购买小产权房合同

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购买小产权房合同范文第1篇

关键词：小产权房；保障性住房

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A [文章编号]1009-9646（2011）07-0030-02

一、引言

小产权房的大量涌现是现在政府着力解决的问题之一，与此同时，随着我国房价飞涨，居民购买商品房的压力越来越大,国家出面建立了多种类型的保障性住房作为普通商品住房的补充。然而，由于数量极其有限，保障性住房远不能满足要求。结合小产权房和保障性住房的现实特点，将不合法的小产权房通过转化为保障性住房使其合法化是当前解决两者问题的出路之一。此种方法的可行性以及具体实施路径则值得我们作进一步的研究分析。

二、存量小产权房转化为保障性住房的总体思路

小产权房与保障性住房在房屋本身上并没有本质的区别，其区别主要在于土地性质和购买人身份的不同。因此，在解决小产权房转化为保障性房屋的问题时首先应从以下两个方面予以考虑：

1.土地权益问题的衔接

小产权房和保障性住房最大的区别就在在于土地产权的不同。小产权房占用集体土地属于集体用地，保障性住房由国家开发属于国有土地。要想二者很好的衔接，必须对两者的土地产权属问题进行规范。可选择的方法主要有两个：一是将小产权房占用的集体用地通过征收等方式收归国有以此将两者的土地性质予以统一。二是从法律的角度上认可集体土地用作保障性住房的合法性。相比而言，后者虽然看起来程序简单，但会由此引发诸多问题，为今后农村集体土地的管理和规范增添阻碍。因此，基于这种情况，为解决存量小产权房问题，我们只能视情况将符合条件的小产权房的土地予以征收变性，通过相应的程序，政府回购房屋用于住房保障，最终让其合法化。

2.购买人身份衔接

小产权房违法的本质属性还基于购买人的身份不符合现行法律规定。在探寻存量小产权房向保障性房屋转化的路径时，应考虑该部分已经购买了小产权房人群的身份是否符合住房保障制度关于受保障对象条件的限定。原有的小产权房的购买人应在一定程度上受到保护。在小产权住房向保障型住房转换后，可对原购买者进行身份认证，对于符合申请保障性住房的人群政府应协助其补办相关手续。对于条件不符合的人群可根据具体情况收取一定的差额费用后为其补办手续。

3.小产权房转化为保障性住房的具体路径

在小产权房转化的具体步骤中，首先应当进行全面排查清理工作。确定整理区域的小产权房数量、类型、租售情况等。选取其中符合相关条件的房屋进行保障性转换。筛选条件应包括房屋区位、房屋类型、户型、面积等因素。确定完拟收购房屋后，再根据小产权房当前不同的租售情况等进行区分转化。

(1)已出租小产权房的转化

在具体操作中，有大量的小产权房是以不同年限的租赁形式对外处理的。对于该类小产权房，可参考以下具体转化步骤。

首先，根据城市房地产管理法的规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。各地方政府应该以此为根据进行排查，确定将符合回购条件的房屋。

(2)已出售小产权房的转化

对于很多家庭来说，都是将小产权房一次性购买并且由村组或当地乡镇政府颁发产权证书。但是，根据现行的相关法律，这类买卖合同由于土地权属问题存在争议而被认定为无效合同。

根据对无效合同的处理办法，交易失败，房屋应返还原所有者即集体经济组织。政府应向收回房屋的集体经济组织进行房屋回购，并纳入保障性住房体系。原购买人此时可向政府再次购买该房屋，不过应当按比例补齐一定的土地使用价款。

若购买人符合申请购买经济适用房的条件应按照经济适用房制度的相关规定享有权利及承担义务，购买该房屋后今后不可再申请经济适用房或廉租房。

4.小产权房转化过程中应注意的问题

由于小产权房涉及到了多方的利益，其与保障性房之间的转化也缺乏实践经验，所以在将小产权房收归为保障性住房时应该充分考虑各方因素，以免造成不可预期的问题，具体应注意以下三点：

(1)做好全面普查工作，防止错漏

对小产权房进行全面普查是将小产权房转化为保障性住房的基础。在普查过程中应该着重调查小产权房的区位、住房条件、当前租售状态等情况，作为筛选归入保障性住房房屋的依据。

