房地产经营管理

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产经营管理范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

房地产经营管理范文第1篇

关键词：房地产 经营管理 对策

房地产经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。目前，在我国房地产经营管理中还存在一些问题，如何有效地处理这些问题，将对我国的房地产行业产生深远的意义。

1.2011年我国房地产市场形势

从上面的我国房地产开发投资的情况来看，2011年我国的房地产投资整体还是保持30%左右的增长速度，但是到了6月份以后，又开始出现增幅逐渐回落的现象。在房地产的开发投资中，用于住宅的投资总共为39857亿元，同比增长32.8%，但在6、7月份以后也出现了逐渐回落的趋势。在2月份左右，由于各个房地产企业的建设计划开始得到落实，加上国家宏观调控的作用，房地产开发投资出现逐渐上升的趋势。再来看一下我国房地产企业新开工面积情况。

从上面的图表可以看出，2011年我国的房地产企业新开工的面积呈现出稳中有降的趋势，11月份的房屋竣工面积为年内新高。从房屋的新开工面积来看，从下半年以来，房地产企业的新开工面积逐月地减少，各大房地产企业纷纷缓开工、拖延竣工的时间。到了11份，由于年关将近，各大房地产企业纷纷赶着竣工，导致竣工面积一下突然增长，创造了9605万平方米的记录，环比增长53.3%。而从4月份开始，房屋竣工的面积维持在一个低位的水平。从开工面积来看，从1到11月，我国的房地产企业的房屋开发面积为17.5亿平方米，同比增长20.5%。但是也出现了连续3个月收窄的情况。下面则是11年我国房地产企业的商品房销售情况图表。

从图表三可以看出，我国房地产企业商品房的销售在整体上保持着上涨的趋势，但是从第四季度开始，出现了下滑的现象。从上面的图表可以看出，从十月份开始，商品房和商品住宅的销售面积都出现了同比下降的趋势，这预示着我国的房地产整体市场出现了成交量、成交额下滑的现象。在全国商品房销售总面积中，商品营业用房的增长最快，为17.0%，住宅的销售面积增长最慢，为7.5%。下图则是指2011年以来我国商品房价格的趋势。

从2011年我国房地产价格的走势来看，我国的房地产企业出现了价格小幅下滑的现象。从商品房的价格来看，11年商品房的成交均价同比上涨6.9%，而2010年商品房的价格同比增长为7.5%，出现了涨幅下降的趋势。这说明了在住宅价格下降的时候，商品营业和办公用房还是保持飞快的涨幅速度。下面还来看一下我国2011年11月份房屋景气指数。

从图表可以看出，在国家宏观调控政策的作用下，全国的房地产市场开始逐渐转冷，开发指数下行的趋势还将继续存在。

2.2012年我国房地产企业走势

2.1投资增幅趋缓

在国家的宏观调控作用下，2012年房地产的投资将出现趋缓的现象。其次，在房地产市场成交量出现低迷的状态之下，房地产企业会缩小房屋建筑的面积。

2.2房屋整体成交量保持在低位水平

由于国家加大对房地产企业的调控，严格执行限购、限贷和限价的措施，导致房地产的房屋成交量有所下降，增幅出现趋缓的现象，有的地方还出现负增长的现象。

2.3房地产企业措施加大

大部分房地产企业加大了房屋的促销力度，进行降价促销、网上营销，提高房屋的销售率。另外房地产企业通过少拿地、拖延开工时间、延缓竣工时间来减少房屋的提供量。

3.新形势下加强房地产经营管理的有效措施

从以上列举出的我国房地产企业的现状和走势，我们可以看出我国的房地产企业呈现出了低迷的景象。于是，人们应该加强对房地产企业的经营管理，确保房地产企业继续健康稳定的发展。

3.1创新房地产经营管理制度，壮大企业经济实力

创新管理制度是企业提高经济效益、夯实发展根基的有效手段。为适应市场竞争形势，针对企业新的房地产经营管理体制，房地产企业应该按照《公司法》及国家、地方、行业法律、法规，重新制定各部门层次的职能标准，理清相互间的经济关系和管理关系，建立符合企业发展新形势的管理制度，全面提升企业管理水平，实现管理的科学化、规范化、专业化、制度化，提高企业应对房地产市场危机的水平。

