房地产行业调研报告

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产行业调研报告范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

房地产行业调研报告范文第1篇

首先是房地产市场调研计划的制定，在明确主题的基础上，通过融入“5WIH”六要素来完成对事件的统筹安排能力。第一个“W”是Why，也就是为什么要做这件事？清楚目的后才能做到有的放矢，提高我们的实训效果。第二个“W”是What－－调研那些具体的内容呢？第三个“W”Where－－在什么地方进行调研活动；第四个“W”When－－调研活动中各项事务的执行时间段或者结束的时间点；第五个“W”Who－－人物分工是怎样，哪些人完成哪些事情，调研对象都选取的是符合哪些特征的人；第六个“W”How－－怎样执行？通过哪些调研方法，借助怎样的手段，最终完成整个调研项目。

其次，各个小组按照“实体企业”调整后的调研主题修改完成最终的调研计划，并讨论制作相应主题下的调查问卷。从问卷的逻辑性，卷首语的设计以及调研对象甄别等反复多次推敲，在课程教学团队教师的指导下完成针对性调查问卷，规避问卷制作中常犯的十种错误，如一题多问，答案界定模糊，歧义性问句，多重否定句，假设性问题，诱导性问题，数组重叠，敏感问题的忽略印证，逻辑排序混乱，调研导语无针对性等。在逐一进行点评后，由小组成员共同完成修改，并提交调研问卷。在首次修改后调查问卷，每个小组制作不少于20份的问卷进行试调，并从试调过程中发现问题并对问卷进行再次的修改，结合教学团队教师总体建议完成正式版调研问卷。各小组严格按照自己的调查计划进行实际调查环节，小组组长负责组织小组成员实际调查，教师团队进行抽查式考核，确保调研数据来源的真实性，把好实际调查中的首道关，这也是为了更好的锻炼学生的社会实践能力，以便今后更快的适应市场需求。

再次，数据整理和分析能力是市场调查的核心能力，房地产市场调查也不例外。对各小组搜集回来的调查问卷第一步先进行废卷甄别。第一类废卷是填写不完整的调查问卷；第二类废卷通过顾客甄别部分，在调研公司或者房地产行业从事工作的工作人员不作为目标调研对象者，剔除这一类废卷；第三类废卷就是在问卷填写过程中所有答案均为其他并未填写内容的，也视为无效问卷；第四类废卷是最难，也是最需要剔除的废卷，那就是前后相互应证的两个问题出现矛盾。比如购房首选为别墅，但是家庭月平均收入不足一万元者。前后逻辑矛盾与现实市场极为不符，这说明该被访者未真实表达自己的意思，只是应付性完成问卷。这一类也是必须要剔除的。在剔除完四类无效或者废卷后，调研样本过少，无法真实反应市场实际的情况的，要进行补调，直到样本能够客观反应总体实际为止。至此，数据采集和整理就告一段落。接下来就是数据的分析，在这个阶段我们一般借助两种工具，一种是专业的统计分析软件“SPAA”（统计产品与服务解决方案）软件和微软平台的“EXCEL”软件，在《统计学》系统的班级，我们要求学生通过“SPAA”软件完成对调查问卷的分析，让学生在做的过程中完成对统计软件的操作和学习，对还未进行《统计学》系统学习的班级，我们要求学生用“EXCEL”表格进行数据分析。并指导学生不同图形所适用的条件，比如饼状图是整体为“1”时，占比分析最常用的的图形；折线图是趋势分析是最常用的图形；其他的建议采用柱状图。到此为止市场调研活动进入到攻坚阶段。撰写市场调研报告。

房地产行业调研报告范文第2篇

【关键词】基于工作过程 高职 人居环境 教学设计

【基金项目】广东省教育科学“十一五”规划2010年度研究项目《低碳经济背景下资源环境与城市管理专业人才培养模式的研究与实践》（课题编号：2010tjk220）。

【中图分类号】G42 【文献标识码】A 【文章编号】2095-3089（2013）06-0253-02

进入21世纪，城市空气污染和噪音越来越成为城市的常见病，严重危害着人们的身体和精神健康。国家通过各种政策号召各级政府，企业和个人参与到低碳社会的建设中来，因此，越来越多的房地产开发企业为适应社会和市场的需要，积极开发绿色低碳住宅。作为为房地产企业输送智力资源的高职院校，应该与市场需求保持同步。我院通过对房地产企业的调研和毕业生的反馈，对人才培养方案进行了修订，近两年将《人居环境》课程作为房地产经营与估价专业的专业课开设。通过两年的探索，我们教学团队对该课程的建设积累了一些心得体会。本文试图从高职房地产类专业的《人居环境》课程的设置背景，课程总体定位，课程内容选取，课外实训环节设计等方面对该课程的教学进行一些探讨。