(2)做好协调工作，避免激化矛盾

小产权房涉及了集体经济组织、购房者、政府等多个利益相关体，在回购、再出售的过程中一定要考虑到各方的利益，积极做好协调工作，避免引起不不要的矛盾。

(3)建立相关法律制度

当前关于小产权房转化为保障性住房的法律几乎是完全缺失的。在这样的背景之下，我国应加快相关法律政策的制定，使小产权房的回购工作有法可依，加强该项工作的规范性，同时明确相关各方的权利和义务。

[1]陈伯庚.《怎样看待小产权房》，《检察风云》，2007.

[2]李磊.《小产权房动了谁的奶酪》，2007.

[3]杨卓.《基于权重效用模型的小产权房性质界定主观决策》.

[4]梁春程.《小产权房”的拆迁补偿问题》，2009.

购买小产权房合同范文第2篇

2006年，张某的儿子准备结婚，却还没有房子。赵某了解到这一情况后，便对张某说自己在某房地产公司有熟人，能够拿到低于市场价很多的内部指标。张某听后非常高兴，便委托赵某帮自己买一套房子。张某先后分两次交给赵某20.13万元，以每平方米1650元的价格购买了一套100多平方米的房子。赵某却对张某说，由于是内部指标，不能以张某的名字办理房产证，而必须以内部人员的名字办理房产证后再过户到张某的名下。

2006年8月，张某拿到了新房的钥匙，并进行了装修。后来，赵某以办理房产证需要交契税为由，又从张某处拿走4500元。张某对新房子各个方面都很满意，因此对赵某非常感激，便不好意思催办房产证的事。尽管张某偶尔也问过几次，赵某总是以各种理由推脱。

到了2008年6月，张某到房管局一问才知道，该房屋属于城中村集体所建设的“小产权房”，无法办理房产证。于是，张某找到赵某理论，赵某被迫承认了该房屋为“小产权房”的事实，并说自己也是出于好意帮忙，并未从中得到任何好处，而且也确实无法办理房产证，只能先这样住着。

张某担心自己的房屋权利将来得不到保障，要求赵某退还房款并赔偿装修费58000元以及其他各项损失共计31万元。赵某不同意，双方发生纠纷，张某将赵某告上了法庭。

律师观点：本案是一起由于“小产权房”无法办理房产证而引起的纠纷。

所谓“小产权房”，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村集体颁发。这种产权证明不同于由城市房地产管理部门颁发的一般意义上的房产证，其产权的基础是农民的宅基地使用权，因而无法以购房者的名字办理房产证，也不能上市流通。

国务院曾以会议及通知等方式多次强调“城镇居民不得到农村购买宅基地、农户住宅或‘小产权房’，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发”。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，除“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业”等情况之外，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。2007年，建设部《关于购买新建商品房的风险提示》，明确要求“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。

房屋产权本来不分大小，只有一种定义。但是，由于我国城乡二元结构的管理体制，以及一些复杂的社会状况，形成了社会上一些约定俗成的说法。这种俗称的“小产权房”，实际上没有真正的产权，其权利也得不到法律的保障。一旦出现纠纷，往往会给购房者造成较大的经济损失。

购买“小产权房”容易产生以下一些法律问题：首先是购房合同的问题。由于“小产权房”无法上市流通，购房者往往无法通过正常的渠道和方式进行房屋的买卖，所以，很多购房者都没有签订购房合同。有的虽然签订了购房合同，但发生纠纷以后，一旦查明该房屋属于“小产权房”，这种合同一般也会被认定为无效合同。其次，关于房屋使用权的问题。有的购房者出于居住使用的目的，认为自己买房只是为了住，并没有买卖房屋的想法，所以有没有房产证对自己并不会产生太大的影响。我们姑且不去考虑国家政策对小产权房使用权可能产生的影响，就目前的社会条件，由于房价的不断上涨，个别卖房者出于获取更大利益的考虑，往往将同一套房屋卖给几个不同的购房者，一旦发生这种情况，购房者将无法保障自己的权益。也就是说，小产权房的使用权也是无法保障的。在法律实践中，这种类型的案例也是大量存在的。第三，由于小产权房无法得到合法有效的权利凭证，其基于物权的一系列法定权利（如继承、担保、转让等）均无法得到有效的行使。

