物业管理公司经理工作

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物业管理公司经理工作范文第1篇

关键词：烟草行业；企业精益管理；财务工作；思考对策

随着国内卷烟市场的趋于饱和，特别是近年来全国经济下行压力不断加大，国内烟草行业的发展已经从依靠“政策红利”、“制度红利”、“市场红利”的外延式发展逐渐转向释放“管理红利”的内涵式发展。为了有效提高烟草行业企业管理水平，国家烟草专卖局推出了《关于推进企业精益管理的意见（国烟运〔2013〕316号）》，提出了“三个需要，五个精益”的要求，即推进精益管理是“提升企业管理水平的需要，是行业转变发展方式的需要，是挖掘发展潜力的需要”，要导入精益思想、推行精益方法、建立精益组织、形成精益流程、实现精益目标“五个精益”。2014年凌成兴局长在行业企业管理现场会上做出了推进精益管理，向管理要效益、要红利、要进步是当前烟草行业实现企业转型升级的必然选择，是破解“三大课题”的重要抓手的重要批示。

在行业转变发展方式的关键时刻，烟草行业着眼现在，放眼未来，推进企业精益管理，为烟草行业的持续健康稳定发展夯实了基础。但是如何在财务管理工作中推行精益管理，持续提升企业精益财务管理水平，仍是广大企业财务管理人员面临的一道难题。

一、烟草行业企业财务管理现状

（一）传统体制和传统观念影响较深。由于传统体制和传统观念的深刻影响，国内烟草行业在市场竞争中显得机制不活，表现在经营管理不善，有利于自主创新的技术进步机制尚未形成，市场竞争能力不强，在运行效率、运行成本、市场竞争力、管理水平等诸多方面都存在着较大的差距。市场一旦放开，保护体制一旦消失，国内烟草行业将受到极大冲击，失去竞争优势。

（二）财务人员精细管理水平有待提高。人力资源是企业最宝贵的资源，财务人员是企业精益财务管理的执行者。但是，人岗不匹配、人浮于事会造成很大的人力资源浪费，人力资源的浪费是企业最大的浪费，这与精益管理的要求相悖。

（三）精益财务要求和新企业会计准则执行要求。精益财务要求推行动态化的全面预算管理，通过完善全面预算指标体系，加强单项预算间的衔接，综合分析各单位预算指标之间的内在联系，统筹好各单位预算的协调和平衡，达到精、细、全的标准，减少无效、重复的支出。但是，与之配套的财务精益管理体系尚待加强。同时，2015年1月1日，所有纳入烟草行业合并报表范围的中国境内企业均要执行《新企业会计准则》，作为烟草企业财务工作人员，要充分认识市场经济下，企业面临的机遇和挑战，以及会计工作在企业管理活动中的重要地位，及时了解掌握国家会计政策的变化，紧密结合行业会计工作的发展，做到未雨绸缪，有针对性地采取应对和调整措施，以顺应新形势变革的要求。

二、烟草行业企业财务精益管理的对策

（一）加强组织领导。应成立由公司局长（经理）带头，各部门主要负责人为成员的精益财务管理工作推进领导小组，加强对精益财务管理工作的领导。

（二）加大宣传力度。由财务管理处牵头，充分利用内刊、内部网站等媒介，在全系统大力宣传精益财务管理理念，树立过“紧日子”思想，促进各个环节降本增效、节约费用，营造推进精益财务管理的浓厚氛围。

（三）提升财务人员技能。组织开展系列培训活动，切实提高财务管理人员的业务技能和综合素质；组织开展财务管理创新创优活动，鼓励财务人员立足本职，结合实际，围绕财务工作中的重点和难点问题，群策群力、加强攻关，提出合理化建议，积极探索实施财务管理创新的有效途径，推进财务工作创新发展、精益发展。

（四）建立健全管理制度。树立“持续改善、追求卓越”的工作导向，阶段性地对精细财务管理工作进行总结，不断发现问题、改进不足，并切实加强制度建设，在财务系统内逐渐形成自我改善的内生动力，持续改进财务管理工作。

