房屋租赁管理办法

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房屋租赁管理办法范文第1篇

北京房屋租赁管理办法：20xx年调研起草住房租赁管理条例20xx年会拟安排审议3项法规草案，继续审议《北京市旅游条例》和《气象灾害防治条例》。为治理规范停车秩序，制定《北京市停车管理条例》。

此外，市人大会拟对制定《北京市危险废物污染环境防治条例》、《北京市住房租赁管理条例》进行调研起草。

对制定《北京市非物质文化遗产保护条例》、《北京市既有多层住宅增设电梯办法》、修订《北京市食品安全条例》开展立项论证。

今年拟安排2个执法检查，对《北京市全民健身条例》及其实施情况进行检查并开展专题询问，并对《院前医疗急救服务条例》实施情况进行检查。

对《北京市房屋租赁管理办法》的意见1.第八条不得出租的房屋的第一种为“未依法取得房屋所有权证书或者其他合法权属证明的”应该进一步明确何为“其他合法权属证明”?如果认定购房合同或入住通知书为“合法权属证明”，将对现行的房屋登记制度造成一定冲击，使购房人更觉得办不办房产证无所谓。如果继续坚持建设部《城市房屋租赁管理办法》中的规定：未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租，则会对现有很多因房地产商原因办不下房产证的人可能取得的收益造成侵害。因此，笔者建议政府在制定办法时要考虑两方面因素，即放宽没有房产证的房屋不能出租，又要对“其他合法权属证明”有个明确说法和使用时间上的限制。

2.在政府文件中首次出现“商住两用房”一词，但又找不到官方定义，希望政府既然使用此提法，首先应明确何为“商住两用房”，否则，房产证上写着设计用途为“住宅”或“公寓”的业主将房屋出租给开公司的人是否为“未经规划部门批准改变房屋用途”?如果是，已购买所谓的“商住两用房”的购房人怎么办?如果不是，购房居住的购房人的利益谁来保障?

3.出租人、被委托人何来责任要承担第二十六条规定的治安责任，签署什么《出租房屋治安责任保证书》，即使出租人、被委托人签了《出租房屋治安责任保证书》就能保证承租人不出问题了吗?笔者看了此条总觉得有点别扭，好像有什么东西被搞颠倒了，出租人、被委托人的责任是依法纳税，公安机关应负责治安，包括保护出租人房屋的安全，否则出租人纳税做什么用?“不得留宿无合法有效身份证件的人员”先不说此提法值得商榷，至少不应仅对出租人、被委托人单独提出此限制。

北京:公租房门槛还将降低“xx”期间，本市共完成了6562万平方米市属老旧小区综合整治，惠及1678个小区、1.37万栋楼、81.9万户居民，超额完成任务。“十三五”期间，老旧小区改造将怎么做?

北京市住建委委员赵成介绍，从思路上，一是遵循以居民需求为主，愿意改造、想改造的老旧小区就可以先纳入改造。二是将由过去的单项改造为主变为综合改造为主。第三，在改造过程中按照社会契约的原则，由业主共同协商约定相关责任和义务。“今年，我们将分别在东城选择两个、西城选择三个老旧小区，朝阳、海淀、丰台、石景山区各选择一个老旧小区，先行试点，通过试点来观察新举措的实际效果。”

什么是综合改造?赵成告诉记者，综合改造既包括对老楼本体的改造，比如抗震加固、节能改造、小区上下水改造，也包括对老楼楼外破损处的修复和小区环境的综合整治。“特别是有条件的老旧小区，还要增设停车位，增加一些服务居民的配套公共设施，比如老年活动中心。”

同时，在建筑改造的同时，设定好后期物业管理，让老楼不会面临改后“失管”。其中，已经有物业进驻的老旧小区，要经过业主共同决定，确定物业服务标准。没有物业的老旧小区，有条件的，要引入专业的物业公司;条件欠缺的，最起码也有“准物业”来提供基础服务。

房屋租赁管理办法范文第2篇

第一条  为加强市区和近郊地区房屋租赁的管理，保护租赁双方的合法权益，维护社会治安秩序，根据国务院的《城市私有房屋管理条例》和省政府的《广东省市镇近郊地区出租房屋管理条例》，结合市区实际情况，制订本办法。