基于上述原因，购买“小产权房”的购房者在发生纠纷时往往处于非常被动的地位，能够得到的补偿也仅仅是返还购房款。至于由此而产生的其他损失，往往因举证困难而得不到支持。而且，购房者一般也不能以违约或侵权来要求对方承担违约责任或赔偿责任。

购买小产权房合同范文第3篇

一、小产权房的概念

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，亦称“乡产权房”，是指由乡镇人民政府而不是由国家权威机关(房管部门)颁发产权证的房产。“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。小产权房实际就是一些农村集体组织或者开发商打着“新农村建设”等名义出售的、建筑在农村集体上地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此小产权房得不到现有法律体系的支持是一个基本的事实。而小产权房与商品房巨大的价格落差，造就了其广阔的市场需求，也是一个不争的事实。在现有的住房供应体系下不能全面满足人民群众住房需求的情况下，小产权房的出现应该说是具有一定合理性的，

对政府有关管理职能部门来说小产权实上部分承担了理应由政府承担的住房保障责任。而对于农民来说，出售或出租小产权房，可以获得比农业种植更高的收入。一定程度上小产权房的出现，对政府、购房者和农民来说，其实是一个多嬴的结果，本文主要不是讨论小产权房的合法性走向问题，而是从税收角度来探讨农村小产权房处置的涉税问题。

二、小产权房处置是否涉税

农村小产权房处置(包括修建、分配、转止、市场交易等处理与安置)情况比较复杂，涉及税收问题的，笔者大致归纳为两种情形：

第一种，由农村村委会统一设计、统一建造，然后全部分配给享有宅基地权的村民，由村委会制定一定的收费标准向村民收取“购房”费用，这种小产权房处置实质上是村委会的“代建”行为，村委会一般情况下有一定的收益，从税收角度上看就是营业税税目“服务业”中的业，营业额是村委会向村民收取的全部价款和价外费用扣除替村民缴纳的没计费、建筑费等后的余额。如果又符合《重庆市地方税务局重庆市财政局关于促进城乡统筹发展有关地方税收政策的通知》(渝地税发[2007]242号)第九条规定：乡镇居民和农村居民自住建房，自行购买材料，自己参与施工，无论是否外请施工队或建筑工匠施工，均视作自建行为，免征建筑业营业税及附加税费。

第二种，就是对小产权房的违法买卖行为。原建设部发出风险提示，提醒购房者：以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定。2007年12月，国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

对这种小产权房处置行为是否涉税也有两种截然不同的意见：

一种意见：不征税。理由：既然转让小产权房是国家明文禁止的，那么对取得的“违法收入”就不应该征税，这是基于征税合法化的理论依据。若按照渝地税发[2007]242号第十条规定的条件：对库区地方政府、开发商、牵头人、合作单位采取统建房、合作建房、开发性建房等形式建设安置房，只要是用于安置移民(有安置销号合同)的住房，不论是否超过原面积，该套房屋的销售收入都免征销售不动产营业税及附加税费。库区移民转让移民安置房，免征销售不动产营业税及附加税费。当然这是一种特殊的免税政策，是另外一回事，

第二种意见：应该征税。目前，我国还正处在法制建设逐步完善过程之中，对“违法收入”的概念和认定上还很模糊，不同的法律规范就有不同的法律解释，对“违法收入”的征与不征税收问题还需要进一步明确，但为了营造一个公平竞争的市场环境，为了保障国家的财政收入，实际工作中，还是坚持对一切“营业性收入”征税的原则。

“公开性”是营业性收入的一个基本特征，这就区别于贩毒等收入的非公开性。对非公开性取得的非法收入是不应该征税的，其实要征也征不了。它需要专门机关的侦查或调查才能掌握，如：虚开发票取得的手续费收入，非法印制发票取得的收入等。对只违反某一个法律规范的“公开性”的营业性收入是应该征税的，如：无证经营行为，违反了工商登记法规，虽不能办理税务登记证，但取得的营业性收入还是应该征收有关税收。笔者倾向于第二种意见。