3.2加强房地产企业财务资金管理

提高资金的运转效率尤为重要，所以应对企业内部资金运行进行静态控制、实时监控、集中管理、动态管理、统一调配、监督控制，实行资金按调度使用，制定严格的用款制度，重点掌握工程项目资金的来龙去脉，降低不必要的成本支出，降低房地产企业成本。

3.3实行房地产企业质量安全目标管理

加强管理，保证质量、保证安全，才能实现房地产企业的投资期望，才能满足消费者的需求，提高房屋销售成交额，使企业的房屋成功的销售出去。

总 结

住房与人们的生活息息相关，住房关系到人们的切身利益，所以国家必须加强对房地产企业的经营管理。目前我国房地产企业出现了暂时低迷的现象。各大房地产企业要纷纷采取措施，从企业的经营管理开始着手，加强对经营管理的研究，才能使企业在残酷的市场竞争中立于不败之地。

参考文献：

[1]石金和.房地产经营管理本科专业发展探析[J].中国西部科技,2010(7).

房地产经营管理范文第2篇

关键词：房地产 经营管理 人才 培养

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：

随着经济的不断发展，我国城镇化建设的加速，使房地产行业得到了快速发展，对于房地产经营管理人才需求量也在逐步扩大，要求从业人员更加专业化。我国房地产经营管理人才的培养，相对于房地产业的发展来说，还相对比较滞后，如何使房地产管理人才更能适应行业发展需要，如何提升学校教育知识与社会实践的结合度，这些都成为现阶段人才培养的重点所在。

我国房地产业发展背景

从房地产行业的发展来看，改革开放之前，我国的土地管理比较严格，房屋属于福利分配，没有明显的商品属性，不论是房屋建设，还是房屋的修缮等，都由国家安排，这就导致国家负担沉重，不能适应社会的发展和人民群众的需求，也制约着我国城市的发展。改革开放之后，土地制度开始放松，土地使用权可在市场上流通，我国也适时突出相关政策，鼓励房地产行业的发展，房屋的商品属性开始突显，也使得我国房地产业得到快速发展。由于改革开放前体制的约束，我国房地产经营管理人才十分匮乏，近年来，房地产行业井喷式发展造成人才需求更为突出。

从教育体制来看，由于高等院校自身的发展情况和发展方向不同，开设专门的房地产专业的高等院校很少，即使有相关的专业学院，但由于发展的方向不同，在课程设置方面也不尽相同，有的院校偏重于建筑方向，有的工程管理方向，没有形成统一的教学规划，这样对于专业建设的发展也造成瓶颈，最终也影响着我国房地产业的长久健康发展。[1]

行业经营管理人才的需求

在经济高速发展下，房地产行业也发生了很大的变化，对于专业的经济管理人才的需求也改变。一方面是对经营管理人才的要求，更为专业化、知识化，要求有较深的业务知识，有良好的职业素质，有很强的工作能力的复合型人才。另一方面，由于房地产行业的日趋成熟，本土化特点日趋明显，房地产行业的投资性加大，与金融市场的逐步融合，对于具有多知识的房地产经营管理人才的需求加大。现阶段，房地产企业的不断发展及行业竞争力的逐步增强，都需要更多的经营管理人才，老一辈的注重工程、技术的房地产人员已经不适应时代的发展，需要更多倾向于时展的管理人才的补充，使整个行业的人才素质不断提升，更加专业化，更能融入到国际化发展的潮流中。

房地产经营管理人才的培养方向

对于房地产经营管理人才的培养，要有明确的培养目标。不仅要求该行业人才具备专业的基础知识和管理能力，还需要有很强的实践技能和分析能力。整体的培养目标应该是具备高水准的文化素养和职业道德，有很强的经济知识基础及相关学科的知识，并且对房地产周边行业有很强的经营管理能力的综合性人才。这个目标的确认，也为我国房地产经营管理人才的培养指明了方向，使高校教育能够更加切合行业需求进行教学改革，符合人才发展的长远规划。

在人才培养的过程中，要始终结合社会需求，根据行业的发展和市场的需求，来确定人才的培养计划。现阶段房地产业的迅速发展，对于人才需求量较大，各高校可适当的扩大招生，这样一方面可以满足市场对人才的需求，另一方面可以提高高校的效益。从房地产行业来看，房地产经营管理设计部分较多，需要学习的相关法律法规种类繁多，这就要求在人才培养中，注重多元化发展，进行综合性的学习，适应实际工作的需求。