三、落实财务精益管理的具体措施

（一）实行费用、税利“目标管理”。提前预设年度税利最低增长比例、最低毛利率、最低单箱结构等基础数据，再在销售预测中联动反映，提高实现目标税利的准确率。对费用管控实行“三保两压”，保证必要的成本费用总规模，保证合理的费用率水平，保证规范必需合理的各类支出，压缩重点控制费用，压缩非经营性的不合理、不合规支出。

（二）全面应用新会计准则。2015年行业将全面实施新会计准则。组织财务人员加强对新准则的学习，认真做好新旧准则衔接相关工作，与当地财政、税务、审计等部门加强联系，做好相关备案工作。在实施新准则的过程中，勤于与兄弟单位交流沟通，形成合力，攻克难关，并将使用中所涉及的共性问题及时向省局（公司）反馈，确保新准则的平稳过渡和有效执行。对新准则实施过程中发现的问题及时进行总结分析，完善相关财务制度，推进财务核算规范化、精益化。

（三）完善预算定额标准体系建设。在充分考虑各分公司经营规模、历史水平和发展要求等要素的基础上，经过认真测算，科学设置，统筹处理好各单位预算的协调和平衡，加快完善全系统预算定额体系建设，达到“精”、“细”、“全”标准，减少无效和重复的支出。将省局重点控制的费用和物流费用作为预算管理的重点，进一步加大预算的分析、考核和通报力度，提高预算考评指标在领导班子业绩考评指标中的分值和权重，不断提升预算管控水平。

（四）推进跨行支付结算和配套银行卡应用工作。认真落实国家局下发的《行业跨行结算及银行卡应用指导意见》和省局有关工作部署，遵循客户自愿、方便客户的原则，协同营销中心稳步推进跨行支付结算和银行卡应用工作，逐步实现零售客户在线、主动、实时的货款结算，实现网上订货、网上营销、网上配货、网上结算“四网合一”，进一步提升财务服务质量，提高零售户满意度。

（五）挖掘货币资金保值增值潜力。牢固树立资金时间价值观和现金流量观，推动资金运动与市场变化相适应，提高货币资金保值增值水平。进一步健全资金监管制度，充分运用资金监管软件切实加强日常资金监管，保证资金的安全性。进一步深化月度资金预算审批制度，加强资金预算管理，特别加强与大额资金使用部门之间的协调沟通，按需安排使用资金，减少因信息不畅造成的资金低效使用，保证资金的流动性。进一步优化存款组合，适当提高中、长期定期存款比重，与银行加强协商，将存款利率上浮至基准利率的1.2倍，尽可能地提高资金收益水平，保证资金的效益性。配合营销中心协调各中烟公司均衡供货，提高卷烟周转次数，保持卷烟的合理库存和数量，压缩结算时间，防止资金无效占用，实现资金最大收益。

（六）加强资产动态监管。统筹协调好“投资与资产”的关系，规范投资行为，积极优化和配置资产。根据省局（公司）财务处统一工作部署，借助信息化手段，对资产的购入、调拨、维修和报废等各个环节加强动态监管，盘活存量资产，优化资产结构，提高可利用资产的再利用率。特别是加强对车辆资产的处置，在高度重视车辆的安全性能和使用寿命的前提下，充分发挥车辆资产的使用效益。

参考文献：

物业管理公司经理工作范文第2篇

1、相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全处有明显标志和防范措施。

2、维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅。

3、看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等。

4、夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录。

5、有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。按照上述要求，物业管理公司应设置专门的社区安全秩序服务机构，其中公司总部设置专门的监督管理部门，即安全管理部，管理处设置提供社区安全秩序维护服务工作的部门，并配备服务人员及设施设备，以确保社区安全秩序维护服务工作的有效实施。