三、小产权房处置怎么征税

现行“商品房”即大产权房或称全部产权房的处置涉及的税种：有购置开发土地使用权的契税、耕地占用税、销售不动产营业税、土地增值税、印花税、开发持有期间的土地使用税等税种。

在此，本文只重点对农村小产权房处置按照什么税目征收营业税这方面来进行进一步阐述，限于篇幅对其他税种暂不探讨。有两种观点：

一种观点：应按照销售不动产征收营业税。小产权房的销售，征收销售不动产的营业税，这在国家税务总局对某省级地税局请示的一个答复中有过明确，但没有形成正式文件予以转发，前述渝地税发[2007]242号文也有类似观点。实际工作中，一般也是按销售不动产征收营业税处理的。从小产权房处置的形式来看，购房者与小产权房“所有人”或持有人大都签订的是《售房合同》，并且售房者也一次或分次取得了全部售房款。因此，按照“销售不动产”征收营业税从表面上看也似乎符合税收规定，

另一种观点：不应该按照销售不动产征收营业税。但到底应该按照什么税目征收营业税呢?

姑且不妨先引入会计准则关于收入的概念，《企业会计准则第14号一收入》第二条：收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的与所有者投入资本无关的经济利益的总流人，本准则所涉及的收入，包括销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不应当确认为收入。其中，第四条：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：(一)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，(二)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，(三)收入的金额能够可靠地计量，(四)相关的经济利益很可能流人企业，(五)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。只有同时满足这五个条件，销售收入才可以确认。

在政策还未明确之前，税收的确认应该以会计准则确认为基础。《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》(国税函[2010]148号)规定“三、有关企业所得税纳税申报口径。根据企业所得税

法精神，在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应按照企业所得税法规定计算。企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。”已有此规定，众所周知，销售小产权房是违法行为，是不可能办理房产产权过产手续的，销售合同是不受法律保护的小产权房交易不具备产权转移的实质。非法，而且是禁止性的，故物权应视为主要风险，即小产权房所有权上的主要风险没有转移给购货方。也就是说，在会计上小产权房处置不构成销售商品收入，也就是不能确认销售不动产收入。那么，也就不应该按照“销售不动产”税目征收营业税。小产权房的“销售”在税法上也不符合《营业税税目注释》有关销售不动产的定义(销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。)

税收原则中有一个很重要的原则就是“实质重于形式”的原则，即只要经济法律行为合符税法要素，构成税法征税要件的就要依法征税。合同是法律形式，产权的非转移是小产权房处置的实质。那么。小产权房处置的实质是究竟什么呢?

笔者认为，它是一种特殊形式的租赁行为(新营业税暂行条例及其实施细则已经取消了“转让不动产有限产权或永久使用权方式销售建筑物”视同销售不动产这项规定)。因产权没有转移，“购买者”只有使用权而不拥有所有权。对于小产权房“所有者”来说，实质上只是让渡了资产的使用权，符合租赁的特征。租赁，是一种以一定费用借贷实物的经济行为。在这种经济行为中，出租人将自己所拥有的某种物品交与承租人使用，承租人由此获得在一段时期内使用该物品的权利，但该物品的“所有权”仍保留在出租人手中。承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用(租金)。

《营业税税目注释》中租赁的定义：租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋，物品、设备或设施等转让他人使用的业务。《合同法》第二百一十二条中对租赁合同也有规定：租赁合同是指出租入将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同的特征：租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同，在租赁合同中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，出租人也只转让租赁物的使用收益权，而不转让其所有权。租赁合同终止时，承租人须返还租赁物。这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。

从租赁的定义和租赁合同的特征来看，小产权房“销售”实质上就是一种特殊的租赁行为，卖方一次性收取了若干年的租金收入。虽然没有约定租赁期限，但仍然确认为租赁合同，属于不定期租赁。(《合同法》第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。)

对已实际构成出租小产权房的法律事实并构成取得资金的结果，依法征收相应税费便有了法律依据。

下一步，应探讨一次性取得小产权房处置收入如何按照租赁业征收营业税问题：

《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”从《实施细则》来看，收取的一次性费用属于预收了以后若干年的租金，纳税义务发生时间就是实际收到“售房”款的当天，应全额一次性征收营业税金及附加税费。