第二条  凡在汕头市区范围内（含郊区、达濠区）的居民、农民私有房屋和集体所有房屋用于出租的，均按本办法规定管理。

房管部门管理的公房和机关、团体、国营企事业单位等投资购建并自行管理的全民所有制房屋，按《广东省公有房产管理条例》和《关于省政府直属机关房屋管理的暂行办法》管理。

第三条  汕头市房管部门是市区房屋租赁的主管部门，负责对市区房屋租赁的监督、管理和发证工作。市内各区（即安平、同平、公园、金砂区）的具体业务可委托市房管局私房管理所办理；达濠区、郊区的具体业务可委托所在区房管部门办理，并报市房管部门备案。

公安、工商行政管理部门及街道办事处、居民委员会、租赁当事人所在单位等有关部门应积极协助做好房屋租赁的管理工作。

第二章  租赁管理

第四条  房屋所有人出租房屋，须向房屋租赁主管部门提出申请，经审查符合安全、卫生要求，并且产权清楚的，发给《出租房屋许可证》。

受权房屋出租的，须持有房屋所有权证、合法委托书和受托人的身份证明。

第五条  有下列情况之一的房屋，不得出租：

（一）无合法房屋所有权证或产权不清楚的；

（二）因产权争议尚在法院诉讼的；

（三）不符合安全、卫生要求，严重失修，有倒塌危险的；

（四）有限产权的房屋。

第六条  房屋承租人凭下列有效证件租用房屋：

（一）承租房屋用于居住的，凭居民本人身份证件，非本市区人员还需持有当地公安机关发给的《暂住证》和用工单位出具的证明。

（二）承租房屋经营工商业、服务业（不包旅馆业、招待所）的，个体工商者凭个人身份证明，国营、集体工商企业凭主管部门的批准文件；外地个体工商者须凭原居住地工商行政管理部门核发的《营业执照》和准予外地经营证明；外地国营、集体工商企业须凭《营业执照》和主管部门的批准文件。

（三）企事业单位需承租房屋作办公或兼作住宅的，除凭有效证件外，还须凭承租单位的主管部门签署同意的意见。

（四）租赁房屋作仓库、工场用的，除凭有效证件外，还须凭当地公安消防部门核发的《防火安全合格证》和环保部门的批准文件。

第七条  房屋租赁，一律使用市房管部门印制的《汕头市区房屋租赁合约书》，由租赁双方签订后，报经市或郊区、达濠区房管部门核准盖章，方为有效。严禁租赁双方逃避租赁管理，凡不按规定报经房管部门核准的，房管部门有权吊销其《出租房屋许可证》，租赁双方签订的合约一律无效。

第八条  房屋租赁双方必须遵守国家法律、政策和本办法规定，维护社会公德，做好防火、防盗等安全工作，严禁在房屋周围搞违章建筑或进行有碍市容及造成环境污染的活动。出租人如发现承租人利用承租房屋进行赌博、等违法犯罪活动或有可疑情况的，应及时向公安机关举报。对知情不报或故意陷瞒包庇者，由房管部门解除其租赁关系和吊销《出租房屋许可证》，并由公安部门按治安管理条例处理，直至依法追究刑事责任。

第九条  房屋出租人须于每年十月份缴交管理费。郊区、达濠区按当年租金收入总额百分之四缴交所在区房管部门，市区按当年租金收入总额百分之五缴交市房管部门。单位、个人在租约核准时，按租赁期限一次性缴纳管理费的，可按应缴额八折优惠计交。

凡拒交管理费，经教育不改者，房管部门可吊销其《出租房屋许可证》。

第十条  承租者凡需办理工商企业开业登记、年检、居民迁移落户、领取住房租金补贴，以及城市建设（含危房改造）拆迁、临时安置的，均应交验经房管部门核准的《汕头市房屋租赁合约书》，否则，有关部门不予办理。

第十一条  租赁期限一般不超过五年，租期届满，租赁合约即告终止。承租人应当依约将房屋交还出租人，租赁双方应到房管部门办理解除租约手续。出租人在房屋租期届满后仍继续出租的，如原承租人一向遵守租约，在同等条件下，有优先承租的权利，并经协商同意后于租期届满二个月内重新订立租约，办理审核手续。

第十二条  租赁期限届满，出租人需要收回房屋自住使用的，原则上应予准许，但承租人确因找不到房屋退迁，要求续租的，出租人应当酌情延长租期，延长期限不得超过一年，延长期间的租金可适当提高，增加比例最高不得超过百分之三十。