从监管部门职责角度来看，物业管理企业应设置安全管理部，负责对全公司社区安全秩序维护工作进行督促、检查，防止任何安全事故的发生，并在全公司各个领域建立健全安全秩序维护服务组织，实施安全秩序维护服务。总经理作为全公司安全秩序维护事务负责人，根据业务开展社区安全秩序维护服务，制订安全秩序维护服务政策、安全秩序维护服务管理制度、安全秩序维护服务目标和指标，以及各种安全生产、安全秩序维护、消防、应急的规程规范，制订各种安全操作规程和方案等安全措施，全面推行实施。同时，物业管理公司还应贯彻以预防为主的社区安全秩序维护服务工作，加强企业对社区安全秩序维护服务工作的领导和管理，不断加强员工安全教育和宣传，组织员工学习消防基本知识、安全工作知识，教育员工提高安全意识，自觉遵守安全规定，时刻警惕和及时排除工作过程中的安全隐患，防范自然灾害损失和人为破坏事件的发生。根据客户对安全秩序维护服务要求的提升，定期评审公司的安全秩序维护服务管理体系，不断调整、修改、完善、改进安全秩序维护服务技术措施，修订安全秩序维护服务管理计划，并在各级监督实施，使公司的安全秩序管理跟上时代步伐，适应变化着的新环境。物业管理企业应定期组织安全秩序维护服务工作检查和工作研讨会议，排查隐患，及时采取措施，解决出现的各种问题。

对重大安全隐患不惜人力、财力和物力限期整改，对于特殊原因一时难以彻底解决的安全隐患，制订相应的强化管理办法，采取有效措施，确保过渡期安全。其具体工作内容如下：

1、指导管理处做好“四防”(防盗、防火、防破坏、防自然灾害)工作。

2、负责管理处安全、消防工作的教育、培训、监督、检查、评估、指导。

3、负责本部门体系文件的编制与修订，并对执行情况进行督导。

4、负责制订安全秩序维护人员专业技能培训计划，并组织考核。

5、负责公司管辖范围内安全方面事故／案件的调查、分析。

6、负责管理处安全秩序维护人员人数变动情况的统计、分析。

7、负责受理护卫员投诉、意见、建议。

8、负责公司管辖范围内游泳池安全管理工作的教育、培训、监督、检查。

9、协助管理处进行安全岗位编制设置。

1O、协助顾问管理部做好项目考察工作。

11、密切配合其他部门开展相关工作。

物业管理公司经理工作范文第3篇

近几年来，我国物业行业发展很快，物业管理市场环境日趋成熟，物业管理行业面临着良好的发展机遇，但同时也面临着严峻的挑战。该行业有其自身的行业特点，因此财务管理相比较于其他行业也存在一定的特殊性。首先物业公司财务管理涉及的面相当广泛，企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理公司的财务管理工作，要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金，使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。其次，物业管理企业的各项收费的监督不仅来自企业自身，还来自政府有关部门以及物业的业主等，使其对资金运作过程的监督更为全面，物业公司的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息，因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。

二、物业公司财务管理现状及存在问题

(一)财务管控体系比较薄弱。住宅物业由于管理能力有限，内部财务管控体系也比较薄弱。例如很多公司对于日常办公用品的领用没有台账，临时停车费没有监控管理措施，租赁的车位等没有专人审核和保管合同，固定资产与办公用品没有区分管理，物业费的催收不及时，部分经营收入未能有效监管等。以上种种内控制度的缺乏导致收入不能及时入账，支出又无法有效节省，最终只能是亏损越来越大。究其原因，一方面是不重视，主观上领导认为物业公司的业务活动非常简单，没必要专门设置内部控制部门和机构；另一方面，由于住宅物业还处于发展初期，待遇不高，导致物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，很多物业公司的财务人员都没有受过系统的财务培训，更不要说内控了。

(二)管理者缺乏现财观念，不重视成本管理工作。传统意义上的物业管理走的是“谁开发，谁管理”的路子。随着物业管理需求的进一步扩大，物业管理开始走向市场化、专业化、规模化和智能化。但长期以来，受老观念的影响，致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业，缺乏现代管理理念和科学的市场定位，没有长远的经营谋略，形不成规模效益，再加上不重视财务管理工作，人、财、物、信息等资源未能优化配置，甚至存在严重浪费，致使企业经济效益低下。因此，物业企业经营者应树立现财观和成本核算观。