房地产经营管理人才培养的措施

根据市场的需求，需要对现阶段的教育培养模式进行重新的梳理和改革，更加注重人才培养的多元化和实用化。

完善教育体系

在目前我国高校教育方面，对于房地产经营管理人才的培养，还没形成完善健全的培养体系，各高校应该逐步扩大对该专业的支持力度，建立多层次的教育体系。在加强知识理论学习的过程中，更要注重实际操作和运用能力的协调发展，使行业经营管理人才更趋于多样化。

在基本人才培养体系的完善过程中，也要注重对高水平人才培养体系的建设，加强研究生教育培养体系的建设，培养出高素质的专业性科研人才，扩大房地产行业人才的储备。同时，要逐步建立多层次的继续教育体系，对于房地产业各层次从业者，都需要不断的学习和提高，这样才能符合市场的变化发展。

2、加强合作对接

在人才培养过程中，专业院校不仅要让学生成为行业理论人才，还要积极与行业合作与对接。学院教育要符合行业发展的趋势，并对专业人员进行相关的职称管理和学术探讨，才能培养出优秀的、具有很强竞争力的人才，使人才培训形成良好的循环，高校教育成为人才培养的基地，而行业成为高校教育的方向趋势，并对高校教学成果进行评估，达到互动发展，使人才的竞争力更为突出。[2]

参考文献：

房地产经营管理范文第3篇

关键词：经营管理；房地产项目；营销管理

随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步，房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革，土地制度的改革，繁荣了房地产业，为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景，应该说经过近十年多的发展，我国的房地产业的结构体系，市场运行机制和政策法规的框架已经形成。

1房地产项目经营管理的主要内容

1.1房地产开发项目的组织管理

这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。

1.2房地产开发项目的计划管理

对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。

1.3房地产开发项目的控制管理

其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。

1.4房地产开发项目的营销管理

市场营销的关键在于把握市场、把握客户，是一门很深的学问。“酒香不怕巷深”的时代已经过去了，因为现在的“香醇美酒”实在太多，所以必须对自己开发的产品作充分的广告宣传。

2 房地产开发项目的营销管理

房地产商品是有别于其他经济物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，这种特殊性，归纳起来，主要表现在下列几个方面：一是房地产商品的组合性，包括土地与房屋的组合，不变性与多样性的结合，消费品与投资品的组合；二是位置的固定性，市场区域性强，开发房地产要更加注重本地市场的研究；三是房地产产品在不同的市场上不可调剂余缺性；四是房地产商品的异质性，即个别性；五是房地产商品价值的巨额性；六是房地产开发政策限制性，开发周期长，相关行业多；七是房地产使用的长期性、耐用性。

房地产开发项目的营销管理主要包括产品、价格、促销、渠道四个方面，另外售后服务管理也是应该特别重视的一块。

2.1 产品策略

产品策略的核心是“为谁服务”（消费者是谁）：即产品定位。进行正确的产品定位就是要解决为谁服务的问题，如产品差异（质量、功能）、形象差异（名牌、大公司）、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。

2.1.1需要避免的定位错误

公司在进行产品定位时，必须通过一切言行表明自己选择的市场定位，坚决避免以下三种可能出现的定位错误：

一是定位过低。定位如果过低，会使消费对公司的定位印象模糊，看不出与其他公司有什么差别。二是定位过高。如果市场定位过高，使消费者对公司的某一种特定的产品产生强烈的印象，而忽略了对其他产品的关注，这时，就有可能失去许多潜在的客户。三是定位混乱如果定位发生混乱，就会使消费者以公司的形象和产品产生模梭两可的认识，这时，就会使消费者产生一种无所适从的感觉，从而丧失其购买欲望。

2.1.2产品组合与优化

产品组合策略是根据房地产企业开发与经济能力和市场环境作出的关于企业产品品种、规格及其生产比例方面的决策。一般是从产品组合的广度、长度、深度和粘度等方面作出决定。产品广度是指产品的种类多少；产品长度是指产品的某一类产品不同形式的总和（如住宅多层、高层、塔式、板式等）；产品深度是指每种产品所提供的款式、建筑风格的多少；产品粘度是指各产品之间在最终用途、开发建设条件、销售渠道或其他方面的相互关联程度。