第十三条  承租人有下列情况之一者，出租人有权要求解除租约，收回部分或全部出租房屋：

（一）过失或故意损坏房屋，不负责修复或赔偿的；

（二）未经出租人同意，擅自改变房屋使用性质的；

（三）未经出租人同意，擅自改建房屋的；

（四）未经出租人同意，擅自将房屋分租转租、转让、转借或以房入股牟利的；

（五）利用承租的房屋进行非法活动，损害社会公共利益的。

第十四条  有下列情况之一者，承租人可要求解除租约：

（一）全家迁离本市区的；

（二）经主管部门批准歇业的；

（三）房屋严重损坏，居住使用安全无保障的；

（四）本人经济困难，无力承租的；

（五）本人已另有房屋居住使用的。

第十五条  房屋租赁当事人一方有正当理由而要求解除租约的，属住宅用房应提前一个月，属非住宅用房应提前三个月书面通知对方，并及时到房管部门办理解除协约手续。

第十六条  租赁期内，如出租人要出卖已出租的房屋，须提前三个月书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。

第十七条  租赁期内，出租人因出卖、赠与、继承等而使房屋所有权属转移他人时，原租约对承租人和新业主继续有效，产权转移后一个月内，房屋新的所有权人应与承租人办理租赁合约更名等手续。

第十八条  承租人确需与第三人互换房屋居住使用，应事先征得出租人同意，并与新承租人另订租约，申办租赁手续。

第十九条  租赁期间，承租人如外迁或死亡，与其共同居住的人员，可申办续租手续，出租人不得借故迫迁。

第二十条  因一方要求而变更或解除租约，致使另一方受损失的，除依照本章及其他有关规定可以免负责任者外，提出要求一方应负责赔偿。

第三章  租金管理

第二十一条  房屋租金，可由租赁双方参照分房租金标准和市实际租金水平商定。租赁期内，房屋经过修改善使用条件或变更用途的，租赁双方可商定调整租金，但应申报办理调租手续。

第二十二条  租金以月计算。计租面积以平方米为单位。住宅用房以使用面积计租，非住宅用房以建筑面积计租。计租方法按国家有关规定执行。

第四章  修缮管理

第二十三条  房屋自然损坏的修缮由出租人负责；装饰及特殊住用需要的工程，由承租人负责。

承租人如发现房屋有倒塌危险迹象，应及时通知出租人，出租人应及时进行解危维修或妥善处理。

第二十四条  出租人无力负担修缮费用时，经租赁双方签订协议，采取合修或由承租人垫款维修，垫修费可以折抵租金或以其他方式偿还，也可以向市房管部门申请以残值收购。

第二十五条  承租人对承租的房屋如需要变更用途或改变原状，增设或改装设备等，应事先征得出租人的同意，并签订协议，报市或郊区、达濠区房管部门审查备案。

第二十六条  结构相连的房屋或公共部位必须同时修缮的，各房屋所有权人应共同协商处理。

第五章  违章处罚与纠纷处理

第二十七条  租赁双方当事人如有下列情形之一的，由房管部门给予批评教育，吊销《出租房屋许可证》，并视其情节轻重分别处以二百元以下的罚款；情节严重的，由其所在单位或主管机关给予行政纪律处分；触犯刑律的，移交司法机关依法追究刑事责任：