但还有一个问题，就是《合同法》规定了最长租赁期限是二十年(《合同法》：第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效，租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。)一次性的收费在性质上有些模糊，全额征税缺少法律支持。

笔者认为：这种特殊行为是一种过程式交易及即时所得和未来所得的收付，对这种行为可以征税。但费用性质的确定、时点的划分、比例的计算都无法进行，一笔收入无法准确划分第一个二十年的收入和未来几个二十年的收入。不能对未来收人征税，也不能对无法确定收入性质的收入征税。因此应抛开法律形式，在实际使用期结合法律允许的租赁期内，根据当地实际租金水平，合理、公平地确认事实使用权(纯地租或房产租金)所应收取的租赁收入而核定征税。

结论：即小产权房处置应按照“服务业”中的租赁业来核定征收营业税金及其附加税费。只有这样，才能最大限度地减少执法风险和纳税争议，对小产权房“销售”征税才更加合法。

购买小产权房合同范文第4篇

[关键词]小产权房 土地管理制度 房产利益

一、小产权房的概念

时展到21世纪，对于农村土地，最热的争议点莫过于小产权房的问题。其实小产权房并非法学术语，现行法律法规也未曾正式使用，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。关于小产权房，目前通行的概念主要有三种。第一种：小产权是针对开发商所拥有的初始产权而言。商品房在建成之后售出之前，开发商享有的商品房产权叫大产权，购房人购买商品房之后取得的产权是从这种大产权中分离出来的，故称为小产权。第二种：产权大小是按照房屋再转让时是否要缴纳土地出让金来区分的。不再缴纳土地出让金的叫大产权，还需要补交土地出让金的叫小产权。这样，普通商品房是大产权房，经济适用房就是小产权房。第三种：产权大小按照产权证的颁发机关来区分。国家房管部门发放产权证的商品房是大产权，乡镇政府颁发产权证的房屋是小产权ⅰ。从我国目前的法律法规来看，第一和第二两种情形下的小产权房都是合法的。而第三种情形的小产权房合法与否是目前争论的焦点问题，本论文所说的小产权房均指第三种小产权房。因此本论文中的小产权房是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独开发或与房地产开发企业联合开发建设，并由乡镇政府或村委会制作房屋产权属证书的房屋。这种房屋产权证书没有国家房管部门盖章，仅有乡镇政府或村委会的盖章以证明其权属，故称为小产权。这里的“小”是指产权不完整或者说产权有瑕疵（uncompleted/flawed property right）。

案例1：1999年12月，上海浦东新区龚路镇龚丰村农民杨某，将自己的两层私房以12万元的价格卖给本市市民陈某。2006年，杨某向法院要求法院解除房屋买卖合同，愿意如数返还陈某的购房款。但是法院依据诚实信用原则认为原被告之间签订的《房屋买卖合同》系当事人自愿、公平、等价有偿基础上所为的真实意思表示，认为房屋买卖合同有效。2008年重审时仍然维持初判。

案例2：画家李某2002年在北京通州宋庄镇辛村店村以4.5万元的价格买下了当地农民马某的房屋及院落。2006年底，马某诉请法院，要求收回房屋。2007年7月10日，法院判决该房屋买卖协议无效，马某可以收回房屋，但向李某支付18万多元的房屋补偿款。

以上案例中的房屋买卖事实一样，但产生的法律效力却截然不同。这就是当今的热点问题——最具有争议性的小产权房。

二、小产权房的现状

小产权房的出现和存在从10多年前就开始了。从卖房者的视角看，其前身是“村民自建房、出租或少量出售为改善生活条件”。但实际情况随着社会经济大潮的推动，这部分自建房的性质开始发生了变化。比如在1994年，香堂村就开始公开出售200平米左右的村建别墅，售价当时仅为5万元一套。当时一些明星，艺术家们为了休闲或养老就到郊区县购买别墅或农家院，由于他们当时购买大多不是作为第一家居使用，所以也并没有引起相关部门的注意和重视。然而时间到了2003年左右，由于城市房价普遍偏高，众多工薪阶层也加入购买小产权房的行列，而且他们购买的小产权房大多是作为第一家居甚至永久家居的。受利益驱使，目前加入小产权房开发的房地产商以及楼盘也为数不少。据资料统计，在全国范围内，小产权房达到全国实有村镇房屋建筑面积的30%，其中村镇住宅约50多亿平方米。由此可见小产权房在全国之整体发展态势，其深远影响不得不引起政府及社会各层的高度重视和关注。

