开始快速发展，同时与房地产有关的产业发展也很快。房地产行业在近些年国民经济的发展过程中起到了重要作用，但同时对房地产行业的财务处理显现出诸多问题。2000年3月，国际会计准则委员会正式通过了《国际会计准则第40号——投资性房地产》，并于2001年1月1日起开始实施。而我国，企业所拥有的房地产，即使是用作投资的房地产按照当时的会计制度与政策规定，仍然作为固定资产处理，并按其估计使用年限计提折旧。

随着房地产行业的高速发展，这种核算方法已经完全不能反映投资性房地产的真实情况。2006年2月15日财政部颁布了新企业会计准则，根据新准则，在我国投资性房地产开始单独作为一项资产核算和反映。

所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

二、投资性房地产转换的会计处理

先来了解一下投资性房地产的计量模式。根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续计量。

房地产的转换是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。

投资性房地产的准则对成本模式和公允价值模式下其他资产转为投资性房地产以及投资性房地产转为其他资产分别做了说明，但是对于同一资产从其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产的会计处理并未详尽说明，以下对此进行探析。

（一）在投资性房地产采用成本模式计量的情况下，其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产的会计处理相对简单。

其他资产转换为投资性房地产，企业应将其他资产转换前的账面价值作为转换后投资性房地产的入账价值，借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销”，贷记“固定资产”、“无形资产”、“库存商品”、“投资性房地产累计折旧”等科目。如果其他资产发生减值，计提的减值准备也应一并结转。

当投资性房地产再转回其他资产时，企业应将投资性房地产转换前的账面价值作为转换后其他资产的入账价值，其中，原始价值、累计折旧、累计摊销应分别进行结转，账务处理与其他资产转换为投资性房地产相反。

所以成本模式计量的情况下，在其他资产与投资性房地产互相转换时只要将对应科目调整即可。

（二）在投资性房地产采用公允价值模式计量的情况下，其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产的会计处理相对复杂。

自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将转换当日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。

转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销”、“公允价值变动损益”等，贷记“固定资产”、“无形资产”、“库存商品”等科目。

转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积，借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销”等，贷记“固定资产”、“无形资产”、“库存商品”、“资本公积－其他资本公积”等科目。

如果投资性房地产发生减值，计提的减值准备也应一并结转。

采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，如果以前未发生转换，单纯的从投资性房地产转为自用房地产，按照准则规定，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，借记“固定资产”、“无形资产”等，贷记“投资性房地产”、借记或贷记“公允价值变动损益”。

但是如果是由其他资产转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值的差额已计入其他资本公积，在该投资性房地产再转回其他资产时，原计入其他资本公积如何处理，准则并未详尽说明，下面就此问题给出一些处理建议：

建议一：将原计入其他资本公积的金额转入“公允价值变动损益”。

这样操作符合准则的规定，转回的其他资产按照转回日公允价值计量，转回日公允价值与其他资产转为投资性房地产前账面价值的差额全额确认为公允价值变动损益。

但是其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产，相当于其他资产的性质未变，但确认公允价值变动损益，这一点不太符合资产的处理方式，一般的资产都是按照历史成本计量，不会因为公允价值的变动而改变资产的成本。

例如：20×1年1月1日，甲公司将自用办公楼开始对外出租，赚取租金收入，该办公楼停止自用，开始对外出租起转换为投资性房地产，账面价值35000万，公允价值38000万，甲公司对出租的办公楼采用公允价值模式计量，因此形成投资性房地产38000万，其他资本公积3000万。

这样处理的结果就是，自用房地产这项固定资产年初账面价值35000万，年末账面价值40000万，确认了公允价值变动损益5000万。这样的处理方式会使企业资产总额和企业利润增加，有些企业会利用此种处理方法来操纵企业利润。当我们对这种企业进行投资的时候，应该考虑到因为资产转换带来的资产总额增加和利润增加，对投资企业进行考核时，应该剔除这部分因为资产转换带来的利润增加部分，来评估被投资企业的真实利润水平。因为资产转换带来的利润增加可以看成是一种虚增的利润，资产还是那个资产，房子还是那个房子，没有发生什么变化，只是因为转换成投资性房地产，又转回固定资产，采用了公允价值计量模式，才使得资产总额增加和利润增加。

建议二：原计入其他资本公积的金额不予调整。

即在投资性房地产再转回自用房地产时，原计入其他资本公积的金额不予调整，这样处理的结果是：其他资本公积的金额将永久存在，这样操作与其他资本公积的性质不符。

最后，自用房地产这项固定资产年初账面价值35000万，年末账面价值40000万，确认了公允价值变动损益2000万，资本公积－其他资本公积余额3000万元。

根据企业会计准则的规定，其他资本公积，是指股本溢价(或资本溢价)项目以外所形成的资本公积。其中主要包括直接计入所有者权益的利得和损失。直接计入所有者权益的利得和损失由多种事项引起，存货或自用房地产转换为投资性房地产是其中的一种，当该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积－其他资本公积”，贷记“其他业务收入”。因此，当投资性房地产再转回自用房产时，按照投资性房地产处置的规定，处置该项投资性房地产时，应转销与其相关的其他资本公积，因此自用房地产转入投资性房地产形成的其他资本公积应转出。

建议三：投资性房地产再转回其他资产时，按照转为投资性房地产前的价值计量，已计入公允价值变动损益或者资本公积－其他资本公积的部分冲销。

准则可以规定由其他资产转为投资性房地产后，必须在一定时间以后才能再转回其他资产，或者规定在同一个会计年度，其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产时，按照资产未转换为投资性房地产前的价值计量。

这样的处理能够体现资产的原本的价值，但是不符合投资性房地产准则的规定。