3房地产开发项目的营销管理

3.1几种常见的定价方法

（1）成本导向定价法。以理论价为基础，结合市场的供求状况确定合理的房价。

（2） 竞争导向定价法。一是随行就市定价法。这种方法风险较小，尤其对中小房地产企业，由于竞争能力有限，采取这种方法较为稳妥。二是竞争价格定价法。是一种主动竞争的定价方法，一般为实力雄厚或独具特色的房地产企业所采用。定价时将竞争者的价格与估算价格进行比较，分子高于、低于、一致三个层次，再将企业产品质量、成本费用、产品服务与竞争企业进行比较，分析造成价格差异的原因，从而找出产品的特色和优势，根据定价目标，确定产品价格。

3.2 几种常见的定价策略

（1）“试探性”定价策略。即以售看价的定价技巧。房地产经营企业在出售商品房时，先以较低价售出少量商品房，如果买房的人多，就可以把价格提高一些；如果提价后仍供不应求，以后还可以把价格再提高。

（2）折扣策略。房地产开发商为了加速资金回笼，往往会给予客户一定的价格优惠，它是通过不同的付款方式来实现的。如购买数套房优惠、首购优惠、购房抽奖、一次性付款优惠等等。

（3）差别定价策略。对不同的顾客群规定不同的价格；对不同用途规定不同的价格；对不同时间规定不同的价格。

3.3 几种常见的调价方法

（1）采用延续报价定价。公司决定到产品制成或交货时才制定最终价格，这对生产周期长的建筑业来说相当普遍。

（2）使用价格自动调整条款，公司要求顾客按当前价格付款，并且支付交货前由于通货膨胀引起增长的全部或部分费用。在施工较长期的工程中，许多合同里都有价格自动调整条款。

（3） 减少折扣，统一调价。公司减少房屋销售是常用的现金和数量折扣，指示其销售人员不可为了兜揽生意不按目录价格报价定价。

3.4价格控制

房地产营销最实质的内容是价格控制。 价格的有序设置应预先慎重安排。一般的方案是设置这四个价格：开盘价、封顶价、竣工价和入住价，并设置与此价格相适应的销售比例。

3.4.1促销策略

房地产促销的目的是通过详细的介绍、生动的描述来塑造产品的形象，刺激顾客的购买欲。目前我国常用的促销方法有三种：

3.4.2广告

广告是房产促销手段中用得最多、富有成效的一种方法。房地产广告一般要求猛烈而集中，起到立竿见影的效果，因而实施广告策略时可考虑路牌广告、电视广告、报刊杂志广告等同时传播或轮番出现，以加强效果。

房地产广告从内容上分有三种：一是商誉广告。它强调树立开发商或商的形象。二是产品广告。它树立开发地区、开发项目的信誉。三是产品广告。它是为某个房地产项目的推销而做的广告。此外，还有样品房，这是一种实体的，看得见摸得着的广告。

3.4.3房地产展销会

这也是一种促销手段。它通过房地产商品的模型展览，设计图纸的介绍，散发宣传小册子等方法，引起客户的兴趣，刺激客户的购买欲。

3.4.4人员推销

这能使推销员面对面地了解客户的需求，解答客户的问题，有针对性地是行推销。由于房地产商品集土地、开发、建筑、金融等知识为一身，是一种特殊商品，所以这类推销人员常由房地产经纪人、商或现场销售接待员等内行担任。

另外，优秀的管理和周到的服务是一种无形的广告，对销售一定会起到促进作用。

房地产经营管理范文第4篇

第一条为了加强城市房地产开发经营管理，规范房地产开发经营行为，强化对城市房地产开发经营活动的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《*省城市房地产开发经营管理条例》以及相关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条在本市行政区域内国有土地上从事房地产开发经营及其监督管理活动，适用本办法。

本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区国有土地上进行基础设施、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售商品房的行为。

第三条房地产开发经营按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。

严格限制零星项目建设。

第四条市建设行政主管部门和房地产管理部门按照各自职责分工，负责本市房地产开发经营管理工作。

市发改、国土、工商、财政、物价、人防等部门，按照法定职责共同做好房地产开发经营管理的相关工作。

第二章房地产开发企业

第五条本市行政区域内的单位和个人均可依法申请成立房地产开发企业。

设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、法规规定外，还应当具备下列条件：

（一）注册资本不低于1000万元；

（二）有8名以上持有资格证书的房地产、建筑工程等专业的技术经营管理人员和2名以上持有资格证书的专职会计人员。

第六条设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在审查房地产开发企业的登记申请时，应当依照《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，听取市建设行政主管部门的意见。