三、小产权房形成原因

小产权房目前是社会热点问题，其形成原因是多方面的，其折射的社会矛盾是深层次的、制度性的。

1.小产权房产生的根源是我国长期以来实行的土地资源城乡二元化管理体制。我国法律对城市土地和农村土地实行不同的管理体制，适用不同的法律规定，即通常所说的二元化管理体制。我法律规定城市土地可以通过市场直接进入流通，而农村土地属于集体所有，只有在政府或国家通过征用的方式才能进入流通。这看起来似乎是对农村土地的特别保护，但实际上是对农村土地自由流转的一种特别限制。目前农村的这种土地流转制度不是在我国市场经济中自发形成的，而是国家在城市化和工业化进程中，为了实现社会资源的集中而构建的一项特殊制度安排。这项制度是以牺牲农村的利益来维持和促进城市的发展的。我国自建国初就确立了农村为城市服务的策略。改革开放30年之后，中国农村和城市之间收入差距越来越大，“三农”问题逐渐成为了我国经济发展中不得不正视的一个问题。造成这个问题的原因是农村在改革开放经济建设中没有自己的市场主体地位，农村和农民仍然服务于城市经济发展。仅就土地制度而言，为防止农村地产市场对城市地产市场的冲击，为了维护城市和国家在地产市场的巨大利润，国家继续通过严格的土地管制制度将农村集体土地固定在农村，日后通过合法途径征收后转变为国家所有，继续城市和国家对农村永远的剥夺。如今，城市化进程已经可以安排更多的农业人口就业，到了工业回馈农业，城市回馈乡村的时候了。小产权房合法化以后，许多以传统农业为谋生手段的农民就可以转化为城市居民，减少对农村土地的继续使用，也对我国新农村的建设提供了条件，真正实现城乡统筹发展。

2.小产权房的出现亦是村集体在市场经济充分发展，在巨大利益的驱动之下不可避免产生的后果。农村小产权房之所以被我国法律认定为非法，最主要的原因是因为这些住房在兴建时并未缴纳土地出让金，而这笔高昂的土地出让金正是城市土地在建商品房时必须缴纳的。农村小产权房之所以价格低也正是因为没有缴纳这一笔高昂的土地出让金，所以小产权房无法获得国家房产部门的房产证的最终原因也在于此。小产权房不交纳土地出让金，也逃避了各种土地税费，这样房价仅仅是由建设成本加出售利润；另一方面，小产权房在建设中没有了权利寻租的土壤和条件，腐败成分减少，相比城市房屋，售价可以降低40%以上。集体土地被征用的价格和土地建成城市商品房的价格之间巨大的差异，使得集体土地所有者受巨大利益的驱动，甘愿冒风险，以超出法律的形式主动进入市场以获取利益最大化，实现土地增值最大化。所以说，小产权房的出现亦是村集体在市场经济充分发展，在巨大利益的驱动之下不可避免产生的后果ⅳ。

3.小产权房是农民对现存利益分配格局严重失衡的一种挑战。小产权房是农民对现存利益分配格局严重失衡的一种挑战。小产权房禁而不止折射的正是社会各利益团体对农村将近10万亿的土地财富分配格局的博弈和重塑过程。

我国法律规定，农村土地不能直接进入市场而只能由政府或国家通过征收来实现的。村集体是集体土地的所有者，但却不是市场主体，没有处分所有物的权利。通过国家征收的模式，使得国家不仅成了国有土地的所有者，也成了集体土地所有土地的实际处分者。农村集体成员实际上被剥夺了集体土地所有权中最关键的处分权。我国《宪法》和《土地管理法》等确认了农村集体土地所有权属于农村集体所有。根据所有权的一般理论，所有权具有四项权能：占有、使用、收益和处分。其中处分权是所有权的核心。所有者对自己财产的处分是最终实现其所有权价值的重要途径。《物权法》第39条也规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有，使用，收益和处分的权利。但我国集体所有制下的农民却失去了对自己所有物的最终财产处分权。