(三)财务管理人员能力不强。从多数物业公司的实际情况看，更多的公司为了节省人力成本，财务管理人员招聘不以财会人员的职业道德素质和专业知识为标准，而以成本最低为依据选用人员，很多物业公司的财务人员都是从收款员或者其他岗位转业过来的，有不少甚至连会计从业资格证都没有。此外，不少物业管理公司为了节省用工成本，在岗位设置上不尽合理，不满足不相容职务相分离原则，会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。因此，从专业角度来讲，目前物业公司的财务人员的能力有待进一步加强。

(四)资金不足和筹资能力差。物业管理资金的来源渠道和数量都非常有限。主要包括物业管理的启动资金，即资本金；物业维修资金；日常综合管理服务费及经营性收入。至于其他渠道，如银行借款资金，由于物业管理企业几乎都是中小企业，其注册资本较少，土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少，缺乏信用保证，所以难以取得银行贷款。

(五)投资回报低，盈利较难。我国物业快速发展主要是近十来年，由于目前物业费的标准比较低，不少物业公司一直处于亏损中。同时，受经营规模和资质的限制，物业公司可以选择的其他投资项目较少，即使有合适的项目，因为物业公司缺乏强有力的管理团队，导致其存在较大的风险。

三、提高物业公司财务管理水平的对策建议

(一)建立和健全物业公司内部财务管理制度。物业管理企业应根据国家统一规定，结合自身的经营特点和内部管理要求，制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。同时，还要不断细化完善这项制度，配以与财务管理有关的分支管理办法，如《收费员管理办法》，《空置房、报停房管理办法》，《兼职收费员管理办法》等等；制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标；并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对；对小区的收人进行定期、不定期的检查监督。因此，物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度，才能充分落实好理财自，形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制，才能规范企业的财务行为，促进物业管理公司的健康有序发展。

(二)强化成本观念，建立财务成本分析控带制度。物业管理作为服务性行业，财务管理的一个重要方面就是成本管理，因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出，因此物业管理公司应该树立“全员成本控制”观念。物业管理企业一方面应确立科学的财务管理和成本控制目标，提高全员成本素质和意识，使所有单位和部门都重视成本，另一方面通过对人力资源的科学整合，激活人才潜力，减少冗员，降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训，造就一批爱岗敬业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍，来提高管理工作质量和效率。

(三)加强财务人员的专业培训。首先对没有上岗证的财务人员应该让员工抓紧去报考会计从业资格证书，公司应该给予学费和考试费上的支持，这样财务人员能力得到了提升，对公司的财务管理才能有所帮助，才能成为经理的好助手，一起探讨如何盈利。其次物业公司要让财务人员针对性地参加一些会计、税务的培训，有条件的物业公司可以集中对各项目的财务人员每季度集中一次学习，并针对学习需要安排必要的考试，这样才能保证学习的效果，只有财务人员的能力提升了，公司的财务管理水平才能有所改进。最后财务人员自身的意识要改变，不仅仅是一个单据传递员，机械地处理一些账务，更多地是要通过财务数据发现问题，为项目经理做决策提出可行建议。

物业管理公司经理工作范文第4篇

关键词：物业管理；问题；改进措施；房地产

最近几年随着房地产事业的不断发展，我国的物业管理行业也在不断完善，所面临的竞争形势依旧十分激烈。良好的物业管理能够对整个社会的发展起到推动作用，不仅能够使得政府部门自身的工作效率得到提升，使得社会更加稳定，同时还为社会居民提供了舒适、安全以及优美的居住环境，不仅如此，通过物业管理工作还能够为社会提供诸多就业岗位，有效解决就业问题，总的来说，物业管理工作对于房地产事业的发展以及整个社会的进步都能产生重要影响。但是就当前我国物业管理行业的发展状况来说，依旧存在很多不完善的地方，需要进行研究和改善，通过顶层设计进行制度等规范的制定和完善，通过与业主进行交流争取业主的理解和支持，对内部职工的素质进行提升，通过多元化的方式进行逐步完善。