第七条新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到市建设行政主管部门备案：

（一）营业执照副本及复印件；

（二）企业法人组织机构代码证；

（三）验资报告；

（四）企业章程；

（五）税务登记证；

（六）企业法人、总经理的任职文件，企业工程、经营、财务、统计等负责人的任职文件及职称证件，企业技术人员职称证件及复印件；

（七）企业固定办公场所证明；

（八）企业与职工签定的劳动合同书及为职工交纳的三金证明、住房公积金证明材料；

（九）市建设行政主管部门认为需要出示的其他文件。

市建设行政主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。

第八条房地产开发经营由依法设立并取得资质证书的开发企业进行，其他任何单位或者个人都不得擅自进行房地产开发经营活动。

开发企业应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目。

第九条开发企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人都不得无偿占用或者压价购买开发企业投资开发的商品房，也不得向开发企业收取法律、法规规定之外的费用。

第三章房地产开发建设

第十条确定房地产开发项目，应当符合城市规划、土地利用总体规划、房地产开发发展规划和年度建设用地计划并兼顾人民防空的要求，坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

第十一条房地产开发项目由市建设行政主管部门会同房地产管理部门提出，报市人民政府批准确立，纳入房地产开发年度计划；按照国家规定需要发改部门批准的，还应当按照程序报批，并纳入固定资产投资计划。

第十二条城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。

禁止在城市规划区内的集体所有的土地上进行房地产开发经营活动。

第十三条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

土地使用权出让或者划拨前，市建设行政主管部门和房地产管理部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

（二）城市规划设计条件；

（三）基础设施和公共设施的建设要求；

（四）基础设施建成后的产权界定；

（五）项目拆迁补偿、安置要求。

第十四条被确定为项目开发者的开发企业，在与市建设行政主管部门签订开发合同、交纳开发项目价款、领取开发项目手册和开发经营权证明后，即取得项目开发经营权。

房地产开发企业应当持取得开发项目的证明文件，到市建设、国土部门办理《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》，并到市发改部门办理登记备案手续。

第十五条需要进行规划设计、拆迁安置、基础设施建设等前期工作的开发项目，应当由市建设行政主管部门会同有关部门统一组织完成，也可以委托取得开发项目的开发企业自行完成。

房地产开发企业自行完成开发项目前期工作的，应当将项目的详细规划设计图纸和拆迁安置方案报市建设行政主管部门、房地产管理部门和人防主管部门审查同意，并按有关规定办理批准手续后，方可申请开工。

第十六条房地产开发企业提报的项目设计图纸，应当详细反映开发项目所在地块位置、用地面积、建筑面积、绿化覆盖率、容积率、硬化率、各类配套设施的布置方式、标准等内容。

开发方案计划应当详细说明项目的工期、开发步骤、开发组织、质量标准及新技术、新材料、节能方式的应用等内容。

第十七条经审定的规划设计方案，房地产开发企业在开发建设过程中不得擅自变更；确需变更的，应按规定报原审定机关批准并办理变更手续后方可变更。

第十八条房地产开发项目实行资本金制度，资本金占项目总投资的比例不低于20%。

市建设行政主管部门应当按照国家有关规定，对项目资本金投入使用情况实施监督管理。

第十九条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

第二十条房地产开发项目应当严格依法配置物业管理用房。物业管理用房建筑面积按照建设工程项目面积的3‰至5‰配置，最少不低于100平方米，且具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

第二十一条房地产开发企业必须按照开发合同规定的开工期限和进度进行项目的开发建设。未按期开工或者开发进度未达到开发合同要求的，除应当按照开发合同的约定承担违约责任外，由市建设行政主管部门责令其限期改正；逾期不改正的，无偿收回其项目开发经营权。但因不可抗力等造成动工开发迟延的除外。

第二十二条市建设行政主管部门应当采取措施，组织指导开发企业和设计、施工单位使用新技术、新设备和新材料，不断提高开发项目的建设质量。

房地产开发企业开发建设的房地产项目，必须符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工技术规范以及合同的约定。

房地产开发企业对其开发建设的房地产承担质量责任。

第二十三条房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用；经验收不合格的，房地产开发企业不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向市建设行政主管部门提出验收申请。市建设行政主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行综合验收。