如果政府限制农村集体土地所有者行使所有权的范围和方式，让集体土地只能用于农业耕作，那么就应该取消现在的政府惯用的土地征收、征用制度，严格禁止政府将农村征收来的集体土地转包给开发商用于商品房开发，除非这种征地是出于国防、抗洪、抢险救灾之类的重大险情需要；而且在征地费用的分配上也极为不合理。地方政府为什么乐于把成片成片的农村地区给征出去呢？因为地方政府打着为改善村民生活条件的旗号，实际上他们自己获得了颇丰的征地补偿款，占20%～30%；最可怜的农民最终获得的补偿款仅占5%～10%。任何一个有良知的人都不得不为我国农民卑微又悲惨的处境叹息。

由于城市建设用地的日益紧缺，农村集体土地作为稀缺性资源，逐渐突出其独特的经济价值和社会价值。所以说，集体土地进入城市房地产谋取市场高额利润成为不可避免的趋势。虽然国家政策对农村土地用途有着严格限制，但村集体毕竟也对本集体土地享有独立的，排他的所有权，而且现在村集体土地上也存在越来越多的乡镇企业建设用地及宅基地，这也为农村集体土地进入城市房地产市场留下了一个灵活的缺口。

4.城市自然发展催生了小产权房的出现。我国从1998年开始全面停止实物分房，实行住房货币化。目前我国城市居民解决住房问题主要是通过地方政府主导模式，即地方政府垄断土地供应，开发商垄断房屋供应，因为政府只向开发商提供建设土地，所有人必须向开发商购买房屋。这种双重垄断的典型的刺激投机行为，是导致城市房价一直居高不下的最根本原因。这种失衡一方面造成了城市里中低收入者的住房要求无法得到满足，另一方面也为城市周边农村廉价的小产权房的产生和发展提供了机遇，成为催生小产权房迅速发展的首要因素。

城市的飞速发展也催生了不同的住房需要，除了城市中低收入者对廉价住房的需求外，我国老龄化社会的到来也加剧了老年人对退休养老住房的需求。现在的大城市已经不再是老年人养老的最佳场所了，这些老年人也就希望在郊区附近购买一套廉价小产权房养老；还有些商人，由于生意需要办公地点，他们就购买乡镇小产权房作为公司办事处或办公地点，有些甚至还把直接购买小产权房卖给员工，一并解决了他们工作和居住的问题，也利于公司的长远发展。更有一些高收入者想在乡镇购买别墅或建度假村之类的，远离城市的喧嚣，满足了高收入者对宁静生活的需求。

现在由于农村仅仅依靠农业生产已经难以维持日益发展的社会生活了，农村还有很大一批漂流一族在城市打工。劳动力已经外出务工，农村大量的房屋都在闲置中，闲置的房屋由于多年无人居住，维护，极容易毁损。很多农村人其实都希望出售老房屋。但由于国家政策不允许这些小产权房合法出售，这些房屋就只好闲置，并任其毁损。另一方面，这些外出务工的农村人即使手头有了些积蓄，基于全国小产权房政策的限制，他们也不能在他乡的当地购买住房安居乐业。这样就变成了那边不能卖，这边不能买，变成了永远的蜗居一族，租房一族，无法实现“我想有个家”的愿望。另一方面，城里就业形势严峻，有些大学生就下乡找工作了。这些大学生持有城市户口，不像农村居民，在农村还有自己的一块宅基地可以建房居住，他们只能在城里购买商品房才能实现“居者有其屋”的愿望，他们没有办法在农村就地买房甚至结婚安家。这种人为阻断农村和城市交互发展的做法是社会发展规律相矛盾的。