1.课程设置背景

1.1政府对绿色低碳住宅的倡导

2009年12月在丹麦首都哥本哈根召开的世界气候大会，标志着世界经济将进入一个以“低碳”为显著特点的新时代。中国通过政府制定中期减排目标，决心将粗放型的经济发展模式转变为低碳、环保、节能的经济发展模式。积极进行节能减排的改造，建立绿色低碳住宅将是中国房地产走上健康发展的必由之路。政府通过制定有关政策引导来推动建筑业和房地产业的节能意识和参与。各级政府出台建设低碳城市的行动纲领和实施意见，明确建设低碳建筑有关规定，从规划设计、施工、装修、验收、物业等各环节，对新、旧建筑提出绿色低碳化建设规定。同时，各级政府实施相关扶持激励政策，加快落后建筑材料的淘汰速度，加大对新材料的开发应用扶持力度。

1.2房地产市场对绿色低碳住宅的需求

低碳新材料的应用从表面上看的确是增加了建材成本，但从长远的综合效益上来讲，总成本是下降的，使资源浪费的现象得到缓解。以一套100平方米的房子为例，购买节能住宅增加成本约20000至30000元，按每平方米每年可节电40千瓦时计算，一年就可以节约数千元左右，这样购房增加成本大约几年就可收回。根据权威调查机构所做的一项网络调查结果显示，80%左右的受访者表示会选择购买低碳住宅，由此可见低碳建筑的市场很广阔，普通居民对低碳的接受能力比较强。因此，作为房地产开发企业，也会顺应市场需求，逐渐提高房地产产品的节能环保水平。

1.3低碳住宅技术的使用和普及

“绿色低碳住宅”是一种低碳，环保，节能的居住空间。这类住宅实质是以可持续发展为指导，意在寻求自然、建筑和人三者之间的和谐统一，在以人为本的基础上，利用自然条件和人工手段创造一个有利于人们舒适、健康的生活环境。近年来，低碳住宅技术的使用和普及越来越广泛，一方面政府通过合理发展城市规模，集约高效利用土地，合理布局城市居住用地，创造良好的居住小气候条件，从根本上减少对能源的依赖。另一方面，企业通过住宅设计创新，包括建筑设计如户型结构设计创新、遮阳通风技术，中水利用技术，利用太阳能等绿色可再生能源技术，来补充能源消耗，实现节能减排。这些节能技术的应用为低碳住宅的实现奠定了技术基础。

所以，作为未来从事房地产行业的学生们，应该将这类知识作为专业课进行学习和灌输，使他们具备基本的规划和设计节能低碳环保住宅的能力。

2.课程总体定位

国家教育部《关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见》（教高[2006]16号文件）指出：高等职业院校要积极与行业企业合作开发课程，根据技术领域和职业岗位（群）的任职要求，参照相关的职业资格标准，改革课程体系和教学内容。

我院的房地产经营与估价专业将培养具备房地产经营与管理的基本理论、基本知识和基本技能，熟练掌握房地产资源开发利用和经营管理的技能，能够从事房地产开发、经营和管理业务，以房地产营销与经纪为主要能力，兼具房地产项目开发前期报建与策划、后期物业管理服务方面工作的一专多能的高素质技能型人才。学生通过三年的学习，考取助理房地产策划师、广州市房地产中介服务人员或物业管理员（三选一）资格证，可胜任房地产开发报建员、楼盘营销策划专员、地产经纪、物业管理员等岗位。通过广泛的调研，房地产经营与估价专业岗位、职业资格、工作任务和所需技能对照表如表一。

表1：房地产经营与估价专业岗位、职业资格、工作任务和所需技能对照表

根据表一对照中各种职业资格对应的工作任务和技能要求，我院房地产经营与估价专业人才培养确定了专业技能课的构成，具体课程进程如下。由于各类岗位中均需要具有住宅物业人居环境规划和维护的知识和技能，所以将《人居环境》课程定位于我院该专业的专业课，用于学生拓展能力的培养。我院房地产经营与估价专业体系架构与课程路线如图一。