（一）有租赁行为不按本办法申办者；

（二）经勘查确定为危房不堪住用而出租者；

（三）经房管部门鉴定属应修缮的房屋而出租人只收租不修房，造成房屋倒塌引起伤亡事故者；

（四）利用租赁的房屋进行非法活动，危害社会公益等；

（五）瞒报租价或索取租金以外财物者；

（六）未经出租人同意，擅自改建房屋和使用性质的；

（七）未经出租人同意，擅自将房屋分租、转租、转让、转借或以房入股牟利的；

（八）妨碍房管人员执行公务者。

第二十八条  本办法规定的处罚，由市或达濠区、郊区房管部门作出决定并负责执行；所罚款项按规定一律上交同级财政。

如当事人不服房管部门的处罚决定，可在接到处罚通知书之日起十五天内向当地人民法院起诉；逾期不起诉又不执行的，由房管部门申请人民法院强制执行。

第二十九条  租赁双方如有发生纠纷的，可以直接向人民法院超诉，也可由市房管部门调解或裁决，如不服裁决的，可在接到裁决通知书之日起十五天内向人民法院起诉。

第六章  附则

第三十条  本办法公布前已向市房管部门办理租赁手续的，其租赁关系准予保持，但双方应在本办法公布之日起四个月内到房管部门重新办理租赁审核手续。

本办法公布前未向房管部门办理租赁手续的，应按上款规定时间补办。逾期不办者，视为非法租赁，予以取缔。

第三十一条  凡经城建部门批准的沿街临时建筑物用于出租的，亦按本办法管理。

凡涉外的房屋租赁，按国务院《中华人民共和国城乡建设环境保护部关于外国人私有房屋的若干规定》〔（1984）国函字120号〕办理。

房屋租赁管理办法范文第3篇

2010年岁末之际，国家住建部颁布的《商品房屋租赁管理办法》历经千呼万唤终于在期盼中出台了，在原建设部于1995年5月9日的《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）废止的同时，新《商品房屋租赁管理办法》(以下简称《办法》)已于2011年2月1日起开始实施。

新《办法》的出台实施，无疑给苦苦守望的房屋租赁管理者以雪中送炭和“好雨知时节”之感。新《办法》明确规定了房屋租赁登记备案制度，并本着鼓励房屋出租的原则，对房屋不得出租的情形作了重新规定。同时还规定了直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门要定期并分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息，此外，还要求其建立完善房屋租赁登记备案信息系统等等。和老规定相比，新《办法》更侧重于科学规范市场秩序，从租赁当事人权利义务进行了规范，制定相关规定来维护租赁当事人的合法权益，同时也采取了有效措施来保护承租人的基本利益，建立和谐的租赁关系，变化多多，意义重大。

一、新《办法》对租赁当事人权利义务进行了规范

房屋的租赁行为属于民事行为，作为民事行为其就要进行必要的规范、引导，否则容易引发纠纷。新《办法》的实施不仅给租赁双方的当事人权利义务都进行了明确的规范，同时也采取了有关措施来有效维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益。其规定如下：一方面，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平；另一方面，承租人在房屋租赁合同期内转租房屋，必须要经出租人给予书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。城市房屋租赁管理部门既是管理单位同时也是服务主体，因此，在执行中管理部门还有必要进一步引导当事双方签署明确、规范的合同，明确彼此的责任和义务，以避免不必要的纠纷。

新《办法》对承租人的优先购买权以及买卖不破租赁等法律原则的相关规定也作了进一步细化，这些方面都从一定角度来反映了新《办法》在实施过程中都本着构建和谐社会，以人性化为主体的宗旨的思想。

二、新《办法》解决了租赁市场突出问题

新《办法》不仅规范了租赁当事人的合法权益，而且进一步规范了商品房屋的租赁行为，因此其有效地解决了租赁市场的突出问题。新《办法》中条款明确规定，出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于政府规定的最低标准，且厨房、卫生间、阳台和地下室储藏室不得出租供人员居住。

同时，新《办法》还将原来在《城市房屋租赁管理办法》中规定的九种不得出租情形，减少为现今的四种情形。分别是属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；以及法律、法规规定禁止出租的其他情形。这也在一定程度上鼓励了房屋的出租活动。

此外，在租赁管理方面制定了相应条款来加强租赁行政管理的力度，特别增加了罚则部分，并明确了处罚标准。其中，对不符合出租要求的房屋进行租赁的出租人，处以五千元以下罚款；对有违法所得的，处以违法所得一倍以上三倍以下，但不得超过三万元的罚款。对厨房、卫生间、阳台、地下室、储藏室不得出租用于居住或出租住房的人均面积未达到政府规定的最小面积的，责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。对租赁行为不登记备案的，责令限期改正，个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的,处以一千元以上一万元以下罚款。这些条款都从执法角度规范了出租方的责任和义务，进一步保护了承租人的合法权益。

由上可以看出，新《办法》对于房屋租赁市场现存的突出问题都做了相应有效的引导性规定或制定了明确条款，进而对解决当今市场的突出问题、减少房屋租赁双方当事人之间的矛盾冲突起到了积极作用。