一、我国物业管理现存问题

（一）我国物业管理企业的产业机构以及服务品种比较单一

对于我国的房地产发展来说，物业管理是其重要组成部分，但是因为市场上关于此行业的立法以及规范还相对较少，即使有也不够完善，同时在不同的地域物业管理自身的发展自身也存在诸多不平衡现象，这样就会使得我国的物业管理行业在发展的过程中，往往没有足够合理的管理模式。物业管理行业中的服务产品以及相应的规则难以满足消费者的需求，消费者和物业管理者之间也很难做到和谐相处，在进行管理的时候物业管理行业所提供的产品也没有特色和个性化，具有较高的同质化特征，更不用提物业管理自身的文化以及品牌建设了。很多物业管理机构往往都是依靠收取相应的物业管理费生存，这样就会使企业自身难以真正发展和壮大，继而也就无法对自身的服务和产品进行更新与提升。

（二）物业管理对自身的责任以及认知存在偏差

当前物业管理自身发展水平在很大程度上关乎整个小区的安定、整个城市的健康发展，对于社会的进步以及社会环境会带来较大的影响。但是就当前我国很多物业管理企业来说，在对自身责任的认知以及职责的定位方面依旧不够清晰。所聘用的管理者自身文化素质不够高，自身的职业道德和职业意识也很差，以往在计划经济年代房管机构只要换个牌子就成为物业管理公司，一些社会闲散者还有老弱病残等都被归入该公司，这样就会使得公司中的很多之中都没有工作的主动性和积极性。同时在物业管理的过程中对科技的推广力量不足，在经一个的规模上以及模式方面不够完善。这样就会使得新房子在建设的时候就很难得到有效地维护，经常会出现安全方面的隐患。

（三）物业公司经常存在质量差以及乱收费等现象

因为目前我国针对物业管理方面还没有足够完善和健全的法规制度进行约束和完善，同时也没有相应的机制对物业管理工作自身的工作行为进行及时的监督，这样就会使得物业公司有极大的可能性进行乱收费等，使得物业公司自身的行为存在较大的自主性以及随意性，所收取的物业费的标准也完全是由自身决定，没有统一的市场标准。很多物业公司为了能够在其中获得更多利益，就设置了多项收费的项目，继而就会出现很多乱收费的现象。

比如有的物业管理公司会私自制定一些不公平的规章制度对业主进行约束，同时通过罚款以及押金等多种方式对业务自身进行停电、停水等方面的管理，只要业主有所不从，物业管理公司就会采取惩罚措施，甚至会武力相加。另外，物业管理公司自身的服务态度比较差，在服务上还存在不规范、不到位以及不及时的现象，物业公司的目的主要就是进行费用收取而不是进行服务，往往通过多种多样的项目进行乱收费，但是一旦出现服务或者是物业安全问题，往往就会出现推卸责任的状况，这样的状况无疑会使得物业管理公司和小区业主的关系难以得到真正的改善。

二、改进物业管理质量及水平的措施

（一）构建并积极完善物业管理机制及体系

因为地域之间在经济水平方面会存在较大差异，这样就需要有经济基础和条件的地区应当积极构建并努力完善相应的物业管理机制及体系。成立相应的业主委员会，并定期召开会议，同时还应当在物业管理企业中聘用专业经理实施专业化的管理。对于物业管理企业来说，应当对现代化科学技术进行充分的利用，同时还应当积极争取政府的支持和引导，依据相关的法律规定来制定合同，制定关于业主方面的相应条例，不得对其进行私自篡改。在未来的物业管理过程中应当依据这样的机制、规范进行管理。