图1：房地产经营与估价专业体系架构与课程路线

3.课程内容选取

根据国家对高职院校课程改革的要求，在《人居环境》课程中，我们课程团队通过对接房地产经营与估价专业课程与行业（企业）岗位（群），以房地产开发工作过程为主线、典型工作任务为节点，整合、序化和重构《人居环境》课程内容；引入企业真实项目，以典型产品为载体设计学习情境，探索任务驱动教学法在课程中的运用，改进学生考核与评价指标与方式，促进学生核心职业能力和综合职业技能的形成。课程计划总学时为36学时，主要教学内容、重点和学时数分配如下表。在表二中，我们根据人居环境工作的具体内容，将课程整合为三项基础理论知识和十项工作任务，通过教学中基于工作过程的十个项目的训练，使学生掌握人居环境打造和规划的基本技能。

表2：《人居环境》课程教学进度表

4.课外实训环节设计

对《人居环境》课程的学习不但需要课内分散工作任务的操作实习，还需要课外综合实训的实际运用，课外实训内容主要通过以下综合实训环节来完成。

4.1实训环节一：楼盘人居环境实地调研

4.1.1实训目的

现场指导学生认识居住区的人居系统构成，培养真实工作环境的适应能力。

4.1.2实训要求

利用课下时间让同学们实地调研楼盘，分析具体楼盘的人居环境构成。参观楼盘的各项人居系统设计的情况。

4.1.3实训步骤

教师选定调研楼盘，利用课下时间让同学们实地调研企业，参观楼盘的各项人居系统设计的情况。最后提交一份某楼盘人居环境系统情况的调研报告。

4.2实训环节二：楼盘人居环境比较

4.2.1实训目的

使学生通过调查了解不同楼盘在打造人居环境时的具体方法和策略，进一步培养学生如何将所学知识应用到真实工作环境中。

4.2.2实训要求

利用课下时间让同学们调研不同楼盘的大气、水、声环境，固体废物的处理和利用热环境、光环境、电磁辐射环境、放射性环境，居住区绿化，居住区气候的改善等的情况，并比较各个楼盘人居环境的优劣。

4.2.3实训步骤

教师选定几个调研楼盘，利用课下时间让同学们实地调研企业，然后按照人居环境的评价标准，让学生分析各个楼盘人居环境的优劣。最后提交一份各楼盘人居环境系统比较的调研报告。

4.3实训环节三：楼盘营销策划（绿色住宅产品设计部分）方案写作

4.3.1实训目的

培养营销策划（绿色住宅产品设计部分）文案写作的能力，培养对楼盘的整体策划和推广的能力。

4.3.2实训要求

根据所学知识，学生在课下对老师布置的特定楼盘用PPT格式做一个营销策划（绿色住宅产品设计部分）方案，并在课堂上演讲。

4.3.3实训步骤

学生先在课下进行指定楼盘营销策划（产品设计部分）方案写作的准备工作，以组为单位在教师指导下进行楼盘营销策划方案的讲解和评比，最后提交一份XX楼盘营销策划（产品设计部分）方案。

5.结语

高职房地产类专业设置《人居环境》课程是适应社会发展低碳经济的需要，也是高职房地产类专业适应房地产开发企业对一线房地产开发、经营人才的需要。作为高职院校教师，我们还应不断关注低碳节能技术的发展，强化实践教学环节，培养适应社会经济发展的高素质技能型房地产专业人才。

参考文献：

[1]杨雨华，宗建伟 人居环境科学课程教学改革研究[J].安徽农业科学，2013（1）。

[2]李帅，李春郁 运用绿色建筑材料营造健康的人居环境[J].改革与开放，2010（11）。

[3]张斌 房地产估价课程设计及其教学探讨[J].高等建筑教育，2007（4）。

房地产行业调研报告范文第3篇

当企业被问及如果考虑裁员，哪些岗位将被削减时，生产一线的工人首当其冲，位列其次的是工作经验较少的普通员工和专业人员。

金融危机的全球性蔓延，正在逐步影响着实体经济。与此同时，企业人力资源相关政策也受到不同程度的冲击和挑战。亚洲金融风暴之后，中国经济经历了长达十年的高速增长，习惯于增长模式下的人力资源决策，将采取何种应对措施？而这些应对措施的采用，又将给每个员工的切身利益带来怎样的影响？美世近期完成的“面对金融危机，人力资源管理如何应对挑战”的调研，生动地描绘出了一幅冬天里的企业“众生相”，也在一定程度上预示着2009 年职场人的生存状态。