三、要营造新《办法》实施、推行的良好氛围

加强商品房屋的租赁管理工作，进一步完善房屋租赁登记的备案制度，是房屋租赁管理工作的基础和核心。房屋租赁登记备案是《中华人民共和国城市房地产管理法》以及新《办法》的重要内容和基本制度，因此，房屋租赁管理单位在实施赁管理工作时要全面、准确地把握并领悟新《办法》的精神实质，熟练掌握新《办法》的主要内容和各项规定，并且严格要求其工作人员在服务过程中本着鼓励房屋出租、便民、高效的原则，耐心为民服务。同时还应积极的通过报纸、电台、电视、网络等各种途径宣传新《办法》的内容和实施，让社会了解鼓励房屋出租的立法精神、对租赁当事人特别是承租人权利保护的立法原则、房屋租赁登记备案制度及其他各项规定，进一步提高房屋租赁管理和房屋租赁服务水平，让社会公众深入了解房屋租赁的作用，使房屋租赁登记备案意识深入人心，营造新《办法》实施的良好氛围。同时，还需要相应房屋租赁管理的工作人员在工作过程中用创新批判的精神来看待新《办法》的基本内容，以提出更完美更完善的条款和措施。

四、新《办法》实施过程中的思考

新《办法》从其颁布到如今实施已有将近2个月的时间了，但目前仍有不少出租单位以及个人在对房屋租赁登记备案的重要性的认识上存在不足，不主动不积极登记备案、隐租瞒价、变相租赁，私下黑市租赁、逃避管理、逃避税费，其行为严重干扰阻碍了租赁市场的平稳健康发展。房管部门虽然早已把房屋租赁纳入到管理范围，但相关业务范围仅为公房管理。怎样开展私房、集体土地上房屋租赁管理，逐步将城乡结合部纳入管理范围，扩大房屋租赁管理覆盖面，减少税、费流失，是当前急需引发我们高度关注的重要问题，也是新办法实施过程中必须存在的思考。

针对上述问题，以往工作中我们所能依据的法律是《房地产管理法》、《合同法》及最高人民法院关于《房屋租赁司法解释》，适用最多的是建设部第42号令，里面其中的一些规定已经不适合目前市场现状的要求。如今的房地产市场房价飞涨，租金也是让人瞠目结舌，大致除08年下降，其它每年都是正常上涨的速度，买房不起，租房又成问题，这无疑给中低收入阶层、无房户和城市打工族造成了极大影响，去年两会也提出此问题，国务院也出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，尽快出台《房屋租赁管理办法》。历经九九八十一难经过多次研讨、调研、修改、新《办法》终于和大家见面了，新《办法》的出台有亮点也有遗憾，遗憾的是新《办法》中没有明确提出对集体土地上房屋租赁行为的规范，使具体管理者仍感到在实施过程中存在着种种疑惑，一方面痛感规费流失而无章可循，另一方面对管理前景也倍感焦虑。集体土地上的房屋是客观存在的，并不断扩大，问题也尤为突出，我们期盼着《房地产管理法》再次修定时，能对上述问题出台更为积极、更具针对性的措施。

给力房屋租赁市场的春天，给力房屋租赁者的春天，新《办法》带给我们无限遐思，赍着希望，怀着期待，辛勤耕耘，默默收获，我们有理由相信，随着市场经济条件下租赁市场的进一步招展，无章可循将会有法可依，束手无策也会变成多措并举，让我们共同努力，为营建租赁市场的新秩序、构建和谐租赁关系而奋斗不息。

参考文献：

[1]国家住房和城乡建设部. 《商品房屋租赁管理办法》. 2010.12

[2]钱宏根.薛剑春.戴敬瑞. 房屋租赁税收的实践与探索. 2009.05.

[3]刁培娴. 城市房屋租赁管理必须运用法律手段. 兰州学刊. 2006.04.

房屋租赁管理办法范文第4篇

【个人租房合同范本】

甲方：_________

乙方：_________

乙方承租甲方管理的上列房屋作为_________使用，双方议定遵守事项如下：

房屋座落：_________区_________楼_________单元_________号 房屋使用面积：_________平方米

一、本租约为乙方取得承租房屋使用权的凭证。甲、乙双方均有遵守国家有关住宅法律和本市房屋政策、法令的义务。

二、房屋租金数额因房屋条件或租金标准变动时，其租额得予调整，每月租金，乙方应于_________日前交清。

三、乙方有下列情况之一时，甲方可以终止租约，收回房屋：

(1)把承租的房屋转让，转借或私自交换使用的;

(2)未经甲方同意私自改变承租用途的;