参考文献：

[1]李力.小产权房[EB/OL].，2008-07-09

[2]傅成刚，汪发元.小产权房的法律属性及合法化途径探讨——产业与科技论坛，2009年第8卷第12期

[3]王瑛.小产权房合法化探析---以完善集体建设用地使用权流转制度为思路[D].厦门大学硕士学位论文，2009年

购买小产权房合同范文第5篇

关键词：小产权房、合同效力、产权登记

小产权房是近几年来随着我国城市房价过快上涨，新农村建设等过程中衍生出的一种新的房产存在形式。由于我国城市房地产迅速增长，普通的城镇居民的工资增长速度无法追赶房价增长速度而只能“望楼兴叹”，为了解决基本的住房问题，越来越多人将视线集中在价格低廉的小产权房，小产权的存在在一定程度上缓解了社会的矛盾，解决了影响社会稳定的住房问题。但同时，由于小产权房的先天不足也引发了学者对其合同效力的广泛争议。

笔者认为小产权房合同的效力不应简单一刀切似得认定为有效或无效，应分情况认定。

一、小产权房向城镇居民转让的合同效力

目前该种情况，在实践中普遍的认定为合同无效。而在理论上，国内较多的学者对合同的效力持肯定态度。笔者持合同无效论，主要基于以下几个理由：

（一）违反我国相关法律规定

《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”根据这一规定得知，转让的房产必须是依法登记且具有完整权属证书的。而小产权房是建立在农村集体所有的土地之上，其存在注定不能取得完整产权，根本无法进行登记领取权属证书。

（二）违反我国房地一体主义

我国《物权法》第146条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。该条规定的主要是指国有建设用地流转原则，它表明房地产所有权转让之时，房产之上的土地所有权也随房一起转让，该原则的实行，避免了我国房产交易市场出现混乱局面，维护了房产市场的稳定。对于这一原则对集体土地上的房屋买卖同样适用。而小产权房恰恰违反了这一原则，根据我国土地管理法的相关规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故小产权房流转中城镇居民根本无法取得土地的所有权，使得房地分离，较易产生纠纷。

二、小产权房向其他集体经济组织成员转让的合同效力

针对这一情形，实践中多数判定为合同无效，但笔者认为合同应认定为有效，主要基于以下理由：

（一）基于公平正义原则

国家将一部分土地划分归为集体所有，是为了保障农民最基本的生存及生活居住权，体现了国家对弱势群体的保护倾向。但与此同时，这也恰恰是限制了农民应享有的同城镇居民一样的权利，“农民与城镇居民”，对称谓及身份的区别本身就是违反公平的体现，为了农民的身份，他们无法享受房屋及土地所带来的升值利益，他们与国家一样拥有土地，但无法同国家一样买卖土地，获取收益，从另一层面上讲他们不是被保护着，而是被禁锢在了这片土地上。

（二）维护农民合法收益权

基于我国现有规定及我国国情，允许小产权房在市场随意流转势必将造成我国房产市场的混乱，引发各方利益矛盾冲突。但完全限制小产权房的流转则是对公平原则的违反，农民对土地可以占有、使用，因无处分权而无法像城镇居民一样获得房屋升值所带来的利益，在目前我国现实情况之下虽不能立即实现同城市房地产一样的大市场，但笔者认为可以尝试在各集体经济组织之间开拓一个独立的小市场，允许各集体经济组织之间的房屋进行自由流转，使集体经济组织的成员也能收获房产所带来的利益。

三、房屋合同无效后的利益平衡

由于小产权房的交易不在少数，其中涉及多方之间的利益，易引发多种矛盾。因此，在解决小产权房的问题中，平衡好各方之间的利益则显得尤为重要。

（一）责任比例的确定

实践中多数情况下是因房价的不断增长使得卖方反悔而向法院主张房屋买卖合同无效，小产权房交易之时必然是双方合意的结果，但卖方因利益驱使，违反当初协议，这是对诚实信用原则的违背，但是否能因卖方对诚实信用的违背而判定卖方承担主要责任呢？笔者认为这是不妥的。小产权房买卖合同签订之时，双方都明知这一行为在我国存在违法情况，即都存在过错，双方过错大小应相同，不能因为房价的大幅增长而让卖方承担更重的过错责任，因此，笔者认为在合同无效的情况下双方仍是承担相同的过错责任。

（二）实际操作