三大行业受经济衰退影响最大

从调研结果看，50％以上的内向型企业对2008 年能否完成业绩指标持乐观态度，而仅有10％左右的企业认为很可能不能完成预先设定的业绩指标。展望2009 年，25％的以出口为导向的企业认为经济放缓将对其经营产生严重影响。从不同行业来看，房地产、汽车、半导体行业受经济衰退影响最大，主要是其对资金需求量大，属于资金密集型行业。对于未来2~3 年企业中短期经营目标，多数企业表示可能会考虑重新调整，尤其是汽车、半导体、电子和制造行业的企业。

近四成企业将削减人力资本投入

有关企业又将通过何种手段提升竞争力及生存能力呢？ 82％的企业首先选择了控制运营成本。运营成本不但要在经济环境好的时候实施有效控制，更是企业摆脱危机的关键。为了安全度过经济环境低迷的经济周期，保证利润不下滑，89％的企业采用的最直接有效的手段就是在成本控制上寻找压缩空间。其次，在全球采购的时代背景下，追逐质优价低的生产资料或者非生产性物资，是企业全球化发展中至关重要的步骤。调研中70％的企业选择降低采购成本来实现运营成本控制，这样不但可以提高自身利润水平，也可以让利于消费者，从而保持竞争优势。减少固定资产投资规模是近半数（47％）企业降低运营成本最直接的手段之一。同时，巩固和加强企业市场地位、提高客户满意度、通过鼓励创新提高企业劳动生产率等措施，也是近一半以上企业最关注的领域。

关于生产力要素中的人力资本投资，虽然没有入选企业最迫切需要加强的管理领域，但也有38％的企业明确提出打算削减人力资本投入，其中半导体以及电子行业表现最为突出，分别有69％和49％的企业表达此种意向；另有25％的企业表示, 有意向通过关闭工厂、削减工作岗位、提供弹性工作方式等手段，缩减企业经营规模，应对危机。

调整、压缩成为主旋律

薪酬预算――2009 年加薪预算平均下降1~2 个百分点

对于2009 年薪酬增长预算，绝大多数参与本次调研的企业表示会对之前已经完成的2009 年薪酬增长预算进行一定的调整，调整后的加薪预算平均下降1~2 个百分点。根据美世在2008 年9 月的2008 年中国地区薪酬调研结果，2009 年中国一线城市的平均加薪率为9.4%。各行业调整前后的平均水平略有差异，加薪下调幅度最大的为半导体行业，降幅达到3 个百分点（调整前为平均9.3％，调整后为平均6.3％）。其次为房地产行业，降幅达到2.7 个百分点（调整前为平均9％，调整后为平均6.3％）。电子行业平均降幅为2.2 个百分点（调整前为平均10.1％，调整后为平均7.9％），位列降幅较大的第三位。而医药行业几乎没有变化，调整前后均为9.5％。

短期激励――13％的企业会设计和实行更能体现以绩效为导向的奖

金分配方法

尽管有52％的调研企业表示暂时不会针对危机调整公司薪酬结构方案，但也有13％的企业表示会采取行动，设计和实行更能体现以绩效为导向的奖金分配方法，即通过增加变动奖金收入的比例，调整固定现金的比例，从而有效控制企业的运营成本，把企业经营业绩受危机影响的程度降至最低点。同时，有16％的企业削减奖金总额规模。有些企业通过增加绩效考核周期的频度，全面加强业绩监控，做到及时发现问题、及时解决。

人才招聘――专业人士及高级专业人士需求仍然较高

近半数调研企业表示将会把人才招聘的重点转向市场短缺、供不应求的稀缺人才，而39％的企业表示其招聘计划未受影响。很多企业在市场宏观经济环境好的情况下，由于各种原因没有机会吸引到优秀人才。当市场表现低迷、部分企业选择裁员方式削减劳动力规模时，恰好是一些企业在市场上寻找人才的最佳时机。因此，有5％的参与调研企业表示会在2009 年加大招聘力度。调研发现企业对专业人士及高级专业人士的需求仍然较高。当企业被问及如果考虑裁员，哪些岗位将被削减时，生产一线的工人首当其冲，位列其次的是工作经验较少的普通员工和专业人员。而拥有丰富经验的资深员工则是最安全的群体，他们担负着保持企业高效运转、走出困境的重任。从不同行业看，地产、电信、汽车行业对有经验的高级人才需求旺盛，尤其是此次受金融危机影响较大的房地产行业，开发商迫切需要高级销售人才应对这场危机。另外，调研显示消费品行业和高科技行业对应届毕业生有较高需求，将为大学毕业生提供广泛就业空间。