（二）物业管理企业应当完善服务理念，强化责任意识

对于房地产行业来说，物业管理是新兴事物，因此与业主之间存在暂时的矛盾是必然的，但是这样的矛盾也应当是能够调和和避免的，这样就要求物业管理企业应当先从自身做起，不断进行自我反省，摆正自身的服务者地位，不断提升服务意识，完善自身的服务理念，从点滴做起。如果是物业管理企业自身的责任就应当用于承担，不能推卸责任，同时还应当对业主进行积极地宣传，争取业主对物业管理工作的支持和理解，引导业主对自身的工作有更进一步的了解，同时也欢迎业主对物业管理公司的不规范行为进行监督和举报，只有这样才能够使得物业管理公司自身的服务质量得到进一步的提升。

（三）重组物业管理企业，使得管理更加规范化

物业管理企业目前之所有没有足够完善的企业文化很大原因就是因为还没有形成具有规模的物业管理产业，因此也就难以有更为完善的物业管理模式，从而也就无法对不规范的物业管理行为进行约束。因此，要想有良好的物业管理队伍就应当有良好的规模化产业以及完善的企业文化。这样不仅能够使得物业管理企业自身的成本得到降低，同时还能够通过规范化的管理以及规模化的运营构建良好的企业服务品牌。从某种程度上说，合作以及重组已经是未来发展的必由之路。通过这样的方式在能够使得物业管理企业自身的服务质量得到有效地提升。

另外，为了进一步促进我国房地产事业得到健康发展，还应当从顶层设计入手对法规以及法律体系进行逐步完善，通过管理细则、法律法规以及完善的监督体系对物业管理企业自身做进一步的管理业约束，对物业管理公司自身的收费服务、无偿服务等进行约束。相应的物业管理企业以及相关的职工应当对自身的职责进行严格履行，通过法律途径对企业的职责进行规范，对企业职工自身的职责和权利等进行规定，通过这样专业化的方式才能够使得物业管理企业自身的服务质量得到进一步提升。

三、结束语

总的来说，随着房地产事业的不断发展，物业管理质量如何更是引起社会的广泛关注，物业管理是房地产发展的一双翅膀，不能拖后腿，但是就当前我国物业管理现状来说，还存在很多问题，应当对其进行逐步完善，通过顶层设计进行制度等规范的制定和完善，通过与业主进行交流争取业主的理解和支持，对内部职工的素质进行提升，通过多元化的方式进行逐步完善，只有这样才能够真正提升物业管理公司自身的服务质量和水平，才能够为房地产事业的发展带来正面促进作用。（作者单位：山西焦煤西山煤电集团公司东曲矿）

参考文献：

[1] 张金平.物业管理存在的问题及对策研究[J].吉林大学.2008（11）

[2] 卢嘉丽.房地产物业管理存在的问题及对策研究[J].科技创新导报.2011（06）

物业管理公司经理工作范文第5篇

关键词：

前 言

近年来，常电物业管理公司在湖南省电力公司和常德电业局的正确领导下，积极弘扬“敬业、专业、服务、创新”的企业精神，坚持“始于业主所需、终于业主满意”服务理念，秉承“诚实守信、稳健增长”经营方针，以“自加压力、进入市场、突出重点、创建品牌”为工作思路，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理，不断提升物业管理综合实力，积极拓展物业外部市场，全力为业主排忧解难，努力创建“常电物业”品牌。

一、常电物业管理公司概括

公司现有职工89人，其中，在册职工79人（集体工27人），退休职工（集体工）10人。在册职工中，女职工47人，男职工42人（其中司机16人）。女职工所占比例相对较大；物业管理人员及专业技术人员欠缺；员工整体素质优势较弱是公司人员构成的主要特点。

公司下辖电力调度通信大楼、电力新村商住小区、常德日报社报业基地、常德日报社柳岸人家住宅小区、机关小区（北一院、北二院、北三院、南院）、西片小区、电力花苑、桃花源机场民航公寓等9个管理小区，物业管理面积40.25万平方米，其中住宅23.4万平方米，办公场所5.6万平方米，在外承揽11.25万平方米。