第二十四条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本办法第二十三条的规定和下列要求进行综合验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

（三）单项工程的工程质量验收情况；

（四）拆迁安置方案的落实情况；

（五）物业管理的落实情况。

第二十五条参加房地产开发项目验收的单位和个人，必须对其出具的鉴定意见和竣工验收结论负责。

第二十六条房地产开发企业应当将开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送市建设行政主管部门备案。

第四章房地产经营

第二十七条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；

（三）法律、法规规定的其他条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第二十八条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按规定报市政府或上级政府审批。准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权，转让房地产报批时，市政府或上级政府批准其可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

购买在城市规划区内集体所有土地上开发建设的商品房的，其买卖行为无效，市房地产管理部门不予办理权属登记。

第二十九条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到市建设行政主管部门和房地产管理部门备案。

受让人进行房地产开发的应当具备房地产开发资格。

第三十条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。

第三十一条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证、房地产开发经营权证明和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第三十二条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列资料：

（一）本办法第三十一条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

（二）营业执照和资质等级证书；

（三）工程施工合同；

（四）预售商品房分层平面图；

（五）商品房预售方案；

（六）法律、法规规定的其他材料。

房地产开发企业应当对其所提交材料的真实性负责。

第三十三条房地产管理部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。

第三十四条房地产开发企业向境外预售、销售商品房的，应当同时提交允许向境外预售、销售的批准文件。

第三十五条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售证明的文号。

第三十六条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。

房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向市房地产管理和国土部门备案。

第三十七条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

第三十八条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，实行政府指导价或者政府定价。

第三十九条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

第四十条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，到市国土部门和房地产管理部门办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

第五章法律责任

第四十一条违反本办法规定，未取得资质证书从事房地产开发经营或者房地产开发企业超过其资质等级承担房地产开发项目的，由市建设行政主管部门依照《*省城市房地产开发经营管理条例》责令其限期改正，处以5万元以上10万元以下罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

第四十二条违反本办法规定，未取得开发经营权证明，擅自进行房地产开发经营的，由市建设行政主管部门依照《*省城市房地产开发经营管理条例》责令其停止开发经营活动，没收违法所得，并可处以开发项目投资额1%以上5%以下的罚款。

第四十三条违反本办法规定，在城市规划区集体所有土地上从事房地产开发经营的，由市建设行政主管部门依照《*省城市房地产开发经营管理条例》责令其停止违法行为，没收违法所得，并可处以违法所得一倍的罚款。

第四十四条违反本办法规定，未经批准擅自变更规划设计和项目性质的，由市建设行政主管部门依照《*省城市房地产开发经营管理条例》责令其限期改正，并可处以5万元以上10万元以下的罚款。

第四十五条违反本办法规定，开发项目未经综合验收或经验收不合格即交付使用的，由市建设行政主管部门依照《*省城市房地产开发经营管理条例》责令其限期改正，并可处以开发项目投资额1%以上5%以下的罚款。

第四十六条违反本办法规定，开发企业将开发项目转让给其它开发企业未办理开发者变更手续的，由市建设行政主管部门依照《*省城市房地产开发经营管理条例》责令其限期补办手续，对转让人和受让人分别处以5万元以上10万元以下的罚款。

第四十七条违反本办法规定，擅自预售商品房的，由市房地产管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取预付款的1%以下的罚款。

房地产经营管理范文第5篇

目前我国中小企业普遍存在经营管理落后、融资渠道窄、资金链脆弱等问题，债务违约风险增加。文章通过对中小房地产开发企业经营管理中存在的问题进行分析，研究经营管理创新的措施，以期对中小房地产企业发展起到推动作用。

关键词：

新形势;中小房地产企业;经营管理;创新

近年来，房地产行业飞速发展，对国民经济的贡献是巨大的。但在新的形势下，房地产企业将面临生存考验，尤其是中小房地产企业（以下简称：中小房企）将面临更严峻的发展环境。挑战与机遇并存，中小企业若能及时解决自身管理存在的问题，寻找有效的解决对策，积极参与房地产供给侧结构改革，便能抓住机遇走出困境。