(3)无故拖欠租金三个月以上的。

四、甲方根据修缮标准检查，维修房屋和设备，保障安全、正常使用。甲方维修房屋时，乙方应积极协助，不得阻碍施工。在正常情况下，如因检查不周，维修不及时，以致房屋倒塌，使乙方遭受经济损失时，由甲方负责赔偿。

五、甲方鉴定房屋危险，不能继续使用，必须腾出时，乙方应按期迁出，其居住房由甲方解决。如乙方籍故拖延不迁造成的一切损失，由乙方负责。

六、甲方对乙方承租的房屋进行翻建大修后，乙方有优先承租权，但事先应签订协议。

七、乙方对承租的房屋及室内装修设备，应负责保管，爱护使用，注意防火、防冻。如有损坏，乙方应负责修复或赔偿。楼梯间、门道、走廊等公用房屋和设施，乙方应爱护使用，注意照管，防止损坏。

八、乙方不得私自拆改、增添房屋或设备。如属必需时，应事先取得甲方同意或另行签订协议后方可动工。否则，乙方应负责恢复原状。

九、乙方退租房屋时，应于七日前通知甲方，并办清以下手续：

(1)交清租金和应交纳的赔偿费。

(2)按照租约负责保管的房屋及装修设备。

(3)撤销租约。

十、乙方承租甲方代管、托管的房屋在发还原主时，甲方得终止租约。

十一、乙方承租的房屋因国家建设，特殊需要必须腾让时，甲方得终止租约。乙方所需房屋按有关规定办理。

十二、本租约自立约日起至_________年_________月_________日止有效。一或_________份，甲乙双方各执_________份，如有未尽事宜，双方协议解决。

十三、其他_________.

甲方(盖章)_________ 乙方(盖章)_________

代表人(签字)_________ 代表人(签字)________

__________年____月____日 _________年____月____日

附：房屋租赁合同登记备案

出于不动产的公示公信原则，便于国家对不动产的管理，在房屋租赁上法律设定了登记备案制度。房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。根据建设部《城市房屋租赁管理办法》及《上海市房屋租赁条件》、《上海市实施城市房屋租赁管理办法》的规定，当事人在签订书面租赁合同后的15日内，双方持合同及有关材料到房屋所在的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。如果一方要求备案而另一方不配合的，要求登记的一方可持租赁合同到房地产登记管理部分自行登记备案。

其具体程序是：

(1)房屋租赁当事人在租赁合同签订后的15日内分别到区、县房地产交易管理部门办理租赁登记，填写《上海市房屋租赁登记申请表》，并提验有关证件材料。

房屋租赁管理办法范文第5篇

房东们要注意了，从明年2月1日起，如果将自家房屋分割之后再行出租，将可能面临最高三万元的罚款。

住房和城乡建设部近日出台的《商品房屋租赁管理办法》(以下称《办法》)的规定，将让“群租”面临重罚。《办法》同时还规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。

毋庸置疑，《办法》将会促使住房租赁市场产生新的变化。对于房东们来说，如何适应《办法》带来的新变化呢?

租赁办法出台

在报纸上看到《办法》将要实施的新闻后，上海的刘女士马上想到要找自己的租客聊一聊。

刘女士的房子租给了一家餐饮公司，一直被当做职工宿舍使用。一套大约100平方米的两房，里面放了六张带有上下铺位的床，最多的时候住了12个人。一般情况下，也有大概不下10个人居住在里面。

在此之前，刘女士并未过多关注此事，一来这家餐饮公司管理较为规范，虽然住了不少人，但并未对左邻右舍的生活造成影响，无人提出异议；二来这家公司从不拖欠她的房租，而且对房租涨价要求也从不计较，因此一直以来也相安无事。

但《办法》的出台，却让她意识到了问题所在。根据上海市统计局官方网站上的相关数据显示，2009年上海人均住房居住面积17.2平方米。根据《办法》规定，她这套房子最多只能居住5个人，目前已严重超标。刘女士当然明白超标带来的后果，那就是将会受到有关部门的严厉查处。因此，她心里有了约谈租客的想法。

由此不难看出，《办法》的出台，对住宅租赁市场将会产生不小的影响。早在1995年曾过《城市房屋租赁管理办法》(以下简称老《办法》)，该法令在《办法》实施的同时废止。记者注意到，新老《办法》的主要区别是对租金约定和“群租”管理做了明确的规定。新《办法》规定，即：房屋租赁合同期内，房东不得单方面随意提高租金水平。而对于“群租”这种最近几年才出现的现象，新《办法》也明确了具体的处罚措施：出租住房的，应以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准，违者将被处以5000元以上3万元以下罚款。