2002年，公司被省建设厅评为“优秀物业管理企业”,公司所管辖的电力调度通信大楼2004年被评为“常德市物业管理优秀示范项目”、2005年被省建设厅评为“省优秀示范大厦”、2006年被国家建设部授予“全国优秀示范大厦”称号，成为湘西北首个获此荣誉的项目。同时，公司所管辖的电力新村小区也被授予“省园林式小区”。

二、目前公司管理存在的问题

随着省公司及以下层面“主辅分离”改革的推进，作为第三产业的物业公司面临着强烈的危机感和紧迫感，我们只有按照国网公司开展“爱心活动”，实施“平安工程”等意见，就目前情况进行总结，存在的问题如下：

（1）、公司所管辖的原有职工宿舍存在规划不好、分散的情况，给物业管理带来很多不便。按规划，在二到三年内实现对常德电业局所属市区范围内所有院落进行接管，但这些院落自成体系，资源不能共享，造成管理人员增加，安全管理难度增大的情况，物业管理成本与物业管理效益之间的矛盾日益突现。

（2）、公司现接管的部分老院落，随着房子越来越老化，维护修缮问题越来越多，造成维修费用增加，如果没有足够的维修资金，必将造成管理中质量与服务的矛盾，给物业管理带来极大困难。

（3）、主业分流职工较多，且大多年老体衰、自身条件差，文化素质较低。负担这些职工给物业公司增加了成本支出，在主业支付物业管理费有限的情况下，给物业公司整体水平的提高和未来的发展带来了严重影响，使物业公司难以轻装上阵。

在发展生产、提高效益的前提下，努力创造条件，不断改进物业管理与服务水平，提高素质，自加压力，抢占市场才能迎接各种挑战，才能真正实现让业主受益、让企业获利的双赢目的。

三、物业管理工作的具体措施

（一）、夯实基础抓管理

1、建立ISO9001：2000国际质量体系，实现物业管理的程序化运作。公司于2002年9月一次性通过ISO9001：2000国际质量体系认证，成为全市第一家通过该项认证的物管企业。

2、建立健全各项物业管理规范和内部工作管理制度。完善并出台了《公司内部管理制度》和一系列物业管理制度。以电力调度通信大楼的管理为突破口，实行物业管理的制度化、规范化、标准化运作，编制出《大楼物业管理手册》、《设备运行维修保养手册》、《保安工作手册》、《保洁工作手册》及《新村商住小区业主手册》等，使电力调度通信大楼的物业管理逐渐成为公司打造“常电物业”品牌的新亮点。

3、狠抓企业管理资质升级，不断扩大公司竞争实力。2002年8月，仅用一年半时间，公司就由三级物业管理资质升为二级物业管理资质，成为全市当时仅有的两家二级物业管理公司之一。

目前，公司已成功接管桃花源机场民航公寓和常德日报社的报业基地及住宅小区。最近，常德市消防支队等单位也慕名前来主动与公司恰谈物业接管项目。

（二）、强化培训，提高员工综合素质

作为电力多经企业，物业公司远没有主业的发展优势，特别是与电力发展联系不是十分密切的物业管理这样一个服务性行业，在电力体制改革大潮的冲击下将要遇到更严峻的考验。为使员工早日适应市场发展需要，公司着重加强对员工的思想教育，努力转变员工观念，打破全民工和集体工身份界线，实行全员竞聘上岗，凡是竞聘上同一岗位的员工一视同仁；在公司广泛进行形势教育，不断增强员工的忧患意识，让每一个员工感受到来自市场的压力和竞争的残酷。

通过公司各项改革措施的实施以及一系列危机意识教育，员工的学习积极性明显提高，市场意识明显增强，积极参与培训，不断提高自身素质成为员工的自觉行动。为使更多的一线员工能够走上管理岗位，公司采取请进来、送出去、互动学习等多种形式，加强对员工的岗位技能培训。聘请了美吉华庭、华都大酒店、街道派出所等相关专业人士来公司为全体员工就物业管理、礼仪礼节及消防、治安管理和急救知识进行专题讲座和实际操作演练。同时，将一批能力强、基础好的员工选派出去参加各类专业培训，让他们不断更新现有知识体系，以自我教育的方式，让这些学成归来的员工将所学知识传授给公司更多的员工。仅去年，公司就先后举办了四期专题知识讲座。公司还将2004年接管的社会小区民航公寓作为内部培训基地，先后安排十三人到那里跟班实习，进行现场物业管理学习。目的就是想通过这块试验田，提高公司全体员工的市场参与意识，努力带出一批人，培养一批骨干。