培训管理――重点从委托外部培训机构提供服务转向挖掘内部培训力量

近半数企业把培训支出列入要削减的人力资源管理领域的支出费用之一。同时，76% 的企业把“外部培训”作为需要重新考虑的领域（美世2008 年《公司基准调研报告》显示，企业培训支出的70% 为外部培训），不少企业表示将在未来把重点从委托外部培训机构提供服务，转向挖掘公司内部培训力量，使公司的培训更有针对性、目的性。值得一提的是，对跨国公司而言，海外培训一直被认为是企业为员工提供福利或者奖励与认可的手段之一，但由于较高的成本以及海外经济也面临挑战等因素的影响，有23％的企业决定严格控制这方面的支出。

长期激励――以股票期权为代表的长期激励方案将被修改或暂停执行

房地产行业调研报告范文第4篇

【关键词】地产融资 私募股权投资案例分析

作为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，然而与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是，我国房地产融资市场的发展却步履蹒跚，对房地产业的持续健康发展带来了不利影响。近年来，国家先后出台一系列宏观调控政策，日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业遭遇了前所未有的资金困境。为了应对融资困局，房地产企业开始探求多元化的融资渠道，除传统的自筹资金和银行贷款外，信托、基金、上市以及私募融资等形式开始频繁地出现在公众视线当中。私募股权投资(Private Equity Investment)是投资方对非上市公司进行股权投资并通过将被投资企业上市、并购或管理层回购等方式，出售所持股份获利的一种投资方式，是除银行贷款和公开上市(包括买壳上市后的再融资)之外的另外一种主要的新兴融资方式，近年来在国内取得了一定的发展。

一、近年来中国私募股权投资的发展情况

国际私募股权基金蓬勃发展，呈现出资金规模庞大、投资方式灵活等趋势，在并购活动中发挥着越来越重要的作用。亚洲私募股权市场作为全球市场的重要组成部分也在快速发展当中，投资规模由1998年的50亿美元增加到2005年的250亿美元。据清科研究中心调研报告显示，中国已成为亚洲最活跃的私募股权投资市场。

2006年上半年，私募股权基金在中国大陆投资了31家企业，投资总额达到55.6亿美元，其中超过25亿美元的资金流向服务行业;2007年1-11月，中国大陆地区私募股权投资案例达170个，投资总额上升至124.9亿美元。

资料来源:清科研究中心

二、私募股权投资者的分类

根据私募股权投资者的战略规划和投资目标，可以将其分为战略投资者和财务投资者。战略投资者一般指与引资企业相同或相关行业的企业，战略投资者入股引资企业，通常是为了配合其自身的战略规划，因此能够发挥更强的协同效应;财务投资者一般指不专门针对某个行业、投资目的主要是为了获取财务收益的基金。

目前，活跃在中国房地产行业的外资私募股权基金有摩根士丹利房地产基金、美国雷曼兄弟房地产投资基金、美林投资银行房地产投资基金、高盛房地产投资基金、德意志银行房地产投资基金、瑞士银行房地产投资基金、新加坡政府产业投资公司GIC、荷兰ING地产集团等。

三、如何使用私募股权形式融资

通常而言，房地产企业引进私募股权投资基金的基本流程如下:

在引进私募股权的过程中，企业需要注重项目选择和可行性核查，投资方案设计，法律文件签署，以及积极有效的监管等方面的问题，这些问题通常是私募股权投资者比较关注的要点。

四、成功案例分析

1.近年来主要房地产企业私募股权融资案例

近年来，中国房地产市场得到海外投资者的广泛关注，美林、雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国Grosvenor、美国凯雷、摩根斯坦利、淡马锡等国际金融机构纷纷投资中国市场。近年来，中国房地产企业通过项目融资、Pre-IPO等方式引进私募股权融资的案例不断出现，为企业带来的丰富的资金，下表为近年来部分房地产企业私募股权融资情况:

2.典型案例分析——鑫苑中国

(1)公司简介

鑫苑置业成立于1997年，是一家专注于中国二线城市的住宅房地产开发商，专注大型复合社区开发，包括多层公寓建筑、中高层住宅和附属设施，同时开发小型住宅项目。现已发展成为拥有11家全资子公司和2家非控股子公司的大型企业集团。2007年12月13日，鑫苑(中国)置业有限公司(NYSE:XIN)，在美国纽约证券交易所成功上市，成为第一家在纽约证券交易所上市的中国房地产开发企业。在上市前的私募股权融资和债权融资，对鑫苑置业优化资本结构、扩充土地储备、完善其“零库存”商业模式起到不可或缺的作用，是企业能够顺利登陆纽交所的重要原因。

(2)私募前发展状况

鑫苑置业于2006年8月引入私募投资者，是其开始于2006年3月筹备在美国上市计划的重要一步。2006年前，鑫苑置业主要集中于河南省内发展，土地储备也不大。2004年和2005年，鑫苑置业的土地储备面积分别为226万平方米和305万平方米，2006年由于开工面积急剧增加，土地储备面积迅速减少，更加大了企业计划上市的难度。为了尽快扩大土地储备、加快跨区域发展步伐，鑫苑置业急需要资金，而2006年正是政府为抑制房地产市场过热，出台各项调控政策的一年，融资渠道非常有限。在此条件下，私募股权融资为鑫苑置业提供了新的选择。不但为达到美国资本市场的上市门槛提供了支持，也解决了当前资金压力，为企业进一步发展奠定了基础。2004年和2005年，鑫苑置业的总资产分别为58192万元和86411万元。资产负债率分别为89.47%和79.75%，私募股权融资以前，资产负债率处于较高水平，企业的财务风险较高，不利于企业上市融资。

(3)私募融资后发展

2006年8月和12月，鑫苑置业顺利完成私募，累计融资达7500万美元，当年末总资产达到196236万元，增长超过1倍，资产负债率下降至56.02%，降幅超过20个百分点。鑫苑置业完成私募以后，积极筹备上市事宜，将募集资金用作扩张资金和增加注册资本金。2006年6月，山东鑫苑置业有限公司成立，注册资本金2000万元人民币;2006年11月24日，苏州鑫苑置业发展有限公司成立，注册资本2亿元人民币;2006年12月7日，安徽鑫苑置业有限公司成立，注册资本2000万元人民币。2007年6月12日，鑫苑置业(成都)有限公司成立，注册资本5000万元人民币，成为鑫苑置业又一家全资子公司，企业跨区域扩张速度明显加快。至2007年9月30日，鑫苑置业拥有14个在建和拟建项目，规划总建筑面积2，053，279平方米，土地储备(拟建项目规划建筑面积)上升至1，282，498平方米(2006年末为65万平方米)。

在临近上市前，2007年5月，鑫苑置业又从蓝山中国获得1亿美元的私募债权融资，使其资本规模进一步扩大，财务结构更加完善，增强了资本市场对企业未来发展前景的信心。在美国上市并成功筹资约2.995亿美元，为企业未来发展带来资金的同时，更为企业有效利用国际资本市场各种融资工具提供了可能，为企业未来发展打下了坚实的基础。

参考文献

[1]张红，殷红.房地产金融学.北京:清华大学出版社，2007.

[2]王化成.财务管理学(第四版).中国人民大学出版社，2006.

[3]周春生.融资、并购与公司控制(第二版).北京大学出版社，2007.

[4]陈玲玲.房地产开发企业资信等级评价体系.清华大学土木工程系，1999.

房地产行业调研报告范文第5篇

【关键词】房地产泡沫；需求弹性；供给弹性；体制改革；政府调控

一、鄂尔多斯市房地产泡沫产生原因

（一）房地产泡沫的含义

“房地产泡沫”是资产泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济。它一般是指由房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础价格的持续上涨现象。通常表现为在经济繁荣期，地价飞涨形成形成泡沫景气，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价大跌，泡沫也随之破灭。

（二）鄂尔多斯房地产泡沫的形成原因

1.房地产市场秩序的不规范

目前，我国的房地产市场秩序还存在着很多问题，投诉事件也不少。由于房地产行业投资大、周期长、涉及的环节多、情况复杂，房地产市场秩序不规范局面还难以扭转，导致了房地产市场的不规范化的管理。鄂尔多斯市房地产亦如此。房地产市场秩序的不规范化又加剧了房地产市场信息的不对称状态投机炒作之风，这是导致鄂尔多斯市产生房地产泡沫的一个重要因素。