一、中小房企在经营管理方面存在的问题

（一）发展战略定位不准，缺乏科学、明晰的战略规划

大多数中小房企是家族企业，领导高度集权决策和领导体制主体化、随意化，管理幅度过大、职责岗位不明确，管理粗放，没有在科学分析和研究自身企业现状、行业前景及外部市场的基础上制定科学的战略规划。大部分企业负责人管理思想落后，仅仅把企业发展战略目标定位为“获得项目”，认为当前能否取得合适的项目才谈得上企业的发展，缺乏品牌意识，只注重眼前利益，而不是从长远的市场前景的战略高度考虑。由于受土地、资金资源配置不均衡的影响，导致中小房企无法有的放矢地选择和规划市场资源，无法准确定位。这在很大程度上降低了企业适应日益复杂的局面、抵御风险的能力，直接影响着企业的生存与发展。因此在国内经常出现许许多多开发完几个楼盘就迅速解体的中小房地产企业。

（二）人力资源管理不健全，缺乏专业化人才

中小房企中大多是家族企业，管理体制和规章制度不科学、不健全，管理者很难像处理普通员工一样处理自己的家属和亲信。由于受传统人力资源管理思想制约和对外面资源的排斥，很难吸引到优秀的职业经理人和复合型人才，人员素质跟不上市场的需要和企业的发展。没有制定规范的中长期人力资源规划，仍然采取随意的招聘方式，职工离职之后再去招聘新的员工，而不是根据企业对人员的未来需求进行有针对性的招聘和培养。不注重员工培训，投入很少，更愿意招聘现成的人才,人才流动性大。很多培训目的性和针对性不强，培训内容比较单一,大多数培训和工作契合度不高,主要是针对新员工和技术人员，对管理人员的培训缺乏，与员工自身发展无太大联系,无法针对不同层次、不同人员特点进行能力、素质的综合培训和开发,培训效果不理想。员工的知识层次整体较低，缺少高层次的投融资、项目策划、营销人员、企业管理人员甚至人力资源管理人员。人力资源基础薄弱，没有建立完善和健全的岗位评价、薪酬激励机制和绩效管理体系，薪酬制度和绩效设置激励性不强，薪酬制度没有更好地与业绩水平挂钩，大多是根据学历、岗位制定的固定工资，起不到激励作用。考核标准不科学，考核结果容易导致不客观、不公正。

（三）财务管理落后，资金链脆弱

由于缺乏专业的财务管理人才，财务人员素质偏低，很多经营者是从包工头发展过来的或学建筑专业的，缺乏现代的财务管理理念，将财务管理与会计工作混为一谈，认为财务管理就是简单的记账与编制财务报表，财务管理层次较低，财务管理流于形式。大多数中小房企在投资项目时过于主观，忽视成本和费用的管理，不重视预算，缺乏理性的市场分析和判断，为了购买土地使用权存在很多非理性的现象，没有在投资决策中考虑对项目设计、施工阶段进行全面的挖掘和分析，从而节约成本。不注重自身自有资金和核心竞争力的培养，为了拿到项目急于从银行贷款，缺乏现金流量日常管理理念，对资金的筹措工作没有制定有效计划或方案；为了加快产品促销、资金回笼的目的，制定一些为客户担保等短期计划，缺乏长远规划，项目建设前期投入巨大，资金转换周期较长，缺少后期资金的注入，加剧了企业资金链断裂的风险。大部分中小房地产企业未建立财务方面完善的内控体系，企业监督和控制主要靠人来管理人，不是用制度管理人，缺少对财务管理的审核和内部控制，加大了企业的成本。财务人员一人兼数职，使财务管理混乱，财务部门极易出现会计信息失真，账目混乱、大量的呆账、坏账，甚至出现舞弊情况。

二、提高经营管理水平的创新举措

（一）发挥中小房企自身优势，科学进行战略定位

中小型房地产企业在确定经营方向时，要努力避开行业内大公司、大企业关注的热点项目，寻求差异化产品，充分发挥自己灵活性和适应性强的优势，填补市场需求的不足，例如向二、三线城市和县域市场发展。中高层管理人员要善于学习，与时俱进，转变观念，逐步建立适应市场经济和独立自主的经营管理创新思维，从以销售收入为主转变为以租金收入为主。要积极参与城市的运营，抓住新型城镇化带来的机会，抓住城市综合体、产业园区的建设需求，抓住城镇棚户区改造和旧城改造机会，抓住小城镇的建设带动旅游地产、养老地产及大量的基础设施建设机遇，以政府政策、规划、人和经济发展为导向，创新开发理念，慎重选择开发区域，以特色产业带动发展。在这个过程中，中小房企应走专业化、网络化信息化、品牌化、合作开发道路，以更多的精力进行专业化、信息化操作，与战略合作伙伴一同有效地降低成本，规避风险。把先进的科学技术融入到战略管理中，运用各类数学分析模型及层次分析法对市场环境进行分析，经过5Force分析、SWOT分析，经过对自己和周边楼盘、目标客户、竞争对手的透彻了解，对市场细分后，找到一个准确的定位。