近几年，通过外培，公司又有11人获省建设厅颁发的全国物业管理经理岗位证书，7人获省人事厅颁发的物业管理师资格证，2人获园林绿化经理证书，5人取得省消防总队颁发的消防人员资格证，11人获得市技术监督局颁发的电梯安全管理操作证。截止到现在，公司参加物业培训并获证的有70人，占员工总数的90%。

（三）、自加压力抢市场

近年来，公司不断拓展经营项目，寻求企业新的经济增长点，实现多头创收。早在2004年以前，公司根据市场调查，认为借常德市创国际花园城市和电力新村建设项目契机，发展绿化产业前景可观，便于2004年3月在原绿化班基础上成立绿化分公司，并取得了园林绿化三级资质。在公司领导和全体员工的共同努力下，绿化分公司去年通过承揽绿化工程、承接单位花卉租摆业务等共计创收近百万元。如今，公司将苗圃培育的近500盆盆景编制成精美的图片宣传册，逐步进行外销创收。绿化产业已成为公司多种经营新的经济增长点。作为公司分支机构的汽车队、纯净水厂、职工食堂、招待所等通过制定严格的管理办法，加强对成本的控制，在为广大业主提供优质服务的同时，实现了多头创收。

（四）、与业主保持沟通畅达

诸多物业管理公司的负责人对此都表示高度认同，但具体的做法却各有不同，主要可归为四类：一是崇尚数据说话，以定性――定量――定性的思路指导工作，由市场研究跟进业主意见和需求的变化；二是定期上门服务。发现问题及时解决；三是设立投诉和报修电话，给业主开设网站留言专栏；四是逢年过节时走访重点业主，联络感情。保持与业主沟通，建立信息收集机制，新兴公司讲感情。

（五）、突出重点，创建品牌

一个物业管理企业的产品能否形成话题性，能否在同行中吸引眼球，吸引注意力，一定要有与众不同之处。如果仅凭一招鲜或做足一两个口碑项目来保品牌的含金量和长久性是不可能的。因为我们提供的产品是一种无形产品。其核心价值――品牌传播的主线，是品牌的精髓，它代表了一个品牌最中心、且不具时间性的要素。

2004年10月，公司在对电力调度通信大楼物业实行全面接管后，公司上下便将大楼管理作为崭新的起点和突破口。通过与深圳星河物业公司合作，制定出一套适合市场化运作要求的物业管理方案，实行“一站式”服务，在“精、细、活”上狠下工夫，不断规范大楼各项管理。一个品牌最独一无二且最有价值的部分通常会表现在核心价值上。如果把品牌比作一个地球仪，核心价值就是中间的那根轴心，不管地球仪如何旋转，轴心是始终不动的。

俗话说“物业管理工作的好坏，关键在于安全是否得到保证”，因为只有确保安全，才能为广大业主提供宁静、祥和的工作和生活环境。为此，公司于2004年6月专门成立了安全协防部，对外招聘一批退伍、复员军人组成一支素质过硬的安全协防队伍，对他们采取半军事化管理，坚持每周进行理论和体能培训，不断提高综合素质。从电力大楼搬迁截止到现在，未发生一起失窃事件，受到驻楼单位和领导的好评。

因此，物业管理企业的品牌创立后，还需不断对消费者心理、社区文化、消费者需求结构进行研究，加强服务创新；注重企业与人员形象的推广以及企业经营原则的一贯性、持续性；注重企业的责任与社会的和谐关系，承担相应的公益责任，与媒体建立长期良好的互动合作关系等等。通过对企业品牌采取的一系列推广措施，来维护品牌效应的持久性。