2.金融体制的不健全

房地产业是资本密集型产业，其发展与金融密不可分。金融体制的迅速发展往往与社会生产不同步。以金融为代表的虚拟经济与实物经济相背离的趋势明显，我国的抵押制度、抵押保险机制和个人信用制度目前还不够完善，银行自身也存在着资金不足、资产负债、管理水平低、不良资产过高等许多不足之处，这些都会增加房地产信贷的风险。在中国城市战略发展研究会副会长易鹏看来，政府救市不是解决民间借贷问题的良方。对于目前鄂尔多斯的高利贷现象，要顺势而为地对民间金融予以阳光化、规范化，采取疏而不是堵的方式。也就是必须进行金融体制的改革。

好在鄂尔多斯还小，好在其辐射的“野心”还没有膨胀到面对全世界，好在其城市化的进程还要走相当长的道路，好在鄂尔多斯正在寻找发展的新路径。

二、鄂尔多斯市房地产泡沫对策分析

（一）要健全房地产机制

要健全房地产的竞争机制、信息披露机制，加强法规法制建设，建立有效的对政府本身的制约和监督机制。确立本地政府在房地产市场中的地位和作用。地方调控是对房地产产业进行微观的直接的控制。调控的主要对象是房屋的供给。

1.密切关注房价收入比

20世纪90年代世界银行中国局的首席经济师黑马・恩德在进行中国住房制度改革研究时，曾经提出了一个比较理想的经验比例，认为房价应该为居民家庭年收入的3～4倍。当房价收入比过大时，有关政府部门应该注意房价，并适时采用相应的措施。

2.整顿住房金融市场秩序

整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。首先，要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理.住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证）.其次，强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款.商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%.商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险.最后，规范个人商业用房贷款管理.借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房.

（二）要改善房地产的供应结构

政府应调整房地产开发投资结构，适度控制别墅和高档住宅项目的开发建设，增加普通商品房和经济适用房等建设的投放量。加强住房需求管理，培养住房梯度消费。

1.关注住宅空置率

一般认为，房地产空置的国际公认警戒线为10%，空置率10%～20%为空置危险区，空置率超过20%以上则是商品房严重积压区。由住建部联合高和投资的《民间资本投资调研报告》称，鄂尔多斯住宅空置率已经达到30%～40%。

2.充分运用税收杠杆调节供应

全国研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费.近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。下一步一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策；二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策；三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。

还要不断提供各种就业机会，增加家庭收入，提高广大居民的住房购买力.同时，政府可以通过财政专项支出、土地出让收入补贴、公积金的增值以及社会捐赠等方式建立起稳定的专用住房保障基金，专门用于低收入人群的住房保障。

（三）要优化土地供应结构

要想加强对土地市场的调控管理加大土地供应的调控力度，优化土地供应结构。应从以下几点入手：

1.抓好闲置土地的清理和利用

在我国土地由政府垄断出让，政府向市场投放允许开发建设的土地，包括数量和质量都直接控制了房地产建设的规模和结构。近几年，全国房地产开发土地购置呈高速增长趋势，2001年增长38.5%，2002年1～11月份就增长45.3%，2003～2004年增长也不很大，远远高于同期房地产开发投资的增长速度，个别地区还出现了圈地热，更是助长了土地交易中的投机行为，从而引发土地价格上升，也就导致房价上升。此种情况政府是必须出面加以控制的，其中土地挂牌拍卖就是一种调控供量 ，避免暗箱操作的有效方法。

2.规范土地市场秩序

为了保护土地资源，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，国土资源部最近就清理各种类园区用地，加强土地调控的有关问题发出了紧急通知，要求清理违规设立的各类园区。凡是违反土地利用总体规划批准设立的园区，都必须进行认真清理，严禁违法下发土地审批权。

综合多种情况分析，目前鄂尔多斯金融泡沫是非常复杂的，楼市风险仅仅是其中一个环节。投机型资金推高的房价、大宗商品暴跌导致矿产能源类企业资金吃紧、难以统计的民间资本对鄂尔多斯楼市的渗入，以及信托公司背负着如此多不确定因素前行，风险实在难料。因此，市政府要健全金融体制、规范房地产市场秩序、抑制投机行为已迫在眉睫。

参考文献：

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