从宏观层面来看，业内人士认为这是宏观调控的一个组成部分，其用意在于合理引导住宅消费。中原地产研究咨询部经理马冀认为，考虑到目前房价高企的现实，《办法》的一个主要作用在于规范住宅租赁市场，从而将部分购房需求引入租赁市场，以缓解当前社会对高房价的焦虑。

是否会推高租金

“新的《办法》会不会导致房租上涨呢?”苏州的李先生这样问。

李先生的担忧并非没有依据。目前，李先生目前租房住，为了节约租房成本，他选择跟同事一起合租了一间房。他所担心的是《办法》对房屋出租管理趋紧，要求房东将住房出租之后在房地产主管部门办理房屋租赁登记备案，这也意味着政府即将开始严格征收房屋租赁税，“房东肯定会将这部分成本转嫁到租客身上”。李先生说。

李先生的猜测并非没有道理。据了解，房屋租赁税一直存在，只是除了管理比较规范的大型商场房屋租赁税能够收到，因为经营商家办理营业执照必须有房屋租赁合同，而且必须通过正规手续来办理。而对于普通的商品房出租来说，税务部门根本无法掌握出租情况，除非租客特别提出需要发票而促使房东主动缴税，否则一般情况下是征收不到的。

而目前这种情形将要发生改变，《办法》第十四条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。”而对于违规行为，将处以最高1000元的罚款。这项规定将造成房东出租房屋的成本增加，而这极有可能会转嫁给消费者。

除此之外，业内人士分析认为，加大对“群租”现象管理之后，有可能会导致市场需求矛盾加剧，使得租金水平上涨。《法规》第八条规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。”否则将受重罚，最高罚金可达3万元。业内人士分析认为，目前“群租”现象普遍，在减少“群租”现象的同时，将会加剧住宅租赁市场的供需矛盾，从而造成租金上涨。

房东如何应对

新《办法》实施以后，房东应如何应对?

根据《办法》规定，记者发现主要在四个方面做出调整，如合同时间长短的确定、二房东监管、“住改商”以及租赁合同备案等方面。

签短期合同

具体法规条文：房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。

无论是老《办法》，还是地方性的租赁管理办法如上海的租赁管理办法实施意见，均未对此做出过明确约定。不过有律师告诉记者，根据《合同法》相关规定，签订租赁合同之后，房东随意提高租金水平，属违约责任，应付相应的违约金，如在上海，一般要求房东“退一赔一”，即除了退还当月租金外，还应该另行支付一个月的租金作为赔偿金。

新《办法》明确要求租赁合同期内不能涨房租，而对于目前楼市即将面临房产税开征、物价上涨压力较大等现实问题，业内人士主张房东可暂时采取签订短期合同的形式，以应对可能出现的成本增加压力。一旦房产税开征，住房出租成本增加，房东还可在合同到期之后与下一位租客协商，来共同承担增加的成本。

看紧“二房东”

具体法规条文：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

对于这项规定，明显是针对当前“群租”现象而制定的，其违规责任也很明确：先责令限期整改，逾期不改正的，可处以5000元以上3万元以下罚款。目前“二房东”将住房分割出租的情形极为常见。对此，上海君悦律师事务所律师许海波表示，在转租过程中，房东需与“二房东”明确约定，不可分割出租。如被人举报为“群租”，主管部门如处罚房东，可依据此约定向“二房东”主张，这样可避免因为“群租”而造成的损失。

“住改商”需谨慎

具体法规条文：有下列情形之一的房屋不得出租：违反规定改变房屋使用性质的。

将沿街住宅改为商铺对外出租，以获取更多的租金收益，或者将公寓租给小型的公司用做办公室，这种现象非常普遍，尤其是后一种情形，在北京、上海等一线城市的中心区域，极为常见。不过在新《办法》实施以后，房东需要注意了，违反这条规定之后，也会面临相应的处罚，如果没有违法所得，可处以5000元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过3万元的罚款。对此律师建议，应该谨慎对待“住改商”，唯有通过有关部门审查，并备案之后，方可如此操作。

主动备案

具体法规条文：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。