（二）打破家族式管理瓶颈，健全人力资源管理制度和体系

应根据企业的发展战略，制定合理的人力资源规划，制定配套的管理制度，建立科学规范的用人机制，用“制度约束”代替“人治”，最大限度克服家族式经营的弊病。采用网络化管理使企业的组织结构扁平化，树立“以人为本”的理念和导向，使员工的思想在其指引下自由发挥，不断地激发他们兢兢业业的工作热情和锐意进取创新精神。建立健全各类人员的考核培训体系，对人才进行细分，制定管理人员、销售人员等适合不同人员的培训方案、可量化的考核标准，加强核心岗位人才的培养力度,建立动态绩效管理考评、评价体系，体现公开、公平、公正原则的全员竞争上岗制,形成引进、培养、激励和人才竞争的一整套管理制度，充分调动员工的积极性。除了提供晋升的空间和具有诱惑力的薪酬之外，还要突出员工职业生涯规划的重要性，采用员工持股激励制，让员工真正融入企业，成为企业的主人，增强企业人员的稳定性。

（三）构建动态的财务预算体系，加强内控管理

强化高管层的财务风险管理意识，转变财务管理目标，由简单的核算向价值创造转变。将中小房企各个项目部门的财务管理模式进行整合，整合财务监控和资源配置，统一核算制度与财务管理制度，构建起完善的、统一的财务管理体系。构建全面预算管理和严格的财务核算体系，完善财务管理制度和内控体系，将内部控制制度化和规范化，重视日常监督和内部审计，随时监控企业现金流量的使用情况，加强现金流管理和资金集中管理，提高资金的使用效率。对每一项投资项目进行科学合理的可行性研究和论证，科学预算，把投资后的产出放在首位考虑，防止盲目举债投资，并对筹资、投资、经营活动中的资金进行动态管理，使项目的实施在正确财务信息和可行性论证的前提下顺利开展，增强投资决策的科学性。企业各部门包括市场部、法规部、工程部等要各司其责，在市场调研、法律、施工等层面，做好项目合同管理、开发前期工程、设计阶段、结算阶段的成本控制，完善成本控制设计流程。在开发项目所处的不同阶段,进行针对性的风险评估，建立风险预警机制。提升财务人员的专业水平和业务素质，提高会计人员的工作质量，加强考核和采取淘汰机制，防止财务管理中出现错误和舞弊行为，实现对内控制度的有效监督。

（四）培育优秀的企业文化，增强核心竞争力

如今的市场需求，不再仅仅是钢筋、水泥加设备、器具，而是业主本身对户型设计、小区环境、居住品质的追求，甚至是一种精神的映射，顾客的购买心理已从“追品牌产品”潜移默化为“追品牌企业”。例如恒大等一些大品牌到三、四线城市开发项目就被抢购的现象。注重企业品牌文化建设，注重把企业文化理念贯穿于企业发展战略、核心价值、经营理念、规章制度、履行社会责任和员工培训等各方面,打造符合市场需求和经济规律、遵循人性化的企业文化。培育独特的、优秀的企业文化，可以不断增加企业内部凝聚力和外部竞争力，从而有利于塑造差异化的企业形象，有利于企业的品牌建设。企业文化的建设绝非一朝一夕能够解决，不仅要营造无私奉献的文化氛围，激发员工的潜能,引领企业员工融入企业的生产、生活中,实现企业、员工共同和谐发展，还要与消费市场定位接轨，突出个性，树立鲜明的企业形象，体现企业本身的差异化，将企业外在的品牌与内在的文化有机结合，培育核心竞争力。

参考文献：

[1]周勇.中小型企业战略管理探讨[J]企业导报，2013（3）

[2]谢治春.金融企业战略定位的实施路径：来自十二家中外资金融企业的证据[J].金融与经济，2015（12）

[3]吕潇潇.房地产项目管理能力成熟度评价研究[J].物业研究,2014(13).